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小编支招：房产赠与买卖等加名流程及费用详解
[导读]房产证如何更名加名一直都是网友非常关注的问题，其中包括夫妻间，直系亲属间和非直系亲属间（朋友、买卖关系）等；那么具体有几种房产证加名变更的方式呢？
　　房产证如何更名加名一直都是网友非常关注的问题，其中包括夫妻间，直系亲属间和非直系亲属间（朋友、买卖关系）等；那么具体有几种房产证加名变更的方式呢？房产证名字的变更方式主要分为直接添加、赠与、继承、买卖等，这些方式具体又该如何办理相关手续，税费又需多少呢？接下来小编将为您讲解分析。
　　夫妻一方的房产 贷款还清可直接添加
　　由于婚姻法出台后婚前的房产属于个人，所以婚前买房后结婚的夫妻，经常遇到要加名的情况，也是最常见的加名需求之一；同时也有一些婚后买房的，由于房产证上只写了一人的名字，也希望加名；此时一般选择直接加名即可。
　　网友咨询：因老婆没有在汉购房资格，购房合同没有她的名字。在两证下来后，房屋贷款未还清的情况下，是否可以为老婆办理加名？费用大概多少？
　　如果想加名需要先办两证，之后有贷款的还必须获得抵押银行的同意，让银行出具一个同意变更证明或还清贷款后，变更他项权证才 行（一般情况下房屋所有权变更登记的前提是房屋没有处于权利限制状态，比如不动产在抵押、查封、冻结等状态下都是不能办理变更登记的。）。
　　注意：初始办证不能直接加名，如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，之后办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的；而如果没有购房资格的购房者是不能在购房合同上签名的，可以后期办理加名。
　　一般加名的主体是夫妻，凡婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的；而如果婚后买房时只写了一人名字（本质上也是两人共有的）要加名的；只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，由夫妻双方共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。其中房屋登记费收费标准为：住宅每套80元，非住宅每件550元。
　　注意：如果离婚的话，夫妻的共同房产是需要办理离婚房产分割的，即产析；需要先凭离婚协议等相关资料去房管局办理房产分割（需双方到现场）；这种方式是免征税只需缴纳一定手续费和工本费的；才能减少后期买房时对于相互的影响。如果是夫妻婚前的个人财产，那么就不需要办理房产分割了，房产与另一方没有任何的关系。
　　父母、子女间等直系亲属间房产 可考虑赠与或买卖
　　由于直系亲属间赠与是不限购的，所以如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。近期由于公证费下调，赠与的成本支出在一定程度上减少，赠与过户和买卖过户的费用支出上差距则更加难以分别。
　　赠与的流程：需要先去公证处办理房产赠与的公证，之后携带相关是房屋两证，双方身份证，户口本，婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。
　　房屋赠予手续有五个步骤：一、赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。按规定，房屋赠予一定要采用书面形式；二、房屋赠予的当事人（受赠人）凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税；办理公证。根据规定，房屋赠予必须办理公证；办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠予当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据；赠予人将房屋交付受赠人。
　　赠与房产的税费
土地收益金
房屋登记费
直系亲属间
住宅2.5元/㎡；非住宅5.5元/㎡
住宅0；非住宅0.05%
划拨的需缴纳
住宅80元/套；非住宅550元/套
非直系亲属间
全额、差额5.8%或免征
1%或差额20%
　　注意：关于营业税和个税的减免。
　　1、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；免征营业税和个税。
　　2、非直系亲属间房产过户营业税缴纳：①对外销售个人购买不足5年的住房的，全额征收营业税（时间界定为房屋所有权证记载的登记时间，下同），税率为5.8%;②对外销售个人购买超过5年（含5年）的非普通住房的，差额征收营业税；③ 对外销售个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　网友咨询：手上已经有两套房，一套未满5年总价85万的远城区新房、另一套已满10年原价40万购入市场估价160万的中心城区住房，新房面积不到140㎡，旧宅面积超过140㎡，拟过户一套给父母，过户哪套房子费用较低？用哪种方式过户较合理？
　　由于可以选择二手房买卖或者是赠与方式，但是如果是买卖的话，上述两套房的过户费用都很高，所以可以选择赠与方式，赠与价格较低的那套未满5年的远城区房屋，需办理赠与公证缴纳公证费，之后去办理赠与过户，需缴纳契税4%，和一定的手续费工本费。
　　但是也有一些情况只需完全可以考虑使用二手房买卖方式，例如普宅两证满5年，属于买家的首套房，此时二手房过户比较划算，契税1%或者1.5%，个税1%或免征，营业税免征，具体税费计算可以参考《公证费下调 赠予过户会比买卖划算吗？》除此之外常见的买卖双方等非直系亲属间加名过户，也可以虑买卖方式。
　　非直系亲属间加名 多数考虑买卖方式
　　虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时也需要购房资格，不能规避限购政策，所以买卖方式比较合适。
　　流程比较简单，双方或三方（中介）协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续；需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。那具体的税费呢？
　　营业税及附加、契税和个税是二手房税费中的比重最大的：
营业税及附加
超过5年（含5年）
首套1%；二套3%
首套1.5%；二套3%
1%或差额20%
非普通住房
　　注意：1、转让个人自用5年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税。出售自有住房并在1年内重新购房者，不再享受个税减免优惠。
　　2、卖方房屋所有权证是继承、赠与（直系亲属）、离婚分割取得，判断是否满五年的时间界定可为上一手证载时间为准；凡属房改房第一次上市交易转移的，可根据房改房协议书签定时间与房改房的发票开具时间（或收件原件）界定是否满五年。
　　其他税费：
交易手续费
房屋登记费
交易印花税
证照印花税
土地登记费
建筑面积×1.36
　　首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收；如果请了中介，还需要交中介费：正常交易价格的2%。
　　注意：1、土地收益金：使用类型为划拨的需要收取相应的土地收益金。
　　2、自日起，个人非住宅交易土地增值税核定征收率统一调整为7%，此前的预征税率为5%。而按现行税法规定，个人转让住房暂免征收土地增值税。
　　有继承权的继承过户费用最低
　　房屋所有人去世后，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人等可以办理继承，但都需办理公证。
　　手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证，房产继承主要分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。全部继承人均携带户口、身份证到公证处，要放弃继承权的人也必须本人到公证处。在外地的，在当地公证处办理“弃权声明书”公证；在国外的，在驻在国的中国大使馆办理“弃权声明书”公证。做好了事前的准备，那么就可以去办理房屋过户登记。
　　网友咨询：父亲如果去世后继承的话，税费又是多少呢？
　　一般继承不收取税的，但是收取一定的费用。办理房产证和土地证时费用具体为：
房屋登记费
&土地工本费
　　而相关的继承、赠与公证费需要多少呢？
　　公证收费（包括按行政事业性收费进行管理的公证收费和经营服务性公证收费）中证明财产继承、赠与、接受遗赠的收费标准，由现行按受益额的2%收取下调为：受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取；超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。证明单方赠与或受赠的，减半收取。具体收费标准由各省、自治区、直辖市价格主管部门会同有关部门制定。
　　注意：遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，不完全属于继承，但是也不属于非直系赠与，可以免征个税和营业税，一般只需缴纳契税。
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* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以最终合同为准。
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