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关于商铺、商品房投资收益率的测算及分析比较
2014年17期目录
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　　【文章摘要】 中国论文网 /3/view-6326220.htm　　本文就200万的资金分别投资于商铺和商品房，进行为期10年的长期投资测算，得出结论：商铺的投资收益率远胜于商品房。 　　【关键词】 　　商铺；商品房；投资效率 　　0 引言 　　现在大多数人一说到买房投资，就立刻联想到商品房投资。绝大多数人认为商品房投资的收益会远远高于商铺的收益。其实这种情况不尽然。本文就同时比较为期十年的商铺和商品房投资收益率，试分析到底哪种投资更具有效率。 　　1 数据合理假定 　　假定全国经济稳定，没有出现剧烈地经济危机、政治危机等因素。在此基础上预计每年全国通胀率为4%；银行贷款的利率是6%；商品房和商铺价值年均升值4%；商业地产的租金回报比率是8%；商品房的租金回报比率为5%；商业地产不限贷、不限购且商业地产的贷款首付为40%；第二套及以上商品房限贷，贷款首付比率为60%；投资的商业地产和商品房的大体地理位置相同；商业地产和商品房的价值都是200万；商业地产和商品房都可以获得总价20%的消费贷款。 　　2 投资规划：购买第二套商品住房 　　现在买价值为200万的第二套房商品房作为投资，买商品房时候最在意的是房产所在的位置和交通便利程度及周围学校、医院、公园等公共设施等配套情况。按照现行条例：购买价值200万的商品房，自己出先60%，即120万首付；向借银行贷款40%，即80万的住房按揭贷款。为了扩大商品房投资收益率，我们可利用杠杆原理进行投资――再向该银行以装修、装饰等名义取得20%的消费贷款。简而言之，获得20%的消费贷款后现在首付为40%，即80万；获得银行贷款60%，即120万。 　　根据银行贷款的利率6%，商品房租金回报比率5%，商品房价值年均升值4%，假设前3年租金不变，3年后，住宅租金的价格随着物价上扬，商品房租金年均上涨5%。计算未来十年的商品房的投资收益率。 　　利息：120万×6%=7.2万/年 　　商品房租金回报：200万×5%=10万/年 　　自有资金80万投资于商品房未来十年实际投资收益率、名义投资收益率如下表1： 　　从表格1中可得出前三年的实际投资收益率是3.5%，名义投资收益率在7.5%。3年后，商品房租金年均上涨5%，接着计算（如表2）： 　　从各表中你明显可以看到实际投资收益率、名义投资收报率随着时间的增长而增长，但是实际投资收益率不算高，前5年的实际投资收益率（3.5%-4.8%）甚至还不如现阶段银行的理财产品收益高；算上每年的商品房价值的增值，名义投资收益率在投资收益率逐渐增高，到从第六年开始达到10%的名义投资收益率。 　　3 投资规划：购买商业地产――商铺 　　我们在购买上文中在商品房周围购买一套价值为200万的商铺，商铺的的选择仍然是考虑交通因素、地段、商业圈的内容、房企开发商的规模和在当地的影响力。我们默认为找到最优配置。购买价值200万的商铺，需交40%的首付，即80万；向银行贷款60%，120万的商铺按揭贷款。为了扩大商铺的投资收益率，我们可利用杠杆原理进行投资――再向该银行以装修、装饰等名义取得20%的消费贷款。简而言之，获得20%的消费贷款后现在首付为20%，即40万；获得银行贷款80%，即160万。换言之：买这一套200万的商铺你自己先出了40万，向银行借款了160万。 　　根据银行贷款的利率6%，商业地产租金回报比率8%，商铺价值也按照年均升值4%，假设前3年租金不变，3年后，商铺的租金价格随着物价上扬，商铺的租金年均上涨8%。计算未来十年的商铺的投资收益率。 　　利息：160万×6%=9.6万/年 　　商铺回报：200万×8%=16万/年 　　自有资金40万投资于商铺未来十年实际投资收益率、名义投资收益率如下表3： 　　从表格3可以看出前3年的实际投资回报率高达16%，名义投资收益率达到惊人的20%，3年之后，商铺租金每年上涨8%接着计算（如表4）： 　　从上表4中可以明显看到不管是名义投资收益率还是实际投资收益率收益率随着时间的增长而增长，甚至在第十年末实际投资回报率达到了44.6%，名义投资收益率达到不可思议的48.6%。这远远超过投资住宅的收益率， 　　4 结论 　　可见考虑到商品房价值升值的因素影响下的商品房名义投资收益率在7.5%-12.6%之间，远远小于十年之间投资于商铺的名义投资收益率20.0%-46.8%。可以说在我国，商品房的投资主要是一种“防御性资产”，或者叫“慢资产”，是保守投资的首选。在长期投资中，为了更大程度的配置资产，取得较高的投资收益率，我们建议可以适当的选择当地有规模、有发展潜力、资历雄厚的商业地产来进行投资。
