【深度：全球前10名中国占了3个，了解物流地产这篇文章值得看看】
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【深度：全球前10名中国占了3个，了解物流地产这篇文章值得看看】
上海-世邦魏理仕近日发布《全球优质物流地产租金报告》，对全球70个优质物流枢纽的净租金状况进行调研与分析。报告显示2016年一季度到2017年一季度，全球优质物流地产净租金同比增长2.2%，美洲录得3.8%的强劲增长，欧洲、非洲和中东涨幅1.2%，亚太区增长1.4%。在全球十大最贵优质物流地产排名中，香港以348.39美元/平方米/年的租金蝉联榜首，东京、伦敦、新加坡排名随后，上海（100.97美元/平方米/年）位列第五，深圳（94.74美元/平方米/年）排名第八。美国西雅图、美国宾夕法尼亚I-78/81物流走廊、英国利兹/谢菲尔德，是三大全球优质地产租金涨幅最快城市。中国经济的表现在今年年初超出预期，在强劲的优质物流地产需求驱动下，中国的苏州（8.7%）、杭州（7.4%）、宁波（7.2%）、无锡（6.7%）、南京（6.6%）、深圳（6.5%）和上海（5.0%）这七个城市位列全球前二十租金最快增幅榜单。世邦魏理仕罗瑾表示：受益于第三方物流和电商企业的迅速发展，中国物流地产市场需求持续活跃，另外加之增值税的调整使得中国城市物流租金上涨。一线城市优质物流设施稀缺，使整体市场空置率维稳在较低水平，供不应求的市场状况推动租金继续上涨。其同时称，苏州、杭州、宁波、无锡、南京由于自身的物流发展及一线城市需求外溢，市场处于良好的发状况。另外由于短期内供应量较大，重庆、成都两地物流租金继续调整。关于中国物流地产，你了解多少？整个行业呈现什么现状？典型企业有哪些模式？行业报告，仅供参考：一、行业状况1.未来优质物流仓储设施增长空间巨大中国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7 亿平米，折合人均面积达1.17 平米。我国优质物流设施60%位于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透，未来优质现代物流仓储增长空间巨大。2.土地成物流地产行业最大门槛，且获取难度越来越大下降原因：一是物流用地价格偏低，对地方政府土地财政收入有限；二是仓储用地经济效益和税收贡献较少；三是仓储业提供就业岗位相对较少；四是物流仓储用地的投资强度较小。因而从供求端来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的情况就更加严重，以北京为例，其在年仓储物流用地的供应占比从19%下降至8.7%。因此，未来物流地产竞争的焦点将逐步转移至二手土地的开发利用上。3.租金仍处于持续上涨通道，物流地产投资回报率较其他类型地产更高分区域来看，目前我国优质物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主，正在向二三线城市扩展。一线城市由于需求旺盛、供应稀缺，租金涨幅高于二线城市，但是由于拿地成本走高，目前从回报稍逊二线城市。但考虑到一线城市电商和第三方物流业务更为稳定，空置率低，产业布局比较成熟，一线城市仍更具投资吸引力。根据CBRE的统计报告，从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，进高于要高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化低，证券化难度更大，物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。另一方面，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。二、盈利模式1、租金租金收入是物流地产主流的收入方式，租金收入主要包括仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用以及停车场收费等，其中仓库的租赁费用是租金的主要来源。从目前现代化仓储设施的租金角度看，租金收入增长较为稳定。我们统计了普洛斯中国区相同物业租金增长情况，可以看出，从2012财年到2015财年，相同物业的租金年增长基本在4%以上。物流地产项目需要通过不断扩大项目数量与规模来获得更高收入，收入稳定但投资回报期长。2.增值服务：服务费用+金融服务平安证券的一份针对国内物流地产收入来源的调研显示：100%的物流园区会把仓库租金纳入收入范围；大部分物流园区（66%左右）会把各种增值服务、配套设施租金以及管理费等纳入收入范围；仅有27%的物流园区会把土地增值纳入收入范围。