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十万平米住宅小区可研报告.doc 42页
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XX建设项目
可行性研究报告
编制单位：____________________
(二零XX年X月)
汉水明珠住宅小区可行性研究报告
1.1. 项目背景与概况 3
1.2. 主要技术经济指标 7
1.3. 问题与建议 8
第2章 项目投资环境与市场研究 9
2.1. 投资环境分析 9
2.2. 区域房地产市场分析 11
2.3. 销售预测 15
2.4. 营销策略 19
第3章 建设规模与项目开发条件 21
3.1. 建设规模 21
3.2. 项目概况现状 21
3.3. 项目建设条件 22
第4章 建筑方案 26
4.1. 设计依据 26
4.2. 项目设计主题和开发理念 26
4.3. 项目总体规划方案 27
4.4. 建筑设计 28
4.5. 结构设计 29
4.6. 给排水设计 30
第5章 节能节水措施 32
5.1. 设计依据 32
5.2. 建筑部分节能设计 32
第6章 环境影响评价 33
6.1. 编制依据 33
6.2. 环境现状 33
6.3. 项目建设对环境的影响 34
6.4. 环境保护措施 34
第7章 劳动卫生与消防 35
7.1. 指导思想 35
7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 35
7.3. 消防设计 36
第8章 组织机构与人力资源配置 38
8.1. 组织机构 38
8.2. 人力资源配置 38
第9章 项目实施进度 39
9.1. 项目开发期 39
9.2. 项目实施进度安排 39
9.3. 项目实施过程控制措施 39
第10章 项目招投标 41
10.1. 工程项目招标投标概述 41
10.2. 工程项目招标投标因素分析 42
10.3. 招标依据 44
10.4. 招标范围 44
10.5. 招标方式 44
第11章 投资估算与资金筹措 45
11.1. 投资估算 45
11.2. 资金筹措 45
第12章 财务评价 47
12.1. 项目评估依据 47
12.2. 财务评价基础数据的选择 47
12.3. 财务评价 47
12.4. 不确定性分析 48
第13章 社会评价 49
13.1. 项目对社会的影响分析 49
13.2. 风险分析 50
13.3. 社会评价结论 51
第14章 研究结论与建议 52
14.1. 可行性研究结论 52
14.2. 建议 52
项目背景与概况
1、项目名称：
汉水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承办单位概况
单位名称：武汉富康房地产开发有限公司
单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金：港币2,000万元
单位住所：汉水明珠大道99号
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：王友明
企业负责人：王友明，男，日生于南山。现年43岁，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于**铁道学院，获学士学位；1986年分配到**广铁集团任职；1989年调任**市团委工作；1990年调任**市花都开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建**富康投资有限公司，先后在**花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献力量。
建设单位简介：富康房地产开发有限公司是由**市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经**市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。
公司负责人吴王友明先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了**市富康房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创**市花都区楼盘销售之最，是**市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长王友明先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。
2006年3月，由**市委领导带队考察组一行5人亲赴滨海对汉江风光带南段建设意向单位**市富康房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为**富康房地产开发有限公司具有实力，具
