房屋产权登记条件有哪些？看看你的房子符不符合
一提到房屋产权登记等相关问题，很多购房者就都搞不清楚，网上搜索出来的资料也是一知半解，大家也都不太清楚房屋产权登记条件有哪些，什么房子才能够符合办理房屋产权登记条件。今天小编就为大家整理一下什么房子符合办理房屋产权登记条件还有房屋产权登记办理的流程是什么。
一、什么样的房子符合办理房屋产权登记条件 根据《房屋登记办法》的第2十条规定登记申请需要符合下列的条件的，房屋登记机构应当予以房屋产权登记，将申请登记的事项记载于房屋登记簿上： （一）申请人与依照法律提交的材料记载的主体是一致的； （二）申请初始登记的房屋和申请人提交的规划证明的材料是记载一致的，申请其他登记的房屋和房屋登记簿上的记载是一致的； （三）申请登记的内容和有关的材料证明的事实是一致的； （四）申请登记的事项和房屋登记簿记载的房屋权利是不冲突的； （五）不存在本办法里所规定的不予登记的情形。 二、房屋登记要怎么申请 １、房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。 ２、房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、少有的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 房屋产权登记程序 申请登记，是指房产权利人或者代理人在规定的期限内按照权利的种类和登记的种类向登记机关提供合法有效的法律文件的行为。这一程序的主要工作是检验证件和填写申请书、墙界表等。 检验证件是整个产权登记的基础，包括检验身份证件和产权证件。身份证件和产权证件必须吻合。申请人包括自然人、法人和其他具有民事主体资格的组织。我国采取实名制原则，申请人为法人或其他组织的，应当使用其法定名称，由法人代表申请；申请人是自然人的，应当使用身份证上的姓名。检验有关证件的目的在于确定申请人是否具备登记资格。只有具有相关产权证件，且权属清楚、产权来源资料齐全，才予以登记。对于违章建筑、临时建筑等，不予登记。对于申请人因正当理由不能按期提交证明材料或需补办有关手续的，可以准予暂缓登记。在有利害关系人提出异议、权属存在争议的情况下，也应当暂缓登记。 填写申请书和墙界表，即填写房屋产权申请书和房屋四面墙界表。墙界表是房屋权利人向登记机关提供的房屋四面墙体归属情况的书面凭证。申请人填写申请书和墙界表后，连同产权证件、身份证明等，一起交给登记机关工作人员。工作人员审阅无误后，办理收件手续，收取证件。 勘丈绘图是对已申请房屋产权登记的房屋，进行实地勘察，查清房屋现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分户平面图，补测或修改房屋的平面图（地籍图），为产权审查和制图发证提供依据。勘丈绘图的主要任务包括核实、修正房屋情况、核实墙界和绘制分户单位平面图等。将与实际一致的房屋平面图连同申请书、墙界表、未登记房屋调查表以及分户单位平面图等移交给原来的登记人员，并归入相应的登记档案袋。其中非常重要的是对墙界的核实。核实的时候，应有权利人逐一指引，验证墙界表的真实性，同时再由邻居确认申请人指界是否与实际情况相符，经双方确认后再对墙界进行登记。 产权审查，是指以产权、产籍档案的历史资料和实地调查、勘察的现实资料为基础，以国际现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提出的申请书、墙界表以及其他产权证明，认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚、产权转移和房屋变动是否合法的整个过程。 产权审查要做到层层把关、“三审定案”（初审、复审和审批）。初审，是指通过查阅产权档案及有关资料，审查申请人提交的证件是否齐全，核实房屋的界限，了解房屋产权来源及权利变动情况，根据有关法律法规提出初步的意见。