不知道的肯定以为是影视学院的学生在拍戏呢。
新郎的衣服已经被撕开，双脚也被透明胶带捆住了。
　　之前爱财君写过一个《房产新政，跟我有几毛关系》很粗浅的说了一番关于这个政策的看法。近日君君荣幸的收到一位朋友的来稿，里面很详细的讲到了在新政策下购买二手房所涉及的一些税费问题，非常实用，赶紧给大家奉上，对这位朋友用茶水费的形式略表谢意~其他的朋友请将您身边实用的知识分享给各位君友~~ 开聊了
　　房产新政一出，地产股闻声大涨，这房价眼看着也要跟着天天向上了。
　　要想买个房，除了至少要攒足房价首付外要交哪些税费吗？
　　咱们今天就以在帝都买个二手房为例盘算盘算。
　　主要税种包括契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税。急，按照买的房子情况不同，不是所有的税都要交的，按规定也不是所有的都是买方交，但是你懂的，最后都是买方的。
　　1.契税
　　买方按照交易总额的3%缴纳，首次购买面积不足90平的普通住宅可以优惠按1%缴纳，首次购买面积超过90平（含90平）的普通住宅可以优惠按1.5%缴纳，如果购买的是非普通住宅，不管是不是首次，都是按3%缴纳。
　　这里有两个问题要解释一下：
　　一是交易总额不是你买房子的实际成交价，而是买卖合同的网签价。
　　网签价格是可以做低的，但是不能低于房子所在区域的指导价区间。这个网签价决定了你可以贷多少钱，也就是说所谓最低3成首付其实是说你可以按照网签价最高贷款7成，所以你的实际首付其实是实际成交价-网签价*70%，如果网签价低于实际成交价，你可能最低首付要高于三成，反之网签价高于实际成交价，则最低首付可以低于三成（当然还取决于银行或者公积金管理机构会不会贷给你那么多钱）。举个例子，一套实际成交价为150万的房子，如果网签价为100万，则最多可以贷70万，实际首付是80万；如果网签价为200万，则最多可以贷140万，首付只需要10万，但是网签价又决定了交多少税（不光是契税，还有下面其他的税），网签价越高，交的税就越多，对于想低首付又想少交税的人来说需要好好找找平衡点了。
　　二是什么是非普通住宅？
　　规定如下：
　　1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)； (除高档别墅外，平常的居民楼一般都在1.0，这条基本可以不用考虑)
　　2、单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米)；(你买了套房子138平就是普通住宅，你要再买套141平的，这套就是非普通住宅)
　　3、网签价高于该区市场指导价1.2倍以上(不含1.2倍)；(有的地区有成交价规定，比如有地区规定本区域市场指导价为10000一平，而你买的房子合同单价是13000一平，这就是非普通住宅了)
　　普通住宅和非普通住宅的区别以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。
　　2.营业税
　　税率5.6%，卖方缴纳。根据刚发的新政，满2年的普通住宅免征，满2年的非普通住宅按交易差额乘以税率征收，这里交易差额是指本次网签价减去这套房子上次交易的网签价，不卖2年的住宅，不管是普通还是非普通都是按照交易总额即网签价乘以税率征收。这里有一点要注意，满不满2年，主要看上次原业主买这套房子的时间认定，首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据，这三种证件按照时间最早的计算。
　　3.个人所得税
　　按交易差额的20%征收（相当高的税率），卖方缴纳。满五唯一的住宅免征，所谓满五唯一就是满五年而且这个房子是卖方按家庭为单位的唯一住房，这两个条件有一个不满足就得征收。
　　4.印花税
　　买卖双方按交易总额各交0.05%，普通住宅免征
　　5.土地增值税
　　卖方按交易总额1%缴纳，普通住宅免征，非普通住宅满2年免征。
　　以上税种是大头，其他的还有些城建税、教育附加税、地方附加税等等因各地政策略有不同
　　除了交税，各种名目的费用也不少，主要有这么几种：
　　1.转让手续费
　　已购公房(房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房)，按房屋面积*2.5元/平方米征收；
　　普通住宅商品房，按房屋面积*6元/平方米征收；
　　别墅及非普通住宅，按房屋面积*8元/平方米征收。
　　2.土地收益金
　　房改房，按交易总额0.5%征收。
　　3.土地出让金
　　已购公房，买方按1560*建筑面积*1%缴纳；卖方按1560*建筑面积*6%缴纳
　　4.综合地价款
　　经济适用房，卖方按交易总额的10%交纳。
　　5.产权交易登记费
　　180元/本，普通住宅及配套车库
　　550元/本，非普通住宅及不配套车库。
　　10元/本，共有权证。
　　还有一些什么交易评估费，中介费还没算在内。
　　说实话看完这些爱财君的都愣了，原来买房子有这么税费要掏，有点豁然知道真相，然后
　　各位君友，这堆税费交起来也是很大一笔money啊！买房的时候可要好好盘算盘算。
　　【趣味测试】这是马云在一次面试中出的题目，当时只有一个人答对了：
　　据说全球只有1%的人能答对，你看出为什么了吗？如果实在看不出原因的话！关注微信号：aqxw66（←长按复制），回复“五十”，即可知道答案哦！
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二手房交易流程是什么，二手房交易费用有哪些？
