2014年物业收取标准
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2014年物业收取标准
哈尔滨物业费收取标准2014 - 物业法律法规/thread-.html物业费多少钱、怎么收、何时收？小区公共空间的经营收益归谁？垃圾清运费到底该不该交？物业费包含二次加压供水费吗？这些长期困扰市民甚至引发纠纷的问题终于有了规范。日起，哈尔滨最新物业费收取政策——《哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施，《办法》将保洁、公共设施设备的养护等业主最关心的收费标准进行了细化。强化了物业服务的考核标准，让业主在享受质价相符的物业服务同时，更大程度的维护了业主和物业的合法权益。 && &&　　一、2014年哈尔滨最新物业费收取标准 && &&&&&&&& &&　　哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准 && &&&&&&&& &&　　哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格 && &&&&&&备注： &&&&&&1.基本物业服务收费标准 ＝ 基本物业定价成本（包括基础服务成本和级差服务成本）＋利润（政府指导价标准幅度6%—12%）＋法定税金 &&&&&&2.法定税金＝ 基本物业服务收费标准×税率 &&&&&& &&　　二、哈尔滨最新物业费收取标准政策和法律依据 && &&&&&&哈尔滨市物业服务收费管理办法 &&　　第一条&&为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理条例》、《哈尔滨市人民政府办公厅关于印发的通知》等规定，制定本办法。 &&　　第二条&&本市市区内物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主收取费用的行为适用本办法。 &&　　第三条&&物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 &&　　提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务标准和收费标准通过市场竞争形成。 &&　　第四条&&物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。 &&　　住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。 &&　　由建设单位专门规划建设的，住宅区院内为居民提供三产服务的经营用物业（不含临街门市），物业服务收费标准可按住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则上不高于30％。 &&　　别墅、公寓以及商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费实行市场调节价。 &&　　为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。 &&　　第五条&&市物业行政主管部门负责制定物业服务标准及管理政策，负责物业服务活动的监督管理工作。 &&　　市价格行政主管部门负责制定物业服务收费标准及管理政策，负责物业服务收费的监督管理工作。 &&　　区物业行政主管部门和区价格行政主管部门按照各自职责，负责辖区内物业服务标准和收费标准的日常监管工作。 &&　　街道办事处、社区居委会在其职权范围内协助各级物业行政主管部门和价格行政主管部门做好物业服务标准和收费标准的管理工作。 &&　　第六条&&住宅物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有物业服务三个部分。 &&　　基础物业服务是最基本的物业服务项目，是物业服务必须达到的服务标准。包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护5个服务项目。 &&　　级差物业服务是满足基础物业服务，根据服务项目及服务质量提供分等级的物业服务标准。包括综合管理、公共秩序维护、共用部位共用设施设备日常运行保养维修、保洁服务、清冰雪、绿化养护6个服务项目。每个服务项目按照服务等级标准，由低到高分为一至四级。 &&　　基础物业服务和级差物业服务构成了基本物业服务。 &&　　特有物业服务是根据建设配套及物业服务需求，为业主提供的单项物业服务。包括电梯管理、装修管理、车辆管理、公共责任险4个服务项目。 &&　　第七条&&物业服务项目、标准及服务等级由市物业行政主管部门负责制定并公布。