初审以后，要将房屋产权登记的基本情况和初步核查的结果进行公布。在规定的期限内，房屋的利害关系人可以书面向登记机关提供有关证据，要求重新复核；没有异议的，准予确认房屋产权。复审，是指经过初审和公告以后确认房屋产权无异议的，交由复审人员进行全面复核和审查。这是产权审查确认产权、核发产权证书的重要环节。经过以上步骤后，可以确认房屋产权并发放产权证书。 绘制权证包括缮证、配图、核对、盖印四个流程。 缮证，即填写房屋产权证、房屋共有权保持证和房屋他项权证。 配图，是指将测绘人员经过实地复核后测制的房屋平面图或分户单位平面图、示意图粘贴在房屋产权证规定的位置上。 核对，是指房屋产权缮写和粘贴附图以后再进行校对。核对以申请书为根据，对照检查房屋产权证、房屋共有权保持证存根的项目有无错漏，与申请书是否一致；以房屋产权证（或是房屋共有权保持证）存根为依据，对照检查骑缝处的字号与权证扉页的字号是否相符；以房屋产权证（或是房屋共有权保持证）存根为根据，对照检查房屋平面图的各项有无错漏、是否一致。如果存在问题，再询问清楚和补齐后方可进行绘制。 盖印，即在登记复核后，依次在房屋产权证存根与房屋产权证的骑缝处和图证结合处，另盖骑缝专用章和房管机关的钢印，并加盖填发机关公章。 收费发证是房屋产权登记工作的较后一道程序，包括征税、收费和发证。产权人缴纳的税费，原则上应包括印花税和登记费、勘测丈测费、权证工本费等。房屋的买卖、赠与、典当以及不等价交换等，都要由承受人缴纳契税和印花税，一般委托房产登记部门在办理房屋交易手续时代为征收。 发证，即产权人缴纳税费后，由发证机关发出领证通知书，产权人在指定的时间、地点，携收件收据、缴纳税费收据以及身份证件等到发证机关，经检验无误后，发给房屋产权证书。 根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属证书主要有房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证，或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。这些证书是表明权利人对特点房屋享有所有权、共同所有权、他项权（抵押权）的凭证。只要权利人拥有这些证书且证书记载的姓名与持有人一致，第三人即可推定证书上记载的人为相应权利的享有人。 以上就是小编为大家整理的什么房子符合办理房屋产权登记条件，还有房屋产权登记办理的流程是什么。大家在要进行房屋产权登记的时候一定要看清楚自己的房子是否符合房屋产权登记的条件。1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销重庆德润房地产开发有限公司与重庆市合川区国土资源和房屋管理局行政登记二审行政判决书关联公司：关联律所：重庆市第一中级人民法院行 政 判 决 书（2015）渝一中法行终字第00485号上诉人（原审被告）重庆市合川区国土资源和房屋管理局，住所地重庆市合川区希尔安大道中段。法定代表人张德建，局长。委托代理人朱萨，重庆市合川区国土资源和房屋管理局干部。委托代理人明小飞，律师。被上诉人（原审原告），住所地重庆市长寿区向阳路13号7-3。法定代表人陈林，总经理。委托代理人牟瑞勋，律师。原审第三人重庆市合川区人民政府盐井街道办事处，住所地重庆市合川区盐井街道新药铺街17号。法定代表人唐冬梅，主任。原审第三人李玉和，居民。原审第三人合川市盐井建材一厂，住所地重庆市合川市盐井镇回龙村。法定代表人熊晓东。上诉人重庆市合川区国土资源和房屋管理局（以下简称合川土房局）与被上诉人（以下简称德润房产公司）因房屋登记行政行为一案，不服重庆市北碚区人民法院（2014）碚法行初字第00057号行政判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明以下事实：被诉（2011）字第02××96号《房地产权证》所涉土地和房屋分属合国有（90）字第10684号国有土地使用证、合市字第16708号房屋所有权证所载，计有划拨土地使用权8057㎡，非住宅房屋417㎡，原始权利人为合川市盐井建材一厂（以下简称盐井建材厂）。