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投资商铺有风险吗?明确这几点完整规避投资商铺的风险
来源：房产观察 &&发布时间：
虽然在，但仍然阻挡不了投资者投资房产的决心。而投资房产不止只有住宅，还包括商铺和旅游住宅等。但我们都知道凡是投资都有风险，有风险也是有的。我们要规避投资商铺的风险，首先要做明确下面几点。1.商铺背后的故事商铺只是一个载体，而已，空着什么都不是。所以要赋予商铺内在的商业价值，将来做什么?有哪些人来做?做这个生意的市场空间在哪里?投资商铺的人虽然不做实际经营，但也要给到未来能收高租金，能升值的道理和未来。其实也就是定位和客户的逻辑性。2.商铺凭什么卖这么多钱可以说定价是个高技术含量的活，是心理博弈的直接表现。对于商铺而言，起定价主要考虑到到6个因素，即地段、类型、品牌、产品本身、客户属性以及宣传情况等。其中产品本身主要就是指商铺本身的优势在哪里，这是未来商铺商业价值提升的重要关健。而客户属性说的就是并不是所有想买商铺的都是潜在客户，在销售型商铺的客户划分中，有层级之差，较好客户是品牌商自营购铺的客户群体;中间的就是能够实现运营托管的客户，而最烂的客户就是那些投资客，想自己搞的坏孩子。3.销售后的管理归属对于有些中小型而言，或者很多城市现在管用的返租政策，对于开发商而言很头痛，而且市场的竞争越发激烈。比如你家返租8个点，但他家说10个点，第三家说我返15个点，五年后回购等等。要知道返租越高，承诺越好的项目基本是不靠谱的项目。所谓一分钱一分货，真正有价值能溢价的商铺，傻子都知道留给自己。所以，后期的管理权是培育阶段的重要因素。市场不缺统一管理，统一运营的口号和承诺，缺乏的是运营团队的执行能力和专业精神。以及开发商后期的费用投入，毕竟吃进去再吐出来的事，谁都不愿意。4.如何用招商带动销售项目拿到就可以卖，但是没封顶之前商家不愿意跟你谈租赁的事，所以前期的大商家带动销售就是理想丰满，现实骨感的真实写照。前几天有个朋友跟我讲了个小故事，之前他们一个项目是15万平米的专业市场，7个月销售招商全部搞定，老板只做了一个决定，前期招商预约，凡是能签约的商户直接补贴300元/㎡，类似商户发展创业基金的狗屁概念，但是商家一看，尼玛这租铺还有钱赚，抢吧。3个月就招的七七八八了。后续开始销售，价格上涨600元/㎡。有钱就是任性，先舍再得的大道理大家都知道，可是有哪个老板能做到呢?5.前四件事情都没纠结过的项目无知者无畏，做一个傻孩子很幸福，我说你觉得幸福的时候说不定横祸就来了。此类傻x项目基本是前期卖的比较好的，随便几个广告就忽悠了一帮冤大头进来了，但是后期存货难以消化，开始发愁了。病因无非就是这几点：前期销售没有销控，卖花了;客户存量基本都有了，没有新的客户消化存量;口碑存在一定负面影响，或由于工期，或由于，或由于开业等等;价格的原因。那么该怎么办呢?6.，卖不掉，招不来，怎么办?商业，一旦开始，就是一场病，越是到较后，越是严重。如果你的项目是现在要说的情况，基本是晚期。即便找到月份80万的商业顾问公司，也只有10%的成功率。而此类项目都到这样的地步了，老板还如此着急。着急的名列前茅表现就是要求执行团队或者代理团队要速战速决，恨不得一个月就卖完，三个月就开业。殊不知，此时最需要时间，更需要耐心。不多说，晚期，等死!有人说还有绝症，已经死过一回的项目呢，那岂不是更纠结!
