业主维权&细读合同法律说话
本刊新闻800近日接到读者刘先生来电，反映其交完首付后，因为房价迅速上涨，开发商为利益所动，企图解除合同，在房价上涨的利益中分得一杯羹。而刘先生也因未及时交款一度令自己陷于被动，幸亏利用法律手段维权，最终保住了自己的房子。本刊特以此案例为鉴，帮助广大业主树立维权信念。
事件：交了首付开发商缘何翻脸？&&&
刘先生29岁，是本市大港区一企业的营销人员，收入比同龄人高出不少。2003年，家人张罗着让他买房，准备做婚房。于是，同年10月，他在大港区某新开发的小区订购了一套一楼带小院的住房。
刘先生订下这套房子时，正值房价低谷期，130平方米的房子总房款只有25.8万元。按照合同，他于当年10月交纳了8万元首付款和天津市商品住宅维修基金2580元。随后，刘先生依照开发商的意思到大港一家银行办理按揭贷款，但办理过程中，他接到开发商通知，要求他改变按揭银行。就在他等待开发商通知的过程中，单位派他到外地工作。此后，因工作紧张、搬家等原因，他好长时间没与开发商联系。
2004年，本市房价直线上涨。已然“买”了房子的刘先生并没在意。直到2006年，刘先生才想起自己的新房。当他找到开发商时，对方却变卦了。
刘先生说：“当初我买房时，售楼处冷清极了，好几个人围着我一个人忙前忙后。等房价涨上去后，我再找他们，却一次次吃闭门羹，就是不卖我房子。”
几经“交涉”，刘先生耐下心来求开发商，条件也一让再让。直到最后，他表示，愿意一次性支付剩余房款，并支付利息和违约金，只求开发商继续履行合同，把房子交给他。但任凭他怎么说，开发商的条件只有一个：按市价购买。当时这套房子已经涨到70多万元了。刘先生万般无奈之际，寻求咨询法律援助。之后不久，他与开发商打起了争夺房产的官司。
维权：迟付房款是否构成违约
法庭上，双方进行了激烈的辩论，焦点围绕在刘先生迟延交付房款是否构成违约及购房合同是否应当解除这两方面。
开发商称，当初刘先生交完首付后几年不见人影，他们曾数次给刘先生发信通知其来办理贷款手续，但都没有回音。开发商据此有理由认为，刘先生迟付房款，已构成实质性违约，并应当解除合同。
刘先生则称，因为他这几年在外地工作，且搬了家，未接到开发商的信函。他承认迟付房款违约，但这并非解除合同的必然要件。因为合同约定，一方违约，合同应继续履行，并由违约方支付违约金。他愿意依约支付违约金，但不同意解除合同。
法院经调解，使双方达成和解协议。合同继续履行，由开发商为刘先生办理入住手续，刘先生支付剩余房款、违约金和利息。前不久，开发商收取了剩余房款后，协助刘先生办理了房产证等手续。
支招：找准法律依据增加胜算&&&
刘先生的代理人称，刘先生在护房案中反败为胜的制胜一招就在于他找准了法律依据。本来，他与开发商签的购房合同为格式合同，在本市，几乎所有购房者与开发商签的购房合同均属同一文本。但是，违约条款约定的一个细节，令开发商露出了破绽。
此案中，当事双方的购房合同违约条款是这样约定的：一旦一方出现违约，按下列方式解决：1.解除合同；2.继续履行，违约一方按银行同期利率交纳违约金；3.双方协议解决。代理人说，因为刘先生买房时，商品房市场低迷，开发商恨不得把房子卖出去，不愿意解除合同。所以，合同双方选择了此条款中的第二项。这就为刘先生日后获胜埋下了伏笔。而当房价迅速上涨，全部房款加上违约金和利息，也远远抵不上房价上涨的诱惑，开发商便萌动了解除合同的念头，而因为前期合同约定，令其主张无效，不得不交出房子。
所以,广大购房业主在签署购房合同时一定要注意细节,遇到法律纠纷也不要慌,要善于利用合同为自己维护权益.