3.土地增值：标准不一对于一般物流园区，土地增值收入并没有成为主要收入来源。从国内物流园区收入结构可以看见，仅有27%的园区将土地增值收入作为收入来源。也即公司并未将这部分收入计入核算，没有定期计入公允价值，例如上市公司深基地（宝湾物流）的报表中就从未调整过物业公允价值。普洛斯则从项目立项时就开始考虑投资后的土地和物业增值情况，并将其作为收入的重要组成部分（见下表）。从普洛斯的角度来看，因为其运营模式需要将其资产不断注入 REITs 获得持续融资能力，将土地增值收入可视化可以获得更靓丽的报表与投资回报率，在快速发展阶段显然是较为合理的方式。虽然其他物流园区与普洛斯相比在地点选择与入驻客户质量上较差距，但土地增值在工业用地政策依然较紧的现在依然可观。三、竞争格局1.现有格局以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。其中普洛斯于目前在全国拥有个185 园区，建成物业近1300 万平米，规模占据近乎垄断地位。2.新参与者（1）以阿里菜鸟物流、京东、1号店等电商企业（2）万科、绿地等传统房地产商转型物流地产开发商（3）以平安不动产为代表的险资（4）以TCL、中储股份等传统工商贸企业盘活存量工业工地而进去物流地产行业。3.未来趋势随着参与者的增加，以及资本助推，国内物流地产行业格局未来三五年内将发生重大变化，新的市场格局及地位也将随之确立。资料来源：战略发展部根据公开资料整理四、发展趋势及投资分析1.物流地产渐成资本追逐热点我们统计了近几年物流地产行业部分的投融资案例，可以发现：越来越多的产业资本和投资基金关注物流地产，市场上参与者也逐渐增多，既有普洛斯、宝湾物流等传统玩家，也有像菜鸟网络这样的新进入者。随着物流用地越来越稀缺，政府工地越来越谨慎，未来竞争的主战场将转移至二手土地利用上，最典型的案例即普洛斯投资中储股份。2.投资回报核心要点：资金、土地、客户从利润和成本两方面考虑物流地产的投资回报，核心要点是资金、土地和客户等要素：3.物流地产投资回报：一个具体的测算（1）基本规则：物流地产项目投入主要是拿地和建设，目前一线城市拿地价50-200万/亩，二线城市约20-50万/亩。建设成本单层元/平、双层元/平左右；运营成本主要是折旧摊销，人工安保等。收入主要是租金和管理费，租金不同区域差异非常大，上海等一线城市平均40 元/月/平，二线城市20-30元/月/平之间。与客户的租赁协议通常是2+3 或5+3，会约束年租金上涨幅度，一般在2-5%之间。（2）核心假定条件：单层仓建筑成本2000/平，双层仓2500/平；运营期20 年，残值为土地成本；空置率4%；建筑成本按20年摊销；净利润维持在40%；租金年增长2%。则计算表格如下：五、核心商业模式及案例（一）房地产信托基金（REITs）模式1.特征及运作逻辑在组织架构上完成物业与资金的闭合循环，利用金融工具使得投资回报期大福缩短。美国、日本等发达国家的物流地产基本都采用REITs模式，国内由于房地产资产证券化进程较慢，基本依靠增发、自有滚动资金、银行借款等方式。在开发环节，公司与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发，以减少自有资金的占用，把握更多的设施开发机会，以实现迅速的战略布局。在物业建成后，公司将会把物业出售给REITs 实现资金回笼以进行新项目建设，同时继续持有部分REITs 份额（平均30%）以及管理旗下物业，以分享收益和获取管理费收入。基金模式有利于公司增加收益、扩大规模布局以及分散风险。开发基金模式使公司利用同样的自有资金开发更多的物业，抢先实现广泛的地域布局以及规模扩张，积累长期发展的关键优势。而更大规模的物业也将带来更多的管理费收益，增厚公司回报。同时，外来资金参与开发基金以及REITs 能分担公司物业开发以及运营中的风险，使得公司经营更为稳健。2.案例：普洛斯（1）概况普洛斯（Global Logistics Properties）是全球领先、亚洲最大的现代物流设施提供商。公司前身为Prologis（现中文名为安博），分别于2002年和2003 年进入日本和中国市场。2009年Prologis将旗下中国和日本业务出售给新加坡政府投资公司，保留原有的中国和日本的管理团队以及继续使用中文名称“普洛斯”，成为我们现在所指的普洛斯。普洛斯于2010 年10 月于新加坡证券交易所上市。其发展历程如下：·&&普洛斯创始团队司马景瀚和梅志明在中国和日本开始运作项目。