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什么是经济是经济适用房？和有何区别？
ladyho莹&&&&
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可以出售 不的满5年以后 你在交个综合地价款
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一、凡申请上市出售已购和经济适用房的人，须持、身份证或其他有效身份证明（房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见），到房屋所在地的区县管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》，也可以到市国土和房屋管理局指定的机构领取上述表格。二、自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起，交易管理部门最长不得超过3个工作日（遇有特殊情况可适当）完成已购公有住房和经济适用住房上市出售的审查工作，并作出批准或不予批准的书面决定。 三、经批准上市出售的房屋达成的，买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契手续。卖方须提屋所有权证或确权证明、身份证或其他有效身份证明，房屋所有权共有的还要出示其他房屋共有人同意出售的书面意见，以及交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本人的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。四、交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成审查、评估，并按《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售和收益分配管理暂行规定》等有关规定，计收有关税、费、收益等工作，完成立契过户手续。五、已购公房和经济适用房所占土地是以划拨方式取得的，买方须持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理手续。属于该栋楼房内第屋首次上市出售的，买方还应提交由原售房单位提供的该栋楼房竣工日期及相关证明文件，应签订《合同》；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明了字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价交付土地出让金，城近郊八区按3％缴纳，远郊十个区县按所在区县制定的标准缴纳。应签订《国有土地使用权出让合同》的，土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件、原售房单位提供的该栋楼房竣工日期及相关证明文件之日起即为受理，最长不得超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成《国有土地使用权出让合同》的签订和土地出让金的收缴工作；不需签订《国有土地使用权出让合同》的土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证件复印件之日起即为受理，当日完成土地出让金的收缴工作。 六、土地行政管理部门对于缴纳的土地出让金，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐。城近郊八区的土地行政管理部门收缴的土地出让金按月统一上交市房地局计财处，其余区县按区县的规定办理。七、买方办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地的区县权属登记部门申办房屋所有权证。权属登记部门收齐上述证件之日起即为受理，最长不超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）办完登记、发证手续。权属登记部门可不再进行房屋测绘和现场勘察，但须在房屋所有权证的附记栏中注明土地出让金缴纳情况和年限并加盖印章。经济适用房上市条件目前，经济适用房的上市条件是住满5年之后，才可以按照一般的二手房交易办法上市交易，出售给任何人；对于尚未住满5年的房屋，政策规定不允许按市场价上市交易。确需出售此类房屋的，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用房购买条件的家庭。二手经济适用房缴费已购经济适用房业主出售房屋有两种情况，一种情况是业主出售已经住满5年的房屋，这种情况下，业主可以依据房屋所处区域的市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交总额的10％补交综合地价款。另一种情况是业主出售尚未住满5年的经济适用房，业主只能以不高于购买时的单价出售，且必须出售给符合经济适用房购买条件的客户，而对出售方来说，可持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用房证明》到北京市建委开发办办理经济适用住房资格审核手续，还可再次购买其它地方的经济适用房。消费者购买二手经济适用房缴费情况对应地也有两种:一种情况是具有购买经济适用房条件的人购买5年之内业主按原始价格出售的经济适用房，如果政府对购房人审批的总价大于实际购买房屋的成交总价，则购买该经济适用房需交纳税费有:契税(按成交价的1.5％缴纳)和(按成交价的0.05％缴纳)，购买后的性质仍是经济适用房。举例来说，业主出售经济适用房原始价格28万，而政府审核该购房人购房总价标准达到30万，高于实际购房总价。则购买该套经济适用房需交纳的税费为:契税:28万×1.5％=4200元；印花税:28万×0.05％=140元。