现在似乎俄罗斯的货币贬值房价却上涨已经成为了一种模式。但是，稍微研究一下实际数据就会发现，所谓房价的“俄罗斯模式”并不存在，坚挺的房价只不过是高通胀下的货币幻觉。
现在似乎俄罗斯的货币贬值房价却上涨已经成为了一种模式。但是，稍微研究一下实际数据就会发现，所谓房价的“俄罗斯模式”并不存在，坚挺的房价只不过是高通胀下的货币幻觉。
根据俄罗斯网站：
http://journal.mirkvartir.ru/analytics/
年，在调查的
个城市中，有约四分之三的城市新房价格是下跌的。而在莫斯科市，
年的新房价格下降了
年的新房价格上涨
。但是，如果考虑到
的通胀，这两年的实际房价其实都是下降的。房价根本没跑过通胀。
而且，如果仔细分析
年莫斯科的房价上涨，就会发现完全是高档房的高价格把平均房价给拉了起来，其他所有档次的房价都是下降的。
即使是最高档的房价，也并没有跑过
的通货膨胀。名义房价是涨的，但实际房价其实是跌的。很多人道听途说，以讹传讹，似乎俄罗斯的房价可以抵御货币贬值，可以不跌，可以保值抵御通胀。其实，这只不过是高通胀下的货币幻觉。房价的“俄罗斯模式”并不存在。
张澄 <span class="related-post__meta__item__text" data-v-8.03.16 投资界 <span class="related-post__meta__item__text" data-v-8.04.13
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俄罗斯房价、水费等，给无知者扫盲！ 转
最近总是有人造谣关于俄罗斯水费住房什么的，我辟谣居然被人说是五毛啥的，我只是一个在俄罗斯彼得堡的普通学生。 俄罗斯以前是按人头收水费，现在是换成水表的了。本人没有去整理资料，附上转帖
罗斯中亚东欧市场2011年第9期俄罗斯苏联解体后，俄罗斯住房制度经过近20年的演进，在促进住房市场发展方面取得了一定的成效，但住房市场发展过程中也出现诸多问题。本文旨在总结发展成就，列举主要问题，并从中俄对比视角对中俄住房政策选择进行初步探讨。　　一、发展成就　　(一)住房所有制结构明显改善。年，俄罗斯有628万套住房实现私有化。截至2009年年底，俄罗斯存量住房中，私有住房占84.3%，国有住房占4.5%，市政所有住房占11%。新建住房情况也大致相同：年的新建住房中，国有住房占5.7%，市政所有住房占13.3%，私有住房占82.2%。　　(二)2001年迄今新建住房面积稳定增长。年，俄罗斯每年新建住房面积呈逐年下降趋势，但是从2001年至今呈稳定上升趋势，2008年达到峰值，为 6410万平方米，是2000年的2.115倍；2009年和2010年，因受国际金融危机影响，新建住房面积略有下降，分别为 5990万平方米和 5700万平方米[1]。　　(三)房价收入比[2]下降到合理区间。根据俄罗斯联邦国家统计局的数据和俄罗斯设定的标准计算[3]，从1998年开始，俄罗斯的房价收人比逐年下降，从1998年的7.4下降到2009年的 4.8，已处于国际上公认的3—6的区间(见图1)。　　　　(四)近年俄罗斯政府在住房保障方面成绩斐然。年，卫国战争参战人员家庭中，平均每年有9.14%的家庭获得住房或改善了居住条件，其中仅2009年就为33%的卫国战争参战人员家庭解决了住房问题；多子女家庭中，平均每年有2.5%的家庭改善了居住条件；年轻家庭中，改善居住条件的家庭平均每年达10.96%，在危房中居住的家庭平均每年有8.7%得以乔迁。此外，年，有5700名患严重慢性疾病的居民和3.19万名孤儿及无人照管儿童优先分得住房。　　(五)住房配套设施建设推进较快。年，俄罗斯共建成天然气管道10.317 15万公里，供水管道1.13951万公里，排水管道1600.5公里，供热管道1453.2公里。其中，农村供水管道和天然气管道建设较快，分别占5年间建设总长度的62%和83.5%。　　(六)住房按揭贷款市场取得一定发展。首先表现为贷款利率下降，贷款期限增加。截至2(X)9年12月1日，卢布住房贷款年利率为14.4%，外币为13%；卢布贷款平均期限为16.5年，外币为11.2年。