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众所周知，美国的税负是很高的，了解美国复杂的税种对投资回报的计算会有很大的帮助。美国分联邦（国）税和州税；国家有联邦的税法，每一州又有自己的税法，而且，税法每年都在变，不是变得更简单，而是变得更复杂。这里我简单的介绍一些有关房地产的税项；我把有关的税项归纳成如下三块。
买卖房产有关的税项
拥有房地产权有关的税项
出租房产有关的税项
买卖房产有关税项如下：
转让税（Conveyance tax）
联邦房产扣缴税（FIRPTA withholding tax）
夏威夷房产扣缴税（HARPTA withholding tax）
资本收益税（Capital gains tax）
拥有房地产权有关税项：
物业税（Real property tax）
遗产税（Estate or inheritance transfer tax）
赠予税（Gift tax）
出租房产有关税项：
营业税（General excise tax）
酒店税（Transient accommodation tax）
所得税（Net income tax）
预扣税（Backup withholding tax）
各税项的简单介绍
物业税（Real Property Tax）:
夏威夷州根据房产价值向房权拥有者每年征收物业税。如果房产的价值升了，房权拥有者要多付一点物业税；如果房产价值降了，房权拥有者将会少付一点物业税。
营业税（General Excise Tax）:
夏威夷业主出租房子时需要办理一个房子出租营业牌照（General Excise License）。房子出租的收益需要缴付租金营业税给夏威夷州税局，税率为4%；此外，如果房子是在欧胡岛的话，另征收一个营业附加税，税率为0.5%。
酒店税(Transient Accommodation Tax)：夏威夷房子出租租约不超过180天时，被视为短期租约，房权拥有者需要向夏威夷州税局缴付酒店税，税率是9.25%。
所得税（Net Income Tax）： 房产出租扣除出租费用，如物业税、物业管理费、折旧等，净利润需要缴纳所得税。净利润越高，征收的所得税越高。所得税须向联邦国税局和夏威夷州税局上报和缴付。
转让税（Conveyance tax）：
夏威夷房产转让时产生转让税，税率从0.1% 到0.35%不等，缴付夏威夷州税局，国税局不征收房产转让税。
房产扣缴税（FIRPTA withholding tax）： 如果外国人把他拥有的美国房产卖掉时，买家需要从卖价扣除10%房产扣缴税，上报和缴付美国国税局。
夏威夷房产扣缴税（HARPTA withholding tax）： 非夏威夷居民把夏威夷房产卖掉时，买家需要从卖价扣除5%房产扣缴税，上报和缴付夏威夷税局。
资本收益税（Capital gains tax）： 资本资产的定义很广，也包括房产。如果房产卖价比房产的计税基数大，房产卖家便有资本收益了，联邦国税资本收益税率15% – 28%不等，夏威夷州税资本收益税率为7.25%。
遗产税（Estate or inheritance transfer tax）：一个人死那天的名下财产便会列入他的遗产。外国人如果在夏威夷有不动产，便要上报联保国税局，如果遗产超过一定数额便需缴付遗产税，联邦国税遗产税率是37%-55%。
预扣税（Backup withholding tax）：根据美国税法，如果课税人不能提供纳税人的课税税号给收入提供者，收入提供者在向收入报税者汇款钱前要按美国税法，根据收入项目预扣指定的税款，并把税款上缴美国国税局。
Copyright (R) Charles Hui, CPA, CGMA, MBA, MSIS
Charles (查理) Hui, 美国夏威夷注册会计师（会计师牌照号3262），美国会计师总会会员，全球管理会计师，夏威夷会计师协会会员，夏威夷会计师事务所创办人，工商管理硕士，信息系统科学硕士，从事公从会计行业超过二十年，擅长财务税务策略和计划。联系方式：Email:
Telephone: (808) 591-9149 分机118
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拜赐国航和东方航空从上海和北京直飞夏威夷，越来越多的国内客人会来这裡旅游是可以预见的。也非常谢谢夏威夷当地的导游很费心的解说这片真善美的岛屿，并常常会带游客们看看檀香山市的豪宅区，対于一些有兴趣在美国投资房地产的客人，夏威夷绮旎风光自有它引人陶醉的地方。