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我觉得没有中介就没有房价，如果没有中介哪里来的市场？都说中介费高，现如今买套房子几个月都涨几十万中介费才多少？中介介绍好房源给你难道不该收吗？好房子很多人都想买，没有中介哪里来这么大的楼市交易量？何况现在都什么社会了，你想知道点什么事还要请客吃饭花钱去问出来，中介天天辛苦找房子打电话，大热天的出去实勘房子就是想要让客户买到满意的房子，难道不该收费吗？人家就该免费给你找房子给你天天瞎跑？致那些跳单私交的人，诚信何在？
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土地十万平米有多大
容积率是指一个住宅小区的总建筑面积与用地面积的比率，才算合格呢？一个良好的居住小区，高层住宅容积率不能超过5，多层住宅应不能超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到的。容积率计算公式：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。独立别墅为0.2-0.5；联排别墅为0.4-0.7；6层以下多层住宅为0.8-1.2；11层小高层住宅为1.5-2.0；18层高层住宅为1.8-2.5，19层以上住宅为2.4~4.5；如果一个住宅小区的容积率小于1.0，那就是非普通住宅了，容积率可根据不同城市的特点有所差别。容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得密杂，而这类的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区内居住者的生活舒适度下降。的呢？为什么有这么多的不同要求？高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁地使用会加速这些设施的老化率，所以在购买高密度小区时应该对此保留一定的要求。容积率是城市规划中的一个重要技术指标，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。人口众多的地区往往建筑容积率较高。容积率计算公式和基建面积、楼面面积有关。容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大，因此不可能无限制的提高容积率，所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管制。
1亩=666.平方米=3303亩公顷
150亩就是10公顷，也就是十万平方米约2个足球场大小，天津泰达足球场占地面积7.5万平方米，也就是7.5公顷，四川国际专用足球场，占地80亩，也就是5.33公顷
1、一六八九年九月七日(康熙二十七年)，兴安岭及额尔古那河以西约二十五万平方公里国土，于尼布楚条约签订后丧失。2. 一七二七年十月二十一日(雍正五年)，贝加尔湖之南及西南约十万平方公里国土，被迫签订恰克图条约而丧失。3. 一七九零年(乾隆五十五年)，约十万平方公里之库叶岛，被俄帝暗中吞并。4. 一八四零年(道光二十年)，原为我属邦哈萨克，被俄帝侵并，该邦面积约百万平方公里。5. 一八四零年(道光二十年)，原为属邦布鲁特，约十万平方公里面积土地，被俄帝并吞。6. 一八五八年五月二十八日(咸丰八年)，混同江以西，黑龙江以北，外兴安岭以南广大地区，面积约四十六万平方公里土地为俄帝侵占，并逼清廷签订瑷珲条约加以承认。7. 一八六零年十一月十四日(咸丰十年)，混同江及乌苏里江以东兴凯湖附近，约四十三万平方公里国土为俄帝侵占，事后逼清廷订北京条约加以承认。8. 一八*_*年(同治三年)后，自沙渍达巴哈起，至葱岭止约四十三万平方公里国土，俄帝逼清廷订立塔城界约等多次界约，加以承认。9. 一八六八年(同治七年)，约百万平方公里面积之我属邦布哈尔汗国，被俄帝侵并。10. 一八七六年(光绪二年)，原为我属邦浩罕国，约三十五万平方公里面积土地，被俄帝吞并。11. 一八八一年(光绪七年)，自伊犁西南天山之阴，那抹哈勒克山口起至伊犁西北喀尔达止，约二万平方公里国土，俄帝逼清廷订立伊犁条约而丧失。12. 一八八三年(光绪九年)，额尔齐思河及斋桑泊附近，约二万平方公里土地，于俄帝逼订科布多塔尔巴哈台界约而丧失。13. 一八九五年(光绪二十一年)，新疆省极西地区帕米尔地方，约一万余平方公里土地，被俄帝与英国瓜分。14. 一八九八年(光绪二十四年)，俄帝强租旅行顺大连，该两港口面积约三千八百平方公里。15. 一九二一年(民国十年)，俄帝先唆使唐努乌梁海独立，一九四四年 (民国三十三年)正式侵并，总面积约十七万平方公里国土。16. 一九四五年(民国三十四年)，俄帝要挟英美订立雅尔塔协定，同年十月外蒙古举行所谓公民投票(苏军亦参加投票)。我政府被迫承认其所谓“独立”。面积有一百四十四万平方公里。俄帝侵占我国领土，至一九四五年止，共有五百八十八万三千八百平方公里，占全国面积三分之一。
