&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&房屋买卖合同无效的情况有哪些，房屋买卖合同何时无效
房屋买卖合同无效的情况有哪些，房屋买卖合同何时无效
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导读：对真心想买房，真心想卖房的当事人来说，他们并不希望出现房屋买卖合同无效的情况，因为这会破坏他们的交易目的，甚至会给他们带来经济损失。那从法律的角度看，房屋买卖合同无效的情况有哪些呢？简单来说，房屋买卖合同何时无效？下面将为您做一个较为详细的讲述。
一、合同无效的情况有哪些实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：1、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。2、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋，其买卖行为一般认定无效。3、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。二、房屋买卖合同何时无效主要包括转让（含买卖）下列房地产：1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2、依法收回土地使用权的；3、权属有争议的；4、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。综上，是关于“房屋买卖合同无效的情况有哪些”以及“房屋买卖合同何时无效”的有关房屋买卖合同无效的法律材料，希望这些材料对解决您遇到的法律问题能有一定的帮助。当您遇到房屋买卖合同无效的情况时，建议您最好是根据合同无效会产生的法律效果来采取相应的措施。如果您不知道房屋买卖合同无效的法律效果是什么，那么建议您可以去咨询一下专业的律师，让律师帮助您。
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无锡房产律师温馨提示：购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，还需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。
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专业房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常遇到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点，而在房屋买卖中，也会出现买卖合同无效的情形。
　　一、无效的情形
　　1、房屋与分开转让，合同无效
　　我国现行法律对土地、房屋的管理采取的&房地一体主义&原则，根据这一原则所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的一并处分。由于房屋是 建筑在土地上的，为土地的，具有不可分离性，因此，房屋的通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和 土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种无效。
　　2、侵犯，合同无效
　　《》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为或者，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共 有。《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于执 行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：&出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条 件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。&
　　房 屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买 权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法 院宣告该房屋买卖无效。
　　3.违法，合同无效
　　我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按 提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办 理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或宣告该买卖无效。《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法 律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的， 可以认定有效。
　　4.与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
　　5. 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效
　　《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的人代理民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民 事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的。因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无 效。
　　6.限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效
　　《民法通则》第十二条规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代 理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通则》第十三条第二款规定：不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况 相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效：(二)限制民事行 为能力人依法不能独立实施的。
　　《合同法》第四十七条规定：&限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适 应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人 有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。&
　　7.房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效
　　《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;《合同法》规定，第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。
　　8.买卖权属有争议的房屋买卖合同无效
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：(五)权属有争议的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁 止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。出售人应当对所出售的房屋拥 有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。
　　9、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。上 述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、 行政法规的强制性规定。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所 签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。
　　二、房屋买卖合同效力认定中的一些特殊情形，对这些特殊情形，应具体分析而不应一概认为无效，即特定条件下有效，特定条件下无效。
　　1.房屋买卖未采用书面形式
　　《城市房地产管理法》第四十一条规定：&房地产转让，应当签订书面，合同中应当载明土地使用权取得的方式。&但我国也《合同法》第三十六条规 定：&法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。&由此可见，房屋 买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和了房屋，又没有其他违法行 为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履 行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。
　　2.卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同
　　根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登 记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无 效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住 时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。
　　3.没有办理过户手续而引起发一方反悔的
　　房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的行 为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理(物权行为)手续。 因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。
　　4.房屋共有人擅自转让的行为
　　《物权法》第一百零六条规定：& 无人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受 让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受 让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人其他物权的，参照前两款规定。&
　　可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充 足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋 的所有权。
　　5.城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同
　　《》第六十三条规定：&农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。&总的来说，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定 来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性 及复杂性来看，又没有充足的理由认定此类行为全部无效。且农村村民出售住房后，只是不能再次申请而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用 权，只是不能取得所有权证。
　　《物权法》第一百五十三条虽然规定，的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅基地使用权是一种物权，既然是物 权，权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单 的一律为无效。如符合规划要求和用地条件，买房自用的，就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到 法律支持。
　　三、房屋买卖合同无效的法律后果
　　无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：
　　1.出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖人可适当给予补偿。
　　2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　3.在过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
　　4.因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
　　5.涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。
A从你提供的内容看，从7月30日过后的30日开始计算滞纳金
A需要看你们的合同是如何签订的？
A结合卖方和房屋证登记人之间的关系确定该合同效力，介绍不足。
A需要看对方是否经过授权或追认
A买卖合同对于付款，特别是贷款的约定是什么？没有放款的原因？最好拿合同当面咨询一下，看看是否能解除合同，提前电话联系
A你同意过户给你爸，他就能取得产权，然后你们可以一起流浪街头相拥取暖。
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合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效；（二）恶意串通；（五）违反法律；（四）损害社会公共利益，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
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　　房屋买卖是件大事，一旦出现纠纷往往对当事人影响很大。那么房屋买卖中房屋买卖合同的效力到底如何?哪些情况无效，哪些情况有效?本文结合案例为您解答。　　案例：　　张某和李某于2007年3月签定一合同，李某...