另外，同样是购买5年之内的经济适用房，如果政府对购房人审批的购房总价低于实际购买房屋的成交总价，则购买该经济适用房需交纳税费有:契税(按成交价的1.5％缴纳)和印花税(按成交价的0.05％缴纳)，和差价部分的综合地价款10％。购买后的房屋产权性质仍是经济适用房。举例来说，业主出售经济适用房原始价格30万，而政府审核该购房人购房总价标准达到28万，低于实际购房总价。则购买该套经济适用房需交纳的税费为:契税30万×1.5％=4500元，印花税30万×0.05％=150元，综合地价款(30万－28万)×10％=2000元。另一种情况是对于5年以外的经济适用房，任何消费者都可以购买，而且业主可以按照市场价格出售，消费者购买该类房屋需交纳的税费有:契税(按成交价的1.5％缴纳)、印花税(按成交价的0.05％缴纳)，购买后的房屋产权性质是商品房。例:业主出售一套5年以上的经济适用房，原始价30万元，现在按目前房屋所在区域的市场价格50万元出售，则消费者购买此套房屋需交纳的税费为契税50万×1.5％=7500元；印花税50万×0.05％=250元。证件及过户时间经济适用房再上市交易的权证过户和完税取证都是到各区房地局进行，只是未满5年的经济适用房上市交易，购买者需先到北京市房屋申请《经济适用房购买审批单》，以证明其购买经济适用房的资格，然后才能进行一般的程序。北京市的政策是这样的。不知道你们那边是咋样的，每个地区稍有区别。
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经济适用房是国家对普通人们的补贴，商品房没有这样的优惠政策
★天山童谣★
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1、经济适用房是国家不以盈利为目的，赚取少许利益的房子。2、商品房是开发商以盈利为目的，按市场规律经营的房子。3、经济适用房拿到房本并满五年以后才可以进行买卖，不满五年不能交易。4、经济适用房交易时需缴纳10%的综合地价款及个税（业主名下不是唯一住房）、契税；普通住宅交易时个税（业主名下不是唯一住房）、契税、（不满五年）
zzg2230105
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经济适用房房必须房本下发5年才能买卖
『宇』众吥茼
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什么叫经济适用房国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10％交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。商品房原是指房经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物.
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他们交易以后都会变长商品房，房改房在交易时多一个费用叫做土地出让金：1560**1%经济适用房多交一个综合地价款：10%*总房款商品房正常的纳税。
★Smile﹗□I
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经济适用房是政策性住房,只能转成商品房后才能出售。而且还得交综合地价款。普通住宅可以直接进行交易。
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满五年后才可以进行买卖
新浪房产日照站
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经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。经济适用房产权不满5年不能上市交易.若满五年上市交易补交10%土地出让金.商品房顾名思义就是开发商建设的房子，用来当商品出售的.
★sunny☆～
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可以出售 不的满5年以后 你在交个综合地价款 就可以出售啦
↖□↗走□過
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区别在于； 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的 实用效果。 经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、 勘察设计及前期工程费、建安费‘小区内基础设施配套建设费、、税金、1％一3％的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其 成本价由 7项因素（征地折迁费‘勘察设计费、配套费、建安费、管理费。 贷款利息、5％以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售 价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。 经济适用房和普通商品房最大的区别有： 1、土地是划拨而非转让，所以经济适用房买到的时候没有土地使用权； 2、经济适用房的面积套型都有国家严格的规定； 3、经济适用房的购买必须满足国家相应的规定，也就是人均和家庭人均收入必须达到当地的相应标准； 4、经济适用房的价格执行政府指导价，开发商不能随意定价、调价； 5、经济适用房在不同地区在转让中有不同规定，一般都是在一定年限中不允许转让； 6、经济适用房在转让中需向国家补缴土地出让金。
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关于中国经济适用房制度改革的思考
我国的经济适用住房制度是国家为解决城市低收入家庭住房困难而推出的一项保障性质的住房改革重要举措.本文对我国近年来经济适用住房制度存在的问题作了分析和探讨,结合国外住房保障制度改革的经验,对我国经济适用住房制度未来改革和发展的方向进行了论述.