从2010年开始，各家银行开始降低住房按揭贷款利率，纷纷将利率降至国际金融危机前水平。同时，延长贷款期限和降低首付款比例，贷款期限从10—15年延长至25—30年，首付款比例从30%降至15%—20%，个别银行甚至降至10%。其次是通过住房按揭贷款再贷款市场的构建和住房按揭贷款公司的运作，俄罗斯发放住房贷款的银行数量明显增加。目前，发放住房贷款的银行主要有俄罗斯储蓄银行、俄罗斯对外贸易银行、莫斯科银行、俄罗斯农业银行和俄罗斯天然气工业银行。这五家银行发放的住房按揭贷款占住房按揭贷款总额的61.64%。最后是住房交易中，以按揭贷款方式购房的比重大幅增加，从2006年的9%增至2008年的17%。　　(七)住房价格涨幅较为平缓。从2000年开始的十年间，俄罗斯住房价格除2009年因受国际金融危机影响而明显下降(新房价格同比下降7.6%，二手房价格同比下降11%)之外，其他年份均呈上涨趋势。其中，2006年住房价格涨幅最为明显：新房价格同比上涨47.7%，二手房价格同比上涨54.4%。但总体而言，住房价格涨幅较为平缓(见图2)。　　　　二、存在的主要问题　　俄罗斯住房市场在呈现良性发展态势的同时，也存在大量问题。　　(一)人均住房面积与发达国家相距甚远。从总量看，新建住房面积不足。年，俄罗斯新建住房面积为8.022亿平方米，人均仅增加约4平方米。截至2(X)9年年底，人均住房面积为22.4平方米(城乡差别不大，城市为22.1平方米，农村为23.1平方米)，远未达到联合国公布的人均住房面积30平方米的国际标准。而发达国家，如北欧国家的人均住房面积为75平方米，美国和加拿大为70平方米，德国为50平方米，法国为43平方米[4]。　　(二)单套住房面积和居室数量不能满足现代生活的需要。俄罗斯现有77%的居民居住在单元房中，居住独栋住房的居民仅占23%，而美国有2/3的居民住在独栋住房中。况且，截至2009年，俄罗斯存量住房中，每套单元房的建筑面积平均仅为52.4平方米。其中，一居室平均面积为33.3平方米，两居室为46.9平方米，三居室为62.8平方米，四居室也仅为100平方米。各类住房中，一居室占23.4%，两居室占39.8%，三居室占29.1%，四居室以上仅占7.7%。　　(三)房地产投资不足。年，俄罗斯房地产投资占固定资产投资的比重平均为13.1%，2009年达15.3%，与国际公认的20%—25%存在较大差距。主要原因如下：　　一是受有购买能力的家庭需求制约。截至2009年年底，俄罗斯有能力用自有资金或贷款购买或自建住房的家庭仅占12%[5]，而这些家庭的住房问题实际上已经基本解决，不存在住房需求。　　二是融资渠道不畅，住房按揭贷款市场欠发达。根据世界银行的标准，中等收人国家的住房按揭贷款在GDP中所占的比重约为25%。截至日，俄罗斯住房按揭贷款发放量仅占GDP的2.8%[6]，与世界标准差距较大。这样的比重与发达国家差距更加明显：德国占52.4%，美国占64.5%，英国占72.5%[7]。而且，银行按揭贷款利率偏高。目前，俄罗斯住房按揭贷款年利率约为14%，而英国为2.5%，美国为2%，欧盟国家为3%。　　三是建筑行业税收较高。目前，俄罗斯开发商需要交纳的税费主要有三项：利润税(税率为20%)、增值税(税率为18%)和土地租金(根据地块位置不同而变化较大，一般年租金为土地登记价的 1.8%—2%)或土地税(拥有土地产权，土地税为土地登记价的1.5%—2%)。2009年，对建筑企业领导的一次问卷调查显示：41%的被调查者认为，抑制建筑企业发展的主要因素是税收较高。　　四是建筑行业行政壁垒和市政管网接人费用较高。目前，仅获取建筑许可等文件，须经过35个审批手续，历时10个月，其费用占住房建筑总成本的12%—22%[8]。而莫斯科市的市政管网接人费用大致为每平方米3万—3.5万卢布，占商品房实际成本的30%—35%。　　五是建筑行业本身存在的问题。首先是从业人员数量不足，且技能水平有所下降。苏联时期，俄罗斯建筑业从业人员有300万，其中约一半是技术人员。这些人都受过专业培训，大多数是职业技术学校和技术学院毕业生，学历较低的至少上过技能提高班。而现在，俄罗斯建筑业从业人员仅有100万人左右，其中20%—25%是来自独联体国家的公民[9]。