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　　一、二手房交易流程是什么
　　看房：所购二手房所有权是否真实、完整和可靠，所有权人是否与他人共同拥有，房屋有无其他债权债务纠纷；是否属于允许出售的房屋，建筑面积是否准确无误，所购房屋的实际面积是否与产权证上注明的面积一致，建议在合同中约定出售房屋的面积应以产权证上注明的为准，其他面积不计算在内；房屋产权证上的房主与卖房人是否系同一个人，如果不是，还须了解他们是什么关系，是否有委托书、公证书等。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题；如是顶层住房，还应考察其隔热、防水、防雨等功能是否齐全完好。
　　定价：二手房交易最关键的环节就是确定房屋价格，对于经验不足的业主来说，定价不是一件容易的事，因为价格高了难以找到合适的买主，低了又会使自己遭受损失。如果房子委托给有资信的房产中介公司，其专业人士会通过市场比较法、收益法、成本法等方法为客户的房子做出较为公正的评估。目前较为常见的是采取市场比较法，评估人员凭借丰富的交易经验，熟悉了解整个市场行情，并根据每套房屋不同的位置、朝向、装修程度、房龄等因素，对房价做出微调，这样得出的评估价在实际交易中具有指导作用。
　　合同：首先，明确双方的权利和义务，以及业主对买方的承诺，这样有利于避免纠纷的产生，即使发生纠纷也有据可查；其次，明确违约责任，在签订合同时应该&先小人、后君子&，详细规定违约责任及相关的违约处理方法。如逾期交房、悔约等情况的处理，都应在合同中明确；最后，明确物业交割方式，在签订合同时应注明交房时间及交房状况，明确房屋交验时间是过户后还是过户前，房屋交验后产生的费用由谁来承担等。
　　过户：办理房屋的过户手续，是买卖过程中最耗费时间和精力的一步。由于办理过户涉及一系列政策，且手续比较繁琐，而普通老百姓一般缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，还浪费了宝贵的时间，花费了大量的人力、财力。建议购房者委托专业房产中介公司办理过户手续，可以省时、省力、省心。
　　付款：二手房交易不像其他商品交易那样可以&银货两讫&，如何确保交易资金的安全性成了最大的问题。目前可行的方法，一是在合同中明确约定：在签订房屋时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主；在办理过户当天或物业交验后，再把剩余的房款支付给业主（已付定金转为房款）；二是通过第三方介入，对买卖进程及房款进行全程监控，或是通过公证处的房款提存公证，或是委托资信较好的房产中介公司提供担保，这样也能达到安全、省心的目的。
　　二、二手房交易费用有哪些
　　卖方费用包括：
　　1、代理费：；证权代办费 ；入住代办费。
　　2、印花税：0.5&& 〈评估价〉=
　　3、交易手续费：3元& ㎡=
　　4、营业税：5%& 〈评估价〉=
　　5、土地收益金：〈房改房〉1%& 〈评估价〉=
　　6、个人所得税：20%& =
　　买方费用
　　1、代理费： ；证权代办费： ；入住代办费： ；按揭代办费：
　　2、评估费：4&& 〈评估价〉=
　　3、契税：1.5%（3%）& 〈评估价〉=
　　4、印花税：0.5&& 〈评估价〉=
　　印花税（权证）：5元/本
　　5、交易手续费：3元& ㎡=
　　6、保险费或担保风险金：
　　7、其它。
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　　/　　　京公网安备53　>二手房交易税费
2015年二手房交易税费详解
《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定：从3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。二手房交易过程中涉及的税费共有20项之多，有时二手房交易所需缴纳的税费也占了买房款中相当大的比重。
二手房交易税费顾名思义包含税和费两部分，二手房交易税费中的税主要有八种，下面就为大家详细介绍下二手房交易税费都是怎么算的。
二手房交易税费计算器
税费计算器
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房屋总价：
计征方式：
房屋原价：
房产性质：
非普通住宅
经济适用房
房产购置满5年：
买房家庭首次购房：
卖房家庭住房：
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营 业 税：
印 花 税：
个人所得税：
工本印花税：
综合地价款：
房款总款：
印 花 税：
公 证 费：
契　　税：
委托办理产权手续费：
房屋买卖手续费：
*以上结果仅供参考
二手房交易税费该有谁来交？
二手房交易税费该由谁来交大家普遍搞不清楚，其实买卖房屋的税收，国家明文规定了买卖双方各自应承担的费用标准，各项费用应由谁承担清晰可见，购房的承担其自身的购房交易税费，卖房的承担其自身通过出售房屋所得应缴纳的税费。
按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。不过如果买房无异议答应缴纳二手房交易过程中的全部税费，那也无可厚非，只要自己觉得物有所值就行了。
