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明年房价或会创新高 4种极端情况才会崩盘
有人说，当下中国社会划分为两个阶级，有房阶级和无房阶级。自本轮调控以来，唱衰房地产已成常态，甚至是一种政治正确。但从历史经验看，以往每次调控后楼市往往迎来更大上涨，令众多踏空者扼腕叹息。所以，面对当前“楼市顶部成型拐点已显”的论断，刚需一族内心是纠结和不安的，万一又涨了，那买房就要等到猴年马月了。面对房地产的重重迷雾，投资者的雾里看花，著名地产专家谢逸枫做了《2017十问中国楼市》的直播，一共18个问题，干货满满，思考多多，值得买房族好好细读！【直播实录】彩贝财经：房地产调控后，对刚需一族入市有什么建议？房价会跌吗？谢逸枫：我的建议就是年底抄底是好时机，尤其是对刚需族。现在房贷、利率，包括首付都相对更低，如果要等到一两年之后，房贷首付跟利息提高完后，刚需一族想买房难度会加大。现在房贷成本已有上涨的迹象，所以对于刚需一族，拖延的时间越长，持有成本就越高。而且买房压力就越大，因此，对于刚需一族，越早买房越有利，否则，可能还得等上十几二十年。在房地产行业有句话，叫今年不买房白干10年，这里面包括三个因素，一是人民币贬值，二是持有成本上升，三是房价上涨难扭转，综合这个几个因素，明年是买房的好时机，不然就得等20年。彩贝财经：房地产在中国经济中到底是支柱还是配角？谢逸枫：从国家统计局数据看，今年前三季度房地产对经济贡献是8%，创2014年以来最高点。作为对比，美国房地产对经济贡献率是12%，现在中国直接贡献是8%，如果算上间接的产业链全部加起来，对经济贡献是达到20%以上，这是中国任何一个其它产业达不到的。因此从贡献率来讲，房地产业是当之无愧的支柱产业，绝对不是配角，也不是小三，而且也不是丫头，是真正的主角，是支柱产业。从政策来看，2003年国家已经把房地产定位为支柱产业，这些年已经有所淡化，但是事实上，房地产对宏观经济贡献率包括对拉动的内需，能够表明它就是支柱产业。从创造财富来看，房地产对企业对居民创造的财富是最高的，中国家庭资产里面70%以上都是不动产，不动产里面主要是有房子，再有是土地，那么还有少部分是整个房地产股权。财富增长靠房地产，肯定证明房地产就是支柱产业。彩贝财经：经过多年高速发展，房地产是否还处于黄金时代？谢逸枫：目前中国房地产业依然是黄金时代，主要有四个标准。一是房价更高，今年全国房价同比上涨达10%以上，从热点城市前十月房价涨幅翻倍的达到达到60%，从房价涨幅来看，中国房产还是黄金周。二是行业利润维持高位。房地产今年毛利润相比过去几年有所下跌，但整体利润绝对高于其它行业。三是成交量处于高位。今年房地产成交量对比过去几年，还是个历史的高位，从成交金额看，今年可能会突破10多万亿以上，达到新高点。四是房企销售额高涨。今年销售千亿的房企会达到10家以上，而3000亿会达到3到4家，这是很惊人的数字，说明行业还在快速发展。从这几大因素看，房地产还是黄金时代不是白银时代，目前来看，房地产上涨周琪琪还没走完，一个因素是目前人口增长还是非常快，尤其是二孩政策放开以后的话，未来住房需求会非常巨大，房地产还是未来的居民首要配置资产，也经济、财富的增长点。彩贝财经：房价越涨越高，有没有导致崩盘可能？谢逸枫：判断房地产有没有泡沫？按照国际通行的标准，第一个是房价收入比，第二个是控制力，三是房地产的总值，还有一个因素就是利用能力。按照目前房价收入比完全讲不清楚，并不能说明房地产有泡沫，原因就在于房价收入比统计，跟居民收入统计，中国跟美国跟香港其他国家并不一样，包括空置率等指标，计算方式都不一样，这样很难判断房价到底有没有泡沫。目前看，中国房地产总体上没有泡沫，但个别城市有泡沫。我们讲的这个泡沫，一是土地泡沫，土地泡沫主要是有地价太高，这个就可能会有泡沫存在。