买二手房房主有贷款怎么办？切忌用首付帮还贷款作者：丁祎然来源：链家网原创文章摘要：买二手房房主有贷款怎么办？有的房主会要求购房者先付首付，用首付去帮房主还贷款，殊不知这样做对于购房者来说风险太大了，最后很有可能钱房两失。这里提醒购房者切忌用首付帮房主还贷款。买二手房房主有贷款怎么办？有的房主会要求购房者先付首付，用首付去帮房主还贷款，殊不知这样做对于购房者来说风险太大了，最后很有可能钱房两失。
一、切忌用首付帮还贷款
二手房要买卖，首先需要结清贷款，也就是解抵押。很多房主会要求，“你先付个首付，让我去把房贷还完”，但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：
1)卖家不止有一笔贷款。你的首付出去了，房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回首付。
除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。极可能出现这样的情况：卖家拿到你的首付去还钱，但只是杯水车薪。
2)卖家挪用首付款。
卖家并没有如约去办理解抵押手续，可能是“付了货款”等等，你会非常被动，也有卖家会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。
最麻烦的可能是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，好则耗时费力，差则钱房两失。
二、房款进行资金监管
一般买一套二手房需要1-3个月，金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎，大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额首付的买家，也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。
而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说，做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主，而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上，过户完成，这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏，别担心，钱一分也不会少。所以，建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户。
这是个真实案例：业主欠债，吞了首付还高利贷的真事，发生在北京海淀区。业主说房子还有91万贷款没还清，要求买房人小明把首付187万打到他还款银行的账户里，方便他马上把抵押解掉，才能过户。
后来小明才发现，业主除了银行贷款还欠了许多债务，他当天就把187万全部划走，还了高利贷和其他债主。结果是，业主欠债太多，房子资产加起来都不够还钱——资不抵债。法院判了也没钱还。这样的故事里，最大的泪点是187万直接给了业主，如果通过资金监管，不过户业主不可能拿到钱。
买二手房的时候可能会遇到房东有贷款、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付首付，并且直接给钱，这个时候就一定要留个心眼了。总而言之，二手房买卖一定要进行资金监管，避免上当。
（来源：链家网整理）
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用户名或密码错误7天内免登录7天内免登录别担心，无账号自动注册不会导致手机号被泄露没有收到验证码？用户名或密码错误7天内免登录已有账号？没有收到验证码？用户名或密码错误我已阅读并同意没有收到验证码？用户名或密码错误用户名或密码错误律师解读购买二手房时如何交付首付款和解押
&&&&二手房：是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
按照2013年新国五条，坚决抑制投机投资性购房,继续严格执行商品住房限购措施。充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
解押：也叫赎楼，就是说卖方现在的房子在做按揭，房产证还在银行做抵押，需要把房产证从银行赎出来才能继续交易。有些地方是用买方的钱帮你把楼赎回来，但这对于买方是有很大风险的。比较成熟的城市一般都不这样做。还有就是通过担保公司赎楼，这些一般会有中介帮你搞定。
二手房转按揭：是指对仍处在按揭中的房产进行再次买卖，该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式，来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。
二、如何交付首付款
