《江苏省物业服务收费管理办法》日正式实施　　我市具体是怎样实施的，为此，本报记者作了关于物业服务费的专项调查　　最近，又到了各物业公司开始集中收取物业服务费的时候了。近期，有不少市民打进本报热线反映，物业光知道收费，服务根本跟不上。另一方面，不少物业公司也在抱怨收费难。据了解，被称作“新二十九条”&的《江苏省物业服务收费管理办法》，于日正式实施，这是我市物业公司开展各项工作遵循的法律文本，在本文中简称为“省规”。为此，本报记者昨天作了关于物业服务费的专项调查。　　采写&本报记者&王漱玉&&摄影&本报记者&秦媛　　关键词1　　按硬件收费　　【省规内容】　　实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由各市、县价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，制定相应的物业公共服务等级收费基准价和分项目收费基准价及浮动幅度，并适时调整和每年公布。　　【徐州现状】　　物业费收取率不高　　我市物业服务费的标准介于0.20元/㎡/月—1.20元/㎡/月，据了解，这个收费标准区间在全省处于较低水平，且均低于省规标准。即使收费标准并不高，但我市物业费的收取率却不高。除了新上房的小区，因为上房时预收了一年，收取率可以达到100%，其它小区的收取率均低于90%。　　【实地调查】　　个别小区收取率高　　“半山别墅0.75元/㎡/月的物业费，我们从2005年一直到现在都是这个标准，没涨过。”敬业物业公司的蔡经理说，曾经两次想调到1元/㎡/月左右，但是难度太大，调不上去。对于别墅这种业态来讲，服务标准和要求都非常高，这么低廉的费用公司真有点吃不消。像一些设备存在老化现象，公司也没有足够的资金更换。其实，如果业主想得到高品质的服务，没有一定的费用根本不可能办到。　　新苑物业公司沙经理说，“像民怡园、民祥园和阳光花园，每平方米两毛的费用，收取率只能达到50%—60%，很难维持公司正常运转，好在公司管理的小区多，用其它小区的赢利来弥补这些小区的亏损。”　　据业内人士称，物业费收取率和业主的整体素质有关，新苑物业公司称像高级知识分子比较集中的风华园，收取率就在90%以上，供电公司宿舍民主小区的收取率也挺高。　　康居物业公司则对历年来该小区的收取率都非常满意，“除了部分出国的、在外地的业主，我们小区的物业费收取率几乎达到了100%。”该物业公司负责人说。　　汉基物业公司称由于城置花园是去年新上房的小区，预收了一年的物业费，所以收取率是100%。　　对于恶意欠费的业主该如何处理？接受采访的物业公司均称，不到万不得已，一般不会采取法律手段。敬业物业公司负责人称，每年公司对欠交物业费严重的业主先是下律师函，实在不行了才起诉，去年公司起诉了两位恶意欠交的业主，今年至今未起诉。　　关键词2&&&预收时间　　【省规内容】　　物业服务企业可按物业服务协议或买卖(租赁)合同约定分期预收（物业费），预收时间一般不超过半年。合同另有约定的，从其约定。　　【徐州现状】　　大多按年收　　目前市区规范管理的小区实行的预收时间有3种形式：按年预收、半年预收和季度预收，各物业公司表示，新上房的小区签订的合同一般都是按年预收，以前的老合同则主要是半年预收和季度预收，很少采取年预收的形式，具体采用哪种形式，要按照合同约定的预收形式，但绝大多数的物业公司更倾向于“一年一缴”的做法。“按季度收取的话太麻烦，工作强度太大了，很多业主自己都嫌麻烦。”敬业物业公司和康居物业公司的负责人如是说。　　对此，不少业主担心：提前缴完一年的物业费，物管公司如果服务不到位，他们就缺少了“要挟”物业公司的砝码。甚至如果物业中途“撤走”，更会给新物管和业主的对接带来阻碍。“电费、水费和燃气费基本是两月缴一次，而且是先使用后付费。为什么物业费必须先缴费后享受服务，而且还要一次性缴清呢？”不少居民提出这样的疑问，能否将物业费的“一年缴”改为“半年缴”或“季度缴”，这样既降低了他们的经济压力，也能对物业服务起到更好的监督作用。　　【实地调查】　　怎样收都存在矛盾　　对于业主关于年预收的上述种种疑虑，某业内人士给出了专业化的建议，一是新修订实施的《江苏省物业服务收费管理办法》规定，预收时间一般不超过半年，因此业主在与物业公司签订合同时完全可以不同意按年预收。如果已经按年预收了，物业公司如果服务不到位，只要半数以上的业主（建筑面积和人数均需过半）不满意，就可以炒掉该物业公司，或者可以通过法律途径维权。　　