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一文看懂：买房贷款选“等额本金”还是“等额本息”
来源：财联社&&&
作者：佚名&&&
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　　“6月一手住宅均价破6万元，同比上涨101%。”去年年末开始深圳的房价经历了一轮快速上涨。这一现象并不仅限于深圳，各大主流城市房价都出现大幅度的上涨过程。据中国指数研究院数据显示，2016年上半年一线城市住宅价格累计上涨12.79%，和去年同期相比，涨幅扩大7.62个百分点。
　　尽管各地相继出台房地产供给侧改革，但依旧不能阻止房价持续上涨的趋势。这其中不乏咱们根深蒂固有房才有家的观念。也就是说，即使你觉得房价目前过高已经没有很大的投资价值了，准备“不住不买”。但是作为最基本的居住需求，“买房”依然是我们每个人都要面对的。
　　那么，面对高额的房价，房屋按揭贷款是大部人的必然选择。当前还房贷主要有等额本金和等额本息两种方式。什么是“等额本金”还款？什么是“等额本息”还款？两者的区别在哪里？
　　贷款利息如何计算.
　　在了解“等额本息”和“等额本金”的区别之前，首先要先弄明白银行的住房贷款利息是怎么算的。
　　就房贷来说，是每个月还一次，在还的钱中，有一部分是利息，另外一部分是本金。无论是“等额本息”还是“等额本金”，每个月的利息的计算方式是完全一样的，不同的是本金部分。那它们的利息是怎么计算的呢.其实很简单，你每个月还银行的利息=欠银行的本金*月利率。
　　我们以公积金贷款为例子(商贷、混合贷同样适用)，目前公积金的年化利率是3.25%。那么每个月的利率就是3.25%/12=0.270833%，只要公积金贷款的年利率不变，这个月利率也是不变的。
　　无论是“等额本息”还是“等额本金”，每个月还银行多少利息，就是看你目前还欠银行多少钱(本金)，再乘以这个月利率0.270833%。假设我们跟银行贷款100万元，那么“等额本息”还是“等额本金”两种方式第一个月还的利息都是100万*0.08.33元，只是由于两种方式还的本金不同，从第二个月开始，我们还欠银行多少钱就会有区别，还的利息也开始不一样。
　　什么是“等额本金”和“等额本息”.区别是什么.
　　通俗来说，问银行贷了款以后是要付利息的，就像我们在银行存款收利息一样，利息=本金*利率(这是银行计算利息唯一的方式)。“等额本息”和“等额本金”每个月计算利息的方式是一样的，但利息数额却不一样。
　　等额本金是指每个月还的本金是固定的，每个月还的本金是贷款总额除以贷款月数。
　　举个例子：公积金贷款100万，贷款年限30年(360个月)还贷本金=100万/360= 2777.78元，接下来我们具体算下等额本金每个月还贷的总数;第1个月，还银行本金2777.78元，利息100万*0.08.33元，总还款额为8.33=5486.11元(本息);第2个月，还银行本金100万-222.22元，利息*0.00.81元，总还款额为0.81=5478.59元(本息)。
　　以此类推，我们就可以算出30年中，我们每个月还银行的钱是多少了，如下图所示。(只取前面10个月和后面10个月)
　　等额本息是指每个月的总还款(本金+利息)是不变的。
　　同样以公积金贷款100万，贷款年限30年(360个月)来举例计算：假设每个月的还款总数(本金+利息)为X元。第1个月，利息100万*0.08.33元，欠银行本金已经还了(X-2708.33)元。第 2个月，由于还了本金，这个月还欠银行的钱为100万-(X-2708.33)=(-X)元。所以，第2个月的利息 (-X)*0.270833%，还银行本金【X-(-X)*0.270833%】元。 …………最终，所有月份还银行的本金加起来会等于100万，这样就可以算出X的值，算出来就是每个月固定还大概4352.06元。
　　现在我们看一下等额本息的还款过程，同样只取前面10个月和后面10个月。
　　这个过程比较复杂，如果看不明白，也没关系，大概知道计算过程就可以。大家只要知道，等额本息就是每个月还的本金+利息总数是固定的，
　　从上面那两张表格中，大家有没有发现，等额本息的还款过程是：随着每个月的还款，欠银行的钱的总数一个月会比一个月少，欠银行的利息总数也是越来越少。
　　同时每个月要还的利息也是在逐月减少，而每个月还银行的本金部分逐月增加，这是符合等额本息还款方式的设计的(每个月还的本金+利息总数不变)。
　　比较一下两种还款方式的优劣
　　贷款本身就是为了现金流压力，从上面的计算过程可以看出，无论“等额本息”还是“等额本金”，我们每个月还给银行的利息，都是看目前欠银行多少钱，再乘以一样的利率，我们付出的“代价”(也就是贷款的月利率)是一样的。
　　只不过，等额本金还款法在最初的时候还款压力比等额本息还款方式要大一些，所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快，因此总的利息会少一些;而等额本息的制度设计是，让你一开始还少一点的钱，然后逐月增加你要还的本金，最终要还的总的利息会比用等额本金的方式多一些。
　　“等额本息”和“等额本金”没有优劣之分
　　无论“等额本息”还是“等额本金”，我们每个月还给银行的利息，都是看目前欠银行多少钱，再乘以一样的利率。
　　等额本金，一开始还的本金高一些，使得你欠银行的钱的总数会减少得更快些，从而利息最开始会少一些。
　　等额本息，一开始还的本金要低一些，然后逐月增加偿还本金的数额，偿还的利息要高一些。
　　这两种还款方式各有优劣。选择等额本金还是等额本息，主要看你愿意把早点偿还多点本金(选择等额本金)，还是愿意将压力留在后面(选择等额本息)。如果觉得自己有能力多偿还又不想付太多利息，就选择等额本金。如果手头没有那么多本金，选择等额本息，没有哪一个更值得，只需要根据自己的情况而定!
责任编辑：cnfol001
我来说两句
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泡网分: 2.093
帖子: 2035
注册: 2013年01月
