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2016沈阳房地产高峰论坛召开 沈阳房价未来会涨
日，由沈阳市房地产业协会、辽宁省房地产行业协会主办的——“居·创新 城·升级”2016沈阳房地产高峰论坛，在辽宁友谊宾馆召开。搜狐焦点将为您全程直播。主持人：各位来宾，女士们、先生们，我是本期协会的轮值会长，受协会的委托由我来主持今天的高峰论坛。本次论坛由沈阳市房协、辽宁省房协共同主办，沈阳日报、沈阳晚报协办，同时也得到了众多媒体的鼎立支持。同时，今天应邀参加论坛的政府的领导，有沈阳市民政局副局长徐阳、沈阳市卫生和计划委员会副主任丛学峰、辽宁省房地产业协会会长吴刚、副会长倪向忠、沈阳市房地产业协会会长赵萍、市政府办公厅城建处副处长赵明辉，以及市房产局有关的领导。同时，参加本次论坛的还有部分三甲医院的领导，沈阳房协、辽宁省房协会员单位的领导和代表。还有众多的媒体的朋友。在此，我代表主办方，向各位领导、会员和媒体的朋友们光临表示衷心的感谢！今天的论坛有三个主要部分，一个是主题论坛部分，二是在新建楼盘中推荐蓝卡模式并签约，三是表彰上半年热销楼盘的业绩突出的单位。那么在论坛开讲前，首先有请市政府办公厅城建处副处长赵明辉先生致词。掌声有请！（市政府办公厅城建处副处长赵明辉先生致辞）赵明辉：各位嘉宾，业界的朋友们，大家好！我非常荣幸能够参加本次的高峰论坛，对本次论坛的召开表示热烈祝贺，向出席论坛的各位领导、专家学者、业界精英以及媒体们表示感谢。首先我先说一个小事，在聚会的时候有人问过我一个问题，说房地产是什么？有人说房地产就是房地产，有人说房地产属于开发建设，应该属于建筑类，有人说房地产应该属于销售业，也有人说属于金融业，仔细品位，似乎每个人都有道理，房地产行业历经了一个发展已经成了一个独立的行业，但是它也是一个特殊的行业，它理论上成为一个行业，但它在务实中与其它行业有着很大的差别，房地产存在就是以建筑设计、建筑施工其它行业为依托的，应该讲是依附于其它行业，所以房地产是创造有价值的空间。今天也就是在座的各位朋友努力的工作，如何把我们的工作做好、企业做得更强，也就是持续发展、健康创造人造空间。我认为以下方面比较重要：一，文件引导。国务院下发了振兴东北老工业基地的政策，和我市的22条。二，管理更新。这是大家在行业竞争中的一项有力的法宝。归结一句话，房地产健康有序发展的核心就是创新，也就是我们今天论坛的主题。发达国家房地产产品在创新，盈利模式创新、后期服务模式创新方面都没有间断过，通过对比可以看出我们创新的空间还有很大，还有很多的工作要做。最后，再次感谢市房协、省房协积极筹划了本次论坛。祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！主持人：感谢赵处长，代表政府领导，特别是市领导带来的重视我们这次论坛开讲的这样一个重要的信息。同时，也感谢政府给予协会一如既往的支持，我们会更加努力做好我们的工作，在沈阳市房地产业发展当中发挥我们的重要作用。接下来，我们的论坛开讲，首先是主旨演讲部门，有请今日论坛主讲嘉宾，上海易 居研究院副院长杨红旭先生。杨先生是中央电视台特约财经评论员，中国国际电台特约财经评论员，全国著名的房地产政府智囊、企业智囊，房地产短周期理论的创始人，房地产白金十年的首创人，上海首批房地产业领军人才，全国房地产界最高产的地产专栏专家，业内房价预测最靠谱的专家。他今天莅临沈阳，将以他独特的视角、超群的智慧与大家分享房地产业的动态，预盼下半年的市场趋势。下面，有请杨先生做主旨演讲！（杨红旭先生演讲）（搜狐焦点网络直播）杨红旭：谢谢沈阳市、辽宁省房协邀请我来这里和各位做分享。第一次来沈阳，但是对沈阳这座城市非常熟悉，因为我小时候唱的歌都是沈阳啊沈阳，但是沈阳在过去几年在中国楼市当中表现也是比较抢眼，是政策比较多变，市场一直是不温不火，所以我每年要去很多地方谈全国楼市和当地楼市，今天就谈谈全国，同时也兼顾到东北和沈阳楼市的变化。在座的大部分都是房地产行业的从业者，尤其是开发企业，而且很多开发商在进入沈阳，从我给开发企业老总们做咨询、做顾问的角度听到的消息，很多大企业对布局沈阳是不满意的，认为沈阳没有给母公司带来比较明显的利润增长。但是沈阳有一点比较好，楼市成交总规模在全国各城市当中排名比较靠前，有量在，所以我说我们可能日子过得不好，比一线城市，甚至比厦门、合肥、南京、苏州要差很多，但是我们有量在，所以我们的日子不至于特别苦，我们有资金回笼，只不过我们赚钱确实不多。你们所关心的是，什么时候沈阳风水轮流轮到沈阳，咱沈阳的楼市也再火一把，这是一个很重要的判断，那我尝试做一些解析。讲两个重要的规律，我这个人比较喜欢总结，像房地产的白银时代，很多人说都是郁亮万科他们提出来的，我只能说五万科和郁亮在过去纪念塔提得比较多，但是全国最早提出白银时代的就是本人，2009年2月份当中国楼市遭遇国际金融危机的蹂躏，大幅降温的时候，我在上海的一本杂志写专栏的时候第一次提出黄金时代已经慢慢过去，但中国楼市不必特别悲观，因为未来还有白银时代。后来我经过考证，中国楼市白银和黄金的分水岭是2011年，这一年对中国楼市非常地关键，它进入了一个白银时代，告别了黄金时代。而在这一年，中国宏观经济发生了一个很重要的拐点，就是中国GDP告别了两位数的高增长，从2011年开始跌破10，然后现在已经跌破7，所以说中国的宏观经济跟中国的房地产在大的周期方面、在大的阶段划分方面非常一致，就是2011年是中国宏观经济增速由高转为中高，中高是官方称呼，可能是用中更合适一点，重视楼市与之相匹配，也是由黄金十年进入白银十年。这是大的划分。开发企业在商言商，就像个人买房子一样，我们只关心我们的投资、我们的项目、我们的交易能不能带来利润，开发企业赚钱天经地义。那十年之后，一般我们公司老总不关心十年之后，但是我们所有母公司它关心的是明年、后年这个市场怎么样，因为这关系他的奖金和薪水，这很现实，关系到子公司的业绩，这就跟房地产企业有关系。第二，讲一讲房地产板块轮动。板块轮动是我今年提出来的，因为我特别善于反思和总结，就是今年在全国房地产市场当中首次出现大规模的板块轮动，此起彼伏，这边热了之后然后轮到它，它热完之后轮到它。板块轮动是股市里面的术语，一波牛市当中不同板块你涨完之后它再涨，在中国楼市当中是没有的，这次的话非常明显。那我今天就主要讲讲这两个重大的问题和重要的规律。第一，讲房地产短周期。短周期预盼就是未来半年到一年。这是我在2003年写的一本书《楼市探秘》，在这本书当中，第一次对中国楼市的周期性波动进行了详细的分析、全面总结，然后有些结论和逻辑。其实我们预盼未来半年到一年这是很难的，因素很多，政策、货币、经济，连英国脱欧都会影响到中国楼市短期波动，连李总理都说了，一国、一个地区蝴蝶的翅膀扇动了，蝴蝶翅膀扇动之后它会传递到千里万里之外，就是英国脱欧经过漫长的传递会影响到中国楼市的波动。影响楼市短期变化的有四个因素，我们像剥洋葱一样从外面往里边剥，最外面一层是宏观经济，再剥一层是政策，再剥一层是资金，再剥一层是存货，它反映的是房地产本身的库存关系，最终我们所关心的就是房价走势，因为房价走势关系到企业的利润指标，成交量关系到我们的业绩、我们的销量，但是光有销量没有利润你是白干的。所以，房子的波动是企业必须要预测的事。通过这样一个分析我们就会知道，外部有两个因素很关键，一个就是政策，楼市是政策变化之后市场就有变化；第二是资金，资金是所有价格最核心的因素，银根紧缩它一定会使股价、楼价下跌，银根放松一定会使所有的价格都涨，包含消费价格和资产价格，那楼市房价就是一个准资产价格。所以我们有这样一个逻辑。