中介明知父亲房子加儿子名字是我儿子的名字且我没有授权书仍让我在代理人一栏签字
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时间：2017-03-06 11:45
签订房屋买卖合同代理人没有出示委托书就签订了合同是有效合同吗？_百度知道
签订房屋买卖合同代理人没有出示委托书就签订了合同是有效合同吗？
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签订房屋买卖合同代理人未出示委托书签订合同，属于效力待定合同。需提供授权委托书，否则无权代理签订的合同。房主在一个月内不进行追认，买卖合同无效。 《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
军队法律顾问
委托书需作为附件加入合同，没有的话合同不成立
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绝对无效的
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003E最后，需要特别注意的是，第一，出卖人应将该房屋过户至自己名下，方可出售。第二，应仔细核对《离婚协议》书中约定的房屋地址是否和房产证上登记地址完全一致，如不一致，将导致无法办理后续贷款及过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E18、如房屋出卖人为离异状态，现持法院出具的《离婚判决书》出售房屋，作为经纪人应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，经纪人应核实《离婚判决书》是否“已经生效”。法院一审判决书并不是下发当日就生效，而是需要送达至当事人次日起满15日方可生效，在上述期间内，任何一方都可以提出上诉请求，如提出上诉请求，则一审判决尚未生效，需要等待二审终审结果。因此务必要求房屋出卖人提供《离婚判决书》同事，提供法院出具的《判决书生效证明》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其次，经纪人应查看《离婚判决书》中关于“房产的归属”是如何判决的？如该房屋判归出卖人所有，则出卖人可自行出售；如该房屋判归出卖人前配偶所有，则出卖人并非房屋所有权人，无权出售该房屋；如该房屋判归为出卖人与其前配偶共同共有，则出卖人出售该房屋仍应取得共有权人也就是其前配偶的书面同意（或到场签约）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最后，需要特别注意的是，第一，出卖人应将该房屋过户至自己名下，方可出售。第二，应自己核对《离婚判决书》中载明的房屋地址是否和房本上登记地址完全一致，如不一致，将导致无法办理后续贷款及过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E19、张三和李四婚后共同购买一处房屋，登记在张三个人名下，后李四去世，张三是否可以单独出售该房屋？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不可单独出售。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，该房屋是张三和李四的共同财产，李四去世后，未留有遗嘱和遗赠扶养协议，其所拥有的财产被继承，因此在未办理继承手续前，该房屋应属于张三及李四的法定继承人共有，如若出售房屋，应经上述所有人同意，并办理继承公证手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E20、房屋已过户，房屋出卖人配偶以出卖房屋未经其同意为由诉至法院要求判决合同无效收回房屋，怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E出卖人与买受人签署《房屋买卖合同》，且房屋已经完成产权登记转移手续，买受人在取得该房产时支付了合理的对价，买受人可以主张善意取得。这种情况下法院一般不会判决收回该房屋。但经纪人在操作夫妻共有房屋时，务必注意要求出卖人配偶提供其亲笔签署的《配偶同意出售证明》\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E21、若交易房屋系婚姻存续期间购买，登记在男方一人名下，签署《房屋买卖合同》时，其配偶未签署《配偶同意出售证明》，有何影响？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E若交易房屋系婚姻存续期间购买，只登记在男方一人名下，根据我国《婚姻法》的规定，仍应认定为夫妻共有财产。若男方未经配偶同意，以个人名义擅自出卖共有房屋，配偶可以男方侵扰其房屋共有权，构成无权处分为由，主张合同无效。同时，无《配偶同意出售证明》亦会对后续办理贷款、过户等手续造成影响。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E22、高龄房屋出卖人签署《房屋买卖合同》，应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E高龄房屋买卖人售房时，经纪人应先与其直接进行沟通，判断房屋出卖人的精神状况和认知能力是否正常。若有异常，应第一时间联系其亲属，进一步了解具体情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E因高龄房屋出卖人发生突发意外的风险（如重病、丧失行为能力或去世等）较高，为避免签约后因发生意外情况导致无法履约，经纪人应建议高龄房屋出卖人办理售房委托公证手续，将售房事宜委托给成年子女代为完成，并在委托书中明确写明，“委托期限为：代理事项全部办理完毕为止”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E23、外籍人士\u002F华侨\u002F港澳台居民的限购政策是什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据商务部等六部委联合出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E24、交易房屋为公司产权的，签约时需提供哪些资料？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E企业营业执照和组织机构代码证（自日之后，企业营业执照上已加载社会统一信用代码，实现了企业营业执照、组织机构代码证和税务登记证的“三证合一”）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E法定代表人身份证明及身份证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E公司章程、董事会或股东会决议：须确认公司售房时否符合其公司章程规定的决议人数及程序要求\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E授权委托书：如签约人非法定代表人时，应提供加盖公司公章的《授权委托书》原件，并确认委托权限及委托期限\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E代理人身份证：如签约人非法定代表人时，应提供代理人身份证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以上资料，经纪人应核查原件，保留加盖公章的复印件。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E25、签署《房屋买卖合同》后，房屋所有权人将房产证名字变更为其配偶所有，应签署什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此种情况属于房屋出卖人变更，应签署书面的四方《变更出售方协议书》，将房屋出卖人的全部权利义务转移至新的所有权人名下。待取得其配偶为权利人的房地产权证后，再行签署《房屋买卖合同》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如变更房屋买受人的，应签署相应的四方《变更买受方协议书》，同时变更《房屋买卖合同》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二专题：房\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E26、租赁期限没有到期，房屋出卖人将房子卖出，承租人是否有权继续居住？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
根据我国法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是我们常说的“买卖不破租赁”，即房屋在租赁期间被房屋出卖人卖出，租户也有权根据租赁合同的约定继续承租该房屋。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E27、房屋出卖人要出售的房屋已经出租，租户同意放弃优先购买权。此时，租户应提供书面的《放弃优先购买权声明》还是口头声明即可？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E必须是书面的《放弃优先购买权的声明》，如果是口头的，由于没有书面证据证明租户已经放弃优先购买权，履约过程中容易发生纠纷。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E30.如房屋出卖人收房，但是租户迟迟不肯提供书面的《放弃优先购买权声明》，作为经纪人，你可以提供给出卖人何种建议？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房屋出卖人可以自己的名义向租客发出《关于行使优先购买权的通知》，告知租客该房屋现以何种条件出售（房屋成交价格、房款支付方式、房款支付时间、居间方及中介费等），并要求租户在收到《关于行使优先购买权的通知》后15个工作日内书面回复出卖人是否行使优先购买权。如租户未能在上述期限内书面回复，视为租客放弃行使优先购买权。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E31.经济适用房签约时的注意事项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?已购经济适用住房契税完税凭证或房屋所有权证需满五年；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?各区县住房保障部门办理放弃回购证明（如有）；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?缴纳综合地价款，计算标准如下：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
经济适用房满5年，出售方需缴纳：售价×10%\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E32.学区房签约时的注意事项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?签约前核实相关情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向出卖人询问查询学校的招生简章或咨询学校确认交易房屋是否属于学区房，对口学校是哪所学校。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向房屋出卖人核实该房屋内的学区名额是否被占用。如被占用，应在何时之前空出。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向公安机关户籍科核实该房屋内是否其他户口未迁出，并在合同中明确约定户口迁出时间。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?建议预留一部分“户口迁出保证金”，并通过第三方监管进行支付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E需要特别注意的是，“学区房”并非法律规定的房屋类型，因此法律法规上并没有对于学区房严格的判断标准和条件，且，不同城区、不同学校的学区房条件各有不同，入学条件也并非一成不变。作为居间方，我们仅能根据历年经验协议交易双方作出判断，并不能对“一定可以上哪所学校”做出不当承诺。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E33.如在签约前，产权人本人去世，且未留遗嘱和遗赠抚养协议，此时应如何签署合同？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E? 第一步：确定继承人\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一顺序：配偶、父母、子女。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E只有在不存在第一顺序继承人或第一顺序继承人全部放弃继承权的情况下，第二顺序继承人才有继承权。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?第二步：办理继承公证，换领新的房屋所有权证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E继承人应持相关材料先到公证处办理继承公证，办理完毕后，到房屋登记机关换领新的房屋所有权证书。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?第三步：签署《房屋买卖合同》\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E待换取新的房屋所有权证后，所有产权人共同签署《房屋买卖合同》，产权人有配偶的需同时提供《配偶同意出售证明》，并按照交易程序办理房屋过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E需要特别注意的是：如签约时需取得新的房屋所有权证，如产权人有配偶的，还应出具书面的《配偶同意出售证明》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E34.签约后，产权人去世，如何履行合同？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一种，办理继承公证，由继承人继续履行合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二种，在继承人不予配合办理继承公证手续及履行合同时，房屋买受人可以通过法院起诉全部继承人，要求继续履行合同，配合买受人办理过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E35.就违章建筑签署的合同，受法律保护吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E违章建筑是指未经许可的扩建、搭建物，因建造违法，无合法所有权，不受法律保护。因此，就违章建筑签署的合同自然也不受法律保护。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E36.产权调查时发现交易房屋在签署合同后被查封，应如何解决？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一时间向查封法院、房屋出卖人了解查封的具体情况，如查封金额、查封时间、查封原因，出卖人是否还存在其他债权债务纠纷。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如实告知房屋买受人查封的具体情况，向房屋出卖人确认解除查封的具体时间，如买受人继续购买，应提示买受人继续购买的风险，如出卖人能确认解除查封的时间，则建议交易双方另行签署《补充协议》，明确约定出卖人解除查封的时间及违约责任。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据我司《补充协议》的约定，合同签订后房屋被查封，导致房屋买受人无法取得房屋所有权的，即出卖人无法解除查封，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除合同，并要求出卖人承担违约责任，出卖人同时应退还已收取的房款。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如情况较为复杂，可联系区域法务根据实际情况给予及时、全面的指导。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E37.公司关于查封房的承诺是如何规定的？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E签署买卖合同后履约过程中，发现房屋出卖人在签约前已经被法院查封的，房屋买受人损失可由公司先行垫付，房屋买受人配合公司追缴损失。如日签约，发现该房屋在9月15日被法院查封，公司将很据实际情况对出卖人不能偿还部分的房款先行垫付。若为10月1日签署合同，该房屋于10月10日被查封，不属于公司承诺范围，故无法先行垫付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E38.签署《房屋买卖合同》后，发现房屋室凶宅，如何处理？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一步，向各大区法务专员进行报备，大区法务专员将登记和统计本大区内的凶宅情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二步，向品质管理部进行报备，由品质管理部认定该凶宅是否属于公司赔付范围。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第三步，建议处理方案如下：如果房屋已经过户，买受人明确表示愿意继续持有房屋且需要公司给予一定补偿的，则根据与买受人协商结果由公司给予相应补偿，如买受人明确表示不继续持有该房屋，则由公司根据具体情况，最高原价回购。需要注意的是，如出卖人在签署《房屋买卖合同》时隐瞒房屋室凶宅的，则前述处理方案的前提为，买受人需与公司签署相应协议，买受人配合公司追究出卖人的违约责任，并将追后的款项按协议返还公司。如果房屋未过户，如买受人不愿意继续履行合同，则建议买受人起诉出卖人，要求撤销合同或解除合同，并要求出卖人赔偿违约金。如买受人愿意继续履行合同，我司需明确提示买受人风险，并要求买受人签署确认书，明确买受人在知道房屋为凶宅且我司已提示风险的前提下，仍愿意购买房屋，后续因房屋为凶宅引起的纠纷，由买受人自行承担。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E需要注意的是，公司4.1版本房屋买卖合同中新增了确认交易房屋是否为凶宅的条款，因此在签署合同时，应明确提示交易双方此条款内容，并要求出卖人如实承诺如实勾选。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如在签订合同时，已经发现房屋为凶宅，则必须如实告知买受人。买受人愿意购买的话，需让买受人出具声明，表明链家已经明确告知房屋为凶宅及其风险，买受人在知道房屋为凶宅及其风险的情况下仍愿意购买，如后续因房屋为凶宅发生任何纠纷由买受人自行解决。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E39.什么是抵押权人？《房屋买卖合同》中“抵押权人”处应如何填写？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E抵押权人也就是我们通常所说的把房子抵押给“债权人”，其中最常见的是银行，少数为个人、小贷公司等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E抵押权人为银行的，应写明XX银行XX支行；抵押权人为个人、公司的，应写明抵押权人的姓名、公司全称。如张三以其名下房屋做抵押向工商银行静安支行借款100万，此时抵押权人为工商银行静安支行。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E40.如交易房屋的抵押权人是担保公司、个人等（非银行），签约时的注意事项是什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?签约前应核实房屋已抵押的金额、房屋出卖人的债权债务关系，防止出现房屋总价房款不足以覆盖抵押金额，签约后出现查封以及轮候查封情形。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?支付的定金金额不宜过大。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?全部首付款选择通过资金监管方式支付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?核实交易房屋的实际占有人是谁，能否顺利交房，避免后期履行合同出现纠纷。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E41.若交易房屋有抵押，还款解押的日期是否为合同必填项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E是必填项。因房屋有抵押，房屋出卖人只有在解除房屋抵押后才能进行后续过户等手续，如未能还款解押将直接影响房屋能否过户。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第三专题\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E签约及履约\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E43.签订《房地产买卖居间协议》后，房屋买受人支付定金，房屋出卖人拒绝签署《房屋买卖合同》，买受人可以主张什么责任，经纪人该怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E可以根据定金罚则，房屋买受人可以要求房屋出卖人双倍返还定金。也可以要求房屋出卖人承担违约责任，具体根据履约情况个案确定。定金责任和违约责任择一主张，不可同时适用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E经纪人可以协调解决，并保留违约方拒绝签署合同证据，包括电话录音、催告函、短信等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E44.房屋买受人支付定金两万元，房屋买受人实际支付了一万元，并打了一万元的欠条，现在房屋出卖人拒绝出售房屋应承担怎样的违约责任？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E该问题在司法实践中存在争议，但大部分法院认为，定金的金额以实际交付的为准，在这种情况下，房屋买受人只能要求房屋出卖人双倍返还定金总共两万元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E45.定金与违约金能否同时适用？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E定金和违约金不能同时适用。根据我国《合同法》第一百一十六条的规定，就同意违约事实，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方只能选择适用其一，要么选择适用违约金条款，要么选择适用定金条款。举例来说：出卖人张三和买受人李四签订《房屋买卖合同》，李四交付了二万元定金，并且在合同中约定了一方违约需赔偿守约方十万元的违约金。后李四不按照合同约定如期办理贷款构成违约，张三就李四的违约行为，只能助长不返还二万元的定金或者主张李四赔偿十万元的违约金，而不能同时主张。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E46.二手房交易中的定金金额上限是多少？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、 原则性规定：根据相关法律规定，二手房交易的定金金额，最高不得超过房屋成交总价的百分之二十。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、 链家限制性规定：在链家进行二手房屋交易，在符合原则性规定的前提下，另须满足以下限制性规定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