等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？
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&浏览：160988&&回帖：42 &&
泡网分: 50.519
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注册: 2004年11月
看你的理财收益能力，能否超越贷款利率。
如果能超越，一直还利息，也无所谓啊
泡网分: 0.483
帖子: 1101
注册: 2010年09月
hustbluefox 发表于
两种还款方式用的利率一样的，所以无论哪种方式从付利息的角度来讲都是一样的，不存在划算与不划算的问题，选用哪种方式只跟你以后几年的收入结构和偿还意愿有关！明白人，利率是相同的，利息取决于本金
泡网分: 0.483
帖子: 1101
注册: 2010年09月
狄大人 发表于
我目前有三套房子在按揭，其中2套是商业贷款，1套是公积金贷款。
商业贷款的2套，有一套利率7折，有一套利率85折，都是采用等额本息的还款方式，期限20年。公积金贷款的那套，采用的是等额本金的还款方式，期限10年。假设我手中有一笔余钱，想提前还款，大婶们给我参谋参谋，我提前还款哪套房子比较划算？提前还款，不是考虑还款方式，是控制资金成本，当然还85折的了，最后还公积金。我是大叔
泡网分: 19.056
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注册: 2010年10月
不误正业 发表于
我现在最后悔的事就是没有借款买房可以把现在的房子卖了，再买。50%贷款，剩下的钱理财。
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泡网分: 51.483
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注册: 2002年07月
吴二山 发表于
我现在最后悔的事就是提前还贷。我现在最后悔的事就是没有借款买房
泡网分: 49.589
精华: 1帖子: 9467
注册: 2003年11月
不误正业 发表于
财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。+1
泡网分: 21.588
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注册: 2006年05月
都一样，你借多少钱交多少钱的利息。没区别。
泡网分: 5.294
帖子: 6206
注册: 2010年10月
我现在最后悔的事就是提前还贷。
泡网分: 13.163
帖子: 1058
注册: 2008年05月
一样的，都是按照实际发生的利息算。所谓等额本金还的利息少那是表像，你把贷款年限缩短一半还的利息更少，不贷款一分利息也不给。
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泡网分: 0.083
注册: 2013年11月
提前还贷是等额本金好，因为每次还款都还了利息和本金，等额本息还款是先还利息而不是本金；
办理房贷时要注意看提前还款的相关条款与约定，条约一定要看仔细，否则提前还贷的时候可能会出现不能提前还贷、要缴纳提前还贷的手续费等等等意外情况
泡网分: 9.986
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狄大人 发表于
等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？能借这么久，利息还不上浮甚至还有折扣，也就房贷可以了，应该理解为福利。为什么提前还。
泡网分: 12.487
帖子: 3426
注册: 2009年09月
雪色黄昏 发表于
& &羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。那么干脆不借或者选三年期贷款，利率还更低。
本帖由 nubia NX503A 客户端发布
泡网分: 103.612
帖子: 13366
注册: 2002年08月
我在工行的房贷写等本，等额本金，等额本息由工行自己说了算，真是无奸不商！反正按自己有利的靠！
泡网分: 29.609
帖子: 14222
注册: 2006年07月
lzyspirit 发表于
对一个不关注货币时间价值的人，自然认为越早还越好。
多问一句，那你干嘛不从等额本金10年改为等额本息5年呢？前面写过了：打算用这笔置换资金的，可以选择最长时间的等额本金还款方式，兼顾长短期收益和支出平衡。如果你没有能力跑赢贷款利率，那还不如早还。
泡网分: 47.098
帖子: 6935
注册: 2006年04月
雪色黄昏 发表于
羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。对一个不关注货币时间价值的人，自然认为越早还越好。
多问一句，那你干嘛不从等额本金10年改为等额本息5年呢？
泡网分: 29.609
帖子: 14222
注册: 2006年07月
二月的火龙 发表于
两种算法的npv应该是一样的，所以，本质是一样的。&&羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。
泡网分: 9.986
注册: 2008年10月
一样的，即使提前还，个人还是推荐等额本息
泡网分: 16.468
精华: 1帖子: 1324
注册: 2007年07月
雪色黄昏 发表于
& && &&&怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。...两种算法的npv应该是一样的，所以，本质是一样的。
本帖由安卓客户端发布
泡网分: 29.609
帖子: 14222
注册: 2006年07月
不误正业 发表于
