税务部门别小瞧了小小物业费，查完让工作人员感叹不已 不交物业费不让进小区
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税务部门别小瞧了小小物业费，查完让工作人员感叹不已
内部控制制度是保护企业资产安全，保证会计资料真实完整，及时发现、纠正错误和防止舞弊的有效管理手段。建立和完善收缴物业管理费的内部控制制度和流程，能够使物业管理费按时、
内部控制制度是保护企业资产安全，保证会计资料真实完整，及时发现、纠正错误和防止舞弊的有效管理手段。建立和完善收缴物业管理费的内部控制制度和流程，能够使物业管理费按时、足额入账，杜绝挪用公款现象发生，及时发现业主拖欠物业管理费，正确记载物业管理费收入，真实反映企业经营业绩。具体流程是？目前大多数物业公司是按收付实现制来核算物业管理费的，每月的营业收入与当期的费用不配比，年末预收下年度的物业管理费没有列入“预收账款”科目，本年内应收未收物业管理费也没有列入当年收入。这样就不能正确核算当期损益。影响了会计核算的真实性和正确性。3. 记账员月末编制“收缴物业管理费月报表”（一式二联）报财务部门。月报表的主要内容包括：上月末累计欠交数，本月应交数（其中：调整本月前应交数）；本月实交数（其中：实交下年度数）；本月核销数，本月末累计欠交数。经财务部门稽核确认，本月财务账反映的物业管理费实收数与月报表实交数无误，财务部门签字后退回一份由记账员保管存档。检查人员到户后，出示了《税务检查证》并下达《税务检查通知书》，凭证、发票、合同等资料，检查人员初步进行了检查后，并未发现什么问题，于是检查人员决定采取账面检查、面谈询问、实地调查相结合的方式，围绕查前准备确定的重点进行检查。接到检查指令后，检查人员通过BO系统进行了查询，了解了该企业2006年至2008年的申报已纳税款情况，损益情况等，进行案头分析后，发现该企业取得的房屋租赁收入，仅缴纳了营业税及附加，未申报缴纳房产税与土地使用税，并针对物业管理公司收取的物业管理费扣除代收的水、电费后余额征营业税的特点，初步确定检查的重点是营业税、房产税与土地使用税。1. 当月收到物业管理费时借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“应收账款——物业管理费”科目（退回多交物业管理费按相反科目处理）。2. 财务部门将审核、签收后的“收款清单汇总表”（第二、三联）和“物业管理费”（记账联）转记账员稽核，并由记账员在“收款清单汇总表”上签字，然后将第二联退回财务部门，作为现金交款单的附件。“收款清单汇总表”（第三联）由记账员保存。记账员凭“物业管理费”（记账联）登记台账，月末将“物业管理费”（记账联）和“收款清单汇总表”装订存档妥善保管。4. 年末物业管理费坏账损失，经物业公司领导批准，借记“管理费用”科目，贷记“应收账款——物业管理费”科目或“应收账款——物业管理费坏账准备”科目。收缴物业管理费的工作是物业公司小区管理员或物业公司专职人员承担的。业主收到物业管理费收据后向收费员缴款、收费员按收据金额收款后将“物业管理费”（收据联）作为付款凭证退回业主，同时将“物业管理费”（记账联）和“现金”或“银行解款单回单”交财务部门入账，并由物业管理费台账记账员（以下简称记账员）记账。这样的业务流程从内控角度考虑还有不完善的地方。第一，收费员收到的物业管理费是否按时、全部、足额上缴，有否拖缴，甚至挪用现象，财务会计无法进行有效的监控。第二，记账员登记的台账，记载是否正确，缺少行之有效的稽核制度，物业管理费台账登记收入与财务会计账面物业管理费收入可能出现不一致的现象。第三，物业管理费台账中应收未收的物业管理费在会计核算账户上没有正确信息的记载。第四，各会计期间物业管理费的收入按收付实现制方法结算当期损益，不能客观、真实地反映各会计期间的收入，甚至出现将当期物业管理费收入，通过银行调节表转入下期会计期间，使已收缴物业管理费和应收未收物业管理费成为调节企业利润的蓄水池。根据《物业管理企业财务管理规定》第十五条“企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人，双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现”和《上海市公有住房售后管理暂行办法》业主应与物业公司签订“房屋管理服务合同”的规定，费，查完让工作人员感叹不已物业公司物业管理费收入应按权责发生制原则进行核算。为了简便操作，建议采取如下方法！4. 财务会计按稽核后的“收缴物业管理费月报表”对“应收物业管理费”、“预收物业管理费”等科目进行账户处理。账面检查后确认了该企业存在取得的房屋租赁收入，仅缴纳了营业税及附加，未申报缴纳房产税与土地使用税的问题，就此情况，检查人员向企业的法人及财务人员进行了询问。原来该企业的房产税与土地使用税由某外运公司缴纳，而该公司不收取某外运公司的物业管理费，该公司与某外运公司是同一法人，是某外运公司的全资子公司，该公司与某外运公司是关联企业。