日，重庆市合川区人民政府依法批准将该宗划拨用地以出让方式由德润房产公司购得。日，李玉和委托李登平以德润房产公司名义提交《重庆市土地房屋权属登记申请书》，申请事由为“房屋买卖、转移登记”。同时一并提交德润房产公司《企业法人营业执照》、法定代表人陈林身份证复印件、授权委托书、李登平身份证复印件、日债务抵偿协议（甲方：盐井建材厂，乙方：长城资产公司）、日《土地房屋资产转让协议》（甲方：长城资产公司，乙方：德润房产公司）、日《建设用地使用权出让合同》（出让人：合川土房局，受让人：德润房产公司）、盐井建材厂建设用地《勘测定界报技术报告书》等资料。合川土房局经审核，于日颁发204房地证2011字第02××96号《重庆市房地产权证》，将原属盐井建材厂的土地和部分房屋转移登记至德润房产公司名下。同年4月1日，李登平领取了204房地证2011字第02××96号《重庆市房地产权证》。后又因李玉和申请办理房屋转移登记，204房地证2011字第02××96号《重庆市房地产权证》被注销。还查明，日，安莉包装公司以确认《关于以土地房屋抵偿债务的协议》、《补充协议》合法有效事由将合川盐井建材厂、德润房产公司、重庆市合川区人民政府盐井街道办事处（以下简称盐井街道办）诉至重庆市合川区人民法院，该案同日被受理。还查明，日《重庆市土地房屋权属登记审核表》、日《重庆市合川区国有建设用地使用权出让合同》、日《委托书》、日《土地房屋资产转让协议》上加盖“重庆德润房地产开发有限公司”鲜章与号样本（德润房产公司于日提供的“重庆德润房地产开发有限公司500****799705”印文）不同一。日《债务抵偿协议》上长城资产公司鲜章印文不是长城资产公司于日至日期间所使用的印章所盖印，也不是该公司于日后所使用的印章所盖印。日，李玉和因涉嫌伪造公司印章案被重庆市合川区公安局立案侦查，该案至今未决。另查明，因盐井建材厂未按规定参加年检，重庆市工商行政管理局合川区分局于日对该企业予以行政处罚，决定吊销营业执照，该企业未办理注销登记。根据2004年《重庆市土地房屋权属登记条例》（下称《条例》）第六条，合川土房局具有办理土地房屋权属登记的职权。一审法院经审理认为，本案争议的焦点在于：一、本案德润房产公司起诉是否超过起诉期限？二、与本案相关民事纠纷、刑事案件尚未审理终结时，本案能否直接对被诉行政行为合法性进行审查？三、涉嫌合川土房局办理房地产权登记时是否对申请人身份的审查尽到审核义务？一、本案德润房产公司的起诉是否超过起诉期限？德润房产公司称其从不知道盐井建材厂的被诉土地和房屋被错误登记至自己名下，直至收到安莉包装公司诉盐井建材厂、德润房产公司、盐井街道办的《民事诉状》及（2014）合法民初字第03397号《民事案件受理通知书》，才于月知道被诉登记行为。德润房产公司于2014年5月提起本案诉讼，故德润房产公司起诉未超过起诉期限。由于204房地证2011字第02××96号《重庆市房地产权证》办证过程中，均系李玉和委托李登平以德润房产公司名义办理，所使用德润房产公司印章经鉴定与号样本不同一，可推定德润房产公司对此并不知情，故而对合川区土房局辩称的德润房产公司起诉超过起诉期限不予支持。二、与本案相关民事纠纷、刑事案件尚未审理终结时，本案能否直接对被诉行政行为合法性进行审查？《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。影响行政诉讼中止的因素是当事人认为房屋登记的基础行为无效或者应当撤销。本案德润房产公司方提起本次行政诉讼，并非是认为“房屋登记的基础行为无效或者应当撤销”。另，人民法院对被诉行政行为进行司法审查是对房地产权属登记机关办理登记是否合法进行法律上的评判，关键是审查申请材料是否基本齐备、权属来源是否合法、申请登记内容是否与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致、权属有无争议、是否尽到合理审慎义务，等等。