如何办理房产证和土地证_百度知道
如何办理房产证和土地证
您好！我是一位外地来汉务工人员，在08年购买了一套商品房，位置是在汉口北（道观泉）一代，今年开发商要求我们自己办理两证，我现在不知该如何办理这两证，请问办理两证有哪些程序？需要什么资料？有哪些步骤？谢谢！
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　　如何办理房产证．土地证　　（一） 办理房权证需提交的资料：　　1) 填写《职工购买国有住房申请表》一式两份（申请人单位章盖于右上角）。　　2) 填写房屋产权共有人、所有人协议书，即《关于推举共有人持证的证明》。　　3) 原购房发票或交款收据原件及复印件一张。　　4) 夫妻双方身份证复印件各1份，结婚证或户口本复印件1份并全部盖单位全称章。　　5) 夫妻双方参加工作时间证明，盖该单位人事章。　　6) 有职务的提供副科至最高职务的任职文件复印件2份并加盖单位人事章或单位全称章；有职称的需7) 提供资格证书原件、聘书原件及复印件各2份。　　8) 夫妻双方以前工作单位所在区域房改办无房证明。　　9) 调房户需填写原房退房申请，并将原房权证交回。　　注：由于办理房权证需要环节较多，要求严谨，资料需按要求交至事管局房地产管理科后整理核实形成文件及表格、上报上级领导审批，以使房权确认无误才可送达房产局按规定办证流程办理。　　（二） 办理土地使用证需提交的资料：　　1) 房权证复2) 印件1份。　　3) 户主夫妻双方身份证复4) 印件各一份。　　5) 《出售公有住房价格计算明细表》复6) 印件1份，7) 并盖房产局房改办公章。　　8) 房产属遗产继承、赠与的，9) 需复10) 印公证书1份。　　注：1.所属房产属房改房。　　2.户主死亡的，先办理房产过户(遗产继承、赠与)后才能办理土地使用证。　　3.如无价格计算明细表，可由所在单位出具房改房证明，到房产局房改办盖公章后可办理土地使用证。　　4.不属房改购房的，暂不办理土地使用证。
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想问买小产权房没有房权证怎么办
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“小产权房”目前尚无规范的定义,通常是指农村集体经济组织在村集体的土地上建筑的向社会公众销售的房屋。小产权房不属于商品房,因而小产权房的购买者不能得到法律的有效保护,反而构成违法。 1、《士地管理条例》第六十五条第三、四款,禁止在集体所有的土地上开发建设商品房。禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售;禁止城镇居民购买农村宅基地。 2、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通...
“小产权房”目前尚无规范的定义,通常是指农村集体经济组织在村集体的土地上建筑的向社会公众销售的房屋。小产权房不属于商品房,因而小产权房的购买者不能得到法律的有效保护,反而构成违法。 1、《士地管理条例》第六十五条第三、四款,禁止在集体所有的土地上开发建设商品房。禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售;禁止城镇居民购买农村宅基地。 2、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 3、依照法律规定,销售商品房应当具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设;小产权房没有取得商品房销售许可证,因而不能办理《中华人民共和国房屋所有权证书》。
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小产权房子是一种农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,这种小产权房是没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。所有小产权房是没有房产证的,也是不受法律保护的。如果你家购买的是小产权,而且没有房产证,在签了合同但尚未取得产权证明,并且该房屋系在集体土地上建设,且你...
小产权房子是一种农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,这种小产权房是没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。所有小产权房是没有房产证的,也是不受法律保护的。如果你家购买的是小产权,而且没有房产证,在签了合同但尚未取得产权证明,并且该房屋系在集体土地上建设,且你不是当地居民,鉴于可能的政策风险和法律风险,可以请求解除合同并退回已支付的购房款,这是目前保证自己最好的方法。
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违法信息举报邮箱：麻城房产办发“山寨房产证” 300余业主苦不堪言_网易新闻
麻城房产办发“山寨房产证” 300余业主苦不堪言
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　　2002年，麻城启动了一项引人注目的招商引资项目：在原市一建公司的土地上，建起了一座集建材经营和居家为一体的工程——建材商贸城，时任麻城市委副书记邓新生(后任该市市委书记，已于今年5月被双规)为该项目工作领导小组组长。然而，令人啼笑皆非的是，时至今日，该工程没有经过消防、防震、防雷、环保等多个部门的验收。开发商炮制出虚假的《建筑工程竣工验收报告》后，这里的三百多户业主，居然莫名其妙拿到市政府颁发的“山寨版”房产证。
　　合法购房，房产证居然是“山寨版”
　　位于麻城市南正街的建材商贸城，占地22.1亩，总建筑面积4万平方米，分为商住两块。临街的一面叫“日月装饰城”，用来经营建材产品。背面的几栋7层砖混结构住房叫“日月小区”，居住着344户业主。
　　7月2日，记者来到这里采访，“日月装饰城”显得冷冷清清，有的店面没有生意，店主干脆摆起了麻将桌。“麻城有多家建材市场，现在又是淡季，生意真不好做。”店主们反映。
　　“日月小区”是2004年底开始发售的，到2005年9月，300多套房子全部销售完毕。按常规，业主们买了房子，就开始张罗着办“两证”了。从2005年9月到2007年9月的两年间，这些房子的业主陆续拿到了自己的“房产证”。也就是从该证发下来开始，业主们发现，房子存在着很大的问题。
　　麻城市统计局退休职工、“日月小区”业主代表陶维艳对记者说：“我们先是发现房产证不对头。正规的房产证，应该是大红封面，上面印有国徽和“房屋所有权证”的烫金字样。而我们拿到的，却是一个蓝色的本本，上面印有麻城市人民政府字样。正规的房产证，内页盖的都是房产局的钢印，而我们拿到的房产证，盖的却是市建委属下的房屋产权登记领导小组办公室的印。”
　　随后，业主们还发现，开发商麻城市日月房地产公司根本没有取得房屋销售资格，其提供的《建筑工程竣工验收报告》，居然没有建筑监理单位盖章。在业主们的一再投诉下，2006年7月，麻城市公安消防大队、市地震办、市气象局、市环保局等分别出函，证明该工程没有经过消防、防震、防雷、环保等项目的竣工验收。就连房屋建筑所使用的螺纹钢，经麻城市质量技术监督局组织鉴定，也系假冒产品。
　　“一个没有任何验收程序，没有备案，没有销售许可的地产项目，在不到一年的时间里销售一空，已是一件够稀奇的事情。业主们办下来的那张莫名其妙的房产证，更是闻所未闻。”昨日，麻城市房产局一位不愿透露姓名的官员气愤地说，根据《城市房屋权属登记管理办法》、《湖北省城市房屋登记管理实施细则》相关规定，房屋权属登记机关应为市房产局，市政府以及相关部门颁发房产证的行为越权。换言之，这就是有关部门和领导以违法行政行为替开发商“擦屁股”。
　　民心工程，为何演变成“伤心工程”
　　麻城建材商贸城，这个当地的“民心工程”，如何演变成众业主叫苦不迭的“伤心工程”呢？
　　从资料来看，该商贸城是从2002年开始动议招商的。根据该市20023号市政府专题会议纪要，决定成立一建公司解困改制与建材商贸城建设工作领导小组，组长由时任市委副书记邓新生担任。会议决定，按照有关鼓励招商引资的优惠政策，对开发商的土地出让金和城市建设配套费予以减免等等。
　　这次会议是日召开的，而会议6天之前，麻城市建委与开发商已签订的“建材商贸城”项目建设开发合同。由当时麻城市建委法人代表吴铭出面签订的这种合作协议中，对开发商列出系列优惠条件：涉及本项目的税金按照国家税率5.5%的一半征收，营业税不再征收，企业所得税或个人所得税全部减免;所有涉及麻城市的行政事业性收费以及建筑和房屋开发等有关收费，乙方(开发商)向甲方(市建委)交清80万元“包干”，甲方同意按乙方所建工程产值的50%向银行取得贷款等。
　　市建委与开发商已事先签订了合同，时隔6日政府还召开一个专题会议来动议，如此“重视”的工程，质量却不能让业主满意。业主代表曾凡学、陶维艳说：日月小区从建成之日起，就产生了如下问题：无消防通道和消防设施；无防雷电灾害装置；无环保排污处理设施；用水用电安装不到位；无物业管理机构；无法正常办理土地使用证和房产证。为此，业主多次找开发商交涉，向市建委反映，两边均互踢皮球。
　　而麻城市公安消防大队的一名警官说：因为有某些部门的特殊保护，开发商连消防验收这样的法定程序都可置之不理。该商贸城一旦发生火灾，后果不堪设想。
