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【2017年整理】上海市住宅物业管理规定.doc 38页
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【2017年整理】上海市住宅物业管理规定
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《上海市住宅物业管理规定》
（日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订）
第一章 总则
第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。
第三条 本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本规定所称业主，是指房屋的所有权人。
本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。
本规定所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。
第四条 市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理；其设立的房屋管理办事机构（以下简称房管办事处）承担相关具体事务。
市和区、县房屋行政管理部门履行以下职责：
（一）业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理；
（二）物业服务企业和从业人员的监督管理；
（三）专项维修资金归集、使用的指导与监督；
（四）物业使用和维护的监督管理；
（五）物业管理方面的其他监督管理职责。
第五条 区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。
乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。
第六条 市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。
本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。
第二章 业主及业主大会
第七条 住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
第八条 房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。
规划行政管理部门在住宅建设工程设计方案审查时，应当征求区、县房屋行政管理部门对物业管理区域的预划意见。
建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区、县房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请，区、县房屋行政管理部门应当在五日内核定物业管理区域。
建设单位在房屋销售时，应当将区、县房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。
第九条 尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处，按照第七条的规定，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的，还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
物业管理区域调整后，区、县房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。
第十条 建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向房管办事处提交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交前款规定的资料。
业主可以向房管办事处、物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料。
第十一条 业主在物业管理活动中，除享有《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议。
业主在物业管理活动中，应当履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的义务。
业主应当直接或者通过建设单位、物业服务企业向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
第十二条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会
正在加载中，请稍后...　　我们是宝安路248弄饱受4、5号业主违章拆房之苦，生活在极度恐惧之中的受害的五名古稀老人。我们人命安全时刻受到威胁！！！　　