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&文| 本刊记者 杨钰
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。买了房子是一楼，买的时候开发商说赠送院子，合同中也注明一楼有院子的使用权 - 相关问题 - 110网法律咨询
买了房子是一楼，买的时候开发商说赠送院子，合同中也注明一楼有院子的使用权，但是交房时院子只有绿篱围着，一楼业主与开发商商议征得同意后用栅栏围院子，结果楼上业主以破坏绿化违章搭建为由阻挠为难，通过各个微信公众号散布不实信息，并让电视台进行报道，电视台报道中删掉物业经理对于违建解释，请问这个院子我们可以围吗，是属于公用的吗
在购买房子时候 销售员一直说入户花园赠送的 结果签了合同之后 发现赠送没有注明 说合同不给注明 我要求房地产公司开具附加条例或者证明入户花园赠送 现在不肯开 我改怎么办 已经刚刚签好合同与付首期
目前房地产说赠送 但是无任何凭证 我录音管用吗 有没有好心人帮忙留意一下 谢谢
我前年买了一套房，签合同时开发商承诺买7楼赠送7楼上面的斜面的使用权我一家单独使用权。并在5份合同中的其中一份上面附加了免费赠送使用权并盖了公张。但交房时开发商不给7楼上面斜面的钥匙。并在斜面上安装了水电气表说要出租出去。我该怎么维权呢？
你好，2013年在开发商处买了1套房子，高层。当时跟开发商签订合同的时候，说合同房型与实际房型1样，结果下来房子，实际房型与合同房型不1致。厕所跟厨房调换了位置，请指教1下该怎样处理，谢谢！
你好....我在阜阳看了一套房子..当时交了定金...然后付首付的时候开发商不和我签房屋买卖合同...说交了首付过了一个星期在签合同.这样合发吗
我家买房子付全款 房子是工程抵债房 合同跟开发商签的！开发商说3个月内备案！已经3个多月了！还未备案！开发商叫我等！如果开发商跑了！房子还属于我？
我们跟开发商签的购房协议，现在交房，开发商不给签正式合同，房子被法院查封了.这个该怎么办
你好，因为有事我想把我租的房子转租出去。在签合同的时候使用他们推荐的斑马王国还款软件，签约还款半年。现在我要转租房子出去，中介公司说要收一个月房租的转租费，还要把斑马王国剩下三个月的房租一次性还清。我觉得这不是我的责任
你好，我想买一个储藏室改建的房子，只有开发商的收据和使用产权70的合同，这个房屋交易合法吗？
我买了一套一楼的房子.买的时候开发商口头承若送地下室.说交房前补签协议.可现在马上交房了.开发商又有协议不能签.签了也是无效的.只能这样使用.我该怎么办
房子和甲开发商签合同联建，并且有压金。甲把土地转让乙开发商，乙不按合同履行，并且要求把压金退还给乙方，请问压金该退吗？乙方不按合同返还房子该怎么办？行开发商在合同中未填写商品房销售许可证号是否构成“故意隐瞒没有预售许可证明”的行为作者：洋县人民法院
梁攀&&发布时间： 16:25:50&&&&案情&&&&2013年10月吴女士向本县某一房地产开发公司购得一套该公司正在开发建设的住宅楼。双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款45万元，并约定于前完工交付业主。但开发商在《商品房买卖合同》格式文本第二条“销售许可证号”一栏的空白处未填写任何文字，但吴女士对此并没有注意，也未向开发商询问其是否有商品房预售许可证的事实。合同签订后，由于开发商一直未能按合同约定的期限向吴女士交付该商品房。日，吴女士向人民法院起诉要求开发商承担相关违约责任。但在审理中，查明该房地产公司并未取得房管部门的商品房预售许可证。后经人民法院释明，吴女士变更诉讼请求，要求确认该房屋买卖合同无效，并要求开发商承担惩罚性赔偿，返还原购房款二倍价款共计90万元。&&&&审理过程中，合议庭对于开发商在《商品房买卖合同》格式文本第二条“销售许可证号为”一栏的空白处未填写任何文字的行为是否属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《解释》）第九条所规定的“故意隐瞒没有预售许可证明的行为”发生了意见分歧。&&&&分歧&&&&对于本案的处理合议庭主要有两种意见：&&&&第一种意见认为，应当构成故意隐瞒。持该意见的人认为开发商在签订合同时负有向买受人“出示”其预售许可证明的义务，如果没有预售许可证明，根据诚实信用的原则，开发商也应该尽到如实说明、告知的协助义务。