　　业主们至今弄不明白的是：政府部门既然给予了开发商那么多的优惠，为何开发商在建设过程中还存在那么多的问题，导致房屋无法通过验收;既然房屋没有通过验收，有关部门为何如此热心地帮开发商“排忧解难”，炮制出“山寨版”房产证糊弄群众？
　　7月2日和3日，记者多次来到位于建材商贸城对面的麻城市日月房地产开发公司，均是大门紧闭。3日上午，记者联系麻城市建委原主任、现为市人大副主任的吴铭，希望见面采访，他称“我在开会，很忙”。他在电话中称：日月小区的事，你应该去找市房产局等部门。记者问：房产局原来不是属于建委管么？吴铭称，当时确实是我管，但有些具体的事情，我根本就没管，也不知情。
　　维权屡屡碰壁，至今未获解决
　　从2005年起，日月小区的业主推举代表，走上漫漫维权路。这些业主，大部分是下岗职工和乡下打工者，有的为买房花光了积蓄，有的在银行办了抵押贷款。业主们多次向该市房地产管理局、建设局反映情况，要求办理正规房产证和土地使用证，得到的答复是：政府已经颁发了“房产证”，无法满足业主的要求。
　　今年3月以来，麻城市陆续有官员被查，麻城市房产局、建设局相关负责人先后被纪检部门调查。5月15日，麻城市委书记邓新生也被省纪委“双规”。从媒体上获知这一系列变化后，让日月小区业主们感到维权的事有了新希望。
　　一些业主代表再次来到市房地产管理局、建设局，要求解决房产证的问题，但得到的答复仍然让他们失望。工作人员表示，“领导出事了，我们实在无能为力。”
　　由于相关职能部门无法解决，业主寄希望于通过法律途径维权。2009年6月，曾凡学等业主向黄冈市中级人民法院提起民事诉讼，请求确认麻城市政府颁发房产证的行为违法，撤销其颁发房产证的行政行为。而黄冈市中院认为，曾凡学等人所称房屋未经消防、防震、防雷、环保等相关部门的综合验收，应该向相关职能部门反映，该院不予受理此案。目前，业主们已向省高级人民法院反映此事。
　　不久前，我省组织的一次“送法律下乡”活动中，日月小区部分业主向来自武汉的湖北中品律师事务所付选海等多名律师咨询此事。付律师等人获悉详情后，决定对曾凡学等业主提供法律援助。付选海认为，曾凡学等人提出的诉求，应该属于法院的正常受理范围。法院只有先撤销麻城市政府颁发的“山寨版”房产证，房屋所有人才能以此作为证据，再起诉开发商，讨回自己的权益。
　　麻城多名官员被查
　　7月3日，记者从有关部门获悉，原黄冈市委常委、麻城市委书记，市人大常委会主任邓新生因个人涉嫌违纪于5月15日被湖北省纪委“双规”，6月1日，黄冈市委已免去其中共麻城市委书记、常委、委员职务，并建议依照法律程序免去其麻城市人大常委会主任职务。
　　据了解，5月31日，原麻城市委常委、副市长徐圣贤因个人涉嫌违纪被黄冈市纪委“双规”。目前，邓新生和徐圣贤二人正分别接受湖北省纪委、黄冈市纪委的调查。
　　此前，麻城市房产局书记陶兴文、建设局副局长熊文俭因涉嫌犯罪被麻城市检察院立案侦查，市建设局局长夏桂松因涉嫌经济问题被黄冈纪委“双规”。目前，事件仍在侦查和调查之中。
　　作者：蔡青
本文来源：楚天都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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购买小产权房的这7点，不注意您可能会吃大亏
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《购买小产权房的这7点，不注意您可能会吃大亏》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《购买小产权房的这7点，不注意您可能会吃大亏》 精选一买房一直是人人关心经久不衰的话题，由于大中城市房价过高、大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，不少大城市房价一路高涨，这让小产权房存在大量现实的购买群。那什么是小产权房呢？小产权房主要有3种解释：第一种是针对开发商的产权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这是因为购房人的产权是由开发商产权分割而来。第二种是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种就是上文中业主所遇到的小产权房，也是通常意义上的小产权房，这种房屋的产权不是由国家颁发，产由乡村一级**发放，也叫“乡产权房”。这种小产权房产生的原因是我国实行国有土地所有制和集体土地所有制，农村宅基地属集体所有，小产权房不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。近年来小产权交易异常火爆，这与小产权房价格低不无关系。这里的小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡**或村**颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。正是这样的背景，导致小产权房在“物美价廉”的同时，其交易存在着不少的法律问题：1．缺少“五证”（即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》）没有这“五证”无法办理房产证，没有产权也就不受法律保护。2．无法过户，导致一房二卖，影响正常的使用。3．，卖方恶意违约，房屋买卖合同无效的风险。4．面临拆迁时，难以获得较高补偿。5．离婚、继承难以分割，易受到限制。6．无法进行银行贷款和7．房屋质量、物业、配套设施上易存在问题，难以保障居住条件。小产权房的购买可能会出现以上问题，但不意味着小产权房完全不可以买卖。建议购买时买卖双方经专业人员起草较为完善的房屋买卖合同。小产权房在选择上也应该尽量挑选具有一定规模的小产权社区。能有与**合作开发的小产权项目则更具保障一些。最后，尽量选择现房。来让一点一滴的收益，把枯燥的生活滋润起来吧~选择好贷宝把你的荷包塞得满满的！微信ID：haodaibao长按上方二维码关注《购买小产权房的这7点，不注意您可能会吃大亏》 精选二今年的楼市调控不断发力，多个城市密集出台楼市调控措施，全国40余座城市开始“限购”或“限售”。但对于我们买房人来说，除了要关注调控政策，更要能够全方位思考房子的价值，比如市场上有几类房子很难转手，你都知道吗？小产权房一直以来，小产权房都徘徊在楼市灰色地带，所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜，但其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡**或村委会颁发。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。目前，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行所有房地产法律法规的保护。今年8月底，国土部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》称，确定13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，引发了外界对于小产权房“转正”的传闻。传闻称，小产权房可以通过缴纳部分“差价款”，纳入不动产登记范围。不过，近日山东省国土厅、山东省住房和城乡建设厅转发《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，其中强调“防止小产权房通过不动产登记合法化”。这意味着小产权房“转正”无望。特殊政策限制的房子对于购房者来说，国家的调控政策也是需要时时关注的，很多地区的房子不仅仅是限购，还有“限售”，买了之后是不能马上转手的。还有其他一些特殊性质的房子，比如北京近日推出的共有产权房，这种房子价格会明显低于同地段、同品质的普通商品房，但是只能购买相应的份额，是通过实行**与购房人按份共有产权方式，**将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人。但是，如果未满5年，是不允许转让房屋产权份额的。如果满5年，则可以按市场价格转让所购房屋产权份额，转让对象仍为符合购买共有产权房屋条件的人。因此，有政策限制的房子在买卖时，要看清政策规定，仔细研究当中的限制规定会不会影响自己的居住和使用。热点城市商住房与住宅相比，商住房有以下弊端：商住两用房土地出让年限最长为50年，而且现在需要全款买房；大多数商住房是商水商电，水电等费用标准高于住宅；商住房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；商住的物业费、供暖费，要比住宅贵很多；商住的公摊面积比较大，且因为有居住也有办公，人员混杂，居住环境差。今年年初，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限购问题。对于个人购房者来说，之前不限购的商住房，现在不仅限购，而且只能买二手商住房，此外，商住房购房人必须满足在京无住房和商办类房产记录，且在京已连续五年缴纳或者连续五年缴纳个人所得税。此外，即使有资格买商住房的个人，也无法跟银行申请房贷，必须全款。在现实中，这些条件很难满足。从企业方来看，已经有政策规定，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。