符合以下情况的案源，转付定金的要求：不超过成交价2%，且不超过10万\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E①存在两个抵押登记总额不超过50%（两个抵押中含非银行抵押，非银行抵押登记不超过成交价30%），A、若两个均为非银行抵押的，符合上述标准，可以签约，下家的钱进公司托管，上家两个抵押都须自行还清注销，上家注销后且无执行中案件再凭两份抵押注销原件转款项，否则就保管到出产证；B、若存在一个银行抵押一个非银行抵押，符合上述标准，可以签约，上家须自行注销非银行，下家款项专项用于还银行贷款、当场扣款，凭前一抵押注销原件出款，否则就保管到出产证；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E②存在非银行一抵，抵押登记不超过30%，可以签约，上家自行还清注销后无执行中案件再转付；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E③存在三抵及以上总额不超过30%，可以签约，上家自行还清注销后无执行中案件再转付；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E④最高额抵押按登记的最高额计算，联合抵押、共同担保等按登记抵押额计算。若超过上述标准的，但如果贷款实际额度可核实到的（银行盖章对帐单），可以按实际额度计算，注销完后（抵押注销原件）或还清并提供终止贷款证明（结清凭证及银行盖章原件），且无执行案件，可以签约，达成条件后转付；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E47.《房屋买卖合同》中，交易方留存信息表中有哪些必须填？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E姓名、性别、国籍、证件名称、证件号码、通讯地址、联系电话。也就是说，除了电子邮箱为非必填项外，其余皆为必填项。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E48.如交易双方的身份证地址与实际居住地址不一致，通讯地址一栏应按照身份证地址还是实际居住地址填写？该部分内容在合同履行过程中有什么作用？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E按照实际居住地址填写。因为留存双方通讯地址是为了能够联系到双方，按实际居住地址填写才能起到作用。合同履行过程中，任何书面的文件，如《通知函》、《催告函》、甚至是在交易双方发生纠纷后法院需要寄送的法律文书等均需送达至实际居住地址。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E49.房屋出卖人去世，未办理继承公证之前，其亲属签订《房屋买卖合同》的风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E出卖人去世，其亲属签署《房屋买卖合同》，如果亲属不是继承人或其它继承人不予追认或不同意出售该房屋的，则合同无效。实务操作中，需先行办理继承公证并取得变更后的新产证，再行签署《房屋买卖合同》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E50.交易双方于2015年签订了《房屋买卖合同》，受买人于签约当日向出卖人支付了5万定金，之后，买受人拒绝履行后续手续，也不出面与房屋出卖人签署解约协议，我公司能否为房屋出卖人出售此房屋？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
不能继续出售。交易双方只有签署可书面的《解约协议》后，该房屋才能另行出售，否则会构成“一房二卖”。在此种情况下，可以通过以下两种途径解决：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
第一、如买受人构成《补充协议》中约定的“根本违约”的情形。如逾期履行相关手续超过15日，或者拒绝购买房屋等，此时，根据《补充协议》的约定，出卖人享有单方解除权，出卖人可以向买受人发送书面的《解约通知》，经买受人本人签收后，该房屋的买卖合同即可解除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
第二、出卖人可以通过法院起诉收买人解除合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
需要特别注意的是：如交易双方已办理了网签手续，除上述几点外，还必须注销网签方可另行销售。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E51.如房屋出卖人承诺户口已迁出，如何填写？对于户口迁出问题，经纪人如何做到风险防控？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
户口迁出时间必须填写，不能划叉、写零或空白。即便是房屋出卖人承诺户口已经迁出，此处房屋迁出时间可也务必要约定一个明确的时间期限。除此之外，交易双方还可以在《补充协议》中约定在过户之前的某个时间段完成户口迁出手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
户口问题的风险防控措施：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
留存户口迁出保证金；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
签约前前往房屋所在地派出所的户籍科核实房屋内所有户口均已迁出；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
即便是房屋出卖人承诺户口已经迁出，关于户口迁出时间也必须填写，预期迁出户口的违约责任条款页不能删除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E52.房屋出卖人未按照约定将房屋内户口全部迁出的，房屋买受人可以通过法院起诉将户口强制迁出吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
如房屋出卖人未按照约定将房屋内户口全部迁出的，房屋买受人不能通过法院起诉将户口强制迁出。原因是：户口迁出属于公安机关的管辖范围，法院无权强制迁出任何人的户口。发生该类纠纷后，可以要求房屋出卖人承担逾期迁出户口的违约金。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E53.房屋出卖人逾期迁出户口怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E户口迁出时间是合同中的必填项，签署合同后，如果房屋出卖人拒绝将房屋内户口迁出，经纪人应告知其迁出户口的违约责任，同时可以向房屋出卖人发送履约《催告函》。若经催告函后，房屋出卖人仍拒绝迁出户口的，可建议房屋买受人依照合同中相应条款，以诉讼方式要求房屋出卖人承担逾期迁出户口的违约责任。另外，因户口属于公安部门的行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，因此对于房屋出卖人逾期迁出户口的行为，房屋买受人直接起诉至法院要求强制迁出户口，法院一般不予受理。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E54、房屋交付的条款约定在哪份合同中？物业交割条款约定在哪份合同中？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
房屋交付的条款约定在《房屋买卖合同》中，物业交割条款约定在《补充协议》中。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E55.房屋出卖人逾期交房，不搬出房屋的，房屋买受人能否清户？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
不能，因为房屋出卖人尚未交房，房屋的占有尚未发生转移，房屋买受人不能自行清户，否则由此导致的人身损害、财产损失需有房屋买受人承担。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E56.物业交割保证金（尾款）的作用是什么？可以通过哪些方式支付？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
物业交割保证金（尾款）的作用是敦促房屋出卖人及时结清房屋使用期间内物业、水、电、暖等各项费用，确保不存在物业相关费用的欠款，保障交易双方物业交割的顺利进行。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E物业交割保证金可以通过“自行支付”或“理房通托管”的方式支付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E57.户口迁出保证金的作用是什么？可以通过哪些方式支付？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
户口迁出保证金的作用是敦促房屋出卖人按照合约定及时将交易房屋内的户口迁出，户口迁出保证金可以通过“自行支付”或“理房通托管”的方式支付。需要特别注意的是，户口迁出保证金与物业交割保证金作用不同，放款时间也不一定相同，因此，如上述两笔费用都通过理房通托管的方式支付时，切忌混淆。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E58.我司能否向房屋出卖人承诺贷款款项的放款时效？为什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
不能承诺。因为贷款款项由银行根据自身政策及借款合同的约定直接向房屋出卖人支付，我司无法决定也无法承诺。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第四专题\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E违约解约及诉讼\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E59.交易双方签署《房屋买卖合同》后，到合同约定的办理面签手续之日，房屋出卖人却拒绝办理，经纪人应该怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房屋出卖人拒绝配合办理贷款面签手续，如已超过合同的履行期限但尚未构成根本违约的，经纪人应协调交易双方解决此问题，如能达成一致意见，应协助交易双方签署书面《变更协议》或《解约协议》；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E交易双方协商后仍不能达成一致意见的，经纪人务必以书面的方式发送《催告函》，催促房屋出卖人在一定时间内配合房屋买受人履行贷款面签手续；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E经过催告后，如房屋出卖人仍拒绝配合办理的，建议房屋买受人通过诉讼方式解决。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E60.签约后交易双方协商解约，签署《解约协议》时应注意约定哪些事项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E交易双方协商一致解约的情况下，应根据交易双方已履行的合同来确定《解约协议》的内容，大概包括以下几个方面：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E准确填写信息，包括但不仅限于交易双方信息、物业地址、合同编号等；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如已经办理网签手续的，明确交易双方应配合办理注销网签手续，以及注销网签的时间；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E明确房屋买受人已支付的款项是否退还，退还金额，何时退还；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E明确交易双方是否需要另行支付违约金或赔偿金，以及支付时间；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如我公司已收取服务费的，明确服务费退还金额及退还时间；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如已退换服务费的，注意防跳单条款不能删除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E61.交易双方起诉到法院要求经纪人出庭作证，经纪人应该注意哪些问题？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E除法院明确寄送书面出庭通知的不建议经纪人出庭作证。对交易情况了解的实际经办人应了解交易双方需要经纪人出庭的目的是什么，需要证明什么事实，应如实陈述事实经过，切勿陈述与事实不符的情况。经办人在出庭作证前， 务必与所在大区法务联系。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E62.交易双方签署《房屋买卖合同》后，对于已约定的事项进行变更的，应该怎么处理？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E分为以下两种情况解决：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果签署合同后，发现合同中有填写错误，可以在合同中直接修改并务必经交易双方签字、签署日期确认；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果是对已经约定的合同条款内容进行变更或增加约定的，比如办理面签时间、办理权属转移登记时间变更的，务必签署书面的协议，并由交易双方签字，填写签署日期。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E63.签署《房屋买卖合同》后，房屋出卖人因房价上涨拒绝配合办理房屋所有权转移登记手续，根据《补充协议》的约定已构成根本违约，房屋出卖人应向房屋买受人支付多少违约金？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据《补充协议》违约条款的约定，房屋出卖人应按照房屋总价款的20%向房屋买受人支付违约金。但一般情况下违约金金额与守约方的实际损失相关联，且在诉讼过程中，守约方应提供相应的证据予以证明。在实际业务操作过程中，赔偿违约金问题有以下两种解决方案：1.交易双方协商解决，达成一致意见后，按照双方约定的金额赔偿违约金并签署书面的协议；2.如果交易双方未能协商一致，建议房屋买受人向房屋所在地人民法院提起诉讼，具体违约金额由法院判定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E64.签署《房屋买卖合同》后,房屋出卖人因房价上涨, 要求增加购房款怎么办?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
根据《补充协议》违约条款的约定,房屋出卖人要求涨价的行为已构成根本违约。发生此种情形,应建议交易双方协商解决,协商一致后需要变更的,应签署书面的《变更协议》, 需解约的,应明确双方责任并签署书面《解约协议》；如交易双方在充分协商后仍未达成一致意见, 经纪人应在沟通过程中注意留存出卖人要求增加购房款的切实有效的证据, 例如电话录音, 后建议房屋买受人通过诉讼解决此问题。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E65.如果房屋买受人出售自己名下房屋后才具备购房资质, 签署合同时应如何把控风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对于在沪无购房资质的房屋买受人购房业务,公司禁止操作,但对于一部分换房买受人来说,需要出售名下一套房屋后方可取得资质。为减少这一部分买受人签约纠纷的产生,换房买受人在签署《房屋买卖合同》时,需同时签署《换房客户签约后取得购房资质的补充协议》, 明确告知出卖人关于买受人尚不具备购房资质的情况, 并在《补充协议》其他约定处由买受人承话, 何时将其名下房屋售出并取得购房资质, 如未在承诺时间取得购房资质, 交易双方如何解决, 解决办法必须明确具体, 禁止填写“双方友好协商解决”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E66.什么是不可抗力,包括哪些情形？《房屋买卖合同》中,“所有权转移”和“转移占有”分别怎么解择？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在法律概念上,不可抗力是指不能预见、克服的客观情况, 主要包括以下几种情形:\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E自然灾害:如地震、海啸等,\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E社会异常事件：如罢工、战争等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E政府行为：如征收、征用等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E《房屋买卖合同》中“所有权转移”，即通常所说的“过户完毕”（即以买受人为权利人的房地产权证为准），“转移占有”简单讲就是“交房”，题目中条款是合同中的必填项，经纪人可根据交易双方的约定自由选择。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E67.法院起诉的一般流程？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向法院起诉一般需经下述流程：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E起诉应当向人民法院递交起诉状；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E符合起诉条件的、应当在七日内立案,并通知当事人；不符合起诉条件的, 应当在七日内作出裁定书；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E人民法院根据自身审判工作安排, 确定开庭时间,并在法律规定的审限内审理终结。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E68.诉讼时效是什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E时效是指民事权利受到侵害的权利人, 在知道或应当知道自己的权利受到侵害时起, 如果在法定的时效期间内不行使权利, 当时效期间届满时, 人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。诉讼时效可分为一般诉讼时效和特别诉讼时效。一般诉讼时效为二年。 因房屋买卖合同产生的纠纷适用一般诉讼时效。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E举例来说: 张三、李四于日签订《房屋买卖合同》,办理完物业交割后,李四于日发现张三拖欠4000元物业费尚未缴纳,过了日, 诉讼时效届满,李四向法院起诉要求张三承担4000元物业费, 如张三向法院提出诉讼时效已过, 则法院不予支持李四的诉讼请求。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E69.交易双方到法院诉讼一般需要多长时间？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
根据我国法律规定、适用简易程序审理案件的审限为3个月，不能延长，若3个月内不能审结,转为普通程序继续审理； 如适用普通程序的, 一审审限为6个月,二审审限为3个月。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E70.交易双方签订《房屋买卖合同》后发生纠纷，应该向哪里的法院起诉？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据《房屋买卖合同》的约定：“与本合同相关的任何争议,三方应协商解决；协商不成的,任何一方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。”因此，发生纠纷后,交易双方可向房屋所在地的基层人民法院提起诉讼。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E71.法院判决房屋出卖人应继续履行合同,将房屋产权过户至房屋买受人名下, 但房屋出卖人拒不履行怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E判决生效后,如一方拒绝履行判决,胜诉方可以向法院申请强制执行。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E72.签署《房屋买卖合同》后,如交易双方发生纠纷, 我公司能否代任何一方提起诉讼？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不可以。《房屋买卖合同》主体为房屋买受人和房屋出卖人双方，根据合同的相对性,只能由交易双方以自己名义提起诉讼，在房屋买卖关系中，我公司是居间方,只能根提合同约定提供居间服务,无权代任何一方提起诉讼。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E73.交易双方签订《房屋买卖合同》后，房屋出卖人拒绝出售房屋, 房屋买受人起诉要求出卖人赔偿其损失。那么,由谁举证损失？法院如何认定损失？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据我国法律规定，当事人对自己的主张负有提供证据的责任,如果没有证据或证据不足,则法院不予支持。这就是“谁主张谁举证”原则。 因此买受人主张出卖人赔偿损失, 那么应该由买受人举证证明自己的损失。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E法院在认定买受人所受损失数额时将综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素, 公平合理的予以确定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E74.微信证据的效力如何？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
随着微信的普及，越来越多人把微信聊天等内容当作证据。但微信作为证据的效力较弱，主要有两个原因: 1)由于微信目前并非实名制，因此很难证明微信的使用人就是当事人，且微信作为数据电文,容易删改、伪造，因此微信作为证据的真实性难以确认。2)由于微信的聊天通常是零碎的、片段的，无法完整表达当事人的意思,微信作为证据与事实的关联性难以确认。因此目前来说,微信证据被法院采信的程度较低，建议以书面形式等多种方式保留证据。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E75.短信证据的效力如何？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
手机短信作为数据电文的一种, 如果符合证据的“合法性、真实性、关联性”的要求,就可以作为证据使用,但手机短信的不安全性(易删改、易伪造)使得其证明力下降,如没有其他证据加以印证,很难单独证明案件事实,建议以书面形式等多种方式保留证据,相互佐证, 被法院认可的可能性更高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E76.录音证据的效力如何？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据法律规定,要使该录音证据成为判决依据,必须符合两个条件:其一，录音证据的取得必须符合法律的规定，不能以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得录音；其二，该录音证据录音技术条件好,谈话人身份明确，内容清晰，具有客观真实和连贯性,未被剪接或者伪造,内容未被改变,无疑点,有其他证据佐证。也就是说,录音作为视听资料, 很难单独证明案件事实,须由其它证据佐证,建议以书面形式等多种方式保留证据,相互佐证,被法院认可的可能性更高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第五专题\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E业务规范\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E77.什么是跳单？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房屋出卖人与我司签署《限时出售独家代理协议》，在委托期限内，与我司带看的的房屋买受人通过其他公司成交或者自行成交，称之为跳单。其他情况，例如出卖人未独家委托我公司售房，买受人所购买的房屋不是我公司独家房源等，都不是法律意义上的跳单，出卖人\u002F买受人有权自由选择任何一家中介公司提供居间服务。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E78.公司禁止经纪人在签署合同时做出不当承诺，那么常见不当承诺有哪些?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