宝安路248弄是属上海市第一批历史风貌保护区山阴路保护区，是一幢三层砖木结构的联体洋房。政府化巨资进行维修保护（见照片）。现在宝安路248弄遭到了4、5号业主违章拆建的极端破坏，4、5号现已经夷为平地（见照片）　　
4、5业主为什么　　
如此牛?！　　
如此明目张胆?！　　
如此胆大包天?！　　
4、5业主为什么　　
敢藐视法律、法规，不顾248弄整幢房屋安危，在光天化日、众目睽睽之下擅自违法拆上海市第一批历史风貌保护区房屋？　　
“我的女婿是人大代表!”　　
“房东是有身份的人，是人大代表!!全部搞定了，你们告得赢吗？”拆房民工也狐假虎威，嚣张地对我们说。　　
原来5号业主任坚是上海虹口区人大代表！；4号业主胡志民是闸北区税务局科长！。　　
因为一个人大代表，一个是公务员科长，所以在他们违法拆房时，我们先后无数次向川北物业公司，四川北路街道办事处，虹口区房管局，虹口区规划局，虹口区人大投诉并反映情况，他们都互相推诿。　　
相关法律、法规对违法拆建房屋处理都有详尽明确的规定，而我们的政府行政主管部门、物业公司就是有法不依,有章不循呢！　　
我们在想，一个人民代表如此胆大妄为违法？关键还是行政主管部门怂恿。　　
为什么领导干部用手中权力不去维护法律尊严，反而“积极做我们工作”，并威胁要我们同意让4、5号继续违法造房呢？　　
难道他们的专业业务知识，他们对法律、法规和政策的理解不如我们一介草民吗？！非也。说穿了他们与4、5号业主之间达成了“默契”　　
然而，我们还是真诚相信这些政府行政部门领导和干部是清正廉洁的。真诚地希望他们始终保持清醒头脑，用对“人民群众高度负责精神”来立即依法、公正处理这起违法拆房、建房事件。　　
宝安路248弄1—7号是一幢整体三层砖木结构的楼房，建于1947年，至今已有60多年。房屋之间由二层，三层、屋顶三层几十根木梁相联，且相互牵引，目前被中间截梁，使一幢整体的房屋一切为二，1-3号为一体，6-7号为一体。　　现在的宝安路248弄就像一个人的脊梁骨被抽去了几节，肋骨被截取了几根，分成了两断。现在非常之危险！！！　　1、危房房屋倾斜率标准是10‰，1-3号前后4个点测量超过7‰，其中2个点分别为9.5‰和9.6‰；6—7号4个点测量超过7.6‰,其中3个点分别是9.1‰、9.4‰、9.7‰；只差0.3就是危房了（见房屋质量检测报告）；　　2、地基础因拆房产生不均匀沉降，弄堂水泥地已经开裂；　　3、钢筋混凝土结构件：后间混凝土楼板混凝土胀鼓、脱落，多处钢筋外露且严重锈蚀；并多处渗水；　　4、砌体结构件：危房标准是墙体缝长超过层高1／3的多条竖向裂缝，现在多面墙体超过此标准；　　5、木结构构件：多根木柱腐朽变质。地板松动、门窗变形不能正常使用。　　6、部分磁砖开裂，部分磁砖脱落；　　以上情况还在向危险发展。　　
针对以上情况，我们用公开信方式向上海市长发出了一封公开信（并在本论坛上海发表）　　
我们相信在市委的领导下，上海市政府一定会主张正义，宝安路248弄4、5号业主违法拆房，违法建房一定会得到依法处置。　　我们五个虽然是古稀老人，我们将用孜孜以求的精神去学习法律；用我们的努力去呼唤正义；用我们行动去维护我们的合法权益。　　
违法拆房只能拆散稳定，违法建房构建不了和谐！　　　　
宝安路248弄五位古稀老人：　　　　
唐孟铣　　　
　管竞先　　　　
李寅　　　　
陶思蜀　　　　
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　　一、拆房建房违法　　（一）违法拆房：违反了《上海市房屋拆除工程施工安全管理规定（试行）》第五条“已经取得房屋拆除许可证的拆除工程实行安全施工核准制度。实施拆除工程的施工企业须凭营业执照等有关证件，依拆除工程合同规定的范围为单位，向市房产管理局办理拆除安全施工核准手续”。在拆房实施前到结束，4号、5号业主始终没有取得“房屋拆除许可证”和未“办理拆除工程安全施工核准手续”。　　2、违反了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》　　（二）违法建房：　　1、根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第十八条“历史文化风貌区的建设项目规划，由市规划管理部门审批。市规划管理部门审批时，应当征求市房屋土地管理部门的意见。”第三十五条 “涉及建筑主体承重结构变动的，应当向市规划管理部门申请领取建设工程规划许可证。市规划管理部门在核发建设工程规划许可证之前，应当征得市房屋土地管理部门的同意。”在没有取得“建设工程规划许可证”情况下重新启动建房。　　2、4、5号房屋全部拆除不留一砖一木，根据物权法规定，房屋已经灭失。重建必须按规定经相关部门批准。在未经相关部门批准的情况下，重新开工。　　3、《城市异产毗连房屋管理规定》第八条：“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。”　　遭到非法拆房的外貌上海第一批历史风貌保护区山阴路保护区的宝安路248弄
