四大行业营改增适用税率公布_新浪新闻
　　原标题：四大行业营改增适用税率公布
　　3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。随后，在就全面推开营改增试点有关问题回答记者提问时，财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人正式公布了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业这四大行业营改增之后，改征增值税的适用税率——建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
　　同时，财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人在回答记者提问时还明确两大政策：新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围；原营业税优惠政策原则上予以延续，采取过渡性措施。
　　据介绍，根据国务院常务会议审议通过的全面推开营改增试点方案，财政部会同税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。
　　羊城晚报记者 严丽梅
　　税改扩围涉及千万户纳税人
　　据财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人介绍，此次扩大试点行业范围，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围后，现行营业税纳税人全部就改为征收增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
　　至此，此前引发业内颇多猜想的四大行业营改增之后的适用增值税税率悬念，也终于尘埃落定。
　　营改增，是营业税改征增值税的简称。2011年10月，国务院决定开展营改增试点，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税，以进一步深化税制改革，解决增值税和营业税并存导致的重复征税问题。日起，营改增率先在上海交通运输业和部分现代服务业展开。此后，从2012年到2015年底，四年间全国先后完成交通运输业、部分现代服务业、铁路运输和邮政业，以及电信业等行业的营改增试点，共涉及试点纳税人共592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户。
　　而此次四大行业营改增，涉及纳税人规模更大。据财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人介绍，四大行业新增试点纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。
　　两大政策确保税负只减不增
　　在今年两会上，李克强总理在政府工作报告中明确提出，全面实施营改增，要确保所有行业税负只减不增。
　　而这次营改增，对四大行业纳税人也给出了政策性“红包”：一是将新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。二是明确新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施。
　　此举在业内人士看来，可谓是为此次营改增收官之战保驾护航。
　　从增值税抵扣链条的原理来看，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣，特别是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。
　　从之前营改增试点情况看，据统计，截至2015年底，全国营改增累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。
　　据悉，此次营改增试点全面推开，减税效应将会不断放大，预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。
　　此外，营改增从制度上缓解了货物和服务税制不统一和重复征税的问题，贯通了服务业内部和二三产业之间的抵扣链条，不仅减轻了企业税负，还激发了企业活力，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级，提升了货物贸易和服务贸易出口竞争力，是推进经济结构转型升级的重要举措。
　　严丽梅
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在生活中，不难发现，那些真正有思想，有价值的文章，反而不如那些似是而非，甚至完全谬误的文章传播得广。人们似乎更感兴趣那些简单、情绪化的文章，而对理性的真知灼见缺乏兴趣。
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营改增后物业公司各类收费税率一览表
营改增后物业公司各类收费税率一览表（原文转自微信订阅号物业财务沙龙：wycfo2016）营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，供大家参考。类别 收入名称 税率/征收率 物业管理收入 住宅/商业物业服务费 6% 车位物业服务费 6% 装修服务费 6% 门禁卡销售/管理费 6% 装修垃圾清运费 6% 灭火器租赁 17% 入户维修 17% 商铺、写字楼消防/强弱电改造收费 17% 多种经营收入 产品销售 17% 提供平台，收取居间费 6% 房屋租售中介 6% 小业主委托经营 电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告代理 6% 电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展 11%或5% 全体业主共有的车位出租或临停 11%或5% 开发委托经营 开发商产权车位出租或临停 11%或5% 物业项目前期启动费 6% 营销案场管理 6% 代收代垫款项 代收水费 0% 代收电费/电梯能耗费/公区电费 0% 代收城市生活垃圾处置费 0% 押金、保证金 装修押金、物管费押金、投标保证金、履约保证金等 0% 特别说明：1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。物业公司需调整价格。3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。物业公司需调整价格。4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。物业公司代收水电费可以满足上述条件：（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。6、上述“11%或5%”，如果小区在日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收率。对于不动产经营租赁服务，一律按照5%征收率，无论什么时候取得不动产。
让我们带着问题先来分析...