（详见《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》附件1） &&　　基本物业服务定价成本，由市价格行政主管部门测算并公布（详见《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》附件2），并根据社会经济发展水平等因素，适时调整。 &&　　第八条&&基本物业服务收费，由基本物业定价成本、利润和法定税金3部分构成。 &&　　基本物业服务收费标准 ＝ 基本物业定价成本（包括基础服务成本和级差服务成本）＋利润（政府指导价标准幅度6%—12%）＋法定税金。 &&　　未提供的物业服务项目不得计入定价成本。 &&　　公有住房的租金包含了基础物业服务、级差物业服务中的综合管理及共用部位共用设施设备日常运行保养维修费用，不应重复计入公有住房物业服务定价成本。 &&　　第九条&&物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。 &&　　第十条&&实行政府指导价的住宅基本物业服务收费标准，需按照下列规定确定： &&　　一、经业主大会决定，业主委员会与物业服务企业协商确定物业服务标准和物业服务收费标准。 &&　　根据物业服务特点和要求，依据《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》，协商确定物业服务标准。 &&　　其中，所选综合管理等级指导标准应与所选公共区域秩序维护、公共区域保洁服务等级标准相一致。 &&　　物业服务标准确定后，依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》和本办法第八条规定，协商确定物业服务收费标准。 &&　　《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》未予规定的物业服务项目，物业服务内容及收费标准由双方协商确定。 &&　　二、未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准（下同）。 &&　　三、通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同确定。 &&　　四、物业服务企业与业主委员会应按照确定的物业服务标准和物业服务收费标准，签定物业服务合同。 &&　　第十一条&&新建住宅的物业服务收费标准，需按照下列规定确定： &&　　一、房屋预（销）售前，由建设单位结合物业的特点，将设计提供的物业服务标准报请区物业行政主管部门认定，并将认定结果报请市物业行政主管部门备案；市价格行政主管部门依据市物业行政主管部门出具的备案文件，核定物业服务收费标准。 &&　　二、建设单位应当在房屋销售现场的醒目位置，公示物业服务企业名称、物业服务标准和收费标准等事项。 &&　　建设单位与住宅买受人签定房屋买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。 &&　　三、办理住宅进户前，由物业服务企业报请区物业行政主管部门对其实际物业服务标准进行确认，并将确认结果报请市物业行政主管部门备案；市价格行政主管部门依据市物业行政主管部门出具的备案文件，对物业服务企业的物业服务收费、室内停车场泊位物业服务费、电梯服务费等予以核定。 &&　　四、办理住宅进户时，物业服务企业应当依据经区物业行政主管部门确认并报请市物业行政主管部门备案的服务等级和市价格行政主管部门核定的收费标准与业主签定物业服务合同。物业服务合同中关于收费标准执行期限的内容应当以市价格行政主管部门的核定文件为准。 &&　　第十二条&&住宅办理进户手续的建筑面积或套数其中一项超过50%或入住满2年且办理进户手续的比例超过25%的，应当召开业主大会，选举产生业主委员会，按照本办法第十条规定，重新协商确定物业服务收费标准。 &&　　第十三条&&房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；已竣工但尚未售出的或因建设单位原因未按房屋买卖合同约定办理交付手续的，其间所发生的物业服务费用，由建设单位承担；买受人未按房屋买卖合同约定办理房屋交接手续的，发生的物业服务费用，由买受人承担。 &&　　第十四条&&物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当负责结清物业费、电梯费等。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担；双方另有约定的，从其约定。 &&　　第十五条&&物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准。 &&　　第十六条&&与住宅配套使用的电梯服务费用包括基础费用和运行电费，具体收费标准依据《哈尔滨市住宅电梯收费指导标准》（附件3）确定。 &&　　第十七条&&与住宅配套建设使用的单体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。 &&　　第十八条&&与住宅配套建设使用的室内停车场停车泊位物业服务费，包括停车场综合管理、保洁、保安、共用设施设备日常运行保养维修，具体收费标准依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》（附件2特有服务中车辆管理：室内停车泊位物业服务费政府指导价标准）确定。 &&　　第十九条&&经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，利用物业管理区域内公共空间设置的停车泊位并收费的，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。具体收费标准依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》（附件2特有服务中车辆管理：公共空间停车泊位服务费政府指导价标准）确定。 &&　　第二十条&&对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签定装修管理协议，督促其遵守有关规定。物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出，具体收费标准按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》（附件2特有服务中装修管理政府指导价标准）执行。 &&　　物业企业在收取装修管理费之后，不得以任何形式收取其它与装修有关的费用。 &&　　本办法实施前，签订并履行装修合同的，可按合同规定执行。 &&　　第二十一条&&经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险。所需费用按照物业服务面积分摊。 &&　　第二十二条&&物业服务企业应当按照《住宅物业服务与收费标准备案程序》（附件4）的规定，将物业服务项目及收费标准报区物业行政主管部门和区价格行政主管部门备案。 &&　　第二十三条&&物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维修费、电梯费中的基础费用应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。 &&　　第二十四条&&实行市场调节价的物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。 &&　　第二十五条&&物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办费用，但不得向业主或物业使用人收取额外费用。 &&　　第二十六条&&物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据、以及96365物业服务监督举报电话和12358价格举报电话，接受业主的监督。 &&　　第二十七条&&市价格行政主管部门对住宅物业服务成本实行定期监审制度。物业服务企业应当积极配合并如实提供相关材料，不得弄虚作假。 &&　　第二十八条&&本办法实施前，已签订物业服务合同或已交纳当期物业服务费用的，在本办法实施后尚未到期的，可以按照本办法的有关规定，选择相应物业服务等级标准并确定收费标准。 &&　　第二十九条&&违反本办法规定，涉及物业服务质量方面的事宜，由物业行政主管部门负责处理；涉及收费标准方面的事宜，由价格行政主管部门处理。 &&　　第三十条&&其它性质的物业服务机构，可参照本办法相关规定执行。 &&　　第三十一条&&各县（市）政府价格行政主管部门会同同级住房（物业）行政主管部门，可参照本办法结合当地实际制定物业服务收费办法。 &&　　第三十二条&&本办法自日起执行。《哈尔滨市物价局关于加强居民进户收费和物业服务收费管理的通知》（哈价经发[1999]14号）、《哈尔滨市物价局的补充通知》（哈价经发[2001]1号）、哈尔滨市物价监督管理局 &&哈尔滨市住房保障和房产管理局《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》（哈价联发[2011]17号）同时废止。 &&　　第三十三条&&本办法涉及物业服务方面的事宜由市物业行政主管部门负责解释；涉及收费标准方面的事宜由市价格行政主管部门负责解释。 && &&&&&&&三、哈尔滨物业费收取标准2014版解读 && &&　　物业费包含什么 && &&　　与过去不同，《办法》将物业服务等级倒置，由原来的一级为最高等级变成最低等级，逐级上升，开放了服务等级设置，为今后更高等级服务标准的设定预留了空间，避免目前指导价格封顶导致的高端物业服务收费困境。 && &&　　新的物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有物业服务三个部分。其中，基础物业服务包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护等5项服务内容。