·&&公司进入五大市场：苏州、上海、广州、东京和名古屋。·&&普洛斯在中国进入18个主要城市。·&&在日本市场扩展到大阪，仙台，福冈。2008·&&2008奥运会的物流配送中心唯一提供商。·&&日本资产管理规模超500亿日元（5.3亿美元）。&·&&普洛斯开始管理GIC Realty收购的在中国的美国普洛斯集团资产和它日本财产基金的剩余利益。·&&公司于日在新加坡交易所上市。2011·&&入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司。·&&收购中国航港发展公司（唯一有北京首都机场物流开发资质）的大部分股份。2012·&&收购中国重要的物流地产开发商维龙股。·&&2011年，加拿大退休基金合资成立日本开发基金。·&&获得传化物流60%股权。·&&和海尔建立战略合作伙伴关系。·&&进一步拓展与中国第二大客户德邦的合作。·&&德邦与普洛斯目前已经在中国14个城市合约租赁面积达1.9万平方米。·&&推出世界上最大的专注中国物流基础设施基金——中国物流基金1，总规模30亿美元。·&&同中国国及主权财富基金达成合作，引入25亿美元投资。·&&完成与中资财团的战略合作协议。·&&通过注资81亿美元设立普洛斯美国稳定收益基金，将全球网络扩展到美国；·&&发行中国物流 基金2，基金管理规模达到271亿美元。资料来源：战略发展部根据公开资料整理（2）普洛斯-业务模式：物流地产运营物流地产运营（operation），普洛斯持有、出租、管理物流设施：通过出租物流设施获取租金收入；也为客户提供一站式的物流管理解决方案，目前普洛斯客户数量超过4000家。2015财年，普洛斯新拓展的出租面积达到370万平米（主要得益于中国客户的强劲需求），平均出租率为93%，稳定在较高的水平，实现租金收入6.24亿美元，同比增长18%。案例：以普洛斯在中国区第二大客户——京东为例，随着近年京东GMV 的快速提升，京东向公司的租赁面积也出现爆发性增长，由2012 年3月底的1 个城市2.7 万平米增至2015年9 月底的10个城市40.7 万平米，CAGR 达117%，很好地支持和分享客户的成长。而公司在中国电商客户的租赁面积占比达到26%，未来还将继续分享电商的快速增长。（3）普洛斯-业务模式：物流地产开发物流地产开发（development），开发建设符合客户定制需求的现代物流设施，并按时完工交付以供客户使用，有标准仓，也有客户定制。在这一过程中，普洛斯通常会引入资本第三方，共同承担开发成本。2015财年，普洛斯完工物业的总投资成本为12亿美元（普洛斯权益占比为44%），并以约16.32（=12+4.32）亿美元的价格出售给普洛斯旗下的REITs，即，依托于普洛斯的开发能力，经由价值创造产生的利润（value creation gain）为4.32亿美元，利润率（value creation margin）约36%（=4.32/12），考虑权益后，普洛斯对应获得的开发收益（development gain）约1.9（=4.32*44%）亿美元。（4）普洛斯-业务模式：基金管理基金管理（fundmanagement），2012财年，普洛斯正式成立基金管理平台，通过引入第三方资本以拓展普洛斯的物流地产版图，结合普洛斯在物流地产运营和开发上的优势，共担风险、共享收益。发展至今，普洛斯基金管理平台已设立9支基金（中国2支、日本3支、巴西3支、美国1支），旗下管理资产规模（AUM）合计达到320亿美元，其中，第三方资本权益占比为73%，充分体现金融杠杆的属性。2015财年，普洛斯基金管理费收入达到1.08亿美元，同比增长59%，2016财年预计将达到1.5亿美元，同比增长50%。（二）自持物业模式1.特征及运作逻辑自持物业模式：物流地产商以自有资金或借款购置物业，在业务流程中，物业产权不发生变动，始终由物流地产商所持有。国内物流地产商基本是自持物业模式，但本土后起之秀也逐渐开始运用REITs模式。在开发环节，公司的物业开发部门以自有资金，或借款，或联合其他投资者共同进行项目开发。在物业建成后，一般而言，公司将会把物业移交至公司内部的物业管理部门，由其管理和运营。资金来源：主要是两种途径，一是自由滚动资金，二是银行借款，以宝湾物流为例，其资产负债率为65%，物流地产项目的开发以国家开发银行的长期贷款为主，其利率低于市场利率。但相对于普洛斯、嘉民等外资物流地产商采用的REITs模式，其利率水平要高于REITs。
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尚未公开的物流技术 绝对超出你的想象!