作者单位：
南京大学公共管理学院,江苏·南京,210093
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　　东四环大郊亭桥东南角正在建设中的“广华新城”是部委定向经适房。目前其周边房价约5万元/平米。　　最近，位于北京东四环外寸土寸金的广渠路，一个名为“广华新城”的经济适用房项目，被曝定向销售给中央部委和中石化等央企。据媒体报道，未来其售价可能只在1万元/平米左右。这在区域商品房价已经达到5万元/平米的背景下，显得分外惹人注目。定向经适房又面临着“公务员分福利房”的质疑。　　自1998年房改15年后，在商品房价飞涨的北京，部委及部分央企的 “准福利房”仍屡见不鲜。　　 东五环外定向经适房康泉小区正在建设中。　　探访　　定向保障房，并非个案　在北京东四环大郊亭桥东南角，有一片并不显眼的大工地。透过院门能看见近处一大片空地，远远地能看见东侧矗立着多个塔吊。　　资料显示，这个名为广华新城的经济适用房项目，建设单位为中央国家机关公务员住宅建设服务中心，用地规模超过108万平米，总建筑面积为243.7万平米，计划建设83栋住宅楼，将面向部委公务员和央企职工。　　据媒体此前报道，广华新城对口单位公务员未来不仅可以成本价购买，取得产权5年后还可以根据北京市的政策转为商品房上市出售。定向售价很可能是“1万元/平米左右”。其中，中石化拥有17栋住宅和办公楼。　　而目前东四环区域新房售价已经达到5万元/平米，如广渠·金茂府；东四环外的沿海赛洛城，二手房也已经达到3万元/平米。　　针对这种广华新城的定向销售，去年9月，网上就已经有北京保障房轮候人士，呼吁向这一北京在建规模最大的“保障性住房小区”争取部分房源。在保障房轮候者看来，保障房优先、定向给部委公务员和央企员工失之公平。　　实际上，面向部委公务员的定向保障房，并不是孤立存在。　　在朝阳区八里桥往南不远，有一个在建楼盘，名为康泉小区职工住宅项目。据附近多位居民介绍，康泉小区是“部委的福利房”，“肯定不会对外卖”。建设单位办公区的一位工作人员透露，康泉小区属于国管局（国家机关事务管理局）的经适房，至于将来分给哪些部委，“不好说”。而除了在建的新项目，北京市区内定向给部委等单位的老项目也很多。位于东二环的广泉小区、西二环的广源小区，便是周边著名的“公务员小区”。据国管局官方网站显示，广泉小区建筑面积共32万平米，广源小区建筑面积为38.8万平米。目前，这两个小区周边如富力城、华润红山世家 (论坛)等商品房楼盘，已经飙升超过5万元/平米，而公务员们在2006年-2008年的购买价仅不到5000元/平米。　　“2008年签协议时是4000元/平米买的，说的经济适用房、五年后能买卖。”广源小区东区的一位业主阿姨昨日对记者表示，由于怕职工私下买卖央产房，现在也没给发房产证。附近的中介也表示，该楼盘仅有少量出租的房源，并无出售房源。此外，广泉小区的链家地产中介也表示，小区房源如能上市交易，其业主10年来净赚超过10倍。　　幕后　　定向“分房”背后的定向供地　　“作为首都，北京有‘四个服务（注：为中央党、政、军领导机关的工作服务，为国家的国际交往服务，为科技和教育发展服务，为改善人民群众生活服务）’的定位，住房、供地上肯定也需要保证部委、中央企事业单位的需要。”北京房地产界一位资深人士说。　　记者了解到，首先从土地出让计划上，每年在经济适用房用地中直接预留中央单位用地已经是惯例，而且成为经济适用房的大头。　　记者查阅北京市、2013年《国有建设用地供应计划》发现，这三年，北京市保障房供地有缩减，但北京划拨给中央、军队单位的经适房土地每年都稳定为80公顷，占经适房用地的六成左右。“按‘十一五’土地供应规划，北京大概有73%土地是被各种单位‘福利分房’、借保障性住房制度获取。”华远地产董事长任志强此前公开抨击，这是“借保障名义行腐败之实”。　　“应该立刻停止提供不公开销售的经济适用房。”天则经济研究所此前在一份保障房的报告中建议道，现行住房保障制度没有减少反而增加了社会不公平，特别是不公开销售的经济适用房，已经成为政府和国有部门将国有资源转化为私人财产的“合法”渠道。　　