基础服务不分等级，实行无差别化定价成本，不论其他等级服务高低，这部分统一定价为每月每平方米0.13元。这是所有物业企业必须达到的服务标准。 && &&　　级差物业服务包括综合管理、公共区域保洁服务、清冰雪、公共区域秩序维护、公共区域维修养护、公共区域绿化养护等四级服务内容，其中一级、二级、三级、四级(不含绿化)分别对应的定价成本为每月每平方米(多层)0.38元、(高层)0.39元；(多层)0.54元、(高层)0.56元；(多层)0.86元、(高层)0.89元；(多层)1.19元、(高层)1.23元。其中，清冰雪服务，一、二级每平方米0.01元，三、四级每平方米0.02元；公共秩序维护，一级和四级之间定价成本相差较大，四级是一级的4倍，主要是小区的封闭和智能化管理程度影响成本差异较大。此外，一级服务标准有所提高，定价成本(不含绿化)与原成本标准相比提高了0.14元，对提升老旧小区物业服务质量，保证基本运营起到保障作用。 && &&　　特有物业服务包括电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险等4项服务内容。其中，电梯管理服务费保留了原标准规定的每月每户11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理作出相应的补充修订。室内停车泊位物业服务费按照政府指导价标准，实行平面和立体车位两档价格，平面车位物业费80元/月，有塑胶地膜90元/月；立体车位物业费110元/月，有塑胶地膜120元/月。立体车位要求有专业的维保公司定期维修保养，若不能通过相关部门质检，则不允许使用。同时，室内停车场泊位物业费与热费分别收取。 && &&　　近年来，哈市多次发生小区意外责任事故，由于物业企业无法支付赔偿常常引发矛盾。《办法》规定，经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险，费用按照物业服务面积分摊。 && &&　　服务项目侧重 && &&　　清扫保洁维修养护绿化养护 && &&　　《办法》除了新增加多项服务内容与价格标准外，还强化基础物业服务的比重，“清扫保洁”、“维修养护”两个项目成本在各级服务成本构成比例中均有所提升。屋面维修、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护这4个服务项目，是从原物业服务标准中“共用部位维修养护”部分单设出来的，此标准已高于原四级标准“共用部位维修养护”8项服务成本标准的总和。并将“综合管理”项目成本，在各级服务成本构成比例中均有所降低。 && &&　　此外，“绿化养护”项目成本也有所改变。以前按建筑面积计算绿化收费，客观上易形成“不够用”或者“用不了”的情况，很难有收支对应的实际问题。《办法》由原来按照建筑面积测算改为按绿化面积测算后，将绿化面积年总成本再按月按建筑面积分摊。依据绿化成本监审，物业服务绿化养护定价成本，一、二、三、四级分别为每年每平方米2.36元、2.86元、4.40元、4.94元，杜绝收支不合理的问题。 && &&　　公共空间经营收益归全体业主 && &&　　《办法》第二十条规定，对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签订装修管理协议，督促其遵守有关规定。物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。《办法》规定装修管理费按照不超过5元/平方米(建筑面积)标准收取，并明确规定物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其他与装修有关的费用。 && &&　　基于基础物业服务项目在单体车库物业服务中基本不体现，级差物业服务项目也只是部分体现，根据质价相符的原则做降价调整。《办法》第十七条规定与住宅配套建设使用的单体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。 && &&　　未解决小区内停车难问题，《办法》第十九条规定，经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，可利用物业管理区域内的公共空间设置停车泊位，根据《关于印发机动车停放服务收费管理办法的通知》规定，每月每台60元至90元，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。 && &&　　养护费和电梯基础费专款专用 && &&　　《办法》第二十三条规定，物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维护费、电梯费中的基础费用，应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。 && &&　　共用部位设施设备维修养护和电梯基础收费实行专户储存，不发生不使用，逐年滚存，结转待用，防止将未发生的定向使用经费转化为企业利润，保证共用部位设施设备维修养护和电梯养护能够得到应有的经费保障。 && &&　　物业服务与信用挂钩 && &&　　服务不合格将被清退 && &&　　《办法》第六条规定，暂时未达到《办法》规定的一级物业服务标准的，通过改造硬件和提升服务，达到一级标准后，可执行基础服务和一级级差服务的成本标准(不含绿化费)，例如，高层每平方米0.52元(0.13元＋高层0.39元)。对于不能按照一级级差物业服务内容提供全项服务的，可以根据所提供的服务项目执行相应的成本标准，如在提供基础服务的基础上，还提供了一级综合管理和共用设施设备维修养护服务的，可以执行0.27元(0.13元＋0.10元＋0.04元)的定价成本。 && &&　　《办法》第十五条规定，物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考核不合格的物业服务企业，按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准。一般设定为半年或一年评定一次。对认真整改达到要求的物业企业，可回到原标准；对于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级和收费标准，直至辞退。 && &&　　新规更注重服务结果 && &&　　“《办法》对物业服务的概念和内容进行了分类，更对价格进行了细化，今后的物业服务就是花多少钱享受什么样的服务。”欧洲新城业主委员会主任张泽仁告诉记者，《办法》新增了诸如车位费用、清雪费用等价格标准，这些细化分类的实施，降低了业主和物业的纠纷。 && &&　　哈尔滨物业供热集团物业房产部部长戴英波表示，《办法》弥补了以往一些服务项目定价缺失的问题。同时，一些单体楼房或一些不具备级差服务的老旧小区也有具体的服务内容和价格标准，方便日后的服务。 && &&　　哈市物业办副主任张晓辉介绍，过去的物业服务标准只规定了服务频次，没有规定服务效果，导致业主对物业服务质量难以监督和衡量，缺乏可操作性行。新标准着重对每项服务应达到的效果进行了明确规定，对每项内容都设立了考核分值，并对总体服务情况设立了达标分数，增强了政策的可操作性，便于业主及行政主管部门对物业服务质量的监督考核。为下一步全民开展物业服务质量考评提供了有利依据。 && &&　　哈市住房保障与房产管理局局长孔庆勋强调，物业企业若要依照《办法》调整物业价格，必须先行做好服务，试运行3个月，获得业主的满意及认可的才能调整，业主不满意的一律不能调整，擅自调价的要严厉查处。□记者梁庚张博 && &&　　相关链接 && &&　　《哈尔滨市物价局关于加强居民进户费和物业服务费管理的通知》、《哈尔滨市物价局的补充通知》、《关于进一步规范物业服收费工作的通知》同时废止。 && &&　　10大关键词解析《哈尔滨市物业服务收费管理办法》 && &&　　《哈尔滨市物业服务收费管理办法》出台，物企“先服务后收费” && &&　　试行仨月业主不满意一律不调价 && &&　　13日，经过近一年的蕴酿和对200个物业项目样本的调研摸底，市物价局、市住房局联合出台《哈尔滨市物业服务收费管理办法》。该办法的出台为哈尔滨市提供了全新的住宅物业服务标准和与之相配套的收费政策。今后，破解物业难题和化解物业矛盾，哈尔滨市物业行业有了可操作性的“抓手”。业主交多少费用，物企该提供什么样的服务，双方都将有可约束性的依据。 && &&　　《办法》从定价结构和物业服务标准方面有了本质性改变。强化了服务项目与服务成本的对应性，制定出了比较完备的物业服务项目和考核标准，实现了服务项目的细化与要素成本的量化相对应，增强了服务收费标准的支撑力。在物业服务要素成本的构成上，突出保障业主最关心的清扫保洁、共用设施设备维修养护部分，在收费标准上增加了这部分比重，相应减少了综合管理方面的比重，使物业新政更趋于完备成熟。 && &&　　《办法》按照“质价相符”的基本管理要求，规定“物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准”。对认真整改达到要求的，可上浮10%，回到原标准；对于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级，直至辞退。 && &&　　市住房局负责人表示，物业企业凡涉及需要按照新标准调整的，必须先行搞好服务，试运行3个月，业主满意同意的，方可调整；业主不满意的，一律不能调整，擅自调价的，要坚决予以严厉查处，并通过新闻媒体曝光。市区相关物业管理部门，对有争议、有纠纷的物业收费确定，要坚持双方自愿委托的原则，充分发挥政府调节价格矛盾的职能作用，制定详细具体的操作规则，让广大业主、物企满意。 && &&　　长期以来，物业管理难成为人们的心头痛。《哈尔滨物业服务收费管理办法》有哪些新变化？出台后能为业主、物企破解哪些实际生活难题？昨天，本报请市物业领导小组权威专家直击10大关键词，给出市民清晰界定。 && &&　　1 && &&　　关键词 && &&　　质价相符 && &&　　《办法》将此前的由“5项服务内容、4个服务等级”构成的“级差性”标准，改为基础物业服务、级差物业服务、特有物业服务三部分。 && &&　　基础物业服务包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清淘、单元电子门维护五项服务内容，定价成本为每月每平方米0.13元。 && &&　　级差物业服务包括综合管理、公共区域保洁服务、公共区域秩序维护、公共部位设施设备日常运行保养维修、公共区域绿化养护五项服务内容，其一级、二级、三级、四级(不含绿化)分别对应的定价成本为每月每平方米多层0.38元高层0.39元、多层0.54元高层0.56元、多层0.86元高层0.89元、多层1.19元高层1.23元。 && &&　　基础服务必须有级差服务应该有特有服务可以有 && &&　　专家分析 && &&　　这些服务可以叠加。也就是说，对业主而言，基础服务必须有，级差服务应该有，特有服务可以有。根据小区实际情况选择物业项目和交纳的物业费用。 && &&　　2 && &&　　关键词 && &&　　谁享受谁交费不享受不服务 && &&　　特有物业服务包括电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险四项服务内容。其中电梯管理服务费，《办法》保留了此前每月每户11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理作出相应的补充修订。同时，《办法》对电梯的日常运营费用也作出增加。 && &&　　特有服务 && &&　　专家分析 && &&　　此次推出特有服务，就是要实行物业市场化的理念，推行谁享受谁交费的政策。特有服务不是每个人都有这种服务，只对有需求的用户提供服务。 && &&　　3 && &&　　关键词 && &&　　装修管理费 && &&　　装修保证金、垃圾清运费“消失” && &&　　《办法》规定，物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。装修管理费按照不超过5元/平方米(建筑面积)标准收取。物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其他与装修有关费用。对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签订装修管理协议，督促其遵守有关规定。 && &&　　专家分析 && &&　　我市物业管理兴起于上世纪90年代中期，当时每家每户装修时，进驻的物企一般都要求业主交纳一笔房屋装修保证金，1000元至2000元不等。征收装修管理费，意味着过去行业内潜规则存在的“装修保证金”和“垃圾清运费”正式消失。 && &&　　4 && &&　　关键词 && &&　　公共责任险 && &&　　物企为业主投保费用按服务面积均摊 && &&　　《办法》规定，经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险。所需费用按照物业服务面积分摊。 && &&　　专家分析 && &&　　《办法》新增这一条款是基于解决近年来物业管理区域内每年都有多起意外责任事故发生，而物业服务企业无力支付赔偿引发社会矛盾问题。 && &&　　5 && &&　　关键词 && &&　　小区停车收费 && &&　　公共空间停车，收费部分归全体业主 && &&　　《办法》规定，住宅配套建设使用的室内停车场、停车泊位物业服务费，包括停车场综合管理、保洁、保安、共用设施设备日常运行保养维修，具体定价标准实行平面和立体车位2档价格，每档2个等级的价格模式。平面车位80元/月，有塑胶地膜90元/月；立体车位110元/月，有塑胶地膜120元/月。同时，启动对室内停车泊位供热收费价格的成本监审，地下停车场热费收费与物业服务收费分离。 && &&　　公共空间的停车泊位管理，经业主大会同意，利用物业管理区域内公共空间设置的停车泊位并收费的，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。住宅区道路公共空间停车泊位为60元/月至90元/月。 && &&　　专家分析 && &&　　《办法》对社会争议已久的小区地下停车场和公共空间停车泊位收费给出了明确收费标准，各小区业主和物企有了“操作”的把手，将告别小区停车乱收费。 && &&　　6 && &&　　关键词 && &&　　非用不支 && &&　　新建小区预留维修“养老金” && &&　　《办法》保留了此前《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》规定的每月每户按照楼层、户数进行核算的11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理与公共部位设施设备维修养护服务费一样，实行“非用不支，滚存待支”。