房贷该不该提前还？看完你就知道！附各银行还款细则
法律人田小宝
一、房贷提前还贷划算吗？提前还贷划算吗？一般情况下，提前还款是划算的，因为能省掉提前还款部分今后的利息支出，但并不是所有情况都适合提前还款。不是每个人都必要提前还贷专业人士建议，市民有多笔还款方式和期限不同的公积金贷款。商业性贷款，在提前还贷的顺序选择上，建议先归还期限长、等额本息还款法的商业性贷款，再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款，最后才是公积金贷款。还是根据自己的情况来选择是否提前还款。二、什么人适合提前还贷？1、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人，关键是无债一身轻。2、贷款当时实行上浮利率的贷款人。受国家房地产政策变化影响，有些客户在购房时并未能享受利率优惠，甚至可能利率上浮，此类贷款人提前还贷，相对会比较划算。3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。三、不宜提前还贷的三种情况1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。四、提前还贷的方式有哪些？1、全部提前还款将剩余的全部贷款一次性还清，已付利息不被退还，剩余利息免除。2、部分提前还款剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，可以节省较多的利息。3、部分提前还款每月还款额减少，还款期限不变。以减小月供的负担，没有第二种还款方式省钱。4、部分提前还款每月还款额减少，还款期限缩短，节省利息较多。5、剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短月供负担会增加，但可以减少部分利息，相较于其他几种还款方式，稍显不合算。五、提前还贷要交违约金吗？除了还贷时间和还贷额，有银行提前还贷要收取违约金。因为申请提前还贷，意味着交给银行的贷款利息少了，于是就通过收取违约金的方式弥补这一点。有的银行规定一定时期内不允许提前还款，如3个月，6个月，1年，否则就要支付违约金，这就是为什么有银行规定还款时间了。更严格的银行会规定，只要提前还款就会收取违约金。需要注意的是，违约金的收取方式主要有两种：一是按照提前还款时未结余额的2%-5%计算，比如100万贷款，提前还贷后，还剩下50万没还，那么要交1万-2.5万的违约金。二是收取若干个月的利息，比如还贷不足一年的罚息三个月；还贷满一年不满两年的罚息两个月；还贷满两年以上的不罚息。由于银行间有政策差异，以上关于提前还贷时间、还贷额、违约金情况，在贷款合同签订前就要向银行问清，并将相关问题落实到合同中。附：各大银行买房提前还款细则中国银行1、住房贷款不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，约5个工作日后拿房产证注销过户；3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月；4、住房贷款三年以上的以抵押合同为准。农业银行1、住房贷款不足一年的罚息六个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足三年的罚息三个月，约7个工作日后拿房产证注销过户；3、住房贷款满三年以上的罚息一个月。工商银行没有供满3年的都要罚3个月，满3年无罚息，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。建设银行1、房贷不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，1个工作日后拿房产证注销过户；3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月；4、住房贷款三年以上的无罚息。招商银行1、提前一个月申请，暂无罚息，个别支行要求预存，需提前一个月申请方可提前还款；2、如果是有开通授信的是按贷款额的千分之五罚，约10个工作日后拿房产证注销过户。交通银行1、住房贷款不足三年收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满三年预存十天到一个月的不收罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户。邮政银行1、一年内罚贷款余额1%，二年内罚贷款余额0.5%，二年后罚一个月需提前一个月申请方可提前还款；2、“新一代”业务按剩余本金的5%收取罚息，约5个工作日后拿房产证注销过户。光大银行住房贷款不满1年罚3个月，满1年不满3年罚1个月，满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去；需提前一个月申请方可提前还款。平安银行住房贷款不足一年的收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；住房贷款满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户，住房贷款满二年以上收取一个月罚息。浦发银行满一年提前一个月申请，预存一个月，无罚息；不满一年罚合同金额1%，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。六、怎样提前还贷更划算？1、组合贷款先还“商贷”更划算，公积金贷款利率比商贷要低，因此购房者提前归还贷款利率较高的商贷，会划算一些。2、纯商贷（等额本金）还款期限的前三分之一的时间段内，等额本金还款最为划算。3、纯商贷（等额本息）指每月的还款数额一样，随着时间的推移，本金的部分会越来越高，利息的部分会越来越低。关于是否应该提前还贷，还是应当结合自身的情况作出选择。保持理智和谨慎才是明智的。