声音　　部委的年轻人称工资太低无法买商品房　　“每月税后收入仅有4000元，完全无法靠工资买房。”29岁的小张昨日表示，工资收入一般、住宿由单位负责、单位一般都能分房，但无法完全保证、也无法确定时间——这几乎成为2008年后考入国家部委的年轻公务员的常态。　　据小张介绍，他研究生毕业后进入单位三年还没有赶上过分房，但单位在四环内“预定了地”，过两年可能会出较大批的房源，但估计轮不上他；而小张考入了教育部的同学，三年来已经有了两次“分房机会”，但都因为嫌远而放弃；近期他另一位考入北京市统计局的同学顺利以几十万元“买”到了一套西三环的旧房。据悉，北京市属的一些机关单位也同样以经济适用房的名义为职工福利购房。　　“公务员的工资中没有包括房价的含量。”一位不愿具名的行业协会专家如是说。但也有专家指出，2007年至今北京房价飞涨，公务员仍能够以每平米几千元的成本价“福利买房”，相当于将房款转移到全社会的税收上。 文明上网 文明发言 快速回复：删除发表回复 我知道了，下次不用再提醒
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级别：六级士官积分：2917财富：864经适房是个真实的笑话。|||级别：中尉积分：6606财富：887像中国这样的人口大国，大学生及新增人口大，人口流动又大，贫富差距逐步扩大，土地资源有限，搞房地产买卖，任由贪官和富豪囤积房源，本身注定就是一个灾难，会进一步拉大贫富差距，激化社会矛盾，撕裂民心凝聚力，难于拉动内需，重创经济活力，造成恶性循环，居民消费力难于激活，恶果会慢慢显现起来。|||级别：五级士官积分：1238财富：910怕晒太阳的经适房名单就是藏污纳垢的腐败名单，敢在报纸电视公布吗？|||级别：四级士官积分：991财富：4人均收入不到9000元没有的公民，这是专家说的贝。|||级别：少尉积分：3290财富：895我记得任志强还是另外一位房产业人士说过，经适房迟早变成权利房。|||级别：中尉积分：5885财富：870分给有权人倒卖的。|||个人签名：一眼看川
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仅支持JPG、GIF、PNG图片文件我国经济适用住房若干问题探析
我国经济适用住房若干问题探析
目前，我国政府在实施住房分配货币化政策的过程中，针对中低收入者的住房问题，采取的是大力发展经济适用住房的做法，即建设由政府扶持、保本微利销售的经济适用住房向中低收入的家庭提供，此外还有少量的廉租住房提供给最低收入者家庭，以解决他们的住房问题。经济适用住房政策实施以来，虽然取得了一定的成效，但也暴露出一些问题，似乎叫好不叫座。认真研究分析问题所在，不断完善经济适用住房政策，对我国居民住房问题的解决和房地产市场乃至整个国民经济的健康发展都具有极为重要的意义。下面将就发展中的几个问题做一探讨。
　　一、科学评估“中低收入家庭”经济状况，正确引导住房消费需求的有效增长
　　经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建的，这里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量两个方面的问题。　　从理论上说，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量，具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资，以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值；现期收入应指家庭所有成员的工资收入（第一、二职业收入）和其他工资外收入（如社会保障津贴等）。因此，要衡量判断一个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素。　　但是，从实践来看，由于目前我国尚未建立个人收入申报制度，这使得政府难以准确核实家庭的真实收入，从而使“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。