因此合同中未填写任何文字，应视为开发商未明确向买受人履行上述告知、说明的义务，构成“故意隐瞒”。&&&&第二种观点则认为，不构成故意隐瞒。持该意见的人认为，合同中未填写任何文字，并不代表开发商故意隐瞒，在商品房交易实践中来看，格式合同文本中出现大量空白也是常有的事。另外，在此种情形下，房地产开发企业虽未尽告知义务，但作为买受人也未尽到合理审慎的审查注意义务，如在此种情形认定下房地产开发企业仍构成恶意隐瞒之欺诈，则完全排除了买受人的审慎注意义务及应有之审查责任，违反了民事的公平原则。故开发商的这种行为应当不构成“故意隐瞒”。&&&&&评析&&&&笔者认同第一种观点，其理由如下。第一，从该条司法解释的法律责任结果上来看，该条解释实质上是为了惩罚商品房销交易过程中的不道德或不诚实行为，也就是惩罚性赔偿条款。认定是否承担惩罚性赔偿责任的基础是行为人的主观恶性。从“故意隐瞒”的判断来说，其与《民法通则》的“欺诈”具有一定的相似性和包含性。欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的情形，可见故意隐瞒系欺诈行为一种的形态。所以，从法律解释学的角度考量，欺诈中的故意隐瞒与《解释》中的“故意隐瞒”应作统一解释。欺诈从民法学理论上说可分为作为与不作为两类。所谓作为，就是用积极的行动实施的欺诈行为。所谓不作为，是指行为人有履行告知真实情况的义务，而故意不履行告知义务而构成的欺诈行为。如卖方明知其出售的商品有隐蔽的瑕疵，按照法律、合同或交易惯例有义务在中告诉消费者而不告诉，就是以不作为的形式构成的欺诈。回归到本案，判断开发商的这种不作为是否构成故意隐瞒行为，关键看开发商在交易过程中是否有如实告知的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第27条第1款规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明”，由此可见开发商在预售商品房时有必须出示商品房预售许可的证明这种如实告知的义务，这种出示可以出示商品房预售许可证原件或者商品房预售许可证号，如果不出示任何有效证明，应当认为其行为属于不作为的欺诈，则构成故意隐瞒行为。第二，从域外的判例法角度来看，开发商的“沉默”是否构成欺诈，存在着一个从否定到有条件肯定的过程。沉默指当事人一言不发，即未将有关合同的某些事项告知相对方当事人。在法国，长时间以来判例不承认沉默也可构成欺诈，亦即“不说话就不存在欺诈”。其理由是：道德规范并不强迫人们作对自己不利的事，即不强迫当事人必须将合同中对相对方不利的因素告知对方。因为相对方的利益，应由相对方自己去保护。但是，鉴于相对方当事人有时有可能根本不能保护自己的利益，法国最高法院社会法庭日判决、法国最高法院商事法庭日判决根据立法上的某些规定，对上述原则的适用作出了修订，形成了这样一种裁判原则：原则上沉默不能构成欺诈，但在下列情况下构成消极欺诈，即1、一方在签订合同时只要未被要求，就没有提醒对方注意或者向对方解释合同内容的义务，除非一方被要求时；2、在合同相对方不可能自行了解合同的某一有关事实的情况下时。依据以上两点判断，只有在购房者无法了解开发商是否存在商品房预购许可证时才否认沉默欺诈的成立，否则沉默不构成欺诈。但是笔者认为，虽然在市场交易过程之中，交易双方都有审慎交易的注意义务，但相对于购房者而言，开发商给予购房者一个明白的如实告知远比购房者通过在商品房买卖前向有关部门进行查询的交易成本低。也就是说，虽然国家建立商品房预售登记许可制度，任何人都有权利在登记许可部门查询开发商是否具有商品房预售许可证，但是查询途径来获取开发商有无商品房预售许可证对于单个购房者来说比较麻烦，而开发商在交易前完全可以通过一个简单的如实告知、说明这一事实，相比这两种方式而言，显然后一种方式是一种相对经济、简单的方式，这也符合成本交易原则。第三，从法律解释学的角度来看，当法律出现模糊不清的时候，法官就要从法条的最根本的宗旨出发，探究立法者的立法本意，回归到法条规定的原点，这种方式亦谓目的主义解释方法。从该司法解释的本意来看，该条解释实质上是为了惩罚商品房销交易过程中的不道德或不诚实行为。从市场经济来看，市场经济应当属于诚信经济，根据民法的诚实信用原则，各交易主体在进行民事交易过程中要本着诚实信用、善意交易的原则。