第二个是政策泡沫，这个2002年到现在，有6轮的房地产调控，其中有3轮是收紧型调控，这个调控政策组里面的话可能就会有泡沫。第三个是库存泡沫。现在真正的房地产泡沫化讲的是库存泡沫，目前一二线城市基本上是没有泡沫，而三四线中的部分城市有泡沫存在。从严格意义上讲，房地产泡沫都不叫泡沫，应该叫资产泡沫，但是并不意味着房地产就会崩盘。有四个因素会导致崩盘，一是战争，这个目前出现的可能性很小；二是经济危机。从全年看，今年的宏观经济增长是6.7，那么明年的话可能在6.6左右。因此中国不会爆发有经济危机的条件。三是爆发国际性的金融危机。比如像1997年东南亚金融风暴；第四个是房地产业全面停止贷款，比如个人住房贷款，还有房产开发贷款，地产开发贷款。除非这4种因素出现，那么房产才会有崩盘的可能性。彩贝财经：在本轮严厉调控后，会不会迎不会新一轮调整周期？谢逸枫：目前房地产调整期并没有到来，今年房价上涨比较快速，所以说不叫调整期，最多算波动期。只要是政策没有办法烫平供求关系，那么波动期就会存在，房价还会上涨。从目前，房地产波动期很快会结束，可能会在2018年之前，而2018年可能会迎来新一轮的房价上行期。彩贝财经：这轮房地产调控会带来哪些影响？谢逸枫：按照目前情况来看，这轮调控最多持续到2017年，最长在2018年上半年就会结束。因为，目前中国经济不允许房地产大起大落，这样对中国宏观经济影响特别巨大。从房地产开发周期来看，高价地未来1到2年必须要出手，如果调控持续太久，高价地会非常危险，从这个角度，也不允许房地产波动周期那么长；此外，从国家土地财政政策看，税收等也不允许调控那么长时间。综合以上，这轮调控最快在2017年年底，最长在2018年上半年会结束。彩贝财经：随着热点城市调控加码 房价有没有可能降下来？谢逸枫：降房价太难了，调控的目的不是为了降房价，而是为了控制房价上升幅度，控制这个房价波动，因此调控目的它不是降房价，是为了控制房价涨幅控制波动。从目前调控来看，热点城市房价上涨有所收窄，但二线城市的房价又开始抬头了，有部分三线城市房价也开始上涨。现在的调控只能解决单个城市房价上涨的问题，但是解决不了全国房价的问题，只能说是这个调控是短期的行为。总之，就是的调控短期能够抑制房价上涨过快，但是解决不了长期房价上涨的问题。彩贝财经：热点城市的房价，它还是最抗跌的，可不可以这么理解？谢逸枫：确实，目前一线城市房价最抗跌，原因是其集中了全国最多的资源，最好的公共服务。而且这些城市土地供应持续不足，库存不足。目前来看，一线城市最关键的是要如何去补库存。主要有几个方法，一是小产权房直接转变为这个商品房，小产权房用地转变为这个新增建设住宅用地；二是加快城市的更新。三是工业用地转变成这个商业或者是住宅用地。只要是供不应求，一二线城市越调控房价可能就越会上涨，而且调控反而会增加整个房价的抵抗力，就是你越调它会越涨，一二线城市房价为何抗跌，不仅仅是因为供求矛盾比较突出，关键是这个资源配置太好了。彩贝财经：今年各地出现不少“地王” 为何高价地频出？谢逸枫：这一轮地王频现，主要五大因素导致。一是目前的经济不景气，只有靠房地产，而房地产里面最主要的要素就是土地。没有土地的话就不可能有房地产。二是从土地制度来看，目前的土地招标化制度，以及这个地方政府的土地供应模式，一定会产生高地价。三是跟地方政府供应节奏有关，目前各大城市的土地资源非常稀缺，而且是大城市的土地供应量非常有限，新增土地的储备非常少，所以在这种情况下供不应求，肯定会出现高地价；四是目前在房价构成中，土地最值钱，导致土地升值预期强烈。五是房企不缺钱，多数房企处于补仓期，他们还要去拿地。这几个因素导致了高价低为何这么多，房企为什么要去冒险去抢？彩贝财经：当地王遇到房价调控，房企会不会被套牢在高位？谢逸枫：高地价成就高楼价是必然的，不可避免的，因为房价中50%左右是地价成本。但从以往看，比如像在2007年，包括2010年，2015年出现这么多地王，但在今年都解套了。