征信记录有问题按揭买房要当心
开发商先忽悠“帮你搞定”贷款被拒后再收违约金
征信记录有问题按揭买房要当心
作者：谢正军 刘铭
　　谢正军/图
■本报记者 刘铭
　　个人征信记录有问题，但还想按揭贷款买房，开发商销售人员先口头保证“没问题，帮你搞定”，引诱购房者签订购房合同；而当开发商无法搞定时，消费者面对的就是天价违约金和旷日持久的“口水战”。今年以来，本报记者已接到多起类似纠纷引发的投诉。四川省保护消费者权益委员会提醒购房者，买房要警惕开发商的忽悠，避免因个人征信不良记录导致按揭贷款被拒引发购房纠纷。
征信记录“不是问题”　　四川省成都市消费者黄先生已经为买房问题反复折腾了两年多，至今还没能从开发商手里拿回51万元首付款。
　　2013年5月，黄先生在成都市看中了一套总价170万元的房屋，与开发商签订了购房合同，并缴纳了51万多元首付款。黄先生告诉本报记者：“我的个人征信记录有问题，办按揭贷款可能有困难，之所以签合同缴首付，是因为当时的售楼经理信誓旦旦地保证，可以帮我办好银行按揭贷款。”但几个月后，黄先生被开发商告知，因为其个人征信问题，按揭贷款申请被拒，当初的售楼经理已经辞职，开发商对其承诺并不负责。按购房合同约定，退首付款必须扣除违约金。
　　“从2014年7月起我就开始催退款，但开发商方面一直说在走流程，至今没有结果。”黄先生说，“都是因为当初轻信了售楼经理的承诺，结果被忽悠了，退回首付款不知道还要等多久。”
　　同样是个人征信问题，也引发了李先生的投诉。李先生告诉本报记者，2014年3月他想在成都金澜苑小区购买一套住房，总价87万元，缴纳了26万多元首付款，随后在开发商协助下办理银行按揭贷款。李先生说，自己的信用卡曾有多次逾期未还款记录，购房前也比较担心是否能顺利办理按揭贷款，但当时开发商承诺能办理三成首付及按正常利息按揭。结果银行最终要求李先生将首付提高到四成，还要大幅提高贷款利率。李先生认为开发商未履行承诺，贷款额度发生变化，责任不在自己，要求开发商退还全部首付款，但开发商则坚持要扣除高额违约金。
消费者违约须缴违约金　　购房者一般都认为，个人征信记录有问题，在买房时如实告知了开发商销售人员，对方承诺“可以搞定”，但最终按揭贷款被拒，责任在开发商，对方应全额退还自己已经缴纳的首付款。但开发商却认为，不能成功办理按揭的责任在购房者，要解除购房合同必须扣除违约金。
　　记者发现，开发商在其自制的补充协议中，对因个人原因不能办理按揭需要解除购房合同的购房者，规定了非常高的违约金标准，令购房者难以接受。
　　黄先生从开发商给他的解约函中得知，解除合同必须扣除总房款10%的违约金，算下来违约金高达17万元；也就是说，51万元首付款只能退回34万元。“且不说当初售楼经理的承诺，就算因为我的原因导致违约，扣违约金也应该按首付款而不是总房款的一定比例扣除啊。”黄先生无奈地说。
　　李先生也被开发商告知，要退房就必须支付总房款5%的违约金，超过4万元。对此，开发商在书面回复本报记者时称，扣取高额违约金并不违规，因为客户与我司签订《商品房买卖合同》之补充协议约定：“买受人可在双方认可的银行办理按揭手续，但出卖人不承担买受人的商品房抵押贷款申请必然获得银行批准的保证责任。若买受人不能按时办理按揭贷款，同时买受人也不能变更付款方式为一次性付款的，买受人构成违约。买受人应按照购房总价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人可以从买受人已缴付的购房款中直接扣除违约金。”
开发商未给购房合同　　《合同法》《担保法》规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；当事人可以“约定一方向对方给付定金作为债权的担保”；“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”；“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”