严格来讲，二手房交易税费全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的，从这个角度讲税费由买家交也是合理的。
二手房交易税费--个人所得税计算方法
纳税人：卖方
普通住宅5年之内个人所得税计算方法：（售房收入－购房总额－本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%）×20%；
注： 纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的１％。
二手房交易税费--营业税计算方法
纳税人：卖方
普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含2年）——免征营业税；
非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含2年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；
别墅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；
注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票
早于产权证。
二手房交易税费--契税计算方法
纳税人：买方
普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；
非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠
二手房交易税费--土地增值税计算方法
纳税人：卖方
二手房交易土地增值税税率：5%（无法提供完全票据按金额的5%）
土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%～60%
注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税
二手房交易税费--印花税计算方法
纳税人：买卖双方
二手房交易印花税税率：0.5%
注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税
二手房交易税费--城建税、教育附加税和地方附加税计算方法
纳税人：卖方
二手房交易城建税：营业税的7%；二手房交易教育费附加税：营业税的3%。二手房交易地方附加税：依各地方而定
二手房交易税费之“费”
1、中介费（买卖双方）
依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元（含10万元）以下的按2%收取；超过10万元至100万元金额（含100万元）的，按1%收取；超过100万元金额以上的按0.5%收取。
比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为：
中介费=10万元×2%+90万元×1%+25万元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元
即买卖双方合计需要支付的中介佣金为12250元整。
2、买卖合同公证费
买卖合同需要公证时才须缴纳：房屋成交总额×0.3%；
赠与过户公证费：40元/平米×产权证面积；
继承公证费：80元/单 放弃继承公证：80元/人
3、二手房交易地方附加税：依各地方而定、房屋产权登记费
50元（买方承担，每增加1人加10元，买家为单位的80元）
4、房屋评估费
按评估额×0.5%缴纳
80元，共有权证：10元
6、分摊费用
成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）
成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）
面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。
一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。
9、解困房出售费用
成交价或评估价（高者）×1%
10、综合地价款（上市交易的经济适用房）
成交价的10%（卖方缴纳）
11、土地出让金（已购公房）
成本价：以北京为例，城八区内：15.6元/平米；城八区外：12.9元/平米
经转商：10% 按经管理3%（按成交价）
二手房交易税费之“房改房交易税费”
房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易。
契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；
土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由**颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了；
个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;
需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。
二手房交易税费之“经适房交易税费”
经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多.
