掘金保障房建设千亿利润(图)_网易新闻
掘金保障房建设千亿利润(图)
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编者按　　2011年，中央安排建设各类保障房1000万套。海通证券报告指出，2011年计划建设的1000万套保障房就需筹措1.3万亿元资金，其中，约8000亿元需要社会各方力量解决。若按4%—6%的净利率测算，年间，保障性住房建设的净利润将在1153亿—1728亿元。面对千亿利润的大蛋糕，各金融机构“虎视眈眈”，普通投资者也跃跃欲试，希望从中找到合适的投资机会。本期投资周刊，将从股市、银行、信托、保险等方面进行具体分析。
　　信托产品抢占先机预期收益7%-10%
　　资金缺口一直是保障房实施过程中的一道难题，目前银行贷款是其中一个很重要的资金来源。 目前，广东省内银行对于保障房开发了廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房、棚户区及城市危旧房改造安置房、农民工公寓、农民安置房和农村危旧房改造住房等保障性住房建设贷款品种。
　　由于保障房开发收益较低，目前，银行基本是运用在建工程抵押、土地抵押、其他有效资产抵押、第三方连带责任担保，设计以公司自由现金流作为还款来源的融资方式。而对无收益或收益较少的项目，采用政府主导下非营利性机构运作的BT模式，以政府回购资金作为还款来源。此外，通过无收益项目与有收益项目综合开发模式，移丰补欠把项目设计成主要依靠自身现金流还款的项目，以项目法人公司作为承贷主体。
　　但针对保障性住房基本为无效益项目及住房人群基本为低收入人群特点，银行基本采取低价保本策略。截至2011年1月末，保障性住房建设贷款余额56.8亿元，平均利率下浮约10%；个人保障性住房贷款余额为40.3亿元，平均利率下浮约20%。
　　银行尚未针对保障房开发理财产品
　　日前，建设银行投行部总经理王贵亚表示，保障房项目从银行贷款来看的确有较大的市场风险、政策风险。银行的角色可以调整为上述两类产品的生产者，通过发行融资类产品和股权收益类产品，募集资金解决这一问题。
　　王贵亚表示，一类是融资类产品，即商业银行通过理财、委托的方式来解决保障房的融资需要。商业银行通过理财的方式，将个人闲散资金结合起来，通过集合理财的方式来委托给保障房建设的企业，或者是融资方。“另一类为股权收益型产品，通过理财资金来投到某些保障房项目股权里，银行可以担任私募投资的财务顾问，帮助选择项目，并且参与保障房建设的投资决策。”
　　据记者了解，目前各大银行都尚未针对保障房专门开发销售理财产品，市场上暂没有出现这类产品。分析人士指出，对于资金能否投入保障房建设，还需政策支持。
　　不过，银行针对保障房建设的贷款存在风险，同样的，作为理财产品的发起方，和募集资金方，也需要考虑理财资金的风险。业内分析人士指出：“银行在发行这类理财产品时，一定需要风险规避机制和理财资金退出机制较为完善，以保障投资者利益。”
　　广东省银监局相关负责人表示，由于银行支持保障性住房贷款，效益低、风险大，住建部、财政部等部门应协调地方政府建立担保基金，在税收减免、财政贴息、不良贷款核销等方面应给予政策支持。
　　保障房信托产品适合企业投资
　　虽然银行尚未进军保障房理财市场，但募集资金、投资方式灵活多变的信托市场则早已开始针对1.4万亿元的保障房项目进行开发。日前，中融信托、华能信托、新时代信托、湖南信托、吉林信托等公司已发行了投向保障房领域的集合资金信托计划，预期收益率在7%—10%不等。
　　目前信托介入保障房项目的方式和普通房地产信托项目基本一致，有股权类、贷款类等产品。但相比起普通信托产品，目前保障房项目收益率明显较低，1年期信托产品有起码9%的平均收益率，单保障房项目信托计划预期收益率只7%到10%左右，大部分低于9%。
　　有信托业内人士坦言，保障房项目对于信托公司来说，利润并不丰厚，但由于信托可以在项目前期提供资金支持，比如以股权类投资形式介入，扩大项目公司注册资金和资本实力，使得日后从银行融资更容易。因此虽然成本远高于银行，仍有不少项目希望借力信托。
　　从目前信托公司发行的保障房信托产品来看，主要有贷款类和股权收益类。一种是以纯粹的保障房项目投资为主，通过保障房销售获得的参与现金流覆盖成本，另一种是通过参与土地一级开发或一二级土地联动开发，或土地挂牌出售利润分成的股权收益。
　　今年1月底由湖南信托发行的“湘潭河西滨江棚户区改造 御江西郡片区项目集合资金信托计划”属于贷款类产品，预计年收益率为8.0%。项目将多个由投资者指定用途的信托资金集合管理和运用，向湘潭城市棚户区改造有限公司提供贷款，用于湘潭河西滨江棚户区改造 御江西郡片区项目的棚改建设，以获得稳定的贷款利息收益。