　　房屋买卖是件大事，一旦出现纠纷往往对当事人影响很大。那么房屋买卖中的效力到底如何?哪些情况无效，哪些情况有效?本文结合案例为您解答。
　　案例：
　　张某和李某于2007年3月签定一合同，李某将其按揭中的位于宝安某花园的房子卖给张某，该房子全部购楼款已付清，但没有办理。合同约定，张某付清6万元后，李某将房屋钥匙交付给张某，合同同时还约定，张某代李某交纳每月的按揭费用。但在张某准备装修期间，李某要回了钥匙，口头说房子不卖了，但张某一直在交纳按金。因此成讼。我代理的是张某。对方律师提出，合同是，因为房子没有房产证。一审法院认定合同有效，对方按照合同约定承担违约责任。双方无上诉。
　　关于买卖没有办理房产证的商品房到底有没有?理由是什么呢?很多法官和律师都有不同的观点。主要有以下几种观点。
　　观点一：合同无效。理由是《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。
　　第三十八条　下列房地产，不得转让：
　　(一)以出让方式取得的，不符合本法第三十九条规定的条件的;
　　(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
　　(三)依法收回土地使用权的;
　　(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
　　(五)权属有争议的;
　　(六)未依法登记领取权属证书的;
　　(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　特别需要说明的是，房地产管理法不是什么因年代久远而与社会现实脱节的滞后的法律，而是日通过，并与日修改通过。需指出的是，2007年并没有修改这个条文，这个条文存在并有效了18年之久。
　　请看第六项，未依法登记领取权属证书的，不得转让。根据法律解释学说，&不得&就是禁止的意思，就是强制性规范，必须遵守。然后我们再看《中华人民共和国》对于合同效力的规定，这一条可以说是律师的尚方宝剑，运用极广，有理没理都要把这条搬出来，呈现于法庭。
　　五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
　　(三)以合法形式掩盖非法目的;
　　(四)损害社会公共利益;
　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
　　根据这个条文，以及根据房地产法的规定，当然无效了。
　　观点二：合同有效。但有以下6种不同的观点。
　　第1种观点：
　　主要理由是已经做了备案登记，就是已经依法领取权属证书。
　　房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，买卖的房子真实存在，不具备不能转让的障碍。转让方的合同已经在国土资源和房地产管理局已经办理了备案登记手续，合同的登记备案就是房地产管理法所说的依法登记领取权属证书。
　　本律师认为，这种主张太过牵强。合同的备案登记很明显不是权属证书。权属证书是手上持有的那个本本。
　　第2种观点：
　　买卖双方就没有办理房产证的房地产签定的合同名称可能叫预约合同，也可能就是国土资源和房地产管理局提供的格式文本(预售或现售)。不管合同名称如何，只要内容是关于房地产买卖的，就是预约合同。所谓预约合同，是相对本约而言的，即为将来订立正式合同而订立的合同，在法律性质上叫缔约行为。预约合同也可以约定违反预约合同的责任承担内容。双方对没有房产证的房子可以进行预约，约定双方的权利义务，符合民法关于法律行为和关于合同成立要件的条件。如果一方违反预约合同，也是违约，在法律性质上叫违反预约合同。