该公司承认2006年至2008年未收取某外运公司的物业管理费，未缴纳营业税及附加。根据市地税稽查局专项稽查指令，检查人员于2009年4月对大连某物业管理有限公司年地方各税缴纳情况进行了检查。3. 年末按“收缴物业管理费月报表”中实交下年度数，贷记“预收账款——物业管理费”科目，红字贷记“经营收入——物业管理费”科目。下年度初按上述会计分录冲回：红字贷记“预收账款——物业管理费”科目，贷记“经营收入——物业管理费”科目。][物业管理费收入随着公有住房出售量的不断上升，已成为物业公司的主要经营业务收入。规范收缴物业管理费内控制度，正确计算各会计期间的物业管理费，已是物业公司财务管理、会计核算工作中一项重要内容。为此在这方面作一些探讨。2、该企业2006年至2008年从收取的物业管理费中扣除的水费、税务部门别小瞧了小小物业电费、气费不符合规定，少缴纳营业税及附加。1. 收费员在业主交纳物业管理费时，必须在物业管理费（收据联）、（记账联）上盖公章、私章，还应加盖收款日期章，并规定收款员将当天收到的现金填写“现金解款单”送交银行。根据“物业管理费”（记账联）定期填写“收款清单汇总表”（一式三联）随同“现金解款单”和“物业管理费”（记账联）交财务部门审核、签收、盖章，将“收款清单汇总表”（第一联）退回收费员保管。该公司成立时间2003年；经济性质：其他有限责任公司；经营范围：物业管理、房屋维修、房屋租赁；注册资金:元；核算形式：独立核算。该企业2006年主营业务收入：7,528,564.22元，2007年主营业务收入：7,661,625.35元，2008年主营业务收入：7,286,988.45元，企业所得税在国税局缴纳。5. 定期（年末）对应收未收物业管理费进行清算。对由于各种原因确实无法收回的坏账损失，按制度规定，由记账员列表、小区负责人提出申请、物业公司经理批准后进行账户处理。本案能够成功查处，案前的分析研究、案中的决策部署对本案的检查起到了关键性作用，因此，从事一线检查工作的检查人员，无论是日常检查，还是专项检查、专案检查，作出良好的决策，就能少走弯路，对查处税收违法行为会起到事半功倍的作用。为核实该企业租赁收入是否真实入账，检查人员决定进行实地检查，检查中未发现少记租赁收入的情况，但发现出租的房屋未安装电表、水表、气表，而该企业却是按物业管理费扣除代收的水、电费后余额缴纳营业税，因此检查人员就此问题询问了相关人员，原来该大厦只有一个电表、水表、气表，支付的电费、水费、取暖费均由该企业负担并取得票据核销，企业按收取的物业费扣除出租面积计算的电费、水费、取暖费后的余额作为计税依据缴纳营业税。于是检查人员向该企业的负责人认真解释了此扣除不符合代收代缴水费、电费、取暖费允许扣除的规定，应补缴营业税及附加，该企业的负责人对补税予以认可并表示今后将加强税收政策学习。1、该企业2006年至2008年未收取关联企业（某外运公司）的物业管理费，未按规定缴纳营业税及附加。编辑整理：日 14时0分10秒,税务部门别小瞧了小小物业费，查完让工作人员感叹不已？
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交的物业费发票为什么税费还要个人承担
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免费问律师不交物业费这些理由都不行 业主应如何维权？_网易新闻
不交物业费这些理由都不行 业主应如何维权？
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（原标题：不交物业费这些理由都不行 业主应如何维权？）
河南商报记者王琦实习生刘妍
近日，河南商报记者了解到不少物业起诉业主的案件，原因多是业主拖欠物业费。即便业主普遍表示欠费是因物业服务不到位在先，但最终的结果无一例外都是业主败诉了。
业主什么时候才能拒绝向物业交费？如果物业服务水平达不到既定标准，业主应该怎么维权？河南商报记者通过案例和法官声音来为你解读。
门损坏、房屋渗水
拒交物业费的她败诉了
郑州锦艺国际华都2期的郭女士在与物业公司签订《锦艺国际华都前期物业管理服务协议》后，自日后未再交物业费，物业公司向郑州市中原区人民法院提起诉讼。
郭女士称，自己家中门损坏、房屋渗水、墙体开裂，并提出反诉请求，认为物业公司应当赔偿其精神损失费、维权误工费。但郭女士并没有提供充分有效的证据来证明自己的主张。
中原区法院认为，双方签订的协议是合法、有效的，郭女士应按约定向物业公司按时足额交纳物业费。考虑到郭女士家中的问题是客观存在，因此驳回了物业公司主张郭女士支付违约金的诉请。
最终，法院判决郭女士十日内向物业公司支付物业服务费6028.56元。
郭女士向郑州中院提起上诉，请求物业费按60%付费。
近日，郑州中院判决驳回上诉、维持原判。
物业起诉后一些业主会自觉履约
相关案件数量多