总之，房企和地方政府有很多方法让地王解套，比如继续推出新地王，或延长开发周期，调整地王土地规划，或提高容积率，扩大可销售面积。彩贝财经：地王对周边楼盘价格刺激明显，这个能持久吗？谢逸枫：地王的出现，对周边楼盘的确有刺的作用。但是这是短期的。长期来看，还是要看整个规划配套的落实，人口增长以及这个基础设施完善。因此，地王会对周边区域形成短期刺激效果。但是，地王数量越多，可能持续的时间会越长，单个的话，对房价刺激的时间越短。彩贝财经：请您预测一下，明年中国房价的走向？谢逸枫：我相信中国房价年年高涨，而明年房价会涨得最凶猛。主要原因有这么几个层面。一是经济层面，经济不好的话，房价一定会涨，原因在于房地产是支柱产业，也是拉动宏观经济的火车头，驱动器。二是货币超发，信贷猛增，今年个人贷款达到四五万亿，增长非常快速。三是供不应求，过去几年热点城市土地供应量都是保持着30%到40负增长，稀缺性导致了房价暴涨，连年高涨。四是目前的居民财富，集中在房地产，集中在不动产，不断的有人去买房子，尤其是富人。他只能买土地买房子，来保证财富不会贬值，比如你今年买了房子，明年可能就赚了几百万，就是这个可能性。但是股票对于大众来讲是不太可能的。五是目前一线城市集中了太多公共资源，目前多数的钱都集中在一线城市房地产市场。对于明年房地产市场，我有这么几个判断，一是全国房价总体保持着上涨趋势，一二线热点城市房价还会涨，还会创新高，但是涨幅相比今年会回落。而非热点的二线城市的房价，可能会有一个创新高，可能会炒的比2015年，涨到2016年还更高。而部分三四线城市，在完成去库存后，房价可能会有新一轮的上涨。因此总体来判断的话，明年房价还会上涨，但是涨幅会有回落，一二线城市房价还会创新高，非热点二线城市还会是新一轮上涨。而部分三线城市去库存完成了房价可能会出现高涨，四线城市去库存房价会出现止跌，下一轮房价上涨的至高点，可能会超过今年。彩贝财经：有网友提问，现在对楼市走势分化较大，你对拐点论怎么看？谢逸枫：目前房价不能说是拐点，只能说是逐步回落的过程，是曲线的波动。比如深圳，11月房价环比下跌1.1%，但是同比还保持着20%以上高增长速度，所以圳房价实际上并没有下跌，它只是结构性因素引起的供应量减少，成交量减少而已。只要房子卖不出去了，或者没有成交量，这个可能才真的是拐点。目前来看，房价还在涨，只不过涨幅变慢了，而且这个是调控的结结果，就是保证房价平稳上涨，控制房价涨幅有波动。彩贝财经：说说房产税，会不会成为房价的一个杀手锏？谢逸枫：按照目前的条件，房地产税立法估计2020年前都没有办法进行。原因有几个，一是目前的这个房地产税草案都还没有，而且还在有研究阶段。二是房产税还没有正式纳入立法规划历程。三是房地产税的利益集团目前没有形成共识。而且老百姓房地产税非常反感，会无端增加持有成本。房地产税是否开征，不会起到降房价的作用与效果，原因在于房地产税跟房价没有关系，第一它这个影响不了房地产供求关系，第二它影响不了宏观经济。第三他也影响不了目前这个货币超发，因此房地产税收跟房价没有太大关系。相反，房地产税会导致持有成本的增加，可能会转移到下一个买房人的手里，一定程度上反而会推高房价，而不是降房价。因此，房地产税不会成为降房价杀手锏，反而会成为房价上涨黑手之一。彩贝财经：普通人买房，应该着重关注哪些指标，如何判断值不值得买？谢逸枫：判断一个房子值不值得买，首先要选择一个城市。主要有五大指标，一是经济增长比较稳定；二是人口是正增长，不是负增长；三是产业结构相对合理；四是收入，居民收入增长比较稳定。五是基础设施配套是否完善。五大因素可以判断城市值不值得买，有没有投资价值。具体到那些房子值不值得买，也有五个因素。一是城市的中心位置，区域中心，地段中心，这种房子绝对是值得买；二是交通地铁沿线楼盘房是值得买的，比如有高铁轻轨公交车站、地铁，这些地铁交通沿线楼盘值得下手。