武汉9月1日起实行限贷，两套房贷款未结清者停贷
原标题： 武汉9月1日起实行限贷，两套房贷款未结清者停贷
8月31日晚间，中国人民银行武汉分行及中国银行业监督管理委员会湖北监管局联合下发《中国人民银行武汉分行湖北银监局关于调整武汉市差别化住房信贷政策通知》（以下简称《通知》），武汉将于9月1日起实行限贷政策，成为近期继厦门之后又一个限贷二线城市。
《通知》中指出，在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。
《通知》执行时间为9月1日，在此之前已签订认购书且交付定金或已交付首付款，但未正式网签合同的居民家庭购房行为，如能提供认购书及定金电子进账单原件、或能提供首付款电子进账单原件，则最低首付款比例仍按原规定执行。
另，《通知》仅适用于江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等7个三环内中心城区及武汉经济技术开发区（不含汉南区）、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区发生的住房交易涉及的商业性个人住房贷款业务，对于东西湖、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、汉南等6个三环线外远城区的住房交易，未作限定。
武汉市民沈女士认为，此次限贷政策过于严格：“上轮限购都是两套，现在只让买一套了。”
市场人士分析，《通知》中规定“在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%”，意味着武汉中心城区二套房的认定标准为认房不认贷，提高了购买二套房的门槛，对于改善型购房者会产生一定影响，好在二套房贷款首付比例提高并不多。
“如果说上一轮调控更多属于国家行为，这一轮调控则主要表现为地方行为，力度相比也大大温柔许多，只限贷不限购。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为。
上一轮调控，针对的是长驱直入的房价暴涨，本轮调控则基于房价在短期内的上涨。此外，前期银行房贷投放过猛、监管一定程度缺位，使得金融市场出现了首付贷等类似产品，调控一定程度上也降低了金融风险。
董登新认为，此次武汉限贷针对的主要是少量囤房的群体，对于首套房刚性需求基本不存在影响，对于真正有实力购买多套住房的人来说影响也不大。因而可以说是“有节制、有弹性、可承受”的楼市新政，对于房价的调节作用不会太大。
董登新也指出，房价高企，市场追高，根源在于市场上流动的资金太多，“找不到更好的投资渠道，所以才会涌向房地产市场。”而只有发展实体经济，社会投资之门才会真正打开。
武汉9月1日起实行限贷，两套房贷款未结清者停贷
《通知》中指出，在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。武汉市民沈女士认为，此次限贷政策过于严格：“上轮限购都是两套，现在只让买一套了。
原标题： 武汉9月1日起实行限贷，两套房贷款未结清者停贷
8月31日晚间，中国人民银行武汉分行及中国银行业监督管理委员会湖北监管局联合下发《中国人民银行武汉分行湖北银监局关于调整武汉市差别化住房信贷政策通知》（以下简称《通知》），武汉将于9月1日起实行限贷政策，成为近期继厦门之后又一个限贷二线城市。
《通知》中指出，在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。
《通知》执行时间为9月1日，在此之前已签订认购书且交付定金或已交付首付款，但未正式网签合同的居民家庭购房行为，如能提供认购书及定金电子进账单原件、或能提供首付款电子进账单原件，则最低首付款比例仍按原规定执行。