契税、印花税、营业税：均按照商品房交易有关规定纳税；
个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭住房而需要上市交易的，依旧需要纳税；
经济适用房的“5年之限”：
1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭【名词解释：符合经济适用房购买资格的家庭——经济适用房的购买资格要求如下：家庭年收入6万元以下、属于无房户或者家庭平均住房面积未达到标准的、北京市城镇户口居民或者《持有北京市工作居住证》的外省市来京人员】；
2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。
这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。
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举报电话： 举报邮箱：对于多数国人来说，买房算得上人生大事一件了，费时费力费钱，却又半点马虎不得！只是，咱们小老百姓，既非房地产行业相关人士，又无充足资金来丰富自身经验，而买房偏又涉及许多专业知识，步骤繁琐。以二手房交易费用为例，不仅买方和卖方所缴税种不同，就是同为买方，因房源的属性不同，所缴费率也大不相同，更不用说所买房子还有商品房、动迁房和老公房的区别了。鉴于此，本期，我们通过咨询相关专业人士，整理了有关上海二手房交易费用的详细知识，以飨众人，希望能帮助到更多有买房需求的网友！
2015年新上海二手房交易税费详解
【商品房税费】购买方必缴税种
上海二手房交易过程中，作为买方，应承担的税种有交易手续费、合同印花税、契税、登记费、附加登记费等5大项。
上海二手房交易知识问答
1. 住宅买卖过程中，作为房东需要交哪些税费（
C.个人所得税
D.土地增值税
2. 住宅买卖过程中，作为买家需要交哪些税费
C.个人所得税
3. 以下关于免征个人所得税，哪项表述完整？（D）
A.产证满2年
B.房东一套
C.产证满5年
4. 下面关于上海普通住宅认定条件的条件，哪项是正确的？（A
A.建筑面积140平以内
B.内环450万内
C.中环310万内
D.外环230万内
关于满2年免税
我们通常所说的满2年免税，指的是在产证满2年的情况下，卖方可以免交营业税，但应注意个人所得税还是要照常交的。
关于个人所得税
个人所得税只有在产证满5年且是房东一套的情况下才免征，这对于商品房、动迁房及普通住宅、非普通住宅都同样适用。
关于普通住宅标准
1、建筑面积140平方米;2、内环450万，中环310万，外环230万;3、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
关于房产税
上海家庭新购住房为首套住房或家庭人均住房面积不超过60平米，以及持有cw9开头上海市居住证、居住证满三年或积分满120分的非上海家庭可免征房产税。
关于动迁房交易
动迁房满足以下条件才可上市交易：1、产权证登记日期满三年;2、大产证及动迁协议满三年
关于房产税征收
2015年房产税应税临界价格32830元/㎡。
小于32830元/㎡税率：0.4%大于32830元/㎡税率：0.6%公式=合同价(税务核定价) × 70% × 0.6%/0.4%
三岛龙洲苑 140万
3室2厅2卫|建筑面积:140㎡
卖点：特价大三房，全明，豪华装修，送家具家电，拎包入住，急售……
思凡南苑 170万
3室2厅1卫|建筑面积：106㎡
卖点：2房朝南1房朝北，客厅南北通带双阳台，6楼送阁楼，还送车位……
月浦八村 160万
3室2厅1卫|建筑面积：91㎡
卖点：月浦新村小学、月浦新村第二小学学区房，自住装修，满5年……
长岛公寓 170万
3室1厅1卫|建筑面积：95㎡
卖点：张桥中心小学学区房，满五，送20万精装送车位……
景凤路521弄小区 170万
3室0厅1卫|建筑面积：65㎡
卖点：双南一北，紧邻地铁1号线，周边超市、菜场、医院等应有尽有……
中京苑 188万
3室2厅1卫|建筑面积：115㎡
卖点：精装大三房，对口泗泾小学、泗泾第二小学，产权人都在上海……
丽水豪庭 207万
3室2厅1卫|建筑面积：122㎡
卖点：泗泾小学、泗泾第二小学学区房，送60㎡大露台，有议价空间……
共富二村 210万
3室1厅1卫|建筑面积：96㎡
卖点：共富小学学区房，二南一北厅朝南，精装修，满五……
房天下二手房：
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