支付首付款的时候需要先签订购房协议书，然后在约定的日期交付首付，一般交付首付的当天同时办理银行的解押手续，这个时候银行会出具一张解押单，用于到时领取解押出来的房产证，正常这张解押单是由卖方委托买方而放在买方手中，因为这个时候买方已经支付了购房首付款，相对来说买方取得这张解押单会比较安全，只有这张解押单可以领取房产证原件！（如果解压单遗失貌似要办理登报申明的）然后在解押出房产证后（从银行办理解押到房产证出来可以过户一般需要两个礼拜时间），买方到房管局领取房管证，和卖方（配偶）一起到二手房交易中心办理过户送件手续，这个时候交易就算基本安全了！等新的房产证出来，再办理按揭手续，将剩余款项支付给卖方就好了！
二手房的首付款的支付时间一般双方约定，中介在代理操作中，有他们自己的操作方法，但是应当先向银行信贷部门咨询按揭贷款事宜，确保能够贷款，避免日后不必要的纠纷。
一般二手房交易有按揭的都需要买方支付按揭款去还清银行的贷款，然后解押出产权证原件，再签订正式的购房合同办理房屋产权过户，最后用过户完的产权证去办理银行按揭将剩余款项交付给卖方，交易就完成了，买方开始还贷！
首先，了解房主身份，确认房主身份证上的名字和产权证上的名字一致，且产权证必须是原件。其次，买主可在原房主陪同下到产权登记发证中心档案室查询产权证的原始档案，确保产权证的真实性。调查中，如果房屋因债务问题被查封、遇拆迁暂时被冻结，或者房屋存在抵押等情况，则应对该类房屋放弃购买。另外，在交付房款之前，可先签订一个购房协议，然后在公证处对该协议进行公证。即在公证员的主持下，起草和修改房屋买卖合同。根据合同中的约定，将房款存入公证处提存账户。在房屋办理完更名过户手续之后，公证处根据约定条件，将提存的房款支付给卖方，这样就完全避免了房屋交易过程中的风险。
&购房者在购房前应首先要求出售人出示房产证，以便核实出售人是否为房屋的所有权人，同时查验所购房屋是否已设定抵押，如果系设定抵押的房屋，结合多年实践经验笔者建议，购房人可约定与出售人及中介三方共同去指定银行办理还款解押手续，以保证专款专用，防止出售人将首付款挪作他用，迟迟不解押。
买房人垫付解押款的最主要风险，在于买家帮卖家还清贷款后出现，一种情况是卖家反悔不卖，另一种情况是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，房东出现了债权债务纠纷，另外就是卖家恶意诈骗。当然，第三种情况较为少见，而第二种情况的风险最大。
同时要注意几点，一是买家垫资还贷时，要让卖家写一张首期款收据（垫资款），而后最好陪同卖家到银行办理还贷手续，以防止垫资款被卖家转走。
房屋解押之后，买家可以申请贷款时，如果因为卖家的原因导致贷款不成，那么可以追究卖家责任。不过，这一点要在合同中进行责任约定。同时在合同中还要约定，办理过户时，卖家应配合买家办理相关手续。
三、如何解押房贷
1、先还清贷款,并开出还清证明,一式三份,拿到房产证。(材料贷款合同、身份证、银行卡&)
注:到银行房贷部门。
2、取一份还清证明给银行取他项权证(蓝本),银行开具授权委托书。
3、到房产交易中心解押。（带还清证明、房产证等相关材料到交易中心。）
注:&提前还房贷需要什么手续提前还贷流程与方式如下步骤:
&&&&1、先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
2、向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。
3、按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
4、借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。
5、提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。&
各银行提前还贷申请条件中国银行：提前30个工作日书面申请。工商银行：要求贷款者提前30个工作日书面申请银行，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。农业银行：要求提前7个工作日书面申请，并且在贷款发放满一年后才可提出申请，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。交通银行：提前还款额度不得少于6个月的还款金额。民生银行：自发放个人贷款第二个还款月起借款人可以书面提出提前还款申请。N北京行：在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，方可书面申请提前归还部分或全部贷款，具体也可以到当地银行了解,以当地银行有关存贷款条例更为准确。(&你原本是采用等额本息的还款方式，建议你跟银行协商，看能不能改为等额本金的还款方式，能改后再提前部分还款。)