另，《通知》仅适用于江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等7个三环内中心城区及武汉经济技术开发区（不含汉南区）、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区发生的住房交易涉及的商业性个人住房贷款业务，对于东西湖、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、汉南等6个三环线外远城区的住房交易，未作限定。
武汉市民沈女士认为，此次限贷政策过于严格：“上轮限购都是两套，现在只让买一套了。”
市场人士分析，《通知》中规定“在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%”，意味着武汉中心城区二套房的认定标准为认房不认贷，提高了购买二套房的门槛，对于改善型购房者会产生一定影响，好在二套房贷款首付比例提高并不多。
“如果说上一轮调控更多属于国家行为，这一轮调控则主要表现为地方行为，力度相比也大大温柔许多，只限贷不限购。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为。
上一轮调控，针对的是长驱直入的房价暴涨，本轮调控则基于房价在短期内的上涨。此外，前期银行房贷投放过猛、监管一定程度缺位，使得金融市场出现了首付贷等类似产品，调控一定程度上也降低了金融风险。
董登新认为，此次武汉限贷针对的主要是少量囤房的群体，对于首套房刚性需求基本不存在影响，对于真正有实力购买多套住房的人来说影响也不大。因而可以说是“有节制、有弹性、可承受”的楼市新政，对于房价的调节作用不会太大。
董登新也指出，房价高企，市场追高，根源在于市场上流动的资金太多，“找不到更好的投资渠道，所以才会涌向房地产市场。”而只有发展实体经济，社会投资之门才会真正打开。
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什么是限贷令，限贷令的司法认定
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一、什么是限贷令现在以银行按揭方式付款买房的做法比较普遍，但因银行政策很大程度上受国家金融领域不时进行的宏观调控影响，使得银行在审核按揭及实际放款环节经常表现出前后不一致性和很大的随意性，这种相对不确定性对依赖贷款买房的人可能造成很大的伤害。比如银行可能突然单方面宣布贷款指标用完从而不再发放任何贷款，即使出了贷款承诺函甚至已过户到买方名下也不行。二、限贷令的司法认定在签订合同后贷款政策进行了调整，导致合同不能履行，是谁之过错？目前法院司法实践中尚未统一，主要有两种判罚：（一）&认定贷款政策调整属于商业风险，买方应当承担违约责任。买卖合同纠纷中，将银行贷款政策的调整认定为商业风险，而非情势变更。由于房贷政策的出台是循序渐进的，买方在签订合同时，可以预见国家可能会收紧贷款，且房贷政策的调整并不能直接消灭合同目的，在卖方未违约的情况下，买方不得以商业风险给自己带来损失为由不履行合同并要求免责，故买方若未按约支付购房款，应当承担相应的违约责任 &目前该意见也为大部分法院的一个主流判罚，即贷款政策的调整导致合同不能履行，由买方承担违约责任。 &（二）认定双方均为过错，合同事实上无法继续履行，返还。此种判罚将贷款政策的调整认定为情势变更，但是该判罚显然颇具争议，因情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同，人民法院根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。情势变更也要求无法预见且不属于商业风险，但是贷款政策的调整显然一直在变动，买方应当能预见，且支付房款是买方的基本义务，因此不应认定为情势变更。可见，限贷令的主流判罚仍然是认定买方违约，银行贷款政策的调整既不属于不可抗力，也不属于情势变更，买方应当承担违约责任。以上便是什么是限贷令，限贷令的司法认定的具体内容，希望能够对您有所帮助，当然，在实践中，有更多关于这的问题，如果您想要了解更多关于这方面的法律问题，请具体联系我们律师，我们会根据您的具体情况，为您进行专业的法律分析。&
