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二手房买卖，中介一上来就问你预算多少。
呵呵，中国的中介就这么赤裸裸，他会根据你的预算榨干你最后一个铜板。这么明显的套路，中介还屡试不爽。
正常啊，要是你只有20万首付，带你去看武林壹号？
多少预算决定看什么样的房子,否则中介的工作不是白忙活嘛
这个你就错怪中介了。
不过你可以回答他一个区间，就说如果有性价比高的好房子，都可以浮动。
不过套路是刚开始给你带看几套卖了n久的房子，让你心里价位和好差房子的区别先出来。
中介应该一上来主推501号，楼主看过豪价房就知道应该要求带看啥类型房了，这样做顾客心里舒服多了，也不会这么次罗罗的让人恶心
正常啊，要是你只有20万首付，带你去看李维斯？
如果我说我有一块钱预算，他们会不会挂我电话
废话啊，就算一个小区，小户型到大户型，价格可能差距好几百万，你不说预算，他怎么给你推荐房子？
你买100万的，他天天带你去看300万的，你还不投诉他？
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【干货】房地产成本预算及其管理
房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理——是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。&▎成本估算&它的输入是：工作分解结构（WBS）、资源需求、资源单价、活动历时估算、帐目表。资源需求：就是资源计划编制的输出，包括人力、材料、设备三大需求，关键的是这三大需求要与工作分解结构可交付成果相对应。资源单价：就是项目开发所需各种资源的当地单位价格。如钢材X元/吨，人工X元/天，可行性研究报告XX万元/个，等。活动历时估算：完成一项可交付成果需要有哪些活动，每项活动历时是多长。要专门按可交付成果进行活动定义、活动排序、活动历时估算。帐目表：对帐目成本进行分类（如人工、日常用品、材料）监控的任何编码系统。它基于开发商的会计科目表。有了上述基本资料，根据房地产开发项目所处的不同阶段，分别使用不同的方法进行估算。如项目在可行性研究阶段，则采用类似估算法；在规划方案设计阶段、策划定位阶段则采用参数模型法；在施工图阶段则采用字下而上估算法。由于估算所处的阶段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的时间耗费。这根据工程进展的需要所决定。根据上述估算结果，可以得出成本管理计划、详细依据、成本估算.成本管理计划：房地产开发项目从可行性阶段的→项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目验收等几个阶段，其项目定义是一个渐进明细的过程，因此开发项目的整个成本也是不断接近实际成本的过程，成本管理计划就是房地产开发项目在项目的各个生命周期管理成本的变化。详细依据：在作开发项目估算时所用的假设和假定，假设和假定的理解就是我们传统的编制工程预算、进度计划经常写的编制说明或编制依据。成本估算：完成开发项目诸活动需要资源可能成本的定量估算。随着项目定义的不断明细、在市场经济条件下资源价格的变化，其估算是一个动态的。　　▎成本预算　　成本预算的输入是：成本估算、工作分解结构（WBS）、项目进度计划。成本估算：前面已作介绍。工作分解结构（WBS）：房地产开发项目各阶段可交付成果，这里所用的WBS与估算所用的WBS是一致的。这里需要强调的是，不论估算还是预算，开发项目各阶段可交付成果的本质是一致的，并不因为项目在其生命周期中所处的阶段不同，其成果在不断变化。在现实的房地产开发项目中，这种情况屡屡发生，如在可行性研究中，定义某地块做中档住宅开发，在策划定位阶段定义为传统风格高档别墅，在规划方案设计时又作成异域风情特色的社区。本人并不认为这种不断改变可交付成果是一种进步，实际上是一种瞎折腾。造成这种情况是开发商寻找作可行性研究的人不合格、或开发商组织前期工作的人水平太低自己心中无数。像这种不断变换项目可交付成果，成本就无法预算。项目进度计划：按开发项目的开发节奏，按可交付成果的时间节点编制出来的进度计划安排。根据上述输入，再利用成本估算的类比法、参数模型法、自下而上估算法和计算机模型等工具和技术编制成本预算。成本预算：就是将成本估算分配在各项工作上，它同时与进度计划相匹配，从而形成形成成本基准计划。成本基准计划通过一定的程序批准，如有变更必须通过成本变更控制系统进行间歇式的变更。这就保证了成本基准计划的严肃性。以此基准计划对后来开发项目在实施过程中的实际成本和计划成本进行比较，从而可以检测项目的成本绩效和进度绩效。　　▎成本控制　　它的输入是：成本基准计划、绩效报告、变更申请、成本管理计划。绩效报告：开发项目在实际进行开发运作过程中，随时掌握的实际情况而编写的状态报告、进度报告和发展趋势。