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201720183月
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&要不要提前还房贷 建议提前还贷是银行的阴谋？
要不要提前还房贷 建议提前还贷是银行的阴谋？
来源：转载 &&发布时间：
现在经常会看到一些讨论：要不要提前还房贷?这种讨论已经非常多了，支持和反对的都有，小编找了一些最典型的论点，大家看看自己倾向哪种论点。观点一、不能提前还小牛就职于某股份制银行，负责过房贷产品，他的意见是现阶段不适宜提前还款，原因有2点：1、理财产品收益超过了房贷利率现在房贷利率不超过5%，按照市场情况看，这是20年来较低的水平。而理财产品呢，即使银行的，收益大部分都高于4.5%，5%以上更是多如牛毛。2、市场融资成本高个人向银行申请贷款很难，即使通过，利率基本高于5%。即使通过房产抵押贷款，期限也不会超过10年，而且利率肯定超过10%!房贷对银行是优质资产，为什么银行会希望客户提前还?主要是资金充裕时，银行为了让用户贷款，推出很多8折甚至7折的贷款。但货币紧缩时，比如2011年，很多银行缺钱，而且因为折扣太多，随着利率和通胀升高，银行的利润进一步被压缩。那些7折利率的房贷，甚至没法通过信贷资产转让的方法卖出去。所以银行为了鼓励那些7折的客户提前还款，都不收违约金了。这样银行的存贷比指标可以得到缓解，而且可以用更高的利率再放贷出去，增加利润。而2017年，房市调控更加厉害，还款容易、借贷难。所以结论是：能很好运作资金的情况下，不要提前还贷，尤其是早期有高折扣的客户。另外一位网友，胡 锦超这么说：1、从收益看如果贷款100万、30年、等额本息，按照1.1倍基准利率，本息共202万!同样100万去投资30年，年化5%，不算复利，本息共250万!所以这等于是用较低的利息向银行贷款赚钱，而且还有利息更低的公积金贷款!2、从通胀看如果贷款100万买了100㎡的房，还款期间通胀很高，30年后100万也许只能买10㎡，此时房子价值就是1000万!但你还是按100万来还钱，等于是银行承担了因通胀引起的财产贬值。而且通胀肯定会导致资产泡沫，这时拿着没还的钱去投资房产、黄金等“硬通货”，比辛苦攒钱更有机会赢过通胀。所以房贷是普通人较好的杠杆投资机会!观点二、要提前还赞同提前还款的朋友担心，做生意能保证不赔?理财收益会一直高过通胀、月供?目前市场上安全的理财产品5%左右，稍微高点的都不会保本、保息。而且目前国家房市调控这么严的情况下，房子很难快速升值。即使能保持稳定的理财盈利，但看中国20年间贷款基准利率变化，谁敢说接下来10年，利率不会重新飙升到15%?那时该靠什么理财产品跑赢利息呢?进股市?那不如去抢好了!银行的主要盈利方式就是揽储和放贷，房市严意味着吸储的机会就多，银行的资金相对没那么紧张，也就不鼓励提前还，而且房市流动差意味着提前收回的贷款很难再重新放出去，这等于让银行失去了一个可以在30年内都有稳定收入的来源。所以银行不希望你还，但是拿破仑说过：“永远不要做你的敌人想让你做的事，原因很简单，因为他希望你这样。”所以我们一定要还!而且如果只有1套房，自住的话，通胀只会有负面影响。为控制通胀，国家会通过加息等手段进行调节，这样月供肯定增加，家庭负担会显著变大。总结：资金的价值会随着时间而变化，要不要提前还贷，还是看个人：如果月供难度大，对自己理财能力没底，先还;如果月供很轻松，而且可以通过现金赚到更多的钱，不还。所以有些任性的朋友这么做：如果银行鼓励还款，绝不还，拿钱去买房!如果银行不希望还款，还款，无债一身轻!当前没有急需花钱的地方，比如治病或娶媳妇，还清!
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我在交通银行办理了购房按揭,现在想提前还款,我想问问大概需要好多时间可以办完?
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您好：提前还款是可以办理的但是不知道您是部分提前还款，还是全部结清。如果是提前部分还款的把钱存在您的银行卡里，给银行个贷中心去个电话告诉他们您要提前还款的金额就可以了，到还款日银行就自动扣款了。如果是全部还款的话，需要到银行填写申请表，预约还款时间，一般来说要提前一个月办理，大概出解压资料需要半个月的时间，就可以。
房天下知识为您分享了一条干货
如果是商贷，提前还款要提前一个月左右的时间预约才行！
提前约在你的还款日前把钱打入就可以了
这个要和银行提前预约的，时间他们安排的，具体多少时间要看他们的办事效率的，他们的办事效率你应该知道的，不敢恭维呀
如果您未来还有购房或其他资金需求的话，还是不要提前还贷的好！一般现在贷款都是享受7-85折的，利率水平较低，甚至低于存款利率，如果还清后再贷的话，无论是车贷、房屋抵押消费贷款、二套按揭贷款利率都高于原按揭贷款利率30%以上。
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