即：物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维修费、电梯费中的基础费用应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。同时，共用部位设施设备维修养护和电梯基础收费实行专户储存，不发生不使用，逐年滚存，结转待用，由此可制止将未发生定向使用的收费转化为企业利润，保证共用部位设施设备维修养护和电梯养护能够得到应有的经费保障。 && &&　　专家分析 && &&　　杜绝物企吃新建小区的“青春饭”，只收费不支出，合同到期就走人，由此造成的大面积小区老龄化后物企发生的弃管。 && &&　　7 && &&　　关键词 && &&　　市场调节价 && &&　　住宅区内“三产”，上浮幅度不高于30% && &&　　《办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅(不含别墅、公寓)、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用道路停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。由建设单位专门规划建设的、住宅区院内为居民提供三产服务的经营用物业(不含临街门市)，物业服务收费标准可按住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则上不高于30%。同时，物业服务收费以元/月·平方米(建筑面积)为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。 && &&　　专家分析 && &&　　住宅物业费＝基本物业定价成本(包括基础服务和级差服务成本)+利润(政府指导价标准幅度6%—12%)+法定税金。各物业项目执行什么样的标准，要由业主委员会和物企共同协商。 && &&　　单体车库物业费减半收取 && &&　　为体现收费的公正性，《办法》规定，与住宅配套建设使用的单体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。 && &&　　专家分析 && &&　　《办法》对单体车库收费实行了降价的标准。主要基于基础物业服务项目所包含的基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清淘、单元电子门维护5个服务项目的定价成本在单体车库物业服务中基本不体现。级差物业服务项目也只是部分体现，根据质价相符的原则作降价处理。 && &&　　8 && &&　　关键词 && &&　　降价处理 && &&　　按小区绿化面积收费 && &&　　“绿化养护”项目成本，由原来按照建筑面积测算改为按照绿化面积测算，将绿化面积年总成本按月按建筑面积分摊。 && &&　　依据绿化成本监审，物业服务绿化养护定价成本，一、二、三、四级分别为每年每平方米2.36元、2.86元、4.40元、4.94元。三级服务绿化养护定价成本4.40元，略高于三类街道绿地养护标准4.12元，四级服务定价成本4.94元，略低于二类街道绿地养护标准5.24元。 && &&　　9 && &&　　关键词 && &&　　绿化养护 && &&　　专家分析 && &&　　按照绿化面积测算，主要基于绿化养护的实际成本由小区绿化面积和容积率决定的。若按建筑面积收取绿化费，理论上容积率越低，绿化面积相对越多，收费少，支出多；容积率越高，绿化面积相对越少，收费多，支出少，客观上形成“不够用”或者“用不了”，很难有收支对应的实际问题。 && &&　　物业服务标准上不“封顶” && &&　　《办法》规定，基础物业服务所有的物业服务企业必须达到服务标准，执行0.13元的收费标准。暂时未达到《办法》规定的一级物业服务标准的，通过改造硬件和提升服务，达到一级标准后，可执行基础服务和一级级差服务的成本标准(不含绿化费)；对于不能按照一级级差物业服务内容提供全项服务的，可以依据所能提供的服务项目执行相应的成本标准，如：在提供基础物业服务的基础上，增加提供了综合管理和共用设施设备维修养护服务的，可以执行0.27元(0.13元+0.10元+0.04元)的定价成本。 && &&　　10 && &&　　 && &&　　强化基础物业服务的比重，是从保障业主基本生活角度出发，一旦中断或降低服务标准，就将严重影响业主日常生活。同时物业服务标准上不封顶，又开放了服务等级设置，为今后更高等级服务标准的设定预留了空间，避免目前指导价格封顶导致的高端物业服务收费困境。 && &&　　四、新版哈尔滨物业费收取标准政策问答 && &&　　日前，哈市出台了新的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》，新《办法》从定价结构到物业服务标准方面有了本质性的改变。