　　违法拆房川北物业公司(虹房集团)应当承担的责任：　　1、《上海市住宅物业管理条例》　　第二十六条规定：“禁止下列损害公共利益的行为： 　　　　（一）损坏房屋承重结构； 　　　　（二）违法搭建建筑物、构筑物； 　　　　（三）破坏房屋外貌；　　。。。。。。　　 （九）法律、法规和规章禁止的其他行为。”　　第二十九条规定：物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。” 　　2、上海市房屋土地资源管理局[号文件《关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知》第一条第三款规定：“物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，每天应当加强现场巡视和检查（包括节假日）并做好记录，发现违规现象，应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。　　对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位，物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时，物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。”　　3、沪房地资物[号《关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知》 第一条规定：“一要进一步落实物业装修管理制度。在业主入住、装修前，物业管理企业应当切实履行告知义务，将装修须知和装修禁止行为予以书面告知，并办理相关手续。二要加强对业主装修活动的日常巡视和监督，切实履行管理服务职责，物业管理企业要根据小区的实际情况，配足装修监管人员，做到每天巡视装修现场，指导监督装修活动。三要加大对违法装修的劝阻和制止力度，切实履行制止义务，物业管理企业发现违法装修行为的，应当及时采取物业管理服务合同、业主临时公约或业主公约约定的以及其他有效措施认真劝阻并加大制止力度，尽最大可能将违法建筑、损坏房屋承重结构的行为处理在萌芽状态，切实维护全体业主的合法权益。对制止不听的，应当及时报告相关行政管理部门和业主委员会。”
　　4、沪房地资物[2005]91号《关于实施“上海市住宅物业管理规定”有关问题的意见》第三条“关于物业管理企业对违法行为的劝阻制止义务：物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装修过程中有违反国家和本市有关规定以及《业主（临时）公约》的行为，应当及时采取积极有效措施予以劝阻、制止，直至向其发出《违法（规）行为整改通知书》；经劝阻、制止无效的，物业管理企业应在24小时内书面报告相关行政管理部门及业主委员会（《违法（规）行为整改通知书》及《违法（规）行为报告单》。”　　
　　1、川北物业公司在业主入住、装修前，物业管理企业应当切实履行告知义务，将装修须知和装修禁止行为予以书面告知，并办理相关手续。　　2、未责对宝安路4、5号业主予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。　　3、川北物业公司没有切实履行制止义务，当邻居投诉后，物业公司及时采取物业管理服务合同、业主临时公约或业主公约约定的以及其他有效措施认真劝阻并加大制止力度，尽最大可能将违法建筑、损坏房屋承重结构的行为处理在萌芽状态，切实维护全体业主的合法权益。　　4、在4、5号业主对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改时，业管理公司没有尺责报告相关行政管理部门依法处理。同时，物业管理公司更没有责成违规装修的施工人员停止施工。　　5、川北物业没有及时采取积极有效措施予以劝阻、制止4、5业主违法拆房，又没有直至向其发出《违法（规）行为整改通知书》；更没有在24小时内书面报告相关行政管理部门及业主委员会（《违法（规）行为整改通知书》及《违法（规）行为报告单》。”　　6、川北物业知法犯法，接受业主委托违法造房的监理工作。支持业主不恢复原状（按原房屋建筑设计图纸的占地面积，建筑面积，房屋结构、外表恢复），建造钢架结构房屋。再次破坏相邻房屋结构。　　房屋本身倾斜率在9.7‰；只差0.3就是达危房标准了。一侧是疏松的基础，一侧是钢筋混凝土基础，再承支撑钢架结构整个房屋，产生压力差和地面沉降，对3号、6号房屋将造成更大的伤害。　　　　原山墙疏松的基础，钢筋混凝土基础构件，
　　根据法规虹口区规划局应当承担责任　　1、《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》　　第五条：“任何单位和个人都有保护历史文化风貌区和优秀历史建筑的义务，对危害历史文化风貌区和优秀历史建筑的行为，可以向规划管理部门或者房屋土地管理部门举报。规划管理部门或者房屋土地管理部门对危害历史文化风貌区和优秀历史建筑的行为应当及时调查处理”。 　　第四十五条：“规划管理部门、房屋土地管理部门和其他有关管理部门及其工作人员违反本条例规定行使职权，有下列情形之一的，由所在单位或者上级主管机关依法给予行政处分；给管理相对人造成经济损失的，按照国家有关规定赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：　　　　（一）违反法定程序，确定、调整或者撤销历史文化风貌区和优秀历史建筑的，或者违法批准迁移、拆除优秀历史建筑的；　　　　（二）擅自批准在历史文化风貌区、优秀历史建筑的保护范围内从事违法建设活动，或者违法批准改变优秀历史建筑的使用性质、内部设计使用功能的；　　　　（三）对有损历史文化风貌区和优秀历史建筑的违法行为不及时处理的；　　　　（四）其他属于玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的。”　　