故而，与本案相关民事纠纷虽未审理终结，并不影响一审法院对被诉行政行为的合法性进行审查。关于李玉和涉嫌刑事犯罪，本案是否应中止审理的问题。同理，行政诉讼是对被诉行政行为的合法性进行审查，即根据登记机关作出登记行为时所依据的事实证据和所履行的行政程序，判断确定被诉登记行为是否符合有关行政法律规定。根据本案现有事实证据，基本能够确定行政机关的责任。如果案件因涉及刑事犯罪而中止，由于刑事案件自日起即被公安机关立案侦查，至今该案仍处于未决状态，而涉及本案的诉争房屋行政管理关系不宜长期处于不稳定状态，故而，本案不宜中止审理。三、合川区土房局办理房地产权登记时是否对申请人身份的审查尽到审核义务？根据《条例》第十三条规定，如果申请人以“房屋买卖、转移登记”为由申请办理产权变更登记，应该由“变更前权利人”及“变更后权利人”共同申请或依法委托一方申请。而在《重庆市土地房屋权属登记申请书》中，仅有德润房产公司一方申请并盖章。关于合川区土房局所辩称的“《债务抵偿协议》第三条明确了长城资产公司获得对盐井建材厂土地房屋处置权，《土地房屋资产转让协议》第一条第1项约定长城资产公司将其从盐井建材厂受让的土地使用权和房屋产权等资产全部转让给德润房产公司。盐井建材厂将相关土地使用权证和房屋所有权证原件交予长城资产公司，后长城资产公司直接把二证给予德润房产公司李登平。李登平来办证构成对盐井建材厂的表见代理”的理由。根据《条例》第十四条规定，申请人可以委托代理人申请土地房屋权属登记。代理人应当向登记机构提交代理人的有效身份证件和委托书，并对委托书的真实性、合法性负责。而合川土房局在本案中并没有举示盐井建材厂主体信息资料及授权委托书，不能认定盐井建材厂委托李登平办理房地产权属登记。故而，在涉案房屋的原权利人盐井建材厂并未到场，也未委托代理人到场办理相关的变更登记手续的情形下，合川土房局办理此次变更登记程序违法。因此，虽然从卷宗中材料来看，无论是长城资产公司印章还是德润房产公司印章，外观上与二公司真实印章十分近似，合川土房局作为房屋登记机关确实难以辨别真伪。合川土房局在办理转移登记时亦按照《条例》第三十六条要求审核了（一）原土地房屋权属证书；（二）证明土地房屋权属发生转移的资料；（三）土地房屋测绘报告；（四）根据登记操作规程、技术规范应当提交的其他有关资料，但因被诉房屋登记行为档案中李玉和以不正当手段实质上取得了涉诉房地产权利，且合川土房局对“变更前权利人”身份的审查未尽到审慎义务，产生了本案发证有误的后果，被诉登记行为本应依法撤销。但由于被诉房地产权证已经注销，不具有可撤销内容，判决确认重庆市合川区国土资源和房屋管理局于日为重庆德润房地产开发有限公司颁发204房地证2011字第02××96号《重庆市房地产权证》的具体行政行为违法。上诉人土房局不服一审判决，向本院提起上诉称：一、李登平不是受李玉和的委托，而是作为德润房产公司的代理人办理转移登记；二、李玉和在庭审中的证言相互矛盾，依法不足以采信；三、重庆市公安局物证鉴定中心渝公鉴（文）[2015]64号《鉴定文书》系李玉和涉嫌伪造印章罪的刑事案件中的证据，不能据此认为上诉人未尽到审慎义务；四、因李玉和涉嫌伪造公章罪现处于人民检察院审查起诉阶段，对于李玉和伪造印章的犯罪事实、动机等尚没有生效刑事判决书予以确认，所以应当中止诉讼；五、盐井建材一厂和德润房产公司、安莉公司之间签订的《关于以土地房屋抵偿债务的协议》是安莉公司、德润房产公司和盐井建材一厂之间的民事争议，应当先行处理民事争议，所以本案行政诉讼应当中止；六、德润房产公司的起诉超过了法定起诉期限。被上诉人德润房产公司、原审第三人盐井街道办事处、原审第三人李玉和和原审第三人盐井建材厂未提交书面答辩状。被上诉人德润房地产公司在法定期限内向一审法院提交并举示了以下依据、证据：第一组证据：1.