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我家老房子有国土部门的审批的土地使用证，现在想拆了盖新房，还要重新办土地使证吗？
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我家老房子有国土部门的审批的土地使用证，现在想拆了盖新房，还要重新办土地使证吗？
湖南 常德 发表时间： 18:22
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发布时间：　　　浏览数：文章来源：民革瓯海区总支部
自90年代末开始，我区民营经济依靠大量低、小、散作坊灵活生产方式得以迅速蓬勃发展，但随之而来的是违法建筑跟着低、小、散企业像潮水般涌来。自1998年以来，全区违法建筑超1000多万平米，同时还有大量审批不到位、产权权属不清的房屋，出现&家家有违章、人人搭违章&的局面。违法建筑盛行不仅严重扰乱了社会秩序破坏了城市环境，而且还成为政府推进重点工程项目中的拦路虎。为此，日，市委、市政府召开&城市转型发展破难攻坚大行动&动员大会，实施违法建筑&六必拆&，强力推进拆违工作，维护广大人民的根本利益。我区随即于次日召开&全区城市转型发展破难攻坚大行动&动员大会，要求全区上下齐心，集中攻坚，强势推进，全力以赴打好&七大硬仗&，破解一系列困扰瓯海发展的制约因素，掀起瓯海区新一轮发展热潮。&&
在快速推进拆除违法建筑工作的同时，被拆出的土地如何快速得到合理利用，不至于闲置而造成新的浪费，成为一个新的重要课题，2012年11月至12月，瓯海民革总支组织调研组，对全区拆违后土地再利用情况进行了专题调研。通过走访相关部门和街道，开展座谈、实地察看等方式，对我区目前拆违后土地再利用工作现状、存在的问题进行了深入的调查研究。现将有关情况汇报如下：
一、我区违法建筑的特点
我区违法建筑总体呈现无序、散乱格局，遍布街头巷尾、山林田间，有空地就搭违建的想法深入人心，据规划部门统计，自1998年以来，全区新增违法建筑面积1049万平方米，且主要呈现以下几个方面特点：
（1）农田耕地被肆意破坏。90年代中期以来，我区农民开始丢下锄头，弃农经商，因资金有限，大多从事低、小、散企业，在促进经济发展初期，肥沃广阔的耕地就成了第一牺牲品，大量的耕地被填上石头，浇上水泥，搭上成片的棚屋，之后逐渐改成砖瓦房屋。农户们将原先耕种的农保地改成按平方计价的出租屋，或干脆自己当作厂房使用。
（2）屋前门后随意搭建。为了扩大房屋面积，获得更大经济收益，一些单位、个人不遵守城市规划，在屋前门后的空地上建简易房，建成后出租或当&厂房&使用。&法法，&外观设计&可谓五花八门、乱像横生。违法建筑犹如一块块伤疤，使得原本井然有序的建筑和原本良好的乡村美景开始变得千疮百孔，杂乱无章，满目疮痍。
（3）少批多建盲目扩张。农户在对旧房翻新或重建时，企业在新建或扩建时，往往会心存侥幸心理，通过占用道路、河道、院子等空地，尽可能扩大建筑面积达到少批多建的目的，如此渐进造成村居间道路越来越窄、河道越来越窄，房屋密度越来越大。
（4）质量低下唯利是图。违法建筑物都没有取得国家规划、建设、国土等方面的合法手续，许多还是为了短期利益躲避检查在一夜之间修建起来的。这些建筑有的用钢管、铁皮搭建，有的用空心砖砌成&框架结构&，还有的是简易棚。有些违法建筑主人为了获取最大经济收益，不顾安全把房子租给企业，造成大量的安全隐患点。
面对上述种种，区委、区政府强势推进拆违行动，以空前的力度向违法建筑宣战。2011年至今拆除842.5万平方米，其中，2011年419万平方米，2012年423.5万平方米。在这一轮拆违高压下，我区的违法建筑存量急剧明显减少，新增违法建筑得到有效遏制，人民群众已基本认识到违法建筑必被拆的事实。
二、拆违后土地利用现状
当前，全区集中财力精力，凝聚一切智慧和力量，通过两年声势浩大的拆违行动，让瓯海百姓见证拆违后环境日新月异的变化，民众情绪也由开始的抵触转变为认同，直到现在能支持配合这项工作，违必拆工作的群众基础也日渐扎实。但在强势拆违后出现了大量空地，这些土地如果没有及时合理利用不仅是土地资源的一种浪费，还将引起老百姓的质疑，如何利用好、建设好这些被拆出的土地，是下一步拆违能否顺利推进，违建势头能否被彻底遏制的关键所在。为此，区政府在拆后土地利用上做了大量工作。