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法邦网免费法律咨询热线：合同签了按揭付款想改为一次性付清不行？_新浪上海_新浪网
合同签了按揭付款想改为一次性付清不行？
　　本报讯 记者 俞|岭 市民周先生日前向本报维权热线反映，想改变不久前买房时签订的房屋预售合同中的付款方式，将银行按揭转为一次性付清，结果遭开发商拒绝。对此，开发商上海海创房地产有限公司“中海紫御豪庭”售楼部表示，得先付违约金再重新签订合同进行约定。&&&&
　　签完合同后欲变更付款方式
　　周先生看中了上月底开盘的“中海紫御豪庭”一套商品房，并于6月10日和开发商签订了房屋预售合同。据他透露，他在签合同当日支付了六成的房款，合同约定剩余四成房款通过银行按揭，按揭最后日期为7月25号。
　　但在当日签约后，周先生从开发商合作的银行处获悉，自己属于限贷人群，如果想要贷款，唯一方法是变更目前房产信息，即使成功放贷也需要2个星期。随后周先生又向普陀房地产交易中心了解到，变更房屋信息需45天左右。“也就是说哪怕从6月11日我就提交变更信息，我也不能在7月25日前按揭好，而且如果银行贷款有问题，开发商还是要求我们自行补足应付房款。”
　　因认为按照之前所签的房屋预售合同执行的话，自身最起码要违约2个星期，得支付违约金，周先生决定要求变更付款方式为“一次性付款”，因为他了解到，只要在房屋开盘一个月内一次性付款，可以有额外2%房价优惠的奖励，比合同约定的四成按揭可少付10多万。
　　但周先生告诉记者，6月13日第一次交涉时被销售人员告知“领导不同意”，14日来到售楼处却无人接待，15日又到售楼处协商，被一个销售主管告知“更改合同不可能”。
　　如今，周先生虽然承认在签订合同时没有完全了解银行限贷政策“是我们的疏失”，但认为提出的要求没有损害开发商利益，因此认为要求合理。
　　开发商：解除合同要付10%违约金
　　记者联系到“中海紫御豪庭”售楼处的张先生。张先生告诉记者，虽不是经办人，但对于周先生的情况有所了解。“为了他的情况，公司领导专门在近日开了个会讨论。”
　　至于讨论结果，自称做了8年一手房买卖的张先生直言道：“乙方(指周先生)单方面解除具备法律效力的合同，不是说不可以，但需要按房价总价值的10%支付违约金”，张先生说，“房屋预售合同都是格式合同，不是说我们随便定的，相信乙方在签署合同前对合同明细确认过才签字。”
　　张先生指出，如果周先生对此答复不满意，欢迎其寻求法律途径解决。
　　》律师说法
　　纠纷合解或卡在一次性付款的2%优惠
　　江三角律师事务所徐游表示，从字面角度上来说，周先生肯定属于违约，开发商“违约要违约金”的做法合理，周先生无话可说。但徐律师同时表示，如果从“合同目的实现”来讲，周先生提前付清也不失为一种履约的行为。“违约的意思是让一方承受了损失，我认为乙方提前付清全款对甲方并没有坏处，现在纠纷就可能在那2%的额外优惠上。”
　　徐律师说，如果周先生执意要另外2%的房款优惠，双方基本谈不拢，因此建议周先生在一次性付清的前提上对优惠作让步，或许可以和开发商协商，避免承担大额违约金。400-800-0011转10574
价值千万的别墅合同签好后按揭却办不下来 能退吗？
日期： 8:52:32
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前买了一套价值千万的别墅合同签好后按揭却办不下来买，好的别墅能退吗？现在宁波实行限购之后咱们陈先生就遇到了一系列问题。开发商要求继续履行合同，法院认为是购房者的责任。这个该怎么办呢？一起来看看吧。
宁波装修网了解到陈先生(化名)6年前买了一套价值千万的别墅，但不巧的是，签完合同没多久，限购政策就出台了。别墅的按揭最终未能办下来，合同也一直没有履行完毕。事情僵持了4年多，开发商将陈先生告上法庭，要求他继续履行合同，并支付相应的违约金。案子经过一审二审，最近宁波中院判决此案。