先行赔第一专题：人\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、什么是委托代理关系？如出卖人张三委托其朋友李四代为签署《房屋买卖合同》，谁是代理人，谁是委托人？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E案例中张三与李四的关系即是代理关系，也就是我们日常生活中所称的“委托关系”，其中，张三是“委托人”（也称“被代理人”，“本人”）；李四是受托人（也称“代理人”）。在上述案例中，如李四以张三的名义签署房屋买卖合同，那么在房屋出卖人张三的委托范围内，所产生的一切法律后果都由张三来承担。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、经纪人作业过程中，如遇代理人代为签约时，应要求代理人提供哪些材料？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E代理人代为签约时应携带：《房屋所有权证书》（不动产权证书）原件、出卖人及代理人身份证原件、经公证的《授权委托书》原件。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、如遇代理人代为房屋出卖人出售房屋时，经纪人应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如遇代理人签约时，经纪人应把控的核心风险点在于：代理人是否具备代理权限及具体权限包括哪些？这一风险点将直接决定代理人签署的《房屋买卖合同》是否有效。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实操中，经纪人务必要通过下述几点进行风险把控：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E核实身份：经纪人应核实代理人的身份,如可以联系出卖人本人的，经纪人应确认代理人真实身份，并留存与出卖人的电话录音或视频证据。如代理人持公证《授权委托书》的，经纪人可通过联系公证处确认《授权委托书》的真实性。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E核实委托事项及期限：除核实上述信息外，经纪人还应核实委托事项，如代理人有权签署哪些法律文件？代理人是否具备代为收取房款的权限？经纪人应务必保证代理人在出卖人的委托范围内办理相关手续，超越委托范围的行为出卖人本人并不承担法律责任。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4、如代理人代房屋出卖人签约，但未能提供经公证的《授权委托书》，会造成何种法律后果？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E代理人在上述情形下签署的《房屋买卖合同》，如未经出卖人本人同意或追认（即事后书面认可），则代理人代签的《房屋买卖合同》为无效合同\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5、代理人代房屋出卖人签署《房屋买卖合同》时，签名处应如何填写？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“出卖人”签字处填写产权人本人姓名，“代理人”处填写代理人姓名，同时，应特意注意切忌将委托人和代理人的关系填写颠倒，如张三为出卖人，李四为代理人，出卖人签字处时正确填写方式为：张三（李四代）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E6、交易双方可以委托经纪人代为签署《房屋买卖合同》吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不可以。根据《房地产经纪管理办法》的规定，居间机构应保证与交易房屋无任何利害关系。因此，经纪人不能作为出卖人或买受人的代理人签署《房屋买卖合同》，否则涉嫌违规操作。同时，我公司《红黄线管理规定》明确规定禁止经纪人进行上述操作。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E7、房屋买卖人在国外，要委托国内的朋友代为签署《房屋买卖合同》，此种情况下，应如何办理授权手续？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据法律规定，委托人在国外的，办理授权委托手续，需要在委托人所在地的公证处办理委托公证，并经过我国驻该国的大使馆或领事馆认证。实操中，对于此类公证认证的真实性，经纪人可通过联系我国驻该国的大使馆或领事馆进行核实。需要特别注意的是，房屋买卖人在国外办理公证的相关手续及资料，与国内情况不同，具体要求应当以当地公证处的要求为准。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E8、什么事民事行为能力？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E民事行为能力，是指民事主体能以自己的行为取得民事权利，承担民事义务的资格。根据法律规定，判断一个人的民事行为能力，有两个标准：一是年龄，二是精神状况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E9、根据民事行为能力的不同，可以讲自然人分为几类？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E可以将自然人分为如下三类：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E完全民事行为能力人：18周岁以上的成年人，精神健康、智力健全。如，张三，27岁，研究生毕业后现就职于某网络公司担任主管一职。限制民事行为能力人;10周岁以上的未成年人，如，李四，14岁，某中学初中二年级学生；不能完全辨认自己行为的精神病人，如间歇性精神病人。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E无民事行为能力人：不满10周岁的未成年人，如，小明，5岁，幼儿园中班学生；不能辨认自己行为的精神病人，如，王五，56岁，自幼患有精神疾病。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E10、无民事行为能力人、限制行为能力人如何签署《房屋买卖合同》？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E无\u002F限制民事行为能力人应由监护人代为签署合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对于未成年人，其父母是其监护人，签署合同时应由未成年父母持户口本原件代为签署合同，户口本应体现父母子女关系，且应办理监护公证手续，供后续办理贷款、过户及相关手续时使用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对于精神病人等其他无\u002F限制民事行为能力人，应由其近亲属或利害关系人向法院提起认定该精神病人为无\u002F限制民事行为能力人的特别程序，并由法院指定监护人，由监护人代为签署合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但在实际业务操作过程中，贷款机构对无\u002F限制行为能力人签署合同的要求更加严格，建议根据具体情况优先选择全款购房方式或选择符合其要求的贷款机构。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E11、父母为未成年子女购房，产权落在子女名下，如何签署合同？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E父母为未成年子女购房，按照下述两个步骤进行：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E携带户口本、结婚证、身份证、子女出生证明等材料，父母以法定代理人身份代子女签署买卖合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E父母全款购买房屋并登记在未成年子女名下。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E12、精神病人名下的房屋如出售，应如何操作？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E精神病人出售房屋，按照下述三个步骤进行：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E精神病人近亲属或利害关系人向该精神病人住所地的基层人民法院提起特别程序，申请法院认定该精神病人为无\u002F限制民事行为能力人，并请求法院指定监护人。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E监护人持身份证、户口本、法院判决书等相关材料前往公证处办理监护公证。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E监护人持监护公证书以精神病人的法定代理人名义签署《房屋买卖合同》\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E（注：业务操作过程中，贷款机构及交易中心要求相对谨慎，签署合同签应核实相关单位是否可以操作）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E13、什么是共有\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E共有，简单来讲就是房屋由两个或两个以上的人共同所有。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E法律上的共有概念分为“共同共有”和“按份共有”。需要特别注意的是，如果夫妻婚后购买的房屋，虽然仅登记在其中一人名下且显示单独所有的，但根据《婚姻法》的规定仍属于夫妻共同财产，属于夫妻共有。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E14、交易房屋有多个共有人权人时，应如何签署《房屋买卖合同》？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E若交易房屋为共有，应经全体共有权人同意方可出售房屋。实操中，应要求全部共有权人到场签约，并配合办理后续贷款及过户手续。如仅有其中一人签约，则其他共有权人应出具齐亲笔签署的《共有权人同意出售证明》和《授权委托书》，需要特别注意的是，再上述情况下，以上两份文件缺一不可，且其他共有权人不能到场配合办理过户手续的，应办理公证的《授权委托书》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E15、婚前\u002F婚后哪些情况下的房产属于个人财产？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E婚前一方全款购房，产权登记再购房者个人名下，该房屋为个人财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E由一方父母全款出资为子女购房，产权登记再出资人子女名下，视为只对自己子女一方的赠与，为子女个人财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E16、婚前\u002F婚后哪些情况下的房产属于共同财产？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E婚前双方共同出资，婚后共同还贷，房屋登记在双方名下，应为夫妻共同财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E婚前一方以个人财产买房，付清全部房款，房屋登记在一方名下，后变更登记在双方名下（即加名），应认定为夫妻共同财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E婚后一方父母为子女全款买房，登记在双方名下，应为夫妻共同财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E17、如房屋出卖人为离异状态，现持《离婚协议》出售房屋，作为经纪人应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此种情形下，作为经纪人应把控的核心点在于：判断房屋的所有权归属情况，也就是说交易房屋归谁所有。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，经纪人应核实《离婚协议》的真实性，具有法律效力的《离婚协议》应盖有民政局的备案章，如出卖人已经丢失，可前往民政局调档。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其次，经纪人应核实《离婚协议》中关于“房产分割”的是如何约定的？如该房屋约定归出卖人，则出卖人可自行出售；如该房屋约定出卖人前配偶所有，则出卖人并非房屋所有权人，无权出售该房屋；如该房屋分割为出卖人与其前配偶共同共有，则出卖人出售该房仍应取得共有权人也就是其前配偶的书面同意（或到场签约）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最后，需要特别注意的是，第一，出卖人应将该房屋过户至自己名下，方可出售。第二，应仔细核对《离婚协议》书中约定的房屋地址是否和房产证上登记地址完全一致，如不一致，将导致无法办理后续贷款及过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E18、如房屋出卖人为离异状态，现持法院出具的《离婚判决书》出售房屋，作为经纪人应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，经纪人应核实《离婚判决书》是否“已经生效”。法院一审判决书并不是下发当日就生效，而是需要送达至当事人次日起满15日方可生效，在上述期间内，任何一方都可以提出上诉请求，如提出上诉请求，则一审判决尚未生效，需要等待二审终审结果。因此务必要求房屋出卖人提供《离婚判决书》同事，提供法院出具的《判决书生效证明》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其次，经纪人应查看《离婚判决书》中关于“房产的归属”是如何判决的？如该房屋判归出卖人所有，则出卖人可自行出售；如该房屋判归出卖人前配偶所有，则出卖人并非房屋所有权人，无权出售该房屋；如该房屋判归为出卖人与其前配偶共同共有，则出卖人出售该房屋仍应取得共有权人也就是其前配偶的书面同意（或到场签约）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最后，需要特别注意的是，第一，出卖人应将该房屋过户至自己名下，方可出售。第二，应自己核对《离婚判决书》中载明的房屋地址是否和房本上登记地址完全一致，如不一致，将导致无法办理后续贷款及过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E19、张三和李四婚后共同购买一处房屋，登记在张三个人名下，后李四去世，张三是否可以单独出售该房屋？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不可单独出售。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，该房屋是张三和李四的共同财产，李四去世后，未留有遗嘱和遗赠扶养协议，其所拥有的财产被继承，因此在未办理继承手续前，该房屋应属于张三及李四的法定继承人共有，如若出售房屋，应经上述所有人同意，并办理继承公证手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E20、房屋已过户，房屋出卖人配偶以出卖房屋未经其同意为由诉至法院要求判决合同无效收回房屋，怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E出卖人与买受人签署《房屋买卖合同》，且房屋已经完成产权登记转移手续，买受人在取得该房产时支付了合理的对价，买受人可以主张善意取得。这种情况下法院一般不会判决收回该房屋。但经纪人在操作夫妻共有房屋时，务必注意要求出卖人配偶提供其亲笔签署的《配偶同意出售证明》\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E21、若交易房屋系婚姻存续期间购买，登记在男方一人名下，签署《房屋买卖合同》时，其配偶未签署《配偶同意出售证明》，有何影响？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E若交易房屋系婚姻存续期间购买，只登记在男方一人名下，根据我国《婚姻法》的规定，仍应认定为夫妻共有财产。若男方未经配偶同意，以个人名义擅自出卖共有房屋，配偶可以男方侵扰其房屋共有权，构成无权处分为由，主张合同无效。同时，无《配偶同意出售证明》亦会对后续办理贷款、过户等手续造成影响。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E22、高龄房屋出卖人签署《房屋买卖合同》，应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E高龄房屋买卖人售房时，经纪人应先与其直接进行沟通，判断房屋出卖人的精神状况和认知能力是否正常。若有异常，应第一时间联系其亲属，进一步了解具体情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E因高龄房屋出卖人发生突发意外的风险（如重病、丧失行为能力或去世等）较高，为避免签约后因发生意外情况导致无法履约，经纪人应建议高龄房屋出卖人办理售房委托公证手续，将售房事宜委托给成年子女代为完成，并在委托书中明确写明，“委托期限为：代理事项全部办理完毕为止”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E23、外籍人士\u002F华侨\u002F港澳台居民的限购政策是什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据商务部等六部委联合出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E24、交易房屋为公司产权的，签约时需提供哪些资料？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E企业营业执照和组织机构代码证（自日之后，企业营业执照上已加载社会统一信用代码，实现了企业营业执照、组织机构代码证和税务登记证的“三证合一”）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E法定代表人身份证明及身份证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E公司章程、董事会或股东会决议：须确认公司售房时否符合其公司章程规定的决议人数及程序要求\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E授权委托书：如签约人非法定代表人时，应提供加盖公司公章的《授权委托书》原件，并确认委托权限及委托期限\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E代理人身份证：如签约人非法定代表人时，应提供代理人身份证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以上资料，经纪人应核查原件，保留加盖公章的复印件。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E25、签署《房屋买卖合同》后，房屋所有权人将房产证名字变更为其配偶所有，应签署什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此种情况属于房屋出卖人变更，应签署书面的四方《变更出售方协议书》，将房屋出卖人的全部权利义务转移至新的所有权人名下。待取得其配偶为权利人的房地产权证后，再行签署《房屋买卖合同》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如变更房屋买受人的，应签署相应的四方《变更买受方协议书》，同时变更《房屋买卖合同》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二专题：房\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E26、租赁期限没有到期，房屋出卖人将房子卖出，承租人是否有权继续居住？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
根据我国法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是我们常说的“买卖不破租赁”，即房屋在租赁期间被房屋出卖人卖出，租户也有权根据租赁合同的约定继续承租该房屋。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E27、房屋出卖人要出售的房屋已经出租，租户同意放弃优先购买权。此时，租户应提供书面的《放弃优先购买权声明》还是口头声明即可？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E必须是书面的《放弃优先购买权的声明》，如果是口头的，由于没有书面证据证明租户已经放弃优先购买权，履约过程中容易发生纠纷。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E30.如房屋出卖人收房，但是租户迟迟不肯提供书面的《放弃优先购买权声明》，作为经纪人，你可以提供给出卖人何种建议？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房屋出卖人可以自己的名义向租客发出《关于行使优先购买权的通知》，告知租客该房屋现以何种条件出售（房屋成交价格、房款支付方式、房款支付时间、居间方及中介费等），并要求租户在收到《关于行使优先购买权的通知》后15个工作日内书面回复出卖人是否行使优先购买权。如租户未能在上述期限内书面回复，视为租客放弃行使优先购买权。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E31.经济适用房签约时的注意事项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?已购经济适用住房契税完税凭证或房屋所有权证需满五年；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?各区县住房保障部门办理放弃回购证明（如有）；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?缴纳综合地价款，计算标准如下：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
