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资产评估-实习报告
&&资产评估,实习报告。有关资产评估专业!
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大连友谊(000679)公告正文
大连友谊：拟转让房屋项目资产评估报告
公告日期：
大连友谊（集团）股份有限公司拟转让房屋项目
&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&&&元正评报字［2017］第&137&号
&&&&资产评估机构：辽宁元正资产评估有限公司
&&&&&&&评估报告日：二零一七年十月十六日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目录
声明
摘&要&.......................................................................................................&1
资产评估报告&.........................................................................................&2
&&&一、委托人和其他评估报告使用人&...................................................&2
&&&二、评估目的&.......................................................................................&2
&&&三、评估对象和评估范围&...................................................................&2
&&&四、价值类型及其定义&.......................................................................&3
&&&五、评估基准日&...................................................................................&4
&&&六、评估依据&.......................................................................................&4
&&&七、评估方法&.......................................................................................&5
&&&八、评估程序实施过程和情况&...........................................................&6
&&&九、评估假设&.......................................................................................&7
&&&十、评估结论&.......................................................................................&8
&&&十一、特别事项说明&...........................................................................&9
&&&十二、评估报告使用限制说明&...........................................................&9
&&&十三、评估报告日&...............................................................................&9
&&&十四、资产评估师签名、评估机构盖章&...........................................&9
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&声&&&&&&&&&&&明
&&&&一、本资产评估报告依照财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
&&&&二、委托人或其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告，委托人或其他资产评估报告使用人违
反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
&&&&三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
&&&&四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告的使用人应当正确理解评
估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
&&&&五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，对所出具的资产评估报告依法承担责任。
&&&&六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签
名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料
的真实性、完整性、合理性负责。
&&&&七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或预
期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
&&&&八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象
及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，
并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
&&&&九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中的假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当考虑资产评估报告中载明
的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大连友谊（集团）股份有限公司拟转让房屋项目资产评估报告书
&&&&&&&&&&&&&&&&&&大连友谊（集团）股份有限公司拟转让房屋项目
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&元正评报字［2017］第&137&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&摘&要
&&&&&辽宁元正资产评估有限公司接受大连友谊（集团）股份有限公司的委托，就大连友
谊（集团）股份有限公司拟转让房屋事宜，在评估基准日的市场价值（价值类型）进行
了评估。
&&&&&一、评估目的：为委托人转让房屋提供价值参考依据。
&&&&&二、评估对象和评估范围：评估对象为单项资产，评估范围为大连友谊（集团）股
份有限公司申报的房屋产。其中：房屋不包含土地使用权。
&&&&&三、价值类型：市场价值。
&&&&&四、评估基准日：2017&年&9&月&30&日。
&&&&&五、评估方法：本次评估主要采用资产基础法。
&&&&&六、评估结论
&&&&&委估资产评估值：人民币叁仟陆佰壹拾零捌仟玖佰元整（RMB36,108,900.00&元）。
&&&&&房屋不包含土地使用权。
&&&&&七、评估报告使用有效期：2017&年&9&月&30&日至&2018&年&9&月&29&日
&&&&&八、评估报告日：2017&年&10&月&16&日。
&&&&&以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结
论，应当阅读资产评估报告正文。
辽宁元正资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-1-
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大连友谊（集团）股份有限公司拟转让房屋项目资产评估报告书
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大连友谊（集团）股份有限公司拟转让房屋项目
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&元正评报字［2017］第&137&号
大连友谊（集团）股份有限公司：
&&&&&辽宁元正资产评估有限公司接受大连友谊（集团）股份有限公司的委托，根据有关
法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，对大连友谊（集团）股
份有限公司拟转让房屋事宜涉及的单项资产，在&2017&年&9&月&30&日的市场价值进行了评
估。现将资产评估情况报告如下：
&&&&一、委托人和其他评估报告使用人
&&&&&委托人：大连友谊(集团)股份有限公司
&&&&&住所：辽宁省大连市中山区七一街&1&号
&&&&&法定代表人：熊强
&&&&&注册资本：叁亿伍仟陆佰肆拾万元
&&&&&公司类型：股份有限公司（上市）
&&&&&经营范围：房地产开发；（以下限分支机构经营）商品零售、酒店、对船供应、进出
口贸易、免税商品；农副产品收购；客房写字间出租、企业管理服务、广告业务。
&&&&&资产评估委托合同中约定的委托人以外的其他报告使用者为：资产购买方以及国家
法律、法规规定的评估报告使用者。
&&&&二、评估目的
&&&&&本次评估目的是为满足委托人拟转让房屋的需要，而确定房屋的价值，为委托人实
施资产转让行为提供价值参考依据。
&&&&三、评估对象和评估范围
&&&&&委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。具体评估对
象为单项资产。本次纳入评估范围为大连友谊(集团)股份有限公司拟转让资产申报的房
辽宁元正资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-2-
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大连友谊（集团）股份有限公司拟转让房屋项目资产评估报告书
屋。房屋不包括土地使用权。
&&&&&（一）房屋情况如下：
&&&&&1.友谊宾馆
&&&&&房屋所有权人：大连友谊（集团）股份有限公司
&&&&&房屋坐落：中山区人民路&91&号
&&&&&结构：混合
&&&&&房屋总层数：6
&&&&&建筑面积：8757.61&平方米
&&&&&实际用途：商服
&&&&&友谊宾馆建于&1964&年&7&月，1999&年&12&月改扩建竣工。账面原值&18,000,955.23&元，
账面净值&5,149,957.29&元。精装修，无抵押及担保。
&&&&&2.新友谊商店大楼
&&&&&房屋所有权人：大连友谊（集团）股份有限公司
&&&&&房屋坐落：中山区人民路&62&号
&&&&&结构：钢混
&&&&&房屋总层数：2
&&&&&建筑面积：4131.00&平方米
&&&&&设计用途：商服
&&&&&友&谊&宾&馆&建&于&1987&年&10&月&竣&工&。&账&面&原&值&14,743,222.44&元&，&账&面&净&值
3,185,566.96&元。精装修，无抵押及担保。
&&&&&上述两处房屋均无土地使用权。
&&&&四、价值类型及其定义
&&&&&考虑本次评估目的为大连友谊(集团)股份有限公司拟转让房屋之经济行为，提供房
屋于评估基准日时的市场价值参考依据，对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制
和要求，因此选择市场价值作为评估结论的价值类型。
&&&&&市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大连友谊（集团）股份有限公司拟转让房屋项目资产评估报告书
&&&&五、评估基准日
&&&&&本项目评估基准日是&2017&年&9&月&30&日。资产评估中所采用的价格是评估基准日的
标准。
&&&&&评估基准日是委托人根据本次评估目的的具体要求确定的。委托人在确定评估基准
日考虑的主要因素包括满足经济行为的时间要求，选择会计期末以便于明确界定评估范
围和准确高效清查资产。
&&&&六、评估依据
&&&&（一）法规依据
&&&&&1.《中华人民共和国公司法》（2013&年&12&月&28&日第十二届全国人民代表大会常务
委员会第六次会议修订）；
&&&&&2.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务