合同签好后按揭办不下来了
2010年，陈先生在江北看中了一套别墅，价值逾千万元。同年4月，他签完合同，交了400多万元的首付，剩下的1000多万元的购房款打算以按揭的方式付清。
签合同的同时，陈先生向开发商出具一份承诺书，承诺这套别墅是他的“首套房”，以便以三成首付办理按揭，但如果因首付问题无法放贷，他还要补足首付，使银行及时放款。
但实际上，这套别墅并非陈先生的首套房屋，彼时他名下还有另外两套房产。开发商称，正因为这份承诺书，双方协商的首付，降到了30%。
同年楼市持续火爆。2010年7月，宁波市出台了“国五条”的限购政策，要求各家银行将二套房的首付提高到50%，三套房可暂停发放按揭贷款或是大幅提高首付和利息。同年10月，政策停止了对第三套房的贷款。陈先生别墅的按揭最终没能办下来。
虽然合同约定，剩余房款应在日之前付清，否则须按日支付总房款万分之五的违约金，但余款陈先生一直未付。开发商多次书面催讨，都没有结果，事情僵在那里。在这期间，房价起起伏伏，已不复2010年的高位。
开发商要求继续履行合同
2014年底，开发商将陈先生告上法庭，请求法院判令陈先生支付1000余万元的购房款和800余万元的违约金。
陈先生称，办不出按揭的责任并不在他，“根据商品房买卖的交易习惯，确定和联系按揭银行均由开发商负责，购房者只要备齐资料交给开发商即可，银行并不接受购房者个人自行办理按揭贷款手续。”他付清首付、提交按揭资料后就已经完成了购房合同约定的义务，余下办理按揭的事项应当由开发商完成。本来在“国五条”出台前，他是可以办理按揭的，开发商迟迟没有为他完成按揭贷款手续，拖到“国五条”之后，才导致他被列入“调控对象”，违约的责任在开发商。
为此，陈先生提出了反诉，要求解除购房合同，返还已付的400多万元购房首付款。
对陈先生的反诉，开发商称，按揭贷款的义务人是购房者，而不是开发商，开发商的义务只是造房子和为购房者提供担保，这两点他们都已经完成。宁波装修网了解到按揭没有办下来完全是陈先生的责任，首先是因为陈先生向他们作了虚假承诺，降低了首付标准;其次，这个项目在当年7月1日结顶，到当年10月政策完全停止对第三套房的贷款之前，这段时间里即使是第三套房，如果增加首付，银行还是可以放贷的。但陈先生接到催促后，不及时增加首付，怠于履行义务，才导致了最终按揭不能发放。
法院认为是购房者的责任
对双方的争议焦点，法院认为，双方的购房合同有效。在合同履行过程中，因陈先生提供虚假的《承诺书》等原因，别墅按揭贷款未能办理，责任在陈先生本人，并非受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，购房合同应继续履行。
至于陈先生提出的解除购房合同的要求，法院认为，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款的方式付款……因不可归责于当事人双方事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
上述规定可理解为，如果纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，可认为是属于不可归责于当事人双方的事由，当事人据此请求解除合同的，可予以支持。但很显然，别墅按揭贷款不能办理完全是陈先生的责任，并非纯粹受到限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响;且陈先生名下3家公司，同年还出售了一套商铺，经济实力足以支付余款，也并非确实无法继续履行合同。他故意违约，单方提出解除合同的请求，法院不予支持。
最终法院判决，陈先生应支付1000余万元的购房余款，并按照同期同类银行的贷款利率的1.3倍，计算到实际履行之日的相应违约金。
什么情况下可以解除合同
很多人的疑惑是，如果不是自己的责任，纯粹因为限购、限贷、禁购政策的直接影响，是不是就可以解除合同?