　　1、《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》　　明确规定历史文化风貌区管理职能在规划局。对4、5违法拆房向规划局投诉后规划管理部门对危害历史文化风貌区行为应当及时调查处理，但到今天没有看到对违法用任何处理。　　虹口区决定由规划局牵头处理违法拆房事件，但负责信访和违章处理局领导倪局长不依法条取措施处理，怂恿继续违法造房。　　2、责任部门不按依照法规规定，采取有效措施制止启动的违法造房。《上海市住宅物业管理条例》第四十二条“对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。”规划局牵头部门不协调，不协同执法。放任业主启动造房。　　上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第四十五条：“规划管理部门、房屋土地管理部门和其他有关管理部门及其工作人员违反本条例规定行使职权，有下列情形之一的，由所在单位或者上级主管机关依法给予行政处分；给管理相对人造成经济损失的，按照国家有关规定赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：　　　　（一）违反法定程序，确定、调整或者撤销历史文化风貌区和优秀历史建筑的，或者违法批准迁移、拆除优秀历史建筑的；　　　　（二）擅自批准在历史文化风貌区、优秀历史建筑的保护范围内从事违法建设活动，或者违法批准改变优秀历史建筑的使用性质、内部设计使用功能的；　　　　（三）对有损历史文化风貌区和优秀历史建筑的违法行为不及时处理的；　　　　（四）其他属于玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的。”　　规划局倪局已经违反本条第三款行使职权，对有损历史文化风貌区和优秀历史建筑的违法行为不及时处理。　　　　　　
　　区房地局应当承担的责任：　　一、《上海市住宅物业管理条例》　　1、第四十一条：违反本规定第二十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。　　
从业主违法拆承重结构到全部房屋夷为平地，已经二个多月，没有采取任何措施。既没有现今立即改正，也没有处罚。房屋夷为平地，情节超越了严重，应该是特别严重了，但没有对违法业主做过什么处罚。　　更有甚者是，现在违法造房，上访虹口区政府，没有一个部门出来采取强有力措施制止停止施工。　　　　2、第四十二条：对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。 　　
违法业主正在启动建房，钢筋构件已经放置，没有依照42条执行。　　二、《关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知》　　第三条规定：“区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉，应当及时受理、立案并到现场调查、取证、核实，经核查属实的，根据《条例》的相关规定，责令其限期改正，可并处相应的罚款。”　　到今没有一个人调查，取证，核实，也没有根据《条例》责令其限期改正，可并处相应的罚款　　三、沪房地资物[号《关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知》 　　第二条关于加强行政执法力度的规定：“一是各区县房地产管理部门要领导重视，落实部门和专人接受业主、使用人和物业管理企业的投诉和报告，并建立受理、立案、处理的相关制度，及时处理违法装修和违法搭建行为。二是要进一步完善行政执法工作程序，提高行政执法水平，对物业管理企业不履行法定告知、制止和报告义务的，区县房地产管理部门要加强执法，责令其限期改正。三是要建立行政过错责任追究制度，房地产行政管理部门的工作人员，不依法履行监督管理职责或者发现违法行为不予查处的，应追究工作人员的过错责任。”　　所以市政府，市房管局要依照《通知》应当按照行政过错责任追究制度，对区房地产行政管理部门的工作人员，不依法履行监督管理职责或者发现违法行为不予查处的，应追究工作人员的过错责任。　　
　　太牛了！！！