委员会第二十一次会议于&2016&年&7&月&2&日通过）；
&&&&&3.《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第&86&号）；
&&&&&4.《中华人民共和国企业所得税法》（2007&年）；
&&&&&5.&2016&年&1&月&13&日，国务院第&119&次常务会议通过的国务院令第&666&号《中华人
民共和国增值税暂行条例》；
&&&&&6.《增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔&号）；
&&&&&7.《关于全面推行营业税改征增值税试点的的通知》（财税〔2016〕36&号）；
&&&&&8.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007&年修订）。
&&&&&&（二）准则依据
&&&&&1.《资产评估基本准则》（财资（2017）43&号）；
&&&&&2.《资产评估职业道德准则》（中评协（2017）30&号）；
&&&&&3.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协（2017）32&号）；
&&&&&4.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2017]31&号）；
&&&&&5.《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38&号）；
&&&&&6.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47&号）；
&&&&&7.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42&号）；
&&&&&8.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33&号）；
&&&&&9.《评估机构业务质量控制指南》（中评协【2017】46&号）；
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&&&&&10.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48&号）；
&&&&&11.《企业会计准则—基本准则》（财政部令第&33&号公布，2014&年&7&月&23&日根据《财
政部关于修改企业会计准则-基本准则的决定》修改）；
&&&&&12.《企业会计准则第&1&号—存货》等&41&项具体准则（财会[2006]3&号发布&2014
年&1-7&月新增或修订八项会计准则）。
&&&&(三)权属依据
&&&&1.中华人民共和国房屋所有权证；
&&&&2.重要资产购置合同或凭证；
&&&&3.其他参考资料。
&&&&（四）取价依据
&&&&&1.《基本建设财务管理规定》（财建[号）；
&&&&&2.《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）；
&&&&&3.《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计办价格[
号）；
&&&&&4.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[号）；
&&&&&5.《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[号）；
&&&&&6.《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[号）；
&&&&&7.《房屋完损等级评定标准》（原国家城乡建设环境保护部颁布）；
&&&&&8.《辽宁省建筑建筑工程计价定额》（2008）；
&&&&&9.《辽宁省安装工程计价定额》（2008）；
&&&&&10.《辽宁省装饰装修工程计价定额》（2008）；
&&&&&11.《关于建筑业营转增后辽宁省建设工程计价依据调整的通知》(辽住建【2016】
49号)；
&&&&&12.其他参考资料。
&&&&七、评估方法
&&&&&（一）评估方法的选择
&&&&&本次评估根据评估目的、评估对象特点、资产处置方式、价值类型、资料收集情况
等相关条件，由于评估对象虽然具有独立的获利能力，但获利能力不易量化且风险无法
确定。并且无土地使用权使得资产不存在活跃的市场，以及不能提供足量的可比数据，
辽宁元正资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-5-
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大连友谊（集团）股份有限公司拟转让房屋项目资产评估报告书
故选择资产基础法进行评估。选择资产基础法更能合理反映委估资产在评估基准日时点
的公允价值。
&&&&&（二）具体评估方法
&&&&&本次评估根据评估目的、评估对象特点、资产处置方式、价值类型、资料收集情况
等相关条件综合确定采用重置成本法评估。
&&&&&建筑物评估值=重置全价×成新率
&&&&&A.重置全价
&&&&&评估人员依据当地建设管理部门关于建筑工程造价的有关规定，采用相应方法合理
确定建筑安装工程费。在此基础上，考虑必要的前期及其他相关费用、建设期资金成本。
其计算公式：
&&&&&重值全价=建安造价+前期及其它相关费用+资金成本
&&&&&a.建安造价的确定
&&&&&建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、安装工程的总价，建安工程造价采用单
方造价法进行计算。
&&&&&b.&前期及其他费用的确定
&&&&&前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而
投入的除建安造价外的其它费用两个部分。
&&&&&c.&资金成本的确定
&&&&&资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日
中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投入考虑：
&&&&&资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利率×50%
&&&&&B.&成新率
&&&&&在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年
限，并进而计算其成新率。其公式如下：
&&&&&成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
&&&&&C.评估值的确定
&&&&&评估值＝重置全价×成新率
&&&&八、评估程序实施过程和情况
&&&&&整个评估工作分三个阶段进行：
辽宁元正资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-6-
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&&&&（一）评估准备阶段
&&&&&2017&年&10&月&11&日，委托人就本次评估工作与辽宁元正资产评估有限公司进行了初
步沟通。辽宁元正资产评估有限公司与委托人就本次评估的目的、评估基准日、评估范
围等问题协商一致，签订资产评估委托合同，并制定出资产评估工作计划。
&&&&（二）现场核实与评估阶段
&&&&&项目组现场评估阶段的时间为&2017&年&10&月&11&日至&10&月&15&日。主要工作如下：
&&&&&1.听取委托人及被评估单位有关人员介绍委估资产的历史及现状，了解企业的财务
制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
&&&&&2.对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录
数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
&&&&&3.根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核实。
&&&&&4.查阅收集委估资产的产权证明文件。
&&&&&5.根据委估资产的实际状况和特点，确定资产的具体评估方法。
&&&&&6.查阅了决算资料和竣工验收资料，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集
相关资料；对于机器设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料。
&&&&&7.对企业提供的权属资料进行查验。
&&&&&8.依据所收集的资料，对评估对象进行因素分析，评定估算，得出评估对象于评估
基准日的初步结果。
&&&&（三）提交报告阶段
&&&&&在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托人就评估结果交换意见，在全面
考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、
校正，最后出具正式资产评估报告书。本阶段的工作时间为&2017&年&10&月&15&日至&10&月
16&日。
&&&&九、评估假设
&&&&&本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
&&&&&（一）基本假设
&&&&&1．交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待
评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
&&&&&2．公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实
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现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交
易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者
的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信
息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的
条件下进行的。
&&&&&3．原地在用续用假设。在用续用假设是假定处于使用中的待评估资产在产权变动发
生后，将按其现时的使用用途及方式原地继续使用下去。
&&&&&（二）具体假设
&&&&&1．假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，&本次交
易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
&&&&&2．假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规。
&&&&&3．假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用、融资条件等不发生重
大变化。
&&&&&4．假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
&&&&&（三）评估对象和范围方面的假设
&&&&&1.假设评估对象的产权合法，委估资产的权属为被评估单位所有，资产为完全产权。
没有考虑相关负债、资产现在或将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊交易方式可能
追加的价格对评估价值的影响。
&&&&&2.对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括权属、或负担性限制），
本公司按评估准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示外，假定评估范围
的资产权属良好、可以在市场上进行交易；同时不涉及任何留置权、地域权，没有受侵
犯或无其他负担性限制。
&&&&&（四）有关资料真实性的假设
&&&&&委托人提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础，评估假设这些资料是
真实和合法的。
&&&&十、评估结论
&&&&&委估资产评估值：人民币叁仟陆佰壹拾零捌仟玖佰元整（RMB36,108,900.00&元）。
&&&&&房屋不包含土地使用权。
&&&&&评估结论详见评估明细表。
辽宁元正资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-8-
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大连友谊（集团）股份有限公司拟转让房屋项目资产评估报告书