　　四川省衡平律师事务所律师张建新认为，单纯从购房合同文字表述上看，根据现有法律，违约金约定为总价款还是首付款的10%，都不违法；关键是，因为个人征信问题导致按揭失败的责任到底由谁承担。有些合同约定由开发商调查个人信用，因为开发商可以通过合作银行查询到购房者是否可以办理按揭贷款，那么如果最后贷不了款，购房者解除合同就不一定要承担违约责任。
　　但奇怪的是，上述案例中，购房者虽然与开发商签订了购房合同，但都没有拿到属于自己的那份合同文本，维权时两手空空，不知道违约金条款具体是如何约定的。“当时的售楼经理说要拿购房合同到总部盖章，之后就再没联系我，直到现在我也没拿到购房合同。”黄先生告诉记者。
　　李先生更加气愤：“开发商一直不给购房合同，即便再三恳求，说解决问题需要看合同，对方仍然拒绝提供。”
警惕征信问题惹纠纷　　个人征信记录有问题，会在购房按揭方面受到限制，这已经是不争的事实。有这样一个典型的案例：成都市消费者邓先生信用卡在2010年遗失，卡上仅欠款0.01元，也就没注意；结果该信用卡自2010年遗失后到2014年期间存在50多期逾期，邓先生被列入不良征信记录，按揭买房时被拒。
　　四川省消委会秘书长肖向荣认为，市场经济是信用经济，个人征信记录会受到越来越广泛地重视，在个人消费贷款方面将更加重要，对此消费者要有充分的认识，重视提升自己的个人信用，尽量避免出现个人不良征信记录。个别开发商为了追求房屋销售业绩，谎称可以搞定银行，误导有不良征信记录的购房者签订合同，涉嫌销售欺诈；希望开发商诚信经营，也望有关部门加强监管。
　　肖向荣提醒购房者，买房前，最好从权威渠道查询个人征信记录的真实情况，做到心中有数；买房时不要轻信开发商销售人员的口头承诺；签订合同前，要仔细阅读合同条款，对相关违约条款要特别注意；出现消费纠纷要及时投诉维权。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。　　本人打算买套二手房，首付也超过了百分之五十。但是因为媳妇七八面前信用卡问题，在银行系统信用负值，有坏账，导致目前首付已交给房东，但是银行按揭贷款批不下来。最近及其郁闷。大概七八年前，媳妇办了张交行的信用卡，最后欠款几十块钱忘了还，目前欠款292，已经补上，但是银行系统依然是黑名单。交行的说法是可以提供卡上消费记录，这七八年消费为空白，也能提供不欠款证明，但是黑名单无法清除。哎，愁死人。中介跟将要贷款的建行的说法是，银行系统是黑名单，无法提供贷款，必须由办理贷款的建行行长签字才能批下来。但是跟房东签订了合同，中介也签订了合同，包括按揭合同上面也写明了无信用问题。因为是七八年前的事，也并非个人恶意欠款。哎，都是泪！焦头烂额的，买房也是因为刚需。宝宝八个月，在本市没有房子，首付也够，还贷也没多大压力。个体户，做点小生意，本金还贷，一个月前期3200，也有能力还！
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　　目前还不清楚事情会进展成什么样子。每天积极的跟银行和中介沟通，希望房贷能早点办好。房东那边也希望尽快拿到房款。明天星期一，打算跟媳妇跑趟办信用卡银行的业务部，去跟相关领导沟通一下，看看能否开具一个不是恶意欠款的证明。自己也上网查了相关的资料，哎，万恶的信用卡。目前家人还不清楚这件事。也通过朋友找过关系，但是目前没好的办法。怪自己跟媳妇以前不懂事，以为办了信用卡，不会对后期造成这么大的影响。也不是经济的问题，主要还是自己疏忽，对信用这一块缺乏了解。这个黑名单的信用记录不清除的话，以后会一直跟苍蝇似的跟着。目前还不清楚以后哪些地方会因为这个东西而受到影响！　　
　　个人对信用卡及其的排斥，媳妇是跟我处朋友之前就办了的。跟她确定关系后，几次喊她赶紧撤销掉，但是……哎，后来因为一些原因，去了外地，在外地呆了许多年，压根就没想起过这个事。希望明天银行能给开具一个不是恶意欠款的证明吧，总不能因为这个原因导致房子买不了。再说，跟中介和房东合同也签了，首付也转给房东了。只是以后对自己提个醒，无论什么事情，还是得了解清楚再办，不能粗心。算是一个教训吧。不能吐槽国家制定的这个相关规定，这个规定大方向肯定是好的。只是落实到下面各个银行，再细分到下面办理信用卡业务的流程，就有些变味道了。每次在地铁口，学校门口，公司，厂房，工业区等等地方，别人排队等着办信用卡，就觉得是不是信用问题宣传力度和流程太过形式和简单。以前有些同事甚至为了办理信用卡有露营帐篷送就办了，也开通了，之后就不管了。哎，多少学生或者对这方面缺乏认识的人，以后会因为这个事情而苦恼。　　