经济适用房满5年，出售方需缴纳：售价×10%\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E32.学区房签约时的注意事项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?签约前核实相关情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向出卖人询问查询学校的招生简章或咨询学校确认交易房屋是否属于学区房，对口学校是哪所学校。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向房屋出卖人核实该房屋内的学区名额是否被占用。如被占用，应在何时之前空出。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向公安机关户籍科核实该房屋内是否其他户口未迁出，并在合同中明确约定户口迁出时间。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?建议预留一部分“户口迁出保证金”，并通过第三方监管进行支付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E需要特别注意的是，“学区房”并非法律规定的房屋类型，因此法律法规上并没有对于学区房严格的判断标准和条件，且，不同城区、不同学校的学区房条件各有不同，入学条件也并非一成不变。作为居间方，我们仅能根据历年经验协议交易双方作出判断，并不能对“一定可以上哪所学校”做出不当承诺。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E33.如在签约前，产权人本人去世，且未留遗嘱和遗赠抚养协议，此时应如何签署合同？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E? 第一步：确定继承人\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一顺序：配偶、父母、子女。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E只有在不存在第一顺序继承人或第一顺序继承人全部放弃继承权的情况下，第二顺序继承人才有继承权。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?第二步：办理继承公证，换领新的房屋所有权证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E继承人应持相关材料先到公证处办理继承公证，办理完毕后，到房屋登记机关换领新的房屋所有权证书。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?第三步：签署《房屋买卖合同》\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E待换取新的房屋所有权证后，所有产权人共同签署《房屋买卖合同》，产权人有配偶的需同时提供《配偶同意出售证明》，并按照交易程序办理房屋过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E需要特别注意的是：如签约时需取得新的房屋所有权证，如产权人有配偶的，还应出具书面的《配偶同意出售证明》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E34.签约后，产权人去世，如何履行合同？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一种，办理继承公证，由继承人继续履行合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二种，在继承人不予配合办理继承公证手续及履行合同时，房屋买受人可以通过法院起诉全部继承人，要求继续履行合同，配合买受人办理过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E35.就违章建筑签署的合同，受法律保护吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E违章建筑是指未经许可的扩建、搭建物，因建造违法，无合法所有权，不受法律保护。因此，就违章建筑签署的合同自然也不受法律保护。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E36.产权调查时发现交易房屋在签署合同后被查封，应如何解决？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一时间向查封法院、房屋出卖人了解查封的具体情况，如查封金额、查封时间、查封原因，出卖人是否还存在其他债权债务纠纷。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如实告知房屋买受人查封的具体情况，向房屋出卖人确认解除查封的具体时间，如买受人继续购买，应提示买受人继续购买的风险，如出卖人能确认解除查封的时间，则建议交易双方另行签署《补充协议》，明确约定出卖人解除查封的时间及违约责任。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据我司《补充协议》的约定，合同签订后房屋被查封，导致房屋买受人无法取得房屋所有权的，即出卖人无法解除查封，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除合同，并要求出卖人承担违约责任，出卖人同时应退还已收取的房款。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如情况较为复杂，可联系区域法务根据实际情况给予及时、全面的指导。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E37.公司关于查封房的承诺是如何规定的？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E签署买卖合同后履约过程中，发现房屋出卖人在签约前已经被法院查封的，房屋买受人损失可由公司先行垫付，房屋买受人配合公司追缴损失。如日签约，发现该房屋在9月15日被法院查封，公司将很据实际情况对出卖人不能偿还部分的房款先行垫付。若为10月1日签署合同，该房屋于10月10日被查封，不属于公司承诺范围，故无法先行垫付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E38.签署《房屋买卖合同》后，发现房屋室凶宅，如何处理？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一步，向各大区法务专员进行报备，大区法务专员将登记和统计本大区内的凶宅情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二步，向品质管理部进行报备，由品质管理部认定该凶宅是否属于公司赔付范围。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第三步，建议处理方案如下：如果房屋已经过户，买受人明确表示愿意继续持有房屋且需要公司给予一定补偿的，则根据与买受人协商结果由公司给予相应补偿，如买受人明确表示不继续持有该房屋，则由公司根据具体情况，最高原价回购。需要注意的是，如出卖人在签署《房屋买卖合同》时隐瞒房屋室凶宅的，则前述处理方案的前提为，买受人需与公司签署相应协议，买受人配合公司追究出卖人的违约责任，并将追后的款项按协议返还公司。如果房屋未过户，如买受人不愿意继续履行合同，则建议买受人起诉出卖人，要求撤销合同或解除合同，并要求出卖人赔偿违约金。如买受人愿意继续履行合同，我司需明确提示买受人风险，并要求买受人签署确认书，明确买受人在知道房屋为凶宅且我司已提示风险的前提下，仍愿意购买房屋，后续因房屋为凶宅引起的纠纷，由买受人自行承担。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E需要注意的是，公司4.1版本房屋买卖合同中新增了确认交易房屋是否为凶宅的条款，因此在签署合同时，应明确提示交易双方此条款内容，并要求出卖人如实承诺如实勾选。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如在签订合同时，已经发现房屋为凶宅，则必须如实告知买受人。买受人愿意购买的话，需让买受人出具声明，表明链家已经明确告知房屋为凶宅及其风险，买受人在知道房屋为凶宅及其风险的情况下仍愿意购买，如后续因房屋为凶宅发生任何纠纷由买受人自行解决。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E39.什么是抵押权人？《房屋买卖合同》中“抵押权人”处应如何填写？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E抵押权人也就是我们通常所说的把房子抵押给“债权人”，其中最常见的是银行，少数为个人、小贷公司等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E抵押权人为银行的，应写明XX银行XX支行；抵押权人为个人、公司的，应写明抵押权人的姓名、公司全称。如张三以其名下房屋做抵押向工商银行静安支行借款100万，此时抵押权人为工商银行静安支行。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E40.如交易房屋的抵押权人是担保公司、个人等（非银行），签约时的注意事项是什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?签约前应核实房屋已抵押的金额、房屋出卖人的债权债务关系，防止出现房屋总价房款不足以覆盖抵押金额，签约后出现查封以及轮候查封情形。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?支付的定金金额不宜过大。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?全部首付款选择通过资金监管方式支付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?核实交易房屋的实际占有人是谁，能否顺利交房，避免后期履行合同出现纠纷。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E41.若交易房屋有抵押，还款解押的日期是否为合同必填项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E是必填项。因房屋有抵押，房屋出卖人只有在解除房屋抵押后才能进行后续过户等手续，如未能还款解押将直接影响房屋能否过户。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第三专题\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E签约及履约\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E43.签订《房地产买卖居间协议》后，房屋买受人支付定金，房屋出卖人拒绝签署《房屋买卖合同》，买受人可以主张什么责任，经纪人该怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E可以根据定金罚则，房屋买受人可以要求房屋出卖人双倍返还定金。也可以要求房屋出卖人承担违约责任，具体根据履约情况个案确定。定金责任和违约责任择一主张，不可同时适用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E经纪人可以协调解决，并保留违约方拒绝签署合同证据，包括电话录音、催告函、短信等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E44.房屋买受人支付定金两万元，房屋买受人实际支付了一万元，并打了一万元的欠条，现在房屋出卖人拒绝出售房屋应承担怎样的违约责任？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E该问题在司法实践中存在争议，但大部分法院认为，定金的金额以实际交付的为准，在这种情况下，房屋买受人只能要求房屋出卖人双倍返还定金总共两万元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E45.定金与违约金能否同时适用？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E定金和违约金不能同时适用。根据我国《合同法》第一百一十六条的规定，就同意违约事实，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方只能选择适用其一，要么选择适用违约金条款，要么选择适用定金条款。举例来说：出卖人张三和买受人李四签订《房屋买卖合同》，李四交付了二万元定金，并且在合同中约定了一方违约需赔偿守约方十万元的违约金。后李四不按照合同约定如期办理贷款构成违约，张三就李四的违约行为，只能助长不返还二万元的定金或者主张李四赔偿十万元的违约金，而不能同时主张。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E46.二手房交易中的定金金额上限是多少？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、 原则性规定：根据相关法律规定，二手房交易的定金金额，最高不得超过房屋成交总价的百分之二十。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、 链家限制性规定：在链家进行二手房屋交易，在符合原则性规定的前提下，另须满足以下限制性规定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
符合以下情况的案源，转付定金的要求：不超过成交价2%，且不超过10万\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E①存在两个抵押登记总额不超过50%（两个抵押中含非银行抵押，非银行抵押登记不超过成交价30%），A、若两个均为非银行抵押的，符合上述标准，可以签约，下家的钱进公司托管，上家两个抵押都须自行还清注销，上家注销后且无执行中案件再凭两份抵押注销原件转款项，否则就保管到出产证；B、若存在一个银行抵押一个非银行抵押，符合上述标准，可以签约，上家须自行注销非银行，下家款项专项用于还银行贷款、当场扣款，凭前一抵押注销原件出款，否则就保管到出产证；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E②存在非银行一抵，抵押登记不超过30%，可以签约，上家自行还清注销后无执行中案件再转付；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E③存在三抵及以上总额不超过30%，可以签约，上家自行还清注销后无执行中案件再转付；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E④最高额抵押按登记的最高额计算，联合抵押、共同担保等按登记抵押额计算。若超过上述标准的，但如果贷款实际额度可核实到的（银行盖章对帐单），可以按实际额度计算，注销完后（抵押注销原件）或还清并提供终止贷款证明（结清凭证及银行盖章原件），且无执行案件，可以签约，达成条件后转付；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E47.《房屋买卖合同》中，交易方留存信息表中有哪些必须填？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E姓名、性别、国籍、证件名称、证件号码、通讯地址、联系电话。也就是说，除了电子邮箱为非必填项外，其余皆为必填项。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E48.如交易双方的身份证地址与实际居住地址不一致，通讯地址一栏应按照身份证地址还是实际居住地址填写？该部分内容在合同履行过程中有什么作用？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E按照实际居住地址填写。因为留存双方通讯地址是为了能够联系到双方，按实际居住地址填写才能起到作用。合同履行过程中，任何书面的文件，如《通知函》、《催告函》、甚至是在交易双方发生纠纷后法院需要寄送的法律文书等均需送达至实际居住地址。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E49.房屋出卖人去世，未办理继承公证之前，其亲属签订《房屋买卖合同》的风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E出卖人去世，其亲属签署《房屋买卖合同》，如果亲属不是继承人或其它继承人不予追认或不同意出售该房屋的，则合同无效。实务操作中，需先行办理继承公证并取得变更后的新产证，再行签署《房屋买卖合同》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E50.交易双方于2015年签订了《房屋买卖合同》，受买人于签约当日向出卖人支付了5万定金，之后，买受人拒绝履行后续手续，也不出面与房屋出卖人签署解约协议，我公司能否为房屋出卖人出售此房屋？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
不能继续出售。交易双方只有签署可书面的《解约协议》后，该房屋才能另行出售，否则会构成“一房二卖”。在此种情况下，可以通过以下两种途径解决：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
第一、如买受人构成《补充协议》中约定的“根本违约”的情形。如逾期履行相关手续超过15日，或者拒绝购买房屋等，此时，根据《补充协议》的约定，出卖人享有单方解除权，出卖人可以向买受人发送书面的《解约通知》，经买受人本人签收后，该房屋的买卖合同即可解除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
第二、出卖人可以通过法院起诉收买人解除合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
需要特别注意的是：如交易双方已办理了网签手续，除上述几点外，还必须注销网签方可另行销售。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E51.如房屋出卖人承诺户口已迁出，如何填写？对于户口迁出问题，经纪人如何做到风险防控？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
户口迁出时间必须填写，不能划叉、写零或空白。即便是房屋出卖人承诺户口已经迁出，此处房屋迁出时间可也务必要约定一个明确的时间期限。除此之外，交易双方还可以在《补充协议》中约定在过户之前的某个时间段完成户口迁出手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
户口问题的风险防控措施：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
留存户口迁出保证金；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
签约前前往房屋所在地派出所的户籍科核实房屋内所有户口均已迁出；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
即便是房屋出卖人承诺户口已经迁出，关于户口迁出时间也必须填写，预期迁出户口的违约责任条款页不能删除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E52.房屋出卖人未按照约定将房屋内户口全部迁出的，房屋买受人可以通过法院起诉将户口强制迁出吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
如房屋出卖人未按照约定将房屋内户口全部迁出的，房屋买受人不能通过法院起诉将户口强制迁出。原因是：户口迁出属于公安机关的管辖范围，法院无权强制迁出任何人的户口。发生该类纠纷后，可以要求房屋出卖人承担逾期迁出户口的违约金。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E53.房屋出卖人逾期迁出户口怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E户口迁出时间是合同中的必填项，签署合同后，如果房屋出卖人拒绝将房屋内户口迁出，经纪人应告知其迁出户口的违约责任，同时可以向房屋出卖人发送履约《催告函》。若经催告函后，房屋出卖人仍拒绝迁出户口的，可建议房屋买受人依照合同中相应条款，以诉讼方式要求房屋出卖人承担逾期迁出户口的违约责任。另外}
签订房屋买卖合同代理人没有出示委托书就签订了合同是有效合同吗？
我有更好的答案
签订房屋买卖合同代理人未出示委托书签订合同，属于效力待定合同。需提供授权委托书，否则无权代理签订的合同。房主在一个月内不进行追认，买卖合同无效。 《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
军队法律顾问
委托书需作为附件加入合同，没有的话合同不成立
本回答被提问者采纳
绝对无效的
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。经纪人81问2收藏分享举报{&debug&:false,&apiRoot&:&&,&paySDK&:&https:\u002F\u002Fpay.zhihu.com\u002Fapi\u002Fjs&,&wechatConfigAPI&:&\u002Fapi\u002Fwechat\u002Fjssdkconfig&,&name&:&production&,&instance&:&column&,&tokens&:{&X-XSRF-TOKEN&:null,&X-UDID&:null,&Authorization&:&oauth c3cef7c66aa9e6a1e3160e20&}}{&database&:{&Post&:{&&:{&isPending&:false,&contributes&:[],&title&:&经纪人81问&,&author&:&lan-tian-90-10-03&,&content&:&\u003Cp\u003E第一专题：人\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、什么是委托代理关系？如出卖人张三委托其朋友李四代为签署《房屋买卖合同》，谁是代理人，谁是委托人？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E案例中张三与李四的关系即是代理关系，也就是我们日常生活中所称的“委托关系”，其中，张三是“委托人”（也称“被代理人”，“本人”）；李四是受托人（也称“代理人”）。在上述案例中，如李四以张三的名义签署房屋买卖合同，那么在房屋出卖人张三的委托范围内，所产生的一切法律后果都由张三来承担。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、经纪人作业过程中，如遇代理人代为签约时，应要求代理人提供哪些材料？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E代理人代为签约时应携带：《房屋所有权证书》（不动产权证书）原件、出卖人及代理人身份证原件、经公证的《授权委托书》原件。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、如遇代理人代为房屋出卖人出售房屋时，经纪人应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如遇代理人签约时，经纪人应把控的核心风险点在于：代理人是否具备代理权限及具体权限包括哪些？这一风险点将直接决定代理人签署的《房屋买卖合同》是否有效。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实操中，经纪人务必要通过下述几点进行风险把控：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E核实身份：经纪人应核实代理人的身份,如可以联系出卖人本人的，经纪人应确认代理人真实身份，并留存与出卖人的电话录音或视频证据。如代理人持公证《授权委托书》的，经纪人可通过联系公证处确认《授权委托书》的真实性。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E核实委托事项及期限：除核实上述信息外，经纪人还应核实委托事项，如代理人有权签署哪些法律文件？代理人是否具备代为收取房款的权限？经纪人应务必保证代理人在出卖人的委托范围内办理相关手续，超越委托范围的行为出卖人本人并不承担法律责任。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4、如代理人代房屋出卖人签约，但未能提供经公证的《授权委托书》，会造成何种法律后果？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E代理人在上述情形下签署的《房屋买卖合同》，如未经出卖人本人同意或追认（即事后书面认可），则代理人代签的《房屋买卖合同》为无效合同\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5、代理人代房屋出卖人签署《房屋买卖合同》时，签名处应如何填写？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“出卖人”签字处填写产权人本人姓名，“代理人”处填写代理人姓名，同时，应特意注意切忌将委托人和代理人的关系填写颠倒，如张三为出卖人，李四为代理人，出卖人签字处时正确填写方式为：张三（李四代）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E6、交易双方可以委托经纪人代为签署《房屋买卖合同》吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不可以。根据《房地产经纪管理办法》的规定，居间机构应保证与交易房屋无任何利害关系。因此，经纪人不能作为出卖人或买受人的代理人签署《房屋买卖合同》，否则涉嫌违规操作。同时，我公司《红黄线管理规定》明确规定禁止经纪人进行上述操作。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E7、房屋买卖人在国外，要委托国内的朋友代为签署《房屋买卖合同》，此种情况下，应如何办理授权手续？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据法律规定，委托人在国外的，办理授权委托手续，需要在委托人所在地的公证处办理委托公证，并经过我国驻该国的大使馆或领事馆认证。实操中，对于此类公证认证的真实性，经纪人可通过联系我国驻该国的大使馆或领事馆进行核实。需要特别注意的是，房屋买卖人在国外办理公证的相关手续及资料，与国内情况不同，具体要求应当以当地公证处的要求为准。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E8、什么事民事行为能力？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E民事行为能力，是指民事主体能以自己的行为取得民事权利，承担民事义务的资格。根据法律规定，判断一个人的民事行为能力，有两个标准：一是年龄，二是精神状况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E9、根据民事行为能力的不同，可以讲自然人分为几类？