　　上周四开去区信访办，区规划局同意制止违法，同时责令停止施工，但回来后，工人又开始施工。为此电话告知规划局领导采取措施，但无果。　　　　周五我们再次到区信访办上访,要求区政府按照&上海市住宅物业管理条例&第四十二条：对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担&。的规定,立即责令停止违法施工.从上午到下午,牵头处理宝安路248弄违法建事件的责任部门区规划局,表面在接待处理,实为敷衍。上午11点左右规划局姓詹的领导，来接待我们，表示下午二点去现场制止动工。说完。他就说有事，走了。但我们不敢怠慢，继续在信访接待室等结果。下午二点十分左右，詹领导是去现场制止工人停工了，但是人走后工人又动工了。.　　　　为此,我们在区信访办继续要求见区领导或规划局领导，请政府依照法规拿出实质性的,强有力措施处理,有效制止继续违法造房。等到下午5点倪局长一行三人才来接待我们,但表示规划局不是执法部门,只能这样做.我们提出规划局是牵头行政主管部门,应该联合区房管局坚决执行四十二条,如没有有效措施，周六\周日二天休息,政府没人办公，混凝土基础也就浇好.所以我们要求领导们今天必须拿出明确、有效的处理意见,如果不了了之，我们坚决不走人.最终在下午6点30时,倪局长写下了：&星期六、日不能施工（宝安路248弄4、5号）规土局倪根华。。”　　　　双休日果真没有动工。说明政府部门是有办法制止违法行为。　　　　我们相信倪局长也有难言之隐，所以只能公事私办，用他个人魅力把 宝安路248弄暂行平息二天。　　　　我们的维权的路还很长。但我们有信心走下去。　　
我们相信党，相信人民政府。　　　　相信虹口区新到任的区长在了解事实情况后一定能督促相关行政主管部门，以对人民群众高度负责的精神切实把处理人大代表违法拆房、违法建房事件落到实处。
　　至今没有解决。拖呀，拖，　　看你们拖到什么时间
　　http://www.56.com/u61/v_NTc5MTQ0MzQ.html
　　顶楼主，只有我们团结起来才能争取到尊严，河蟹社会贪官不会白白送你尊严，万众一心，团结就是力量。
　　规划局的都是土匪 下一个被除掉的应该是规划局，比日本还老火，中国人对付中国人那么残忍 ，那么自私，为了达到目的不惜手段，不顾百姓安危，中国已经乱套了，到处是强拆，中国新闻除了强拆还有什么
　　中国人习惯拖
钓鱼岛也是拖出来的
男孩黄海也是拖出来的，奴性不改的中国人，没有一个有魄力的，一个个的是娘娘腔
　　男人味都被胭脂磨灭掉了
　　打倒地主的时代快又要来了
　　宝安路一团糟，上海不是有法官视频集体嫖娼吗，好抓抓他们到底他们自己是不是好汉，不是好汉就宰了他们
　　既然拆迁人员是最可爱的人，为什么那么多人不喜欢这些可爱的人呢？
　　百姓的声音
　　无聊的中国人
　　在区建交委，房管局，规土局，街道办事处的共同努力下，该人大代表已经同意不再实施违法建筑的行为，而且，区里对以上整排房屋从安全角度，进行了恢复和加固，并且改善来原来房屋的结构，原来投诉的居民现在都表示满意，这件事情早在2012年就妥善解决了，老百姓还写了表扬信，现在怎么又翻出来了
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)港澳台物业管理服务对物业人的启示
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港澳台物业管理服务对物业人的启示
港澳台物业管理服务对物业人的启示文/宋安成本文已经作者授权发布09岁末，应上海物业管理协会之邀，有幸参加在新锦江大酒店举行的“两岸三地”及新加坡物业管理论坛，聆听了蔡会长介绍上海物业管理的发展情况，及“两岸三地（香港、台湾、澳门）”、新加坡方面的专家学者就本地区的介绍，实感受益匪浅。笔者参加类似的物业服务论坛若干，但此次明显有一种新的感觉，隐约感到大陆物业服务行业不再是“小学生”，我们已经在学习中走出了自己的路。在此为证明自己的薄见，试举一些实例：如在资产管理方面，上海一些知名企业已经提出并积极实施了此项管理，比如说同涞物业公司翁国强先生明确提出“向租赁、建设管理新领域进军”，复瑞公司潘国强先生明确提出“资产管理的战略机会”；如在管理模式方面，上实物业的李胜来先生推行的“酬金制”管理模式初步实现企业管理与业主自治的结合；如在延伸服务方面，代送水、代购物、代维修、内保洁等已经成为一些公司物业管理服务的经常性服务项目。笔者在此讲我们某些方面做的好并不是“夜郎自大”，而是意欲说明沪上物业管理服务并不是完全落后于“两岸三地”及新加坡，我们的物业管理服务应一边拿“他山之玉”，一边“锐意创新”。坦诚讲，国内的物业管理服务行业尚未成熟，和香港、台湾、澳门及新加坡的物业管理比较起来，尚有很多要学习的，为了更好的说明笔者的观点，本文拟结合香港、台湾、澳门、新加坡的物业管理制度与国内物业服务行业的发展，写出自己的一点感受，与各位物业服务同行、法律同行交流学习。- 香港 -1、物业管理法律关系清晰，使得物业管理矛盾减少香港的物业管理法律关系中，业主委员会（发展商或业主立案法团）与物业服务企业为民法上的代理法律关系。按照我国《民法通则》第63条的规定：代理，是指代理人以被代理人（又称本人）的名义，在代理权限内与第三人（又称相对人）为法律行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。将代理放到物业管理法律关系中来就是：物业服务公司以业主委员会的名义，在其委托范围内为业主服务，其法律后果由业主委员会承担。冯国雄先生讲了一个案例：物业服务公司单方与外包公司终止外包合约，外包公司诉诸法律，物业公司被判赔偿外包公司损失，由于物业公司只是管理代理人身份（Agent），所以有关赔偿应由业主委员会（发展商或业主立案法团）承担，物业公司可以大厦管理帐户内的钱款支付相关赔偿。