&&&&十一、特别事项说明
&&&&&本次评估中，资产评估师未对房屋的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）
做技术检测，资产评估师在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，
在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘查作出的判断。
&&&&&以上特别事项可能对评估结论产生影响，提请评估报告使用者予以关注。
&&&&十二、评估报告使用限制说明
&&&&&（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
&&&&&（二）评估报告只能由评估报告载明的报告使用者使用；
&&&&&（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得
被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
&&&&&（四）委托人或其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报
告载明的使用范围使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
&&&&&（五）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律行政
法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使
&&&&&（六）资产评估报告的使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象
可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
&&&&&（七）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用有效
期为一年，自评估基准日&2017&年&9&月&30&日起计算，至&2018&年&9&月&29&日止。超过一年，
需重新进行资产评估。
&&&&十三、评估报告日
&&&&&本评估报告日为&2017&年&10&月&16&日。
&&&&十四、资产评估师签名、评估机构盖章
辽宁元正资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-9-
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大连友谊（集团）股份有限公司拟转让房屋项目资产评估报告书
&&&（此页无正文）
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估师签名：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估师签名：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&辽宁元正资产评估有限公司（盖章）
辽宁元正资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&10&-
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大连友谊（集团）股份有限公司拟转让房屋项目资产评估报告书
&&&&附件：
&&&&&&1.委托人及产权持有者企业法人营业执照；
&&&&&&2.评估对象所涉及的主要权属证明资料；
&&&&&&3.委托人及产权持有者承诺函；
&&&&&&4.评估机构及资产评估师资质、资格证明文件；
&&&&&&5.资产清查评估明细表。
辽宁元正资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-1-香雪制药：拟转让股权所涉及的广州协和精准医疗有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
香雪制药：拟转让股权所涉及的广州协和精准医疗有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
&&&&&&&&&&&&&中广信评报字[2017]第&473&号
&广州市香雪制药股份有限公司拟转让股权所涉及的
&广州协和精准医疗有限公司股东全部权益价值项目
&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&&&&&&&&&（共&1&册，第&1&册）
&&&&&&&&&&&广东中广信资产评估有限公司
&&&&&&&&&&&&&&二〇一七年十二月七日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目录
资产评估师声明&........................................................................................2
资产评估报告摘要&....................................................................................4
资产评估报告正文&....................................................................................6
&&一、绪言..................................................................................................6
&&二、委托方、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估
&&报告使用人概况&.....................................................................................6
&&三、评估目的&.......................................................................................10
&&四、评估对象及范围&...........................................................................10
&&五、价值类型&.......................................................................................13
&&六、评估基准日&...................................................................................14
&&七、评估依据&.......................................................................................14
&&八、评估方法&.......................................................................................19
&&九、评估程序实施过程和情况&...........................................................26
&&十、评估假设&.......................................................................................30
&&十一、评估结论&...................................................................................33
&&十二、特别事项说明&...........................................................................34
&&十三、资产评估报告使用限制说明&...................................................37
&&十四、资产评估报告日&.......................................................................38
资产评估报告备查文件目录&..................................................................40
广东中广信资产评估有限公司第&1&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估师声明
&&&&一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中
国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
&&&&二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政
法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人
或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资
产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
&&&&三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其
他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人
使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用
人。
&&&&四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应
当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估
结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
&&&&五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产
评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报
告依法承担责任。
&&&&六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申
报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他
相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
&&&&七、本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中
的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或
广东中广信资产评估有限公司第&2&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
&&&&八、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其
所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权
属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料
进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人
及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
&&&&九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结
果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应
当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及
其对评估结论的影响。
广东中广信资产评估有限公司第&3&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告摘要
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&重要提示
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估