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E可以将自然人分为如下三类：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E完全民事行为能力人：18周岁以上的成年人，精神健康、智力健全。如，张三，27岁，研究生毕业后现就职于某网络公司担任主管一职。限制民事行为能力人;10周岁以上的未成年人，如，李四，14岁，某中学初中二年级学生；不能完全辨认自己行为的精神病人，如间歇性精神病人。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E无民事行为能力人：不满10周岁的未成年人，如，小明，5岁，幼儿园中班学生；不能辨认自己行为的精神病人，如，王五，56岁，自幼患有精神疾病。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E10、无民事行为能力人、限制行为能力人如何签署《房屋买卖合同》？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E无\u002F限制民事行为能力人应由监护人代为签署合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对于未成年人，其父母是其监护人，签署合同时应由未成年父母持户口本原件代为签署合同，户口本应体现父母子女关系，且应办理监护公证手续，供后续办理贷款、过户及相关手续时使用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对于精神病人等其他无\u002F限制民事行为能力人，应由其近亲属或利害关系人向法院提起认定该精神病人为无\u002F限制民事行为能力人的特别程序，并由法院指定监护人，由监护人代为签署合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但在实际业务操作过程中，贷款机构对无\u002F限制行为能力人签署合同的要求更加严格，建议根据具体情况优先选择全款购房方式或选择符合其要求的贷款机构。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E11、父母为未成年子女购房，产权落在子女名下，如何签署合同？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E父母为未成年子女购房，按照下述两个步骤进行：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E携带户口本、结婚证、身份证、子女出生证明等材料，父母以法定代理人身份代子女签署买卖合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E父母全款购买房屋并登记在未成年子女名下。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E12、精神病人名下的房屋如出售，应如何操作？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E精神病人出售房屋，按照下述三个步骤进行：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E精神病人近亲属或利害关系人向该精神病人住所地的基层人民法院提起特别程序，申请法院认定该精神病人为无\u002F限制民事行为能力人，并请求法院指定监护人。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E监护人持身份证、户口本、法院判决书等相关材料前往公证处办理监护公证。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E监护人持监护公证书以精神病人的法定代理人名义签署《房屋买卖合同》\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E（注：业务操作过程中，贷款机构及交易中心要求相对谨慎，签署合同签应核实相关单位是否可以操作）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E13、什么是共有\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E共有，简单来讲就是房屋由两个或两个以上的人共同所有。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E法律上的共有概念分为“共同共有”和“按份共有”。需要特别注意的是，如果夫妻婚后购买的房屋，虽然仅登记在其中一人名下且显示单独所有的，但根据《婚姻法》的规定仍属于夫妻共同财产，属于夫妻共有。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E14、交易房屋有多个共有人权人时，应如何签署《房屋买卖合同》？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E若交易房屋为共有，应经全体共有权人同意方可出售房屋。实操中，应要求全部共有权人到场签约，并配合办理后续贷款及过户手续。如仅有其中一人签约，则其他共有权人应出具齐亲笔签署的《共有权人同意出售证明》和《授权委托书》，需要特别注意的是，再上述情况下，以上两份文件缺一不可，且其他共有权人不能到场配合办理过户手续的，应办理公证的《授权委托书》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E15、婚前\u002F婚后哪些情况下的房产属于个人财产？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E婚前一方全款购房，产权登记再购房者个人名下，该房屋为个人财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E由一方父母全款出资为子女购房，产权登记再出资人子女名下，视为只对自己子女一方的赠与，为子女个人财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E16、婚前\u002F婚后哪些情况下的房产属于共同财产？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E婚前双方共同出资，婚后共同还贷，房屋登记在双方名下，应为夫妻共同财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E婚前一方以个人财产买房，付清全部房款，房屋登记在一方名下，后变更登记在双方名下（即加名），应认定为夫妻共同财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E婚后一方父母为子女全款买房，登记在双方名下，应为夫妻共同财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E17、如房屋出卖人为离异状态，现持《离婚协议》出售房屋，作为经纪人应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此种情形下，作为经纪人应把控的核心点在于：判断房屋的所有权归属情况，也就是说交易房屋归谁所有。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，经纪人应核实《离婚协议》的真实性，具有法律效力的《离婚协议》应盖有民政局的备案章，如出卖人已经丢失，可前往民政局调档。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其次，经纪人应核实《离婚协议》中关于“房产分割”的是如何约定的？如该房屋约定归出卖人，则出卖人可自行出售；如该房屋约定出卖人前配偶所有，则出卖人并非房屋所有权人，无权出售该房屋；如该房屋分割为出卖人与其前配偶共同共有，则出卖人出售该房仍应取得共有权人也就是其前配偶的书面同意（或到场签约）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最后，需要特别注意的是，第一，出卖人应将该房屋过户至自己名下，方可出售。第二，应仔细核对《离婚协议》书中约定的房屋地址是否和房产证上登记地址完全一致，如不一致，将导致无法办理后续贷款及过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E18、如房屋出卖人为离异状态，现持法院出具的《离婚判决书》出售房屋，作为经纪人应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，经纪人应核实《离婚判决书》是否“已经生效”。法院一审判决书并不是下发当日就生效，而是需要送达至当事人次日起满15日方可生效，在上述期间内，任何一方都可以提出上诉请求，如提出上诉请求，则一审判决尚未生效，需要等待二审终审结果。因此务必要求房屋出卖人提供《离婚判决书》同事，提供法院出具的《判决书生效证明》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其次，经纪人应查看《离婚判决书》中关于“房产的归属”是如何判决的？如该房屋判归出卖人所有，则出卖人可自行出售；如该房屋判归出卖人前配偶所有，则出卖人并非房屋所有权人，无权出售该房屋；如该房屋判归为出卖人与其前配偶共同共有，则出卖人出售该房屋仍应取得共有权人也就是其前配偶的书面同意（或到场签约）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最后，需要特别注意的是，第一，出卖人应将该房屋过户至自己名下，方可出售。第二，应自己核对《离婚判决书》中载明的房屋地址是否和房本上登记地址完全一致，如不一致，将导致无法办理后续贷款及过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E19、张三和李四婚后共同购买一处房屋，登记在张三个人名下，后李四去世，张三是否可以单独出售该房屋？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不可单独出售。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，该房屋是张三和李四的共同财产，李四去世后，未留有遗嘱和遗赠扶养协议，其所拥有的财产被继承，因此在未办理继承手续前，该房屋应属于张三及李四的法定继承人共有，如若出售房屋，应经上述所有人同意，并办理继承公证手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E20、房屋已过户，房屋出卖人配偶以出卖房屋未经其同意为由诉至法院要求判决合同无效收回房屋，怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E出卖人与买受人签署《房屋买卖合同》，且房屋已经完成产权登记转移手续，买受人在取得该房产时支付了合理的对价，买受人可以主张善意取得。这种情况下法院一般不会判决收回该房屋。但经纪人在操作夫妻共有房屋时，务必注意要求出卖人配偶提供其亲笔签署的《配偶同意出售证明》\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E21、若交易房屋系婚姻存续期间购买，登记在男方一人名下，签署《房屋买卖合同》时，其配偶未签署《配偶同意出售证明》，有何影响？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E若交易房屋系婚姻存续期间购买，只登记在男方一人名下，根据我国《婚姻法》的规定，仍应认定为夫妻共有财产。若男方未经配偶同意，以个人名义擅自出卖共有房屋，配偶可以男方侵扰其房屋共有权，构成无权处分为由，主张合同无效。同时，无《配偶同意出售证明》亦会对后续办理贷款、过户等手续造成影响。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E22、高龄房屋出卖人签署《房屋买卖合同》，应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E高龄房屋买卖人售房时，经纪人应先与其直接进行沟通，判断房屋出卖人的精神状况和认知能力是否正常。若有异常，应第一时间联系其亲属，进一步了解具体情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E因高龄房屋出卖人发生突发意外的风险（如重病、丧失行为能力或去世等）较高，为避免签约后因发生意外情况导致无法履约，经纪人应建议高龄房屋出卖人办理售房委托公证手续，将售房事宜委托给成年子女代为完成，并在委托书中明确写明，“委托期限为：代理事项全部办理完毕为止”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E23、外籍人士\u002F华侨\u002F港澳台居民的限购政策是什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据商务部等六部委联合出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E24、交易房屋为公司产权的，签约时需提供哪些资料？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E企业营业执照和组织机构代码证（自日之后，企业营业执照上已加载社会统一信用代码，实现了企业营业执照、组织机构代码证和税务登记证的“三证合一”）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E法定代表人身份证明及身份证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E公司章程、董事会或股东会决议：须确认公司售房时否符合其公司章程规定的决议人数及程序要求\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E授权委托书：如签约人非法定代表人时，应提供加盖公司公章的《授权委托书》原件，并确认委托权限及委托期限\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E代理人身份证：如签约人非法定代表人时，应提供代理人身份证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以上资料，经纪人应核查原件，保留加盖公章的复印件。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E25、签署《房屋买卖合同》后，房屋所有权人将房产证名字变更为其配偶所有，应签署什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此种情况属于房屋出卖人变更，应签署书面的四方《变更出售方协议书》，将房屋出卖人的全部权利义务转移至新的所有权人名下。待取得其配偶为权利人的房地产权证后，再行签署《房屋买卖合同》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如变更房屋买受人的，应签署相应的四方《变更买受方协议书》，同时变更《房屋买卖合同》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二专题：房\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E26、租赁期限没有到期，房屋出卖人将房子卖出，承租人是否有权继续居住？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
根据我国法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是我们常说的“买卖不破租赁”，即房屋在租赁期间被房屋出卖人卖出，租户也有权根据租赁合同的约定继续承租该房屋。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E27、房屋出卖人要出售的房屋已经出租，租户同意放弃优先购买权。此时，租户应提供书面的《放弃优先购买权声明》还是口头声明即可？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E必须是书面的《放弃优先购买权的声明》，如果是口头的，由于没有书面证据证明租户已经放弃优先购买权，履约过程中容易发生纠纷。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E30.如房屋出卖人收房，但是租户迟迟不肯提供书面的《放弃优先购买权声明》，作为经纪人，你可以提供给出卖人何种建议？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房屋出卖人可以自己的名义向租客发出《关于行使优先购买权的通知》，告知租客该房屋现以何种条件出售（房屋成交价格、房款支付方式、房款支付时间、居间方及中介费等），并要求租户在收到《关于行使优先购买权的通知》后15个工作日内书面回复出卖人是否行使优先购买权。如租户未能在上述期限内书面回复，视为租客放弃行使优先购买权。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E31.经济适用房签约时的注意事项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?已购经济适用住房契税完税凭证或房屋所有权证需满五年；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?各区县住房保障部门办理放弃回购证明（如有）；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?缴纳综合地价款，计算标准如下：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
经济适用房满5年，出售方需缴纳：售价×10%\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E32.学区房签约时的注意事项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?签约前核实相关情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向出卖人询问查询学校的招生简章或咨询学校确认交易房屋是否属于学区房，对口学校是哪所学校。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向房屋出卖人核实该房屋内的学区名额是否被占用。如被占用，应在何时之前空出。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向公安机关户籍科核实该房屋内是否其他户口未迁出，并在合同中明确约定户口迁出时间。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?建议预留一部分“户口迁出保证金”，并通过第三方监管进行支付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E需要特别注意的是，“学区房”并非法律规定的房屋类型，因此法律法规上并没有对于学区房严格的判断标准和条件，且，不同城区、不同学校的学区房条件各有不同，入学条件也并非一成不变。作为居间方，我们仅能根据历年经验协议交易双方作出判断，并不能对“一定可以上哪所学校”做出不当承诺。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E33.如在签约前，产权人本人去世，且未留遗嘱和遗赠抚养协议，此时应如何签署合同？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E? 第一步：确定继承人\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一顺序：配偶、父母、子女。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E只有在不存在第一顺序继承人或第一顺序继承人全部放弃继承权的情况下，第二顺序继承人才有继承权。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?第二步：办理继承公证，换领新的房屋所有权证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E继承人应持相关材料先到公证处办理继承公证，办理完毕后，到房屋登记机关换领新的房屋所有权证书。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?第三步：签署《房屋买卖合同》\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E待换取新的房屋所有权证后，所有产权人共同签署《房屋买卖合同》，产权人有配偶的需同时提供《配偶同意出售证明》，并按照交易程序办理房屋过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E需要特别注意的是：如签约时需取得新的房屋所有权证，如产权人有配偶的，还应出具书面的《配偶同意出售证明》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E34.签约后，产权人去世，如何履行合同？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一种，办理继承公证，由继承人继续履行合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二种，在继承人不予配合办理继承公证手续及履行合同时，房屋买受人可以通过法院起诉全部继承人，要求继续履行合同，配合买受人办理过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E35.就违章建筑签署的合同，受法律保护吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E违章建筑是指未经许可的扩建、搭建物，因建造违法，无合法所有权，不受法律保护。因此，就违章建筑签署的合同自然也不受法律保护。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E36.产权调查时发现交易房屋在签署合同后被查封，应如何解决？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一时间向查封法院、房屋出卖人了解查封的具体情况，如查封金额、查封时间、查封原因，出卖人是否还存在其他债权债务纠纷。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如实告知房屋买受人查封的具体情况，向房屋出卖人确认解除查封的具体时间，如买受人继续购买，应提示买受人继续购买的风险，如出卖人能确认解除查封的时间，则建议交易双方另行签署《补充协议》，明确约定出卖人解除查封的时间及违约责任。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据我司《补充协议》的约定，合同签订后房屋被查封，导致房屋买受人无法取得房屋所有权的，即出卖人无法解除查封，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除合同，并要求出卖人承担违约责任，出卖人同时应退还已收取的房款。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如情况较为复杂，可联系区域法务根据实际情况给予及时、全面的指导。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E37.公司关于查封房的承诺是如何规定的？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E签署买卖合同后履约过程中，发现房屋出卖人在签约前已经被法院查封的，房屋买受人损失可由公司先行垫付，房屋买受人配合公司追缴损失。如日签约，发现该房屋在9月15日被法院查封，公司将很据实际情况对出卖人不能偿还部分的房款先行垫付。若为10月1日签署合同，该房屋于10月10日被查封，不属于公司承诺范围，故无法先行垫付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E38.签署《房屋买卖合同》后，发现房屋室凶宅，如何处理？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一步，向各大区法务专员进行报备，大区法务专员将登记和统计本大区内的凶宅情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二步，向品质管理部进行报备，由品质管理部认定该凶宅是否属于公司赔付范围。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第三步，建议处理方案如下：如果房屋已经过户，买受人明确表示愿意继续持有房屋且需要公司给予一定补偿的，则根据与买受人协商结果由公司给予相应补偿，如买受人明确表示不继续持有该房屋，则由公司根据具体情况，最高原价回购。需要注意的是，如出卖人在签署《房屋买卖合同》时隐瞒房屋室凶宅的，则前述处理方案的前提为，买受人需与公司签署相应协议，买受人配合公司追究出卖人的违约责任，并将追后的款项按协议返还公司。如果房屋未过户，如买受人不愿意继续履行合同，则建议买受人起诉出卖人，要求撤销合同或解除合同，并要求出卖人赔偿违约金。