我大概按照逻辑把下面的事分析一下，预测短期走势这个很关键，但是很难，我是在过去四五年预测中国楼市，基本上每次都非常靠谱。那为什么我的预测会比较靠谱？因为我是对这个行业有很深的认知，而且我善于思索，就比如我预测放假涨跌，有人说要跌30%、有人说要跌80%，所以人们关心的是预测观点，但是决定预测的是塔身逻辑，你到底是怎么想的，想出个结果叫预测，但靠怎么想还需要有数据、有信息，你要占有大量的房地产数据、信息之后，然后组建你自己的思维模式和分析框架，然后你才会得出这个房价走势涨跌，这叫金字塔，没有这样一个金字塔构成的话，你预测所有的走势都是空中楼阁，只是在拍脑袋。我们过程看一下过去短周期的走势，这是全国70个城市房价同比增幅。回顾过去的十年，从2006年开始，我们就可以知道中国楼市就是这么波动的，只不过涨幅比较大，在0以上是涨的，跌的时候跌幅小，像2008年这个时候跌了，年跌了，然后从年，跌了三次，那么涨幅基本上都是达到接近10%左右，跌的时候跌幅比较小，就我们上一次最低的时候是2015年5月份跌了6%左右。到了目前，我们是从去年二季度开始，中国楼市开始进入到第四次短周期的上升阶段，然后到了去年年底全国的房价同比增幅翻红，由下跌转为上涨，这是个同比。环比更早，环比在去年5月份就已经翻红了。这是环比，同样是全国70个城市的房价指数，这个环比是什么意思？就是这个月比上个月，那很简单，像上一次我们是从2014年5月份开始跌，然后一直跌到2016年4月份，跌了12个月，全国70个城市数据很明显。我们到了目前，就是到了5月份这个指标冲高回落，4月份最高值1.1%，4月份的最高值跟上一次持平，上次是在2013年2月份，2013年2月份发生了什么事情呢？出了国五条，出国五条这个指标冲高到1.1%。那我再把它划分，我把中国的房价划分成五个区间，过热、偏热、合理、偏冷、过冷。我把环比涨幅0.6—1%以上称为偏热，环比增幅超过1%，12% &的涨幅对中国的楼市就过热了，因为我们GDP才7%，房价怎么能超过10%，单个城市可以，但是全国绝对不可以超过10%。超过1%政府就会打压，而这次我们中央实行的是分类指导、因城施策，3月25日上海调控，然后合肥从7月1日开始限贷，它也是在泼冷水。所以这样的话，我们这次虽然说是各地的差异分化，然后这个指标它依然是总体上渐高回落，所以这样的话我们本轮短周期当中这个最热的时候已经过了，接下去这个房价还在涨，但是涨幅会继续缩小。看完房价，我们看另外一个指标成交量。这是我们跟踪了全国30个城市CPI商品住宅的成交量，房屋成交量是所有房地产短周期指标当中的主要指标，房屋的成交量是整个房地产短周期温度变化的时候它最灵敏，所以说我们要想感受市场变化，咱们就盯着成交量。什么时候沈阳的成交量开始大幅增长了，连增几个月之后，那沈阳楼市就会回暖。那看全国的话，我们这一轮全国楼市的回暖是什么时候呢？是2014年10月份。2014年前三季度全国大城市楼市低迷，而2014年10月份这根柱状图突然起来，大幅增长。为什么会起来呢？因为930，930政策出来之后大城市量起来了，只要这个量能够持续保持高位，在我看来按照我的经验我只需要看一个月我就知道市场已经开始见底复苏了，假如你想能不能再稳健一点，你连看三个月它一直保持一个高位，有戏了，这个春天必须的。只要这个量在，价就在。只要这个成交量能够保持高位，房价暂时不会跌。所以，虽然我们5月份量比4月份略低，但是5月份量环比跌了之后依然保持高位。所以目前为止，全国大部分城市的市场没有降温，但是个别城市像深圳、上海、北京、苏州确实降温了，但是全国的主体，包含我们沈阳，楼市还是往上走的。这就是市场的一个很重要的指标。前面是大概通过三张图，我们看了一下短周期的一些数据和变化。我们接下来讲四个逻辑，经济、政策、资金、存货，它的变化以及由它所导致的未来半年到一年中国楼市的变化，其中核心的就是房价。这是中国经过的GDP增幅，2011年对中国经济是个核心点，跌破10%，之后一直增量是下滑，以后再也难以回到两位数了。经济跟楼市什么关系？两层关系：第一层关系，房地产是支柱，是国民经济重要组成部分。所以说，经济弱对楼市是利空，它会影响楼市的需求。第二层关系，宏观经济不好的时候，政府就会把房地产作为夜壶。而我们2014年以来这一波，这两层关系当中哪个起作用最大？是后者，经济不好所以说房地产要刺激，楼市要起来。短期是第二层关系起作用，中长期是第一层关系起作用。我现在担心的是中国经济连续这么低迷，那么总有一天靠中国楼市持续低迷的时候，它降温的时间会拉长、降温的幅度会拉大，因为经济在过去几年的低迷对楼市的负面作用会集中的释放出来，所以我其实是对中国楼市下一波的降温我现在是有点小悲观。下一波什么时候呢？就是明年下半年开始到2018年，也可能会延续到2019年。政策。这个是我总结的这一轮中国楼市复苏当中的五步走，最早是2014年两会李总理提出来的分类指导，然后提出总统地产股飙升了。分类指导就是打破一刀切，楼市不热的地方就可以放松。然后后来很快二季度，整个市场就开始地方放开限购，包括沈阳放开限购。但是你要知道，在政策开放的政策先不要高兴太早，政策底部先见到，市场底部后见到。比如一直紧缩，市场降温，然后突然政府说我要放松了，这段时间拿地的时机还需到，买房的好时机还没到，你再等等，等到政策会累积的不断放松，放松一段时间市场底部会出现，所以三月份李总理讲话就意味着政策底部见到，但是市场底部见到是930，它意味着市场底部出现了，这个逻辑很清楚。在政策刚刚收缩的初期，你也不用很担心，因为市场具有惯性，它依然会保持高温。但是随着打压政策不断的出现，随着打压的时间拉长，一般是两个季度到三个季度市场就会降温。好了，我们这次就以3月25日上海新政出台限贷政策做起点，就是政策开始局部收紧了，接下去会不断的城市会收紧，类似廊坊也收紧了，合肥，接下去南京、厦门都收紧了，当收紧的城市量足够的时候、收紧的时间足够长的时候市场就会降温，在明年下半年就是全国多数城市市场降温。去年经济工作会议列了六条，关于去库存的一些具体措施，下面这条是今年两会上李克强报告当中对于整个2016年政策的一个概括，其中有一句话关注一下，就是完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，说明2016年中央的政策还是宽松的，本来是支持，现在是完善支持，就是把支持的力度进一步加大，所以说在这样的情况下地方政府无论怎么放宽松，只要房价不大涨中央都不会出来干预。为什么呢？中央就想让你赶快去库存。但是，某些地方政府拎不清楚，举个例子，从去年开始二十多个省份都出台政策，我们辽宁也出了，但是像南昌，南昌的党报居然这么说，宣传农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值的理念。这句话我们地方政府可以这么做，但是你不能这么说，这样说的话你显得很傻，你到底想干嘛，假如说几年之后南昌的人民在城市买了房子没有升值，但是去找你这个报社、去找你政府算账吗？这事咱不能这么干，就是说是宣传上一定要把握好口径和措词。然后到了5、6月份，人民日报采访权威人士，出一些不同声音，我只能说是这个可能会有些内部的分歧，内部的分歧和判断存在也是很合理，但是他竟然是在警示房地产泡沫，那至少是在那些房价上涨过快的城市一定要担心的，所以像合肥还算拎得清楚，央视几次去报道，像南京动手晚了，地方政府已经被动了，但是我们现在沈阳早着呢，现在不用担心这个事，我们现在主要的任务还是去库存。假如有一天，沈阳这一波不用操心了，可能要等到下一波，就是2017年市场降温，假设年市场再一波升温的时候，全国再升温的时候沈阳可能会出现房价过快上涨。