结论，应当阅读资产评估报告正文。
&&&&&&广东中广信资产评估有限公司接受广州市香雪制药股份有限公
司的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，
按照必要的评估程序及公认的评估方法，并结合委估对象的实际情况，
对广州协和精准医疗有限公司的股东全部权益进行了评估工作，于评
估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。
&&&&&&委托方：广州市香雪制药股份有限公司（以下简称“香雪制药”）
&&&&&&被评估单位：广州协和精准医疗有限公司（以下简称“协和医疗”）
&&&&&&评估目的：
&&&&&&广州市香雪制药股份有限公司拟转让股权，需对广州协和精准医
疗有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评估，为上述
经济行为提供价值参考依据。
&&&&&&评估范围与对象：本次评估对象为广州协和精准医疗有限公司股
东全部权益；本次评估范围是涉及本次评估目的于评估基准日广州协
和精准医疗有限公司经专项审计后的全部资产及负债。
&&&&&&价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。市场价值系指自愿
买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象
在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
广东中广信资产评估有限公司第&4&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&评估基准日：2017&年&11&月&30&日。
&&&&&&主要评估方法：资产基础法
&&&&&&评估结论：广州协和精准医疗有限公司之股东全部权益在持续经
营下于评估基准日的市场价值评估结果如下：
&&&&&&评估的资产账面值1,486,149,650.20元，评估值1,606,688,104.19元，
增幅8.11%&；负债账面值为0元，评估值为0元,&无增减；净资产账面
值为1,486,149,650.20元，评估值为1,606,688,104.19元，增幅8.11&%。
&&&&&&特别提请报告使用者关注以下事项：
&&&&&&1、日，广州市香雪制药股份有限公司与协和医疗签
署了《资产划转协议书》，广州市香雪制药股份有限公司拟率先将位
于广州生物岛环岛A线以北AH0915002地块2号土地使用权与上盖建
筑及其配套物业、工程、设备设施，添附的设备设施、装修、装饰、
家&具&、&物&品&等&资&产&以&基&准&日&2017&年&8&月&31&日&经&审&计&的&账&面&价&值
1,392,764,587.30元划转至协和医疗。截至评估基准日，土地使用权过
户手续正在办理过程中，本次评估设定其在近期能够正常办结过户手
续，请本报告使用者注意。
&&&&&按《资产评估执业准则——资产评估报告》指引，本资产报告的
评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论使用有效期为
2017&年&11&月&30&日起至&2018&年&11&月&29&日。
&&&&&&提请评估报告使用者注意以上事项及报告中载明的假设、限定条
件、特别事项对评估结论可能产生的影响。
广东中广信资产评估有限公司第&5&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中广信评报字[2017]第&473&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告正文
一、绪言
广州市香雪制药股份有限公司：
&&&&&&广东中广信资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行
政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用
资产基础法，按照必要的评估程序，对广州市香雪制药股份有限公司
拟转让股权涉及的广州协和精准医疗有限公司的股东全部权益于评
估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
二、委托方、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报
告使用人概况
&&&&&&&本次评估的委托方为广州市香雪制药股份有限公司，被评估单
位为广州协和精准医疗有限公司，资产评估委托合同无约定其他评估
报告使用人。
&&&&&&（一）委托方
&&&&&&名称：广州市香雪制药股份有限公司
&&&&&&住所：广州市萝岗区广州经济技术开发区科学城金峰园路&2&号
&&&&&&法定代表人：王永辉
&&&&&&注册资本：&万人民币
&&&&&&实收资本：&万人民币
广东中广信资产评估有限公司第&6&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&成立日期：1986&年&04&月&30&日
&&&&&&&企业类型：其他股份有限公司(上市)
&&&&&&&经营范围：中药材种植、收购、销售；生产气雾剂，片剂，硬胶
囊剂（含头孢菌素类），颗粒剂，口服液，合剂，口服溶液剂，中药
饮片，中药前处理及提取车间（口服制剂）（按有效许可证经营）；经
营本企业自产产品及相关技术的出口业务，经营本企业生产、科研所
需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技术的进出口业
务，经营本企业的进料加工和“三来一补”业务（具体按资格证书经
营）；市场策划，企业管理咨询。
&&&&&&（二）被评估单位：
&&&&&&1、企业基本情况
&&&&&&&名称：广州协和精准医疗有限公司
&&&&&&&住所：广州高新技术产业开发区科学城金峰园路&2&号（自编第一
栋）
&&&&&&法定代表人姓名：黄滨
&&&&&&注册资本：1000&万人民币
&&&&&&实收资本：0&万人民币
&&&&&&公司类型：有限责任公司(法人独资)
&&&&&&成立日期：2017&年&05&月&16&日
&&&&&&&经营范围：基因检测及疾病筛查服务;干细胞的采集、存储、制
备服务（不含脐带血造血干细胞采集、存储）;免疫细胞的采集、存
储、制备服务（不含脐带血造血干细胞采集、存储）;护理服务（不
广东中广信资产评估有限公司第&7&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
涉及提供住宿、医疗诊断、治疗及康复服务）;医疗技术研发;医疗技
术推广服务;医疗技术咨询、交流服务;医疗技术转让服务;人体科学的
研究、开发;人体科学研究成果转让服务;健康科学项目研究、开发;
健康科学项目研究成果转让;健康科学项目研究成果技术推广;干细胞
技术的研究、开发。
&&&&&&2、企业的历史沿革
&&&&&&被评估单位成立于&2017&年&05&月&16&日。
&&&&&&3、公司经营情况（公司业务）
&&&&&&至评估基准日，被评估单位未开展实际业务。
&&&&&&4、企业股权
&&&&&&广州市香雪制药股份有限公司为被评估单位的唯一股东。
&&&&&&5、下设子公司
&&&&&&被评估单位没有设立子公司。
&&&&&&&6、执行会计政策
&&&&&&（1）财务报表的编制基础：
&&&&&&以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于
日颁布的《企业会计准则—基本准则》和38项具体会计
准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释以及其
他相关规定（统称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上编
制财务报表。
&&&&&&（2）会计期间：
&&&&&&从公历每年一月一日至十二月三十一日止。
广东中广信资产评估有限公司第&8&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&（3）记账本位币：
&&&&&&&以人民币为记账本位币。
&&&&&&&（4）主要税项税率：
税种&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计税依据&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&法定税率%
增值税&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&应税收入
企业所得税&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&应纳税所得额
城市维护建设税&&&&&&&&&&&&&&&&&&应纳流转税额
&&&&&&&7、历史财务状况
&&&&&&&被评估单位成立于&2017&年&05&月&16&日，至评估基准日未开展业
务。根据信会师报字[2017]第&ZE10579&号标准审计报告，企业基准日
的资产状况见下表：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2017&年&11&月&30&日
&&&&&&&&&&&&&&&资产总额（元）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,486,149,650.20
&&&&&&&&&&&&&&&负债总额（元）
&&&&&&&&&&&&&&&股东权益（元）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,486,149,650.20
&&&&&&&（四）委托方与被评估企业关系
&&&&&&&委托方为被评估企业唯一股东。
&&&&&&&（五）委托方以外的其他评估报告使用者
&&&&&&&委托方以外的其他评估报告使用者包括证券管理部门、本次评估
目的所涉及的工商行政管理部门等国家法律、法规规定的评估报告使
用者。
&&&&&&&除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认
的机构或个人不能成为本评估报告使用人。
广东中广信资产评估有限公司第&9&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
三、评估目的
&&&&&&广州市香雪制药股份有限公司拟转让股权，需对广州协和精准医
疗有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评估，为上述
经济行为提供价值参考依据。
四、评估对象及范围
&&&&&&（一）评估对象
&&&&&&本次评估对象为广州协和精准医疗有限公司股东全部权益。
&&&&&&（二）评估范围
&&&&&&本次评估范围是涉及本次评估目的于评估基准日广州协和精准
医疗有限公司专项审计后的全部资产及负债：
&&&&&&&&&&&&&&&&&广州协和精准医疗有限公司的资产和负债汇总表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：元
&&&&&&科目名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值
一、流动资产合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&65,331,704.19
&&其他流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&65,331,704.19
二、非流动资产合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,420,817,946.01
在建工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&907,133,491.18
其他非流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&513,684,454.83
三、资产总计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,486,149,650.20
四、流动负债合计
五、长期负债合计
六、负债合计
七、净资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,486,149,650.20
&&&&&&上述评估基准日日财务数据业经立信会计师事务所（特殊普通合
伙）审计，并出具信会师报字[2017]第ZE10579号标准审计报告。
&&&&&&以上纳入评估范围的资产及负债与委托的经济行为涉及的评估
广东中广信资产评估有限公司第&10&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&&&范围相一致。
&&&&&&&&&&&&&&&&（三）对被评估单位产生重要影响的主要资产概况：