如买受人愿意继续履行合同，我司需明确提示买受人风险，并要求买受人签署确认书，明确买受人在知道房屋为凶宅且我司已提示风险的前提下，仍愿意购买房屋，后续因房屋为凶宅引起的纠纷，由买受人自行承担。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E需要注意的是，公司4.1版本房屋买卖合同中新增了确认交易房屋是否为凶宅的条款，因此在签署合同时，应明确提示交易双方此条款内容，并要求出卖人如实承诺如实勾选。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如在签订合同时，已经发现房屋为凶宅，则必须如实告知买受人。买受人愿意购买的话，需让买受人出具声明，表明链家已经明确告知房屋为凶宅及其风险，买受人在知道房屋为凶宅及其风险的情况下仍愿意购买，如后续因房屋为凶宅发生任何纠纷由买受人自行解决。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E39.什么是抵押权人？《房屋买卖合同》中“抵押权人”处应如何填写？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E抵押权人也就是我们通常所说的把房子抵押给“债权人”，其中最常见的是银行，少数为个人、小贷公司等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E抵押权人为银行的，应写明XX银行XX支行；抵押权人为个人、公司的，应写明抵押权人的姓名、公司全称。如张三以其名下房屋做抵押向工商银行静安支行借款100万，此时抵押权人为工商银行静安支行。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E40.如交易房屋的抵押权人是担保公司、个人等（非银行），签约时的注意事项是什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?签约前应核实房屋已抵押的金额、房屋出卖人的债权债务关系，防止出现房屋总价房款不足以覆盖抵押金额，签约后出现查封以及轮候查封情形。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?支付的定金金额不宜过大。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?全部首付款选择通过资金监管方式支付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?核实交易房屋的实际占有人是谁，能否顺利交房，避免后期履行合同出现纠纷。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E41.若交易房屋有抵押，还款解押的日期是否为合同必填项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E是必填项。因房屋有抵押，房屋出卖人只有在解除房屋抵押后才能进行后续过户等手续，如未能还款解押将直接影响房屋能否过户。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第三专题\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E签约及履约\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E43.签订《房地产买卖居间协议》后，房屋买受人支付定金，房屋出卖人拒绝签署《房屋买卖合同》，买受人可以主张什么责任，经纪人该怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E可以根据定金罚则，房屋买受人可以要求房屋出卖人双倍返还定金。也可以要求房屋出卖人承担违约责任，具体根据履约情况个案确定。定金责任和违约责任择一主张，不可同时适用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E经纪人可以协调解决，并保留违约方拒绝签署合同证据，包括电话录音、催告函、短信等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E44.房屋买受人支付定金两万元，房屋买受人实际支付了一万元，并打了一万元的欠条，现在房屋出卖人拒绝出售房屋应承担怎样的违约责任？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E该问题在司法实践中存在争议，但大部分法院认为，定金的金额以实际交付的为准，在这种情况下，房屋买受人只能要求房屋出卖人双倍返还定金总共两万元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E45.定金与违约金能否同时适用？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E定金和违约金不能同时适用。根据我国《合同法》第一百一十六条的规定，就同意违约事实，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方只能选择适用其一，要么选择适用违约金条款，要么选择适用定金条款。举例来说：出卖人张三和买受人李四签订《房屋买卖合同》，李四交付了二万元定金，并且在合同中约定了一方违约需赔偿守约方十万元的违约金。后李四不按照合同约定如期办理贷款构成违约，张三就李四的违约行为，只能助长不返还二万元的定金或者主张李四赔偿十万元的违约金，而不能同时主张。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E46.二手房交易中的定金金额上限是多少？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、 原则性规定：根据相关法律规定，二手房交易的定金金额，最高不得超过房屋成交总价的百分之二十。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、 链家限制性规定：在链家进行二手房屋交易，在符合原则性规定的前提下，另须满足以下限制性规定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
符合以下情况的案源，转付定金的要求：不超过成交价2%，且不超过10万\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E①存在两个抵押登记总额不超过50%（两个抵押中含非银行抵押，非银行抵押登记不超过成交价30%），A、若两个均为非银行抵押的，符合上述标准，可以签约，下家的钱进公司托管，上家两个抵押都须自行还清注销，上家注销后且无执行中案件再凭两份抵押注销原件转款项，否则就保管到出产证；B、若存在一个银行抵押一个非银行抵押，符合上述标准，可以签约，上家须自行注销非银行，下家款项专项用于还银行贷款、当场扣款，凭前一抵押注销原件出款，否则就保管到出产证；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E②存在非银行一抵，抵押登记不超过30%，可以签约，上家自行还清注销后无执行中案件再转付；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E③存在三抵及以上总额不超过30%，可以签约，上家自行还清注销后无执行中案件再转付；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E④最高额抵押按登记的最高额计算，联合抵押、共同担保等按登记抵押额计算。若超过上述标准的，但如果贷款实际额度可核实到的（银行盖章对帐单），可以按实际额度计算，注销完后（抵押注销原件）或还清并提供终止贷款证明（结清凭证及银行盖章原件），且无执行案件，可以签约，达成条件后转付；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E47.《房屋买卖合同》中，交易方留存信息表中有哪些必须填？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E姓名、性别、国籍、证件名称、证件号码、通讯地址、联系电话。也就是说，除了电子邮箱为非必填项外，其余皆为必填项。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E48.如交易双方的身份证地址与实际居住地址不一致，通讯地址一栏应按照身份证地址还是实际居住地址填写？该部分内容在合同履行过程中有什么作用？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E按照实际居住地址填写。因为留存双方通讯地址是为了能够联系到双方，按实际居住地址填写才能起到作用。合同履行过程中，任何书面的文件，如《通知函》、《催告函》、甚至是在交易双方发生纠纷后法院需要寄送的法律文书等均需送达至实际居住地址。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E49.房屋出卖人去世，未办理继承公证之前，其亲属签订《房屋买卖合同》的风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E出卖人去世，其亲属签署《房屋买卖合同》，如果亲属不是继承人或其它继承人不予追认或不同意出售该房屋的，则合同无效。实务操作中，需先行办理继承公证并取得变更后的新产证，再行签署《房屋买卖合同》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E50.交易双方于2015年签订了《房屋买卖合同》，受买人于签约当日向出卖人支付了5万定金，之后，买受人拒绝履行后续手续，也不出面与房屋出卖人签署解约协议，我公司能否为房屋出卖人出售此房屋？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
不能继续出售。交易双方只有签署可书面的《解约协议》后，该房屋才能另行出售，否则会构成“一房二卖”。在此种情况下，可以通过以下两种途径解决：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
第一、如买受人构成《补充协议》中约定的“根本违约”的情形。如逾期履行相关手续超过15日，或者拒绝购买房屋等，此时，根据《补充协议》的约定，出卖人享有单方解除权，出卖人可以向买受人发送书面的《解约通知》，经买受人本人签收后，该房屋的买卖合同即可解除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
第二、出卖人可以通过法院起诉收买人解除合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
需要特别注意的是：如交易双方已办理了网签手续，除上述几点外，还必须注销网签方可另行销售。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E51.如房屋出卖人承诺户口已迁出，如何填写？对于户口迁出问题，经纪人如何做到风险防控？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
户口迁出时间必须填写，不能划叉、写零或空白。即便是房屋出卖人承诺户口已经迁出，此处房屋迁出时间可也务必要约定一个明确的时间期限。除此之外，交易双方还可以在《补充协议》中约定在过户之前的某个时间段完成户口迁出手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
户口问题的风险防控措施：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
留存户口迁出保证金；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
签约前前往房屋所在地派出所的户籍科核实房屋内所有户口均已迁出；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
即便是房屋出卖人承诺户口已经迁出，关于户口迁出时间也必须填写，预期迁出户口的违约责任条款页不能删除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E52.房屋出卖人未按照约定将房屋内户口全部迁出的，房屋买受人可以通过法院起诉将户口强制迁出吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
如房屋出卖人未按照约定将房屋内户口全部迁出的，房屋买受人不能通过法院起诉将户口强制迁出。原因是：户口迁出属于公安机关的管辖范围，法院无权强制迁出任何人的户口。发生该类纠纷后，可以要求房屋出卖人承担逾期迁出户口的违约金。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E53.房屋出卖人逾期迁出户口怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E户口迁出时间是合同中的必填项，签署合同后，如果房屋出卖人拒绝将房屋内户口迁出，经纪人应告知其迁出户口的违约责任，同时可以向房屋出卖人发送履约《催告函》。若经催告函后，房屋出卖人仍拒绝迁出户口的，可建议房屋买受人依照合同中相应条款，以诉讼方式要求房屋出卖人承担逾期迁出户口的违约责任。另外，因户口属于公安部门的行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，因此对于房屋出卖人逾期迁出户口的行为，房屋买受人直接起诉至法院要求强制迁出户口，法院一般不予受理。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E54、房屋交付的条款约定在哪份合同中？物业交割条款约定在哪份合同中？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
房屋交付的条款约定在《房屋买卖合同》中，物业交割条款约定在《补充协议》中。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E55.房屋出卖人逾期交房，不搬出房屋的，房屋买受人能否清户？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
不能，因为房屋出卖人尚未交房，房屋的占有尚未发生转移，房屋买受人不能自行清户，否则由此导致的人身损害、财产损失需有房屋买受人承担。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E56.物业交割保证金（尾款）的作用是什么？可以通过哪些方式支付？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
物业交割保证金（尾款）的作用是敦促房屋出卖人及时结清房屋使用期间内物业、水、电、暖等各项费用，确保不存在物业相关费用的欠款，保障交易双方物业交割的顺利进行。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E物业交割保证金可以通过“自行支付”或“理房通托管”的方式支付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E57.户口迁出保证金的作用是什么？可以通过哪些方式支付？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
户口迁出保证金的作用是敦促房屋出卖人按照合约定及时将交易房屋内的户口迁出，户口迁出保证金可以通过“自行支付”或“理房通托管”的方式支付。需要特别注意的是，户口迁出保证金与物业交割保证金作用不同，放款时间也不一定相同，因此，如上述两笔费用都通过理房通托管的方式支付时，切忌混淆。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E58.我司能否向房屋出卖人承诺贷款款项的放款时效？为什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
不能承诺。因为贷款款项由银行根据自身政策及借款合同的约定直接向房屋出卖人支付，我司无法决定也无法承诺。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第四专题\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E违约解约及诉讼\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E59.交易双方签署《房屋买卖合同》后，到合同约定的办理面签手续之日，房屋出卖人却拒绝办理，经纪人应该怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房屋出卖人拒绝配合办理贷款面签手续，如已超过合同的履行期限但尚未构成根本违约的，经纪人应协调交易双方解决此问题，如能达成一致意见，应协助交易双方签署书面《变更协议》或《解约协议》；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E交易双方协商后仍不能达成一致意见的，经纪人务必以书面的方式发送《催告函》，催促房屋出卖人在一定时间内配合房屋买受人履行贷款面签手续；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E经过催告后，如房屋出卖人仍拒绝配合办理的，建议房屋买受人通过诉讼方式解决。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E60.签约后交易双方协商解约，签署《解约协议》时应注意约定哪些事项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E交易双方协商一致解约的情况下，应根据交易双方已履行的合同来确定《解约协议》的内容，大概包括以下几个方面：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E准确填写信息，包括但不仅限于交易双方信息、物业地址、合同编号等；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如已经办理网签手续的，明确交易双方应配合办理注销网签手续，以及注销网签的时间；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E明确房屋买受人已支付的款项是否退还，退还金额，何时退还；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E明确交易双方是否需要另行支付违约金或赔偿金，以及支付时间；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如我公司已收取服务费的，明确服务费退还金额及退还时间；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如已退换服务费的，注意防跳单条款不能删除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E61.交易双方起诉到法院要求经纪人出庭作证，经纪人应该注意哪些问题？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E除法院明确寄送书面出庭通知的不建议经纪人出庭作证。对交易情况了解的实际经办人应了解交易双方需要经纪人出庭的目的是什么，需要证明什么事实，应如实陈述事实经过，切勿陈述与事实不符的情况。经办人在出庭作证前， 务必与所在大区法务联系。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E62.交易双方签署《房屋买卖合同》后，对于已约定的事项进行变更的，应该怎么处理？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E分为以下两种情况解决：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果签署合同后，发现合同中有填写错误，可以在合同中直接修改并务必经交易双方签字、签署日期确认；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果是对已经约定的合同条款内容进行变更或增加约定的，比如办理面签时间、办理权属转移登记时间变更的，务必签署书面的协议，并由交易双方签字，填写签署日期。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E63.签署《房屋买卖合同》后，房屋出卖人因房价上涨拒绝配合办理房屋所有权转移登记手续，根据《补充协议》的约定已构成根本违约，房屋出卖人应向房屋买受人支付多少违约金？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据《补充协议》违约条款的约定，房屋出卖人应按照房屋总价款的20%向房屋买受人支付违约金。但一般情况下违约金金额与守约方的实际损失相关联，且在诉讼过程中，守约方应提供相应的证据予以证明。在实际业务操作过程中，赔偿违约金问题有以下两种解决方案：1.交易双方协商解决，达成一致意见后，按照双方约定的金额赔偿违约金并签署书面的协议；2.如果交易双方未能协商一致，建议房屋买受人向房屋所在地人民法院提起诉讼，具体违约金额由法院判定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E64.签署《房屋买卖合同》后,房屋出卖人因房价上涨, 要求增加购房款怎么办?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
根据《补充协议》违约条款的约定,房屋出卖人要求涨价的行为已构成根本违约。发生此种情形,应建议交易双方协商解决,协商一致后需要变更的,应签署书面的《变更协议》, 需解约的,应明确双方责任并签署书面《解约协议》；如交易双方在充分协商后仍未达成一致意见, 经纪人应在沟通过程中注意留存出卖人要求增加购房款的切实有效的证据, 例如电话录音, 后建议房屋买受人通过诉讼解决此问题。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E65.如果房屋买受人出售自己名下房屋后才具备购房资质, 签署合同时应如何把控风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对于在沪无购房资质的房屋买受人购房业务,公司禁止操作,但对于一部分换房买受人来说,需要出售名下一套房屋后方可取得资质。为减少这一部分买受人签约纠纷的产生,换房买受人在签署《房屋买卖合同》时,需同时签署《换房客户签约后取得购房资质的补充协议》, 明确告知出卖人关于买受人尚不具备购房资质的情况, 并在《补充协议》其他约定处由买受人承话, 何时将其名下房屋售出并取得购房资质, 如未在承诺时间取得购房资质, 交易双方如何解决, 解决办法必须明确具体, 禁止填写“双方友好协商解决”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E66.什么是不可抗力,包括哪些情形？《房屋买卖合同》中,“所有权转移”和“转移占有”分别怎么解择？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在法律概念上,不可抗力是指不能预见、克服的客观情况, 主要包括以下几种情形:\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E自然灾害:如地震、海啸等,\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E社会异常事件：如罢工、战争等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E政府行为：如征收、征用等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E《房屋买卖合同》中“所有权转移”，即通常所说的“过户完毕”（即以买受人为权利人的房地产权证为准），“转移占有”简单讲就是“交房”，题目中条款是合同中的必填项，经纪人可根据交易双方的约定自由选择。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E67.法院起诉的一般流程？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向法院起诉一般需经下述流程：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E起诉应当向人民法院递交起诉状；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E符合起诉条件的、应当在七日内立案,并通知当事人；不符合起诉条件的, 应当在七日内作出裁定书；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E人民法院根据自身审判工作安排, 确定开庭时间,并在法律规定的审限内审理终结。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E68.诉讼时效是什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E时效是指民事权利受到侵害的权利人, 在知道或应当知道自己的权利受到侵害时起, 如果在法定的时效期间内不行使权利, 当时效期间届满时, 人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。诉讼时效可分为一般诉讼时效和特别诉讼时效。一般诉讼时效为二年。 因房屋买卖合同产生的纠纷适用一般诉讼时效。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E举例来说: 张三、李四于日签订《房屋买卖合同》,办理完物业交割后,李四于日发现张三拖欠4000元物业费尚未缴纳,过了日, 诉讼时效届满,李四向法院起诉要求张三承担4000元物业费, 如张三向法院提出诉讼时效已过, 则法院不予支持李四的诉讼请求。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E69.交易双方到法院诉讼一般需要多长时间？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