（1）实施拆建结合。即把拆违同重点工程相连，将被拆出的土地直接作为工程建设用地进行利用，使重点工程能得益于违建拆除快速推进，同时又能使被拆出土地快速转变身份，得到合理开发利用。如：梧田街道拆除瓯海大道两侧43处5830多平方米违建，助力瓯海大道西段快速路工程建设；南白象街道开展&拔钉清障&，以拆违促拆迁同时保障附一医新院重点工程建设。瓯海经济开发区88家企业陆续主动拆除北村河沿岸等近7万平方米违建，为大学科技园的启动区建设让道；娄桥街道一周内拆除瓯海大道与娄东大街沿线、吹台山入口处沿线等多处违法建筑1.75万平方米，为瓯海新城多项工程建设扫除障碍；丽岙街道拆除了侨联活动中心地块违法建筑2万平方米，通过先拆该地块现有违建，再办理用地手续，在原址上合法建设侨联大厦等。
（2）实施拆改结合。即对可作为公共配套设施的拆后土地，进行合理改造，建设成为停车场、农改房以及老人活动中心等，使拆后腾出的土地不闲置、不荒废。今年以来，梧田5000平方米的违建市场拆除后，改建为临时停车场；娄桥街道秀屿农改房地块违建的拆除，推进了该街道首批农房改造集聚点建设。丽岙街道拆除下呈村商贸市场6000平方米违建，将该地块用于农改项目建设。瞿溪街道对雄溪一违建房屋和三小内违建房拆后分别建成老人健身活动场所和学生体育活动场地。
（3）实施拆绿结合。将拆违与&园林绿化&有机结合，以拆违来推进绿化工作，以绿化来巩固拆违成果，实行&拆绿结合、以拆促绿&，通过拆违，有效拓展绿化空间。今年截止10月底，全区共已完成拆后绿化约25万平方米，建成了大堡底龙霞路路口绿地（2000㎡）、河头郭溪工业区绿地（19000㎡）、岩一村工业区绿地（9000㎡）、浦西铁路、104国道、温瑞大道沿线等一批街头小游园和沿路沿河绿化景观带。牛山脚占地2万多平方米的违建仓库拆完后进行了绿化，为牛山森林公园建设打好基础。仙岩5万平方米违建拆后土地已列入2013年公园绿地建设计划。
（4）实施拆创结合。将拆违与创&三无&示范村、无违建道路结合起来，做到拆除一片，创建一片，美化一片。
三、拆违后土地再利用存在的问题
虽然全区在拆后土地利用上尝试利用多种办法，通过拆建、拆改、拆绿、拆创等措施相结合，最大可能地利用好被拆出土地。但截止目前，通过这些方式所利用的土地总共才65万平方米，同拆出的面积之间形成巨大反差，绝大多数被拆出的土地还是被闲置被荒废着。主要存在以下几个矛盾。
（1）土地指标紧缺与土地利用之间的矛盾。该矛盾是制约土地快速利用的最主要问题，没有土地计划指标，耕地、林地以及河流填埋地等各种土地，均不可随意建设。每年市里给我区的土地计划指标约为1000亩，同被拆出土地面积数据相差悬殊，如按计划指标安排，仅2012年被拆出的土地就需分几年才可以建设完成（不是所有被拆面积都可以或应该用作建设）。被拆出的农保地只能复耕或重新种植树林，而复耕土地水利等条件已遭到毁灭性的破坏，实际复耕意义不大，有些只能闲置，有些象征性复耕，无法得到更具创造性的开发利用，这同实际土地紧缺、生产无法安排等现实存在不可调和的矛盾。如梧田街道老殿后的50亩地，该地三面环河一面临路，地理位置极佳因长期未能得到合理利用，被废品收购站搭上许多简易棚，废品随意推放。因没有土地计划指标，项目一直无法落实，但现退回耕地又不现实，为此只能闲置空着，违建拆后又建，建后再拆，造成极大浪费，群众意见也非常大。
（2）财政经费不足与土地利用之间的矛盾。大量被拆出的土地，或者等待建设项目，或者等待用于绿化等公共配套等等，均需大量建设经费投入。但目前全区推进城镇化建设，在大量工程建设任务面前，有限的财政经费支出已经非常紧张，且该种态势将在长期一段时间内保持，为此单纯依靠财政投入到公共配套及项目建设上，将无法保障，双方差距巨大。
（3）城市规划与土地急需利用之间的矛盾。城市建设的龙头是规划，当前，我区控规已基本覆盖各个区域，但规划中的建设是分期、分步实施，部分被拆后土地在规划中甚至要延后3到4年，为此，当前该土地是暂时未利用地，从建设角度来讲只能暂时闲置着，造成极大浪费。
