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小产权房问题现状及分析
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宣节校尉[9级], 积分 44706, 距离下一级还需 5294 积分
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从官方来说，深圳已经不存在农民，也就不存在真正意义上的小产权房了。但民间对于小产权理解不同，一般简单认为没有房产证都是小产权房，按照我的理解小产权房有两种：第一种是违建。第二种是合法但禁止交易。
第一种违建分为日之前建设并在政府登记取得历史遗留违法建筑回执的建筑，以及日之后的新增违建。马书记来了之后对违建问题高度重视，按官方解释现在违建0增量，对于0962之后的违建不建议购买，风险很大。政府即便出台疏导政策，也会优先照顾庞大的已取得历史遗留回执的违建，0962之后等于划下了时间段红线，违建业主还敢踩，那么后面拆除也怨不得政府了。 龙华那两栋就是这一类型。 那么购买取得历史遗留违法建筑回执的0962之前的违建是不是就安全了呢，这个需要注意了，终归这个定性还是违建，只是说是历史问题了，值得注意的是政府对于严重影响规划的（规划在前，建设在后，一般是占用生态控制线、水源保护区等），是会进行处理的，并不是有申报历史遗留就一定安全，目前政府逐步在对违建去存量，这一类也可能岌岌可危。
第二种小产权房就是房子合法但禁止交易。比如村委统建楼（即整个小区或整栋房子本身是合法的，有两证一书，有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证），或者村民一户一栋等。由于建筑物本身合法，因此不可能被拆除，但交易是非法的。购买这样的房子，不需要担心被强制拆除，最大的风险来自于原村民反悔（记住法律是保护村民的），反悔的情况已经出现很多了，以前卖你房子，现在升值了或者要拆迁赔偿了，一纸诉讼把你告上法院，主张法律禁止交易，合同无效！这样的案子绝大部分都是村民胜诉（早年有伪造债务通过诉讼取得房子例外），无效的后果就是回到当初未交易状态，卖房取得原来房子，并退回当初购买的钱给买方。买房亏死。
因此，我认为风险最小的小产权房为村委统建房，但注意，第一要看是否具备两证一书，保证房子本身合法不存在被政府拆除的可能。第二要买大社区，且最好卖家为村委或者单一主体的公司，因为他们反悔概率低，且由于大社区买方的人多，真要反悔影响面大，分分钟是群体性上访。第三，要确保有村委盖章，至少村委要认可是吧，以及有律师见证。其实村委盖章尤其是律师见证都是没有任何法律效力的，深圳对于律师见证小产权房都是明文禁止，可以吊销律师执照。但有好过没，买房连张纸都没在身多么空虚啊....
其实买小产权房还是要慎重，不像论坛里有些人说的那么安全，一定要有一个最坏结果和概率能否承受的心理评估。当然有钱最好买商品房（好废话的感觉），本文只作为个人的理性分析，应该也是漏洞百出，说的不对欢迎斧正！
仁勇副尉[4级], 积分 3787, 距离下一级还需 1213 积分
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风险是有的，但概率太低了。从近十年来的案例来看，比中福彩还低。
陪戎副尉[2级], 积分 364, 距离下一级还需 636 积分
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非常同意这说法
布衣平民[1级], 积分 175, 距离下一级还需 125 积分
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走这条路，记住一点：人多力量大，那么当人们的利益受到威胁时，人们自然就会懂得应该怎么做的了。
御侮校尉[7级], 积分 18445, 距离下一级还需 1555 积分
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小产权没有风险，诈骗除外！
布衣平民[1级], 积分 180, 距离下一级还需 120 积分
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经过前阵子两栋龙华小产权房的事情以后，可以看出来，买小产权房确实没有风险，政府并不敢强拆的，要拆肯定会补足钱。
仁勇副尉[4级], 积分 3787, 距离下一级还需 1213 积分
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龙华的那两栋楼已有消息了，政府会补钱，但大多数人会亏本，没办法的。都住进去了，不补能拆得动么？
老是说小产权风险大，还记得岗厦东坊么，还记得大冲么，不记得现在还有白石州，那栋小权产没有获得补偿？获补偿里有相当的一部分非本地居民，都是些当年外地或港佬当初买的。还有你告诉我09年到16年，七年里深圳有那栋住宅卖出的小产权被政府无偿强拆？
仁勇校尉[5级], 积分 5837, 距离下一级还需 3163 积分
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我住的，是买的，小产权房。。。不管小产权房怎么样。。我确实是没有钱，买不起商品房。。
翊麾副尉[10级], 积分 71666, 距离下一级还需 18334 积分
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只要能建完就没事
御侮校尉[7级], 积分 19023, 距离下一级还需 977 积分
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蓝色裂痕 发表于
龙华的那两栋楼已有消息了，政府会补钱，但大多数人会亏本，没办法的。都住进去了，不补能拆得动么？
购买小产权房政府拆迁不补充的案例过去没有，现在没有，将来估计在若干时间段也很难会有的。
仁勇副尉[4级], 积分 3787, 距离下一级还需 1213 积分
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liulang1991 发表于
购买小产权房政府拆迁不补充的案例过去没有，现在没有，将来估计在若干时间段也很难会有的。 ...