在香港，清晰的法律关系造就了物业服务公司的唯一职能——通过为小区管理，作为法律上的委托代理人为业主服务。从我们物业管理法律关系看，物业管理公司是“市场化的房管所”，服务要管、收费要管、违章要管……，更为可怕的是，物业管理公司大量的时间、精力要花在收费、处理违章上面。日生效的《物权法》，已经从基本法的层面理顺了物业管理关系，如《物权法》第83条规定：业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。但行政法规方面物业管理法律关系仍然错乱，比如说《物业管理条例》规定的物业管理公司收取管理费的义务、制止违章义务等等。现在的物业服务公司，如同背负大量社会职能的大型国企，难以轻装上阵去提高物业管理服务水平、开展广泛的物业管理延伸服务。2、小额钱债审裁制度，快速处理物业服务费纠纷在聆听香港地产行政师学会执行委员会委员冯国雄先生介绍香港的物业管理情况后，笔者和上海科瑞物业管理公司张一民先生同时提到一个问题：香港的物业管理欠费问题如何解决？冯国雄先生的回答让在座的人感到很是意外，他只是回答了香港物业管理公司如何收费的问题，即，香港物业管理费也是由物业管理公司代收。显而易见，冯国雄先生将我们大陆的欠费问题理解为收费问题，同时也说明香港物业欠费问题并不是一个普遍问题，因为其作为一个专业人士都不认为其是一个值得讨论的问题。在香港物业管理欠费未成为一个普遍问题，笔者认为取决于两个方面：一是香港物业管理法律关系比较清楚；二是香港小额钱债审裁的设立比较科学。小额钱债审裁处于1976年设立，专门处理因合约问题或侵权行为引起的金钱申索，涉及的款额不超过5万元。该处审理的申索主要类别有：追收欠债、追收服务费、财产损毁要求赔偿，以及与货物销售或消费权益有关的追讨。各方当事人均不得委托律师代理，诉讼人可以亲自出庭，或授权获审裁处认可的代表出庭。任何一方如不服裁决，可就法律观点向原讼法庭提出上诉。值得注意的是小额钱债审裁处诉讼程序简单、诉讼周期短，比较适合国内大量存在的物业服务公司追讨物业管理费诉讼。实际上，台湾、澳门也都有类似的诉讼制度。物业管理欠费作为上海物业服务的行业问题，要想从理顺法律关系角度解决这一问题，短期内是无法实现的，但借鉴香港的小额钱债审裁制度、大幅降低物业管理公司的诉讼成本、提高业主的交费义务意识是完全可行的。实际上，各地法院在进行积极尝试，专门审理小额诉讼案件的制度和机构纷纷设立，如广东省的“小额钱债法庭”，上海浦东新区法院的“速裁庭”，但不能称之为成熟的诉讼制度，与这一制度所要求的规范化、常态化、便捷化尚有相当距离。有观点讲，大陆与香港的物业管理差距大的原因还有一个就是业主的素质问题，甚至可以说是公民的素质问题，笔者认同，但笔者窃以为这不是造成两地差距的关键原因，道理很简单：优雅的法国少妇到最高档的小区也不会介意其贵宾犬在小区的绿地上大小便，因为没有人对她惩罚。一个纯正血统的欧洲老外到了国际大都市的上海也会闯红灯，因为他不用担心自己的诚信记录会受影响。3、“酬金制”收费管理模式，代表物业服务发展的方向香港在物业服务收费上，均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头，管理费收取标准是量入为出。因此，在香港每个物业收取的管理费都有可能不同，标准会有变化。一般先由物业公司提出预算，经业主审查同意后执行。管理费一般包括聘用管理员工的薪金、福利补贴、酬金等，约占管理费总额的25%～40%；楼宇设备的维修保养费用；公共部位电、水及通信的费用；楼宇火灾保险，公共责任及劳工保险费；楼宇清洁及保安、护花种草等及美化环境方面的费用；管理公司的行政开支；储备金，实际上是房屋及设备的大修理费用；专款专用等七项。其中，除第一项作为物业公司的法定收入，可以自由支配外，其他费用均需定期向业主或租户公布账目，年终有余时，要转入下年；出现赤字时，需要由业主或租客分摊。如果经常性收入低于经常性支出，就可能要调整管理费。可以看出，香港的物业管理收费模式为酬金制。所谓酬金制，即，物业服务费用酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。我国目前的物业管理收费制度基本上是以“包干制”为主，业主及业委会无权检查物业公司使用物业费情况，这样容易造成双方信任感不强。 同样，包干制的成本意识，也容易促使物业管理企业采用降低服务质量或减少服务类型等不正当手段压缩费用和成本，以此谋取更多利润。现实中，物业管理企业和业主双方的矛盾点多集中于此。酬金制的经营模式维护了业主的知情权，满足了业主对财务公开的要求，减少了因信息不对称产生的纠纷。而物业管理企业作为一个代管机构，无权替业主作主，极大地减少了业主和企业之间的矛盾。当然，目前在国内推行酬金制还有许多问题，包括制度方面、操作方面、财务管理方面等等，但这一“收多少、花多少”的管理模式是物业服务制度的发展方向，也能真正体现业委会与物业管理公司之间的委托代理关系。酬金制收费管理制度，已经受到一些企业的推崇，以上海知名物业管理公司上实物业为例，李胜来先生对酬金制的研究与推广实施已经取得了相当的成功。