（4）违法建筑土地权属问题与拆后利用之间的矛盾。大多数违法建筑都是土地所有人或者承包者自行建设，或者将土地租给他人建设，因此，面对这些属于他们自有的拆后闲置土地，政府如要利用，必须征得土地所有人的同意且需要满足土地所有人一定的利益。由于多数被拆者因当前利益受损，都心存一定的不满情绪，因此，在合理利用土地问题上无法同政府达成一致意向。他们企图有一天能重新回归到政策宽松时代，再行搭建。
四、加快拆违后土地再利用的建议
违法建筑拆除后被拆出的土地能否得到及时高效利用，事关下一步拆违工作推进，事关新的违建能否得到彻底遏止，事关我区能否从原来落后的环境格局中通过拆违实现脱胎换骨的转变，因此，必须强化对拆违后土地再利用工作，实现拆和改并进，达到&&拆违拆出城市的环境，拆出生产的安全，拆出发展的空间，拆出党和政府的形象和威信&的目的。为此，根据我区现实情况，提出如下建议：
（1）统筹安排，推进拆违后土地的分类利用。根据土地性质，分类利用拆违后土地。对于条件较好的农保地，拆违后可以进行复耕。对于一些边角地，可以&祛疤栽花&，对于区位优势好、面积大但无土地指标或已规划好但近期内无法落实项目的土地，可通过科学谋划，因地制宜搭建临时厂房，解决有良好发展前景的中小企业生产过渡问题。充分利用土地指标落实或项目建设条件成熟这段时间，避免土地二次荒废，解决大量中下游有良好发展前景的企业过渡期间生产问题。为此，在不拆是违建、拆了是空地的、拆后影响生产这一格局下，建议政府综合考虑，综合施策，突破常规，主动挑担子，待企业成功过渡、项目落地前腾空。但这期间政府需及时跟进，加快对剩余土地农转用及各类手续办理，及时把握事态进度，尽量缩短这部分临时建筑使用时间，切不可让临时过渡房又变成新的违建。
（2）加快城中村改造，推进拆后土地快速利用。土地能否快速再利用关键是项目建设进度。为此，当前要紧紧抓住各地拆违势如破竹的态势，利用拆违来推进城中村改造，推进成片、成网的旧村房屋拆除，将村民集聚到配套齐全、环境优美的区域，使拆后土地同农村宅基地一起，得到合理规划有效利用。
（3）科学规划包装，引入临时短期租用项目。部分被拆后土地受限于指标、资金等因素一时无法得到利用，且从长远来看3到5年内仍没有具体规划，为此建议政府通过土地流转租用等方式，将土地出租给企业，用于建设符合周边配套等各类服务项目，解决政府在公共配套投入不足等问题。
（4）与出让项目捆绑实施土地再利用，解决财政经费投入不足问题。项目建设必须要经历一个过程，但面对大面积被拆出的土地，且大都属于屋前巷后，不好成片成规模进行集中利用。为此，政府需投入大量财力物力将其建设成为绿化带、小游园、农贸市场或停车场等社会公共服务设施，否则时间一长，违章极有可能会死灰复燃。因此，建议政府加大融资力度，将拆后土地利用同土地出让项目打包，使项目出让方在拿到土地时，必须一并对周边拆后土地进行建设，一方面解决政府因财政压力对公共服务设施投入不足问题，另一方面也使项目出让后周边环境得到质的提升。
（5）加强监管，严格控制违法建设。建立健全违法建设动态监管体系和巡查网络体系，建立完善巡查机制，落实镇、街道驻村干部、村居干部和巡查执法人员分片包干责任制和责任倒查制度，巩固拆后利用成果。同时要结合&数字城管&和96310举报电话，督促各镇、街道对现行违建和已经拆除的违法建筑实行分级动态巡查，坚决防止违建拆后重新&回潮&。（执笔：朱艳俊）被拆迁户如何选择靠谱的律师_律师专栏-法邦网
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被拆迁户如何选择靠谱的律师
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导读：1、首选北京律师很多被拆迁户在自己的土地或房屋所在地已经咨询过拆迁律师，而且应该还不止一家，但是大多数当地的律师会告之，这类官司不能打，甚至会告诉你这类案子法院根本不会受理，和政府打官司也赢不了，也许个别律师愿意接...