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八大风险与破解对策
　　1、开发商的信用和管理风险
　　目前产权商铺取得投资者信任的，比较普遍采取了“售后返租”形式。一般来说，越是自有资金和流动资金缺乏的开发商，越喜欢搞这种售后返租的销售行为，一旦其资金链出现问题，购买者的投资回报就无法得到保证。甚至一些信誉不良的开发商只给付一年租金回报后，就没有办法继续给付。“卖出去的商铺泼出去的水”。人们要警惕：开发商销售完毕，拿了钱就走人，没有协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节。此外，商场整体营销没有加上，商场不统一进行季节性或节日性活动，难以积聚消费者人气。甚至一些经营不好的商铺退出后，没有后续者经营，闲置商铺的数量如果不断增加，对周边商铺将带来相当不利的影响。大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无从谈起，更别提回租期满后，后期管理的到位了。此外，一些开发商故意夸大投资回报率，使购房者投资回报根本无法实现。另外，相关信息与地产危险的“两张皮”现象，还会在商业地产开发商和经营商、物业管理商三方存在不规范交接，这样都为未来的经营埋下后患，生出扯不清的三角债。
　　对策：经营管理是商铺投资成败的关键。所谓商铺，有“商”才有“铺”，...
八大风险与破解对策
　　1、开发商的信用和管理风险
　　目前产权商铺取得投资者信任的，比较普遍采取了“售后返租”形式。一般来说，越是自有资金和流动资金缺乏的开发商，越喜欢搞这种售后返租的销售行为，一旦其资金链出现问题，购买者的投资回报就无法得到保证。甚至一些信誉不良的开发商只给付一年租金回报后，就没有办法继续给付。“卖出去的商铺泼出去的水”。人们要警惕：开发商销售完毕，拿了钱就走人，没有协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节。此外，商场整体营销没有加上，商场不统一进行季节性或节日性活动，难以积聚消费者人气。甚至一些经营不好的商铺退出后，没有后续者经营，闲置商铺的数量如果不断增加，对周边商铺将带来相当不利的影响。大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无从谈起，更别提回租期满后，后期管理的到位了。此外，一些开发商故意夸大投资回报率，使购房者投资回报根本无法实现。另外，相关信息与地产危险的“两张皮”现象，还会在商业地产开发商和经营商、物业管理商三方存在不规范交接，这样都为未来的经营埋下后患，生出扯不清的三角债。
　　对策：经营管理是商铺投资成败的关键。所谓商铺，有“商”才有“铺”，一个无商家经营的铺位，其价值为零。地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家，一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题，而现时一些商业物业的发展商，却不擅长商场的招商和后期的经营管理，总希望找到一个能干的代理商帮其分割出售后就一走了之。因此，人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
　　2 商铺招商定位模糊和过度炒作的风险
　　产权人或开发商的策划和招商能力有限，没有经过详尽的市场调查盲目兴建，定位模糊，宣传没有达到预期的效果，招商困难。而开发商经营业种业态因招商困难胡乱安插，造成商场业种业态混乱。例如，女装内衣的商铺与男装西服的商铺比邻，浓烟滚滚的餐饮摊位与排斥异味的茶叶作坊相对。此外，一些招商过程中还存在着热炒商铺提前“透支”升值潜力的弊端。商铺的炒作一般有两种形式。一是炒家通过低价购进商铺，高价售出后赚取差额。二是在项目刚开始招商期间，职业炒家整租几十个铺位，然后分租给其他商家，分租的租价大多高于整租的价格，如果项目很吸引商家，便能很快分租出去，且价格可以抬高赚取差价。而一旦项目不被看好，商家不愿贸然进驻，“炒铺团”可以低价租给熟识的商户，或干脆找来亲戚朋友先把铺子开起来，营造商铺抢手的假象以吸引商户。经过“炒铺团”短期炒作后，虚高的租价令商家很难平衡流水和收支，商户更换频率过高，导致市场流动性过强，商铺品质无法得到保证，人气很难聚集，商铺经营出现恶性循环。更有甚者，一旦商铺经营困难，“炒铺团”租用的大面积商铺集体退租，其他商家的利益将受到严重侵害。