为什麽要选夏威夷—阳光，空气，水–直飞航线到国内，并且位置在美国本土和国内之间的地理优势也是重点之一。
由于美国的房地产市场的规则和购房程序与大陆有很大的不同，特别是在金融、法律和税务等方面，这些都需要在决定购房前向提供咨询服务的房地产经纪人询问清楚。最好选择会讲国语的全职房地产经纪人，由于语言和文化背景相同，沟通起来会比较容易。根据最近几年来为华人朋友购房的经历，国内的客人常常会问到以下问题：
第一，购房者的身份问题。需要特别的签证，或是一定要美国籍或拿绿卡才可以购屋吗？答桉是不需要的，只要持有效期的国内护照即可。但当外国人要卖屋时就有一些税法的事项需要解说。
第二，购房的付款方式。现金买还是我可以贷款—基本上我的客源都是现金买，但是外国人还是可以贷款的，基本上买主如果可以提供多方面的文件証明自己在当地的收入証明，存款証明和银行信函証明友好往来。基本上银行通常只可借贷百分之50，但也有银行可借贷到百分之65的购屋金额。当然国内有汇款的亇人限制，这一切都是必须考虑的因素。
第三，办理购房手续的时间。房子成交期一般是45天，但现金交易也可以在20-30天内成交，一些合约都可用电子邮件或传真签，絶大部份的客人或选择交屋前来夏威夷签交屋文件（因为一定要亲笔签名，早期代书公司须要不能亲自回来签的客人到美国大使馆和领事馆公証再寄回）。我刚刚查询到一家代书公司似乎対买主也许不用这道程序，但卖主一定要这道程序。基本上，我还是再求証一番。
第四，提供的服务内容。在帮助国内的新移民在夏威夷购置房地产，我真是秉持自己新一代移民的心境来协助我的客人，全部的週边服务，设立水电和电视及无线上网帐户，安排和会计师和移民律师商议，如何考驾照及一切可以接触到的事项，我很楽意在我能力所及的范围帮助我的每一个客人，希望他们的起步都比我的来得轻鬆，也希望可以服务到更多国内来的客人，在彼此语言没有隔阂之下，帮你们搭起到夏威夷居位这个桥樑。
谢谢大家，有任何房地产的疑问，欢迎你们和我联络。
刘美隆-资深房地产经纪人
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Aloha! 祝贺你度过了一个难忘的假期。2014年将是房地产业难见的一年，你准备好了吗？ 本周Honolulu Board of Realtors发布的统计数据确认了2013年夏威夷房地产是一个令人难忘的一年。2013年末的数据显示在Oahu岛别墅平均销售价为$650,000,环比2012年上升了4.8%，打破了2007年最高纪录$643,500。
去年高级公寓的平均销售价为$332,000，超出20124.6%。而且也超过了2007立下的最高纪录$325,000。
2013年整年房地产销售价格稳定增长主要得益于低的房贷利率以及低的在售房地产量等好的市场状况。
在售房地产缺乏是2013年的主要特征。尽管在12月在售的房地产有小小增长－别墅增长了8.8％，高级公寓增长了6.6％－需求一直高于供给。对于热门的在售物业买家的出价100％超过卖家的要价。
别墅和公寓的待成交量分布增长了1.5％和1.4％－显示出下个月的销售过程将继续加速。
如果你今年有计划购买或销售房屋，请联系我282－8683。我非常乐意帮你购买到合意的以及卖出最好的价钱。
尽管在12月销售量有小量的降低，但全年的数据确切地显示销售量的增长。在2013年12月成交的别墅量为283相比2012年12月的291降低了2.7个百分点。但全年的销售量为3,312相比2012年的3,166增长了4.6％。
夏威夷高级公寓在2013年销售了4,874套，对比2012年的4,361套增长了11.8％。
2013年除了创造销售量的新高外，Oahu岛12月别墅的平均销售价 $685,000也打破了2007的记录。2013年12月平均销售价为比前年的$600,000增高了14.2％。
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2017 年一月
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夏威夷百事通（微信号：xiaweiyibaishitong）与Paradise Collection推出“元宵撞大运，获$100美元大奖！”活动，参与即可摇大运红包，并有机会获$100美元大奖。 […] assistance
我的电脑出了问题，我上网，鼠标突然终止以致电脑终止，我再开电脑正常，再开又一样。请你来为我解决. […] jingyu}