日安莉包装公司与盐井建材厂、德润房产公司、盐井街道办民事起诉状1份；2.（2013）No：《非税收入一般缴款书（收据）4》；3.日重庆市合川区人民法院（2014）合法民初字第03397号《民事案件受理通知书》。第二组证据：1.错误登记至德润房产公司名下204房地证2011字第02××96号《房地产权证》；第三组证据：1.日《不良资产转让协议》甲方：长城资产公司（转让方），乙方：德润房产公司（受让方），含附件一转让债权清单、附件二转让抵债物权清单、附件三转让抵债股权清单；2.日《关于以土地房屋抵偿债务的协议》甲方：德润房产公司，乙方：盐井建材厂；丙方：安莉包装公司，内容为：“盐井建材厂以人民币30万元整的价格将涉案房屋和土地使用权转让给安莉包装公司，安莉包装公司将其应支付给盐井建材厂的转让价款直付德润房产公司，以抵偿盐井建材厂欠德润房产公司的债务”；3.日《收条》，内容为：“德润房产公司收到安莉包装公司支付的购买盐井建材厂的土地使用权和房屋产权的资产转让价款人民币现金30万元整”；4.《长城资产公司债权转让公告》，内容为“长城资产公司已于日将其拥有的对重庆毛巾厂等124户企业的主、从债权（企业名称及债权金额明细清单附后）依法转让给德润房产公司。上述债权转让后，由德润房产公司行使债权人的一切权利。”其中121号即为德润房产公司受让的盐井建材厂的债权。5.日《补充协议》甲方：盐井街道办，乙方：安莉包装公司。第四组：1.合市字第16708号、合市字第1609号、合市字第16710号、合市字第16711号、合市字第16717号、合市字第16719号、合市字第16720号《房屋所有权证》。第五组：1.日李玉和《说明》一份；2.合川区人民法院（2012）合法行初字第00053号《案件移送函》、合川区公安局《立案决定书》（合公草街立字[号）。3.重庆市合川区人民法院行政审判庭询问笔录3份（李玉和2份，王方良1份）；4.渝公鉴（文）[2014]33号、渝公鉴（文）[号《重庆市公安局物证鉴定中心鉴定书》。第六组：盐井建材厂的工商档案。上诉人合川区土房局在法定期限内向一审法院提交并举示了以下证据：1.日《重庆市土地房屋权属登记审核表》；2.日《重庆市土地房屋权属登记申请书》；3.附图2页；4.日《盐井建材厂建设用地勘测定界技术报告书》（共10页）；5.日《重庆市合川区人民政府关于重庆德润房地产开发有限公司划拨土地补办出让手续批复》（合川府地〔号）；6.日合同编号：渝地（2011）划转合字（合川）第1号《重庆市合川区国有建设用地使用权出让合同》（补办类）共9页；7.日《土地房屋资产转让协议》（甲方：长城资产公司，乙方：德润房产公司）共3页；8.日《债务抵偿协议》（甲方：盐井建材厂，乙方：长城资产公司）；9.日（2006）渝证字第21023号《公证书》（包含《重庆日报》日1版《长城资产公司资产处置公告》）共6页；10.日《合川区房地产产权产籍监理所预审通知单》；11.德润房产公司日给李登平的《委托书》；12.日盐井街道办《关于房屋土地的“证明”》；13.德润房产公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、陈林身份证复印件、李登平身份证复印件；14.（2010）No.《非税收入一般缴款书（收据）4》复印件；15.（201115）渝地契证电：No.0000904、（201115）渝地契证电：No.0000924《重庆市契税缴税证明》；16.《销售不动产统一发票（代开）办证联》（发票号码：189708）；17.原盐井建材厂合国用（90）字第10684号《国有土地使用权证》、合市字第16708号《房屋所有权证》；18.204房地证2011字第02××96号《房地产权证》；19.德润房产公司日给李登平的《委托书》；20.（2012）合法行初字第00053号《行政裁定书》（中止）；21.（2012）合法行初字第00053号《行政裁定书》；22.李登平在领证登记簿上的签字（日）。一审法院依职权调取了如下证据：1.