解押有几种方式，一是卖方自己有能力一次性还清银行欠款，多数人难以做到；二是中介公司为卖方垫款解押，这类似于民间的借贷行为，一旦该房产出现诸如资产冻结等无法上市交易的情况，垫款方将蒙受极大的损失；第三是中介公司通过买家的首付款操作解押，但由于这种方式买方不易控制交易风险，因此买方很难接受。第四是担保公司与卖方签署担保协议，由担保公司提供担保，银行出资“赎”楼，担保公司只收取担保费。
1、目前我国的商业银行并没有开展真正意义上的转按揭业务，所以转按揭成为了一个难题；
2、提前还款的时间有时候还要看银行的办事效率，有些银行从预约还款到解除抵押需要个把月时间。买方没有什么办法能够完全规避风险，只能是详细的了解一下业主的身份是否属实、了解一下元贷款银行还款到出具解除抵押文件需要多久，如果可以做到当天还款、当天解押、当天过户，风险还可以小一点点。
3、如果对于风险的顾虑比较大，可以考虑采用由第三方（一般都是由担保公司操作）垫资还款的方式，将风险转移到第三方身上。当然，第三方在承担风险的同时也肯定是要收取费用的。
4、如果对于资金安全顾虑比较大的话，可以考虑采用“第三方垫资还款+资金监管”的方式。
二手房解押交易常规流程：
签定买卖协议→买方付首付款→卖方解押→房管局交易（同时买方申请按揭贷款）→出件再抵押→银行取他项权证后放款
在房产买卖交易中，经常会遇到卖方出售时房产还处在抵押状态，许多房东都无法自行筹款解押，如果买方借款替其解押，则会存在较大风险。
因此在交易过程中，如遇卖方尚有银行贷款的情况，应该向房产中介公司或担保公司咨询相关的手续。一般比较安全的操作方式为：卖方向担保公司借款解押，并在公证处办理委托公证，买方的房款在解押前在银行冻结，担保公司在解押前会到房产交易中心查询房产是否冻结，最后由担保公司出款解押，待解押完毕及交易过户完成后，担保公司再从买方的冻结款中收回借款。如在交易过程中出现风险，则买方的房款可先行退出，这样买房人就可最大限度地规避风险。
四、“意向金”不要轻易交
&&&&一般说来房源抢手，提前交定金的情况在一些正规中介交易中也会发生。但是这种情况，定金并不是由中介来收取，而是由卖房人与购房人商定，中介只是第三方。
　　我国法律上并没有“意向金”这一说。实际情况是，房屋中介通常在开给购房人的收据中，暗地将收取的购房“意向金”以某种方式“过渡”为购房定金。例如，中介往往会在相关单据上注明“意向金自动转定金”之类的条款，且不将该条款主动提示或告知购房人。购房人如不购买有关房屋，就很难再要回钱款。
　　“吃差价”，也成了潜规则
　　按理说，房屋中介的收入来源主要是依靠中介费，但是相比较高额的“房屋差价”来说，个别黑中介还是不惜铤而走险，囤积房源，在买卖二手房的过程，获取房屋差价和中介费两项收入。
　　早在2006年，“吃差价”做法就已被国家有关部门明令禁止。房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，赚取差价，也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。
　　但是有业内人士透露，目前房产中介私自抬高房屋销售价格“吃差价”行为，成了一种“潜规则”，这笔差价最终会流入个别房产中介的腰包。
五、关于购房定金
在购房之初，买方均会向卖方支付一部分定金，以保证合同的履行，如果买方无故解除合同，那么卖方所收定金则不予返还；如果卖方无故解除合同那么定金应双倍返还，这就是“定金罚则”的规定。但是，实践中，往往会出现一些情况，并非买卖双方违约，比如说笔者就遇到过非因买方原因贷款办不下来，买方要求返还定金，卖方拒不返还，无期限拖延,或者是双方在签订房屋买卖合同时，买卖双方针对合同的条款未达成一致，最终双方未签订房屋买卖合同，而卖方拒绝返还定金。笔者建议类似情况，买卖双方最好在补充协议中约定明确，何种情况下卖方应全额退还定金，进而有效防止在交易过程中因定金退还约定不明而发生纠纷。
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。替卖家还贷 买房人钱房两空
来源：金陵晚报
　　二手房交易中虽然有资金监管、网签流程，但有些买卖双方依然由于各种原因直接钱款交易，一不小心就摊上了事。　　置业专家提醒，二手房交易看似简单，往往隐藏着多重风险，直接钱款交易风险颇大，尽量避免。　　“垫资赎楼”，钱房两空　　王先生通过中介在清河新寓购买了一处房产，当时卖家还欠银行10万元贷款，解押后才能过户。卖家要求王先生先行垫付10万元帮他赎出房子，钱就算首付款了。王先生考虑到金额不大，若引入担保公司则费用较高，于是直接用现金帮房主垫资赎房。　　不料，支付完10万元的首付款后，王先生发现该房产已经被查封，无法继续交易。与法院核实后发现，卖家多处欠款，债权人众多。而此时，卖家早已离开南京且下落不明。过户不成，10万元“赎楼”款也无法追回，王先生后悔不已。　　案例分析：在购买二手房时，不少购房者都会遭遇房屋解押问题，一些房主会提出用购房者的首付款去解押，然后再过户。　　“这种赎楼现象比较普遍，南京二手房市场上约有50%的交易会涉及赎楼，而且绝大多数都是因为卖家在无力自行解押的情况下，需要买家提前支付。