我们就安心的去库存，把库存去到合理程度是我们的政绩和功劳。现在上海很有意思，上海每隔一个月官方就会发布一个非正式的说法，说根据4月份的市场数据，3月调控效果很明显，根据5月份的市场数据调控效果很明显，官方都觉得自己很英明，因为市场降温了他觉得很英明，你体会一下他们的想法就知道了。我们看第三个层面，资金链。因为所有的资产价格都会受资金链的影响，我列了个图，什么意思？这个图是宏观的资金链，这个是M1，M1增幅大说明货币供应量比较大，这个线是银行的同业拆借利率，它是一个实际利率，凡是柱状图高的地方都是资金价格高，最高的地方像这个时候，货币增幅大资金价格低，这个时候就很差了，像2013年6月份之后整个资金链比较高，所以就压制整个2014年楼市下滑。过去的三个季度到一年，我们的环境非常宽松，是过去四五年最宽松的时候，但是尚没有回到2009年和2010年上半年这个宽松的程度。所以你也可以理解，我为什么说房价涨得这么快。蓝线是M1，红线是一个70城的房价指数，M1的增速跟房价的增速完全同步。M1防水的时候房价高升，M1低迷的时候房价下跌，非常一样，过去的三个季度到一年M1快速防水房价冲高。所以未来一年我们依然会保持宽松的状态，尤其英国脱欧投票成功的话，各国都在放松货币，美联储我预盼年内可能没有一次加息机会，整个2016年美联储可能都不会加息了，然后中国也会跟着进一步放松，所以下半年会继续保持宽松，这是有利于房价保持上涨的。第四个指标，库存。这个指标是全国的指标，我们上周五在我们院发布了一个全国的房地产库存压力报告，这是其中一个图，这个是全国库存的一个核心指标，商品房待售面积，就是我们盖的新房交房了但是还没卖出去、也还没租出去，称为现房库存，这个是狭义的，因为包含期房库存。2011年是中国楼市白银十年的开始，从2011年开始中国狭义的库存它已经大幅增长。这个是去化周期，在年中国的去化周期比较高，当时库存压力比较大，尤其是大城市。这个时候，去化周期比较低，年，这几年是中国黄金十年当中的核心的暴涨的时代，就是因为去化周期很短，供不应求。但是从2011年开始库存攀升。但是好的现象是，到了2016年前四个月，这个库存不再继续大幅攀升，然后去化周期居然已经回落了，所以说我的观点很简单，就是2016年是中国全国房地产去库存的元年，我们初战告捷。这个对我们沈阳东北都是一个利好，但这个只是我们利好的开始。虽然说是很小的利好，但是它意味着大的形势在发生好转。我们跟踪了全国35个城市的库存，可以看一下这三根线，一线城市基本上都是从2014年四季度开始振荡下行，然后还有就是二线和三线，也基本上是在2014年这个时候下滑。关键看三线这条线，这个线是从2011年开始三线城市一直增一直增，2013年少数城市繁荣，跟三线城市没关系，但是增到2014年第四季度，它跟一线、二线一样振荡式回落，所以在中国很多三四线城市的库存也开始好转了，这个好转是因为年很多的二线和三线卖地量大幅降低、开工量负增长，连续两年拿地量是负的、开工是负的，那你只要是能够继续卖房子，库存自然会降低。去化周期是一线最低，大概只有8个月，但是已经见底了，二线还在振荡往下走，三线库存比较大，二线和三线去化周期还没见底，房价最后一个关键因素就是存货和去化周期决定的。结论。我们是每年都要预测下一年的全国市场变化，至少是从年我对每年的预测全国的整体都是比较靠谱的，去年年底我预测2016年就是全国回暖，政策保持一个偏宽松，市场上行。这是第一个板块。第二个板块。板块轮动。比如说一线城市现涨，二线跟上，但是不明显，这次的话非常明显。为什么会轮动呢？我把它总结为三个逻辑：第一是区域分化。第二是资金充裕。第三是政策宽松。多很多居民都发现钱没地方放的时候，他就会配置到楼市当中去，沈阳可能投资的人很少，但是北上广深很多，所以这种钱就会到处乱窜，这样的话就会导致板块轮动。第三政策面宽松。轮动方向第一是大都市旁边，像上海昆山、嘉兴。第二是核心二线，天津这一波非常强，去年天津楼市非常疯狂，火热火热，天津的热我认为主要就是因为去年4月份京津冀协调发展规划出台，很重要的利好，因为经济开始火了，大的一个经济发展了。那我就想，我们虽然沈阳东北国旗几年经济不咋样、楼市不咋样，那会不会因为东北经济改革加速、产业转型加速，会不会给东北的楼市带来一些好的前景呢？这个值得我们去观察和期待。武第三是浙江和苏南，2013年比较低迷，低迷之后开始补涨了。我们通过一些图，来直观的感受一下2016年。这个图还是前面说的，70个城市的房屋价格指数，但它既不是环比也不是同比，它是基期，这个线都是同比2010年的。比如最后是2015年12月份，它是同比五年前的。2011年东部楼市一直低迷，但是到了2015年二季度东部开始上窜，到了去年底中部西部还在徘徊，而东部开始起来了。所以我们这次拿地，东部是拿地的主要板块。那么，我们把中国的版图切成七大块再看一下，华东一直跌幅最大，但是华东在去年二季度开始起来，所以为什么我说浙江和苏南有机会，为什么说杭州有机会，因为它会轮动式补涨，它低迷好几年了。但是这个轮动会不会轮到我们东北？暂时没看到希望，因为东北不行，东北的房价到现在还在往下走。但过去的几年，其实东北并不是最弱，但是到了去年底东北这根线还没有见底。这就是中国大的格局。强的地方可能会慢慢的回落，弱的地方需要等待时机，我到目前看到华东板块轮动的幅度最大，因为你要先蹲下才能跳起来。这是环比的涨幅房价，每次都是一线城市房价涨得猛、涨得快，现在已经两个月回落，最热的时候已经过了，一线肯定是已经见底了。但是二线三线涨幅可能还会有一个振荡，这个需要观察。这是5月份把全国70个城市的房价排名前十和后十的拿出来看一看，像东北的吉林、牡丹江都比较弱，还有中西部的一些地级市，最强的是厦门，其次是合肥、南京、惠州、广州、天津、杭州、北京、上海、武汉。深圳已经被挤出前十名了。这是更全的一个图，我把全国70个城市全放上去，就是拿2015年12月份房价水平相比五年前2010年。这是一个中期的比较，它不是环比、不是同比，依然是北上广深比较靠前，然后是核心的二线城市。然后后面，你们去找一下沈阳吧。我讲讲温州，温州房价去年底的时候相比五年前跌了24%，然后整个浙江都不行，浙江有四个样板城市浙江、金花、宁波、杭州都是跌的。另外海口不行，海口、三亚不行。然后就是一些东北的城市，厢包头不行，秦皇岛也不行，锦州，比较差的是牡丹江，差的城市就是浙江，第一浙江、第二海南、第三东部沿海、包括东北。相比过去五年，沈阳还是不错的，沈阳是跨五年涨了8%，所以说沈阳楼市是温吞水，别人涨它也不怎么涨，别人跌它也不怎么跌，就这样，但是走量。假如说你是在2010年在浙江抢地，在海南开发，现在全部被套，全军覆没，房价跌了你能赚钱吗，铁定不会的。我们再来通过另外一组数据，简要分析一下这几个城市的特征。我们拿北京的这个线，这个是北京的一个房价同比线，跟全国70城比，相当于北京是支股票，全国70城是大盘指数，发现每次短周期北京的楼市都强，价格涨幅都大于全国，所以北京它真的是帝都，每次都强。但是这一次它不够强，因为它比合肥还要弱，合肥的涨幅已经创新高了。那么我们看看沈阳，沈阳楼市最好的时候是年，沈阳的房价跑赢全国，之后是随着全国而起伏不定，总体上是比较弱。2013年这一波是略微跑赢全国，但是2014年开始沈阳这根线一直是跑输全国，到目前依然是跑输全国。所以说，沈阳是过去的一年、两年表现是比较弱的。看整个过去的十年，它跟全国基本上是同步的，谈不上强也谈不上弱，比北京要差很多。我们再来看看另外一组数据，看看南京和沈阳比较一下。这个是楼市短期的三要素，看市场的规律和逻辑一套一套的，我平时专门是做这个研究的，比如你怎么分析短期市场强弱，这是一个短期走势图，就是新盘推盘量是红柱，这个是均价，怎么看呢？