- 台湾 -1、台湾官方对物业管理服务的定义，值得大陆业界品验在2004年10月台湾相关部门核定的“服务业发展纲领及行动方案”中，进一步将“物业管理”纳入为策略性辅导的产业，并对物业管理服务业明确定义为：物业管理服务业是结合科技与管理技术，考量延长建筑物生命周期及使用者需求，对建筑物与环境提供专业之使用管理维护、生活、商业支持及资产管理等服务之产业。台湾官方对物业管理的定位远远比我国《物业管理条例》第二条规定的“管理、看门、扫地、绿化、修理”要有远见的多，也更好的指引岛内物业服务行业的发展。按照官方的这一定义，台湾物业管理服务业依其服务项目可分为三类：第一类为建筑物与环境的使用管理与维护，提供建筑物与环境管理维护、清洁、保全、公共安全检查、消防安全设备及附属设施设备检修等服务；第二类为生活与商业支持服务，提供物业代办及咨询行业、事务管理、物业生活服务、社区网路、照顾服务、保姆、宅配物流、生活产品(衣、食、住、行、育、乐)及商业支持服务；第三类为资产管理，提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。用大陆业内的话可以翻译成：第一类物业管理服务；第二类延伸服务；第三类资产管理服务，当然二、三可以合称为延伸服务。物业服务公司是企业，企业物业管理服务行为是为了盈利，按照上述物业管理服务项目分类，对每一类别可能获得的利润来讲，资产管理服务的利润最高、延伸服务为次，传统的物业管理服务最差，这一点不用解释大家也会明白。台湾的物业管理延伸服务发展的尚不成熟，笔者认为原因有二：一是建筑管理维护公司在台湾普遍成立也不过10多年的历史，并不比大陆成熟多少；二是台湾的物业管理服务模式的多样化实际上限制了物业管理公司延伸服务的发展。从上海的情况看，象上实、中企、东湖等一些物业服务公司在这方面已经作了一些探索，也取得了相应的经济效益。笔者认为，随着业主自治的发展、企业运作的透明、人力资源成本的提高，传统包干制收费的物业管理服务模式的利润空间必将慢慢被挤压，以酬金制为主导的突破传统物业管理服务模式的多元、多层面服务将成为市场发展的趋势。2、多元的物业服务模式，对国内物业服务公司的启示台湾物业管理经理人协会秘书长詹文良先生介绍台湾物业服务时，明确指出台湾没有物业管理条例，规范物业管理的法律主要是《公寓大厦管理条例》，简单说，其主要内容类似于我国《物权法》第6章建筑物区分所有权的规定。相对于国务院的《物业管理条例》，其主要特点是以建筑物区分所有权人为主导的立法，不同于大陆《条例》以物业服务公司为立法主线。具体讲，作为台湾地区的“居家宪法”，其主要内容是业主自用部分与共用部分的区分、业主大会与管理委员会的运作，对业主违规的处理等等，对物业服务公司如何管理的规定条文甚少，立法者的想法可以理解，因为物业服务公司如何服务是管理委员会与其约定的事情，无须法律作出太多的规定。正是《公寓大厦管理条例》的这一立法模式，导致了台湾物业管理模式的多样化。具体讲，台湾地区除了类似于国内物业服务公司服务外，许多楼宇也有实行业主自营式的物业管理。所谓业主自营式物业管理，就是社区的物业管理，由楼宇业主自行打理，这种方式在台湾比较普遍。业主自己选出一个比较精干的管理委员会，自行聘用所需的人员，全权负责对整个社区全体成员所有的公共建筑物，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物的管理。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区的重大问题。另外，台湾物业管理公司一般不得从事小区保安服务，岛内电梯、绿化等专业公司也相对发达。对大陆的物业管理企业来说，物业管理模式的多样化一定是大势所趋，面对业主主人权利意识的提高、面对专业公司的发展成熟、面对企业运作成本的增加，准确找到企业的市场定位，是物业管理服务企业地思考的问题。会议茶歇中，在与台湾物业管理经理人协会秘书长詹文良先生交流时，笔者提出一个问题，在台湾物业管理行业发展的怎样？物业服务公司是否有管理商务楼、住宅、公众物业的专业分工或是侧重，詹文良先生回答让笔者深思：他说台湾物业管理难以称之为一个行业，也没有太多关注，也没有象上海一样根据管理业态的不同形成了一批专业性的公司，造成物业管理公司的市场定位有所不同。在台湾，物业服务公司作为企业群体不能成为一个行业的原因可能很多：社会分工的细化所导致的物业管理公司一定程度的边缘化，专业的保安、保洁突出成为一个行业；物业服务行业规模小、利润低，对台湾经济或社会影响不大；可以忽略不计；多样的物业管理模式导致的整个行业活动主体散乱，而不同于大陆以物业管理公司为中心的物业管理模式。但从詹文良先生的话中反映出的台湾物业服务情况，笔者隐约感到我们大陆物业服务的发展任重而道远，物业服务企业在多元的管理模式下找出自己的市场定位也许不是简单的工作。- 澳门 -澳门“私权利”的尊重与政府角色的定位值得借鉴澳门的物业服务没有香港和台湾成熟，有一些方面也落后于大陆，比如说基本没有物业管理的专门立法、没有成熟的维修基金管理制度、物业管理延伸服务几近空白等等，但笔者在聆听了澳门房屋局局长郑国明先生介绍澳门物业服务制度后，还是认为其有些制度和作法值得我们借鉴。澳门现行的社会制度总体上是以葡萄牙的社会制度为模式的。政治、经济和法律制度均如此。