城市更新是最好的解决方案，政府不花一分钱，还有地方财政收入。所有的成本都转嫁到购房者手里。
仁勇副尉[4级], 积分 3787, 距离下一级还需 1213 积分
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z3326 发表于
只要能建完就没事
那不一定，对于10层左右的，建筑面积不大的，还没出售住人的，很容易就被拆的。今年六七月份我们那就有一栋顶风把楼建成了，结果成了宣传榜“拓展空间保发展”6天拆除了。
宣节校尉[9级], 积分 35800, 距离下一级还需 14200 积分
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关键是 年年都说 今年之前建的算 历史遗留违法建筑。。。。。。所以 谁都是建了再说
同样，这几年 年年都是房价大涨，自然是 刚毕业也要全家举债买了再说
陪戎副尉[2级], 积分 324, 距离下一级还需 676 积分
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看来你也比较了解政府关于历史遗留违法建筑处理政策的。
布衣平民[1级], 积分 44, 距离下一级还需 256 积分
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QQQ芳 发表于
我住的，是买的，小产权房。。。不管小产权房怎么样。。我确实是没有钱，买不起商品房。。 ...
你买的是那里，私刑我一下！我打算买一套统建房。
布衣平民[1级], 积分 269, 距离下一级还需 31 积分
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客观的说小产权房为深圳的经济腾飞做出了很大贡献的，政府对待这个问题不应该卸磨杀驴，过河拆桥。
仁勇副尉[4级], 积分 2989, 距离下一级还需 2011 积分
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最安全的就是小产权房，一亿年的产权。里面住的都是最底层的民众，个个穷凶恶极，谁敢动他们的房子。
振威副尉[14级], 积分 197177, 距离下一级还需 2823 积分
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yh4575387 发表于
你买的是那里，私刑我一下！我打算买一套统建房。
谁敢向你动私刑？我跟他没完！
振威副尉[14级], 积分 197177, 距离下一级还需 2823 积分
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yh4575387 发表于
你买的是那里，私刑我一下！我打算买一套统建房。
谁敢向你动私刑？我跟他没完！
振威副尉[14级], 积分 197177, 距离下一级还需 2823 积分
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为了因为买了小产权房打官司的事，倒真没有听说过。
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2016国家小产权房政策
根据小产权房最新消息显示，国家小产权房政策备受群众关注。那国家小产权房政策的走向究竟如何？小产权房能否转正呢？小产权房本应只存在农村，但如今却在城市大规模 存在，小产权房已经引起了很多社会问题，但是这些问题的根源被指并不在小产权房。有人指出，小产权房之所以屡禁不止，主要还是因为其有很大的需求。
&高涨的房价让中国的百姓感到疲惫甚至绝望，被逼急了的老百姓在法律的边缘地带找到了一个可以喘息的空隙，这就是所谓的小产权房。下面小编将为您介绍国家小产权房政策，请阅读下面文章。带你了解国家小产权房政策！
&&&&&& 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称&乡产权房&。&小 产权房&不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。 所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
&&&&&& 《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，&对于借户籍制度改革或者擅自通过&村改居&等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、 农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或&小产权房&等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进 行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任&。
&&&&&& 国家发产权证的叫&大产权房&，国家不发产权证的叫&小产权房&。大、国家小产权房政策的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：
&&&&&& 1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
&&&&&& 2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
&&&&&& 3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
&&&&&& (一)房产转让
&&&&&& &小产权房&拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
&&&&&& (二)政策风险
&&&&&& 购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
&&&&&& (三)监管缺位
&&&&&& 乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
&&&&&& 结语：小产权房的发展一直是人们比较关心的事情，很多人都对小产权房是否有转正的机会，国家政府怎么对待小产权房等等，国家小产权房政策，小编汇总的一些相关信息希望能够帮助大家。更多关于国家小产权房政策的相关资讯，就请继续关注美乐乐网之攻略！
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产权房由乡镇政府或者村委会而不是国家颁发产权证，或者仅仅是合同约定，并没有任何产权证件。“小产权”其实就是“乡产权房”、“村产权房”等“集体产权”，按照物权法定的原则，这些产权并不是受法律保护的法定产权。由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
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