第一看红柱，红柱凡是往上走的都是好城市，像南京去年红柱一直爆，今年还在爆，所以南京的房价非常强，有量价格就不用担心。第二看蓝柱，蓝柱是供应面积，蓝柱大于红柱市场弱，到目前是南京红柱大于蓝柱，红柱一直在攀升，所以价格涨。我们沈阳呢，沈阳的蓝柱大于红柱，所以我们的供应量大，供大于求。而且看红柱，红柱一直是小幅波动，但是一直没有起来，去年还不错，温和复苏，只能算是温和，到今年，4月份还不错，但是还比不上去年4月份，5月份量缩，好在我们现在依然是红柱大于蓝柱，所以沈阳楼市从去年开始是温和复苏，但是相比南京差远了。假如我们的量在下半年能够保持在这个水平，价格慢慢就会在下半年企稳小涨一些。假如这个量保持这个水平，我们的价格涨不动，你这个量必须要超过平均值价格才会起来。假如说保持平均值就是温吞水。量跟价是一个非常微妙的关系，在股市里也是一样。存货。存货加去化周期，上海2014年10月份开始库存下滑，今年年初大幅下滑，但是3月调控之后存货4、5月还是往上走的，然后去化周期往上走，所以上海楼市已经降温了，基本上没戏了。看杭州，杭州的库存量偏高，但是杭州的去库存也是从2014年往上走，杭州去化周期本来很高的，大概了超过26个月，但是一直往上走，到了现在它突然已经跌破10%了，它一旦跌破5，之后两个月房价就暴涨，就类似南京、合肥一样，所以杭州这个城市我觉得是有戏的。我们看一下，到时候会不会迎来大的补涨。看看沈阳，去库存它一直是高位盘整，它没有往下走。看去化周期，最高的时候是2014年三季度，最高的时候是25个月，跟杭州一样，但是杭州到目前已经是6个月、7个月了，而我们沈阳到目前依然是在18个月左右。库存只是说停止增长，但是还没有往下走，去化周期回落了，但是依然保持在18个月。我们的目标是要去化到10个月以下，最少是去化到15个月也算行。先去化到15个月，然后去化到10个月，去化到5个月就能暴涨了，但是我认为未来一年沈阳可能没这个前景。我感觉沈阳未来一年会库存往下滑一点，库存周期会接近12、13的样子，然后全国一降温它就没戏了，跟着全国走。等到年的时候，那一波我们会期待，沈阳会迎来真正的春天，房价涨幅比较大。这是我们排列了全国60个城市的去化周期，沈阳是18，合肥两个月、南京两个月、苏州三个月。但是我们沈阳相比西北要好一些，西北的情况比东北还要差。这是我的微信公众号，杨红旭楼市研究。我的总结是沈阳楼市没有大的风险，但是现在是冬天即将过去，春天还没到来，属于这个情况。一线的城市当中，和二线的少数城市已经下行，像杭州是已经步入春天，但是像南京，包括西北、西南的很多城市，基本上现在还是处于冬天末期，春天还没有来临，那么这一轮短周期还有一年时间，我们还有机会进入到春天，但我估计我们到明年上半年可能进入不了下行，然后就又会遭遇到秋天又开始降温了，我们这一波可能是沈阳是没有夏天的，直接会从春天跳到全国楼市降温之后的那个秋天、冬天了，等到下一步我认为会有上升。所以说，我们的好日子还要熬一熬。所以三个词，忍耐、练功、提升。就是我们在这样不算好的几年当中，把我们沈阳市房地产的内功练好，把我们的社区品质提升上去，像蓝卡这种与社区很好的结合的新生事物，再提升、再融合，那就是对我们沈阳市房地产，乃至对我们全国房地产的贡献。谢谢各位！主持人：同志们，加油！刚才杨老师发自内心的给我们一个呐喊。非常感谢杨老师的分享，从英国的脱欧一个亚马逊蝴蝶的故事延展到我们七大区域、70个城市，让我们以热烈的掌声对杨老师的精彩演讲表示感谢！全国如此，欧洲如此，那么沈阳的情况究竟什么样子？杨老师给了一些数据。接下来，我们沈阳的地产人将会就我们沈阳的实际情况进行一个论坛。我们都知道昨天召开了一个中国的金融和房地产市场非常有名的董事会，那么我们的老总究竟是在给这个董事会的会议研判一些内容，还是说给我们沈阳市的房地产市场号脉，给出一些政策、给出一些方向性的建议，那么我们有请沈阳日报总策划、沈阳房协副秘书长张锦桥先生来主持论坛部分。有请！张锦桥：朋友们，大家好！我今天不是主持这个论坛，其实就是给大家报报幕，今天是日，再过两天6月份就过去了，主办方房地产业协会就是在上半年即将结束的时候，考察了众多的项目、分析了众多的数据，然后选定了居创新、城升级这样一个主题，并且从众多的开发商中选择了四位极具代表性的参与这个论坛。我们之所以把创新和升级作为论坛的主题，其实是在供给侧改革的大背景下我们发现了这一特点。事实上，上半年众多的开发企业在各个领域都有卓有成效的努力和奋斗，我们把这个主题定义为创新，所以我跟大家分享一下创新。创新是针对于传统的，没有创新的传统我们此刻恐怕还在千百年前。同时，创新又是根据传统的，抛弃了传统的创新是不可想象的。能够留存下来的创新，就是今日的经典；没有留下来的创新，就曾经是流行和时尚。目前第一个分享观点的企业代表，就是一个中国著名的品牌企业，也是品质生活的倡导者，他们用十年的细节打磨，完成了自己品质生活领跑者的形象。所以，品质大多是以品牌为背景、质量为基础，以创新为生命的。是的，大家可能已经猜到了，那就是落户沈阳十年的著名的金地品牌。我们下面就有请金地的代表施鑫华先生，跟我们分享这上半年创新的心得。有请！施总到沈阳才一年多的时间，但是他以独具匠心的细节打磨，还有精益求精的品质创新，丰满了金地品质领跑者的形象。施鑫华：尊敬的各位领导、各位同行朋友们，大家好！刚才听我们杨院长讲沈阳的房地产市场，真的是一把鼻涕一把泪，刚才杨院长说最好的两年年我们后来的地产人都没碰上，我们基本都是2015年初才到了东北来。但是刚才，杨院长在最后他总结那三个词，我个人是非常非常认可，我们公司也在这么努力的去践行，这三个词就是忍耐、练功、提升。在城市升级转型的同时，基于客户的诉求，去保持产品的品质，并不断的去创新，是我们房地产企业永恒的话题和责任。于秘书长在给我讲话的时候，他写了一段话，他说所谓的品质应该是以品牌为背景、以质量为基础、以细节为灵魂，又以创新为持久生命力的，那么金地在东北的十年始终秉承着引领人本生活的产品理念，始终专注于建造高品质的居所，并不断从设计、建造和服务等方面持续性地创新，实现客户与同行认可的企业品牌。过去的十年，金地在东北总共开发了24个项目。那么在24个项目里面，我们拒绝雷同，每一个项目的设计都是在我们集团成熟产品线的基础上加入了创新的元素、工匠精神的内核，是对产品不断的打磨和精研，金地设计团队正是这样一支饱含着匠心和理想的匠人团队，我们严格尊重原生地貌形态，吸取国内外一流设计竟敢，持续将最具美感的建筑呈现给广大的客户，从经典的褐石到创意的褐石，从我们格林系列的尝试到我们名仕系列的广泛认可，金地始终秉承工匠精神，去努力打造精品，为城市的发展建设贡献自己的努力。在今年，我们还会陆续推出两个新项目，一个是金地名悦，长白的项目，一个是久韵风华，在奥体的项目，这两个项目的推出也正是金地持续创新的体现。长白的金地名悦项目，跟我们以往住宅的园林相比，这一次推出了基于360健康+的景观建造方式，那么这是以360度健康+为核心的这样一个金地的景观产品，涵盖了我们社区中时间、空间、年龄三个维度，在内容上也容纳了玩乐、绿化、运动、健康、教育、休闲、交流等多层次的需求。不仅保证客户身体的健康，也更关爱客户心灵的健康，真正做到健康就在家门口，最终实现客户对高品质的要求。久韵风华是我们第一次跟旭辉进行的一个尝试，我们在提取东方传统建筑元素的基础上，创造性地进行了再设计，去其意而不去其形，将中国传统的居住生活文化在当前时代的背景下进行了一个很好的演绎。在久韵风华的建筑立面设计上，我们以象牙白、冷灰色去凸显建筑的价值干。