一共是150多万平方公里领土1858年中俄《瑷珲条约》割占60多万平方公里。1860年中俄《北京条约》割占约40万平方公里。1860年中俄《北京条约》 ｝共44万多平方公里。1864年中俄《勘分西北界约记》｝19世纪80年代中俄《改定条约》以及以后五个勘界议定书：70多平方公里。
十万平方米(㎡)=10公顷(ha)。公顷（gōngqǐng 、hectare(ha) ）公制地积单位。别称：平方百米 （便于记忆和换算）。表示符号：hm?公顷（Hectare）为面积的公制单位（国际单位）。一块面积一公顷的土地为10000平方米，比一个标准足球场面积稍大。面积换算公制:1平方厘米=100平方毫米=0.1550平方英寸1平方米=10000平方厘米=1.1960平方码1公顷=15亩=10000平方米1亩=666.67平方米1公顷=10000平方米=2.4711英亩1平方公里=100公顷=0.3861平方英里英制:1平方英寸=6.4516平方厘米1平方英尺=144平方英寸=9.29平方分米1平方码=9平方英尺=0.8361平方米1英亩=4840平方码=4046.86平方米1平方英里=640英亩=259.0公顷
你好，这得从俄国女皇叶卡捷琳娜二世·阿列克谢耶芙娜（Екатерина II Алексеевна）说起俄罗斯帝国在18世纪开始现代化并到处扩张在对外政策方面，为实现其夺取世界霸权的计划，对土耳其发动了两次战争（、），打通了黑海口，侵占克里木半岛在内的黑海北岸广大地区。年同瑞典进行了战争。伙同普鲁士、奥地利，于和1795年3次瓜分波兰。侵占了立陶宛、白俄罗斯和西乌克兰的大部分土地，置格鲁吉亚为保护国，俄国版图由此扩大了67万平方千米在波兰问题上，叶卡捷琳娜采用循序渐进的策略，首先在1763年操纵波兰选王会议，将她的情夫波尼亚托夫斯基扶上波兰王位。1772年，俄国与普鲁士、奥地利第一次瓜分波兰，得到了白俄罗斯和拉脱维亚的一部分。波兰爱国人士进行了灭亡前的反抗，1791年，爱国党通过了《五三宪法》，宣布废除自由选王制和自由否决权，结果遭到俄普两国的联合打压，叶卡捷琳娜的军队攻占华沙，宣布《五三宪法》无效，并与普鲁士一起签订了第二次瓜分波兰的协议，得到西乌克兰、白俄罗斯和处陶宛的一部分，在1793年波兰的最后一次议会上，在叶卡捷琳娜军队的刺刀下，以“沉默表示同意”的形式通过了这个被宰割的协约。叶卡捷琳娜本来可能想为她的情夫保留一个傀儡王国，但1794年波兰救亡起义风起云涌，在联合普奥两国镇压了波兰起义后，为免夜长梦多，决定第三次瓜分波兰，使这个国家彻底从地图上消失。三次瓜分波兰，贪婪的北极熊共分得46万多平方公里的土地。并从（中国）大清掠夺了588万平方公里的领土，包括外东北、库页岛和新疆西部。1. 一六八九年九月七日(康熙二十七年)，兴安岭及额尔古那河以西约二十五万平方公里国土，于尼布楚条约签订后丧失。2. 一七二七年十月二十一日(雍正五年)，贝加尔湖之南及西南约十万平方公里国土，被迫签订恰克图条约而丧失。3. 一七九零年(乾隆五十五年)，约十万平方公里之库叶岛，被俄帝暗中吞并。4. 一八四零年(道光二十年)，原为我属邦哈萨克，被俄帝侵并，该邦面积约百万平方公里。5. 一八四零年(道光二十年)，原为属邦布鲁特，约十万平方公里面积土地，被俄帝并吞。6. 一八五八年五月二十八日(咸丰八年)，混同江以西，黑龙江以北，外兴安岭以南广大地区，面积约四十六万平方公里土地为俄帝侵占，并逼清廷签订瑷珲条约加以承认。7. 一八六零年十一月十四日(咸丰十年)，混同江及乌苏里江以东兴凯湖附近，约四十三万平方公里国土为俄帝侵占，事后逼清廷订北京条约加以承认。8. 一八六Si年(同治三年)后，自沙渍达巴哈起，至葱岭止约四十三万平方公里国土，俄帝逼清廷订立塔城界约等多次界约，加以承认。9. 一八六八年(同治七年)，约百万平方公里面积之我属邦布哈尔汗国，被俄帝侵并。10. 一八七六年(光绪二年)，原为我属邦浩罕国，约三十五万平方公里面积土地，被俄帝吞并。11. 一八八一年(光绪七年)，自伊犁西南天山之阴，那抹哈勒克山口起至伊犁西北喀尔达止，约二万平方公里国土，俄帝逼清廷订立伊犁条约而丧失。12. 一八八三年(光绪九年)，额尔齐思河及斋桑泊附近，约二万平方公里土地，于俄帝逼订科布多塔尔巴哈台界约而丧失。13. 一八九五年(光绪二十一年)，新疆省极西地区帕米尔地方，约一万余平方公里土地，被俄帝与英国瓜分。14. 一八九八年(光绪二十四年)，俄帝强租旅行顺大连，该两港口面积约......余下全文>>