根据我国法律规定、适用简易程序审理案件的审限为3个月，不能延长，若3个月内不能审结,转为普通程序继续审理； 如适用普通程序的, 一审审限为6个月,二审审限为3个月。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E70.交易双方签订《房屋买卖合同》后发生纠纷，应该向哪里的法院起诉？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据《房屋买卖合同》的约定：“与本合同相关的任何争议,三方应协商解决；协商不成的,任何一方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。”因此，发生纠纷后,交易双方可向房屋所在地的基层人民法院提起诉讼。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E71.法院判决房屋出卖人应继续履行合同,将房屋产权过户至房屋买受人名下, 但房屋出卖人拒不履行怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E判决生效后,如一方拒绝履行判决,胜诉方可以向法院申请强制执行。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E72.签署《房屋买卖合同》后,如交易双方发生纠纷, 我公司能否代任何一方提起诉讼？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不可以。《房屋买卖合同》主体为房屋买受人和房屋出卖人双方，根据合同的相对性,只能由交易双方以自己名义提起诉讼，在房屋买卖关系中，我公司是居间方,只能根提合同约定提供居间服务,无权代任何一方提起诉讼。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E73.交易双方签订《房屋买卖合同》后，房屋出卖人拒绝出售房屋, 房屋买受人起诉要求出卖人赔偿其损失。那么,由谁举证损失？法院如何认定损失？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据我国法律规定，当事人对自己的主张负有提供证据的责任,如果没有证据或证据不足,则法院不予支持。这就是“谁主张谁举证”原则。 因此买受人主张出卖人赔偿损失, 那么应该由买受人举证证明自己的损失。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E法院在认定买受人所受损失数额时将综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素, 公平合理的予以确定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E74.微信证据的效力如何？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
随着微信的普及，越来越多人把微信聊天等内容当作证据。但微信作为证据的效力较弱，主要有两个原因: 1)由于微信目前并非实名制，因此很难证明微信的使用人就是当事人，且微信作为数据电文,容易删改、伪造，因此微信作为证据的真实性难以确认。2)由于微信的聊天通常是零碎的、片段的，无法完整表达当事人的意思,微信作为证据与事实的关联性难以确认。因此目前来说,微信证据被法院采信的程度较低，建议以书面形式等多种方式保留证据。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E75.短信证据的效力如何？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
手机短信作为数据电文的一种, 如果符合证据的“合法性、真实性、关联性”的要求,就可以作为证据使用,但手机短信的不安全性(易删改、易伪造)使得其证明力下降,如没有其他证据加以印证,很难单独证明案件事实,建议以书面形式等多种方式保留证据,相互佐证, 被法院认可的可能性更高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E76.录音证据的效力如何？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据法律规定,要使该录音证据成为判决依据,必须符合两个条件:其一，录音证据的取得必须符合法律的规定，不能以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得录音；其二，该录音证据录音技术条件好,谈话人身份明确，内容清晰，具有客观真实和连贯性,未被剪接或者伪造,内容未被改变,无疑点,有其他证据佐证。也就是说,录音作为视听资料, 很难单独证明案件事实,须由其它证据佐证,建议以书面形式等多种方式保留证据,相互佐证,被法院认可的可能性更高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第五专题\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E业务规范\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E77.什么是跳单？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房屋出卖人与我司签署《限时出售独家代理协议》，在委托期限内，与我司带看的的房屋买受人通过其他公司成交或者自行成交，称之为跳单。其他情况，例如出卖人未独家委托我公司售房，买受人所购买的房屋不是我公司独家房源等，都不是法律意义上的跳单，出卖人\u002F买受人有权自由选择任何一家中介公司提供居间服务。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E78.公司禁止经纪人在签署合同时做出不当承诺，那么常见不当承诺有哪些?\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
先行赔第一专题：人\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、什么是委托代理关系？如出卖人张三委托其朋友李四代为签署《房屋买卖合同》，谁是代理人，谁是委托人？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E案例中张三与李四的关系即是代理关系，也就是我们日常生活中所称的“委托关系”，其中，张三是“委托人”（也称“被代理人”，“本人”）；李四是受托人（也称“代理人”）。在上述案例中，如李四以张三的名义签署房屋买卖合同，那么在房屋出卖人张三的委托范围内，所产生的一切法律后果都由张三来承担。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、经纪人作业过程中，如遇代理人代为签约时，应要求代理人提供哪些材料？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E代理人代为签约时应携带：《房屋所有权证书》（不动产权证书）原件、出卖人及代理人身份证原件、经公证的《授权委托书》原件。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、如遇代理人代为房屋出卖人出售房屋时，经纪人应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如遇代理人签约时，经纪人应把控的核心风险点在于：代理人是否具备代理权限及具体权限包括哪些？这一风险点将直接决定代理人签署的《房屋买卖合同》是否有效。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实操中，经纪人务必要通过下述几点进行风险把控：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E核实身份：经纪人应核实代理人的身份,如可以联系出卖人本人的，经纪人应确认代理人真实身份，并留存与出卖人的电话录音或视频证据。如代理人持公证《授权委托书》的，经纪人可通过联系公证处确认《授权委托书》的真实性。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E核实委托事项及期限：除核实上述信息外，经纪人还应核实委托事项，如代理人有权签署哪些法律文件？代理人是否具备代为收取房款的权限？经纪人应务必保证代理人在出卖人的委托范围内办理相关手续，超越委托范围的行为出卖人本人并不承担法律责任。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4、如代理人代房屋出卖人签约，但未能提供经公证的《授权委托书》，会造成何种法律后果？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E代理人在上述情形下签署的《房屋买卖合同》，如未经出卖人本人同意或追认（即事后书面认可），则代理人代签的《房屋买卖合同》为无效合同\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5、代理人代房屋出卖人签署《房屋买卖合同》时，签名处应如何填写？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“出卖人”签字处填写产权人本人姓名，“代理人”处填写代理人姓名，同时，应特意注意切忌将委托人和代理人的关系填写颠倒，如张三为出卖人，李四为代理人，出卖人签字处时正确填写方式为：张三（李四代）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E6、交易双方可以委托经纪人代为签署《房屋买卖合同》吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不可以。根据《房地产经纪管理办法》的规定，居间机构应保证与交易房屋无任何利害关系。因此，经纪人不能作为出卖人或买受人的代理人签署《房屋买卖合同》，否则涉嫌违规操作。同时，我公司《红黄线管理规定》明确规定禁止经纪人进行上述操作。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E7、房屋买卖人在国外，要委托国内的朋友代为签署《房屋买卖合同》，此种情况下，应如何办理授权手续？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据法律规定，委托人在国外的，办理授权委托手续，需要在委托人所在地的公证处办理委托公证，并经过我国驻该国的大使馆或领事馆认证。实操中，对于此类公证认证的真实性，经纪人可通过联系我国驻该国的大使馆或领事馆进行核实。需要特别注意的是，房屋买卖人在国外办理公证的相关手续及资料，与国内情况不同，具体要求应当以当地公证处的要求为准。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E8、什么事民事行为能力？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E民事行为能力，是指民事主体能以自己的行为取得民事权利，承担民事义务的资格。根据法律规定，判断一个人的民事行为能力，有两个标准：一是年龄，二是精神状况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E9、根据民事行为能力的不同，可以讲自然人分为几类？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E可以将自然人分为如下三类：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E完全民事行为能力人：18周岁以上的成年人，精神健康、智力健全。如，张三，27岁，研究生毕业后现就职于某网络公司担任主管一职。限制民事行为能力人;10周岁以上的未成年人，如，李四，14岁，某中学初中二年级学生；不能完全辨认自己行为的精神病人，如间歇性精神病人。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E无民事行为能力人：不满10周岁的未成年人，如，小明，5岁，幼儿园中班学生；不能辨认自己行为的精神病人，如，王五，56岁，自幼患有精神疾病。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E10、无民事行为能力人、限制行为能力人如何签署《房屋买卖合同》？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E无\u002F限制民事行为能力人应由监护人代为签署合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对于未成年人，其父母是其监护人，签署合同时应由未成年父母持户口本原件代为签署合同，户口本应体现父母子女关系，且应办理监护公证手续，供后续办理贷款、过户及相关手续时使用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对于精神病人等其他无\u002F限制民事行为能力人，应由其近亲属或利害关系人向法院提起认定该精神病人为无\u002F限制民事行为能力人的特别程序，并由法院指定监护人，由监护人代为签署合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但在实际业务操作过程中，贷款机构对无\u002F限制行为能力人签署合同的要求更加严格，建议根据具体情况优先选择全款购房方式或选择符合其要求的贷款机构。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E11、父母为未成年子女购房，产权落在子女名下，如何签署合同？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E父母为未成年子女购房，按照下述两个步骤进行：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E携带户口本、结婚证、身份证、子女出生证明等材料，父母以法定代理人身份代子女签署买卖合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E父母全款购买房屋并登记在未成年子女名下。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E12、精神病人名下的房屋如出售，应如何操作？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E精神病人出售房屋，按照下述三个步骤进行：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E精神病人近亲属或利害关系人向该精神病人住所地的基层人民法院提起特别程序，申请法院认定该精神病人为无\u002F限制民事行为能力人，并请求法院指定监护人。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E监护人持身份证、户口本、法院判决书等相关材料前往公证处办理监护公证。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E监护人持监护公证书以精神病人的法定代理人名义签署《房屋买卖合同》\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E（注：业务操作过程中，贷款机构及交易中心要求相对谨慎，签署合同签应核实相关单位是否可以操作）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E13、什么是共有\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E共有，简单来讲就是房屋由两个或两个以上的人共同所有。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E法律上的共有概念分为“共同共有”和“按份共有”。需要特别注意的是，如果夫妻婚后购买的房屋，虽然仅登记在其中一人名下且显示单独所有的，但根据《婚姻法》的规定仍属于夫妻共同财产，属于夫妻共有。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E14、交易房屋有多个共有人权人时，应如何签署《房屋买卖合同》？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E若交易房屋为共有，应经全体共有权人同意方可出售房屋。实操中，应要求全部共有权人到场签约，并配合办理后续贷款及过户手续。如仅有其中一人签约，则其他共有权人应出具齐亲笔签署的《共有权人同意出售证明》和《授权委托书》，需要特别注意的是，再上述情况下，以上两份文件缺一不可，且其他共有权人不能到场配合办理过户手续的，应办理公证的《授权委托书》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E15、婚前\u002F婚后哪些情况下的房产属于个人财产？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E婚前一方全款购房，产权登记再购房者个人名下，该房屋为个人财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E由一方父母全款出资为子女购房，产权登记再出资人子女名下，视为只对自己子女一方的赠与，为子女个人财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E16、婚前\u002F婚后哪些情况下的房产属于共同财产？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E婚前双方共同出资，婚后共同还贷，房屋登记在双方名下，应为夫妻共同财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E婚前一方以个人财产买房，付清全部房款，房屋登记在一方名下，后变更登记在双方名下（即加名），应认定为夫妻共同财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E婚后一方父母为子女全款买房，登记在双方名下，应为夫妻共同财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E17、如房屋出卖人为离异状态，现持《离婚协议》出售房屋，作为经纪人应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此种情形下，作为经纪人应把控的核心点在于：判断房屋的所有权归属情况，也就是说交易房屋归谁所有。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，经纪人应核实《离婚协议》的真实性，具有法律效力的《离婚协议》应盖有民政局的备案章，如出卖人已经丢失，可前往民政局调档。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其次，经纪人应核实《离婚协议》中关于“房产分割”的是如何约定的？如该房屋约定归出卖人，则出卖人可自行出售；如该房屋约定出卖人前配偶所有，则出卖人并非房屋所有权人，无权出售该房屋；如该房屋分割为出卖人与其前配偶共同共有，则出卖人出售该房仍应取得共有权人也就是其前配偶的书面同意（或到场签约）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最后，需要特别注意的是，第一，出卖人应将该房屋过户至自己名下，方可出售。第二，应仔细核对《离婚协议》书中约定的房屋地址是否和房产证上登记地址完全一致，如不一致，将导致无法办理后续贷款及过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E18、如房屋出卖人为离异状态，现持法院出具的《离婚判决书》出售房屋，作为经纪人应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，经纪人应核实《离婚判决书》是否“已经生效”。法院一审判决书并不是下发当日就生效，而是需要送达至当事人次日起满15日方可生效，在上述期间内，任何一方都可以提出上诉请求，如提出上诉请求，则一审判决尚未生效，需要等待二审终审结果。因此务必要求房屋出卖人提供《离婚判决书》同事，提供法院出具的《判决书生效证明》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其次，经纪人应查看《离婚判决书》中关于“房产的归属”是如何判决的？如该房屋判归出卖人所有，则出卖人可自行出售；如该房屋判归出卖人前配偶所有，则出卖人并非房屋所有权人，无权出售该房屋；如该房屋判归为出卖人与其前配偶共同共有，则出卖人出售该房屋仍应取得共有权人也就是其前配偶的书面同意（或到场签约）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最后，需要特别注意的是，第一，出卖人应将该房屋过户至自己名下，方可出售。第二，应自己核对《离婚判决书》中载明的房屋地址是否和房本上登记地址完全一致，如不一致，将导致无法办理后续贷款及过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E19、张三和李四婚后共同购买一处房屋，登记在张三个人名下，后李四去世，张三是否可以单独出售该房屋？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不可单独出售。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，该房屋是张三和李四的共同财产，李四去世后，未留有遗嘱和遗赠扶养协议，其所拥有的财产被继承，因此在未办理继承手续前，该房屋应属于张三及李四的法定继承人共有，如若出售房屋，应经上述所有人同意，并办理继承公证手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E20、房屋已过户，房屋出卖人配偶以出卖房屋未经其同意为由诉至法院要求判决合同无效收回房屋，怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E出卖人与买受人签署《房屋买卖合同》，且房屋已经完成产权登记转移手续，买受人在取得该房产时支付了合理的对价，买受人可以主张善意取得。这种情况下法院一般不会判决收回该房屋。但经纪人在操作夫妻共有房屋时，务必注意要求出卖人配偶提供其亲笔签署的《配偶同意出售证明》\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E21、若交易房屋系婚姻存续期间购买，登记在男方一人名下，签署《房屋买卖合同》时，其配偶未签署《配偶同意出售证明》，有何影响？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E若交易房屋系婚姻存续期间购买，只登记在男方一人名下，根据我国《婚姻法》的规定，仍应认定为夫妻共有财产。若男方未经配偶同意，以个人名义擅自出卖共有房屋，配偶可以男方侵扰其房屋共有权，构成无权处分为由，主张合同无效。同时，无《配偶同意出售证明》亦会对后续办理贷款、过户等手续造成影响。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E22、高龄房屋出卖人签署《房屋买卖合同》，应如何把控签约风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E高龄房屋买卖人售房时，经纪人应先与其直接进行沟通，判断房屋出卖人的精神状况和认知能力是否正常。若有异常，应第一时间联系其亲属，进一步了解具体情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E因高龄房屋出卖人发生突发意外的风险（如重病、丧失行为能力或去世等）较高，为避免签约后因发生意外情况导致无法履约，经纪人应建议高龄房屋出卖人办理售房委托公证手续，将售房事宜委托给成年子女代为完成，并在委托书中明确写明，“委托期限为：代理事项全部办理完毕为止”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E23、外籍人士\u002F华侨\u002F港澳台居民的限购政策是什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据商务部等六部委联合出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E24、交易房屋为公司产权的，签约时需提供哪些资料？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E企业营业执照和组织机构代码证（自日之后，企业营业执照上已加载社会统一信用代码，实现了企业营业执照、组织机构代码证和税务登记证的“三证合一”）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E法定代表人身份证明及身份证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E公司章程、董事会或股东会决议：须确认公司售房时否符合其公司章程规定的决议人数及程序要求\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E授权委托书：如签约人非法定代表人时，应提供加盖公司公章的《授权委托书》原件，并确认委托权限及委托期限\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E代理人身份证：如签约人非法定代表人时，应提供代理人身份证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以上资料，经纪人应核查原件，保留加盖公章的复印件。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E25、签署《房屋买卖合同》后，房屋所有权人将房产证名字变更为其配偶所有，应签署什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此种情况属于房屋出卖人变更，应签署书面的四方《变更出售方协议书》，将房屋出卖人的全部权利义务转移至新的所有权人名下。待取得其配偶为权利人的房地产权证后，再行签署《房屋买卖合同》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如变更房屋买受人的，应签署相应的四方《变更买受方协议书》，同时变更《房屋买卖合同》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二专题：房\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E26、租赁期限没有到期，房屋出卖人将房子卖出，承租人是否有权继续居住？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