对于物业中途撤走，给新物管和业主的对接带来阻碍，该业内人士笑言大可不必担心，因为我市目前还未发生物业公司收取预收费用撤走时卷走的事件，基本上可以做到要么退回业主，要么转给新接手的公司。　　另外，按季收取未必就没有矛盾。目前按季收取的多是一些上房10年以上的较老的小区，按季收取主要是为化解收费难，但频繁收费也给管理出了难题。主要是业主并不能全部准时缴费，物业公司的日常管理工作要花费很大精力在收费上面，势必会削弱其他方面的管理。据康居物业公司负责人介绍，绝大多数居民还是习惯于按年缴纳，因为很多业主都嫌按季缴太麻烦。　　但是按年缴费也存在一定的问题，周期过长、预收时间过长，一旦收缴率不高，就会造成恶性循环，物业公司不得不采取裁员、降低服务标准等手段来弥补经费不足的问题，小区的服务费会青黄不接。我市曾发生多起业主严重欠缴物业费，物业公司无以为继，只好撤离，小区内垃圾成堆的事件。　　新苑物业公司一工作人员表示，分期缴纳一年物管费在某些袖珍型小区里也许可操作，但在大规模小区里实行难度较大。“像民安园有3000多户业主，每年我们从4月份就开始逐一上门收取当年的物业费，一直要持续到12月底，有时一户业主家要跑七八次才行。如果按季度收，就是把工作量增加4倍；而‘一月缴’则更是‘一年缴’工作量的12倍，这个工作量哪一家公司都吃不消。”　　不过，一些物业工作人员表示，遇到一些特殊情况，他们也可酌情进行“半年缴”或“季度缴”。如果是短期租住的房客，还有确实经济拮据的困难家庭，一年缴肯定不合理。按照人性化管理，会对这类业主的缴费进行特别登记后再根据实际情况收费。　　关键词3&　　收费标准　　【省规内容】　　物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准，可在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。　　【徐州现状】　　完全是市场行为　　物业管理费都是“五级制”，最便宜每月0.2元/平方米，最贵每月1元/平方米。　　今年“新二十九条”实施后，物业费收取标准将向政府指导价看齐，每年江苏省各个城市都将发布相关的物业费政府指导价，内容包括分项目菜单式（如保安巡逻、绿化养护），业主与服务方可约定物业费。　　记者从市住房保障和房产管理局物业管理处了解到，我市目前没有出台普通住宅物业公共服务收费指导价及相关服务标准，徐州的物业费收取标准完全是市场行为，由业主委员会与物业公司双方协商决定。　　【实地调查】&　　从0.2元到1.2元不等　　记者昨天采访了我市数十家物业公司，我市目前物业费收取标准每月每平方米分别从0.2元到1.2元不等，市区小区基本在这个范围内收费，一些比较高档的小区有所上浮，实际收费更加灵活。　　据了解，收费最低的小区物业服务费每月每平方米仅有0.05元，仅是实行准物业管理的老小区按此执行，由政府两级财政分别补贴0.05元，可谓是最为低廉的物业收费；其次是国家安居工程小区的物业收费，其收费标准为0.15元—0.20元。　　2006年—2009年我市整治完的老小区有75个实行了准物业管理，收费标准均按照个人缴纳0.05元/㎡/月，由政府两级财政共补贴0.10元/㎡/月；属于国家安居工程的民怡园、民祥园和第一期经济适用房阳光花园，均按0.20元/㎡/月收取；同属于国家安居工程的民安园，则是按0.15元/㎡/月收取。　　别墅的物业费和新建的高档小区物业费最高，收费标准大致为每月每平方米1元—1.20元。我市实行规范管理的物业服务小区的物业服务费收费标准基本如下，高层：0.8元/㎡/月—1.20元/㎡/月，小高层：0.8元/㎡/月—1元/㎡/月，多层：0.3元/㎡/月—0.6元/㎡/月。　　关键词&4&&&停车费使用　　【省规内容】　　业主大会成立前，占用业主共有道路或者其他场地停放汽车，所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后，按30％用于补贴物业服务费，70％纳入住宅专项维修资金。业主大会成立后，可参照价格主管部门规定标准，收益按业主大会决定并合同约定使用。　　【徐州现状】　　多数否认收取停车费　　因我市未实施相应的物业管理实施办法，所以该项规定参照省规执行，在记者采访中，有的物业公司否认自己收取了停车费用，称自己管理的小区均实行免费停车；有的物业公司称，只是象征性地收取了门禁系统卡费。　　