以2009年为例，俄罗斯建筑业从业人员中，外国员工占全俄外来劳动力的39.4%。其中，来自独联体国家的占76%(乌兹别克斯坦占33%，塔吉克斯坦占16%)。其次是建筑行业劳动生产率多年来都呈下降趋势。再次是建筑行业投资回报率低。尽管多年来俄罗斯房地产价格上涨，但是建筑部门的利润率始终低于石油 天然气部门。2010年上半年， 37.2%的大中型建筑企业亏损。最后是建筑企业中实力较强的企业较少。2010年年初，俄罗斯有 17.58万家建筑企业，其中16.65万家属于小企业(81%是平均人数不足巧人的超小企业)。2010年调查数据显示，俄罗斯前十大住房建筑商共建住房面积570万平方米，仅占新建住房面积的9.8%[10]。　　六是住房建设用地中配套公共设施不足。这主要体现在，用于配套公共设施良好的地块数量不足，而且这些地块在划拨时违规操作的情况也较多。目前，俄罗斯90%住房用地都未经公开拍卖，很多都以违反土地法的方式操 作，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。　　(四)住房基础设施状况堪忧，危旧房屋所占比重较高。俄罗斯存量住房中，水、电、暖气、煤气和下水管道等设施齐全的房屋仅占61%。农村住房中配套设施较为完备的仅占34%，特大城市中仍有12%的住房配套设施不完备[11]。而在处于相同气候条件的北欧，芬兰配套设施齐全的住房约占95%，瑞典占100%[12]。同时，俄罗斯住房设施老化问题非常严重。目前，俄罗斯一半地区60%的排水管道、供热管道、电网和变电站需要更换[13]。而且，俄罗斯存量住房中，1920年前建造的占2.6%，年建造的占4.8%，年建造的占30.9%，年建造的占 43.7%，1995年之后建造的仅占约18%。这些房屋大多已经破旧不堪，危房占3.1%[14]。　　(五)收入不同的家庭住房条件差距较大，新建住房在地区分布上较为集中。按收人水平，俄罗斯全部居民可分成5组：最低收人组的家庭中，人均住房面积低于13平方米的占39.6%；次低收人组的家庭中，人均住房面积低于13平方米的占25.9%[15]。新建住房主要集中在经济发达地区。年的数据显示，新建住房主要集中在9个地区：莫斯科州、莫斯科市、圣彼得堡市、克拉斯诺达尔边疆区、罗斯托夫州、巴什科尔托斯坦共和国、挞粗斯坦共和国、秋明州和车里雅宾斯克州。这9个地区的新建住房占全俄新建住房总量的44%—45%，几近一半。　　(六)住房供给与潜在需求之间的缺口较大。根据有关专家计算，俄罗斯的住房潜在需求缺口达18亿—30亿平方米，即每千人需要200—210套住房[16]。在目前每千人每年需要12一巧套住房的情况下，建筑行业每年为每千人建造的住房仅为5—6套，即每年每人约0.3—0.4平方米(见图3)，远远低于世界大多数国家每年每人0.9—1.4平方米的建房标准。按照这样的建设速度，俄罗斯住房市场还需要30一40年才能饱和。此外，俄罗斯还有30万套严重老化、事故频发的住房需要维修和重建，如果将这部分住房需求也计算在内，俄罗斯住房的供需缺口会更大。
　(七)城市间住房价格差距较大，莫斯科市独占鳌头。莫斯科是俄罗斯房价最高的城市。2010年12月，各城市房价与莫斯科市相比大略可分为三组：房价居于莫斯科市房价1/4—1/3之间的城市包括叶卡捷琳堡、顿河一罗斯托夫、新西伯利亚、特维尔、下诺夫哥罗德、秋明、彼尔姆、乌法、克拉斯诺亚尔斯克和雅罗斯拉夫尔；房价仅为莫斯科市房价1/5—1/4的城市有克麦罗沃、弗拉基米尔、车里雅宾斯克、鄂 木斯克、巴尔瑙尔、伊热夫斯克和梁赞；不足莫斯科市房价1/5的城市是斯塔夫罗波尔、乌里扬诺夫斯克、沙赫特和斯捷尔利塔马克。俄罗斯第二大城市圣彼得堡的房价仅为莫斯科市房价的49%，而莫斯科州的房价是莫斯科市房价的43%[17]。　　(八)同一城市不同地段的房价差异明显。以莫斯科市为例，不同行政区之间的房价差异较大。截至2010年12月，南部行政区一级市场住房均价仅为中央行政区住房均价的26.8%，二级市场住房均价也仅为中央行政区住房均价的34.9%。西部行政区是除中央行政区之外房价较高的板块，其一级市场和二级市场住房均价也仅为中央行政区的42.3%和50.4%(见表l)。　　