根据我国法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是我们常说的“买卖不破租赁”，即房屋在租赁期间被房屋出卖人卖出，租户也有权根据租赁合同的约定继续承租该房屋。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E27、房屋出卖人要出售的房屋已经出租，租户同意放弃优先购买权。此时，租户应提供书面的《放弃优先购买权声明》还是口头声明即可？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E必须是书面的《放弃优先购买权的声明》，如果是口头的，由于没有书面证据证明租户已经放弃优先购买权，履约过程中容易发生纠纷。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E30.如房屋出卖人收房，但是租户迟迟不肯提供书面的《放弃优先购买权声明》，作为经纪人，你可以提供给出卖人何种建议？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房屋出卖人可以自己的名义向租客发出《关于行使优先购买权的通知》，告知租客该房屋现以何种条件出售（房屋成交价格、房款支付方式、房款支付时间、居间方及中介费等），并要求租户在收到《关于行使优先购买权的通知》后15个工作日内书面回复出卖人是否行使优先购买权。如租户未能在上述期限内书面回复，视为租客放弃行使优先购买权。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E31.经济适用房签约时的注意事项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?已购经济适用住房契税完税凭证或房屋所有权证需满五年；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?各区县住房保障部门办理放弃回购证明（如有）；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?缴纳综合地价款，计算标准如下：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
经济适用房满5年，出售方需缴纳：售价×10%\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E32.学区房签约时的注意事项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?签约前核实相关情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向出卖人询问查询学校的招生简章或咨询学校确认交易房屋是否属于学区房，对口学校是哪所学校。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向房屋出卖人核实该房屋内的学区名额是否被占用。如被占用，应在何时之前空出。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E向公安机关户籍科核实该房屋内是否其他户口未迁出，并在合同中明确约定户口迁出时间。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?建议预留一部分“户口迁出保证金”，并通过第三方监管进行支付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E需要特别注意的是，“学区房”并非法律规定的房屋类型，因此法律法规上并没有对于学区房严格的判断标准和条件，且，不同城区、不同学校的学区房条件各有不同，入学条件也并非一成不变。作为居间方，我们仅能根据历年经验协议交易双方作出判断，并不能对“一定可以上哪所学校”做出不当承诺。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E33.如在签约前，产权人本人去世，且未留遗嘱和遗赠抚养协议，此时应如何签署合同？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E? 第一步：确定继承人\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一顺序：配偶、父母、子女。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E只有在不存在第一顺序继承人或第一顺序继承人全部放弃继承权的情况下，第二顺序继承人才有继承权。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?第二步：办理继承公证，换领新的房屋所有权证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E继承人应持相关材料先到公证处办理继承公证，办理完毕后，到房屋登记机关换领新的房屋所有权证书。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?第三步：签署《房屋买卖合同》\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E待换取新的房屋所有权证后，所有产权人共同签署《房屋买卖合同》，产权人有配偶的需同时提供《配偶同意出售证明》，并按照交易程序办理房屋过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E需要特别注意的是：如签约时需取得新的房屋所有权证，如产权人有配偶的，还应出具书面的《配偶同意出售证明》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E34.签约后，产权人去世，如何履行合同？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一种，办理继承公证，由继承人继续履行合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二种，在继承人不予配合办理继承公证手续及履行合同时，房屋买受人可以通过法院起诉全部继承人，要求继续履行合同，配合买受人办理过户手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E35.就违章建筑签署的合同，受法律保护吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E违章建筑是指未经许可的扩建、搭建物，因建造违法，无合法所有权，不受法律保护。因此，就违章建筑签署的合同自然也不受法律保护。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E36.产权调查时发现交易房屋在签署合同后被查封，应如何解决？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一时间向查封法院、房屋出卖人了解查封的具体情况，如查封金额、查封时间、查封原因，出卖人是否还存在其他债权债务纠纷。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如实告知房屋买受人查封的具体情况，向房屋出卖人确认解除查封的具体时间，如买受人继续购买，应提示买受人继续购买的风险，如出卖人能确认解除查封的时间，则建议交易双方另行签署《补充协议》，明确约定出卖人解除查封的时间及违约责任。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根据我司《补充协议》的约定，合同签订后房屋被查封，导致房屋买受人无法取得房屋所有权的，即出卖人无法解除查封，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除合同，并要求出卖人承担违约责任，出卖人同时应退还已收取的房款。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如情况较为复杂，可联系区域法务根据实际情况给予及时、全面的指导。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E37.公司关于查封房的承诺是如何规定的？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E签署买卖合同后履约过程中，发现房屋出卖人在签约前已经被法院查封的，房屋买受人损失可由公司先行垫付，房屋买受人配合公司追缴损失。如日签约，发现该房屋在9月15日被法院查封，公司将很据实际情况对出卖人不能偿还部分的房款先行垫付。若为10月1日签署合同，该房屋于10月10日被查封，不属于公司承诺范围，故无法先行垫付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E38.签署《房屋买卖合同》后，发现房屋室凶宅，如何处理？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一步，向各大区法务专员进行报备，大区法务专员将登记和统计本大区内的凶宅情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二步，向品质管理部进行报备，由品质管理部认定该凶宅是否属于公司赔付范围。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第三步，建议处理方案如下：如果房屋已经过户，买受人明确表示愿意继续持有房屋且需要公司给予一定补偿的，则根据与买受人协商结果由公司给予相应补偿，如买受人明确表示不继续持有该房屋，则由公司根据具体情况，最高原价回购。需要注意的是，如出卖人在签署《房屋买卖合同》时隐瞒房屋室凶宅的，则前述处理方案的前提为，买受人需与公司签署相应协议，买受人配合公司追究出卖人的违约责任，并将追后的款项按协议返还公司。如果房屋未过户，如买受人不愿意继续履行合同，则建议买受人起诉出卖人，要求撤销合同或解除合同，并要求出卖人赔偿违约金。如买受人愿意继续履行合同，我司需明确提示买受人风险，并要求买受人签署确认书，明确买受人在知道房屋为凶宅且我司已提示风险的前提下，仍愿意购买房屋，后续因房屋为凶宅引起的纠纷，由买受人自行承担。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E需要注意的是，公司4.1版本房屋买卖合同中新增了确认交易房屋是否为凶宅的条款，因此在签署合同时，应明确提示交易双方此条款内容，并要求出卖人如实承诺如实勾选。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如在签订合同时，已经发现房屋为凶宅，则必须如实告知买受人。买受人愿意购买的话，需让买受人出具声明，表明链家已经明确告知房屋为凶宅及其风险，买受人在知道房屋为凶宅及其风险的情况下仍愿意购买，如后续因房屋为凶宅发生任何纠纷由买受人自行解决。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E39.什么是抵押权人？《房屋买卖合同》中“抵押权人”处应如何填写？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E抵押权人也就是我们通常所说的把房子抵押给“债权人”，其中最常见的是银行，少数为个人、小贷公司等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E抵押权人为银行的，应写明XX银行XX支行；抵押权人为个人、公司的，应写明抵押权人的姓名、公司全称。如张三以其名下房屋做抵押向工商银行静安支行借款100万，此时抵押权人为工商银行静安支行。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E40.如交易房屋的抵押权人是担保公司、个人等（非银行），签约时的注意事项是什么？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?签约前应核实房屋已抵押的金额、房屋出卖人的债权债务关系，防止出现房屋总价房款不足以覆盖抵押金额，签约后出现查封以及轮候查封情形。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?支付的定金金额不宜过大。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?全部首付款选择通过资金监管方式支付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E?核实交易房屋的实际占有人是谁，能否顺利交房，避免后期履行合同出现纠纷。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E41.若交易房屋有抵押，还款解押的日期是否为合同必填项？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E是必填项。因房屋有抵押，房屋出卖人只有在解除房屋抵押后才能进行后续过户等手续，如未能还款解押将直接影响房屋能否过户。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第三专题\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E签约及履约\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E43.签订《房地产买卖居间协议》后，房屋买受人支付定金，房屋出卖人拒绝签署《房屋买卖合同》，买受人可以主张什么责任，经纪人该怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E可以根据定金罚则，房屋买受人可以要求房屋出卖人双倍返还定金。也可以要求房屋出卖人承担违约责任，具体根据履约情况个案确定。定金责任和违约责任择一主张，不可同时适用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E经纪人可以协调解决，并保留违约方拒绝签署合同证据，包括电话录音、催告函、短信等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E44.房屋买受人支付定金两万元，房屋买受人实际支付了一万元，并打了一万元的欠条，现在房屋出卖人拒绝出售房屋应承担怎样的违约责任？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E该问题在司法实践中存在争议，但大部分法院认为，定金的金额以实际交付的为准，在这种情况下，房屋买受人只能要求房屋出卖人双倍返还定金总共两万元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E45.定金与违约金能否同时适用？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E定金和违约金不能同时适用。根据我国《合同法》第一百一十六条的规定，就同意违约事实，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方只能选择适用其一，要么选择适用违约金条款，要么选择适用定金条款。举例来说：出卖人张三和买受人李四签订《房屋买卖合同》，李四交付了二万元定金，并且在合同中约定了一方违约需赔偿守约方十万元的违约金。后李四不按照合同约定如期办理贷款构成违约，张三就李四的违约行为，只能助长不返还二万元的定金或者主张李四赔偿十万元的违约金，而不能同时主张。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E46.二手房交易中的定金金额上限是多少？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、 原则性规定：根据相关法律规定，二手房交易的定金金额，最高不得超过房屋成交总价的百分之二十。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、 链家限制性规定：在链家进行二手房屋交易，在符合原则性规定的前提下，另须满足以下限制性规定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
符合以下情况的案源，转付定金的要求：不超过成交价2%，且不超过10万\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E①存在两个抵押登记总额不超过50%（两个抵押中含非银行抵押，非银行抵押登记不超过成交价30%），A、若两个均为非银行抵押的，符合上述标准，可以签约，下家的钱进公司托管，上家两个抵押都须自行还清注销，上家注销后且无执行中案件再凭两份抵押注销原件转款项，否则就保管到出产证；B、若存在一个银行抵押一个非银行抵押，符合上述标准，可以签约，上家须自行注销非银行，下家款项专项用于还银行贷款、当场扣款，凭前一抵押注销原件出款，否则就保管到出产证；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E②存在非银行一抵，抵押登记不超过30%，可以签约，上家自行还清注销后无执行中案件再转付；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E③存在三抵及以上总额不超过30%，可以签约，上家自行还清注销后无执行中案件再转付；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E④最高额抵押按登记的最高额计算，联合抵押、共同担保等按登记抵押额计算。若超过上述标准的，但如果贷款实际额度可核实到的（银行盖章对帐单），可以按实际额度计算，注销完后（抵押注销原件）或还清并提供终止贷款证明（结清凭证及银行盖章原件），且无执行案件，可以签约，达成条件后转付；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E47.《房屋买卖合同》中，交易方留存信息表中有哪些必须填？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E姓名、性别、国籍、证件名称、证件号码、通讯地址、联系电话。也就是说，除了电子邮箱为非必填项外，其余皆为必填项。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E48.如交易双方的身份证地址与实际居住地址不一致，通讯地址一栏应按照身份证地址还是实际居住地址填写？该部分内容在合同履行过程中有什么作用？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E按照实际居住地址填写。因为留存双方通讯地址是为了能够联系到双方，按实际居住地址填写才能起到作用。合同履行过程中，任何书面的文件，如《通知函》、《催告函》、甚至是在交易双方发生纠纷后法院需要寄送的法律文书等均需送达至实际居住地址。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E49.房屋出卖人去世，未办理继承公证之前，其亲属签订《房屋买卖合同》的风险？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E出卖人去世，其亲属签署《房屋买卖合同》，如果亲属不是继承人或其它继承人不予追认或不同意出售该房屋的，则合同无效。实务操作中，需先行办理继承公证并取得变更后的新产证，再行签署《房屋买卖合同》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E50.交易双方于2015年签订了《房屋买卖合同》，受买人于签约当日向出卖人支付了5万定金，之后，买受人拒绝履行后续手续，也不出面与房屋出卖人签署解约协议，我公司能否为房屋出卖人出售此房屋？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
不能继续出售。交易双方只有签署可书面的《解约协议》后，该房屋才能另行出售，否则会构成“一房二卖”。在此种情况下，可以通过以下两种途径解决：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
第一、如买受人构成《补充协议》中约定的“根本违约”的情形。如逾期履行相关手续超过15日，或者拒绝购买房屋等，此时，根据《补充协议》的约定，出卖人享有单方解除权，出卖人可以向买受人发送书面的《解约通知》，经买受人本人签收后，该房屋的买卖合同即可解除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
第二、出卖人可以通过法院起诉收买人解除合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
需要特别注意的是：如交易双方已办理了网签手续，除上述几点外，还必须注销网签方可另行销售。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E51.如房屋出卖人承诺户口已迁出，如何填写？对于户口迁出问题，经纪人如何做到风险防控？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
户口迁出时间必须填写，不能划叉、写零或空白。即便是房屋出卖人承诺户口已经迁出，此处房屋迁出时间可也务必要约定一个明确的时间期限。除此之外，交易双方还可以在《补充协议》中约定在过户之前的某个时间段完成户口迁出手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
户口问题的风险防控措施：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
留存户口迁出保证金；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
签约前前往房屋所在地派出所的户籍科核实房屋内所有户口均已迁出；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
即便是房屋出卖人承诺户口已经迁出，关于户口迁出时间也必须填写，预期迁出户口的违约责任条款页不能删除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E52.房屋出卖人未按照约定将房屋内户口全部迁出的，房屋买受人可以通过法院起诉将户口强制迁出吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
如房屋出卖人未按照约定将房屋内户口全部迁出的，房屋买受人不能通过法院起诉将户口强制迁出。原因是：户口迁出属于公安机关的管辖范围，法院无权强制迁出任何人的户口。发生该类纠纷后，可以要求房屋出卖人承担逾期迁出户口的违约金。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E53.房屋出卖人逾期迁出户口怎么办？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E户口迁出时间是合同中的必填项，签署合同后，如果房屋出卖人拒绝将房屋内户口迁出，经纪人应告知其迁出户口的违约责任，同时可以向房屋出卖人发送履约《催告函》。若经催告函后，房屋出卖人仍拒绝迁出户口的，可建议房屋买受人依照合同中相应条款，以诉讼方式要求房屋出卖人承担逾期迁出户口的违约责任。另外}
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