在这种情况下，考虑到土地使用年限，恐怕难有企业会从个人手里购买二手商住两用的房子。从个人来看，如果一个人无房无贷款记录，且满足连续五年社保和纳税，且有能力全款买房，正常情况下，都会选择能落户、能贷款等普通住宅，而非商住两用房。房龄较大的二手房产权不明确的房子综上来看，虽然买房，但也不应盲目选择一些价格较低但是隐藏风险的房子，否则不但可能影响正常的居住和使用，在日后想要转手换房时，还会增添很多烦恼！本文图文内容源于网络，您的第二张工资卡。唯愿可靠的收益，让更多的人早日实现致富梦想~《购买小产权房的这7点，不注意您可能会吃大亏》 精选三对于想要房产的人来说，除了要关注调控政策，还要全方位思考房子的价值。比如，市场上有几类房子很难转手，买了可能会卖不出去，你知道是哪几类吗？一、小产权房一直以来，小产权房都徘徊在楼市灰色地带。所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。但是由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。这就导致了目前小产权房是不受现行房地产法律法规的保护的。这意味着买房前弄清楚是不是小产权房关系到你的房子以后受不受法律保护。二、限售的房子由于政策影响，很多地区的房子不仅限购还“限售”，限售即意味着买了之后是不能马上转手的。因此，有政策限制的房子在买卖时，要看清政策规定，仔细研究，万一房子不能转手将会极大地影响自己手中的现金流。三、热点城市商住房与住宅相比，商住房有以下特点：商住两用房土地出让年限最长为50年；大多数商住房是商水商电，水电等费用标准高于住宅；商住房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；商住的物业费、供暖费，要比住宅贵；商住的公摊面积比较大，且因为有居住也有办公，人员混杂。今年年初，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限购问题。对于个人购房者来说，之前不限购的商住房，现在不仅限购，而且只能买二手商住房，此外，商住房购房人必须满足在京无住房和商办类房产记录，且在京已连续五年缴纳社会或者连续五年缴纳个人所得税。在实际中，关于商住房的许多限制条件很难同时满足。从企业方来看，已经有政策规定，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。在这种情况下，考虑到土地使用年限，恐怕难有企业会从个人手里购买二手商住两用的房子。从个人来看，如果一个人无房无贷款记录，且满足连续五年社保和纳税，且有能力全款买房，正常情况下，都会选择能落户、能贷款等普通住宅，而非商住两用房。四、房龄较大的二手房买二手房时，很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响对房屋的评估。房龄越老，贷款的年限就越短。土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。另外，随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗绣坏等，可能会影响房屋的价值。五、产权不明确的房子有些人在买房时会用亲戚朋友的买房指标购房，这种房子在转手时，很容易出现产权人不明确的情况，比如这边产权证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一个人说房子是他的，钱都是他出的。更重要的是，很可能会影响到以后的卖房流程，对购房人很不利。再比如，房子买完后，前房主的户口不迁出去。很多人认为这没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险，包括债务纠纷、拆迁或者小孩上学等，都容易出现麻烦。现在大家对户籍的问题越来越重视，关注度也越来越高，如果存在的问题一直无法解决，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本也很有可能会增加额外不必要的麻烦。很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。综上来看，虽然买房很大，但也不应盲目选择一些价格较低但是隐藏风险的房子，否则不但可能影响正常的居住和使用，在日后想要转手换房时，还会增添很多烦恼。来源：网络如有侵权，请联系删除哦！还可以看：9月份“年度投资”活动获奖名单公布；：《机构退出指引》让想要退出的平台不再无章可循平台推荐万家兄弟是第一批探索者之一，是和深圳市协会的“双会员理事单位”。平台历来以“稳健”风格为大众所知，现已安全运营4年多，加入会员7万多人，累计交易额破10亿。涵盖车贷、房贷、等产品，历史年化收益达8%—13.2%，一直备受青睐。现阶段，在平稳发展的提前下，事宜为平台第一要务，万家兄弟将尽快完成合规，迎接网贷行业真正的春天。《购买小产权房的这7点，不注意您可能会吃大亏》 精选四大家都在关注↑↑↑↑↑今年的楼市调控不断发力，多个城市密集出台楼市调控措施，全国40余座城市开始“限购”或“限售”。但对于我们买房人来说，除了要关注调控政策，更要能够全方位思考房子的价值，比如市场上有几类房子很难转手，你都知道吗？小产权房一直以来，小产权房都徘徊在楼市灰色地带，所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜，但其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡**或村委会颁发。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。目前，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行所有房地产法律法规的保护。今年8月底，国土部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》称，确定13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，引发了外界对于小产权房“转正”的传闻。传闻称，小产权房可以通过缴纳部分“差价款”，纳入不动产登记范围。不过，近日山东省国土厅、山东省住房和城乡建设厅转发《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，其中强调“防止小产权房通过不动产登记合法化”。这意味着小产权房“转正”无望。特殊政策限制的房子对于购房者来说，国家的调控政策也是需要时时关注的，很多地区的房子不仅仅是限购，还有“限售”，买了之后是不能马上转手的。还有其他一些特殊性质的房子，比如北京近日推出的共有产权房，这种房子价格会明显低于同地段、同品质的普通商品房，但是只能购买相应的份额，是通过实行**与购房人按份共有产权方式，**将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人。但是，如果未满5年，是不允许转让房屋产权份额的。如果满5年，则可以按市场价格转让所购房屋产权份额，转让对象仍为符合购买共有产权房屋条件的人。因此，有政策限制的房子在买卖时，要看清政策规定，仔细研究当中的限制规定会不会影响自己的居住和使用。热点城市商住房房龄较大的二手房买二手房时，很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响对房屋的评估。房龄越老，贷款的年限就越短。土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。另外，随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗绣坏等，可能会影响房屋的价值。产权不明确的房子有些人在买房时会用亲戚朋友的买房指标购房，这种房子在转手时，很容易出现产权人不明确的情况，比如这边产权证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一个人说房子是他的，钱都是他出的。更重要的是，很可能会影响到以后的卖房流程，对购房人很不利。再比如，房子买完后，前房主的户口不迁出去。很多人认为这没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险，包括债务纠纷、拆迁或者小孩上学等，都容易出现麻烦。现在大家对户籍的问题越来越重视，关注度也越来越高，如果存在的问题一直无法解决，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本也很有可能会增加额外不必要的麻烦。很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。综上来看，虽然买房房贷压力很大，但也不应盲目选择一些价格较低但是隐藏风险的房子，否则不但可能影响正常的居住和使用，在日后想要转手换房时，还会增添很多烦恼。来源：MissMoney浮世如果你觉得文章还不错，请为我们点赞分享到朋友圈吧！其他小伙伴儿——有喜堂《购买小产权房的这7点，不注意您可能会吃大亏》 精选五今年的楼市调控不断发力，多个城市密集出台楼市调控措施，全国40余座城市开始“限购”或“限售”。你知道吗？对于买房人来说，除了要关注调控政策，还要全方位思考房子的价值，市场上这几类房子很难转手！