&&相关内容推荐
&&关键词阅读
&&&二手房买卖
&&&房产律师
北京市东卫律师事务所法律服务
朝阳公安分局备案 京公网安备： 京ICP证041619确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
添加关注成功！
你可以去查看你关注的人与关注你的人
确定要移除此人吗？移除后，此人将不在你的列表中显示，也不能接收你的动态。
是否要取消关注？
请输入登录信息&&
张黔林律师的博客：
访问人数：615979
博客等级：
搜房网币：
搜房博友(过客)
搜房博友(过客)
愤怒的小腔调(过客)
搜房博友(过客)
&&请您后再发表留言
我的分类文章
我的最新文章
我的热门文章
最新关注我的人
关注博客发文动态
当前房产买卖常见纠纷及防范
日，张黔林律师受东方广播电台及《新民晚报》在市工人文化宫成功举办“当前房产买卖常见纠纷及防范”公益讲座。
本次讲座以二手房为主，主要分两个部分，第一个部分为二手房买卖中通常有哪些纠纷，第二个部分为如何避免防范纠纷的发生。
讲座后半段，面对市民提出的种种问题，张黔林律师皆一一耐心作答。
讲座由上海东方广播电台“东方大律师”节目主持人洁蕙主持。
以下为讲座提纲，完整的讲座文字记录会尽快上传到网上。
当前房产买卖常见纠纷与防范
作者：张黔林律师
当前房产交易非常火爆，上半年以来价格上涨较快，成交量上升，法律纠纷也随之增加。房产买卖一般包括期房买卖、现房买卖、二手房买卖、公房买卖，就交易程序来说，可以说二手房买卖的程序是最复杂的，更容易产生法律纠纷。
本次讲座以二手房为主，分两个部分，第一个部分讲二手房买卖中通常有哪些纠纷，第二个部分我们讲应当怎么办。
买二手房流程：
1看房单――2签居间合同（付定金）――3签买卖合同――4付首付――5上家还贷撤销抵押，同时下家申请贷款――6过户交易――7领取下家产权证――8银行放贷――9交房
最容易产生纠纷的是2、3、6阶段
一、&&&&&&&&&&&& 二手房买卖中常见的纠纷类型
1、 房价上涨后上家想毁约-最常见的纠纷
签订了居间合同，下家付了定金，房价上涨，上家想毁约不卖，下家怎么办？
&&& 签订了买卖合同，付了首付，房价上涨了，上家想毁约不卖，下家怎么办？
案例一分析，先要看定金合同的内容：
1，如果《定金合同》的条款比较齐备，那它就是一份买卖合同，这些必备条款有：总价、各期房款支付的具体时间和支付方式、过户交易时间、交房时间等。下家可以直接依据这份合同要求上家交易。
2，如果不具备这些必备条款，那下家可以主张由于上家不履约而给下家造成的损失，也就是房价上涨后的差价损失。
3、也可以要求双倍返还定金
&& 案例二：
&& 买卖合同成立了，也生效了，下家可以要求继续履行合同，如果上家不配合，可以直接起诉到法院去，还可以同时要求继续履行合同。
&& 因此上家要毁约的话，要考虑到毁约的成本。
2、下家贷款出现障碍----银行贷款未获批或足额批准
合同约定上家付首付后，余款通过银行贷款方式支付，但下家的贷款未获银行批准，或未获得银行足额批准，上家怎么办？
贷款的风险主要由下家来承担，合同中写明以银行贷款支付房款，仅表明上家同意下家支付房款的方式，但付款责任还是下家的，所以如果银行不贷款或不足额贷款，上家要承担违约责任，所以下家在签合同时要考虑到不能贷款的风险，应当事先向银行咨询，不能听中介一面之词。
总之，付款责任是买方的法定义务，银行贷款的风险由下家承担，特别是在合同中写清贷款不足由下家筹资，或者下家信用等方面的原因造成不能贷款，下家就属于违约。
所以，如果下家需要申请银行贷款，应当事先向银行咨询贷款事宜，在合同中约定贷款不成可解除合同并互不承担违约责任。
3、税费计算误差
普通住宅标准：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套（单价17500元老的标准）、内环线和外环线之间140万元/套(单价10000元)、外环线以外98万元/套以下（7000元）以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
新标准与旧标准相比要优惠。
1契税： 普通住宅(首次购买)&&&&&&&&&&& 总房款×1%&&&&&&&&&&&&
普通住宅&&&&&&&&&&&&& 总房款×1.5%&&&&&&
&&&&&&&&&& 非普通住宅&&&&&&&&&& 总房款×3%&
2营业税：普通住宅&&& 2年内&&&& 差额×5.55%&&&&&&& 营业税无抵扣