也许你与我一样，喜欢看诺兰的烧脑大片，如《盗梦空间》、《星际穿越》。这些片子最吸引人的，就是人类对空间探索的欲望，无限延展，从三维到四维或更多，人类的想象力与空间一样广阔。这一天，考察团成员在黑森州的本杰明公司所看到的未来物流技术（fluid Logistics）展示，就突破了我们对物流的空间想象。未来的物流不是线性的，而是面的，甚至立体的。这种物流技术叫流体物流，依靠电磁场实现。智能物流，是工业4.0的重要组成部分。据介绍，流体物流项目是由德国联邦经济与技术部和欧盟共同提供研发基金的一个专利项目，于2011年开始研发，目前还未对外公开过，这次是特为考察团做的专题介绍。在工业4.0背景下产生的物流方案，一定要适用于未来新工厂的规划。在传统的工厂中，工人用叉车和机器人运货，但每次智能运送一箱货物，而应用了流体物流方案后，可以多箱货物同时运输，这就提高效率、节约能源和成本，同时又是个体化的、灵活的、随需而变的，能做到在正确的时间，把正确数量的产品送往正确的地方，保证客户所需的正确质量。这项技术是如何做到同时满足以上要求的？介绍人员给我们播放了短片。在一个面上，最下层是磁铁，上层铺满了一块块像瓷砖一样的托盘，用电磁场来控制电流的流向，以驱动托盘的走向。把货物就放在托盘上，托盘自己就可以知道要去哪里。是的，我们看到的是，很多个托盘同时运行，一点也不撞车，去了自己该去的地方，这背后依靠的是ERP数据系统的支持。因为这种物流技术是全自动、非接触式的，所以它不仅可以在地面上运行，竖起来的墙上，乃至天花板，不同的物理空间都是电磁场可控制的地方。未来，你将看到，在工厂里、仓库里，漫天满地的托盘在一起“走动”，同时完成各自的任务。对，这就是以信息技术为驱动的物流体系，具有高适应性，只需要电能和数据的支持。其好处可总结为两个字――节省。它可以以组合或单个的形式，以群状的结构在空间运动，不再是传统的横向的、平行的运动，节省时间；传统的传送带，每次只送一个货物，而流体物流中所有货物在托盘上自由运动，知道自己去哪个地方，高效利用三维空间，提高效率；传统货物经过整理才上传送带，应流体物流技术后不需要经过整理，可以节省70%~80%的面积，节省空间；传统叉车本身有很高的自重，需要很多能量，现在省去了叉车的重量，节约能源；传统物流系统依赖于机械设备，易损坏，维修费用高，流体物流依靠电磁场，节省维修费用；以前在较高的仓储库房里，要人工用叉车把货物送到该去的地方，现在货物自己去该去的地方，是智能的，节省人工。而且，人机对话方便，随时可以根据需要改变去流程，用手机就可以操作。显然，这项技术非常适合汽车产业应用。研发人员很谨慎地介绍，现在正在为奥迪做一项物流试验，还没有公开，不能说结果。不过，试验已经证明，以前需要600平方米放零配件，现在只用148平方米就足够了；以前，运每一个零部件需要21.18秒，现在只需要2.3秒，差不多提高了10倍的生产效率。如果这项技术得到应用，未来汽车也许就不是线性生产了，变成平行生产。更值得想象的是，这项技术不仅可以用于生产、仓储、物流，移动货物和设备，还可以用来移动人。那么，届时交通运输的概念是否也将被颠覆？明天的汽车，会是什么样子？● &相关阅读：注：本文内容转载自其它媒体，转载请尊重版权保留出处，一切法律责任自负。卡车之家登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述，也不代表本网对其真实性负责。您若对该稿件内容有任何疑问或质疑，请即与卡车之家联系，本网将迅速给您回应并做处理。