三是附加值很高的，比如学位房，朝向比较好的房子，景观配套好的小区，这些楼盘值得买。四是市政基础设施配套、商业配套、生活教育配套很全的这种小区楼盘是值得去买。五是老城区更新的房子一定要去买。因为老城区一般属于黄金地段，占到最好的资源跟优势，一定要去买的。彩贝财经：有没有哪些城市？你认为是值得入手？谢逸枫：从目前经济增长、交通基础设施、人口产业以及城市发展几个方面，我觉得这些城市值得去买。第一个是一线城市，一线城市是一定就值得去买。集中全国最多的人口，最好的资源，最多的富人，公共资源服务优越性最高。第二个是强的二线城市，比如像合肥、南京、厦门，苏州。第三类是热点城市是值得去买的，第四个是库存量比较少的，供求关系比较平衡的部分三线城市。第四类是城市群，比如像京津翼、长三角、珠三角这3个超大世界级城市群的房子。五是像整个中部，还有成都跟重庆，城市群的房子都值得去买。第六类是有高铁的，有地铁城市也值得去买，第七类城市是旅游型的城市，也值得去买。像这七类城市，至少已经占到全国2/3以上。彩贝财经：这么多可以买的城市，有没有你特别看好的？谢逸枫：重点城市比较看好的话，我个人比较看好省会城市，比如第一类是省会城市。彩贝财经：比如呢？谢逸枫：比如像长沙，武汉，福州，这些城市都是我看好的，南京，杭州，我觉得都可以。第二类是长三角，珠三角周边城市，好比珠三角的佛山，东莞，中山，珠海，这些城市都是值得去买的。彩贝财经：如果是杠杆买房，会砸到自己手里吗？谢逸枫：再限购城市买房，根本不用去担心说政策会导致血本无归，或者说是砸到手上，我觉得这个根本不要去担心，原则就在越限制越要去要买，这就是因为它的供不应求，需求都供应量少，所以说越限制的城市越要去买。从目前房子持有成本来看是非常低的，所以根本不要去担心，因为又限购又调控了，房价根本掉不下来。所以，目前加杠杆还是比较合理的，不合理的只是是个别现象。因为目前，个人房贷首付还是很高的。比如这个最高七层，但是七层是比较少。基本上有些是，一到两层，三层的也是比较少。基本上是三到四层的比较多点，所以不用去担心高杠杆问题。总之，现在根本不要去担心高杠杆，买房子会砸在手里，或者说是会崩盘。当然个别人的盲目的投资，或者说是由于选错了城市，选错了房子，加杠杆是那种高利贷，或者说是把所有家庭资产都投资在房产，导致杠杆破裂。这种会有，但只是个别现象，这一类人不适合投资房地产，不适合买房炒房。(重庆时报)今日推荐：今年成都楼市出了两次大型新规，新规之后购房标准发生了巨大的变化，首付几成？房屋套数认定？社保缴纳？天府新区、高新区限购条件？几乎推倒重来，变化非常快！购房小白在不了解新政的情况下就超容易懵逼！为此，帮帮为大家准备了一篇“新政快问答：社保不满一年补交也没用！”告诉你怎么买房！内容包括：1、高新区社保或个税，可以在天府新区直管区买房吗？2、没有社保或者不满一年，可以找串串补交吗？3、夫妻一方符合资格可以买吗？4、已有安置房一套再买房算二套吗？5、外地人能在高新南区、天府新区直管区买房？6、没有社保没有户口，全款买得不得行？7、怎么查询自己的社保交在哪？8、高新南区和天府新区直管区二手房限购吗？9、限购期间签的认购合同，受新政影响吗？10二套房首付几成？二套房二手房有关系吗？扫描下方二维码或者关注成都房帮帮微信号（cdfbb028），回复关键字“新政”即可查看。
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三四线城市楼市或下跌，楼市崩盘了房贷怎么办，房贷
我有更好的答案
只不过现在大部分人群买房还是刚需和刚改目前是不会崩盘，因为还是有空间的，也有一部分人是炒房还剩余一部分人群买不起一二线城市的房子，甚至三四线城市。中国还有相当一部分人群家庭收入与购房不成比例差距还很大。只能说目前房价涨的有点快买不起而已。还有一部分群人处于刚需二胎政策，也处于房产政策限购了，导致造了很多房子没人买。所以目前房地产市场处于两极分化一线城市的房价还是处于缓慢上涨的阶段，买了套牢没人住的现场。二胎政策来了人口还是处于上升阶段，需要房子住。三四线城市房价跟疯