我们目前认定是否为“中低收入家庭”，主要是看其家庭收入的实际状况。按照货币化分房的有关政策，各地对中低收入标准因地区经济水平而定。一般来说，家庭收入在社会平均值70%以下属低收入家庭；家庭收入在社会平均值70%-120%之间属中等收入家庭；家庭收入在社会平均值120%以上属高收入家庭。这些界定从数据和比例上讲是清楚的，从理论上分析，也是合理的。但是，从实际操作看，由于缺少对家庭收入核定的有效手段，由于随着市场经济体制的逐步推进，家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化，这使得对中低收入家庭的界定困难重重。目前我国经济适用住房的政策对象难以界定的家庭收入标准，因而在实践操作过程中致使一些需要住房的中低收入家庭没有买到房，而另一部分已经有了住房的中低收入家庭或不应购买经济适用住房的高收入家庭却还在购买经济适用房，然后出租或在二级市场上出售，从而加深了贫富差别。　　当然，科学评估“中低收入家庭”涉及到整个社会分配制度的运作、监控机制，要完善这些机制在短期是难以实现的。但是，尽管如此，我们还是应该创造条件，积极向这个方向努力，力求逐步准确、科学地对“中低收入家庭”进行评估，以完善住房市场流通体制，提升住宅产业发展的整体效益水平。一是应尽快建立个人收入申报制度并将其与已实行的个人存款实名制相联系，准确掌握家庭收入情况，建立家庭收入档案，严格审查、登记，并实行动态管理，切实保障中低收入家庭的利益。二是应建立起一种新的工薪阶层住房供给的机制，改变中、低收入一勺烩的局面，提高政府住房政策的针对性。严格控制经济适用住房的标准，使中等偏低收入家庭成员真正成为政府补贴的享受主体。经济适用住房的标准应包括区位、套面积、建筑层高、建筑物间距、小区绿化、配套设施和总价等多方面，应做到既适用又经济。值得一提的是，经济适用住房的标准也应该是一个动态指标。随着经济发展总水平和人居条件的普遍提高，经济适用住房的比例应逐步减小，而标准则可以作相应的上调。三是积极引导居民树立正确的消费观念，提倡有能力的居民应从市场上去实现“各尽所能，各居其屋”，而不是依赖经济适用性房来解决住房问题。国外成功经验亦表明，住房问题的解决不可能一蹴而就。因此，政策补贴作为一种稀缺资源，只能用在最需要发挥效用的地方。在我国目前中央与地方财政均十分有限的情况下，有必要建立起效率优先兼顾公平的各类收入阶层消费需求的分流机制。当前，比较恰当的办法是让市场去细分。市场细分的基点在于居民的实际购买力、各类收入阶层通过权衡自身支付能力、消费偏好来选择购房还是租房，是进入经济适用住房还是一般商品房消费领域。
　　二、严格规范经济适用住房的价格构成，确定其合理的定位，真正做到“雪中送炭”，达到解决中低收入家庭居住问题的目的
　　与完全意义上的商品房相比，经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异，具有特殊性，具体表现为：(1)价格残缺。经济适用房的土地由行政划拨，不存在缴纳土地出让金，土地的级差收益无法在价格中体现。(2)价格实行政府指导价。这种价格对市场供求关系的变动缺乏弹性，同时政府对开发经济适用房的开发商的利润率作了限制。为控制在不超过3%的利润率，这种利润率没有通过市场竞争而形成。(3)政府对经济适用房的消费对象有一定的限定，因而其价格只存在于局部市场。　　目前，我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中低收入者的住房问题，离现实需求还有很大差距。究其原因是多方面的，仅从居民的承受力这个角度来看，据有关资料统计，我国许多城镇经济适用住房的价格与一般家庭年收入之比高达10倍甚至10 倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍。另据中国社会调查事务所对北京、上海、重庆、武汉、广州五市居民进行的一项调查显示，有60%左右的人认为，目前经济适用房的价格太高；有15.24%的人认为可以考虑；认为可以接受的仅占24.65%。　　