表1 2010年12月莫斯科市住房均价(单位：万美元/平方米)　　　　资料来源：　　(九)住房公用服务民怨较多，存在居民欠缴服务费现象。按照俄罗斯住房公用事业改革最初的计划，到2005年，住房公用服务费应100%由住户承担。因这一计划遭到抵制，当年住户承担的比重实际仅为85%，到2009年也仅为88%。　　尽管如此，居民对此项改革的不满情绪有增无减，焦点集中于服务费上涨(年，全俄住房公用服务费同比增长分别为21%、13.9%、13.3%、15.9%和11.6%，2011年的上涨幅度是通胀率的两倍)、服务质量不升反降问题。莫斯科市住房公用服务费上涨幅度较具代表性。2011年，冷、热水供应、供暖、供电及煤气等收费分别是2001年的 3.6倍、10.5倍、6.1倍、4.2刀.5(电炉/煤气炉)倍和7.2倍(见表2)。2011年年初，“superjob”网站的调查显示，近一年来，认为住房公用服务质量下降的人数占被调查人数的33%，认为没有改变的占50%，认为服务质量改善的仅占8%。对住房公用服务费连年上涨问题，33%的调查对象表示不满；70%的调查对象表示，如果继续增加住房公共服务费，他们将难以承受[18]。截至2009年，莫斯科市居民欠缴的住房公用服务费仅占应缴费用的6.7%。　　(十)获得社会保障住房平均需要等待20年。1990年，在俄罗斯属于社会保障住房之列的家庭中，有14%排队等待分配公有住房的家庭能够获得新住房，平均等待时间约为7年。截至2009年，排队等待分配公有住房的家庭共计 2830万户，占所有家庭数量的5%。其中，有14.7万户当年分到了新住房，占排队等待分配公有住房家庭的5%。按照这样的速度，上述家庭获得社会保障住房平均需要等待20年之久。　　(十一)住房租赁市场不发达。俄罗斯住房租赁市场不发达的原因如下：一是受需求的限制。在俄罗斯，因地区发展差异较大，劳动力大多是从一些经济欠发达地区向莫斯科和圣彼得堡等大城市流动，但劳动移民仅占全俄劳动人口的2%一3%(美国的指标是15%)[19]。这部分人往往把在大城市购房作为落地生根和事业成功的标志。因房租价格不断上涨，很多人从房价租售比的角度考虑，认为买房更合适。二是受供给的限制。俄罗斯投资性住房需求较小，不超过住房需求的10%。从年的数据看，仅有10%—15%的第二套房用于出租[20]。三是中介服务问题。俄罗斯住房租赁市场完全被中介公司控制，它们从每笔交易中获取高昂的服务费，一般是住房月租金的100%，甚至200%[21]，加上个别中介公司存在欺诈等不规范行为，吓退了一部分租房者。　　(十二)住房供需结构不平衡问题较为突出。以莫斯科市及其市郊为例。截至2010年年底，莫斯科市住房市场上低于每套200万美元的住房供不应求，而200万美元以上的住房则供大于求。2010年，莫斯科郊区的新楼盘中，距离大环平均在50—80公里的占28%，不足15公里的占11%，15—30公里的占20%，30—50公里的占20%，80—100公里的占17%，100公里以上的占4%，而57%的购买者青睐距离大环20—30公里的住房[22]。　　三、从中俄对比视角对俄罗斯住房市场的评价　　综上所述，俄罗斯住房市场发展中存在的主要问题是供给和有效需求不足、供需结构不平衡、住房设施老化、危房所占比重较高以及住房公用服务费大幅上涨等，不存在像中国城市化过程中产生的住房刚性需求之困、土地财政之疾、投资炒作引发房价大涨之患中房价政治化之虑。究其原因，主要是中俄在城市化发展水平、中央和地方分权程度、土地制度、人口结构、经济结构和汇率形成机制等诸多方面存在差异。从城市化水平来看，截至2010年10月，俄罗斯城市人口占总人口的比重为73.3%，而中国仅为49.68%。　　表2 年莫斯科住房公用服务费上涨情况　　　