延续了风华系列时代现代的特征，也从建筑的各个层级去提炼传统建筑的美感，去体现我们风华系列的时尚、文化跟归属这样三个产品主张和价值体系。我们始终保持了古典三段式的构图原则，在我们刚刚获得奥体的新项目，也会加入更多的创新元素。第二方面，在工程质量方面。我们以不同以往的建筑方案，提出了成体系的质量管控方案。从去年开始，我们带工程管理维度也引入了智能化的管理，使得我们整个质量管理工作可以更加快速有效的进行，我们在工程施工以及后续的维修服务的一些工作中出现的所有问题，在第一时间都能够传递到我们工程师、维保监理工程师的手机上，并及时地反馈给我们的施工单位，让问题能够迅速得到整改。匠人的成就不但在于创造，更在于对产品的精雕细琢，品质代表了我们金地的声誉。作为匠心房企的金地，将始终致力于将最好的产品完美的交付到我们每一位业主手中。在服务方面，我们也在不断的进行提升和创新。在做好基础物业服务的基础上，金地也对相关行业进行了整合，我们通过互联网平台和智能化园区，将生活所需的各项服务提供给业主，金地云服务、金地享家等品牌，已经开始为业主的生活方式带来全新的改变。不管世界如何变化，金地物业的员工们分分秒秒、日以继夜，只为客户拥有更好的生活。匠人的创新精神，以及我们东北包容的地域文化，让金地这个跨区域地产品牌在沈阳落地生根。而在各个环节精益求精为人们打造理想的居所，是金地企业发展的不竭动力。2016年是我们金地落地东北的十年，我们以工匠精神作为开发、建造和物业服务的索引，以匠心作为我们项目成功运营的基石，以严格、苛刻的匠人态度为3万余名金地业主提供更高品质的人文居所。未来，我们还会努力打造品质，努力创新、努力提升，以精工产品和精工服务为大家献上更好的生活。我们一块加油。谢谢大家！主持人：下面，有请碧桂园老总周成斌。周成斌：各位领导、各位同行，媒体的朋友，下午好！今天我们在这里要聊一下关于世界品牌本土化的问题，在此之前想先跟大家分享一些我的荣耀：第一，碧桂园今年进入了获评2016年的福布斯世界500强企业。第二，在今年6月上旬，碧桂园签约值已经过了千亿，今年有望在此基础上继续成倍增长。第三，在刚刚过去的这一周的周末，周六和周日这两天，在一个非节假日的状态下，那么我们全集团的所有项目认购的数据录入是超过百亿了，这里面牵扯到上市披露我不说具体的数据，但是可以负责任的跟大家说是两天超过百亿。这个成绩，应该说在世界范围内各家企业中都不是多见的。作为碧桂园人，我是感到很自豪。那么，碧桂园这样一家从广东出发的公司，为什么能够在全国各地遍地开花，在每个地区都能够占有非常大的市场份额，并且成为众多业主首选的目标呢？我们认为，除了拥有公司强大的品牌，开明的老板这个很重要，良好的职业管理体系，一个不可缺少的原因我们认为就是碧桂园在做好标准化的同时鼓励各个地区公司在结合本地的实际情况下进行本土化的创新。也就是说，在集团企业发展模式下进行经营创新和产品创新。这种创新的根源，是对企业所在地的人、事、物的认知的基础上，由本地区对我们碧桂园公司本土化的成果进行一个认知反馈。刚才杨院长和鑫华总对于东北、对于沈阳市场的情况都发表了他们的意见，我觉得非常地中肯，也能够代表从全国范围内专家们对沈阳的意见，和每一个作为沈阳的从业者对自己产品打磨、对自己为这个地区的产品做的贡献，那么相信大家都会有一些同样的认识。无论是在任何一个国际化的公司、企业或者是组织，在世界各地去开步建码头的时候，都要以了解这个地区作为成功的基础，才会有机会发挥自身的品牌优势和管理所长。包括麦当劳、肯德基它所经营的食品，包括宝马、奔驰它的进气系统和悬挂系统，不接地气就没有在这片广袤的大地上落地开花。甚至我们常说宗教，佛教和基督教如果不跟当地的风俗习惯相吻合的话，它也很难去得到有效的传播。地产行业自然也不例外，碧桂园进入东北十年了，其中后面的九年我们都是在汲取东北黑土地的养分，了解本地人的生活习惯和特点，以及他们最重要的爱好，将这些与碧桂园品牌产品的优势和长处相结合，从而产生了符合东北地区的不同生态环境下的独有的产品库、户型库、布品库甚至我们的工房体系，有了这些基于标准化之上的创新，我们可以自豪地说，这十年历我们深深地将根扎在了东北，在本地我们可以与其它发达地区同时推出我们房地产企业最先进、最好的产品，同时这些产品又一定是经过驯化的，符合本地区东北人生活习惯的产品。只有这样，我和我的同行们，和依然留在这片土地上的大型的国际化的企业们，才能够不断前进，乃至像碧桂园目前已经被15万名业主所认可。那么从顾客的角度出发，从本地顾客的需求入手，一个企业如果在这个地区长时间的被认可，这是一条必经之路。我们为此也配置了强大的设计团队，他们会为每一种户型锱铢必较，同时我们也拥有强大的招财体系，他们可以为每一种布品的适配绞尽脑汁。所以，无论是银河城还是公园里，客户们都能够因为我们的产品的诚心和我们的专业所打动，从而帮助我们广为传播最懂东北人的碧桂园这个品牌。让世界的品牌本土化，我们尊重这块神圣的土地，膜拜它的气质和风采，把碧桂园最好的每一件产品用东北人的方式重新定义，并且奉献给这片土地上的人们，这就是我们理解的对于居创新、城升级这种理念的实践。相信，有更多的朋友和同行们有志愿去加入我们的行列，把东北建设成为我们不离不弃的家。谢谢大家！主持人：接下来，我们将分享一个产品时代化的创新发展。事实上，人一代又一代依靠的是时间和生殖，当然还有培养。房地产的更新换代不断前行，依靠的是设计者、领导者、创新的情怀与激情，它让我们这个城市和每一个人每一天都能感觉到旭日东升的光辉。是的，我们有请旭辉的代表李扬。这位年轻的老总是一位理科学霸，有深厚的理性基础，同时因为年轻青春又神采飞扬。李扬：我平时跟杨院长沟通比较多，旭辉集团在很多杨院长的理论上得到过实践。旭辉来到沈阳，也是上市公司里面，包括三十强里面来得算晚的，杨院长说的好日子我是一天没赶上，然后来的时候是最冷的时候。但是我个人的感觉，我一直在讲我说沈阳这个地方挺好，有山有水，同时这里的人很好，非常包容、非常善良，我觉得有了这些基础，再加上我们已经经历过了最冷的冬天之后，我觉得春天来是势在必然的，就像刚才杨院长讲得一样，我们下一波就会很牛。今天谈到产品，我觉得压力很大，因为产品怎么来讲，我觉得房地产产品来讲，从它的升级换代和创新的空间是非常大的，因为房地产看起来是一个手工的作品，同时房地产有很多的各种各样的问题，像我本人一直就在北方，对北方的产品我自己做了总结，我认为四前走过了四代，第一代更多的是像四合院和筒子楼，就是你最需要私密的地方都是公用的；第二代是我们满足了这样的功能，但是我们的房子是没有客厅的，只能满足你基本的家里边几口人的居住；第三代就是我们关注到了我们的房子要通透，厕所要做明厕这些功能的实现；第四代，我们在此基础之上做了精装修，因为大家装修过房子的都知道，装修很麻烦，同时经历过装修之后，这个产品本身来讲，小区被破坏和污染是非常严重的。那么我觉得这是产品大概经历了这四代。那么下一代房子怎么来做？下一代的房子更多应该从它本身的便捷、科技、互动，同时要兼顾私密来去做。同时，从物业管理来看，我认为也经历过大概三个阶段：第一个阶段，没有物业，筒子楼包括四合院没有物业，你要自己去打扫卫生、自己看好自己的家、锁好自己的门；第二代叫看门大爷，我们包括小时候也住过都是家里爸爸妈妈单位盖的房子，只有一个看门大爷，剩下的卫生自己去做；那么现在我碰到的更多物业，就是负责安全，包括保洁这样的一些工作，但是有一点比较奇怪，就是你想找到物业的负责人是很难的，什么原因呢，大家一定都明白，一物业用房本身不太赚钱，所以我们把它放在背静一点的地方，另外也担心客户找我们，所以我们躲得远一点，这个是目前我们看到的从产品、从服务商的一些东西。