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看看谁的续航最长！福田、东风、吉利等20多款纯电动物流车抢风头
看看谁的续航最长！福田、东风、吉利等20多款纯电动物流车抢风头
纯电动物流车大抢风头！这应该是本届武汉商用车展中，呈现出来的一个最大热点。11月4-7日，“2017中国国际商用车展”在武汉举行。该车展是国内唯一的国家级商用车展，也是亚洲最大的商用车展，自2013年以来已连续举办多年，每年都有不一样的亮点，而今年的亮点绝对在纯电动物流车上。为什么纯电动物流车成了此次车展的热点？这背后的原因是什么？20来款纯电动抢眼球如果说，在早几届武汉商用车展中，纯电动物流车还是个“稀罕物”，这次该类车型就成了各家主流轻型商用车企比拼实力的“必备品”。与往届相比，此次车展上展出纯电动物流车的车企数量最多。福田、江淮、南京依维柯、吉利商用车、上汽跃进、三环、东风股份、东风小康、东风特商、飞碟汽车、恒天新楚风等10多家车企，纷纷展出纯电动物流车，这些企业带来的纯电动物流车总计约20款。江淮三款纯电动物流车一字排开东风凯普特EV350由上汽、菜鸟、宁德时代三方打造的EC100与此同时，福田、江淮、东风、跃进、南京依维柯等纯电动物流车市场老将，均将各自的纯电动物流车摆放在展台显眼位置。比如，福田虽然只带来1款纯电动轻卡，但将其放在展台中间位置，一眼就可看到；江淮则展出3款纯电动物流车，一字排开，包括了1款纯电动全封闭物流车（类似欧系轻客）帅铃i6和2款纯电动轻卡（帅铃i5、帅铃i3），3款车装载的全部是磷酸铁锂电池；跃进展出的1款颜值颇高的纯电动轻卡，占了其展台三分之二位置，这款由上汽、菜鸟、宁德时代共同打造的EC100，成为跃进展台的明星。三环只来两款展车，左边的为纯电动物流车不少市场“新进入者”更是重点展示自家的纯电动物流车，甚至个别企业来参展的目的就是为了展示下纯电动物流车。比如，以重卡为主的三环，此次仅来了2款展车，而其中1款展车为4.5吨纯电动厢式轻卡；吉利商用车刚今年投产（吉利成立这一公司的目的，就是要进入新能源商用车领域），这次带来了2款纯电动产品，其中1款为4吨以下的纯电动轻卡吉利远程E200；向来低调的五征，此次高调亮相自家的纯电动物流车——飞碟缔途EX。抢风头的原因为什么纯电动物流车变成“香馍馍”？这背后的原因是什么？答案是，今年纯电动物流车市场太“火”了。据工信部合格证数据，2017年前9月，纯电动物流车市场产量4.5万辆，其增长率接近4倍（375%），这也喻示着纯电动物流车市场有利可图。除了市场目前火爆外，纯电动物流车未来发展潜力也不小。有业内人士预测，到2018年，纯电动物流车市场预计将达到10万辆级，市场潜力巨大，后劲十足。同时，纯电动物流车市场目前进入门槛很低，即使有不少企业起步较早，但市场上缺乏绝对的强者，“新进入者”大有可为。在车展现场，方得网观察到，整个车展中不但纯电动物流展车数量多，而且这类车也很受观众关注。在围观江淮纯电动轻卡的观众中，一位先生说，为了获得更大道路行驶权，他公司在考虑是否要采购纯电动物流车。“现在柴油车管得越来越严，不少路段不让进入，但纯电动物流车不受限制，我们想试试用纯电动的。”此外，纯电动物流车技术日益成熟，且运营成本更低，这也成为吸引用户的优势。江淮工作人员告诉方得网，江淮纯电动商用车已经发展到第二代，掌握了电池、电机、电控三大核心技术，具有更长续航能力及可靠性。比如，帅铃系列纯电动续航里程可达260公里，可满足物流车全天运营需求；再比如，帅铃i6和帅铃i5的可靠性很高，厂家承诺可向用户提供“关键部件5年20万公里”的超长质保。由于市场火爆，不少车企纷纷加码纯电动物流车市场，将纯电动物流车市场视为新的“价值洼地”，且该市场需求潜力巨大，这也就造成了纯电动物流车在此次车展中大抢风头。