敬业物业公司管理的春雨花园和半山别墅等好几十个小区均是免费停车，康居小区的车位也没有收取费用，只是每辆车按照50元/年的费用收取门禁系统费用。　　很多小区的物管费究竟是怎么花的，基本上没有向业主公示。一“彭友”这样说，物业费交了之后都干些什么了？个人觉得还是透明点好。　　关键词5&&&先期入住　　【省规内容】　　纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。分期开发建设、分批交付使用的物业，其间的物业服务费由业主按物业服务合同约定规定缴纳。　　【徐州现状】　　按照正常运转缴费　　先期开盘入住的业主需按照正常运转之后的小区管理水平正常缴纳物业费，这是徐州新楼盘的行业惯例，由此也激发出来各种矛盾。　　【实地调查】　　先期入住业主不愿交　　王女士是苏商·御景湾的首批业主，物业费是按照1元/㎡/月缴纳。王女士提出疑问：“我在小区还未全部建成时入住，还要如数缴纳物业费是不是太不公平了呢？”　　记者在采访中了解到，因为硬件设施、环境污染和噪音等原因拒交物业费的先期入住业主在该小区为数不少，目前苏商·御景湾的物业费收取率仅在4成左右。据该公司李副经理介绍，该小区的物业服务收费标准是多层0.60元/㎡/月，小高层1楼是0.60元/㎡/月、2楼是0.80元/㎡/月、3楼及以上是1元/㎡/月，商住楼均为1元/㎡/月。目前业主拒交物业费的原因主要集中在两个问题上，一是上房后工程质量方面的问题；二是没有解决正式用电。这两个问题全是开发商的责任，经过与开发商的协调，小区3期已经改成了正式用电，小区1期11号楼、12号楼以及2期部分临时用电的楼房有望在9月30日前全部改成正式用电。　　有部分网友表示，未竣工的小区，如果对先期入住的业主适当减免部分物业费的话，肯定能让业主们感受到物业公司的人性化管理，即使有些遗留问题，也好沟通得多。　　关键词6&&空置房收费　　【省规内容】　　因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准70％。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。　　【徐州现状】　　按省规70％折扣执行　　我市对于空置房的物业收费标准没有明文规定，但记者采访的物业公司均表示，收取标准是按照省规的最低标准70%执行。“如数缴纳物业费的业主寥寥无几，空置户催缴却找不到催缴对象。所以目前物业只能将空置户拖欠的物业费记录下来，遇到房主时再当面核算账目。大多数时候会面临房屋易主、新房东不认旧账的情况。”数家物业公司均称空置房物业费难收。　　【实地调查】　　未必能找到业主　　家住康居小区的李先生在该小区有套空置房，他说：“我不住在小区里，也就没有任何生活垃圾，所以保洁、保绿以及保安我享受不到，而且我也不用物业为我的房屋进行维修服务，为何我还要缴纳70%以上的物业费呢？”　　在记者的调查中，和李先生有同样想法的空置房主并不在少数。他们普遍认为，如果只是象征性地收取10%到20%的物业费，他们还能接受，反正现在自己也不住在小区里，不用和物业见面，索性一分钱也不缴。　　一位物业工作人员表示，物业服务的对象是全体业主享有的公共服务，并不是针对某一个业主提供的专门服务。对一个小区而言，不管入住率是多少，只要物业接管了，需要投入的安保、保洁和保绿等各项服务的人力成本基本是相同的。其实空置户缴纳物业费也是为他们自己的房屋升值买单。　　“物业满意度”专项调查　　不满意原因调查　　据彭客网“物业满意度”专项调查显示，有71%的网友对自己居住的小区物业服务感到满意，按时缴纳物业费，29%的网友则因各种原因对物业公司不满意，因此不按时缴纳物业费。　　不按时缴纳物业费29%的网友，有48%的人是因为不满意物业公司的服务；36%是因为不清楚物业公司的收支情况，认为物业公司应该向业主公开费用开支；8%的网友是因为“忘记了或没当回事”，另有8%的网友选择了其它。　　对物业公司有哪些方面不满意？15%的彭友选择了“卫生环境差”，21%的网友选择了“安全有隐患”，有10%的网友质疑水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准，19%的网友认为硬件的公共配套设施不齐全、服务滞后，13%的网友认为物业公司“擅用公共设施来赢利”，21%则认为物业公司与业主缺乏沟通、态度差。　　提醒　　缴纳物业费是业主应尽的义务　　对于业主因各种原因拒缴或拖延缴纳物业费的行为，某不愿意透露姓名的业内人士称，不管是地方管理办法，还是《物权法》对此都有明确规定：业主按时缴纳物业服务费是公民应尽的义务。　　从另一角度来说，不缴物业费的业主实际上侵犯了按时缴纳业主的权利，因为一个小区的物业费如果收取率长期上不来，肯定影响物业的服务质量和水平，迫于经济压力，物业公司会采取裁员或降低服务标准的办法来弥补经费不足的困境。另外，该人士提醒各位拒缴或延期缴纳的业主，在今年新修订实施的《江苏省物业服务收费管理办法》中有明文规定，对于迟交的物业费，可以收取一定数额的滞纳金，为了自身的权益和其它广大业主的权益，按时缴纳物业费是明智之举。