那么新一代的房子应该是增加互动性，人和人之间有了良好的沟通，很多问题都不是问题。一两句话、一两个电话、一个微笑都能解决很多的问题。所以我在思考，我说我们沈阳应该有这样的房子，所以我们在今年做的两个新项目里面，特别是我们在铁西做的一个叫锦棠的项目，我们在里面植入了很多智能化的东西，我们希望家里的每一个开关，像热水器、电视的开关、空调的开关全部都能通过智能化来控制，通过手机来控制，可以设置场景。同时，我们可以把它做升级，我们装了新风系统，新风系统能不能装一个我们说叫环境监测，来把空调和我们的新风系统做一个联动，达到自动的效果。同时再做升级，我们是不是可以通过手机来控制我们开窗的功能，这种功能就是前两天面对雷雨就好解决了，你可以通过摄象头看看你家里的哪个窗户没关，然后可以通过手机把窗户关上。我们是不是应该给我们的客户一些比较有意思的、便利的、好玩的东西带过来，这个是我们觉得在下一代产品里需要去落的。同时，刚才我提到了，我说我们的物业人员用不用再躲在阴山背后一个地下室里边来躲客户？因为你不面对客户，当你的物业经理每天在地下室里工作的时候他没有一个好心情来给你的客户一个很好的服务。所以我们在想，能不能再结合我们原来碰到的组团客厅的概念，做一个社区客厅，我们把装得最好的像五星级酒店一样的大堂变成我们物业经理的办公室、我们管家的办公室，他每天在那里迎接他的客户的回来，每天把所有客户的问题当天第一时间能跟我们的客户有一个好的沟通，我说这些东西能不能落下来，那么我们的产品是不是有了更好的一些居住体验。同时，大家可能会注意到，其实我们的房子在居住来讲，像我们在座的很多朋友，那么你们其实是房子的消费者，但是你真的不是房子的享受者，我们的房子在里边生活时间最长的往往是我们的孩子和我们的父母，那么孩子关心最多的可能是教育、安全，父母关心最多的可能是健康，那么就像我每次在春节前后离开东北再回到东北的时候会遇到一个比较大的问题，春节前后进东北的票是一票难求，原因在于是因为我们有大量的人才可能是在外面工作，但是他的父母是在这边，那么怎么样解决他的健康问题？我觉得这个课题可能下一步于总能给我们一个很好的答案，就是真的你从他的居住、他的健康、他的安全方面替他着想的话，那我相信这个房子一定会变得非常有意思。那么所有的这一切是否要投入很多的成本呢？就像汽车一样，奥迪A6卖得是最好的价格，最低配和最高配差了一倍，那么很多的基础配置我们在目前的沈阳还是能够提供的，就像刚才我提到的智能化，实际上它只是给屋子提供了一个中控，有了这个中控端我刚才所说的一切不但可以拥有而且还可以做升级，从这方面来讲我们沈阳还是应该有这么好或者先进的产品。可能不管我们市场是处于弱二线还是怎么样，但我觉得沈阳需要好产品，沈阳也值得拥有好产品。有的时候我在想，如果我们地产行业真的像做汽车、做手机的行业去想，比如说汽车所有人都知道，如果福特当年在研发汽车的时候，其实他最应该做的是跑得最快的马车，而不是汽车，正是因为他跳了出来所以有了汽车的诞生。还有特斯拉，它应该研究的是如何省油、高速，但是它做了一个玩具，从而赢得了这个市场的环境。苹果手机应该研究怎么去省电、牢固、怎么去多存储短信，相反它也按照一个玩具的思路去做，发明了苹果手机，我们离不了它，我觉得将来苹果手机一定会实现支付、微信这些功能，同时可能去开门做一切，所以说我相信，如果我们以这种心态来看，那么更多的创新实际上是留给我们房地产从业者的。如果我们有这样一个心态和这样的一个方向的话，那我相信沈阳的房子也会有越来越多好的产品出来，会变得越来越好玩，变得越来越有温度，沈阳四季怡人，夏天也非常凉爽，但是我们希望这个行业，整个沈阳多一些热情、多一些激情。谢谢大家！主持人：因为他的努力，让早早的承诺变成了现实，因为他独辟蹊径的营销理念，让更多的产品围绕在他的周围，今天他终于迎来了美好的现实。那就是他的努力让我们相信世界可以更美的，有请美的的代表范雪梅。范雪梅：各位领导、各位嘉宾下午好！刚才桥哥的介绍，桥哥的用词非常的精妙。实际上，刚才前面三位嘉宾都说了，他们没有见证过沈阳最辉煌的时候，我恰好是在沈阳最辉煌的时候来了，2013年6月份，也就是说今天正好是到沈阳三年的时间。见证过沈阳最辉煌的时候，也希望我能够再一次经历沈阳更辉煌的时候。今天这个日子里跟大家分享一些东西我觉得非常荣幸，美的城到沈阳三年，这三年我们也很了解市场对我们有什么样的一个反映，有的人是觉得我们这个形象比较独特、比较新奇，我们相信我们今天所有享受的传统都曾经是我们前辈大胆的创新，所以在创新的探索上我觉得我们可以更大胆一些，对未来的这些期许也可以更坚定一些。虽然今天我们讲到未来的时候，在沈阳这里大家都比较谨慎，但是我觉得可以更坚定。说起美的城，我们当然都离不开丁香湖了，丁香湖因为各种原因长期不太被市民所知，但是在美的城和周边的这些开发企业一起大家都用非常好的产品和共同采用了一些引人入胜的营销宣传方式，把大家都能够聚集到丁香湖周边，所以今天终于真正换来了丁香湖比较繁华的日子，地铁的十号线马上要开通，丁香湖现在也建得越来越漂亮，包括学区、商业被套都能够实现，所以我们相信，确实是这个世界果然是可以更美的。找到创新理念，刚才前面各位嘉宾都分享了，不管是品牌、产品等等，它是可以多方面体现的，那我也相信大家可能更感兴趣的是对美的城的营销更感兴趣。但是因为时间关系，我这里只能讲几个小点，跟大家分享一下，也希望有时间大家可以共同去探讨。首先，美的城在媒体的运用上。当这个行业大家还比较纠结是用传统媒体还是怎么样的时候，美的城在沈阳的第一次亮相我们就采用了新媒体，在中街二维码以及美的城创意广告的微信的征集，包括我们自营的最美的的微信平台这些，当然今天这些我们看起来都是些很平常的动作了，但是在三年以前这些都是在市场上获得了比较空前的盛况的。第二，是我们在一些热点的小视频上的创新。在热点事件发生以后，我们在第一时间进行了快速的反应，用一些比较低的成本快速地抓住消费者的眼球，也借助互联网狂欢世界的这种链条式发酵，巧妙地把我们带到其中。其实现在我们总结了，这是有去广告化创新的网络营销方式，我们也相信这种方式在未来会成为房地产营销的一个方向之一。在2016年的时候，我们也看到了，因为微信平台包括朋友圈的泛滥，大家对新媒体也有点厌烦了，感觉是遇到一个瓶颈了。那在这个时候，我们又把推广的重点重新回归到传统的媒体上。我们在今年的4月份，美的城在市内五区上演了轰动一时的户外LED霸屏事件，比如沈阳人真事、和平人真事、沈河人真事，通过这些媒体的整合再一次把这个事件成为沈阳各个消费人群的舆论热点。所以我们看到，所谓的创新其实它不是说我认为这条有效我就一直往下用，而是根据市场和客户的方向去进行调整。我们在一些广告风格和大事件上也有一些创新，包括像我们开始远传的飞鸿的漫画人物的代言，把我们美的的精神和形象具像化，让大家对他有更深的意义。总之来讲，就是用一种更简单、更直接的方式突出我们的主题。美的城今天的营销我们不敢说我们有多大的创新，但是我们希望能凭借这份勇于创新的信念，带动整个市场一同活跃起来，让我们这个市场不要总觉得我们非常的冷或者是不温不火，我们希望能够整个市场活跃起来，推动沈阳市房地产市场良性发展。也相信在诸位开发商朋友的强大的品牌力、产品力、营销力等等这些助力之下，我们能够共同实现沈阳的这座城市的人居梦想，所以我们希望所有的成功的创新都能成为未来美好的传统，我们也希望所有的传统都能回归到原始不变的初衷上，就是让人居回归居住本质，让家真正成为家，成为老百姓安放我们生活和情感的地方。谢谢大家！张锦桥：希望刚才老总的分享能给各位有一些借鉴、有一些鼓励，希望下半年媒体也好、协会也好，还有整个城市，都将张大双眼，紧密地观瞧各位的奋斗。是的，我叫张锦桥。