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从楼市崩盘史看 中国这些城市的房子千万不能买！
从楼市崩盘史看 中国这些城市的房子千万不能买！
　　20年时间，天荒地老。年轻人变成了中年人，中年人变成了老年人，生命中最美好的年华也不过20年的时间。
　　川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师，可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。
　　这其中的原因是什么呢？
　　川濑从东京理工大学毕业后就来到了公司，不到40岁就成为了公司的核心技术人员，对公司贡献很大，基本工资近百万日元。
　　日本泡沫形成初期，也就是1985年，川濑辞职开了一家制作工厂，起步非常顺利。
　　到了1988年，川濑扩大了工厂生产规模，并在同年花2亿日元购买了一套位于东京市中心的高档公寓。
　　一切都是那么美好。
　　但是……如各位所知的那样，1990年日本的经济形势急转直下，工厂订单几乎消失，到了1991年，日本楼市崩盘。
　　川濑的美好生活垮塌，负债累累。
　　看到这，想必大家都理解了川濑现在的处境。
　　讲完这个故事之后，很多人会有疑问。为什么房价涨了那么多，他们还要去高点接盘呢？难道他们真的感觉不出风险吗？
　　我们说，追涨杀跌是人性所致。
　　现在我们给一个场景，假设你的银行卡里有500万人民币，你面临的情况是，房价每天要涨2000元/平米。
　　请问，你要不要买房？
　　90%以上的人会毫不犹豫地给出答案，一定要买！加杠杆买！
　　如果不买，那么就相当于手里的钱在持续贬值，一天贬值2000元/平米。一百平米的房子就是20万。面对如此巨大的诱惑，很少有人能克制。
　　而楼市的上涨又依托的是买房者持续的买入，越买越涨，越涨越买，形成了看似“良性”的循环。
　　当楼市的泡沫过大，脱离经济基本面太多之后，那一定会引发房价的大幅回调。
　　当年日本的房价从1985年开始启动，持续暴涨，这种暴涨行情持续到1991年，日本政府开始提高利率，征收房产税。
　　这两大杀器直接导致日本房价大跌。
　　那么这种大跌是不是我们经常所说的崩盘呢？
　　答案是否定的。这种大跌并不是崩盘。
　　我们知道，2017年3月，北京的楼市出台了最严调控政策，限购限贷，提高贷款利率。结果北京的房价在半年左右的时间里就下跌了15%。跟北京紧邻的燕郊，出台了更加严格的限购政策，短时间内燕郊的房价下跌了30%~50%，近乎腰斩。
　　但是，我们很清楚的是，北京和燕郊的楼市并没有崩盘。
　　那么到底什么是楼市的崩盘呢？
　　楼市崩盘
　　下跌，持续的下跌，下跌到足以让资金链大面积断裂，人们对于楼市彻底丧失信心。这基本上就是我们所说的崩盘了。
　　日本的楼市崩盘是迄今为止楼市崩盘史上最严重的一次，日本的房价从1991年开始下跌，一直持续了将近15年，跌幅达到65%，之后才有缓和的迹象，短暂回暖之后，又开始下跌。
　　15~20年的时间，年轻人变成了中年人，中年人变成了老年人。
　　人生最美好的年华，承受了房价下跌的苦楚。
　　这种跌幅和下跌周期，完全打破了人们对于房价的任何幻想。
　　与日本类似，香港的房价也经历过大的崩盘。
　　1995年，香港的房价已经处于高位，过去十年，香港的房价涨了6倍，从大概1万港币/平米涨到6万港币/平米。
　　1995年之后，香港的房价又开始飙升，一直涨到1997年，在原有高房价的基础上又涨了60~80%。
　　结果1997年，香港的楼市泡沫破裂，香港的房价开始下跌。