小产权房所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。目前，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护。相关政策也强调“防止小产权房通过不动产登记合法化”。特殊政策限制的房子很多地区的房子不仅仅是限购，还有“限售”，买后是不能马上转手的。例如：长沙新购住房满三年后才可转让；石家庄要求5年内才能转让。因此，有政策限制的房子在买卖时，要看清政策规定，仔细研究当中的限制规定是否会影响自己的居住和使用。热点城市商住房与住宅相比，商住房有以下特点：商住两用房土地出让年限最长为50年；大多数商住房是商水商电，水电等费用标准高于住宅；商住房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；商住的物业费、供暖费，要比住宅贵；商住的公摊面积比较大，且因为有居住也有办公，人员混杂。今年年初，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限购问题。对于个人购房者来说，之前不限购的商住房，现在不仅限购，而且只能买二手商住房。此外，商住房购房人必须满足在京无住房和商办类房产记录，且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。房龄较大的二手房买二手房时，很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响对房屋的评估。房龄越老，贷款的年限就越短。土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的。两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。产权不明确的房子有些人在买房时会用亲戚朋友的买房指标购房，这种房子在转手时，很容易出现产权人不明确的情况。比如这边产权证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一个人说房子是他的，钱都是他出的。更重要的是，很可能会影响到以后的卖房流程，对购房人很不利。再比如，房子买完后，前房主的户口不迁出去。很多人认为这没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险，包括债务纠纷、拆迁或者小孩上学等，都容易出现麻烦。现在大家对户籍的问题越来越重视，关注度也越来越高，如果存在的问题一直无法解决，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本也很有可能会增加额外不必要的麻烦。很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。一直是占比不小的，以大额资金作为长线投资，从2014年到2017年，3年时间，大部分地区的房产十分可观。如今，在政策的大力推动下，国家将贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，投资房产逐渐从之前的暴利回归到理性，加上房子转手周期较长，变现价值减弱，作为资产配置，更加灵活、收益更为稳健。注：个人观点不代表平台，部分内容及图片源于网络，版权归原作者。资金由上海银行直接存管▼新手加息5.8%（高达14.6%）《购买小产权房的这7点，不注意您可能会吃大亏》 精选六三 支持上海高院、浙江高院完全不同判决的权威观点1、支持浙江高院的观点。《房地产司法解释实例释解》（ 人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编）第35页—38页，认购书在什么情况下向商品房预售合“转化”，一是具备商品房销售合同的主要内容，“只要商品房认购书具备合同双方当事人、房号和价格内容，并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款，那么其就已经具备正式商品房买卖合同的主要内容。” 二是出卖人按照约定收受购房款。关于违反认购书（预约）是否应当承担继续履行的违约责任。对此问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（人民法院出版社，最高人民法院民事审判第一庭编著）也没有作出明确表态，更未见法理分析，而只是引用了吴颂明著《预约合同研究》（以下简称吴颂明文）、谭蓉著《浅析商品房销售中的认购书》（以下简称谭蓉文）以及刘俊臣文的观点。但对违反预约是否应当承担继续履行的违约责任，吴颂明文、谭蓉文、刘俊臣文观点并不一致：吴颂明文认为，如果预约当事人违反“带未决条款的预约”，则“可能承担强制实际履行之责任”；而刘俊臣文、谭蓉文则显然反对违反预约应承担继续履行的违约责任。2、支持上海高院的观点。《房地产司法解释实例释解》（ 人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编）第68页，该书指出“在实践中关于商品房买卖合同的主要内容的争议问题之一，就是认购书缺少上述《商品房销售管理办法》第十六条规定的几项，认购书是否可以直接认定为商品房预售合同。我们认为商品房买卖合同的物具有特殊性，因为房屋是消费者最主要的生活资料，买受人最直接的目的是在对房屋所有权完全有效的行使，房屋要满足人们基本生活的需要，买受人要对房屋行使完全所有权必须具备许多附加的条件，如供水、供电、装饰、产权登记等等。《商品房销售管理办法》第十六条前十项内容都是产权人行使所有权的必备条件，也是房屋作为基本生活资料应符合现代社会要求的基本内容，否则，买受人将无法圆满地对商品房实现占有、使用、收益和处分的权能。因此，原则上，对于认购书应当包含的商品房买卖合同的主要内容，除《商品房销售管理办法》第十六条后三项外，其它各项不能缺少。” （与支持浙江高院的观点是同一本书，只是不同的页数）法律链接：《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。十八、土地使用权缩水问题1、所有商品房都不同程度存在土地使用权缩水问题。 对于众多的购房者来说，并不能准确的把握土地使用权年限的定义及法律后果，一般只粗略的知道住宅是70年、公建是40年、商业也是40年，至于公寓住宅多少年、上面是住宅下面有公建的商品房是多少年、土地使用年限如何计算、如何审核等等问题却很少了解。按照现行的法律，房地产开发商必须在通过协议出让或者挂牌招标拍卖的方式取得土地的使用权后，才能进行房地产开发；而房地产开发又是一个比较系统的工程，不是一天两天就可以完成的，规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等，一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1-3年。一般情况下购房者不会提出异议。在法律实务中，我们遇到很多土地使用权缩水十几年甚至更多年的情况，有很多购房者根本不知道自己所购房屋土地使用权是多少年，如《大连晚报》日《买完房才知道产权缩水13年》详细报道了某楼盘因土地使用权缩水问题，该宗土地使用权年限为1992年——2042年，开发商向部分购房人承诺对于2042年——2054年的土地使用权出让金由开发商负责，但购房人不同意，已经提起诉讼要求开发商赔偿。沙河口区某公寓式住宅，土地使用年限为1992年——2032年，至2008年土地使用权只剩下24年，在房交会上大批外地人抢购了该楼盘，当时没有人提出异议，交了1—3万元定金，后有部分购房者发现该问题并提出退还定金及退房要求。2、土地使用权缩水问题的基本操作手法。A、有很多开发商利用购房人法律知识欠缺，同时前几年房子好卖，你不买还有别人买的形势，有很多时候将《商品房示范合同》第一条“项目建设依据”中将土地使用年限一栏不填写，也不将《土地使用权证》出示给购房人，购房人在合同上签字后，说将合同收上来去备案，然后再将土地使用权年限填写上，购房者的提出异议时就说当时就已经填写上了，购房者无法举证证明是开发商后填的。B、有部分开发商头脑不冷静，采用欺诈的手法，其中又有两种情况，一种情况是本来是商业用地应为40年，却隐瞒真实情况说土地使用权年限有50年，签定合同时也采用欺骗方法，签50年。另一种情况是隐瞒土地使用权已过年限的事实，尤其对于一些烂尾楼情况更为突出。C、商品房项目处于正常开发周期内，开发商如实提供土地使用权的真实情况。商品房开发周期至少在2—3年，购房者对正常范围内的土地使用权缩水应有一个合理的容忍度，这也是房地产开发的特点决定的。3、法律关于土地使用权缩水的处理。购房者与开发商因土地使用权年限产生纠纷主要是上述第一、第二种情况导致的。下面结合案例分析如下：日李某与A房地产开发有限公司（以下简称A公司）签定商品房买卖合同，陈某购买该公司开发的商业公建512余平方米，单价6180元/平方米，总价款3,164,160.00元，陈某支付了全部购房款，合同写明土地使用权年限自日——日止，计50年。后陈某从市国土资源和房屋局了解到该宗土地使用年限自日——日止，计40年。陈某于日起诉，称A公司有欺诈行为，要求解除合同，退回全部购房款，并要求承担计算所付购房款的利息，并要求赔偿损失50万元。法院经审理查明该宗土地为商业用地，使用年限为40年，土地出让金为1000元/平方米，诉争房屋占地为256平方米。