　　对策：因此，商户们在选择商铺时应该对商场的状况作一定的了解，准确判断市场和商铺未来的价值性，避免盲目跟风。普通投资者要对一些炒作行为警觉。
　　3 商铺的硬件及交通条件带来的风险
　　一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，但是商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些商铺设计上有不足，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才发现问题。商铺选址也是至关重要的。如果公交、地铁、快速路、停车场等交通线路或设施不利，将使人流路线不理想，严重影响经营。交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。
　　对策：人们要考虑到商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有水、电、煤、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，力争做到有备无患。投资商铺考虑的因素非常多，即使是同一个项目的不同位置的商铺选择就是一个“技术”难题。如拐角的位置往往是很理想的，它位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”，三岔路的正面位置的商铺也是非常理想的店铺。
　　4 商圈不佳与消费资源不足造成的风险
　　商情是指商铺所在地区的商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模与覆盖范围等。商情阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，客流量是针对商铺价值的“微观”量化。一般来说，一个5万平方米的大型商业设施可以承担周边20万人口的消费量。对一些中小城市来说，这种大型商业设施周边可能本地居民消费资源不足，因此要注意控制规模，并选择在外地流动人口较多的地区。一些新商圈也要注意其规划前景，一般它们的成熟也需要若干年，在这里开铺，必须要有能坚持长期经营的实力。
　　对策：投资商铺要考虑当地居民生活水平与商场的档次是否匹配。如果当地人口消费量不足以支撑商场的营运成本，还要考虑是否有足够的外来消费人口。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前两至三年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺就是值得投资的“绩优股”。
　　5 投资者自营“养铺”风险
　　投资者如果是首次经商，处于创业摸索期，容易失败。例如，商品组合不符合潮流，容易产生存货；难以掌握消费者心理，品位不合消费者需要；常忘了自身投资的金额，造成成本低估；对市场和周围消费水平估计不足。而投资者如果不懂养铺技巧，生铺可能就不能作成熟铺，就会形成投资风险。而生铺要成熟需要一段时间，投资回报率较低。生铺必须慢慢培养自己的品牌、渠道与购买人群。因此，投资生铺需要承担更多的风险。即便是一些生铺选在了成熟的老商圈中，也不要以为很快就能借势，因为这里商家竞争实力更强，生铺可能还没有成熟起来就会被强大的对手打败。
　　对策：投资商铺，选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金，因此倒闭或转行的风险也会加大。投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策重要依据。
　　6 商铺投资者转租的风险
　　在转租中，可能遇到市场变化带来的商铺贬值的风险。找到了转租对象后，可能对方缺少扭亏为盈的能力，可能会带来进一步拖欠租金的风险。而高质量的租户，可以承受更高的租金，可以签订更长更稳定的租期，也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资者，在投资之前一定要清楚了解商铺是否已经出租、租户质量如何，这些是非常必要的程序,否则一个商铺地段再好但出租不出去，也是没有投资价值的。