　　我认为这种对合同法律性质的理解很牵强。因为，买卖双方都是直冲房子去的，合同双方都不是法律专家，根本不懂什么预约不预约，他们认为买卖的标的就是房屋，只是买卖的房产没有办理房产证，买卖双方对房屋的权属状况都非常清楚。买卖房屋才是他们最真实的意思表示。只是，时过境迁，一方反悔，于是拿起合同无效这个武器来保护他们的&权利&，为其争得利益。
　　第3种观点：
　　根本不谈房管法，也不认为是什么预约合同。而是说，卖家只是没有履行办证的手续，不能发生物权变动的结果，但合同本身是有效的。而且，主张无效的一方还要举证证明合同无效的事实理由，如有判决书这样写道：&由于某某不能举证证明涉案房产无法办理房产证或属法律法规禁止办理房地产证的范围，应当承担举证不能的责任。因此，合同是有效的&。
　　本律师认为，合同的效力问题是法院代表国家对民事行为进行价值判断，由法院依职权进行审查，是对民事行为适当的干预。法院不管当事人有没有提出合同的效力问题，法院都有义务对合同效力进行审查。不能在判决书上说明合同无效的由何方承担。&谁主张，谁举证&是法律对争议当事人对事实的举证责任的承担的规定，是对事实的规定。而合同有效无效是法院依据法律对事实作出法律上合法与否的判断，不是事实问题，是法律问题。
　　第4种观点：
　　房管法的第38条，只是一个行政管理条款，无涉合同效力问题。
　　本律师认为这种观点也不当。因为房管法特别将其规定在房地产交易一章中的房地产转让一节中，很显然是规范房地产的管理，而该条又是全国人大常委会制定的法律，当然符合合同法52条关于合同违反法律、行政法规强制性规定致合同无效的规定。
　　第5种观点：
　　法院认定开发商和业主签定的认购书都有效，房子在建中买卖合同也有效力。老百姓就认为我的房子什么钱都交了，可以住了，只差履行个手续了，怎么买卖合同就无效呢?还有的认为，我的房子已经在办理房产证过程中，但因为国土房产部门的原因迟迟未下发，还认定合同无效?
　　实际上，开发上销售在建房地产是有法律依据的，请看《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题解释》的规定：
　　第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移于买受人，买受人支付价款的合同。
　　可见，这仅仅是针对一手房交易的规定，而不是针对二手房交易的规定。
　　第6种观点：
　　请看 日通过的，并已于日生效的的规定：
　　第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
　　有人认为该条规定确定了不动产权属证书的意义，即权属证书只是权属证明，不涉及合同效力问题。物权法不调整权属证书的证据作用以外的其他意义，一般法律更不用调整了。物权法是基本法律，其效力等级高于一般法律房管法，因此应当适用物权法，因而合同是有效的。
　　我认为，该条明确指出，不动产权属证书只是证明，仅仅起到证据的作用，证明那套房子是你的，不是别人的。此外，无任何别的意义。物权法是调整静态财产的归属和利用关系，不涉及对合同效力的判断。因此，在调整物的交易流转领域还是应当适用合同法，并结合其他法律和行政法规对合同效力作出判断。
　　法院现在的判决都认为合同是有效的，合同无效的判决基本没有踪迹了。都判决合同有效，但理由却不同。可见法官尊重当事人的意思自治，为了维护稳定的市场交易秩序，为了维护善良守约方利益的良苦用心。判决合同有效，在操作上也比较实际可行，体现了公平正义的法律价值目标。买卖双方自愿交易自己的房子，法律真有对其合法与否的判断的必要吗?
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