&&&&&&&&&&&&&&&&1、在建工程账面值&907,133,491.18&元，为未完工的酒店。
&&&&&&&&&&&&&&&&区位因素：评估对象位于海珠区广州生物岛环岛&A&线以北，其东
&&&&&&&&&面临星岛环岛南路，南面为环岛&A&线，北面为珠江，距地铁四号线官
&&&&&&&&&洲站约&1000&米，交通较便利。所在的生物岛于评估基准日未进行大
&&&&&&&&&规模开发，绿化率高，但商业氛围相对较差。评估对象北面为珠江，
&&&&&&&&&自然环境优美。
&&&&&&&&&&&&&&&&权益因素：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&共用地面积
&&&&&&&&&&权证编号&&&&&&&&&&&&&&&&地址&&&&&&&&&&&&建筑物名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&性质&&&用途&&&结构&&&&&&规划建筑面积（㎡）
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（平方米）
《关于广东启德酒店有限公司调&&&广州生物岛
&&&&&整建筑设计的复函》&&&&&&&&环岛&A&线以
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&国有&&&&&&&&&&钢混
&（穗规开发复[2015]90&号）&&&&&&&&&北&&&&&&&&商业（自编号&B，裙房）&&&&&27463&&&&&&&&&&&&&商业&&&&&&&&&&&&&&&&&128,983.80
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出让&&&&&&&&&&18&层
&&&《建筑工程施工许可证》&&&&&&AH0915002
&&（穗开建施(2012)54&号）&&&&&&&地块&2&号
&&&&&&&&&&&&&&&&实物因素：钢混结构，外墙为玻璃幕墙，于评估基准日，已完成
&&&&&&&&&土建施工，未进行装修工程施工，给水、排水、电气、消防、空调的
&&&&&&&&&隐蔽工程未完工，电梯已安装完成。根据规划设计方案，总体功能为
&&&&&&&&&酒店，酒店总客房数为&300&间。其中首层、二层及部分地下&1&层为商
&&&&&&&&&铺，三层设为酒店大堂，大堂吧、自助餐厅、多功能厅、会议室；四
&&&&&&&&&层设为中餐厅、中餐&VIP&包房；五层设为中餐&VIP&包房、spa&按摩室、
&&&&&&&&&网球场、清吧；六层至十五层为酒店客房区域，分为标间及套间等不
&&&&&&&&&同规格用房。十六层考虑安排商务、行政楼层；十八层为健身室、天
&&&&&&&&&台无边界游泳池、露天酒吧。
&&&&&&&&&广东中广信资产评估有限公司第&11&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&&&&&2、其他非流动资产
&&&&&&&&&&&其他非流动资产为土地使用权，账面值&513,684,454.83&元，位于
&&&&&海珠区广州生物岛环岛&A&线以北。宗地的具体情况如下：
&&&&&&&&&&&①、土地登记状况
序&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&地&&&&&&&&&&&登记&&&土地面&&&&&&&&&&&&&&&&&&&四至
&&&&&&产权证号&&&&&&&&&证载地址&&&&&&&&&&&&&&&&图号
号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&号&&&&&&&&&&&用途&&&积（㎡）&&&东&&&&&&南&&&&&&西&&&&&&&&&&&北
&&&&&粤（2017）
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&广州生物岛环岛
&&&&&广州市不动
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&A&线以北&&&&&&&&&&&&&&&D204&&&&商服&&&&&&&&&&&&&&湿地&&&环岛&&&&建设
1&&&&&&&产权第&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&--&&&&&&&&&&&&&&&&&&27463&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&仑头水道
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&AH0915002&地块&2&&&&&&&&&&&&&6-4&&&&用地&&&&&&&&&&&&&&公园&&&A线&&&&&用地
&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&号
&&&&&&&&&&号
&&&&&&&&&&&②、土地权利状况
评估基准日的土&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用&&&&&登记用&&&&&剩余土地使&&&&土地面积&&&&&&&他项
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&位置
&&地使用者&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&权性质&&&&&&&途&&&&&&&&&用年限&&&&&&&&(㎡)&&&&&&&&&权利
广州市香雪制药&&&&&广州生物岛环岛&A&线以北&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&商服用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&未设
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出让&&&&&&&&&&&&&&&&33.42&年&&&&&&27463
股份有限公司&&&&&&&&&AH0915002&地块&2&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&立
&&&&&&&&&&&2017&年&9&月&29&日，广州市香雪制药股份有限公司与协和医疗签
&&&&&署了《资产划转协议书》，广州市香雪制药股份有限公司拟率先将位
&&&&&于广州生物岛环岛&A&线以北&AH0915002&地块&2&号土地使用权与上盖
&&&&&建筑及其配套物业、工程、设备设施，添附的设备设施、装修、装饰、
&&&&&家具、物品等资产以基准日&2017&年&8&月&31&日经审计的账面价值
&&&&&1,392,764,587.30&元划转至协和医疗。另外，按建筑面积分摊至生物
&&&&&岛&2&号地块的非资本化利息&24,130,218.53&元、印花税&685,982.89&元
&&&&&可一并转至协和医疗，分别记入协和医疗财务费用、管理费用。
&&&&&&&&&&&根据委托方提供的《关于同意广州市香雪制药股份有限公司转让
&&&&&土地使用权的通知》（穗开房管所[2017]57&号），广州市开发区房地产
&&&&&管理所同意广州市香雪制药股份有限公司转让土地使用权给协和医
&&&&&广东中广信资产评估有限公司第&12&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
疗。至评估基准日，相关手续正在办理过程中。
&&&&&&（四）企业申报的账面记录或者未记录的其他非流动资产
&&&&&&1、企业申报的账面记录的其他非流动资产
&&&&&&除土地使用权外，企业无申报其他账面记录其他非流动资产。
&&&&&&2、企业申报的账面未记录的其他非流动资产
&&&&&&企业无申报账面未记录的其他非流动资产。
&&&&&&（六）资产负债表列示资产、负债之外，被评估单位评估基准日
尚存在的资产负债
&&&&&&截至评估基准日，被评估单位无申报其他涉及的经营性融资租入
资产、已结诉讼需承担的赔偿、支付的费用及其他或有负债。
&&&&&&（七）引用其他机构出具报告结论所涉及的资产
&&&&&&本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系立信会计师事
务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告
内容。
五、价值类型
&&&&&&（一）价值类型的定义
&&&&&&价值类型是指资产评估结果的价值属性及表现形式，即价值内
涵。价值类型需要与资产行为的发生相匹配。
&&&&&&（二）本次评估的价值类型
&&&&&&根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估结果的
价值类型为市场价值。
广东中广信资产评估有限公司第&13&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中，某项资产
应当进行交易的价值估计数额。
&&&&&六、评估基准日
&&&&&&&（一）根据委托方要求，本次评估的基准日为&2017&年&11&月&30
日。
&&&&&&&（二）评估基准日的确定，是委托方及被评估单位根据以下具体
情况协商择定的：
&&&&&&&1、该评估基准日与会计报表的时间一致，为利用会计信息提供
方便。
&&&&&&&2、评估基准日与评估日期较接近，减少实物量的调整工作，增
加市场价格的询价和资信调查的准确度、透明度。
&&&&&&&3、本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近，
有利于保证评估结果有效地服务于评估目的。
&&&&&&&（三）本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的
确定、评估参数的选取等，均以该日之外部经济环境以及市场情况确
定。本报告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。
七、评估依据
&&&&&&&在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法
律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
广东中广信资产评估有限公司第&14&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&（一）行为依据
&&&&&&1、委托方与我公司共同签订的《资产评估委托合同》。
&&&&&&（二）法规依据
&&&&&&1、《中华人民共和国公司法》（2013&年&12&月&28&日十二届全国人
大常委会第六次会议审议并通过了公司法修正案草案，自&2014&年&3
月&1&日起施行）；
&&&&&&2、《中华人民共和国物权法》（2007&年&3&月&16&日第十届全国人
民代表大会第五次会议通过）；
&&&&&&3、《中华人民共和国土地管理法》（2004&年&8&月&28&日第十届全
国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
&&&&&&4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994&年&7&月&5&日）；
&&&&&&5、《中华人民共和国城市规划法》（中华人民共和国主席令第&74
号）；
&&&&&&6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（1990&年&5&月&19&日国务院令第&55&号，1990&年&5&月&19&日施行）；
&&&&&&7、&城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》&计价格（1995）
1628&号）
&&&&&&8、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007&年&9&月
28&日中华人民共和国国土资源部部令第&39&号）
&&&&&&9、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发（2008）3&号，
2008&年&1&月&3&日）；
&&&&&&10、《中华人民共和国证券法》（2005&年&10&月&27&日中华人民共
广东中广信资产评估有限公司第&15&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
和国日中华人民共和国主席令第四十三号）；
&&&&&&11、《中华人民共和国会计法》(中华人民共和国主席令第&24&号)；
&&&&&&12、《中华人民共和国资产评估法》（2016&年&7&月&2&日第十二届
全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
&&&&&&13、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕
36&号)；
&&&&&&14、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36&号
附件一）；
&&&&&&15、《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计
税依据问题的通知》（财税〔2016〕43&号）；
&&&&&&16、其他有关法律、法规、通知文件等。
&&&&&&（三）准则依据
&&&&&&1、资产评估基本准则
&&&&&&（1）《资产评估基本准则》（财资［2017］43&号）；
&&&&&&2、资产评估执业准则
&&&&&&（1）《资产评估职业道德准则》（中评协［2017］30&号）；
&&&&&&（2）《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协（2017）31
号）；
&&&&&&（3）《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协（2017）32
号）；
&&&&&&（4）《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协（2017）
33&号）；
广东中广信资产评估有限公司第&16&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&（5）《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协（2017）34
号）；
&&&&&&（6）《资产评估执业准则—利用专家工作》（中评协（2017）35
号）；
&&&&&&（7）《资产评估执业准则——企业价值》(中评协[2017]36&号)；
&&&&&&（8）《资产评估执业准则—无形资产》（中评协（2017）37&号）；
&&&&&&（9）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38&号）。
&&&&&&3、资产评估指导意见
&&&&&&（1）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47&号）；
&&&&&&（2）《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协（2017）48&号)。
&&&&&&4、资产评估指南
&&&&&&（1）《企业国有资产评估报告指南》（中评协（2017）42&号）；
&&&&&&（2）《评估机构业务质量控制指南》&(中评协&[2017]46&号)；
&&&&&&5、其他行业准则依据
&&&&&&（1）《房地产估价规范》（GB/T&）；
&&&&&&（2）《城镇土地估价规程》（GB/T&）；
&&&&&&（3）《城镇土地分等定级规程》（GB/T&）；
&&&&&&（4）《会计准则》及其应用指南。
&&&&&&（四）产权依据
&&&&&&1、企业营业执照；
&&&&&&2、公司章程；
&&&&&&3、不动产权证、土地出让合同、房屋建筑物报建资料复印件;
广东中广信资产评估有限公司第&17&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&4、重要资产购置合同或发票；工程合同
&&&&&&5、被评估单位财务报表；
&&&&&&6、企业取得的历史转制资料、国有资产批复文件复印件；
&&&&&&7、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证等其
它资料。
&&&&&&（五）取价依据
&&&&&&1、被评估单位提供的审计报告、资产负债表、资产清查明细表
等其他文件资料
&&&&&&2、二〇一〇版《广东省建筑工程综合定额》、《广东省装饰装修
工程综合定额》、《广东省建筑工程计价依据》以及现行安装工程预算
定额及费用定额；
&&&&&&3、《广州市工程造价信息》；
&&&&&&4、搜房网房地产交易信息；
&&&&&&5、《中国人民银行贷款利率表》；
&&&&&&6、财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建
[&号文)；
&&&&&&7、《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部计价格
(2002)10&号文；
&&&&&&8、国家发展改革委、建设部关于《建设工程监理与相关服务收
费管理规定》的通知(发改价格[&号)；
&&&&&&9、国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》
的通知(计价格[)；
广东中广信资产评估有限公司第&18&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&&10、国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费
有关问题》的通知&(计价格[&号)
&&&&&&&11、中国土地市场交易网；
&&&&&&12、国务院国资委统计评价局制定的《2017&年企业绩效评价标
准值》的统计数据；
&&&&&&&13、Wind&资讯数据库资料信息；
&&&&&&&14、基准日近期国债收益率、同类上市公司财务指标及风险指标；
&&&&&&15、国家宏观经济状况、企业所在行业及市场状况分析资料；
&&&&&&16、其他相关的市场价格资料。
&&&&&&（六）参考资料及其它
&&&&&&1、《资产评估常用数据与参数手册》（中国经济科学出版社）；
&&&&&&&2、评估人员现场勘查、核实资料；
&&&&&&3、委托评估资产的相关建筑安装图纸资料；
&&&&&&&4、其他与委托评估资产有关的证明资料；
&&&&&&&5、其他有关资料。
八、评估方法
&&&&&&&（一）资产评估的基本方法
&&&&&&&《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则-企业价值》和有关
资产评估准则规定的基本评估方法包括市场法、收益法和资产基础
法。
&&&&&&1、市场法
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直
接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其使用的基本前提
有：
&&&&&&（1）存在一个充分发展且活跃的资本市场；
&&&&&&（2）资本市场上存在相同或类似的参照物，或存在着足够的交
易案例；
&&&&&&&（3）参照物与评估对象的价值影响因素明确，可以量化，相关
资料可以搜集且具合理性、有效。
&&&&&&&2、收益法
&&&&&&收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评
估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：
&&&&&&（1）资产购买者的购买价格不会超过企业（或与该企业相当且
具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值；
&&&&&&（2）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
&&&&&&（3）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货
币衡量；
&&&&&&&（4）被评估资产预期获利年限可以预测；
&&&&&&&（5）企业能通过不断地自我补偿和更新，使企业持续经营下去
并保证其获利能力。
&&&&&&&3、资产基础法
&&&&&&资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，
评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
评估方法。采用资产基础法的前提条件有：
&&&&&&（1）被评估企业各单项资产能被确认，取得的历史数据完整；
&&&&&&（2）可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应的社会平
均成本资料。
&&&&&&企业价值评估中的市场法、收益法和成本法，以及由以上三种基
本评估方法衍生出来的其他评估方法共同构成了资产评估的方法体
系，且各种评估方法之间存在着内在联系而又各有特点。三种评估基
本方法是从不同的角度去表现资产的价值。评估中，需要根据经济行
为的目的，评估对象的具体状况等相关条件，判断选择适当的评估方
法
&&&&&&（二）评估方法的选择
&&&&&&根据国家关于资产评估的有关准则及法规，我们对委托评估范
围内资产进行了必要的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其
他程序，在此基础上，分别对资产基础法、市场法、收益法三种评
估方法的适用性进行了分析判断（对收益法、市场法、资产基础法
的分析判断情况见下段论述），并采用资产基础法评估协和医疗的
股东全部权益价值。
&&&&&&1、市场法适用性分析
&&&&&&市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的
企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值
的评估思路。市场法中常用的两种方法是交易案例比较法和上市公
司比较法。由于目前国内的类似企业在产权交易市场或交易案例不
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
多，相似权益性资产交易市场尚不活跃，相似交易对象信息尚缺乏透
明度，难以取得充分、可靠的经营财务数据；被评估单位目前尚未开
展经营，在资产市场上并无相类状况企业，故难以采用市场法进行评
估。
&&&&&&&2、资产基础法适用分析
&&&&&&&（1）从企业历史资料齐备性分析
&&&&&&&被评估单位已经营多年，其管理有序，会计核算健全，企业的各
项资产、负债资料齐备，不仅可根据财务资料和构建资料等确定资产
数量，还可通过现场勘查核实其使用状况及数量记录真实性。
&&&&&&&（2）资产价值估算可行性
&&&&&&&经清查后，被评估单位资产构成清晰，可以从公开市场获取评估
资产现行市场价值所需的相关信息，满足采用成本途径评估的要求。
&&&&&&&因此，假设待估企业在持续经营前提下，可从成本取得途径的
角度采用资产基础法进行评估。
&&&&&&&3、收益法适用性分析
&&&&&&&从所有者角度进行被评估单位所有者全部权益价值的评估，是
把由多个或多种单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力
作为评估对象，据此来判断被评估单位所有者全部权益价值。
&&&&&&&由于被评估单位主要资产为即将完工、未开业的酒店，委托方及
被评估单位营业范围均不包括酒店运营，且没有酒店运营方案与计
划，由于没有历史经营数据参考分析，在此情况下运用收益法进行评
估，预测未来经营情况具有较大的不确定性，故本次评估未采用收益
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
法进行评估。
&&&&&&经上述综合分析，本次对被评估单位所有者全部权益价值评估
采用资产基础法进行。
&&&&&&（三）采用资产基础法评估企业账面列示各项资产负债之市场价
值
&&&&&&资产基础法中各单项资产及负债的评估方法为：
&&&&&&1、其他流动资产
&&&&&&其他流动资产通过查验账簿、原始凭证，核查计提比例的正确性，
以核实后的账面价值作为评估值。
&&&&&&2、在建工程及其他非流动资产中的土地使用权
&&&&&&按照《房地产估价规范》，一般评估方法包括比较法、收益法、
成本法、假设开发法、基准地价修正法等其他辅助方法。
&&&&&&（1）、比较法
&&&&&&比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比
较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价
值或价格的方法。
&&&&&&适用于绝大多数类型评估对象，尤其是以普通住宅为典型代表、
同类型产品市场交易频繁数量巨大的产品，在城市或已建设多年的建
成区范围，特别适用于同类型产品或相似程度较高产品数量较多，容
易或经常发生交易的区域。
&&&&&&（2）、收益法
&&&&&&收益法是预测评估对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
益乘数将未来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。
&&&&&&适用于大多数类型评估对象，包括商业、住宅和工业厂房仓储场
地，尤其是买卖交易明显不频密、但租赁转手相对较多的产品，当中
以商铺为典型代表。一般商铺的单价和总价往往都高于住宅，导致其
买卖交易明显少于住宅，权属人主要以出租或自行经营为主，使其明
显具有收益性、或明显具有潜在的收益性，其价值体现为多年期的分