分析造成经济适用住房价格偏高的原因，主要表现在以下几方面：一是尽管政策对经济适用住房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策，但仅免收的是土地出让金。有关的土地税费、征地费、拆迁安置费并未减免，其中，目前拆迁安置补偿费在地价款中占的比重最大，这直接增加了经济适用住房的建造成本。二是公建配套设施建设费用较高，加大了经济适用住房的建设成本。三是一些开发商在经济适用住房的开发建设和销售过程中，并没有将国家给予的扶持优惠政策落到实处，把政府要求减免的费用仍然打入成本，或加收不合理费用，从中赚取规定外的利润。四是由于目前对经济适用住房的认购对象还缺乏严格的界定，加之审核确认制度不健全不规范，一些高收入者为了投资增值之目的，通过各种关系购买经济适用住房，也抬高了经济适用住房的价格。　　经济适用住房是以经济为前提的，因此其合理的价格定位尤为关键。而在确定经济适用住房价格时，除了要考虑成本因素外，还应兼顾中低收入家庭的支付能力。为此，在对经济适用住房的价格管理方面，笔者认为，首先应尽快出台适合我国国情的经济适用住房价格管理条例，严格规范价格构成，这是促进我国住房建设加快发展的重要保证。目前，应严格按照国务院有关文件对经济适用住房价格构成所做的原则性规定来规范经济适用住房的价格构成，明确经济适用住房价格构成各项因素的内涵和外延，划定哪些费用应当计入成本，哪些不合理的费用应取消。可考虑削减或免去以下费用：大市政或小区内公建配套建设费、减半或免收一些行政事业性收费。　　其次，经济适用房指导价格的制定应遵循价格形成规律，各类经济适用房价格也应有差异，避免“一刀切”。国家指导价格的制定应充分体现价值规律和供求规律的作用，综合各地区经济发展水平、居民收入水平、房地产发展水平等方面因素，体现“物有所值”。具体而言，各地区、各类型经济适用房价的差别应包括地区、地段、结构、标准、质量、朝向的差别等等，以避免市场价差关系引发的混乱及形成新的空置和分配不公。　　最后，应强化价格审核制度，建立经济适用住房成本约束机制，严格限制一些开发商借“经济适用住房”之名，低价获得土地，高价销售房子，赚取额外利润。
　　三、适度地确定经济适用住房的建设规模，提高城市发展的动态社会效益
　　经济适用住房建设是一项长期工作，即使是经济发达国家，仍存在建设经济适用住房的问题。建设经济适用住房在其政府公屋住房政策中，仍是不可或缺的重要部分。我国是发展中国家，建设经济适用住房将是一项长期的任务。因此，经济适用住房的开发建设决不能有短期行为，应以市场为导向，以有效需求为基础，合理确定开发建设规模和建造标准。当然，以长远发展的眼光来审视，大规模地修建低标准的经济适用房可能会引发新一轮的人居环境恶化和旧城改造危机，给未来的城市再开发带来巨额的经济成本与社会代价。此外，全国目前尚有积压商品房超过1亿平方米，已经严重影响了住宅商品的再生产过程。因此，在确定经济适用房建设规模时，应认真研究各地市场需求状况，要与本地区房价收入比高低、住房补贴水平、居民住房供应关系状况及住房二级市场发育水平等因素统筹考虑，以保障需求为宗旨，合理安排经济适用住房在住宅建设中的比例。具体来说，可采取如下策略。　　首先，在经济适用住房政策与普通商品住房政策未并轨前，低标准的经济适用房的总规模应依据地区或城市的经济发展水平与市场化程度来综合制定。在城市、市场化程度已很高的城市，应减少或不进行经济适用房的开发建设，而是代之以完善的金融政策促进商品房建设和销售。而对于那些中西部经济不发达的地区和国有企业改革面临困境的老工业基地城市，则可以根据具体情况适度提高低标准经济适用房的比例。