中原区法院法官陈俊南接手的案件中，涉及物业费的占很大一部分。
她说，这类案件数量近几年处于逐年上升状态，中原区法院每年受理的相关案件就有三四百起。
“物业公司常常会集中把小区内欠费的业主起诉到法院。”陈俊南说，这些案件双方的矛盾普遍较大。
物业公司胜诉率高
违约金要视情况而定
除了案件多，这类案件另一个重要特点就是，物业公司的胜诉率很高。
陈俊南以自己受理的案件为例，“除了撤诉、调解的，法院都支持了物业公司要求业主交纳物业费的诉请。”
河南商报记者了解到，不少物业公司在起诉时，除了对物业费进行主张外，一般还会要求业主赔付违约金。
“违约金一般在合同里有约定，但是有些约定标准过高。如果业主请求调整，法院一般会适当调低。”陈俊南表示，如果业主有充足证据证明物业服务确实存在瑕疵，可以视情况减少甚至免除违约金。
撤诉、调解的比例高
不少业主被诉后自觉交费
这类案件撤诉、调解的比例也很高。
陈俊南说，物业起诉后，有些业主很快便自觉履约，或者与物业私下达成和解，物业就会撤诉。
而还有很多案件是双方沟通不畅导致的，法官协调下，物业公司和业主可能会就减少物业费或免除违约金达成调解协议。
不交物业费下面这几个理由都行不通
对于有各种拒交理由的，败诉又是为何？陈俊南以案件中常见的几种理由为列进行了说明。
建设单位和物业签订合同对业主也有约束力
有业主表示，自己没有直接与物业签合同，所以不存在合同关系，也就不需要向物业公司交纳物业费。
陈俊南说，不少服务合同是开发商与物业签订的，前期物业合同终止后，业委会才会与物业公司签合同，“但是这两种合同都有效。”
相关司法解释明确规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
认为物业服务有瑕疵
不能成拒交的理由
大多数业主拒交物业费的理由是物业提供的服务存在瑕疵，比如安保、环境卫生、电梯等设施维护。这些理由同样不会得到法院认可。
陈俊南说，一方面，业主一般无证据对自己的说法进行证明，而且物业服务包括20多项或更多项，不能因为一两个方面不到位就拒交；另一方面，物品失窃、邻居侵权等并不完全是物业的责任。
房屋质量有问题
物业一般不担责
按照规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。
而《建设工程质量管理条例》也有规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
也就是说，一般情况下，房屋质量出现问题，物业公司并不担责。
物业服务不到位业主如何维护权益
在了解到了这么多案件的详情后，河南商报记者想提醒，对物业公司不满意，拒交物业费并不是一个好的表达意见的办法。因为按照法律规定，业主只有在房屋未交付等极少数情况下才可以拒交。
业主如何维护自己的合法权益？发生纠纷应该如何处理？陈俊南给了这样几条建议。
通过业委会提意见
不少案件中，业主提出自己家中被窃，物业公司没有尽责，所以才不交物业费。陈俊南说：“物业公司同时为几百甚至几千户业主提供服务，一户或少数人是无法证明物业整体服务不到位的。”
那有意见该怎么办？陈俊南说，应成立业主委员会，对物业提出意见，如果物业不改善服务，业委会有权解聘物业，选聘新物业。
另外，业主也可以向物业公司的行政主管部门反映，行政部门对其提出整改意见，督促其提高物业服务水平。
及时保存证据
法庭上要用事实说话
陈俊南说，审理案件中，常碰到业主拿刚拍的照片或视频来反映物业公司之前的物业问题，“这样的证据是有问题的。”
“物业服务不到位时，要注意及时保存证据。如果业主普遍认为物业存在问题或违约时，要通过业委会与物业沟通，或提起诉讼。”陈俊南说，无论如何，证据一定要及时保存。
她还建议，对于物业服务合同，业主要仔细阅读条款，尽量细化合同义务及服务标准，避免过于笼统导致无法证明。
物业侵犯权益
可单独提起诉讼
按照规定，物业公司不履行或者不完全履行相关维修、养护、管理和维护义务，业主可请求法院判决物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
换句话说，如果觉得物业服务有问题，业主完全可以拿起法律武器保护自己。
比如在2016年，新郑的靳先生刚买不久的汽车被脱落的小区外墙砖砸中，前挡风玻璃、左侧后视镜、车引擎盖及左侧车身多处均出现明显损坏。
物业公司表示，这是因为恶劣天气才发生的。但法院认为物业公司对户外墙面负有日常管理责任，物业无法证明自己对墙砖脱落不存在过错。最终，法院判决物业公司赔偿靳先生1.3万余元。
但是，有些问题难以靠业主单独起诉去解决。陈俊南举例说，有业主认为小区物业收费高，“这就需要业委会层面来进行沟通或起诉，单个业主难以对此提出相关主张。”
(原标题：不交物业费这些理由都不行 业主应如何维权？)
本文来源：大河网
责任编辑：王晓易_NE0011
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