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房屋买卖合同有效的条件及哪些属于无效合同
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依《》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力，买卖房屋必须签订。实践中房屋买卖纠纷时有发生，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，房屋买卖合同有效的条件有哪些?又有哪些房屋买卖合同是属于呢?小编整理了下面的文章，希望对您有所帮助。一、房屋买卖合同有效的条件房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：1.房屋买卖合同双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。(1)一般主体要求。依《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖，除非事先经法定人同意，或者事后经法定代理人追认。(2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人、资质证书、证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求，就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格，应当宣告合同无效，赔偿买受方因此而遭受的损失。此外，政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房，仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房，机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为，亦属可变更或可撤销的民事行为。无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力，当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效，不影响其他部分法律效力的，其他部分仍为有效。3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖房屋等。二、哪些房屋买卖合同属无效合同房屋买卖，是指人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同。实践中房屋买卖纠纷时有发生，房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等诸多问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下七种：1.房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。2.未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。3.产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。4.侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。5.单位违反规定，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。6.买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。7.非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房产未经共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。总之，应对是一个复杂的过程，实践证明，由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理房屋买卖合同纠纷，能够最大限度地避免或降低经济损失，有效地保障您的合法权益。为了更好地帮您解决房屋买卖合同效力问题，防止陷入法律误区，您可以通过律师365委托当地有经验的律师为您提供专业的法律服务。：
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无锡合同事务律师
律所：江苏普悦律师事务所
区域：江苏/无锡/江阴市
擅长合同事务
律所：江苏易细律师事务所
区域：江苏/无锡/惠山区
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于增华律师介绍
&&&&于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师，中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问，为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务，具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准，在处理案件过程中，能权衡利弊，最大限度维护当事人的利益，细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评！
诉讼领域：处理过大量房产诉讼案件，商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨：受人之托、忠人之事！
二手房屋买卖合同无效怎么办
来源：互联网 作者： 时间：
　　二手房屋买卖合同无效怎么办
　　实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题,但都离不开买卖合同的有效性问题。那么房屋买卖合同无效怎么办?
　　一、二手房买卖合同无效怎么办?
　　根据我国法律规定，合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失，一般采取如下方法处理：
　　(一)返还财产。返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还，也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在则应返还对方;如果标的物即房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。(二)赔偿损失。没有过程的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失;双方都有过错的，应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。
　　二、哪些情况下二手房买卖合同无效?
　　(一)非房屋产权人出卖他人房屋的。有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。
　　(二)出卖共有房屋未经其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：
　　1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋;
　　2、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有;
　　3、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋;
　　4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 &共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。&出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。
　　(三)因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的&小产权&房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
　　(四)已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。
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律师：宅基地不得出售 房屋买卖合同无效
来源：扬子晚报
律师：宅基地不得出售 房屋买卖合同无效
接听时间：4日上午9：30-11：30下午1：30-3：30
&&在线律师：曾金峰(江苏宁联律师事务所律师)
&&葛先生：几年前，我将我家农村的房屋卖给了一个外地人老吴，我们双方也签订了房屋买卖协议，我现在想将我的房屋要回来，可不可以？
&&曾律师：你可以到法院起诉，确认你们双方该房屋买卖合同无效，要求老吴将该房屋返还给你。根据《土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。我国实行房地合一制度，老吴购买了你的农村房产，不仅购买了宅基地上的房屋，还占用了相应的宅基地使用权，作为外地人老吴与农民所签宅基地房买卖合同应属无效合同。根据《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，法院应该在审理后依法判决，老吴将该房屋返还给你，如果你存在过错的话，你应该承担相应的赔偿责任。
&&武女士：我是名会计，退休后应聘到一家装饰公司工作。月薪为4800元，双方约定工作期限3年。两年后因公司经营不善，开始拖欠工资，后又以停产歇业为由将我辞退。我申请劳动仲裁，要求公司补发拖欠的工资并支付经济补偿金，可劳动仲裁部门却以我系退休人员为由不予受理。请问，劳动仲裁部门的做法对吗？
&&曾律师：劳动仲裁部门的做法是对的。我国劳动合同法规定，用人单位生产经营发生严重困难辞退劳动者的，应向劳动者支付经济补偿金。但是，适用该条的前提条件是劳动者与用人单位之间存在劳动关系。而职工退休后不再属于劳动者的范畴，退休后受聘的，与用人单位形成的是劳务关系而非劳动关系。最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》&用人单位与其招用的已经依法享受养老保险待遇或领取退休金的人员发生用工争议，向人民法院提起诉讼的，人民法院应当按劳务关系处理&之规定，也肯定了这一点。劳动仲裁机构的受案范围是劳动争议。你已经超过退休年龄，受聘期间与公司发生的纠纷属于劳务纠纷，所以，劳动仲裁机构对你的劳动仲裁申请不予受理是正确的。由于你与公司之间不存在劳动关系，故不能依据劳动合同法的规定要求对方支付经济补偿金。当然，公司拖欠的劳动报酬应按照约定向你支付，即使公司破产，也应该按照破产清偿顺序优先清偿工资，你可以就此向法院起诉。
&&&声明：本文为许昌新浪乐居转载新闻，意在传播更多许昌房地产相关信息。本文仅代表作者个人观点，不代表新浪乐居官方观点。其原创性及文中陈述文字和内容未经本站证实，仅供读者参考。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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