　　哈，破贴居然还有广告进来！今天星期一，昨晚在网上查了清除不良记录的办法，继续用那张信用卡，每月积极还款，过几个月信用值就会上升。但是等不及啊，谁知道要拖多久呢。也通过朋友咨询了，说去一些小的银行办理看看，除开四大行，其他的可以试试。要是今天去银行开不了非恶意欠款的证明。有没有朋友还知道其他解决的办法吗？呵呵，坐标nc，某中部省会。万分感谢！　　
　　也查了资料，说是我个人是主贷人，媳妇是次贷。而且首付也有要求，可我首付超出百分之五十了啊！我的信用记录没问题，很清白。无非是按目前的形式，利率会高些，高些也行啊，贷款形式是等额本金。贷款年限二十年。打算最晚提前十年还清，贷款额度是三十六万。有没有银行系统的朋友帮忙分析一下呢。看从什么地方着手解决比较好！不想拖太长时间。宝宝现在八个多月，晚上睡觉都睡不好，太吵，靠近马路边上。容易醒。父母居住条件也不行，所以比较急！　　
　　也想过一些办法，比如借钱一次性付款，但是数目太大，凑不齐这么多。再比如先离婚，我一个人贷款，哎，不现实啊！为什么现在商业贷款这么难啊。记得以前老家那套房子，很容易就批下来了。冷静，我要冷静……买瓶雪碧去！　　
　　更正一个错误 是招行，不是交行。在招行办的信用卡。招行信用卡也许总部客服小姐的说法是无法开具非恶意欠款的证明。但是确实是七八年没有任何消费记录啊，再说，银行也没通知到个人，说信用卡欠款的问题啊。媳妇办信用卡的时候填的电话，早就没用了，但是地址是对的啊。银行只要通知到我这边，肯定不会造成今天这个问题。抓狂了都！宝宝还在睡觉，等她醒了，给妈带下，要去趟银行。哦弥陀佛，万能的铁臂阿童木，请给我力量！阿门！　　
　　@Fz蛋蛋的忧伤　　提供顶tttttttt贴　　发tttttttt帖　　曝tttttttt光　　微博tttttttt转发　　联系　　QQ:四2355①99　　
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　　刷信用卡付首付的才是刚需
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)贷款信用卡多次逾期未还 影响你的房贷了吗
　　近日，杭州某论坛有网友发帖称：有对小夫妻买房，因一方征信记录不良无法申请银行按揭贷款。交了定金的房子买不成，小两口闹着要离婚。而记录不良的原因是，先前购买的一套房子的按揭贷款多次逾期未还，使得个人征信记录存有“污点”。
　　浙江六和律师事务所律师胡增冬表示，近年来，因征信记录问题来咨询的购房者有不少。导致个人征信记录不良的原因有哪些，又该如何解决？
　　买房定金都交了
　　却被告知无法按揭贷款
　　因早年购买的房子距离工作地点太远，王先生去年年初想把现有的房子卖了换一套。看了许久终于看中城东一在建楼盘，定金交了、购房合同也签了，谁知就在办理按揭贷款时被告知，银行不受理其业务。
　　原因是王先生的个人征信记录存有“污点”，有多次按揭贷款逾期未还的记录，银行考虑到风险，拒绝放贷。
　　若不是这次买房需要按揭贷款，王先生自己也不曾想到竟然会遭遇银行拒贷。“之前工作太忙，加上换了新的手机号，原先提醒、按揭还款的短信未能及时收到，但最后都还清了，没想到‘后遗症’这么严重。”王先生很是懊悔，现在不仅没法申请公积金贷款，就连商业贷款也悬了，“损失太大了。”
　　情况与王先生相似的购房者有不少，轻则买款利润上浮；重则两到五年内买房都不能申请按揭贷款。
　　提供个人征信记录一般是在有买房、贷款等需求时，购房者向中国人民银行或个人征信查询官网提出申请，将个人信用记录递交给银行，贷款银行凭借个人信用记录等依据判断是否同意放款。“个人信用记录上能看到很多内容，资金流动情况、是否逾期还款等，就连未开通的都有记录。”银行界一名专业人士表示，由于日常生活中个人信用记录使用频率不多，因而大部分人对其重视程度有所欠缺。