然而不少市民仍就对新规存在些许疑问：调整后电梯费会不会升高？公共停车场收益怎么用？绿化养护到底怎么收费……18日，记者就此采访了哈市住房局相关负责人和相关物业专家对新物管办法进行了二次解读。 && &&　　问题1、新标准物业费如何定价？ && &&　　回答：必须有+应该有+可以有 && &&　　据哈市物业办相关负责人表示，新《办法》将物业费的定价分成了三个方面。即必须有的基础服务+应该有的级差服务+可以有的特有服务的模式。 && &&　　基础服务包括：“基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清淘、单元电子门维护”5项服务内容，定价成本为每月每平方米0.13元。 && &&　　级差服务包括综合管理、公共区域保洁服务、公共区域秩序维护、公共部位设施设备日常运行保养维修、公共区域绿化养护五项服务内容，其一级、二级、三级、四级(不含绿化)分别对应的定价成本为每月每平方米多层0.38元高层0.39元、多层0.54元高层0.56元、多层0.86元高层0.89元、多层1.19元高层1.23元。 && &&　　特有服务包括：“电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险”等服务内容。 && &&　　问题2、绿化养护费如何收取？ && &&　　回答：按绿化面积收取 && &&　　“这意味着绿化收费更科学了，相同的服务标准，享受更多绿化面积的小区收费就会更高了。”哈市物业专家表示，“绿化养护”项目成本，由原来按照建筑面积测算改为按照绿化面积测算后，将绿化面积年总成本再按月按建筑面积分摊。结果就是享受多少“绿色”就支付多少养护费，让这项收费变得更加科学和人性化，此次绿化养护定价分四级，最高每年每平米4.94元。 && &&　　问题3、电梯费会不会升高？ && &&　　回答：收费标准不变 && &&　　“调整后电梯费封顶为1200元，不会升高，只是如何使用上有了更细致的规定。”专家表示，新《办法》中保留了按照楼层、户数进行核算的11元-120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理与公共部位设施设备维修养护服务费一样，实行“非用不支，滚存待支”。就是说共用部位设施设备维修养护和电梯基础收费实行专户储存，不发生不使用，逐年滚存，结转待用，制止将未发生定向使用的收费转化为企业利润，保证共用部位设施设备维修养护和电梯养护能够得到应有的经费保障，即将电梯费的一部分拿出来作为小区公共设施的“养老金”。 && &&　　问题4、公共区域停车收益怎么用？ && &&　　回答：扣除管理服务费用后，归全体业主所有 && &&　　“利用物业管理区域内公共空间设置停车泊位并收费的，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。”专家表示，《办法》规定，关于住宅配套建设使用的室内停车场停车泊位的物业费，包括停车场综合管理、保洁、保安、共用设施设备日常运行保养维修。在收费方面也是分成了平面和立体两个档，每个档都按照普通和塑胶地膜分成两个价格。平面车位80元/月，有塑胶地膜90元/月；立体车位110元/月，有塑胶地膜120元/月。如不能通过质监部门的年检，不能使用。对于公共区域的停车收费所得也有明确规定：经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，利用物业管理区域内公共空间设置停车泊位并收费的，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。 && &&　　问题5、装修收费是否统一？ && &&　　回答：是的，每平方米收费不得超过5元 && &&　　“以后垃圾清运费、装修保证金等各项装修的杂乱收费都会变成一条：装修管理费。”哈市物业办相关负责人表示，物业收取装修管理费，是用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。此次《办法》规定，装修管理费按照不超过5元/平方米(建筑面积)标准收取，物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其他与装修有关的如装修保证金、垂直运输费等费用。 && &&　　问题6、物业什么情况下可以调费？ && &&　　回答：按新标准服务3个月，且业主满意 && &&　　很多市民提出新收费标准推出后，什么情况下可以调整收费的问题。哈市住房局负责人表示，为确保新《办法》顺利实行，凡涉及需要按照新标准进行调整的，必须先行搞好服务，试运行3个月，业主满意的，经过业委会同意方可调整；业主不满意的，一律不能调整，擅自调价的，要坚决予以严厉查处，并通过新闻媒体予以曝光。如业主和物业企业达成一致可到属于区的物业办和物价部门进行备案，方可调费。
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