从财政分权角度看，俄罗斯预算资源分权处于较高水平，支出分权程度高于收人分权程度[23]。而中国是“准财政联邦制”国家，财政体制总体上是财政集权体制，但也存在有限的正式分权，地方政府有一定程度的自主权，但支 出权划分模糊[24]。自1994年中国实行分税制改革以后，地方的独立税源减少，但所要承担的公共服务支出却增加，一减一增造成地方政府的权责严重不对等，不得不靠“土地财政”来维持。　　在土地所有权改革领域，自1993年俄罗斯宪法对土地的私人所有权给予制度性确认之后，俄罗斯开始实行土地私有化改革；2001年颁布的《俄联邦土地法典》又取消了对土地流通的一些限制。截至2010年年初，俄罗斯土地中已有7.205%属于公民私人所有，0.602%属于法人所有[25]，而中国迄今为止仍坚持土地国有制度。　　从人口结构看，从2002年到2010年10月，俄罗斯人口净减少220万，属于典型的人口老龄化社会，而中国正处于人口红利期。　　从经济结构看，俄罗斯经济是资源出口型经济；中国经济增长则主要靠投资和外贸拉动，内需不足。而房地产业在相当一段时间内是拉动内需的支柱产业。　　从汇率形成机制看，俄罗斯国内对卢布汇率虽有争议，但财政部门希望维持卢布升值，以增加预算收人。目前，尽管俄罗斯外汇储备已逾5 000亿美元，但其中美元占比不足50%。因此，美国量化宽松政策引发的输人型通胀对俄罗斯影响相对较小。而中国人民银行自2010年6月宣布增强人民币汇率弹性，并继续按照已公布的外汇市场汇率浮动区间对人民币汇率浮动进行动态管理和调节后，截至2011年4月底，人民币汇率中间价已破6.5元，3万亿美元高额外汇储备仍不能很好缓解输人型通胀压力，这其实也是推高房价的主要原因之一。　　由此可见，在住房政策选择上，俄罗斯面临的压力较小，除了建立住房保障制度之外，主要着力点在于形成适应市场经济的住房制度框架，刺激需求、增加供给。而中国解决住房问题则是一个综合工程，涉及城市化战略、土地制度改革、实行财政联邦主义、经济结构调整以及汇率改革等一系列问题。　　作者系中国社会科学院俄罗斯东欧中亚研究所副研究员。　　注释：　　[1]　　[2]该指标是指一个国家一套标准住房面积乘以当年住房平均价格再除以家庭年收入。它反映居民家庭的住房支付能力，比值越高，支付能力就越低。　　[3]俄罗斯计算房价收入比所引入的“标准住房”概念是指三口之家购买54平方米的住房
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为什么莫斯科房价20年疯涨77倍
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苏联解体后叶利钦上台，这俄联邦第一任总统却没给老百姓留下什么好印象，其中一大原因就在于房子。　　改头换面的俄罗斯在经济发展上发生了颠覆性变化，由计划经济急速转为市场经济。政府将苏联时期的福利房免费转给个人，同时鼓励私人建房，以此为基础刺激房地产市场经济的形成，从此房产私有化开始。1992年俄罗斯在全国推行市场经济。一部分人利用政策倒卖国家资源一夜暴富，被称为“俄罗斯新贵”，同时这些人大量购买房产资源形成垄断，致使房价迅速上涨，这一时期伴随着卢布的恶性通货膨胀，人们急于将“烫手”的卢布换成不动产也推动了房价上涨。　　此时的俄罗斯人比苏联时期过的更加艰难。到1995年俄罗斯首都莫斯科成为世界上房子最贵的城市之一，并在此后几年稳居世界房价前五位。　　1996年初-1999年之间，房地产市场规模没有扩大，房价随着经济出现了几次波动，直到1998年经济危机之后，房产市场规模才真正缩小，带动了房价的暂时下降2014年至今，在西方国家制裁下，卢布大幅度贬值，俄罗斯房价也受到了影响。货币大幅贬值之下，莫斯科也退出了全球十大高消费城市之列。　（请记住，这个下跌是相对于人民币，而不是卢布，用卢布计价的话是上升的）　2015年，莫斯科的平均房价约合元人民币/平方米(莫斯科人均月收入仅相当于5000元人民币)，中型城市约为元人民币/平方米，小型城市元人民币/平方米，地区之间房价差距不小
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为什么说中国房价跟俄罗斯没有可比性
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土地权限不一样，中国是土地国有，俄罗斯是私有。中国二线以下房价还不咋地，一线城市房价感人，但是俄罗斯没有像中国一线城市那样巨大的人口。
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