财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。& & 其实等本金就是早期多还本金，后期本金少了，所以付的利息也少了。等额本息就是每个月还款都一样，开始还的本金少，利息多，后期还的利息少，本金多，还过一半期限就没必要提前还了。要是想提前还，就采用最长时间还款，比如能30年的，绝对不29年，反正也是提前还，每年多还10万，或者一下都还了。
泡网分: 51.483
帖子: 19326
注册: 2002年07月
雪色黄昏 发表于
怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。
泡网分: 8.961
帖子: 9459
注册: 2010年05月
阿次 发表于
多数人选择第一种，然后哭喊着自己是房奴。
确实会影响三到五年的生活品质。
而通常这三五年从在职公司的变化，到家庭状态的变化，
回头看看会失去许多机会。
而如果是长期投资性质的购买你会发现第二种里有很多亮点。
当把通胀，房价变化，房租变化，各变量融合成一个公式时
需要大量计算和统计。说自己是房奴的都是没有最初级财务知识的人
泡网分: 42.682
帖子: 12112
注册: 2005年01月
多数人选择第一种，然后哭喊着自己是房奴。
确实会影响三到五年的生活品质。
而通常这三五年从在职公司的变化，到家庭状态的变化，
回头看看会失去许多机会。
而如果是长期投资性质的购买你会发现第二种里有很多亮点。
当把通胀，房价变化，房租变化，各变量融合成一个公式时
需要大量计算和统计。
泡网分: 29.609
帖子: 14222
注册: 2006年07月
怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。
泡网分: 12.319
帖子: 2132
注册: 2008年08月
xmyyc 发表于
不对。正确的策略或说法应该是对于等额本息还款法，一两年之内提前还款是可以的，时间越长就相对越不划算；对于等额本金法，什么时候还款都不亏。对的，一两年就提前还款的话，两种方式负的利息差不多， 等额本息还是稍多一点；
要是时间越长，等额本息负的利息就越多。
反正相同的时间，等额本息付的利息要多余等额本金。
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帖子: 9005
注册: 2005年11月
本金少很多。
泡网分: 16.362
注册: 2006年09月
狄大人 发表于
等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？两种还款方式用的利率一样的，所以无论哪种方式从付利息的角度来讲都是一样的，不存在划算与不划算的问题，选用哪种方式只跟你以后几年的收入结构和偿还意愿有关！
泡网分: 21.96
帖子: 2135
注册: 2005年01月
狄大人 发表于
我目前有三套房子在按揭，其中2套是商业贷款，1套是公积金贷款。
商业贷款的2套，有一套利率7折，有一套利率85折，都是采用等额本息的还款方式，期限20年。公积金贷款的那套，采用的是等额本金的还款方式，期限10年。假设我手中有一笔余钱，想提前还款，大婶们给我参谋参谋，我提前还款哪套房子比较划算？这个你该问元芳啊！
泡网分: 4.628
注册: 2010年05月
贷款利率低于房价增长率的的，都是越后期还本付息越好。
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泡网分: 0.013
注册: 2015年09月
狄大人 发表于
目前我的问题是，如果要提前还贷的话，用那种方式按揭比较有利？提前还款当然是还等额本金的，等额本息的提前还款交的利息都白给银行了
&版权所有：&&桂ICP备号&增值电信业务经营许可证房贷还款比较：等额本息VS等额本金_购房贷款知识_贷款攻略 - 融360
公积金政策
房贷还款比较：等额本息VS等额本金
& & & & &对于大多数人来说，买房都需要向银行借贷，这里面就牵扯到一个重要问题，一般向银行贷款有两种方式：等额本金法和等额本息法。许多人对这两种方法不甚了解，以至于在贷款方面吃了大亏，今天笔者就详细的向大家讲述和各自适用的人群。
　　一、等额本息法
　　等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供&本金与利息&的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：
　　每月还本付息金额&=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数&-&1]
　　每月利息&= 剩余本金x贷款月利率
　　还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数&-&1】-贷款额
& & & &还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数&-&1】
　　注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
& & &&等额本息适合的人群
　　等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。
　　二、等额本金法 &
　　等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：
　　每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)&月利率
　　每月本金=总本金/还款月数
　　每月利息=(本金-累计已还本金)&月利率
& & & &还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2
　　还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额
　　注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。
　　从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。
& & & &等额本金适合的人群