　　此外，巨灵财经数据显示，中融信托今年2月21日起发行的“西安大桥西街棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划”即属于一二级土地开发联动的股权收益项目，年收益率达11.5%。此外，华能信托去年6月发行的预期年化收益率为7.5%的“乌鲁木齐沙依巴克棚户区改造项目集合资金信托计划”，时代信托发行的“哈尔滨棚户区改造项目资金信托计划”都属于股权投资类产品。目前这类产品收益率较高。“如果最终土地政府出售，那么能够给予信托公司10%左右的回报；如果一二级土地联动开发，那么给予信托公司的回报可能高达15%。”业内人士指出。
　　不过诺亚财富研究员李要深分析认为，其他房地产信托产品风险也基本可控，个人并没有必要购买保障房信托产品。对于风险偏好低、追求稳定收益率的央企、国企来说更适合投资这种产品。
　　南方日报记者　黄倩蔚
　　险企巨头谨慎“试水”保障房项目
　　或期待更多优惠政策
　　在今年的全国两会上，包括中国人寿、中国平安以及中国人保在内的保险巨头像打了招呼似的一齐建言：“尽快出台保险资金参与保障房建设投资的具体细则，并给予税收等政策优惠。”
　　然而，从目前的情况来看，由于投资保障房的收益率相对中长期的国债与大额协议存款并无优势，保险公司参与的积极性似乎并没有想象中高昂。但因为保障房投资吻合保险资金追求长期稳定收益的迫切需求，险资对此仍然保持高度关注和期待。保险业界专家认为，保险资金参与保障房投资，可以从大型保险公司开始试点，并对入市资金进行比例限制，做到风险可控。
　　险企“跃跃欲试”
　　“从关注民生工程的角度，建议发挥保险资金改善民生的作用，利用保险资金支持国家保障性住房建设”，中国平安集团董事长兼首席执行官马明哲在两会的提案建议掷地有声。
　　中国人寿保险集团总裁杨超也在两会提出类似建议，中国人保集团总裁吴焰则明确表态：“我们希望能参与保障房建设。”
　　2010年《保险资金投资不动产暂行办法》(简称《办法》)的出台，为保险资金投资不动产扫除了制度障碍。3月6日，中国保监会主席吴定富对媒体表态：“保险资金投资保障性住房，没有法律障碍，上海正在试点。”
　　话音未落，3月9日，中国太保宣布，近期负责其保险资金运作的太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。
　　据了解，中国太保与承担多个保障房建设项目的上海地产集团达成协议，牵头以10年期债权投资计划方式融资40亿元，用于上海部分公租房建设。这是保监会《办法》出台后保险公司的第一单不动产债权投资计划。
　　事实上，其他保险巨头们也在加紧布局保障房投资领域。两会期间，杨超表示，中国人寿投资保障房建设项目已经启动，与北京、重庆签订了协议，和云南也互有意向，广东、浙江等地则在接洽之中。中国人保虽然尚未有实际的保障房投资项目，但吴焰称，将一直关注。不过，此前高调的中国平安日前表示，鉴于投资保障房建设的收益率难以达到中国平安期待的8%-9%，且银行从地方融资平台退出，平安暂不会大规模介入。
　　或需减税提高险资积极性
　　尽管保障房建设是利国利民的大好事，但是保险公司作为商业机构仍然不能免俗，投资保障房建设的收益和风险或成为险资参与程度的决定性因素。
　　获得保监会批准的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”并未对外公布其债权的收益率。今年2月26日，全国社保基金理事会将30亿元资金以信托贷款形式投入南京保障房建设。公开资料显示，这笔贷款期限为2年11个月、利率6.05%。其中，社保基金利率为5.45%，剩余的收益则归属于信托费用和担保费用。
　　显然，这和保险公司的收益预期有一定差距。目前，经过央行加息，一年至三年的金融机构贷款基准利率已达6.40%，五年期以上则为6.80%。即使是债券和存款收益也不赖，据平安资产管理董事长陈德贤日前透露，今年债券利率已达5.50%，大额协议存款利率普遍可达5.60%。
　　这或许意味着，险资参与保障房建设的直接利益驱动是不足的。鉴于此，马明哲在今年两会提案中建议，政府应对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持，减免相关税赋，提升保险企业参与的积极性。
　　杨超在中国人寿“2010年度业绩报告发布会”上表示，保险资金参与保障房投资的收益率尚不确定，中国人寿将审慎选择，综合考虑，投资策略遵循“安全、流动、效益、匹配”原则。