次回收，因而具有现实收益性或潜在收益性的房地产产品，均属于广
义的收益性物业，均可使用收益法作为评估方法，特别是在相邻路段
同类型或相近类型收益性产品数量众多的区域。
&&&&&&房地产产品具有投资属性，收益法是其中一种评估方法，也是其
投资属性的一种表现形式。
&&&&&&（3）、成本法
&&&&&&成本法是测算评估对象在评估基准日的重置成本或重建成本和
折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到评估对象价值或价格的方
法。
&&&&&&适用于大多数类型评估对象，包括工业、住宅、商业、构筑物、
数量少而规模大的特殊建筑，处于产品阶段，以及一般不用于交易的
特殊房地产产品，对于在较大范围区域市场内，长期没有同类型产品
或相近类型产品交易，收益性又不明显的产品，往往以重置成本的理
念来模拟和分析其价值形成。因而成本法明显适用于没有形成市场
化、或市场化程度不高的房地产产品，以及处于初级产品阶段类型的
评估对象，如在建工程等，同时，成本法也可以作为与比较法和收益
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
法并行的理论方法，在使用比较法和收益法时作为辅助分析参考。
&&&&&&（4）、假设开发法
&&&&&&假设开发法是求得评估对象后续开发的必要支出及折现率或后
续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的
价值和后续开发的必要支出折现到评估基准日相减，或将开发完成后
的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到评估对象价值或价
格的方法。
&&&&&&适用于房地产初级产品类型的评估对象，即具有进一步开发、或
具有更新改造潜力的评估对象，主要包括土地使用权、在建工程、征
收土地、拆迁改造区房屋、功能性经济性折旧较大的房屋等。假设开
发法在技术思路上是成本法的逆向转换，重点体现评估对象的再开发
潜力，在改造成本和再开发潜力均清晰明确时，其估价结果具有很高
的投资指导作用，往往作为测算投资价值（市场价值的一种表现形式）
重要方法，同时假设开发法也可以作为与比较法和成本法并行的理论
方法，在使用比较法和成本法时作为辅助分析参考。
&&&&&&2、具体评估方法的选用
&&&&&&根据委托方提供的资料、评估目的和评估对象特点，以及评估人
员对广州市房地产市场的调查和对评估对象的实地勘查，评估对象为
在建工程，处于开发阶段，但由于规划设计用途为酒店，酒店一般为
自营而鲜有直接对外出售，开发完成后物业价值无法准确预测，如从
收益角度测算酒店价值又面临着没有历史收益作参考，预测具有较大
的不确定性，故本次未采用假设开发法测算在建工程价值；评估对象
广东中广信资产评估有限公司第&25&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
所在区域的房地产开发成本和土地取得费用可以通过调查取得，符合
使用成本法的条件。另外，由于评估对象为在建工程，在其所在区域
范围内在建工程出售、出租交易的案例极少，因此不宜直接采用比较
法和收益法进行评估；故本次评估采用成本法作为评估方法。
&&&&&&运用成本法进行测算，其计算公式为：
&&&&&&房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资
利息+销售税费+投资利润
&&&&&&土地取得成本=土地使用权购买价格+买方应当缴纳的税费
&&&&&&土地使用权购买价格应考虑评估对象土地使用权的年限。
&&&&&&土地使用权通过市场比较法求取，市场比较法是将评估对象与在
评估基准日有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已
知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方
法。
&&&&&&其计算公式为：可比案例修正后单价=比较实例宗地价格×待估
宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数×待估宗地估价期日
地价指数/比较实例宗地估价期日地价指数×待估宗地区域因素条件
指数/比较实例区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比
较实例宗地个别因素条件指数×土地使用年限修正系数
&&&&&&评估单价=案例1修正后单价×影响权重1+案例2修正后单价×影
响权重2+案例3修正后单价×影响权重3
九、评估程序实施过程和情况
&&&&&&本公司自接受委托后，选派资产评估人员，组成专门的资产评估
项目团队正式进驻被评估单位，开展评估工作，至最终出具评估报告，
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
具体实施过程和情况如下：
&&&&&&（一）接受委托（2017&年&12&月初）
&&&&&&根据委托方资产评估意向，在正式评估之前，评估人员与委托方、
被评估单位的有关人员进行了交流。首先向被评估单位了解企业状
况、工作进度、评估目的、评估范围和对象、评估基准日；接受委托
后，我公司确定该项目负责人，成立了评估项目组；在项目评估组进
入现场前，项目负责人就资产评估的前期准备工作与委托方、被评估
单位进行了交流，并向被评估单位发送了资产评估清查表格、资产评
估需提供资料清单，对资产评估申报工作及需提供的资料进行了详细
的解释。
&&&&&&（二）制定评估计划（2017&年&12&月&4&日）
&&&&&&评估计划是明确评估技术思路，合理安排人员、突出项目重点、
防止出现评估疏漏的保证。根据本项目的具体情况，制定了资产评估
操作方案和计划，拟定收集资料提纲。根据评估计划和评估方案，派
出人员，执行本次评估任务。
&&&&&&（三）资产核实和现场调查工作（2017&年&12&月&5&日）
&&&&&&在被评估单位展申报和全面自查的基础上，评估人员对纳入评估
范围内的资产等进行了全面核实。
&&&&&&1、非实物资产主要通过查阅原始会计凭证的方式，核查其形成
过程和账面数字的准确性。
&&&&&&2、实物资产清查过程如下：
&&&&&&（1）指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，
广东中广信资产评估有限公司第&27&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
按照评估机构提供的“资产评估明细表”、&“资料清单”及其填写要求，
进行登记填报，同时收集委估资产的产权归属证明文件、和反映性能、
状态、经济技术指标等情况的文件资料。
&&&&&&（2）审查和完善各单位提供的资产评估明细申报表。
&&&&&&评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对
象的详细状况。然后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、
资产项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估
明细表有无漏项等，根据调查核实的资料，对评估明细表进行完善。
&&&&&&（3）现场实地勘察。
&&&&&&依据资产评估明细表，评估人员对申报的在建工程、土地使用权
等进行盘点和现场勘查。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘
查方法。
&&&&&&（4）补充、修改和完善资产评估明细表。
&&&&&&根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到
“表”“实”相符。
&&&&&&（5）查验产权证明文件资料。
&&&&&&对评估范围内的在建工程和土地使用权的产权资料进行查验，对
权属资料不完善、权属资料不清晰的情况，提请被评估单位核实。
&&&&&&3、现场调查工作如下：
&&&&&&评估人员通过收集分析被评估单位历史经营情况和未来经营规
划以及与管理层访谈，对其经营业务进行调查，主要内容如下：
&&&&&&（1）了解被评估单位历史情况；
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&（2）了解被评估单位未来年度的经营计划、投资计划等。
&&&&&&（四）收集分析市场信息等评估资料（2017&年&12&月&5&日）
&&&&&&根据委托评估资产的实际状况和特点，通过多种途径询价，收集
近期公开刊物的有关价格信息、报价手册及互联网上的有关信息、定
额标准、取费标准和有关调价文件，以保证评估业务质量。
&&&&&&通过国务院发展研究中心网站、WIND&资讯金融终端等，搜集宏
观经济、行业状况及其前景信息资料和相关测算数据，以确保对评估
对象价值判断和测算提供必要依据。
&&&&&&（五）评定估算、汇总（2017&年&12&月&6&日）
&&&&&&评估人员对各项资产进行分析估算，形成资产基础法评估结果汇
总表及各项资产评估明细表，按照有关规定要求，最终撰写评估报告
和评估说明送交内部审核。
&&&&&&（六）内部审核和与委托方、被评估单位进行沟通（2017&年&12
月&6&日）
&&&&&&该项工作分为三个阶段：第一阶段为各组完成评估初步结果后，
本公司成立了审核小组，分别对各评估组的评估明细表、评估说明和
工作底稿进行全面审核，并重点安排了评估数据链接的稽核工作，同
时将初步评估结果报给相关各方进行了审核；第二阶段完成公司专业
审核的修改完善工作后，报公司进行复审，将复审后的结果与其他中
介机构最终对接；第三阶段本公司和委托方再次组织人员对评估报
告、说明和明细表进行了沟通，并对沟通意见进行修订，将评估结果
与委托方重新进行了沟通。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&（七）提交报告（2017&年&12&月&7&日）
&&&&&&在广泛吸取各方提出的合理意见后，各评估专业小组对有关问题
进行讨论、修正，项目负责人对各评估专业组的修正稿进行汇总，报
质控部重新审核通过，由法定代表人签发，最终完成正式评估报告提
交委托方。
十、评估假设
&&&&&&（一）基本假设
&&&&&&1、交易假设：假设所有待评资产已经处在交易过程中，评估师
根据待估资产的交易条件等模拟市场进行估价；
&&&&&&2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，
以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。
公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖
者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此
都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自
愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的；
&&&&&&3、持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，
包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推
断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明
了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产
的存续状态。具体包括在用续用；转用续用；移地续用。在用续用指
的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用指的是被评
估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用
用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用指的是被评估资产将在
产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移
到其他空间位置上继续使用。本次评估采用在用续用原则。
&&&&&&（二）一般性假设
&&&&&&1、法律法规政策稳定假设：国家对被评估单位所处行业的有关
法律法规和政策在预期无重大变化；
&&&&&&2、经济环境稳定假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法
律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地
区的政治、经济和社会环境无重大变化；
&&&&&&3、经济政策无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋
税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化；
&&&&&&4、无不利影响假设：是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预