重庆市工商行政管理局合川区分局日出具《关于合川市盐井建材一厂工商登记情况的回函》，证明盐井建材厂被吊销营业执照，未办理注销登记。2.李玉和讯问笔录七份。3.日李玉和质证笔录。4、日重庆市公安局物证鉴定中心渝公鉴（文）[2015]64号《鉴定文书》。原审第三人盐井街道办和原审第三人盐井建材厂在法定期限内未向一审法院举示证据。上述证据已依法随案移送本院，经审查，一审法院对证据和事实的认定正确，本院依法予以确认。本院认为，根据《条例》第十三条规定，申请人以“房屋买卖、转移登记”为由申请办理产权变更登记，应该由“变更前权利人”及“变更后权利人”共同申请或依法委托一方申请。而本案在《重庆市土地房屋权属登记申请书》中，仅有德润房产公司一方申请并盖章。同时，根据《条例》第十四条规定，申请人可以委托代理人申请土地房屋权属登记。代理人应当向登记机构提交代理人的有效身份证件和委托书，并对委托书的真实性、合法性负责。而合川土房局在本案中并没有举示盐井建材厂主体信息资料及授权委托书，不能认定盐井建材厂委托李登平办理房地产权属登记。故而，在涉案房屋的原权利人盐井建材厂并未到场，也未委托代理人到场办理相关的变更登记手续的情形下，合川土房局办理此次变更登记程序违法。虽然从卷宗中材料来看，无论是长城资产公司印章还是德润房产公司印章，外观上与二公司真实印章十分近似，合川土房局作为房屋登记机关确实难以辨别真伪。上诉人在办理转移登记时亦按照《条例》第三十六条要求审核了（一）原土地房屋权属证书；（二）证明土地房屋权属发生转移的资料；（三）土地房屋测绘报告；（四）根据登记操作规程、技术规范应当提交的其他有关资料。但因被诉房屋登记行为档案中李玉和以不正当手段实质上取得了涉诉房地产权利，且合川土房局对“变更前权利人”身份的审查未尽到审慎义务，产生了本案发证有误的后果，被诉登记行为本应依法撤销。但由于被诉房地产权证已经注销，不具有可撤销内容，一审判决确认被诉行政行为违法正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人重庆市合川区国土资源和房屋管理局负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘兴旺代理审判员　　罗　红代理审判员　　景　象二〇一五年十一月二十五日书　记　员　　叶长华置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 : 400-871-6266工作时间 : 周一至周五 9:00-18:30在线客服 :&商务合作 : 官方论坛 :&官方微信 : 官方QQ群 : 全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局固定电话：400-871-6266版权所有：北京金堤科技有限公司(C)2015 JINDIDATA 京ICP备违法和不良信息举报电话：400-871-6266举报邮箱：1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销张慧辉与衢州园方建设投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书关联公司：相关法条：浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙衢民终字第260号上诉人（原审原告）：张慧辉。委托代理人：方益成。被上诉人（原审被告）：。法定代表人：王炜东。委托代理人：叶卫东。原审第三人：苏文国。上诉人张慧辉为与被上诉人衢州园方建设投资有限公司（以下简称园方公司）、原审第三人苏文国房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2011）衢民初字第777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院认定：坐落于衢州市衢江区横路乡黄岩堰住宅新村的商品房屋系由园方公司开发建设，该公司先后于日、日取得了上述房屋的商品房预售证。