&&&&&&&&&&&&& 2年上&&&&&&& 免&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&& 非普通住宅&&& 2年内&&&& 总房款×5.55%&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&& 2年上&&&&&&&& 差额×5.55%&&&&&&&
3土地增值税：对个人销售住房暂免征收土地增值税&&& ---------
4所得税：&&& 普通住宅&&&&&& 房价×1%或利润×20%&&&&&&&&&&&& 个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税
&&&&&& 非普通住宅&&& 房价×2%或利润×20%&&&&&&&&&&&&
&&&& 对税收的约定有三种情况：没有约定、约定“到手价”、“做低房价”，怎么办？
1、要查阅一下交易税费，最好到交易中心咨询，不能听中介一面之词
2、做低房价的风险，不影响合同效力
3、约定到手价要慎重，下家要承担税收风险
4、定金引起的纠纷
&& （1）定金付了以后一方不想买，或一方不想卖：“定金罚则”
&& （2）双方就定金合同未确定的事项没有达成一致，造成合同无法签订：返还定金
&& （3）定金由居间方代为保管
5、中介费引起的纠纷
&& （1）签了看房单，找了第一家中介，价格没谈下来，又找了第二家中介把价格谈下来了：非独家委托，不承担第一家中介费。
&& （2）签了居间合同，约定一方不签买卖合同或毁约，要向中介付2%的违约金。此后，买卖双方协议解除合同，是否支付中介费？如一方毁约导致合同不能履行，毁约方是否要付中介费？
&& （3）“跳中介”，中介能否主张违约金？
&& （4）中介“飞单”怎么办
6、户口引起的纠纷
&&& 约定户口迁走却不迁，法院不受理户口迁移纠纷，户口不能强制迁出。下家为防止这个问题，一般约定违约金，或暂扣尾款。
户口主要是影响下家户口迁入，与产权无关。
二、&&&&&&&&&&&& 二手房买卖中注意的问题
1、 买方要清楚谁是产权人
这关系到合同是否有效，应当和产权人或者产权人委托的代理人签约合同才能有效。
如果是和产权人签约，要核对产权人的身份证明和产权证。
如果是和产权人的代理人签约，要核对代理人的身份证和委托书，委托书一定要公证。产权人在国外的，应当经中国领事馆领事公证或经中国领事馆认证的外国公证书，特别要注意英美等国的公证书。
三种特殊情况：
案例九：关于委托书的案件
登记部门未认真审核，凭国外公证机关对委托书的宣誓公证书将房产违法过户。
以上是强调买房要和产权人签合同。反过来，产权人签合同以后就要受到合同的约束，如果下家没有违约的话，上家就不能随便解除合同。
夫妻婚后购买的房产，登记为男方一人名下，男方与他人签订买卖合同后，女方能否主张合同未经其同意而无效？
案例十一：
售后公房的产权人签订买卖合同后，同住人能否以未经同住人同意而主张买卖合同无效？合同文本附件五有“相关关系”一栏，需同住成年人签订意见。如同住人未同意，除非产权人和下家恶意串通，否则同住人不得主张合同无效。
对公房、售后公房、同住人进行解释。
《上海市房屋租赁条例》中的公有住房的共同居住人，是指在公有住房承租人死亡或者变更承租关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。但是，这和拆迁补偿时的同住人的概念略有不同，上海市高级人民法院《关于房屋动迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中，将公有住房的同住人界定为：同住人是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
不动产登记的公示、公信力，体现对善意第三人的保护，体现了对交易安全的重视。同住人尽管不能主张买卖合同无效，但仍可以要求产权人补偿自己居住利益的损失，具体案例：未经同住人购房并将房屋出售，同住人主张对其居住权益进行补偿）。
2、 中介有什么责任
80%以上的二手房纠纷与中介有关，中介在二手房交易中，通常按成交价的1%收取佣金，按上海的规定，按1%收取佣金应当做以下工作：
1、权籍调查：& 向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录；调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。