其实，类似的案例在“国五条”后，2011年曾大量涌向法院，不同的是，购房者要求的并非是解除合同，而是要求返还定金，不过所依据的法律规定是一样的。
除了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，2011年上半年，省高院民一庭也出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》，规定：“调控政策实施前订立的合同，约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持;出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。”
怎样才算“合同确实无法继续履行”，才能让法官相信属于“无力履行”的情形呢?一名资深民事法官说，结合一直以来的审判精神，限购禁购后按揭办不出，对于解除的情形，把握得比较严格，实践中一般倾向于合同应该继续履行，除非买受人能充分举证。而在司法实践中，“没钱”导致合同解除的情形，他还没碰到过。
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购房贷款批不下来,是否可以退还首付和定金
时间：&&|&&作者：吕鑫&&|&&浏览：6977
在商品房交易中，购房者往往会选择银行按揭的方式购买商品房.购房人的按揭申请是否批准，权利在银行，而不在开发商.因此，常常出现银行按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续，合同解除后已付的定金和首付款的返还就成了个问题。
在商品房交易中，购房者往往会选择银行按揭的方式购买商品房.购房人的按揭申请是否批准，权利在银行，而不在开发商.因此，常常出现银行按揭贷款不成，导致难以继续，合同解除后已付的定金和首付款的返还就成了个问题。能否取得购房按揭贷款，取决于多种因素。其中，购房者也必须满足一定的条件，才能获得按揭贷款。如果因为购房者不符合申请条件而未能获得按揭贷款，购房者不承担违约责任;但如果因为购房者想退房进而不去办理按揭手续或不按银行规定的日期提交相应的材料致使按揭未办下来的，购房者就应当承担违约责任。而对于开发商来说，按揭只是其提供的一种付款方式而已，如果购房按揭能够办下来，开发商则要为购房者承担阶段性担保的责任，但这本身并不意味着开发商有保证办下按揭贷款的义务;但如果开发商曾经对办理购房按揭作出承诺，或者由于开发商的原因导致按揭未能办下来的，开发商应当承担违约责任。如果双方对按揭办不下来余款的支付方式在合同中没有明确约定，只表明另行协商，因此开发商无权单方面要求购房者一次性付清余款;如果开发商不同意分期支付，购房者有权要求解除合同，并要求开发商退还已支付的房款本息，而无须承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。故此，购房者可以要求开发商退回首付款及其利息。但是开发商经常辩称，按揭不成是购房人单方的原因，应归责于购房人，所以在解除合同后返还购房人的首付款，而定金往往不返还。政法硕博律师团认为，开发商的这种辩解不能成立。开发商与购房者签订认购书和签订正式商品房买卖合同完全是两个不同的法律行为，是两个法律性质完全不同的交易阶段，法律效力也完全不同。认购书中的定金，担保的是双方诚信履行继续协商以签订正式商品房买卖合同的义务，正式买卖合同一旦签订，认购书自然终止，其中定金也完成了他的使命，定金条款当然失效。此时，购房者已交纳的定金应当返还，或者占有改变定，不直接返还购房者，而抵作购房整的房价款。在新签订的正式买卖合同中，若没有特地对定金另作书面约定，则不存在任何定金担保。原认购书中的定金已不再具有定金性质，仅作为商品房购房价款的一部分。所以开发商在合同解除后应返还购房者的首付和定金。律师提醒避免风险要注意三点1、关注违约条款的赔付目前，个人住房按揭贷款的市场准入门槛相比前些年，提高了不少，这也导致贷不出款而退房的情况开始增多。因此，提醒读者，在签订时，一定要留心关于逾期付款的条款，否则，可能面临高额的赔付问题。2、签合同前自查还款能力目前购房办按揭，既有先前就有的个人征信，又有目前的限贷，购房者在签订购房时一定要明确自己个人征信系统有没有问题，自己是否在限贷范围之内。按揭买房子，第一关就是要提供个人的月供收入比资料，即贷款人按揭贷款月还款额不得超过其可支配收入50%。所以，购房者通过按揭贷款买房时，首先应对自己的偿还能力有正确的判断，最大可能地保证申请的贷款数额能够如期获准。3、签补充协议为了避免按揭无法顺利办结，商品房买卖合同不能继续履行的情况，购房者可与开发商在补充协议中做一个相关约定，即增加一个“非因双方原因导致《个人住房贷款》不能签订时，由买卖双方协商购房余款的支付方式或解除购房合同”的条款，来避免风险.
作者： [黑龙江-哈尔滨]专长：合同纠纷 交通事故 刑事辩护 法律顾问 律所：黑龙江鼎凡律师事务所12526积分 | 帮助5071人 | 705个好评电话:
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