1、首选北京律师很多被拆迁户在自己的土地或房屋所在地已经咨询过拆迁律师，而且应该还不止一家，但是大多数当地的律师会告之，这类官司不能打，甚至会告诉你这类案子法院根本不会受理，和政府打官司也赢不了，也许个别律师愿意接你的案子，但是绝不会启动行政诉讼程序，而是苦苦地将你置于和开发商的民事纠纷中，这种思路要想解决补偿不合理的问题，那是很难的，所以，你花的律师费很可能达不到预期的效果。因此，征地、拆迁案件，只能找北京的律师。不相信?首先，本地律师是不愿意“得罪”政府的。拆迁从1991年第一次出台城市房屋拆迁管理条例，到2001年修订，再到2011年从拆迁改为征收，在过去的二十多年里，一直没有改变的就是政府审批、参与甚至主导拆迁的状态。近些年随着土地财政在地方财政中占的比例越来越高，拆迁、房地产、土地一级开发、土地整理储备这些新名词几乎都是伴随着体制的需要而越来越高频率的出现在公众的视野里。对于本地律师来说，政府和开发商的支付能力显著地高于普通百姓，而且越是在经济较差、发展薄弱的二三线城市，政府和百姓之间的这种财富差异越是显著地决定了谁给当地律师提供了更多的营业额，本地律师为了一两个案子或者所谓的正义感，放弃了更有支付能力的客户和市场环境，对他们来说的影响是致命的。其次，司法局与年检成为政府制约律师的致命武器。按照我国目前的政策，律师和律师事务所都受到司法局的管理。每一年的5月到8月，各地司法局都要对当地的律师和律所进行年检。如果年检通过则律师可以继续执业，否则就无法再出庭打官司了。拆迁律师因为经常要与强权对抗，得罪政府各级部门是家常便饭，因此很容易遭到打击报复，而这种报复往往是通过不通过年检或者刑事案件来实现的。多数情况下，拆迁方都会与当地政府有比较深的交往，这就导致在项目中为百姓维权的律师常常被当地司法局约谈，一旦律师的执业证也在这个区或者这个市，区司法局或市司法局就可以用不过年检相逼，要求律师退出代理。拆迁是政治案件，唯有北京有得天独厚的政治资源，在北京代理全国的拆迁案件都比较方便。所以，征地、拆迁维权，您就不得不请北京拆迁律师了。2、选最专业的律师中国实行改革开放以来，经济发展速度令世界瞩目，随之产生了国人对城市化的渴求，然而伴随着大规模的城市扩张和旧城区改造，各地动拆迁问题愈发凸显出来。这种矛盾的扩大和激烈程度表明，动拆迁问题已不再是表面上的城市建设纠纷问题，实际上它已牵涉到法律、政府职能、公众权利等多个方面。就法律而言，房屋拆迁案件涉及到以行政法为主的多部门学科。由于“民告官难”的国民意识和现实状况所限，律师介入传统领域像民法、刑法、经济法的较多，占到律师总数的99%都不为过，而真正的行政法律师为数很少。因此很多公民一提到和政府打官司就垂头丧气，自认倒霉。政府方面，进一步说是基层政府的依法行政在我们国家还很不理想，甚至说是远远不够的。而房屋拆迁案件中涉及到的公民私有产权保护、土地使用权的补偿、拆迁的司法裁决、政府文件的公开、强制拆迁的合法性等诸多问题违法操作是相当严重，甚至还牵涉到一些刑事犯罪。资深律师经历了大量的拆迁案件后，对行政法方面的法律法规的驾驭能力已经相当娴熟，再加上传统民、刑事领域理论和经验的积累，已经对房屋拆迁中遇到的种种问题基本上都能够解决，同时在和政府协商解决问题上也有了足够的智慧。