　　起初人们并不认为这是香港楼市的崩盘，短期下跌之后，人们仍然对于市场抱有信心。到了1999年，香港的房价跌到了1995年的价格。
　　相当于一年多的涨幅又通过这不到两年的时间跌了回去。
　　从1999年开始，香港的市场有了短期的平稳，楼市甚至有回暖迹象。
　　这种状态持续了不到两年时间，香港楼市又开始下跌，一直跌到2003年。买房者的信心被彻底击垮。
　　从1997年房价开始下跌，到2003年香港楼市的底部，房价跌幅达到70%
　　中国楼市崩盘史
　　很多人还以为崩盘只是那些发达国家或地区的专利，实则不然。中国大陆曾经崩盘过的城市并不在少数。
　　海南岛中国地产开始的地方。
　　1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应因此得到全面释放。
　　海南岛的房地产市场骤然升温。
　　大量资金被投入到房地产上，高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。
　　根据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。
　　1993年6月，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
　　一时间，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南地产顿时被釜底抽薪。
　　那一场调控，给占全国0.6%人口的海南省留下了占全国10%的商品房积压，大量的烂尾楼出现，银行也出现了大量的坏账。
　　那时期，人们对于海南的印象是：天涯，海角，烂尾楼。
　　海南楼市崩盘危机一致持续到2006年才结束，前后近14年的时间。
　　如今的一线城市上海，曾经也出现了房价崩盘的情况。相信很多人都不了解这段历史。
　　在90年代初，海南大开发搞房地产时，虽然主战场在海南省，但实际上全国的楼市都被带动了起来，当时上海市中心的房价涨到了6000元/平米，在当时来说这基本上就是天文数字了。大学生每月几十块钱的工资，想要买一套单价6000元/平米的商品房，基本上没有任何希望。
　　房价严重脱离了当时的经济水平。随着1993年第一次房地产调控，海南楼市泡沫破裂，随后蔓延至全国。
　　到了1994年，上海市中心的房价腰斩，骤降到3000元/平米，市场一片萧条。
　　虽然大跌之后，市场有过小幅的回暖迹象，但是房价整体没有太大起色，到了1999年，上海的房屋销售均价也不过3100元/平米。
　　2000年~2010年，是温州楼市的黄金十年。这得益于三个方面，一方面是温州经济的快速发展，第二方面是温州当地紧张的供需关系，第三方面则是温州民间借贷的宽松。
　　这几个方面的联合作用促使了温州的房价快速蹿升，从元/平米左右的均价一路上涨，到了2010年，温州的房价达到了3万元/平米。
　　十年涨十几倍。
　　作为一个三线城市，温州市区的房价一度超过了一二线城市。
　　房价飙升的同时，温州当地也掀起了全民炒房的热潮。一个客户买几套的情况很常见。最为夸张的是，2010年温州某楼盘的大户型开盘价最高涨到了8万元/平米。
　　由于民间借贷发达，很多人买房都是通过“购房-抵押贷款-再购房”的方式，这种一环套一环的炒房办法在楼市上涨期可以获得大量财富，但是一旦房价下跌，就很容易引发资金链断裂。
　　2010年底，形势突变。2011年初国务院推出的“新国八条”给了楼市一拳重击。
　　从此，温州楼市从火热的夏季直接进入严寒的冬季，开始了长达四年多的下跌周期。
　　仅2012年一年，温州的房价就下跌了20%，随后几年连年下跌，一直到2015年，温州的房价总计跌幅为50%左右。
　　这种长时间的房价下跌，足以消灭掉人们对于房产市场的信心。
　　位于内蒙古鄂尔多斯的康巴什，2004年以前还是一个荒无人烟的沙漠。五年的时间，沙漠起新城，一座现代化都市诞生了。