见因素对委托方的待估企业造成重大不利影响；
&&&&&&5、无瑕疵假设：是假定被评估单位无权属瑕疵事项，或存在的
权属瑕疵事项已全部揭示。
&&&&&&（三）特殊性假设
&&&&&&1、企业经营假设
&&&&&&（1）持续经营假设：企业在正常经营条件下持续经营，经营所
必要行政许可资质可持续取得，经营管理状况和水平、经营效果可令
企业得到持续发展；
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&（2）遵纪守法假设：假定被评估企业完全遵守所有有关的法律
法规；
&&&&&&（3）一致假设：是假定被评估企业会计政策与核算方法无重大
变化；
&&&&&&（4）外部配套设施稳定假设：企业的经济运作不会受到诸如交
通运输、水电、通讯的严重短缺或成本剧烈变动的不利影响。
&&&&&&2、企业资产状况假设
&&&&&&（1）假设评估对象所涉及资产的购置、取得等过程均符合国家
有关法律法规规定。
&&&&&&（2）除已披露情况外，企业所拥有的资产按目前的或既定用途、
目的和使用的方式、规模、频率继续使用；
&&&&&&（3）除已披露情况外，企业所拥有的资产不存在抵押、诉讼查
封等情况；
&&&&&&（4）2017&年&9&月&29&日，广州市香雪制药股份有限公司与协和
医疗签署了《资产划转协议书》，广州市香雪制药股份有限公司拟率
先将位于广州生物岛环岛&A&线以北&AH0915002&地块&2&号土地使用权
与上盖建筑及其配套物业、工程、设备设施，添附的设备设施、装修、
装饰、家具、物品等资产以基准日&2017&年&8&月&31&日经审计的账面价
值&1,392,764,587.30&元划转至协和医疗。截至评估基准日，土地使用
权过户手续正在办理过程中，本次评估设定其在近期能够正常办结过
户手续，请本报告使用者注意；
&&&&&&（5）企业所拥有的在建工程资产产权清晰，为被评估企业所有，
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制，没有
可能存在未支付购置款等连带负债及估价范围以外的法律问题；
&&&&&&（6）除被告知或披露的情况以外，评估对象及其所涉及的在建
工程无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值
有不利影响物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该
等资产价值产生不利影响。
&&&&&&根据资产评估的要求，认定上述假设条件在评估基准日时成立，
当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导
出不同评估结论的责任。
十一、评估结论
&&&&&&（一）评估结果
&&&&&&广州协和精准医疗有限公司之股东全部权益在持续经营下于评估
基准日的市场价值评估结果如下：
&&&&&&评&估&的&资&产&账&面&值&1,486,149,650.20&元&，&评&估&值
1,606,688,104.19&元，增幅&8.11%&；负债账面值为&0&元，评估值为&0
元,&无增减；净资产账面值为&1,486,149,650.20&元，评估值为
1,606,688,104.19&元，增幅&8.11&%。如下表所示：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估结果汇总表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估基准日：2017&年&11&月&30&日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：人民币万元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值&&&&&&&&&&评估价值&&&&&&&&&&&增减值&&&&&&&&&&&&&&&增值率％
&&&&&&&&&&&项目
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&Ａ&&&&&&&&&&&&&&&&Ｂ&&&&&&&&&&&&&Ｃ＝Ｂ-Ａ&&&&&&&&Ｄ＝Ｃ/Ａ×１００％
流动资产&&&&&&&&&&&&&&&1&&&&&&&&&&&&&6,533.17&&&&&&6,533.17&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
非流动资产&&&&&&&&&&&&&&2&&&&&&142,081.80&&&&154,135.64&&&12,053.84&&&&&&&&&&&&8.48
&&&&&&&&&&&&&在建工程&&&9&&&&&&&&90,713.35&&&154,135.64&&&63,422.29&&&&&&&&&&&69.92
&&&&&&其他非流动资产&&&&19&&&&&&&51,368.45&&&&&&&&&&&&-&&&-51,368.45&&&&&&&&-100.00
&&&&&&资产总计&&&&&&&&&&20&&&&&148,614.97&&&&160,668.81&&&12,053.84&&&&&&&&&&&&8.11
流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&21&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&-
非流动负债&&&&&&&&&&&&&&22&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&-
&&&&&&负债合计&&&&&&&&&&23&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&-
净资产（所有者权益）&&&&24&&&&&148,614.97&&&&160,668.81&&&12,053.84&&&&&&&&&&&&8.11
&&&&&&（二）评估结论有关说明
&&&&&&1、按《资产评估执业准则——资产评估报告》指引，本资产报
告的评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论使用有效期为
日起至日。
&&&&&&2、使用本评估结论需特别注意本报告之“评估假设”、“特别事项
说明”、“评估报告使用限制说明”。
十二、特别事项说明
&&&&&&本评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定
条件以及以下特别事项说明及其对评估结论的影响。
&&&&&&本次评估对以下情况提请报告使用者予以关注：
&&&&&&(一)&利用专业报告事项
&&&&&&广州协和精准医疗有限公司有限公司评估基准日会计报表业经
立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具信会师报字[2017]
第&ZE10579&号标准审计报告，广州协和精准医疗有限公司有限公司
申报评估基准日资产负债范围财务数据亦以该审计报告为基础提交，
本次评估是在上述专项审计报告基础上进行。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
&&&&&&(二)&权属资料不完整及产权瑕疵事项
&&&&&&待估企业部分资产存在权属瑕疵问题，具体处理如下，特请报告
使用者注意：
&&&&&&2017&年&9&月&29&日，广州市香雪制药股份有限公司与协和医疗签
署了《资产划转协议书》，广州市香雪制药股份有限公司拟率先将位
于广州生物岛环岛&A&线以北&AH0915002&地块&2&号土地使用权与上盖建
筑及其配套物业、工程、设备设施，添附的设备设施、装修、装饰、
家具、物品等资产以基准日&2017&年&8&月&31&日经审计的账面价值
1,392,764,587.30&元划转至协和医疗。截至评估基准日，土地使用
权过户手续正在办理过程中，本次评估设定其在近期能够正常办结过
户手续，请本报告使用者注意。
&&&&&&(三)&期后重大事项
&&&&&&在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变
化，应按如下原则处理：
&&&&&&1、资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调
整。
&&&&&&2、资产价格标准发生变化并对资产评估价产生明显影响时，委
托方应及时聘请有资格的评估机构重新评估。
&&&&&&由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在评估目
的实现时对资产实际作价应给予充分考虑，并进行相应调整。
&&&&&&(四)&其他需要说明的事项
&&&&&&1、本次评估结果是依据本次评估目的，以持续使用和公开市场
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
为前提，确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保
事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影
响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可
抗力对资产价格的影响。
&&&&&&2、已取得产权证的建（构）筑物建筑面积或土地面积计算依据
来源于产权证件记载，其他的建构筑物建筑面积数据由被评估单位提
供，我们没有进行实地丈量，被评估单位应对其提供数据的真实性负
责，若在本报告提出日后取得相关面积测绘数据与本次评估时所依据
的建筑面积数有出入，应相应调整评估结果
&&&&&&3、本次评估时，评估人员视察了在建工程的外貌，在可能的情
况下勘察了其内部，并获得了估价所需的资料，但未作结构测试和设
施检验；对隐蔽工程，由于资产的特殊性，评估人员仅能通过向被评
估单位工作人员了解其使用情况等替代程序进行勘察，评估时所依据
的数据资料由委托方提供，其真实性由委托方负责，评估人员没有也
无法对上述资产进行丈量
&&&&&&4、本评估结论以委托方提供的有关权属证明材料为依据。根据
《资产评估对象法律权属指导意见》，评估人员执行评估业务仅对资
产评估对象价值进行估算并发表专业意见，本评估报告也不能作为确
认评估对象法律权属的依据。委托方应对其所提供的评估对象法律权
属资料的真实性、合法性和完整性承担法律责任。
&&&&&&5、对被评估单位可能存在的其他影响资产评估值的瑕疵事项，
在委托时未作特别说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
十三、资产评估报告使用限制说明
&&&&&&1、评估结论是在本评估报告载明的评估假设条件下，以及本评
估报告载明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目
的而提出的评估对象于评估基准日的市场价值参考意见，并无强制执
行的效力，评估机构和资产评估师仅对评估结论的合理性（合乎评估
的专业规范）承担责任，而不对评估对象的定价决策承担任何责任；
且评估结论仅是本报告所述的假设前提条件下最可能实现的估计值，
请报告使用人正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现
价格，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
&&&&&&2、按《资产评估执业准则——资产评估报告》指引，本资产报
告的评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论使用有效期为
2017&年&11&月&30&日起至&2018&年&11&月&29&日。请报告使用人在上述有
效期内使用资产评估报告。
&&&&&&3、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用评估目的范围内使用资产评估报告
的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
&&&&&&4、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机
构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
&&&&&&5、未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估报告
引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有
约定的除外。
十四、资产评估报告日
&&&&&&资产评估报告日为：2017&年&12&月&7&日
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&&&&&&（本页为签字盖章页）
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