日，园方公司因建设资金需要向苏文国借款人民币400万元，并于同日向苏文国出具借条一份。日、9月11日，苏文国将400万元资金分为150万元、250万元以汇款方式分别汇入园方公司账户内。日，经衢州市衢江区公证处公证，园方公司向苏文国出具授权委托书一份，委托书载明”兹有衢州园方建设投资有限公司全权委托温州苏文国先生办理本公司开发的黄岩堰住宅新村一期房屋销售的相关手续”。同时，园方公司还向苏文国提供了该住宅新村整体工程的规划图一份及该处含本案诉争房屋在内的24套房产的房屋买卖协议书；该24份协议书中的”乙方”，即房屋买受方一栏均为空白，落款时间为”日”，落款处加盖有园方公司印章并签有其法定代表人王卫东名字，协议书附随了由园方公司法定代表人王卫东签名的16.5万元-17.5万元不等的收款凭证。日，园方公司和苏文国签订园字（2007）第38-61号购房合同补充协议，约定双方于日所签订的黄岩堰住宅新村项目中的24幢房屋买卖协议书实为借款协议，期限三个月，在园方公司将400万元借款划入苏文国指定帐户时，双方原来所签订的授权委托书及房屋买卖协议书均予作废，如园方公司需要继续使用该笔资金，在园方公司提前一个月提出申请并办理好一切相关手续时，苏文国应允许园方公司再展期三个月该笔款项。此后，园方公司一直未归还400万元款项。月，苏文国持授权委托书和房屋买卖协议书与张慧辉办理了本案诉争房屋的销售手续，购房款16.5万元以抵扣张慧辉对苏文国债权的形式支付给了苏文国。日，苏文国委托浙江平宇律师事务所律师郑德荣向园方公司发出律师函催讨400万元借款，日、6月4日，园方公司分别向苏文国出具了承诺书和双方签字的协议书，约定了400万元的还款期限及逾期还款违约金。目前，园方公司仍未向苏文国归还约定的400万元借款。现张慧辉持房屋买卖协议书，要求确认协议有效，并要求园方公司交付房屋，园方公司则认为苏文国无权销售诉争房屋，故引起本案讼争。另查明，期间，园方公司曾更名为圆方公司，现重新更名为园方公司。园方公司开发建设的黄岩堰住宅新村商品房屋至今未办理物权设立的行政审批手续，该工程尚未经过竣工验收。原审法院认为：苏文国持有的房屋买卖协议书和经公证机关公证的授权委托书均加盖有园方公司印章及园方公司的法定代表人王卫东亲笔签名，张慧辉根据上述材料足以相信苏文国取得了代为园方公司销售房屋的授权，张慧辉据此通过苏文国与园方公司签订的房屋买卖协议书符合法律规定，应为有效协议。园方公司抗辩认为，授权委托书及房屋买卖协议书只是向苏文国借款的抵押担保，但其未提供证据证明该事实已被张慧辉所获悉或张慧辉签订本案诉争房屋的买卖合同时具有恶意，根据合同相对性原则，园方公司与苏文国之间的相关约定，效力不及于张慧辉，至于因苏文国违反与园方公司的约定而造成的张慧辉、园方公司的其他损失，张慧辉、园方公司可另行主张，本案不宜处理。同时，园方公司所主张的其出具给苏文国的委托销售授权书及房屋买卖协议书作废条件亦未成就，其授人以据提供签字盖印齐全的合同文书，事后又以自己欠缺法律知识反悔，对此”失误”应自负后果，故园方公司主张合同无效的抗辩意见，理由不成立，法院不予采纳。张慧辉请求确认其对诉争房屋享有所有权并实际交付，但诉争房屋系不动产，该房屋买卖协议有效并不必然导致房屋所有权转移，截至本案审理终结时止，诉争房产尚未经过行政主管部门的初始登记，其物权至今尚未设立，双方的房屋买卖协议未经行政主管部门登记备案，张慧辉亦未提供诉争房屋已符合物权设立条件的相关证据，故张慧辉诉请园方公司立即交付所售房屋，条件不成就，法院不予支持。据此，为保持司法的统一性，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认张慧辉与衢州园方建设投资有限公司签订的园字（2007）第051号《房屋买卖协议书》合法有效；二、驳回张慧辉的其他诉讼请求。