法院认为，有关出让国有土地权年限系由法律加以规范，根椐《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业用地使用年限最高为40年，A公司与陈某签定合同时却自行“约定”为50年，该约定违反了行政法规的规定，超过法定年限的部分无效，土地使用权的取得系开发商的单方行为，与原告无关，应由开发商承担责任，但土地使用权的部分无效并不必然的导致整个商品房买卖合同无效，并不导致合同目的无法实现，因此原告要求解除合同的诉讼请求不符合法律规定，经法院行使释明权，原告变更诉讼请求要求赔偿土地使用权年限短少的损失。法院判决认为，通常情况下，商品住宅的价格包括成本、利润、税金和地段差价，其中成本包含征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑及安装工程费等等。在房屋计价时，开发商常常以建筑面积为单位，虽未具体注明价格的构成，但实际包含了地价和建筑成本在内。本案中陈某所支付的房价即包括地价和上部工程的建筑成本，由于建筑成本系一次投入，与建筑物的存续时间长短无关，故A公司并未因土地使用权年限的变动而获得相应的利益，而地价则涵盖土地的使用年限，虽然A公司与陈某签订的合同中没有体现土地使用权年限在计价中的成分比例关系，但是由于双方约定的土地使用年限超过法律规定的最高年限，A公司应承担相应的责任，退还相应的地价款，计算方式为：256平方米（诉争房屋占地面积）*1000元/平方米（土地使用权出让金）*20%（超出法律规定的无效10年占整个合同约定使用年限50年的比例）=51200元。判决A公司于判决生效之日起返还陈某地价款51200元及相应利息（自日到A公司付款之日止）。4、律师建议对于土地使用权使用年限的问题，在《物权法》颁布前并未引起购房者的关注，而随着《物权法》的颁布实行及媒体的不断宣传，购房者越来越关注土地使用权届满后如何缴纳土地出让金，因此关于土地使用缩水的纠纷不断涌现。根椐《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。开发商在签定合同不能采取隐瞒的方法，向购房者承诺超过法定年限的土地使用权，虽不能导致合同解除，但必然导致声誉受损，对长远发展不利。十九、商品房销售广告和宣传资料的法律性质根椐最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。商品房销售广告是几乎所有的开发商都在用且不得不用的手段，现代资讯社会没有这个销售手段几乎是不可能的，大连是东北的龙头，全国重点开放城市，在北方及沿海有相当的影响力，是全国乃至香港、国际一些房产巨头争夺的重要战场，商品房促销更是异彩纷呈，关于广告及宣传资料的纠纷也大量出现。虽然最高人民法院出台了相关司法解释，但并未从根本上解决具有深层社会原因的商品房促销广告问题，不同法院、不同法官适用标准不一，法律效果、社会效果值得思考，且该司法解释本身存在漏洞。1、销销广告的主要形式商品房促销广告主要有以下几种形式：报纸（大连几家主要平面媒体均有大量版面）、电视、杂志及开发商自行印制的宣传资料（包括日常发放的及在房交会或其它展会发放的）。对于报纸、电视上的广告，根椐《广告法》的规定，文选内容需经工商管理部门批准，但由于现阶段存在一定程度的管理不到位，很多广告内容即使审批了，但在对外发布时开发商更改广告内容，媒体出于经济效益考虑，一般也是默许其更改行为，购房者很少会追究开发商的行政责任，但关于民事责任如何承担，矛盾集中而突出。开发商自行印制的宣传资料未经工商管理部门审批，内容随意性更大，属违反《广告法》的行为，但一般工商管理部门不会主动追究，更少有购房者去工商管理部门举报。但当宣传资料与实际房屋情况（交通、配套设施、环境等）出现较大出入时，购房者会找开发商理论。2、最高人民法院的司法解释适用中的法律空子将开发商的广告内容确定为商品房买卖合同的内容需要三个条件：（1）出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺；（2）该允诺和说明具体确定；（3）对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响。很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等；周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧；学校，罗列大量小学、中学、大学等；商业，距某某商业中心区仅1公里；市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民院法院司法解释第一条，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。一方面要考虑开发商虚假宣的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。3、司法实务中不同法院及法官的自由裁量权。案例来源：《房地产司法解释实例释解》，人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编。争议焦点：何某购买某开发商的店铺，该开发商销售广告称“24米适度街宽，可以在双面吸纳人潮的同时，容纳一定车辆通行，旺店成行，可以规模化积聚人气”、“24米海滨休闲购物一条街、100米宽的海滨景观大道”，后市政规划变更，该路由城市支路调整为11米宽的小区路。何某向规划部门了解到，开发商承诺的道路不在其规范红线范围内，而是旁边另外一个经济适用房项目的道路，原规划为24米的城市支路，后因规划调整，变更为小区道路。何某起诉开发商，称开发商在房产销售广告中的承诺具体明确，应依法视为要约，虽未写入合同，应视为合同内容，因道路宽度远远未达24米，实现不了合同目的，请求解除合同，返还购房款，赔偿利息损失。一审法院认为：（1）原24米的规划道路是在**的经济适用房小区内，**依规划调整，开发明知该24米道路不在自己的规划项目内，还将此不确定的24米道路作重点宣传推介，所产生的诱导作用足以影响业主对诉争房产价值大小的判断，因此关于路面宽度的广告，应视为合同的内容；（2）店面的经营需要一定的道路环境，需要一定的人流、车流，所处道路的好坏决定着店面的价值，本案中何某确信有此24米宽城市支路，才决定购买该店铺，因市政原因导致规划变更，不是当事人双方原因造成的，如继续履行合同，将给何某造成损失，导致与开发公司的利益严重失衡，显失公平，根本不符合何某签定合的目的，可适用情势变更原则，支持何某解除合同的诉讼请求。开发商不服上诉，二审法院改判。二审法院认为：首先，开发公司在销售广告中虽注明“24米海滨休闲购物一条街”，但根椐当时市政规划确留有24米宽度，应属真实规划情况；开发公司未允诺24米宽的道路是在其项目规划范围内；双方未将该内容写入合同，也未约定开发公司应履行相关的义务，何某也未举证证明该24米宽的道路是在商品房项目规划范围内，并对合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响，故该广告内容不符合要约的规定。原审认定错误。其次，**规划调整道路宽度，可能会影响房价，这属于经营和，何某以海滨购物休闲街宽度远远未达到24米为由，主张根本实现不了合同的目的缺乏法律依据。据此两点理由，二审法院撤销一审判决，驳回原告起诉。4、常见的商品房销售广告规避法律的方法某房地产开发公司在《大连晚报》作整版广告，其在整个版面最下方用很小很小的一行小字表明下列内容“本广告仅供参考，本广告之内容及图片等均不构成预售合之一部分，实际情况以签署预售合同及**部门的最终批复为准”。笔者认为，此方法有效的规避了法律风险。十二、商品房交付的有关问题解析1、实务中的争议商品房买卖实践中关于交房的纠纷越来越多，据不完全统计，逾期交付的商品房占到整个销售商品房的40%左右，逾期交房纠纷具有人数众多、赔偿金额巨大、社会影响大、**关注的特点，对房地产企业影响巨大。主要有以下几种类型：第一种开发商在合同约定的交房期限通知购房人交付房屋，但购房人认为开发商未达到交房的条件拒绝领取钥匙，进而要求开发商承担逾期交房的违约责任；第二种是有的购房人在接受房屋后，以开发商不符合房屋交付条件为由追究开发商的违约责任；第三种类型开发商已经明知无法按约定期限交房，与购房者就赔偿问题无法协商达成一致意见。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释” ）第十一条规定，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。明确规定了移转占有即我们通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。该条所规定的“交付使用”是一种基于当事人之间的商品房买卖合同关系而享有的有权占有的事实状态，并不必然的产生所有权变动。在商品房交付争议的案件中，买卖双方对于什么样商品房具备交付条件争议颇大。相当一部分开发商认为，根据现行法规，建筑工程不需建设行政机关组织验收和批准，作为建设单位的开发商组织了设计、施工、监理单位组织了工程验收，经验收合格即可交付使用。还有的开发商提出没有法律规定，未经竣工验收备案不能交付使用，而竣工工程的实质条件已达到使用要求。2、我国法律关于商品房验收的规定根椐我国现行法律法规的规定，商品房的验收包括：工程质量验收和综合验收，综合验收是指质量监督、规划、消防或公安消防、人防、环保等有关部门或单位验收等部门进行的验收。