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不交被褥费学校不让住宿？临沂学校称：纯属自愿
近日，家住临沂费县新庄镇的李先生向沂蒙晚报“城事董帮办”栏目反映，在新庄镇初级中学上学的孩子，最近办理住校的时候，学校要求必须缴纳90元的被褥费，这让他十分不满，希望有关部门协调处理，而学校则表示没有强制要求。李先生表示，近期新庄镇初级中学的宿舍楼完工，这个学期学生可以在学校住宿，这让学生家长们十分高兴，9月14日，李先生早早来到学校，给孩子办理学校住宿手续，结果发现学校要求缴纳90元钱的被褥费，这让学校家长们有些不满。“本来是一件很高兴的事情，孩子能住校了，再也不用天天来回跑了，没想到学校要求必须订购被褥才让学生住宿，不交被褥费就不给住宿，这不是强买强卖吗？”李先生质疑称。李先生告诉记者，被子和褥子都挺单薄，冬天天气冷了根本没法用，“到时候还得从家里带，这被褥我们也不是不给买，如果不允许学生自带被褥，冬天怎么办呢？”李先生称。随后记者联系了费县新庄镇初级中学，学校王校长告诉记者，最近学校宿舍楼刚刚使用，学校统一配置了床位，本着统一配套想法，也建议学生购买统一的被褥，但是没有强制要求，都是本着自愿的原则，“我们给学生家长发了一份征集意见书，学生家长同意的就签名，不同意可以不签名，并非强制要求。”针对家长反映不买被褥就不给住宿的情况，王校长表示可能部分老师在传达上存在误差，他们马上会进一步通知所有老师，不允许进行强制。记者也将该情况反映给了费县教育局，普教科的工作人员表示会尽快落实，很快工作人员向记者反馈称，学校没有强制要求，都是本着家长自愿的原则，“我们已经与新庄镇初级中学进行了沟通，学校没有强制，下一步他们也会加强与学生家长的沟通和解释。”记者 董立军
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新房领钥匙 “开口费”怎样缴 日 08:46　　来源：滨州日报　　设置字体:【
】 摘要:记者打电话随机询问了4个售楼中心，被告知新房“开口费”不包括在房价中，需要另外缴纳，并说明开发商只是代收这部分费用。　　是否缴纳需看购房合同约定
　　记者打电话随机询问了4个售楼中心，被告知新房“开口费”不包括在房价中，需要另外缴纳，并说明开发商只是代收这部分费用。各小区收取标准基本一致，略有不同，每户收取燃气“开口费”2300元或2600元不等，每平方米收取暖气“开口费”30元或50元不等，每户收取有线电视费用450元。
　　上文中提到的“开口费”，其中一部分涉及到“城市基础设施配套费”。根据《滨州市人民政府关于进一步加强城市基础设施配套费征收使用管理的意见》（滨政发[2007]55号），城市基础设施配套费是各级政府对城区基础设施配套建设的财政专项资金,主要用于建设项目规划红线外公共配套设施建设,包括城市建设配套费(路桥、环卫、园林绿化、综合布线)和管网建设配套费(供水管网、供热管网、燃气管网、排水管网)。凡在城市规划区内新建、扩建和改建建设项目的单位和个人,均应按规定缴纳城市基础设施配套费。根据市财政局、市规划局、市建设局、市物价局《关于城市基础设施配套费征收使用管理有关问题的通知》（滨财综字[2008]53号）规定，供热、燃气部分的配套费由管网建设单位分别征收。
　　消费者在买房时，请注意购房合同中约定的购房价格里是否包含这部分费用，如包含则不需再缴纳，而是由开发商统一缴纳；如不包含则必须在配套城市集中供热和燃气时再缴纳这部分费用。任何单位和个人不得向购房者重复收取城市基础设施配套费。供热配套费属一次性收费，只缴纳一次，不得重复收费；建筑物内不安装供暖配套设施的，不缴纳供热配套费。
责任编辑：晓月
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