　　对策：因此投资者要注意考察转租对象的信誉和实力，尽量找一些有品牌实力的商户签下长期租约。套现能力是评估一个商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，成功套现，在商业旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现租赁矛盾等纠纷，将增加套现风险。
　　7 产权商铺的资金成本的风险
　　商铺投资回报率是通过净投入与净产出之差来计算，投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差，以及商铺的一定空置期等多方面因素。随着央行加息，人们的贷款投资成本也在加大，必须考虑资金的来源和代价。商铺投资者如果指望以租还贷，风险比较大。商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60%，贷款期限最长不超过10年。投资者应量力而行选择适当的按揭成数及年限，充分估计未来的收入水平及支付能力，否则，一旦出现不能支付的情况，损失是比较大的。商铺初始售价的高低，将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高。
　　对策：资金成本风险是投资产权商铺最容易被忽视的。人们不仅要看到商铺价值提升是一个动态的过程，而且还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺起到的作用。商铺投资作为房地产投资的一种特殊形式，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。
　　8 政策和政府规划的风险
　　对于产权商铺，实际上国家归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。部分银行已经停止了对产权式商铺的按揭业务。其他银行也加大了对产权式商铺的按揭监管力度，按揭比例也有所提高。政府主管部门也加大了对产权式商铺的审批力度，要求其商铺的分割要有明确的限制，并且要实体分割、要能够独立经营。建设部日起施行的《商品房销售管理办法》中明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。此外，一些商业设施经过几期招商，会遇到不同的政策限制，或者一些零售商品商铺变更为餐饮服务类商铺，会遇到卫生、消防等不同的审核手续。政府规划部门也会给商铺投资者带来损失。例如一些城市正在进行拆迁改造，而投资者并不知道看中的门脸商铺属于拆迁让路之列。这些会给沿街商铺的经营者带来负面影响。一些旧商铺如果属于危房，其转让协议将无效。还有一些城市的风貌建筑商用房也有严格的审批程序。
　　对策：投资者尽可能通过各种渠道了解相关政策和规划，防患于未然。城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商铺也可能因为新修的立交桥而败落。因此，多关注城市规划政策，对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。
其他答案（共1个回答）
这种所谓的“售后返租”多有陷阱。
主要问题在于，开发商是“指山卖木”。其实开发商不会轻易让得于你的，他们之所以要搞“售后返租”，主要是他们实际上是没有资金或是资...
一般的都不靠谱 亲给我一个好评哦 谢谢啦
1、如果是开发商包租你的房子，没有按时交房，只要按时给你租金就行了，你不能两者都要求。这是从道理上来说的；
2、但如果你合同上有约定的按合同约定。
有多少钱， 做多少事情。 如果你想贷款100万，必须评估你的现金流能否支撑月供，比如，如果商铺需要养5年才能有收益，你是否撑得住？
另外，商铺首期是5成的，按你...
房屋托管，是委托中介替你来管理，即替你找租客，每月为你收租（替收租很多中介是要收费的），租客有什么问题中介他们会替你解决或找你商量解决，解决中发生的费用由你买单...
答: 一直用金道GWFX模拟平台做分析软件，指标比各种MT4平台看的习惯。金道最大的特点是承诺无滑点，有点怀疑，如果真没问题，还是不错的。。
答: 现在投资理财太难了,除了在银行存点可怜的利息可靠外,其它的地方一点都不靠谱..最近在欢乐谷娱乐城happy6999.COM开了个户,玩了一个星期,还真不错,赚了...
答: 投资个人理财产品哪些问题需注意
第一切记，人民币理财产品不同于储蓄、国债等产品，并非没有风险，“预期收益率也并非“实际收益率”。不论哪个银行，一般都不会承诺“保...