（1） 商品房工程质量的验收的规定。主要是《建筑法》、《建设工程质量管理条例》（国务院发布，日实施）。《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。（2）商品房综合验收的规定。《城市房地产开发经营管理条例》（国务院发布，日实施）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用；未经验收或者验收不合格，不得交付”、“房地产项目峻工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民**房地产开发主管部门提出峻工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到峻工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。建设工程竣工验收备案制是加强**监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB）中的强制性条文第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准＜建筑工程施工质量验收统一标准＞的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准条文说明中明确规定：“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民**建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”3、商品房交付的验收条件应为综合验收，而不仅仅是质量专项验收。《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收，主要反映了建设工程质量验收情况。《城市房地产开发经营管理条例》规定的是综合验收，是强调了要求**部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。商品房验收产生的法律关系的主体是开发商与**主管部门、工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位；客体是指商品房的质量；内容是商品房的质量是否合格；产生的法律后果是商品房可以进入市场，可以交付给业主使用。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，涉及许多其他专业部门必须参与的强制性的验收，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件，无法取得《竣工验收备案证》，且建设行政机关在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，有权责令建设单位重新组织竣工验收，并给予行政处罚。因此，商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是远远不够的，不仅其公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。为此，商品房作为居住物首先要符合建设工程质量验收，同时其又是房地产市场中特殊商品，还应符合综合验收的标准，为此商品房的交付条件应为通过商品房综合验收。4、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本（以下简称示范合同），2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定，地方工商行政管理局监制。示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。如果当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种，则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了该证书，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。如果商品房买卖双方在示范合同约定的除以上四项以外的其它交付条件，应如何认定呢？我们认为，商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，那么以综合验收为交付条件标准，如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则以双方的约定为交付条件标准。二、商品房买卖合同中逾期交房中特殊原因的理解商品房交付中关于逾期交房的特殊原因主要包括以下两个方面，第一方面是不可抗力，示范合同文本第八条规定：遭遇不可抗力，且出卖人（开发商）在规定的期限内通知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以予以延期。第二方面是相当多的开发商在示范合同文本第二款规定的不可抗力之外又规定了一些第三方原因可以免除开发商逾期交房的违约责任，主要包括由于市政基础设施原因或公共设施原因导致的逾期交房免除开发商的违约责任。1、司法实务中，开发商提出的不可抗力认定。《合同法》第一百一十七规定，因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件，既包括自然力量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁等。（1）以自然现象为表现形式的不可抗力。司法实践中，在逾期交房的情况下，很多开发商提出，由于台风、暴风雪、大雨、洪水等原因，导致施工不能正常进行，对于以自然现象为主要表现形式的不可抗力，应从以下两个方面认定是否属于不可抗力，第一个方面，如果以上自然现象是该地区的通常的气象表现形式，则不能认定为不可抗力，因为开发商根椐当地的自然条件，合理安排工期，在签定合同时合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋。如是该自然现象在当地属异常天气，应认定为不可抗力。第二方面，自然现象是否足以导致延期施工，自然现象与延期施工之间是否有因果关系。在司法实践，开发商为了免除自己的逾期交房的违约责任，提供了当地气象部门的气象资料，以此证明发生了不可抗力，人民法院在审理案件时，会要求开发商提供施工日志，以此证明该自然现象或自然原因导致无法施工，一般情况下人民法院很难认定其存在因果关系。（2）**行为能否作为不可抗力，免除开发商逾期交房的违约责任。审判实践中，关于**行为是否纳入不可抗力争议很大，我们认为应区分以下三种不同情况：A、当**行为是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力，如建设过程中发现文物遗址，高考、中考期间不允许施工，迎接重大社会活动导致停工等。B、当**行为针对特定领域、特定人作出的，应考虑为情事变更因素，应依公平责任原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。如**规划调整、市政配套设施不到位（水电煤燃暧等）。这是现阶段开发商面临的主要问题之一，这些因素开发商不可控，虽然水电煤燃暧已经大部分由相应企业完成，但首先市政基础设施需由相关**管理部门审批，而大部分企业是龚断企业且为国有独资公司，保留了较浓厚的行政色彩，且与**管理部门存在一定联系，很多时候不受市场规则与合同约定的控制，我们认为如果上述因素不考虑为情事变更因素，对开发商也同样显失公平，尽管1999年《合同法》没有规定情事变更原则，在立法缺失的情况下，可以依公平原则弥补法律漏洞。我国的《民法通则》《合同法》均规定了公平这一基本法律原则，法院可以依法对当事人的情事变更的诉讼请求予以支持。C、当**行为是基于第三人的过错做出的，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。如违反规划超建、改变等。（3）异常社会事件能否认定为不可抗力。战争、罢工、游行、示威等非因开发商原因引起的异常社会事件，属于不可抗力。如果因开发商原因引起的，无论开发商是否有过错，均不属于不可抗力，如现在普遍存在的由于拆迁原因导致的逾期交房，尤其是“钉子户”原因导致的无法开工，能否构成不可抗力，很多开发商也很委屈，认为应当构成不可抗力，有些动迁户尤其是“钉子户”漫天要价，导致开发商不堪重负，况且强制拆迁属于**或人民法院的职务行为，开发商无法控制，我们认为，对于拆迁安置问题与房屋交付属不同的法律关系，除重大市政工程外，不能认定为**或人民法院应依维护社会公共利益而采取职务行为，从而认定为不可抗力。（4）施工中遇到的重大技术难题能否认定为不可抗力。因重大技术问题属开发商自身问题，且国家对于施工资质有严格的要求，因此重大技术难题不构成不可抗力。三、开发商逾期交房应如何承担违约责任1、购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务。根椐合同法的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、购房人有权要求支付违约金并解除合同。（1）法定解除。