其次，经济适用住房应该以销定产。经济适用住房属于商品房，不实行实物福利分配，而实行货币分配和商品交换，其生产和建设必须符合商品经济的规律。虽说经济适用住房建设的指导思想就是为了降低成本，使其价格与中低收入家庭的承受能力相适应，使中低收入家庭能够买得起，但实际的房价仍可能超出中低收入家庭的承受能力；虽说住房消费者的支付和承受能力不等于一次性地现金支付能力，还包括住房消费信贷的承受和支付能力，但它除了消费者要有稳定的职业和收入外，还要有获得和利用住房消费信贷的意愿。同时，经济适用住房作为商品，必然面临消费者的评价和选择。消费者对住房的评价是多方面的，包括居住性、耐久性、安全性、适用性、便利性、舒适性和经济性等的评价以及现实需求。消费者上述的种种因素，必然影响其对经济适用住房的购买需求。如果不考虑这些因素，想当然地进行经济适用住房的计划和组织建设，势必造成生产与销售脱节和新建商品房的积压。因此，经济适用住房的生产也应该以销售为基础，实行以销定产。经济适用住房的特性以及其销售对象的确定性，使其已销定产具有客观确定性和存在现实可行性。经济适用住房已销定产除了进行市场预测，依据市场预测安排计划和组织生产外，主要的具体办法是实行预约、预定、预购和预售，即在经济适用住房建设正式立项以前，先依据环境和条件进行成本、价格匡算和实行预约，依据开发建设企业和住房消费者的预约而立项。在正式立项以后实行预定，依据预定而进行规划和设计。在完成规划和设计，并进入开发和建设后进行预购和预售。经济适用住房建设的预约、预定、预购和预售，实际上是程序化和系统化的住房商品信用贸易方式，用这种方式可以使经济适用住房的产销直接衔接起来。　　第三，经济适用房的发展在一定程度上可以减少增量住宅形成新的空置房，但也可能对原有空置房的销售构成冲击。因此，为减少空置房地产资产的存量积压损失、促进消化空置商品房纳入经济适用房体系，应把经济适用房与房地产二、三级市场结合，即开设经济适用房与可售公房置换业务。经济适用房发展中心及供应商拨出部分经济适用房与上市的已售旧公房进行置换，采取平进平出的原则，以市场惯用的比较评估法对要求改善住房的住户房屋进行评估，双方价格确认后补差置换，在此基础上把收购的旧房以经济适用房的价格和条件及配售程序进行配售。如此可扩大经济适用房配售的受益面，业务空间也将更为广阔。　　第四，在现阶段，应实行“补人头”和“补砖头”并举的政策。发放住房补贴俗称“补人头”，免土地出让金和规费减半的经济适用住房俗称为“补砖头”。尽管“补人头”做法更符合住房货币化发展的要求，但目前或者相当长的一段时间里，不少企业和单位还发不出住房补贴，即无法实现“补人头”，政府用发展经济适用住房的办法“补砖头”，也是十分必要的。当然，“补人头”是优于“补砖头”的一种政策选择。因为，其一，能够避免对住房市场的直接干预；其二，财政补贴的作用直接到达需要补贴的人员，并全部转化为消费者的福利满足，而不会在住房建设阶段产生效益流失或被生产者所占有；其三，政府不需要付出巨额的监督成本，提高了政府的市场调控效率；其四，能充分地鼓励居民自置住房。因此，应创造条件在一些地区的一些单位率先对自愿购房的中等偏低收入家庭采用更为有效的现金补贴方式，鼓励他们从市场上解决居住问题。总之，作为一项社会再分配政策工具，各地在实施经济适用住房政策时，应因地制宜，量力而行。
　　四、合理调整经济适用住房建设中的政府职能，充分运用市场机制调节住房供求关系
　　解决向中低收入家庭的住房供应，让中低收入家庭有房可买问题，是各国政府住房管理的主要职能。发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策。目前，在一些城市，符合条件的中低收入家庭必须通过摇号轮候几年才能买到住房，这既反映了近几年我国较成功地启动了个人住房消费，也反映出这些地方房地产开发的结构性问题。同时，由于在经济适用住房的开发中，国家过分强调“三个到位”（计划、政策、管理三到位），更由于地方政府对开发管理过严，一些中小城市不论区位、地段及成本差异均较大，限价过死，不能形成动态需求增长的市场开发模式。因此，需要对此进行改革，合理调整政府职能，充分运用市场机制调节经济适用住房的开发模式和供求关系。　　一是政府应给予一定的政策倾斜，使房地产开发商能变政策行为为企业行为，自愿参与经济适用住房的开发建设。因为经济适用住房保持微利价格的特征，在一定程度上制约了开发商参与的主动性和积极性，为此，政府应建立稳定的经济适用房土地供应渠道，在税费、融资等方面提供相应的优惠政策，并确保优惠政策到位，简化手续，减少环节，以提高开放商参与的积极性，保证开发商可以利用自有资金和优惠的银行贷款自愿参与经济适用房的开发建设。　　