2、使用状况调查： 收集、调查、征询房屋坐落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等；向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。
&3、行情调查：& 收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等；进行各种形式的信息发布活动等。
&4、确定成交意向，订立交易合同：& 陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境； 约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向；出示和认定权籍资料、确定当事人身份等；为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。
&5、办理产权过户： 双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。
案例十二：
&&& 甲伪造了某楼盘的商铺销售合同，委托某中介居间介绍买方，某中介介绍了客户乙，甲与乙签订了房地产买卖合同并且乙向甲支付了120万元房款，此后甲无力还款也不能履约，并以诈骗罪入狱。乙将某中介诉至法院，一审乙败诉，二审法院最后判决中介应当承担乙全部损失的30%。法院认为根据法律规定中介应当“如实报告有关订立合同事项”，这项义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等。本案中，甲持伪造的商铺销售合同委托某中介销售，某中介作为专业的房地产中介公司，对该合同的真实性未加必要的、谨慎的审查、核实，而是介绍给乙购买，其提供的错误信息无形中帮助犯罪分子扩大了诈骗范围，且导致乙受到难以弥补的经济损失，故中介对买房人乙遭受的经济损失负有不可推卸的责任，应承担相应的赔偿责任。
3、意向金与定金的转换
&& 注意居间合同中意向金转成定金的条件，若不转，则意向金可退，若转，则受定金罚则约束。
4、下家贷款要考虑到贷款风险
下家如何规避此种风险的办法：事前咨询，合同中明确约定
5、下家付首付要注意付到上家贷款银行
上家用下家的首付还贷的，下家要将首付付到上家的贷款银行
6、及时发出通知
在一方违约或有违约的迹象时，另一方要向对方及时发出通知。
三、 律师怎样介入二手房买卖
&&& 什么时候请律师（买房时还是纠纷产生时）？请律师做什么事（防止纠纷还是打官司）？律师在提供服务时要注意什么？
1、律师在各个阶段均可介入提供服务：
（1）前期调查（权属，户口、抵押情况）；
（2）审核、修改合同（定金、买卖、贷款合同）
（3）陪同过户交易、交房、付款；
2、律师的作用：
（1）接受咨询（行情、法律、政策），
（2）协助和监督中介
（3）参与谈判，起草、修改合同
阅读 (4482) | 评论 (0) |
前一篇：后一篇：
&&请您后再发表评论
&分享到微博&
搜房网用户可以先再评论
内容：请登录
转载成功！
文章分类：
我的所有文章
创建新的分类：
博文已成功转载！
对不起，您的账号尚未进行真实身份信息注册，评论不能同步到微博！
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有您的访问出错了(404错误)
很抱歉，您要访问的页面不存在。
1、请检查您输入的地址是否正确。
进行查找。
3、感谢您使用本站，1秒后自动跳转你好，最近在买房的过程中听朋友说什么有房屋买卖诈骗，请问-免费法律咨询-中顾法律网
我确定找律师打官司
不找律师只是想征求下法律意见
当前位置： >
更新： 14:02:52
中顾法律网投诉平台
中顾法律网致力于为用户提供健康和谐的网络交流平台
你好，最近在买房的过程中听朋友说什么有房屋买卖诈骗，请问...
用户：rcuf*** &
| 新疆-阿勒泰 | 发布： 14:02:52
你好，最近在买房的过程中听朋友说什么有房屋买卖诈骗，请问如果遇到这种情况该怎么追究能降低损失呢？
您还可以输入1000个字符 &&&
全部回答 （）
相关法律问题
0位律师解答
0位律师解答
1位律师解答
0位律师解答
0位律师解答
相关法律法规
颁布日期：
颁布日期：
颁布日期：
颁布日期：
颁布日期：
专业律师推荐
专业律师咨询
十八届三中全会讨论&全面深
版权所有：济南中顾法商网络科技股份有限公司
国家信息产业部备案 鲁ICP备号 【济南市公安局网警支队备案：20】
公司地址：山东省济南市高新区新泺大街1166号奥盛大厦3号楼16层}