变更申请：导致项目成本变化的因素很多，开发范围发生变更（增大或缩小），必须引起成本的变化；时间的巨大调整，会引起成本的变化；项目出现重大事故会引起成本的变化；关键人员调整会引起成本变化等。这些成本变化必须通过一定程序对项目估算和项目预算进行调整。成本的变化必须通过书面形式来完成。对上述引起成本变化，首先必须通过一定的程序对变更申请进行处理，核实变更的合理性，核实的过程就是绩效测量。测量结果确实需要变更，那么还要重新补充编制成本估算，其编制的方法可以按常规计算或用计算机辅助工具。经过上述过程，我们会得出修订后的成本估算和更新的预算。在开发项目执行过程中，根据已花费的实际成本，根据项目的绩效报告，可以预测项目到完成究竟需要多少成本，这样作出开发项目的完工估算。在项目实施过程中，对发生成本变更的原因要深入分析，不能被动的变更成本，根据项目的实际情况和企业本身的财务状况，要主动的采取纠正措施，或调整范围或改变资源条件或重新协调进度、成本、质量的三者关系。　　▎成本组成　　▎1、土地费用&土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。　　▎2、前期工程费　　前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。　　▎3、建筑安装工程费　　建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。　　▎4、市政公共设施费用　　市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。　　▎5、管理费用　　管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。　　▎6、贷款利息　　房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。　　▎7、税费　　税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，城市维护建设税和教育费附加，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。　　▎8、其他费用　　其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢！温馨提示您：如果您对房地产暨建安业营改增后财税系列课程感兴趣，外出学习不方便，可申请办理网上学习，足不出户喝着茶水或饮料，惬意，舒适地让您在家，办公室，手机，电脑登陆就可以在线全面学习房地产财税知识，众多专家精彩课程！ 学习最新税法，税法解读，筹划案例，账务处理，会计核算，财务管理，土地增值税，所得税，票据等&联系电话： 010- &杨莉第六期（深圳站）主讲内容：后营改增时代房地产企业的6大会计核算难点处理与税务风险管控二大法宝之“合同控税和票据控税”研讨会邀请函培训时间：-18日（3月16号全天报到）培训地点：深圳鹏威酒店主讲老师：肖太寿老师课程纲要：第一讲：营改增后的房地产企业6大会计核算难点处理第二讲：房地产开发企业税务风险管控第一法宝之“合同控税”一．合同控税缘由 二．房地产开发企业合同节税的12种合同签订技巧第三讲：房地产开发企业税务风险管控第二法宝之“票据控税”一．票据控税的关键要点：合同与票据开具相匹配二．房地产开发企业开发全过程中的票据控税策略第七期（北京站）主讲内容：后营改增时代房地产建筑企业会计核算与税收风险管控专题邀请函培训时间：-18日（3月16号全天报到）培训地点：北京陶然大厦主讲老师：许老师课程纲要：一：会计核算在防范税收风险中的作用二：会计科目设置与应用三：建筑企业收入会计核算四：房产企业销售开发产品核算五：成本与进项税额核算六：各类合同与日常业务核算七：土地增值税清算补税核算与所得税退税第八期（重庆站）主讲内容：增值税时代房地产和建安企业全盘财税管控核算再造专题讲座邀请函培训时间：-25日（3月23号全天报到）培训地点：重庆怡华威斯达大酒店主讲老师：于老师课程纲要：第一篇：房地产和建安企业财税管控再造一．管控思维调整二．战略运营视角的增值税管控三．合同管理四．发票管控第二篇：房地产和建安企业全流程核算再造一．开发流程概述二．筹建环节三．设立环节四．筹资环节五．征地环节六．开发环节七．预售环节八．竣工销售环节九．清算分配及注销环节（房地产的资本运作实务应用）第九期（长春站）主讲内容：后营改增时代房地产建筑企业会计核算与税收风险管控专题邀请函培训时间：-25日（3月23号全天报到）培训地点：长春长百四季酒店主讲老师：许老师课程纲要：一：会计核算在防范税收风险中的作用二：会计科目设置与应用三：建筑企业收入会计核算四：房产企业销售开发产品核算五：成本与进项税额核算六：各类合同与日常业务核算七：土地增值税清算补税核算与所得税退税股权的相关资料，有需要的朋友可以加我微信&&
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