所以，征地、拆迁案件请选择北京专业的拆迁律师，可以说选择一位专业的拆迁律师，你的维权已经看到了一半的希望。3、选口碑好的律师京城里大小的拆迁律师可谓是令人眼花缭乱，百度上随便一搜索，都能找出一箩筐来，再看看介绍，哪个都是身经百战、为民请命的好律师，选择哪个?这就需要被拆迁户擦亮眼睛了。到底哪个律师好，恐怕自己说了不算，委托过或者咨询过的被拆迁户才是最有发言权的，所以，律师的口碑在一定程度上能反映出一定的问题。好口碑就像产品的品牌，大家好才是真的好。另外，一个专注于征地拆迁案件的律师或者团队，其网站或个人空间必定是充实而不断更新的。要知道一个案例好编，但是日积月累，成百上千的案例则是律师辛辛苦苦一点一点做出来的。专业的律师和团队，对征地拆迁领域的研究也必然是较为深刻的，对社会上发生的拆迁新闻和新生事物有自己独到的见解和观点，对法制建设和法律动态必定也是时刻关注的，这些都做到了，该律师和团队的网页上必定是内容丰富而富有深度的。冰冻三尺非一日之寒，轻描淡写几句话描述的网页和栏目众多内容充盈的网页是不可同日而语的，相信广大的被拆迁人已然可以领悟其中奥妙。4、请律师“宜早不宜迟”目前的城市房屋拆迁大致分几个阶段，第一阶段是房屋拆迁的决定阶段，是由申请和许可构成，立项许可、规划许可、用地许可、方案和资金到位缺一不可。实践中很常见的是地方政府部门违规操作或者偷换概念，例如以某个意见代替相关许可文件，允许开发商“先上车后买票”，这不仅是对行政权力的亵渎，也对广大被拆迁人权益造成严重损害。第二阶段是房屋拆迁安置补偿的协商阶段。这个阶段主要就是协商安置拆迁补偿事宜，这是拆迁双方互相试探和摸底的阶段，被拆迁人如果有坚强的法律盾牌，自然胸有成竹不会心生胆怯，加上对拆迁方违法点的精准打击，是最容易获取合理补偿而顺利完成拆迁大业的。第三个阶段是房屋拆迁的裁决阶段。自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，原来的裁决程序已经被补偿决定程序所取代，然而这两个程序在性质上是一样的，对方一发补偿决定书就意味着强制拆迁的来临，如果这个时候被拆迁人还是无动于衷，那就大错特错，而是应当抓紧时间提起复议或者诉讼程序阻止强拆到来。许多当事人不会用法律维护自己的合法权益，只会不收裁决书，不理拆迁人。殊不知这种的消极做法于事无补。如果在这个阶段仍然无为而治，就是在等待别人在拆你的房子。四是房屋拆迁的实施阶段，即强制拆迁阶段。到了此时，对于被拆迁户来说，已经是比较被动的时候了。但是，因为征收方在征收程序上往往存在违规操作，所以被拆迁人还是有机会扭转局面的。综上所述，不管在哪个阶段，都可以请律师介入维权，但是维权的效果和难度是不一样的，作为一名专业从事征地拆迁案件的律师，真心希望广大的被拆迁人如果面对不合理补偿或者非法逼迁的，一定要及早请律师介入，启动相关的法律程序，不要等到强拆发生之后或者发生了流血冲突事件再来找律师。一般来说，在拆迁补偿的协商阶段请律师介入是最好的时机，越容易达成合理补偿而顺利搬迁。
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