　　不过，中国人保似乎比较乐观。吴焰在两会期间表示，投资保障房，只求收回保单成本即可。“相对来说，更关注经济适用房，因为廉租房相对回报期较长。”
　　对于保险资金参与保障房投资的途径，马明哲认为，可允许保险资金通过基金、股权、债券等多种方式投资。杨超则表示，可以通过包括债权计划、股权投资、PE间接投资等三个渠道来涉入。
　　南方日报记者　高国辉
　　记者观察
　　进军保障房房企但求“有着数”
　　4月7日上海成立了7家保障性住房开发公司。在此之前，4月1日，广州市国土房管局公布了新的住宅土地拍卖游戏规则。
　　上海和广州率先挑起的这一波保障性住房建设新尝试，在某种程度上正在改变之前的地产开发的游戏规则，使得发展商不得不更多地持有保障性住房的物业，从而形成资金占用，未来地产开发的收益风险将同步减少，二级市场上房地产企业将逐渐出现高稳健低利润的态势。
　　早在2008年，大力开发保障性住房就已经成为政府的一个明确的目标，但由于财政投入的吃紧，如何形成明确的市场机制，一直是政府苦苦求索的一个核心问题。在今年两会上，经济适用房建设“政府土地出让让利、企业固定收益”的模式，和廉租房“政府补贴租金企业持有物业”的模式，这两个市场模式基本明朗，才使得保障性住房的建设又上了一个全新的台阶，并直接导致了4月上海、广州的新一轮改革尝试。
　　上海的保障性住房开发公司是一种大胆的尝试，以政府和房地产开发企业联合成立保障性住房开发公司的形式来完成保障性住房的开发，在这个制度上，政府给这个“保障性住房开发公司”部分资金和良好的政策条件，这个新成立的企业则将保障性住房的建设以公司的形式固定下来。这个新成立的机构将成为房地产市场上的一个半官半民的均衡机构，承担政府保障性住房的开发任务，也在争取企业运作下的资金回笼，能平衡市场、满足市场对房屋的中低层需求。这种特殊的属性也决定了保障性住房开发公司的，只能以政府保底风险和低利润率的情况存在。
　　相比上海，广州的尝试则更为聪明，保障性住房建设成为土地市场的均衡器。新的住宅土地拍卖游戏规则核心是“限地价，竞公租房”，在地价竞至预设限价时开始竞增建公租房面积，以公租房的成本增加来均衡土地竞价。当开发商竞投达到预设限价时，土地竞争就开始变身为举牌竞增加配建公租房的面积，每举一次牌，发展商就需要增加建设公租房建筑面积。4月2日，房管局对3月21日已经挂牌的荔湾区高尔夫球场AF030448地块发出一份补充公告，房管局预先设定一个保密的最高地价，当开发商竞投达到这一地价时，就开始举牌竞增加配建公租房的面积，每举一次牌，增加500平方米公租房建筑面积，而公租房的套型建筑面积控制在40-50平方米之间，这就意味着每举一次牌，就得多建10套以上的公租房。
　　该竞价规则在地价上涨的同时，开发商配建的公租房也开始增多，开发成本大增。荔湾区高尔夫球场这一地块，出让底价为7.835亿元，不扣除配建保障房面积，楼面地价为4379元/平方米。扣除3万平方米保障房面积后，按可销售建筑面积计算，楼面地价为5261元/平方米，不包括建设保障房的成本。按高层楼宇建设成本2500元/平方米来计算保障房建设费用，约7500万元，加起来总成本达到8.585亿元，折合楼面地价5764元/平方米。
　　虽然万科总裁郁亮曾表示“只要给一块钱利润，都愿意参与保障房建设”，但实际上，目前诸多房企对保障房建设的兴趣，绝不仅仅局限于那一块钱。
　　在“十二五”规划中，全国将建3600万套保障房，其中2011年要开工建设1000万套。对于开发商来说，虽然保障性住房利润率低，但在房地产宏观调控之下，不失为一个安全的经营模式。对于这一新兴的市场份额，多数的开发都表态会积极参与其中，城建总经理梁由潘就表示“限地价，竞公租房”的拿地模式下，只要是成本核算下来“有着数”，开发商同样会积极参与。
　　如果按照发展商表态的状况，考虑上海和广州的新模式，在未来，保障性住房的建设将会“真正有保障”，无论发展商愿意或是不愿意，只要发展商继续房地产开发都不得不斥资参与保障性住房建设，也不得不接受低回报的尴尬，当然房地产开发的风险也随之缩小。
　　房地产专家邓浩志认为，开发商参与保障房的建设还有一个好处，就是在银行贷款收紧的时候，参与保障房建设，开发商更容易获得银行授信及贷款，开发商的资金周转也将加快。
　　南方日报记者　关丽
本文来源：南方日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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上海市土地收储利益分配机制创新研究