一旦出现不道德的恶意行为，法律通过设置一定的惩罚性赔偿条款来对不法行为人进行惩罚、遏制，从而维护正常的市场交易秩序。简单说，设立惩罚性赔偿条款的目的就是为了惩罚开发商的主观恶性。回归到本案分析，开发商之所以在《商品房买卖合同》格式文本第二条“销售许可证号”一栏的空白处未填写任何文字的主观出发点就是，其明知无商品房预售许可证不得进行预售行为，但仍企图通过这种方式隐瞒这一事实、蒙混过关，从而诱导消费者与之进行交易。显然，此行为主观上存在欺诈、诱导这一潜在意思表示，故将这种行为认定了“故意隐瞒行为”符合立法的本义。&&&&综上来看，本案吴女士要求适用《解释》第九条所规定惩罚性赔偿措施，认定开发商在合同中未填写商品房销售许可证号行为属“故意隐瞒没有预售许可证明”的请求应不予支持，法院仅能支持确认合同无效，并要求开发商退还其房屋总价款45万元及其利息的诉讼请求。第1页&&共1页编辑：宣教科 高峰&&&&
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商品房买卖合同约定违约金过低情况下
开发商违约时能否适当提高违约金
——王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同案
作者：辽宁省抚顺市中级人民法院 王冬雨&&发布时间： 09:39:57
　　【 案件基本信息】
　　1、判决书字号
　　辽宁省抚顺中级人民法院（2014）抚中民一终字第00379号民事判决。
　　2、案由：商品房销售合同纠纷。
　　3、当事人
　　上诉人（原审原告）王磊
　　上诉人（原审被告）抚顺乐活房地产开发有限公司
　　【基本案情】
　　原、被告于日签订商品房买卖合同，原告购买坐落于抚顺经济开发区杨帆路568庄园第106号楼3单元7层2号房，并于日支付全部购房款359212元。被告应于日向原告交付房屋。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。因被告未如期向原告交付房屋，原告于日依合同约定向被告提出解除商品房买卖合同并退还全部购房款、支付违约金的书面通知，于日向被告交付了购房合同、单户证原件、发票两联，并于日收到被告退还的全部购房款359212元。
　　关于本案争议商品房因开发商原因延迟交付时，购房者在合同约定的违约金过低情况下，能否主张适当提高违约金计算标准一节原审法院认为: 因合同中对于违约金有明确的约定，且约定的违约金不存在明显过低的情形，故原审法院根据合同约定的违约金计算标准确定违约金数额，对于购房者要求调整违约金的请求不予支持。
　　【案件焦点】
　　购房者与开发商签订的商品房买卖合同已约定违约金计算标准情况下，如因开发商原因导致迟延交房时，购房者能否要求按实际情况适当提高违约金计算标准。该情形是否符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。
　　【法院裁判要旨】
　　《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽双方签订的合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因为乐活公司原因造成，在王磊交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于此款的中国人民银行同期同类贷款利息，但王磊主张按低于贷款利息的存款利息计算违约金数额系其自愿行为，故王磊主张提高违约金给付标准的上诉请求于法有据，本院对此予以调整。判决如下：上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付上诉人王磊违约金9219.77元及利息（利率按中国人民银行同期活期存款利率标准计算，自日起至给付之日止）；负有金钱履行义务的当事人逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　【法官后语】
　　在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事人的合法权益。
责任编辑：研究室
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