所以，澳门的法律制度也具有明显的葡萄牙法特征――典型的大陆法系。1999年的《民法典》规范了分层所有人（相当于我国《物权法》建筑物区分所有权人）在管理上之权利、义务及负担；分层所有人大会之组成与运作；管理机关之组成、权利和义务等。澳门的立法者认为物业服务主要是业主的“私权利”，应由业主自行决定，政府不宜干涉太多。比如说，对物业服务公司不实行资质管理，政府不介入成立业委会或管委会，物业服务管理模式也非常开放等等。相对于澳门，国内关于物业管理的立法可谓面面俱到，收费标准、违章搭建、“居改非”、资质管理、装修管理、业委会成立与运作、服务标准，很多规定是超出了“公权力”涉足的范围，比如说规定不交费业主不能参加业委会、没有资质的物业服务公司不能接管小区、业委会受居委会的监督管理等等。政府过多地参与到“私权利”的领地，会带来三个问题：一是会由于政府资源有限，该管的管不好，比如说国内的违章搭建问题主管部门执法严重不力，但业委会的成立政府有关部门却花费大量的精力。二是会引发更多的物业管理服务中的矛盾，比如说，政府执法范围大，内容多，不可能执法到位，而不执法就是“不作为”，导致越来越多“民告官”的行政诉讼。三是政府执法涉及的内容越是多，就会有更多的权力“寻租”的空间，降低政府执法的公信力。在澳门的物业服务中也存在很多矛盾与纠纷，比如说挪用维修基金、拖欠水电费、业委会内部管理纠纷，但是基于保障私有产权的原则，若私人物业未抵触现行的建筑物条例或出现危及公众卫生和安全的情况，政府是不直接干预小业主对本身物业的处分权的。因此，当遇有楼宇管理的相关问题时，要是双方未能互让达成共识，最终就要通过法律途径解决问题。笔者认为，就国内来说，如果政府立法、执法重新定位，做好该做的事，也许对整个行业的发展是有利的。- 新加坡 -1、新加坡组屋管理对经济适用房、廉租房服务管理的启示新加坡以它的清洁卫生、环境优美誉满全球，这主要因为其管理工作很有实效。新加坡的房屋可以分为政府组屋、分层地契房产和有地房产。新加坡87%的人住在政府组屋内。建屋发展局对公共组屋实行有效的管理、服务和维修。建屋发展局下设的机构市镇管理公司运用政府批准的《住户手册》、《住户公约》和《防火须知》等法规，加强对住宅的物业管理。建屋发展局下设11个区办事处负责各区内组屋的管理和服务，局总部行政处负责协调日常事务工作。区办事处一般设立财务组、保养维修组、租约组、环境清理组、园艺组、小贩市场组和文书组等。各组都规定了明确的管理职责和工作条例，分别负责各项具体业务。办事处都配有电脑管理系统，工作效率和管理质量都很高。目前，新加坡正在探索把共公组屋的管理、维修逐步推向社会化的作法。私人住宅和共管式公寓是由各自依法组织的管委会负责管理，管委会则委托房屋管理公司提供物业管理服务。2008年的上海，“抛盘”一度成为新闻媒体的热衷词汇，一些入不敷出的老旧小区，被物业服务公司抛弃，这实际上是政府将物业管理服务完全推向市场的必然结果――以盈利为目的的物服企业不可能去管理不挣钱、甚至赔钱的楼盘。2010年上海要增加各类保障性和租赁住房供应量，增加经济适用住房、配套商品房、单位租赁住房、公共租赁住房的开工面积，争取开工面积占到全市住宅年度开工面积的60%以上，保证至少2000万平方米的住宅开工面积，规模空前。各类保障性住房未来二、三年大批上市已成定局。但各类保障性住房的管理模式政府却并没有认真研究过，在国内也没有成熟的经验可以借鉴，笔者认为，新加坡的这种组房管理模式值得我们学习和借鉴。当然，笔者也不赞成物业管理再回到“房管所”时代，我们所需要的是政府管理与市场化的结合，就新加坡来说，也在探索政府管理与市场化、社会化管理结合的模式，建屋局与日薪工友工会商定，成立了私营的产业管理公司，向市镇理会承包组屋管理和咨询服务，把公共组屋的管理、维修逐步推向社会化。2、严格的政府执法，值得国内物业服务借鉴新加坡是一个立法缜密、执法严厉的国家。素有“罚款城市”之称，或处以罚款或按劳改法令坐牢。比如对乱扔垃圾者的处罚，最高罚款1000新元（折合人民币5000元），重犯时，要处以劳役3－12小时，并责令穿上标有“我是垃圾虫”字样的特制服装，在规定的时间和地点打扫公共卫生，一次至少3小时以上，还要在媒体上曝光。在新加坡看不到违章建筑，一旦违章，违章者就会被处以20万新币的处罚，并勒令限期改正，不改正的就加倍处罚，还要抓去坐牢，直到违章建筑被自行拆除为止。连上厕所不冲水都要罚款500新元。在新加坡对室内装修项目与中国一样有严格规定：比如说，不准改变住宅主体结构(墙体、柱子、梁)，室内管线、电源开关不准改变，楼房外观不准改变等等，新加坡的这些规定能完全落实到位，是以其严格的政府执法来保障的。2009年末，上海市宝山区对多位在小区违章搭建的业主，开出了4万元的行政处罚罚单，其中有些业主对此显的不知所措，笔者希望政府此举能善始善终，取得实效。实际上，物业服务公司花费大量的时间处理小区违章问题、开发商遗留问题、邻里纠纷带来的问题，如果能有政府的严格执法，这些问题是完全可以大幅减少，甚至消失的，如此物业服务公司所投入的人力管理成本至少减少30%，并且服务水平会有大幅提高。原标题：《国内物业服务还应学些什么》来源：新浪博客-宋安成
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