二是地方政府应尽快建立和完善房改金融业务的方针和政策，调动各个商业银行的积极性，让商业银行积极为经济适用住房开发建设贷款。尽管房改金融业务属于政策性业务，但是这项业务的开展必须与市场经济体制下商业银行运作的模式相一致。凡是具有承办房改金融业务能力的商业银行，地方政府应为他们承办房改金融业务提供条件，让他们积极参与，只有这样才能调动各个商业银行为经济适用住房开发建设贷款的积极性。同时，应制定对各个商业银行的监督措施。作为承诺贷款的商业银行来说，经济适用住房开发建设的贷款属于指导性计划，贷与不贷由商业银行自行决定。在对经济适用住房开发建设项目承诺贷款之前，应对承建单位的资质、资金、信誉、项目、销售前景进行综合性的全方位的调查，然后确定贷与不贷。一旦确定并做出承诺，就必须要保证贷款的及时足额到位。如果做出承诺，但是贷款却迟迟不能到位，地方政府应把存入该行的房改资金全部转出，人民银行应按照商业银行法的有关规定给予一定的行政和经济处罚。各有关部门还应对经济适用住房贷款的用项进行监控，确保经济适用住房开发建设贷款的专用性。对于那些打着经济适用住房建设贷款的招牌进行贷款，一旦贷款到位后用于它项的，商业银行应强制收回贷款，地方政府应取消该单位承建经济适用住房开发建设的资格。　　三是政府应有效运作住房金融，提高居民的支付能力，形成与供给相适应的有效需求，解决房改与住房发展的燃眉之急。在完善住宅销售金融服务体系方面，各银行办理的公积金贷款、按揭贷款，无论在宣传上还是在简化贷款手续提高办事效率上，都在不断加强力度。但要真正调动广大中低收入者的购房热情，进一步有针对性地完善经济适用房配售过程中的金融服务体系，是必不可少的有效途径。而完善经济适用房配售金融服务体系的内涵，是指消费者购房贷款的全过程，即从提出贷款申请及贷款合同的签订、房产权的登记或抵押、贷款担保到司法公正、放款及还款等。这一过程各个环节的简捷、流畅可以带给消费者更多的便利。目前，在提高配售的金融服务效率方面，还应该更多地努力。此外，从国外的经验来看，凡面向解决中低收入住房问题时，为了减少银行的投资风险，均由政府出面担保，由银行进行较长期购房抵押贷款，这样既提高了居民的购买能力，又加快了中低收入者住房问题的解决。可借鉴国外的经验，由政府出面成立担保公司，给中低收入家庭购买经济适用住房进行第三者担保，使银行免除后顾之忧，加大信贷力度，解决居民的住房问题。　　此外，政府还应严格控制土地供应总量，统筹考虑城市的住房政策、住房改革、住房资金、住房建设、住房分配、住房市场和监督制约机制等问题，并建立相应的法律体系。　　总之，政府职能部门的主要责任应该是搞好服务，加强监管力度，促使开发企业发挥技术优势、规模优势、竞争优势、降低开发成本，提高开发质量，在满足社会住房消费需求的基础上，增强企业的内部收益，上缴更多的税收，最终达到既增强企业开发实力又提升住房开发国家收益水平的根本目的。只有这样，才能在住房建设开发领域完善社会主义市场经济体制，促使住宅产业的可持续发展，成为国家经济建设中源源不断、最稳定、最有活力的经济增长点。
【参考文献】　　①印ｋūｎ＠①华、胡彬：《关于经济适用住房政策的探索》，《财经研究》，1999年第11期。　　②王大友：《福建省发展经济适用住房建设中应注意解决的问题》，《集美大学学报》，2000年第3期。　　③陈如勇：《中国经济适用住房政策分析与完善》，《学海》2000年第6期。　　④杨大楷、陈震宁：《关于上海经济适用住房若干问题的研究》，《中国房地产金融》，2000年第5期。　　⑤傅熙麟：《对建立经济适用住房科学运作模式的思考》，《中国房地产金融》，2001年第2期。　　⑥沈燕、侯箴：《国外解决中低收入者住房困难的途径及对我国的启示》，《武汉冶金管理干部学院学报》，2001年第9期。　　字库未存字注释：　　＠①原字方方下加土来源：/lunwen/economics/china/18027.html
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