依据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如果商品房始终未具备交付条件或长期无法履行交房的义务，导致购房人无法实现购房目的，购房人有权解除合同。（2）约定解除。商品房买卖合同示范文第九条第二款规定，出卖人逾期超过一定期限，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起一定期限内退还全部房款，并按买受人累计已付款的一定比例支付违约金。（3）合同解除的法律后果。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3、购房人有权要求赔偿损失。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根椐私法自治原则，如果当事人约定了违约金，应当优先适用，只有在双方没有约定违约金的情况下，才能适用司法解释第十七条规定。四、购房人接受房屋后，事后能否以商品房不具备交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任对此问题，争议相当于大，不但法学理论界有争议，司法实务部门也有相当大的分岐，主要有以下两种观点：1、商品房不具备交付条件，但购房人已经实际接受房屋，视为对合同变更，购房人无权要求开发商承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。该观点认为，法律及合同已经明确了商品房的交付条件，在该条件不具备时，购房人有权拒绝接受房屋或要求开发商承担违约责任，如果购房人接受房屋，是其对自己权利的处分，其无权要求开发商承担违约金。福建省高院采用此观点。2、商品房未经综合验收，开发商即通知购房人接受房屋，应以具备交付条件的日期作为实际交付日期，开发商应承担违约责任。上海高院采用此观点，其主要理由是：A、开发商有违诚信用原则；B、《合同法》第一百五十八条规定，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。因此购房人在接收商品房后仍有权开发商承担瑕疵担保责任或违约责任。C、有利于保护处于弱势一方的购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，促进社会的公平正义，实现法律的精神实质。五、无正当理由拒绝接收房屋的法律责任最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。购房人拒绝接收商品房的正当理由为商品房“不符合交付条件”，商品房不符合交付条件包括以下两种情况：1、商品房未经综合验收。2、商品房明显存在重大质量瑕疵。即使该商品房已经通过综合验收，并取得相关证明文书，购房人仍有权拒绝接受房屋，并要求开发商承担违约责任。《合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。文章结束，喜欢这篇文章请点击右上角“…”分享到朋友圈吧如果您感兴趣，就请加关注本平台吧：点击文章正文右上方对话框，查看官方账号，加关注即可。“”公众微信号：fujiangcaifu“富疆财富”客服电话：《购买小产权房的这7点，不注意您可能会吃大亏》 精选七每一个很酷的人 都关注了你就是其中之一哦买房子一直是很多小伙伴的心中所想，那么，在买房子的过程中，是否有需要注意的事情呢？今年的楼市调控不断发力，多个城市密集出台楼市调控措施，全国40余座城市开始“限购”或“限售”。你知道吗？对于买房人来说，除了要关注调控政策，还要全方位思考房子的价值，市场上这几类房子很难转手！1小产房权所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。由于小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。目前，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护。近日，有报道透露《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，其中强调“防止小产权房通过不动产登记合法化”。2特殊政策限制的房子对于购房者来说，国家的调控政策也是需要时时关注的，很多地区的房子不仅仅是限购，还有“限售”，买后是不能马上转手的。因此，有政策限制的房子在买卖时，要看清政策规定，仔细研究当中的限制规定是否会影响自己的居住和使用。3热点城市商住房与住宅相比，商住房有以下特点：商住两用房土地出让年限最长为50年；大多数商住房是商水商电，水电等费用标准高于住宅；商住房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；商住的物业费、供暖费要比住宅贵；商住的公摊面积比较大，且因为有居住也有办公，人员混杂。今年年初，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的“限购”问题。对于个人购房者来说，之前不“限购”的商住房，现在不仅“限购”，而且只能买二手商住房，此外，商住房购房人必须满足在京无住房和商办类房产记录，且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。4房龄较大的二手房买二手房时，很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响对房屋的评估。房龄越老，贷款的年限就越短。土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。5产权不明确的房子有些人在买房时会用亲戚朋友的买房指标购房，这种房子在转手时，很容易出现产权人不明确的情况，比如这边产权证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一个人说房子是他的，钱都是他出的。更重要的是，很可能会影响到以后的卖房流程，对购房人很不利。再比如，房子买完后，前房主的户口不迁出去。很多人认为这没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险，包括债务纠纷、拆迁或者小孩上学等，都容易出现麻烦。现在大家对户籍的问题越来越重视，关注度也越来越高，如果存在的问题一直无法解决，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本也很有可能会增加额外不必要的麻烦。很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。大家都看明白了吗，平时在购房的过程中，一定要再三确认细节问题，以免造成不必要的麻烦和财产纠纷。---
E N D ---《购买小产权房的这7点，不注意您可能会吃大亏》 精选八融惠之家【房产资讯】“房子是用来住的 不是用来炒的”对于买房人来说除了要关注调控政策还要全方位思考房子的价值市场上有几类房子很难转手你都知道吗？小产权房一直以来，小产权房都徘徊在楼市灰色地带。所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。目前，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护。今年8月底，国土部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》称，确定13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，引发了外界对于小产权房“转正”的传闻。不过，近日有报道透露《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，其中强调“防止小产权房通过不动产登记合法化”。特殊政策限制的房子对于购房者来说，国家的调控政策也是需要时时关注的，很多地区的房子不仅仅是限购，还有“限售”，买了之后是不能马上转手的。因此，有政策限制的房子在买卖时，要看清政策规定，仔细研究当中的限制规定会不会影响自己的居住和使用。热点城市商住房与住宅相比，商住房有以下特点：商住两用房土地出让年限最长为50年；大多数商住房是商水商电，水电等费用标准高于住宅；商住房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；商住的物业费、供暖费，要比住宅贵；商住的公摊面积比较大，且因为有居住也有办公，人员混杂。在实际中，关于商住房的许多限制条件很难同时满足。从企业方来看，已经有政策规定，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。在这种情况下，考虑到土地使用年限，恐怕难有企业会从个人手里购买二手商住两用的房子。从个人来看，如果一个人无房无贷款记录，且满足连续五年社保和纳税，且有能力全款买房，正常情况下，都会选择能落户、能贷款等普通住宅，而非商住两用房。房龄较大的二手房买二手房时，很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响对房屋的评估。房龄越老，贷款的年限就越短。土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。另外，随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗绣坏等，可能会影响房屋的价值。