　　2006年，鄂尔多斯的平均房价在1200元/平米，到了2007年，房价已经蹿升到5000多元/平米，一年时间暴涨4倍，但这种上涨势头并未停止，到了2009年，房价再次大幅上涨，最高达到了8000元/平米。2010年，鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已经超过了7000元/平米，高端住宅售价突破2万元/平米。
　　经历过那场泡沫狂欢的人对当时情况的描述是：干什么都挣钱。“比如开一家饭馆，开着开着不想开了，随手加价100万都有人接盘。”
　　2011年，鄂尔多斯的房地产市场开始转向，掉头回落。人们恐慌性抛盘，大面积资金链断裂，曾经的财富瞬间化为乌有，很多人因此负债累累。
　　这种下跌行情持续了4~5年的时间。
　　康巴什作为鄂尔多斯的一个新城，在楼市泡沫破裂之后，彻底变成了一个无人居住的地方。美国的时代周刊称之为“鬼城”。
　　通过这些崩盘历史，我们其实可以总结出楼市崩盘前后的一些现象：
　　1．泡沫期，大量资金涌入楼市，楼市大涨，涨幅惊人；
　　2．金融政策极为宽松，楼市杠杆率高；
　　3．崩盘之后，楼市持续下跌，时间几年到十几年不等；
　　很多人会把楼市泡沫破裂的原因归结在调控上，比如说加息，还有提高购房首付等。但实际上，这些手段只是让泡沫的破裂提前了而已，即使没有这种调控，房价的持续上涨所形成的楼市泡沫也会早晚破裂，泡沫越大，破裂后造成的伤害越大。
　　那么我们经常提到的泡沫到底是什么东西呢？
　　其实很简单，就是虚拟经济脱离实体经济后所形成的货币幻觉。比如说，中国一个四线小城市，它本来的房价是3000元/平米。如果现在我们拉来一笔资金来炒这个城市的房价，这笔资金还可以加足够的杠杆，那么我们完全有可能把这个城市的房价炒到1万元/平米。
　　其实我们心里清楚，这个城市的经济水平所能配合的房价就是3000元/平米，多一块钱都是泡沫。
　　那么一旦我们这个例子中的资金链断裂，那么很快这个城市的房价就会快速下跌。
　　跌掉的部分就是之前所形成的泡沫，到最后，房价应该还是回归3000元/平米左右。
　　东京、香港及中国大陆的海南、上海、鄂尔多斯及温州等，这些城市的房价上涨初期都具备了集聚大量资金的基础。
　　东京、香港属于发达城市，实体经济发展逐渐遇到瓶颈，上升潜力有限，资金为逐利而流入楼市，之后通过高杠杆促成了房价的快速上涨。
　　而中国大陆的这几个城市，海南与上海在上个世纪属于明星城市，能够从全国各地吸引资金；鄂尔多斯依靠本地的矿产资源形成了大量的财富，温州则是依靠加工制造业完成了原始积累。
　　房价上涨
　　资金+杠杆————》楼市泡沫
　　需要强调的是，当楼市泡沫形成的过程中，实体经济一定遇到了阶段性瓶颈。资金大量涌入楼市是因为楼市的回报率更高，这时，实体经济中的资金就会大量撤出，原本发挥不好的实体经济会因此雪上加霜。
　　细心的朋友可能还会发现一个有意思的现象。那就是我们对于香港和日本的楼市崩盘印象要更加深刻，而对于中国大陆这些城市的房价崩盘，没有特别深刻的记忆，仿佛普通生活中的一个插曲一般。
　　这其中的原因到底是什么呢？
　　未来中国楼市会不会崩盘
　　如果我们有一张中国房价走势图的话，那么它整体的走势一定是逐渐升高的。但是如果看得更仔细一点，就会发现它每隔几年，都会有阶段性下跌。之后房价又开始上涨，超过下跌之前。
　　这其中的原因就是我们国家经济的快速发展。
　　经济水平越高，则房价越高。
　　虽然在一个很长的曲线里，我们会看到房价有阶段性下跌，但是几年后房价又会涨回去。房价一定是跟经济状况相匹配的。
　　而日本或者香港就不同，日本的经济从上个世纪90年代开始进入了长达二十年的停滞（日本的经济情况并不是人们想象中的由于楼市崩盘而造成了失去的二十年，这是因果倒置），经济萎靡则楼市没有任何上涨动力，长期的房价下跌也消灭掉了人们对于楼市的上涨预期。