但这样操作的风险很大。”南京链家置业专家介绍说。　　垫资赎楼的风险一般有两种。该置业专家分析说，一种是卖家有其他欠款未还，房产证被赎回后，其他债权人追索起诉到法院并要求法院查封冻结该房屋。另一种是买家为卖家赎回房子之后，卖家“一房二卖”将房子又出售给其他人，导致买家遭受损失。“案例中的王先生面临钱房两空的风险。”　　拿到钥匙，也不　　孙女士购买的是一套总价228万元的二手房，并支付了158万元的首付款，房主答应用50万还清银行贷款，解押之后办理过户手续。为表示诚意，房主还提前给了孙女士房屋钥匙。房主一再表示，会用首付款偿还银行贷款，并在等待4个月之后，双方顺利办理了网签手续。原以为网签后无后顾之忧了，没想到房主以各种理由延迟过户时间。几个月后，孙女士到房管部门查询时发现，该房已经被查封，并联系不上房主了。　　经了解，房主在与孙女士办理网签后，就将房屋做了抵押，并授权对方代为处置房屋。孙女士到法院申请立案时才得知，房主的另一债权人在发现此人失踪后，已将其起诉到法院以保证“优先追偿权”，法院受理后即将该房屋查封。房子一旦被拍卖，所得钱款也得优先偿还抵押借款和银行钱款。　　案例分析：虽然孙女士拥有该房屋的钥匙，并实际装修入住了，但并不表示该房屋的产权就是孙女士的。“网签不等于过户，其作用主要是为了防止已经签约的房产被二次出售，也就是俗称的‘一房二卖’。”南京链家置业专家表示，签约后、过户前的一段时间内，若原房主将房产抵押给他人是无法控制的，必须做好风险防范措施。　　替卖方还贷要谨慎　　买家垫付资金替卖家“赎楼”存在一定风险：如果卖家名下还有其他欠款，房产证赎回后，房屋可能面临被查封；如果卖方临时变卦，坐地起价、故意拖延不配合交易、将房屋出售并过户到他人名下等，都将使买家陷入被动局面。业内人士指出，有房贷的二手房，买卖双方应尽量避免私下交易，可引入中介、担保或公证机构降低风险。在合同中要明确，若在交易过程中发生意外情况，担保机构需承担连带责任；协议中还应明确约定如果因卖方原因导致无法交易，卖方需承担违约责任，并赔偿买方相应损失。
(责任编辑：陈大伟)
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主演：黄晓明/陈乔恩/乔任梁/谢君豪/吕佳容/戚迹
主演：陈晓/陈妍希/张馨予/杨明娜/毛晓彤/孙耀琦
主演：陈键锋/李依晓/张迪/郑亦桐/张明明/何彦霓
主演：尚格?云顿/乔?弗拉尼甘/Bianca Bree
主演：艾斯?库珀/ 查宁?塔图姆/ 乔纳?希尔
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客服邮箱：503 Service Temporarily Unavailable
503 Service Temporarily Unavailable买房遇到这种事也是醉了
钱都给了怎么过不了户？_张家港房产
买房遇到这种事也是醉了
钱都给了怎么过不了户？
&发表于： 20:59:22&&共被阅读过575 次&&
买房贷款没还清不能上市交易，这个理儿大家都知道。可王女士在买二手房时偏偏就遇到了这样的麻烦：房主原来的房贷还没还清就和她签了合同，自己付了部分房款和中介费后才发现没法过户。
据王女士介绍，今年4月，她在哈尔滨市南岗区铁岭校校区内选了一套学区房，价格56万元。在房产中介的帮助下，王女士与房主张女士签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天，王女士向中介公司支付了定金1万元，不久又支付了4万元房款。1个月后，王女士与房主签订了补充协议，首付23万元，贷款33万元。在向中介交纳了部分房款、中介费、更名服务费后，中介开始帮助王女士办买房贷款。
就在王女士盼着即将到手的学区房（ ）时，近期却接到了房主张女士的电话，说房子不卖了，因为这套房子自己有贷款没还完，现在无力偿还，没办法卖。王女士十分气愤，几次打电话向中介和房主讨要已交的房款，但都没有回音。后来，房主张女士连电话都不接了。
对方既不给个明确说法，又不退还房款，无奈之下，王女士拿着房产买卖合同向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁。仲裁庭经过审理发现，因为张女士所卖的房屋此前尚欠银行按揭贷款37.3万元，已被抵押，因此王女士无法继续办理银行贷款（
）和产权过户手续，需卖方先解押，后交易。因违约方导致本合同无法继续履行或者解除的，守约方可选择适用定金罚则或者向违约方主张总房款5%的违约金。
根据《中华人民共和国合同法》，仲裁庭做出了最终裁决：解除王女士与张女士以及房产中介签订的《房屋买卖合同》；房产中介归还王女士房款、中介费、更名服务费；房产中介支付王女士已付房款的利息1360元；张女士支付王女士违约金5000元。
最新网友点评
关于买房遇到这种事也是醉了
钱都给了怎么过不了户？我想说两句：
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