答: 选择一个风险和收益自己能够承受了的品种进行操作 一般来说 风险大的品种 收益会高一些 这个自己选择好就OK (Q)
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这个不是我熟悉的地区
相关问答：123456789101112131415买房投资商铺注意：托管返租一不小心真的就“脱”
业主手上的房产证
5月18日兴义市有业主向媒体反应，他们于年之间投资购买了本市沙井街某项目商铺，当初销售方宣称可参于5年的托管返租活动，但目前刚到第3年、后续2年返租的“租金”就很可能无法兑现。
销售人员与房开说法完全不同
其中一位业主介绍，最近因为托管返租三年期已到，他们便前往房开处要求兑现后续返租、租金，但均被告知要求出示相关的合同文本，而最开始参加返租活动时他 们都没有签订与活动相关的合同文件、房开方面也没要求或提醒他们单独签什么与活动相关的合同文件，所以目前房开方面拒绝兑现后续返租、租金。
业主手上的购房合同
此事发生变故之后业主找到当初的销售人员其承认，之前他们投资购买商铺时该项目的确有这个活动，目前也的确只返了3年的租、还有2年未返，同时还表示如果业主们要走法律途径的话，自己愿意作证。
目前业主正积极与房开方交涉
业主们介绍，目前他们已经选出五位代表在与房开方面进行交涉，希望房开方面能兑现当初该项目托管返租的承诺，至于后续自己手上的商铺、是继续托管还是自己处理那是后面的事情。
当提到之前在投资购房参加活动时为什么没签订合同文本，业主们表示之前想着这么大的房开公司、在兴义也不只这里一个项目，他们也没提签什么与活动相关的合同文本也就大意了，没想到才过了3年就出问题了。
本网调查：
托管返租严格讲国家并不允许
开发商将大面积的物业分割成小单元，并以承诺回租或返租的方式吸引小投资者，这种“售后返租”变相返本销售的方式在目前并不少见。
但是！2001年建设部发布的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。但该办法对返本销售或者变相返租返本销售商品房的处罚仅是处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。据了解，到目前为止，许多房产项目的商铺销售仍在采取这种“售后返租”或“托管返租”的方式吸引投资者。
维权难但并非绝对
据法律相关人士介绍，向本文中提到的案例，如房开方拒不承认有过这样的活动，而业主又无法提供实际的证明依据作为佐证想维权是比较困难的，但是！本案例中如当初的销售人员可以作证或与之有关的证明资料那可能又不同。
最后提配广大业主及投资者，商业性投资一定要注意相关的合同文本证明文件，同时不能盲目听信广告宣传内容，面对丰厚回报诱惑时最好理性分析。
本文信息来源：黔阅网
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托管式商铺可以买吗
青海－西宁&08-12 12:18&&悬赏 25&&发布者:WD1310…… & 回答:(3)
西宁奥莱城说有产权，托管15年，这样的商铺可以买吗。注意哪些事项？谢谢老师
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这是要慎重考虑的
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你好，涉及事项比较多，最好就近请律师审核有关材料，确定是否可以购买。
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你好！需要看具体情况、建议详询或面谈
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2018投资商铺好不好 商铺投资的好处有哪些
发布：股城理财
2018，崭新的一年已经到了，投资你准备好了吗？目光长远的人，总是在别人拿着工资安稳度日的时候，已经默不作声的开始为未来而做投资了。那么，2018好不好呢？商铺投资的好处有哪些？我们往下看！投资商铺赚大钱
现在很多人宁愿不买房，也要先买商铺投资，因为商铺的回报率比较快，且人们只需要坐等收租就可以。若是投资得好，下半辈子都不用愁了。
盘点2018年商铺投资前景
1、稳定性高。商铺属于耐久商品，稳定性高。别看买商铺一出手就是大几十万、几百万，实际钱并没有消失，只不过由钞票转化为。每年有丰厚的进账，再或者把商铺出售，可以本金加利润一起回收。
2、投资回报高。投资商铺除了做“包租婆”，还能享受不断增长的价值空间。随着、商圈的成熟，交通配套的完善，租金虽不能任性的想涨就涨，但有了源源不断的客流量，还怕财源不能滚滚来吗？
3、越“老”越值钱。住宅的使用年限在物业中最长，但住宅毕竟主要是用来居住。而商铺则是地段、人气、价值回报的综合体现，随着年限增长还会越来越值钱。
4、可以坐等收租。一般来说除了自住，再就是放到中介出租。商铺就不同，还未到期就可以提前放盘，看铺又不影响到租户，如果有专业运营公司托管，坐等收租，非常轻松方便。
5、养老保障。商铺作为一个稳定的投品，每年不断地为投资者提供可观的现金流。随着租金的不断提高，即可用做子女费用，也可作为稳定的养老和保障，轻松解决家庭生活的后顾之忧。}