谢谢大家！主持人：谢谢锦桥。特别精彩的主持，下次你做会长来主持。我们刚才分享了四位老总创新的一些感悟和体会，我想这里有企业的核心的精神和内涵，也有这些根植于沈阳这片大地上的职业经理人和工作者们的思想和情怀。那么接下来，我们向大家推荐一个根植在沈阳本土大地上的一个创新的产品，就是蓝卡健康生活模式。我们有请沈阳市房协秘书长于德淼向大家做介绍和推荐！于德淼：随着人们对住宅服务需求的不断升级，以往对居住和简单物业管理已经满足不了现在发展的需要，那么在同质化的地产产品力图突破禁锢的这种驱使下，房地产企业也在探索转型升级。我们经常身处在这样一个环境当中，景色很美、装修很棒、物业服务很优质、房子坏了有人修、设置坏了有人管，园区的树生了虫子有人去维护，那么唯独房子里住的人生病了，健康出现了小毛病没人管。沈阳房协在房企创新转型升级过程中，我们发现了有人管业主健康而又独树一帜的新产品，那么就是蓝卡健康。2012年，辽宁蔚蓝房地产开发公司在全国率先提出来第三代住宅的概念，也就是说继房地产高端管理+健康管理之后，成立了蓝卡集团，主要集互联网、大数据、线下诊所于一体，这种互联网+医养结合的模式为中央政策研究室命名为蓝卡模式。那么蓝卡健康，也被称为当今中国首席家庭医生品牌，得到国家卫计委、中华医学会的肯定，多次参加全国乃至国际上的会议，备受瞩目。2014年以来，蓝卡模式先后在中房协、全经联、老年住区大会上进行推广，目前蓝卡健康已在全国签约项目200多个，完成了20多个省市自治区的布局，还在澳大利亚设立了诊所。那么蓝卡模式的最大特点就是诊所建在园区中，享受高端的医疗服务，这些将为完善楼盘的服务功能、增加社区服务功能、吸引百姓购房等等起到积极的作用。因此，房协在全行业我们积极推广，力争今后在新建楼盘中都能引入蓝卡，让住区的百姓享受到最优质的健康服务。下面，我们用大屏幕来分享一下更多的蓝卡。有请！（VCR）通过这个短片，我想大家对蓝卡有了一个整体认识，这就是走向世界的蓝卡。接下来，我们就有请第三代品质住宅的代表，蓝卡健康董事长于浩波先生做主题演讲。有请于总！于浩波：谢谢大家！刚才，这个片本来是我要想找一个中文的，后来因为给的时间非常短，我们想来想去，这个片是我们瑞士银行让我们在国际路演的时候我们拿的一个片，一共三分钟，为了节省时间我们就只好放一下这个片。下面，我就把蓝卡的一些工作情况跟各位领导汇报一下。首先，我非常高兴我们有这个机会在沈阳，得到沈阳市房协、辽宁省房协对我们的支持。同时，今天我要感谢咱们沈阳市卫计委、沈阳市民政局两位局长，丛学峰局长和徐洋局长，以及三甲医院的各位领导一起来光临我们的推介会。我就讲一下为什么我们要做蓝卡。可能在座的各位都知道我是开发商，实际我在开发商之前，我们第二排坐的领导就是我当年的同事，我原来是大夫，是沈医二院的，所以现在我讲一个跨界的思维。为什么就是我们现在要求签约家庭医生？全世界范围内大家都是这样一种医疗模式，每个人拥有一个自己的家庭医生，同时在有医疗疑问的时候他们去由他的家庭医生转到专科医院，也就是我们说的三甲医院。但是在中国遇到了非常大的问题，我们就是三甲医院越做越大，所有的老百姓只认三甲医院，所以变成了人满为患。在这种条件下，如何能破解我们看病难、就医难的课题是我们巨大的一个压力，所以现在全国要求我们做分级诊疗，让家庭医生走进每一个家庭，这就是我们的前提。第二，国家给了一个非常明确的时间节点，今年年底是一个考核，明年年底是一个考核，2020年之前刚才总书记说了要求每一个中国的家庭都有一名合格的家庭医生。在这种条件下，蓝卡应运而生，非常自豪的是，我们已经目前是中国家庭医生的首席品牌，同时我们在分级诊疗过程当中也是一个专业的团队。还有，我们是医养结合的第一品牌在国内。今天我要说的，是蓝卡这种模式。蓝卡是一种什么模式呢？就是中央政研室说的把互联网+养老+各种服务放在一起的这种服务叫做蓝卡服务。蓝卡是一个平台，我们把会员和医生在这个平台上做一个对接，用互联网的方式。以往全世界都是家庭医生签约了每一个他的客户，在中国由于我们对家庭医生团队的不信任，就是我们看管了大三甲医院，所以我们非常需要给我们的全科医生、家庭医生一个工具来完成这种信赖。我们怎么做的？跟各位介绍一下，我们进到社区以后，我们建一个诊所。我们的医生怎么解决？首先，每一个我们的客户要有一个专属的家庭医生，他是一个全科医生，一旦有疑难的问题，由三甲医院最好的医生协助他解决，或者他转给三甲医院最好的医生。另外，我们在园区现在实行了一种C2B的制度，就是我们园区的业主有机会去点一个我们希望来的一个专科医生，比如说我们在园区里业主说最后我们希望有一个内分泌的或者是糖尿病的医生可以来，那么我们就去给他把这个找来，我们特别特别高兴的是，从去年开始沈阳市实行了多点执业这种制度，所以如果我们园区内如果有一个小的医疗机构，那么我们就可以把那些大牌子的医生从三甲医院请出来，请到我们园区的诊所来完成这种对应的一个服务。第二个优势，药品零差价。什么叫药品零差价？就是说我们什么价钱进的药，什么价钱给到我们园区的客户。有多大的差距呢？大约有20—50%，那就是说我们以往的药品是由药品的最大的代理商给到小代理商，然后给到经销商才到消费者手里，目前蓝卡在全国的采购价应该是说最低的，因为我们的采购量非常大，所以作为蓝卡会员可以直接享受到保真的，从国药这样的药品库里直接调出来的产品，从而降低了我们药品的一个价格。再有一个优势，我们在园区里设立的诊所有几十种的治疗和理疗的设备，由于我们采取的是会员制，所以我们的会员会不限次数的在这个园区里免费进行治疗。我们的这项工作得到了卫计委、民政局、政府、医保局的大力支持，我们现在在和政府一起来完成一项工作，就是老社区里边原来有大量的日间照料站，现在我们正跟民政局、卫生局一起把这个老的日间照料站变成一个能够提供专业医疗服务的护理站，全沈阳市我们统计一共有680多个，我们力争在下个月底之前先完成100个左右，同时我们也希望进入到沈阳市的各大养老院，完成标准的医疗服务。那么老社区里边已经提供了专业的医疗配备服务，那么我们新社区怎么办呢？这也就是我们跟房协共同想做的一件事，希望大家在新设计社区的时候我们直接来完成这种配置。在2013年的时候，国务院已经下了文件，在任何一个园区规划的时候要每个人留出0.1平米的面积来完成医疗和养老服务。随着老龄化的迫近，那么我们这种服务越来越显得非常必要，所以我们就来把新建的园区完成这种服务。另外，沈阳市还给老人了一个非常优惠的政策，80岁以上的老人由政府来补贴买单完成这种服务。那么就是说，我们期待的未来是如果在家里过了80岁的话由政府给老人买单，找一个他的家庭医生。老社区里头，我们会跟街道办事处和民政系统共同来完成这种任务。但是在新的园区里，我们非常期待我们开发商能够给这些医生留一个服务的场所，让我们的医生进到这个里边为老人服务。此外，今天我们还邀请了中国医科大学六院、五院、红十字会医院、何氏眼科等等几个医院一起来跟我们共同见证这个时刻。我们在园区里要完成那些疑难病的或者说大病的一个上转，同时如果住院以后他要出院了以后或回到了社区里，在社区里完成这种医疗服务。在我们行业术语里头叫双向转诊，我们既可以转到上级的三甲医院，同时也由上级的三甲医院可以转回到我们的社区。那么，什么是第三代住宅？实际刚才旭辉的李总说了一个概念，首先有一个非常好的建筑他说了四代，第二有一个非常好的物业他又说了三代，实际我认为是这样，第一个建筑当年做出来的时候，仅仅做的建筑那只能算最早的一大代，有了物业服务，无论对物的服务有多好，那我们认为仅仅是第二代，第三代在这个住宅里首先体现的应该是对人的呵护、关怀和服务，这样才能是完成第三代的住宅。