俄罗斯侵占我国领土统计一六八九年九月七日(康熙二十七年)，兴安岭及额尔古那河以西约二十五万平方公里国土，于尼布楚条约签订后丧失。2. 一七二七年十月二十一日(雍正五年)，贝加尔湖之南及西南约十万平方公里国土，被迫签订恰克图条约而丧失。3. 一七九零年(乾隆五十五年)，约十万平方公里之库叶岛，被俄帝暗中吞并。4. 一八四零年(道光二十年)，原为我属邦哈萨克，被俄帝侵并，该邦面积约百万平方公里。5. 一八四零年(道光二十年)，原为属邦布鲁特，约十万平方公里面积土地，被俄帝并吞。6. 一八五八年五月二十八日(咸丰八年)，混同江以西，黑龙江以北，外兴安岭以南广大地区，面积约四十六万平方公里土地为俄帝侵占，并逼清廷签订瑷珲条约加以承认。7. 一八六零年十一月十四日(咸丰十年)，混同江及乌苏里江以东兴凯湖附近，约四十三万平方公里国土为俄帝侵占，事后逼清廷订北京条约加以承认。8. 一八**年(同治三年)后，自沙渍达巴哈起，至葱岭止约四十三万平方公里国土，俄帝逼清廷订立塔城界约等多次界约，加以承认。9. 一八六八年(同治七年)，约百万平方公里面积之我属邦布哈尔汗国，被俄帝侵并。10. 一八七六年(光绪二年)，原为我属邦浩罕国，约三十五万平方公里面积土地，被俄帝吞并。11. 一八八一年(光绪七年)，自伊犁西南天山之阴，那抹哈勒克山口起至伊犁西北喀尔达止，约二万平方公里国土，俄帝逼清廷订立伊犁条约而丧失。12. 一八八三年(光绪九年)，额尔齐思河及斋桑泊附近，约二万平方公里土地，于俄帝逼订科布多塔尔巴哈台界约而丧失。13. 一八九五年(光绪二十一年)，新疆省极西地区帕米尔地方，约一万余平方公里土地，被俄帝与英国瓜分。14. 一八九八年(光绪二十四年)，俄帝强租旅行顺大连，该两港口面积约三千八百平方公里。15. 一九二一年(民国十年)，俄帝先唆使唐努乌梁海独立，一九四四年 (民国三十三年)正式侵并，总面积约十七万平方公里国土。16. 一九四五年(民国三十四年)，俄帝要挟英美订立雅尔塔协定，同年十月外蒙古举行所谓公民投票(苏军亦参加投票)。我政府被迫承认其所谓“独立”。面积有一百四十四万平方公里。俄帝侵占我国领土，至一九四五年止，共有五百八十八万三千八百平方公里，占全国面积三分之一
乾隆期间清朝疆域达1300万余平方公里，现在只有960万余平方公里，丢了300多万余平方公里。俄国割了150多万外蒙独立173万平方公里，其他不平等条约对土地的割让就很少了。
俄罗斯（苏联）侵占我国领土，至一九四五年止，共有五百八十八万三千八百平方公里，占中国全国面积三分之一。1.　一六八九年九月七日(康熙二十七年)，兴安岭及额尔古那河以西约二十五万平方公里国土，于尼布楚条约签订后丧失。2.　一七二七年十月二十一日(雍正五年)，贝加尔湖之南及西南约十万平方公里国土，被迫签订恰克图条约而丧失。3.　一七九零年(乾隆五十五年)，约十万平方公里之库叶岛，被俄帝暗中吞并。4.　一八四零年(道光二十年)，原为我属邦哈萨克，被俄帝侵并，该邦面积约百万平方公里。5.　一八四零年(道光二十年)，原为属邦布鲁特，约十万平方公里面积土地，被俄帝并吞。6.　一八五八年五月二十八日(咸丰八年)，混同江以西，黑龙江以北，外兴安岭以南广大地区，面积约四十六万平方公里土地为俄帝侵占，并*清廷签订瑷珲条约加以承认。7.　一八六零年十一月十四日(咸丰十年)，混同江及乌苏里江以东兴凯湖附近，约四十三万平方公里国土为俄帝侵占，事后*清廷订北京条约加以承认。俄罗斯海参崴位于海湾东岸的海参崴，原为渤海率宾府地，金代属“恤品路”，清代为吉林珲春协领所辖。1860年（咸丰十年），沙俄强迫清政府签订不平等的《北京条约》，遂被沙俄割占，在此建港筑寨。海参崴是远东最大的军港，无论在历史上还是今天都有重要的作用。8.　一八六四年(同治三年)后，自沙渍达巴哈起，至葱岭止约四十三万平方公里国土，俄帝*清廷订立塔城界约等多次界约，加以承认。9.　一八六八年(同治七年)，约百万平方公里面积之我属邦布哈尔汗国，被俄帝侵并。10.　一八七六年(光绪二年)，原为我属邦浩罕国，约三十五万平方公里面积土地，被俄帝吞并。11.　一八八一年(光绪七年)，自伊犁西南天山之阴，那抹哈勒克山口起至伊犁西北喀尔达止，约二万平方公里国土，俄帝*清廷订立伊犁条约而丧失。12.　一八八三年(光绪九年)，额尔齐思河及斋桑泊附近，约二万平方公里土地，于俄帝*订科布多塔尔巴哈台界约而丧失。13.　一八九五年(光绪二十一年)，新疆省极西地区帕米尔地方，约一万余平方公里土地，被俄帝与英国瓜分。14.　一八九八年(光绪二十四年)，俄帝强租旅行顺大连，该两港口面积约三千八百平方公里。15.　一九二一年(民国十年)，苏联先唆使唐努乌梁海独立，一九四四年(民国三十三年)正式侵并，总面积约十七万平方公里国土。16.　一九四五年(民国三十四年)，苏联要挟英美订立雅尔塔协定，同年十月外蒙古举行所谓公民投票(苏军亦参加投票)。我政府被迫承认其所谓"独立"。面积有一百四十四万平方公里。俄帝侵占我国领土，至一九四五年止，共有五百八十八万三千八百平方公里，占全国面积三分之一。
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