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转藏至我的藏点跨境物流你选对了吗？看看eBay第三季度物流报告，数据给你答案-雨果网
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跨境物流你选对了吗？看看eBay第三季度物流报告，数据给你答案
雨果网作者：雨果网
图片来源：123rf.com.cn
雨果网获悉，近日，eBay发布2016 第三季度综合物流服务表报告。报告涉及美国、英国、德国、澳大利亚、俄罗斯五国的海外仓服务、直邮服务、准时运送比例、物品未送达比例几个数据。本报告根据卖家在eBay 上的交易情况，展现去年各个常用物流方式的准时运达比率，物品未收到(INR)纠纷情况，平均转运时间和平均Ascan生成时间。具体内容如下：
美国方面：
在美国2016第三季度物流表现—准时运送比例柱状图中，准时运送比例最高的是易递宝和飞特物流服务达99.9%。
在美国2016第三季度物流表现-物品未送达比例柱状图中，物品未送达比例最高的是燕文物流服务为0.98%；比例最低的是万邑通为0.36%
英国方面：
在英国2016第三季度物流表现 – 准时运送比例柱状图中，英国和美国的情况一样，都是易递宝和飞特物流服务高居榜首达99.9%
在英国2016第三季度物流表现-物品未送达比例柱状图中，物品未送达比例最高的是中国邮政挂号小包服务为1.38%；比例最低的为MiniPak为0.29%。
德国方面：
在德国2016 第三季度物流表现 – 准时运送比例柱状图中，比例最高的是飞特物流服务为99.9%，比例最低的为DHL快递服务为96.1%。
在德国2016第三季度物流表现 – 物品未送达比例柱状图中，比例最高的是MiniPak为1.73%，比例最低的是Packet Plus为0.47%
澳大利亚方面：
在澳大利亚2016 第三季度物流表现 – 准时运送比例柱状图中，比例最高的是飞特物流服务和SFC为99.9%；比例最低的 为马来西亚邮政挂号小包服务为89.1%。
在澳大利亚2016 第三季度物流表现 – 物品未送达比例柱状图中，比例最高的为燕文物流服务为1.54%；比例最低的SFC为0.18%。
俄罗斯方面：
在俄罗斯2016 第三季度物流表现 – 准时运送比例柱状图中，比例最高的是飞特物流服务为99.9%，比例最低的是e邮宝俄罗斯路向为99.1%。
在俄罗斯2016 第三季度物流表现 – 物品未送达比例柱状图中，比例最高的是飞特物流服务为4.6%，比例最低的为中国邮政挂号小包服务为0.48%
从以上数据看来，2016第三季度物流表现中，飞特物流服务在五个国家的2准时运送比例都是最高。而在五个国家的准时运送比例和物品未送达比例中，几个国家的邮政挂号小包在各项数据上表现相对较差。
（整理/雨果网 张毅）
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