看图求解惑，我是真心糊...
凌波凌波凌波～
业主入住后，物业就知道...
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楼主，我们公司是物业公司，我们公司的水电是先由开发垫付，然后物业这边在给付给他们，然后在收各业主的水电费 这种情况 ，水电的税率也是0吗？
还有入户维修费怎么那么高的税率呢？
楼主，我们公司是物业公司，出租写字楼，收其他公司的房租，税率是6%吗
哇！物业公司本身就亏损还交税呀
这是这是流转税，不是企业所得税，和亏损没关系。
公共区域的维修收入，开多少税率呀
发改委在物业费定价中没有税金这一项呀？！
我们理解物业物业费是特出的服务收费品种，关系到社会服务，所以发改委在定价中有教育费附加等几种费，就没包裹税金！
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工本费呢？工本费税率怎么算
我住在商品房也就收取0.85一平米 ，破地方还要收取1元一平米，太不讲道理了，到处都脏兮兮的，哪来的服务，人民政府即便要涨价也要看看呀，首先要服务跟上，这样才能让百姓自愿掏钱是伐
什么税什么税有点都是物业夸大其词，一个亏损物业还抢着要接盘，你们想回输到哪里去
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房地产业营改增相关问题及注意事项都在这里 建筑业营改增中心一、房地产纳税人的税率？　　答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：第十五条增值税税率：　　……　　（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。　　二、房地产企业如何抵扣取得的不动产？　　答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：适用一般计税方法的试点纳税人，日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。　　取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。　　融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。　　三、房地产企业的销售额是如何确定的？　　答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。　　房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在日前的房地产项目。　　四、房地产业纳税人如何区分一般纳税人与小规模纳税人？　　答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。　　应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。　　年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。　　第四条年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。　　会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。　　五、销售不动产的经营范围是什么？　　答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：三、销售不动产　　销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。　　建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。　　构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。　　转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。　　六、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目要交税吗？　　答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件二规定（八）销售不动产　　房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。　　所以房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目时不确认纳税义务，但在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。　　七、房地产企业可以差额征收吗？　　答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件二规定（三）销售额　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。　　房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在日前的房地产项目。　　纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。　　八、一般纳税人转让其取得的不动产，应该如何缴纳增值税？　　答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定　　第三条一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。　　（二）一般纳税人转让其日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。　　（三）一般纳税人转让其日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。　　（四）一般纳税人转让其日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。　　（五）一般纳税人转让其日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。　　（六）一般纳税人转让其日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。　　九、小规模纳税人转让其取得的不动产，应该如何缴纳增值税？　　答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定　　第四条小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。　　（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。　　除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。　　十、个体工商户转让其购买的住房，应该如何缴纳增值税？　　答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定　　第五条个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。　　（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。　　个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。　　十一、自然人转让其购买的住房，应该如何缴纳增值税？　　答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定　　第六条其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%第七条其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。　　十二、房地产企业可以差额征收可以扣除的凭证有哪些？　　答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定　　第八条纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。　　上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。　　（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。　　（三）国家税务总局规定的其他凭证　　十三、小规模纳税人转让其取得的不动产，如何开具发票？　　答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定　　第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。　　十四、纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减吗？　　答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定　　第九条纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。　　纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。　　十五、房地产企业如何抵扣取得购进货物和设计服务、建筑服务？　　答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定　　第三条纳税人日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。　　不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。　　上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。　　十六、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，应该如何做进项税额转出？　　答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定　　第七条已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。　　不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。　　十七、按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，可以继续抵扣进项税吗？　　答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定　　第九条按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。　　可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。　　按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。　　十八、纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，应该如何处理？　　答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定　　第十条 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。　　十九、纳税人分期抵扣不动产的进项税额，需要填报增值税申报表吗？　　答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定　　第十二条 纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳税申报表附列资料。　　第十三条纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。　　用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。　　二十、纳税人向其他个人转让其取得的不动产，能否开具增值税专用发票？　　答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定第十一条纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
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