　　等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
& & &&等额本金计算器：
& & &&三、等额本息与等额本金的主要区别
& & &等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中&本金与利息&的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
& & & & 等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
　　说了这么多，可能许多读者看的也是云里雾里的，下面笔者通过一个实例来说明的区别和优劣。
　　例：李先生买了一套商品房，面积120平米，他向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5&)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：
　　等额本息：每月还款金额=【&*(1+5&)240】/【(1+5&)*240-1】=3012.5元
　　等额本金：第一个月=() + ()&5&=5500
　　第二个月=() + (0)&5&=5487.5
　　......
&&&&&& 如果贷款人是一对夫妻，两个人都上班，俩人总收入1万5千元的话，
　　那么在还款初期，他们每月需还7485元，也就是收入的一半。还勉强可以接受，但是如果用等额本金还款的方式的话，第一个月就要还9625元，超过收入的60%还款人就很难承受了。
　　等额本金最后会节省大概14万元。但是在前面8年时间里，等额本金的还款数额都更多一些。所以，虽然等额本金的利息会少一些，但是在前面八年里，等额本息的还款压力都更大，完全感受不到利息少的好处。从这个角度来看，等额本息还款，其实就是用更多的利息来换取更小的还款压力。同时对于首付资金较少的购房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大的贷款。
　　那等额本金应该用在什么地方呢？对于投资性购房者，和购房首付比例较高的购房者来说等额本金其实更加合算一些。一方面投资性购房者都希望迅速还完贷款，避免房子对现金流的依赖。那么在贷款时间较短的情况下，迅速还完贷款。选择等额本金就更好一些。一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金，在有需要的时候讲剩余贷款迅速换完，然后利用房子进行再融资。
&&&&&&&实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择&等额还款方式&，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价值产生了不同。当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。简单来说选择哪种还款方式，需根据每个人的现状和对未来的规划而定，不要一味的相信别人的话。
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提问者：陈乐怡|
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淮安市恺艺装饰工程有限公司
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等额本金和等额本息相比较，当然是等额本金好了，因为等额本金是先还得多一点，是本金和利息一起还的，会越还越少，每个月都会越来越少；等额本息是固定还款，前几年还得都是利息，等你想一起推掉贷款的时候，已经没有那必要了。
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合肥诚匠装饰工程有限公司
所有回答：&1292
商业贷款通常有两种方式：等额本息还款法、等额本金还款法。某些银行提供选择，某些银行只能做等额本息还款法。 && && && &&
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&等额本息还款法：每月以相同的额度偿还贷款本息，其中利息逐月递减，本金逐月增加。 &&
等额本金还款法：每月以相同的额度偿还本金，由于本金减少，每月的利息也逐月减少，每月的还款额度也相应减少。
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合肥海葵装饰工程有限责任公司
所有回答：&2275
◆提前还贷分多种
　目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。
　　提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。
　　按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。
　　第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)
　　第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)
　　第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)
　　第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)
　　第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)
　　理财专家建议，提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。
　　◆如何还贷才划算
　　如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次加息幅度也比普通商贷小，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。