　　多种因素可导致
　　个人征信记录不良
　　导致个人征信记录存“污点”有多重因素：一类是信用卡多次逾期未还或逾期金额较大，个人贷款、大学期间申请的助学贷款等规定期限内未能及时还清等恶意逾期还款，如上述王先生的例子，逾期记录会在个人征信记录上清清楚楚地列着；二是个人负债比例较高的，一般居民的负债率达到个人收入的70%以上，银行会质疑其还款能力；三是为他人担保巨额债务的，银行不会轻易向其发放贷款。
　　不仅如此，个人征信记录若被查询次数过多，也会被质疑该人借贷需求高，申请的购房贷款额度会受影响。
　　“个人征信记录不良，常见的主要是信用卡多次逾期未还、银行贷款未还清，导致银行评估不过关。”杭州豪世华邦营销总监陆琳表示，常规的程序是，在购房者买房前会做个简单的评估，类如信用卡是否逾期、负债多少、这是第几套房等诸多问题。
　　“如果是正常还款的，即便购买第二套、第三套房，银行虽会根据个人情况对贷款额度做调整，但不至于拒绝贷款。”陆琳说。
　　偶尔几次信用卡逾期
　　按揭买房影响不大
　　有读者不禁疑惑，逾期达到几次未还款会影响房贷办理呢？尤其是随着信用卡的普及，这条“杠杠”的界限又在哪？
　　偶尔几次信用卡逾期未还对购房者贷款买房影响不大。“只要不是恶意透支不还钱，偶尔一两次忘记还款但几天后及时还清的，还是可以申请贷款。”中国杭州某分行工作人员表示。浙江省公积金相关工作人员也表示，信用卡逾期一到两次对于申请公积金买房没太大影响，除非申请者单张卡连续三次或累计六次有逾期未还记录的，申请会被拒绝。
　　商业贷款同样采用“酌情处理”的方式。据记者了解，银行判断购房者是否具备贷款资格，将根据不良记录产生的原因、频率及程度等因素综合考量。
　　“近两年逾期未还记录不超过6次，可申请贷款买房，但折扣方面会受影响。”杭州城北支行的一名工作人员表示，假设个人信用记录良好的购房者买房可享受95折贷款优惠，个人信用记录一般的只能享97折优惠。
　　中国则要求两年内连续三个月逾期不还或累计逾期达到六次以上，不论金额大小，两年内将不能申请贷款。
　　(,)要求相对更严。“按照文件规定，5年内逾期记录在10次以内的可申请贷款，但一般次数稍多的都会被拒绝。”民生银行负责信贷的相关工作人员表示，信用卡逾期比较容易接受，贷款逾期若是达到两到三次，申请购房贷款基本无望。在审核客户偿还能力时，不仅看申请人月收入情况，对个人资产、现金流等因素同样要考核。
　　两种解决方式
　　都会损失部分利益
　　然而，个人征信记录不良并不意味着与按揭买房“无缘”。据记者了解，个人征信记录不良有两种解决方式，买房按揭贷款利率上浮，又或者购买银行。
　　自日起，人民币贷款和存款基准利率，五年以上利率降低为4.9%。然而个人征信记录不良的购房者贷款利率会上浮10%，也就是年利率5.39%。以贷款100万元、20年期限为例，按基准利率每月需还款6544元，但个人征信不良的每月需还款6816元，20年下来，需要多还6.6万元利息。假若本可使用公积金买房，那么直接账面上的损失将更大。
　　“有些人会选择购买理财产品，但这意味着会有一笔钱将存放一段时间不能动用。”业内人士告诉记者，无论哪种方式，对购房者而言都会带来利益上的损失。
　　不良信用记录
　　5年后将清除
　　以往个人信用记录是“终身制”，如今中国人民银行网站上个人信用记录只保存5年，5年后不良记录将自动消除。使用商业贷款的购房者，两年内保持良好的信用记录，一般不会影响未来贷款买房。
　　银行界相关人士表示，若非恶意透支导致逾期还款，仅因银行或个人因素导致逾期还款，可尝试在还款后致电该行的信用卡客服，开具结清证明，凭此证明向其他银行申请贷款；又或者尝试向中国人民银行开具申请证明。但并非每个银行都认可这份申请证明。该人士表示，银行看的还是个人信用记录，个人理应重视个人信用记录，避免不良信用记录产生导致后期无法使用贷款买房而错失购房机会。
（责任编辑： HN666）
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