　　香港其实也是类似的因素，但香港所面临的形势又与日本有很大不同（原因本篇略过），所以我们看到香港的楼市在2003年又开始了回暖。
　　讲到这里，我们基本上就可以判断中国的楼市到底会不会崩盘了。
　　一方面需要参考的就是我们国家未来的发展潜力，而这个潜力又可以通过城市化来直观上去理解。
　　我们国家目前的城市化率在57%左右，而一般发达国家的城市化率在70~80%之间。
　　城市化还有10%以上的潜力可以利用，这部分潜力就是未来经济增长的重要参考。
　　另一方面需要参考的就是对于楼市及金融方面的管控程度。中国的一线城市，都有非常严格的限购政策，不满足资格的人无法在一线城市购置房产。
　　而贷款方面，杠杆率也普遍不高。
　　所以，当楼市出现大涨或大跌时，政府的管控会起到很好的效果。虽然调控一直被很多所谓经济学家批评，认为是干预市场，但实际上自由市场一定是好的吗？好与坏的评判标准到底是什么呢？从结果论的角度说，中国的市场没有什么太大的问题，中国的经济在持续地增长，中国社会有稳定的秩序。而市场到底是什么，更应该重新思考。
　　如何躲掉楼市崩盘
　　写了这么多，很多人肯定会关心一个最基本最贴切的问题，那就是作为个人如何躲掉楼市崩盘的灾难。
　　楼市泡沫时，房价上涨，天天涨，如果不买房那么自己的财富剧烈贬值。
　　但是如果一狠心加上杠杆买房，就很有可能遇到楼市泡沫破裂，房价下跌不仅损失掉本金，而且还会负债累累。
　　给大家几个参考：
　　1．不限购的城市，比如很多三四线，楼市短期大涨超过50%，后有持续暴涨趋势，要谨慎；
　　2．新房快速上涨，二手房市场交易很差的时候，要谨慎；
　　3．经济发展潜力被耗尽，快速增长期消失后，如果楼市出现了暴涨，要谨慎；至于经济发展潜力如何看，一方面是参考我们之前提到的城市化，另一方面是看实体经济的繁荣程度，当实体不景气的时候，整个社会的状态会比较低迷。
　　楼市崩盘在经济快速发展的阶段，一般是不会出现的，因为经济发展会很快把房价的透支上涨给抵消掉，比如某地楼市房价翻了一倍，透支了几年的涨幅，等到两三年的平稳期后，当地的经济水平又上了一个台阶，房价会开始新一轮上涨。
　　但另一方面又不得不考虑到楼市的暴涨，我们知道中国的城市数量非常庞大，看整体大盘的话涨幅不会一般都比较稳定，但如我们之前提到的类似鄂尔多斯那样的变态发展，就必须要谨慎对待。
　　最后我们再说一下北京上海这样的一线城市。
　　我经常跟人说一个观点，那就是城市化。一般意义上我们理解的城市化，就是农村人进入城市变成城里人，农村人越来越少，城里人越来越多，这就是城市化。
　　而北京上海这样的城市不一样，它们的城市化分为两个阶段，一个阶段就是我们通常理解的那种城市化，第二个阶段则是城市内部的人员流转，或者叫人员优化。
　　大城市的生活成本非常高，房子非常贵。这样就产生了淘汰关系。比如说，公司的小李来北京已经20年了，勤勤恳恳任劳任怨，工作做得非常好。但是小李这些年一直没有在北京买房子。当他准备买房的时候发现自己已经买不起了，于是迫于各种压力，他会选择离开北京去老家省城。
　　而与此同时，老家省城的年轻人小张，在父母的帮助下买了一套北京的房子，准备定居北京。
　　这种人员的流动，在未来的很长时间里都会不断发生，越来越多能够承受北京压力的人进入北京，无法适应者逐渐被淘汰。
　　这就是大城市城市化的第二个阶段。
　　基于这样的客观事实，我们会发现，北京上海这样的城市，它的潜力是无穷尽的。
　　那么这种城市如何判断楼市泡沫呢？答案很简单，就是看房价的短期涨幅。短期涨幅过高一定会受到打压，进而会有短期回调。（但不会崩盘）
　　如果京沪的房子一直保持比较平稳的上涨趋势，那么京沪的房价永远也不会跌。
　　来源：新财富杂志公众号
责任编辑：罗思杨
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