产权不明确的房子有些人在买房时会用亲戚朋友的买房指标购房，这种房子在转手时，很容易出现产权人不明确的情况，比如这边产权证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一个人说房子是他的，钱都是他出的。更重要的是，很可能会影响到以后的卖房流程，对购房人很不利。再比如，房子买完后，前房主的户口不迁出去。很多人认为这没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险，包括债务纠纷、拆迁或者小孩上学等，都容易出现麻烦。目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本也很有可能会增加额外不必要的麻烦。很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。综上来看，虽然买房房贷压力很大，但也不应盲目选择一些价格较低但是隐藏风险的房子，否则不但可能影响正常的居住和使用，在日后想要转手换房时，还会增添很多烦恼。然而就算知道了这些怎样才能再买一套房救星来啦！就来！9.2%~12%！总有一种方式适合你！小平贷0元拿活动火热进行中收益您先用，不用等收益等到花儿谢了！本文部分素材来源于烟台财知道由融惠之家编辑整理《购买小产权房的这7点，不注意您可能会吃大亏》 精选九想赚钱，就点击上方““关注我们吧！看房选房四招识破网上虚假房源网上找房时，当某套房的房价低于同区域均价很多；看房平台没有虚假房源的赔偿的承诺；图片与房源信息对不上；房源介绍不体现税费等关键信息。可能就是虚假房源。五证不全房子不能买买房者要警惕开发商虚假广告宣传。开发商常以“赠送面积”吸引购房者，但实际赠送可能是公用面积，购房者若独占可能面临法律纠纷。《建设用地规划许可证》、《建设工程固话许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售/销售许可证》，这五证是证明房屋身份的合法有效证件，也是楼盘开发商具有合法性销售资格的证明，开发商必须五证齐全才能保证购房者买房后能拿到房产证。看沙盘要知道这些门路售楼处的沙盘要着重观察楼盘的楼间距、楼栋位置、朝向、小区规划等细节。朝向得看沙盘上的来确定，不能凭感觉。采光可用激光笔照射楼房模式模拟日照，确定采光情况。此外，沙盘上的楼间距与实际差距问题；配电站、化粪池等公共配套设施位置问题；小区周围空地是否会有高大建筑影响通风采光的问题，需要重点问销售了解清楚。这些外部环境要注意买房时除了关注房子本身的情况，还要关注房子外部环境，诸如噪音污染、光污染、漏水等情况。对策是，可选择晴天看房，观察是否有玻璃反射阳光的情形；暴雨之后，前往小区考察住宅的防水情况；在小区周边住一晚，感受是否有噪声对自己造成影响。签约订房定金与订金差别不只一字定金具有法律效力，而订金没有法律效力，当收定金一方违约，定金可双倍返回，而订金只能返还原额。所以，买新房签订《认购书》时，留意认购书中写的是定金还是订金。而在二手房交易中，订金常作为“诚意金”出现。交了定金后，若双方均不存在违约情况，仅对预售(销售)合同条款或相关补充协议内容难以达成一致而未签约，属于双方未能达成一致而互不违约，卖方应把定金全数返还买方，不涉及赔偿问题。签购房合同要注意哪些条款问题？合同的规范性至关重要，关系到双方的权益，一旦合同出错，维权就举步维艰。因此，签订合同时候，需要注意下面一些条款：买卖合同约定的买卖双方办理各项手续时间，应前后对应一致；真实选择房屋的抵押状况，抵押情况和要明确，抵押权人不可能为卖方本人；明确选择“付款”还是“一次性付款”，明确勾选贷款机构，填写拟贷款金额及贷款批贷金额不足的解决方案；在中应明确约定房屋交付时间，户口未迁出的，明确约定户口迁出时间。买多人共有的房子要全部共有人同意购买多人共同拥有的二手房，共有权人需全部到场，不能到场的需要委代办，并提供过的《授权委托书》。未经全部共有权人同意签署的合同可能无效。卖方已婚，夫妻双方均需到场，若配偶不能到场，配偶为非共有权人需提供亲笔签署的《配偶同意出售证明》；配偶为共有权人，则需要有《配偶同意出售证明》和《授权委托书》。卖方离异的，需要提供财产分割证明(离婚协议、法院判决书)。支付房款如何防范卖家圈钱和查封房风险？买二手房周期长、流程复杂，可以通过资金监管规避房款支付风险，房子过户了房款才到卖家手里，防止“钱房两失”。如果担心签约后，过户前房子被查封，合同里写清楚——如遇到法院查封，则卖方应承担违约责任以及返还已付房款。产权变更买二手房如何避免户口纠纷产权变更以不动产登记为准，只有办理完过户手续之后才能交易初步完成。但房子出现违建、查封、政策变动丧失购房资格等都是影响房屋过户的风险因素。在二手房交易中，因户口问题引起的纠纷越来越多，为避免纠纷，买房时，一是要求卖方出示户口本，并复印保留凭证，通过审查卖方户口本，可大致了解卖方家庭的户籍情况。二是，可前往公安机关查询交易房屋的户籍情况。同时，交易时协商好户口问题，约定违约责任，最好让卖方预留一笔“户口迁出保证金”，确认房屋内所有人员户口迁出后，买方再返还保证金。物业交割二手房交房，不注意细节最易引发纠纷买卖二手房最后一道程序是交房，物业交割最好遵循下面的流程：卖方腾空房子后，买卖双方到场，买方对附属设施、装修、附赠家电等进行验收，卖方结清水、电、宽带、燃气欠费，办理过户；物业费结清；确认卖方户口是否迁出，学位查询，买方进行户口迁移；领取钥匙、更换门锁；最后签物业交割单。新房收房开发商说的这些不要信新房收房时，一定要先验房，并查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、房屋实测面积报告等文件。一定要警惕开发商的口头承诺“我们肯定会修的……”、“先交了费/签了字，再带你验房吧！”、“先收钥匙，再验房吧！”、“给你代办产权证呗！”。必须保持一个原则，先验房再确认、交钱、签字《住宅收到书》、产权证自己去办等。若发现问题要开发商出具维修保证书。什么情况下可拒绝收房开发商不能出具收房应该具备的资料：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、房屋实测面积报告；所交付的房屋不是你购买的房屋，其结构设计与原图不相符；房屋质量不合格、门窗等与合同的约定不相符；水电气等附属设施与合同约定的不相符；房屋其他项目与购房合同约定的不相符；合同未约定，房屋实际交付面积与原合同误差超3%的；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。以上内容来源于《不该忽略的购房知识》公益读本，版权归原作者所有，如有版权问题，请联系小编及时删除。您可能还对这些内容感兴趣：1、三月福利今日活力开启！阳春三月来手投，春季好礼都带走！2、撸起袖子加油干！手投网年度盛典暨战略发布会隆重开启3、手投集团化东风起，年度盛典欢乐洋溢！阳春三月来手投春季好礼都带走点击最下方“阅读原文”，进入春季狂欢盛典关注手投网一个能赚钱的公众号《购买小产权房的这7点，不注意您可能会吃大亏》 精选十今年楼市调控，不断发力，很多城市都在出台楼市调控措施，比如“限购”或者“限售”，但其实对于买房的人来说，不仅要随时关注调控政策，也要考虑到房子的价值！尤其是不要花了钱才发现买的房并不理想。目前，市场上这几类房子比难转手！1小产权房所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。目前，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护。近日有报道透露《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，其中强调“防止小产权房通过不动产登记合法化”。2特殊政策限制房对于购房者来说，国家的调控政策也是需要时时关注的，很多地区的房子不仅仅是限购，还有“限售”，买后是不能马上转手的。因此，有政策限制的房子在买卖时，要看清政策规定，仔细研究当中的限制规定是否会影响自己的居住和使用。3热点城市商住房与住宅相比，商住房有以下特点：商住两用房土地出让年限最长为50年；大多数商住房是商水商电，水电等费用标准高于住宅；商住房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；商住的物业费、供暖费，要比住宅贵；商住的公摊面积比较大，且因为有居住也有办公，人员混杂。今年年初，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限购问题。对于个人购房者来说，之前不限购的商住房，现在不仅限购，而且只能买二手商住房，此外，商住房购房人必须满足在京无住房和商办类房产记录，且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。4房龄较大的二手房买二手房时，很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响对房屋的评估。房龄越老，贷款的年限就越短。土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。5产权不明确的房子有些人在买房时会用亲戚朋友的买房指标购房，这种房子在转手时，很容易出现产权人不明确的情况，比如这边产权证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一个人说}