　　如果你是纯商业贷款，那么又有两种还款方式的区别。
　　据专家分析，两种还款法相比，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较好，这样提前还贷比较划算。
　　但是，并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人，建议你还是选择“等额本息还款法”。
　　如果你贷的是等额本息还款的，那么在前10年这种做法基本划算。因为该种贷款方式在还款初期支付的多是利息，本金占的额度比较小，提前还贷，可以减少大笔的利息支出。争取这几年能多还款，使本金基数下降，从而减轻利息负担。
　　从节省利息的角度看，缩短贷款期限是一个不错的选择，因为时间缩短了，每月的还款数量不变，就加快了归还本金的速度，支出的利息也会减少。
　　◆银行规定有差别
　　有关专家表示，提前还贷要弄清楚不同银行的提前还贷规定。记者通过多方咨询发现，目前，银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，建议市民在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。
　　记者在调查过程中发现，按照各家分行的说法，其实贷款的事情，很多操作的权利都是掌握在支行手里的，具体的业务办理也需要和你贷款所在的支行来进行，所以市民要了解关于提前还贷程序上的问题，最好的途径是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理，按照他们所属支行的具体规定来操作。
　　另外，加息后新的利息标准将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，购房者也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。
　　以下是记者以贷款人身份拨打各大银行客服**了解到的各行提前还贷规定，供各位参考(实际情况以各银行规定为准)：
　　工商银行：要求贷款者提前30个工作日书面申请银行，目前暂不收违约金，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。
　　中国银行：要求提前30个工作日书面申请，提前还款暂不收取违约金。
　　建设银行：不满一年提前还贷，无违约金；贷款期限在一年以上的，在借款期内，借款人提前10-15个工作日向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收息。
　　交通银行：提前还款额度不得少于6个月的还款金额。
　　农业银行：要求提前7个工作日书面申请，一年满后，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍，目前暂不收手续费。
　　民生银行：要求书面申请，不满一年也可提前还贷，不收违约金。
　　◆提前还贷流程
　　记者咨询了一些银行的房贷部，了解到各银行还贷方式和时间不尽相同，具体事宜请咨询购房时申请贷款的银行。以下是记者从北京工商银行朝阳分行获知的办理流程：
　　购房者首先要将提前还贷申请表传真到银行，申请表内容包括提前还贷理由、房子所在地、联系**、身份证号、还款存折账号等基本信息。银行在接到申请后，在一个月左右给予回复。如符合还贷手续，购房者携带现金及相关材料，当天就可以办理好提前还贷。
　　一般情况下，银行都要求还款人提前预约。正式办理手续时，要求贷款人签署补充协议，以更改借款额及年限等，主合同不再重新变更。
　　◆还贷特别提醒
　　特别提醒一：别忘退保在提前还清全部贷款后，购房者要记住到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
　　特别提醒二：组合贷款不必先还公积金贷款
　　对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款？业内人士表示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。
　　特别提醒三：记得办理抵押注销
　　最后银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。谢谢，希望下次还能帮助到您。
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深圳市欧迪派装饰设计工程有限公司
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我刚刚买房贷款，选择了等额本息， &&首付20%，30年。
等额本息的好处就是每月都是一样的，而且压力比较小。
等额本金的好处就是总的利息比较少， &&80万的贷款，30年，可以比等额本息少十多万利息。但是前期的月供太高了，需要10年后才能回到等额本息的水平，然后再继续逐月递减。
其实，如果有计划提前还款，等额本息也不比等额本金多太多的利息。
利率的是央行统一规定的，但是各家银行可以提供不同的打折优惠。
中国银行最低七五折，华夏等比较小的银行反而可以提供最低七折的优惠。
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四川濎樽建筑装饰工程有限公司
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建议选择等额本金这种，是越往后利息越少
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福建祥云装修装饰工程有限公司
所有回答：&5358
等额本金法，是利息平摊到10年120个月还，贷款利息随着本金的减少，逐渐减少。等额本息是平摊本息到120个月。
等额本金法，总的还款本息要比等额本息法要少。所以你前期还款能力好，选等额本金法。
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