我们如果引入蓝卡，或者我们如果想要这种服务，需要怎么做呢？这次我们每个业主或者我们每一个蓝卡的会员，一年的服务费是365元。这次我们共同做了一个活动，买任何一个365元的卡户，当场还可以得到一个888元的125项的体检套餐；同时，他享受了药品零差价，我们估算至少要省一两千块钱平均；我们每个人的不限次数的理疗，以我现在居住的园区为例，每年啊我们的老人至少在里头有三百次以上的服务，一次就算50块钱，那么也要价值一万五千块钱，再加上每一次我们要有大牌专家进到园区里为大家服务，加在一起每个人的价值会在两万元以上。假设我们以一万人左右的园区为例，那就是说这个园区如果有了这样的一个蓝卡的诊所的服务，它至少要为我们的业主创造两亿元的价值，你肯定没有错，如果像周总说的碧桂园的十多万人的话，以十万为例就是二十亿，这是一个天文数字。实际这个钱从哪来的呢？一句话告诉大家，用互联网+的模式提高了工作效率、降低了成本，让老百姓实实在在的得到了这个实惠。那么引入蓝卡，或者说你希望在园区里做一个这个机构，不会做蓝卡可以教你。如果说你说我术业有专攻，我只想做房地产引入蓝卡，没问题。所以无论是你建一个诊所还是引入蓝卡的成本，一年也就十多万块钱。可能大家不相信这个价值怎么能做下来，因为你看到了以后就知道，你一定知道当年我们一台车的价钱今天多少钱了，我们当年一台彩电可能要耗费我们一年的薪水，今天多少钱了。互联网加上以后，最好的好处是我们大幅度的提高了工作效率、大幅度降低了运作成本，所以这些成本的操作无论是你引进了蓝卡，它就相当于进去了一个最牛的药店，这个药店以成本价给你，而且是你全中国能进价的最低的成本，你等于是引进了一个最牛的体检中心，以一个最低的成本或者是免费给你提供，你等于引进了一个大牌云集的三甲医院，所以不用再花几个亿、十几个亿去建三甲医院，只要需要引进一个小小的诊所，加上互联网就可以。此外，我们跟媒体和金融机构还提供了大量的合作，包括园区的比如说园区的银行，我们叫园区银行，包括大量的后续的宣传，我们会为整个有蓝卡服务的第三代住宅提供系列的宣传。今天上午我们也跟沈阳晚报做了一个战略的签约，我们也跟在座的众多的媒体实际已经完成洽谈，我们希望在未来的几个月里我们完成这种系统的配套服务。蓝卡说的就两句话：第一，做实事；第二，行善举。什么是做实事？就是说我们要求我们全体员工，如果在做这件事的时候你不知道它是实事还是作秀，如果要是作秀的话，你就大可不做。第二，行善举怎么来界定？如果这个检查你给你妈妈做，你就给你的业户做。如果你说我妈妈先不做，对不起，你的客户也不可以做。这就是蓝卡的准则。我们的广告是：你在哪蓝卡在哪，精准、可靠、便捷。我们将用互联网+的方式，来改变我们大家延续了十几年、几十年的这种传统的就医理念。全世界范围内，只有我们目前还在用这种三级医疗的制度，很快我们会回归到当年的当初的一个初衷，就是有一个家庭医生为你服务，然后对到大的三甲医院。我介绍结束。谢谢大家！主持人：谢谢于总。很精彩！经过几年的发展，蓝卡已经与业界广泛进行合作，得到了全国各大三甲医院和开发企业的大力支持。目前，沈阳已有多家的三甲医院和房地产企业与蓝卡进行合作，那么为了将蓝卡在沈阳更广泛地推广下去，我们今天选择了部分与蓝卡合作的三甲医院、房地产开发企业与蓝卡进行签署战略协议。在于总进行介绍的时候，我个人简单想了三点：第一，诊所建在楼盘，非常之方便，免费给大家提供装修设备，包括所有的医务设备、运营等等。第二，我们365块钱，一天一块钱，非常便捷。我一会儿接着说，现在有请中国医大附属第一医院全科医学中心主任王爽、沈阳市传染病医院副院长韩永辉、何氏眼科总经理刘力心上台，与蓝卡签约。请领导在协议书上郑重地签下你们的名字。也感谢我们的媒体记者，记录这见证历史的时刻。请大家合影留念！请红十字会医院代表院办主任李娜、市五院代表朱庆林上台签署战略合作协议！请碧桂园东北区域总裁周成斌、沈阳旭辉地产总经理李扬、沈阳市美的房地产开发总经理范雪梅上台，与蓝卡健康集团董事长于浩波先生共同签署战略合作协议！大家知道，今天的蓝卡跟以前的蓝卡、跟2012年的蓝卡是不一样的，今天的蓝卡是一个全新的蓝卡、世界的蓝卡。请大家合影留念！请荣盛地产沈阳公司总经理改国亮、沈阳唐轩地产总经理于宇先生，上台与于总签署战略合作协议！掌声祝贺以上签约的医院和开发企业，愿他们的友谊与合作航行越走越远。谢谢几位领导！刚才，我们只是选择了部分三甲医院和开发企业的代表与蓝卡进行了合作签约仪式，其实我刚才讲，今天的蓝卡绝对不是与以前的蓝卡，有开发企业想继续了解的可以会后找到蓝卡继续了解。房协推广蓝卡健康活动已经全面启动，我们希望更多的企业参与进来，共同推进医养结合的创新模式，让更多沈城百姓享受到创新而带来的福祉。谢谢！主持人：蓝卡的健康模式，不仅给沈阳带来房地产一个翻天覆地的变化，我相信会给沈阳的人居环境和人居模式带来一个更好的方向。接下来，我们进行本次论坛的最后一个部分，我们来公布并表彰上半年具有突出业绩的项目和楼盘，有请保利陆荣陆总来公布今年上半年前30名的楼盘。陆荣：大家下午好！现在由我来公布2016年沈阳上半年热销楼盘的前30强。碧桂园银河城，郡原小石城，美的美的城，阳光一百国际新城，碧桂园公园里，恒大雅苑，中航城两河流域，万科明天广场，意大利风情小镇，中海城，奥园国际新城，保利达翠堤湾，金辉湖畔里，中海和平之门，新世界花园，保利溪湖林语，中海国际社区，中金启城，龙湖唐宁ONE，华润橡树湾，恒大绿洲，绿城沈阳全运村，中海康城，保利香槟国际，名京国际，万科城市之光，碧桂园太阳城，金地锦城，万科香湖盛景，幸福孔雀城。恭喜以上企业，谢谢大家！主持人：接下来，有请沈阳茂业置业有限公司总经理高明先生，公布上半年沈阳销售前三名。有请！高明：和平区：第一名新世界花园；第二名中航程两河流域；第三名龙虎唐宁O五NE。沈河区：第一名中金启城；第二名保利达翠堤湾；第三名保利香槟国际。铁西区：第一名鑫丰雍景豪城；第二名万科金郁华府；第三其仕和颂。大东区：第一名万科城市之光；第二名金地檀悦；第三名富力尚悦居。皇姑区：第一名中海寰宇天下；第二名华润紫云府；第三名恒大雅苑。浑南区：第一名郡原小石城；第二名万科明天广场；第三名碧桂园公园里。于洪区：第一名碧桂园银河城；第二名美的城；第三名华润橡树湾。苏家屯区：第一名奥园国际新城；第二名幸福孔雀城；第三名碧桂园凤凰城。沈北新区：第一名步阳江南甲第；第二名碧桂园太阳城；第三名唐轩公馆。恭喜以上企业，祝贺以上项目！主持人：下面，有请沈阳越秀地产有限公司总经理王华先生，公布沈阳上半年销售20强开发企业。有请！王华：2016年沈阳上半年房地产开发企业销售20强：中海地产沈阳公司；沈阳万达房地产开发公司。华润置地沈阳公司；沈阳碧桂园房地产开发公司；金地集团东北区域地产公司；辽宁保利实业有限公司；新世界沈阳房地产开发公司；恒大地产集团沈阳投资公司；沈阳格林豪森地产公司；龙湖地产沈阳公司；沈阳保利达地产沈阳公司；沈阳华凌地产公司；沈阳鑫丰地产公司；沈阳其仕房地产公司；沈阳市美的房地产开发有限公司；阳光一百置业辽宁有限公司；沈阳荣盛地产开发公司；沈阳金辉地产开发公司；沈阳富禹地产开发公司；华强商业地产沈阳开发公司。祝贺以上企业，谢谢！主持人：到这里，沈阳市房地产高峰论坛的全部议程就全部结束了。作为主办方，沈阳市房协和辽宁省房协、沈阳日报、沈阳晚报以及各位媒体的朋友，我们对政府给予这次论坛的高度重视和支持、对于各位领导的莅临，各位会员、各位媒体朋友、各位关心沈阳房地产发展的朋友们的莅临，表示衷心地感谢。谢谢各位！再会！
责任编辑：张蕊&&JN044
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