案件受理费3700元，由张慧辉、园方公司各半负担，于判决生效之日起七日内缴纳。判决后，张慧辉不服，向本院上诉称：原审法院驳回其要求园方公司协助、配合办理房地产物权登记并立即交付房屋的请求是错误的。1、本案实质上是商品房销售合同纠纷，园方公司为张慧辉办理其所购房地产的物权登记是其法定义务，也是双方之间合同的附随义务。2、张慧辉购买房屋的目的就是取得合法的物权。园方公司取得商品房预售证以后，就应该协助、配合张慧辉办理物权登记。至于该房地产是否通过验收，与张慧辉要求的办理物权登记的请求无关。3、由于张慧辉与园方公司的买卖协议有效，故张慧辉通过商品房买卖就原始取得了房地产的产权和所有权。4、根据张慧辉与园方公司签订的《房屋买卖协议书》第五条”甲方（即园方公司）应在本协议签订日起玖拾天内将房屋腾空，连同原房屋所有权证等有关证件，交付乙方（即张慧辉），乙方出具收到凭证。”之规定，园方公司应为张慧辉办理物权登记并交付张慧辉购得的房屋及相关物权凭证。5、原审法院在张慧辉无任何过错的情况下，判决由张慧辉承担本案一半诉讼费用是错误的，诉讼费用应由园方公司负担。请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判园方公司协助、配合张慧辉办理园字（2007）第051号《房屋买卖协议书》中房地产的物权登记（包括买卖合同备案、初始登记等），并立即向张慧辉交付园字（2007）第051号《房屋买卖协议书》中的房屋；本案一、二审诉讼费用由园方公司负担。经审理，本院认定的案件事实与原判认定的事实基本一致。本院认为：商品房属不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。故张慧辉主张通过买卖合同原始取得合同约定房产的所有权于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。因园方公司开发建设的衢州市衢江区横路乡黄岩堰住宅新村的商品房工程尚未经过竣工验收，故张慧辉要求园方公司立即交付房屋的上诉请求，本院不予支持。张慧辉请求园方公司协助、配合张慧辉办理园字（2007）第051号《房屋买卖协议书》中房地产的物权登记，并认为物权登记包括买卖合同备案、初始登记等。本院认为，不动产的物权登记，是指将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于有关专门机构掌管的专门的簿册上。不动产物权登记包括设立登记、变更登记、转让登记和消灭登记。买卖合同备案不属于物权登记范围，且张慧辉起诉时其诉讼请求为办理物权登记，并未要求买卖合同备案。根据《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第九条的规定，新建的房屋，建设单位或个人应自房屋竣工交付使用之日起3个月内申请房屋产权初始登记。本案所涉房屋尚未交付使用，办理产权初始登记的条件未成就。关于张慧辉在二审中提出预告登记的请求，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。因张慧辉与园方公司签订的《房屋买卖协议书》中并未约定进行预告登记，故张慧辉的该项诉讼请求不成立。因张慧辉原审诉讼请求未得到全部支持，原审法院依据《诉讼费用交纳办法》的规定决定由张慧辉负担一半原审诉讼费用，并无不当。综上，张慧辉的上诉理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人张慧辉负担。本判决为终审判决。审　判　长　　姜秀莲代理审判员　　潘　婷代理审判员　　常东岳二〇一三年五月六日书　记　员　　项红霞置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 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