我国土地储备制度以1996年上海市土地发展中心的成立为标志，是城市土地有偿使用制度的重要组成。城市土地储备制度是指城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托机构组织进行土地开发，并根据城市土地出让年度计划有计划地将土地投入市场的管理手段。
该制度有效盘活了城市存量土地，完善了土地市场，实现土地资源的优化配置，令城市土地资本实现增值，给地方政府带来巨大的财政收入，是我国土地招拍挂制度实施的基本保障。然而，随着《物权法》的颁布和《国有土地上房屋征收补偿办法》的颁布，通过征收拆迁补偿实施非公共利益的土地收储已经存在制度上的制约。土地收储过程越来越呈现出政府与原土地使用权人双方旷日持久的博弈。
整个储备过程中，储备机构承担着管理土地、开发土地和土地价值增值的任务，储备行为兼有经济性和政府性的双重行为属性，土地储备博弈过程的核心问题就是政府与原土地使用者之间的利益分配问题。各地方政府在具体实施土地储备的过程中，为了推进土地收储工作的顺利进行，积极试点，推行了各种利益分配政策，可为本市提供经验借鉴。
二、我国城市土地收储利益分配实践试点
纵观各城市土地收储利益分配试点实践，分配方式可以分为三大类：基于土地原用途价格的分配方式、基于土地出让价格的分配方式和基于土地评估价格的分配方式。
1、基于土地原用途价格的分配方式
（1）现状补偿。收储方式下，原使用者分配的利益仅仅是对现状价值补偿。这种分配模式的依据主要是现行的土地拆迁补偿办法，国内大多数城市都采用这种模式。在该办法中，土地收购价格的内涵是将土地利用现状价格补偿给原土地使用权人。规划条件优化所带来的土地增值收益全部归属政府，原使用权人不分享。
（2）现状加成补偿。土地收购实践中，政府通常会在现状评估价补偿基础上，增加一部分补偿。此补偿有些地方有文件明确而规定，大部分城市所提高的补偿额度是通过谈判确定的。如广州市人民政府《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》之“公益征收，合理补偿”条款规定，当原址用地被公益征收时，原土地使用权人可获得同地段商业地价60%的收益或者原用途地价加上工业基准地价30-100%的补偿。而沈阳市则是针对以有偿方式收回，且登记为工业类用途的划拨土地，根据《沈阳市土地储备办法》第七条规定，规划为住宅或商业建设用地部分的土地使用权评估值高于工业类的，按照在工业土地使用权评估值基础上，加上不超过规划用途高出部分的40%予以补偿。
2、基于土地出让价格的分配方式
现状补偿方式原使用权人享受不到土地利用方式改变而产生的增值收益，土地收储难以顺利开展，因而一些城市试点采取基于土地出让价格的分配方式，让原土地使用者分享土地出让收益增值。
（1）出让价格固定比例分配。即原土地使用者与政府按照土地出让价格比例分配。广州、荆州、石家庄、济南、太原等城市推行出让总收益比例固定分成方式。广州旧厂房处置意见规定：“公开出让，收益支持”，即具备开发经营条件的原址用地，原土地使用权人可获得土地出让成交价的60%。荆州日市委、市政府《关于实施“工业兴市”战略的若干政策意见》规定“退城进区”企业原土地用途变为经营性土地的，招拍挂成交额的88%归企业所有，12%为政府收益；石家庄2009年10月《进一步加强土地储备工作的实施意见》中提出政府与原土地使用权人可采用出让土地总价款按照4∶6实行比例分成。
（2）出让价格分级比例分配。即在土地出让收益分级基础上按照不同比例分配。根据《莱芜市人民政府关于调整土地收回补偿标准的意见》，不同收储对象按照不同方式分级比例分配。
（3）出让增值收益按比例分配。即以土地出让增值收益按比例分配。《济南市国有土地收购储备办法》第十一条规定，政府是在出让土地总价款中扣除土地整理等相关费用后，再与原土地使用权人按照4∶6比例分成。《福州市土地储备实施暂行办法》第十四条规定，净增值部分收储双方按协议分成。《南通市政府关于加强市区主次干道两侧国有建设用地及建筑物改变使用功能管理的试行意见》规定，在原用途评估价补偿的基础上，被收储方由市财政按新用途出让价与原用途评估价差额的30%予以补偿。拆迁地上建（构）筑物及附着物不再另行补偿，有关职工安置及厂区内居住职工搬迁等问题也由企业自行解决。日施行的《浙江兰溪市土地收储实施办法》则根据不同企业上年度税收实际入库额，以出让净收益返还方式进行分配的依据。
（4）出让拍卖溢价按比例分配。即超出出让底价的溢价部分由收储企业与政府按比例分配。山东省泰安市《关于进一步加大土地收储力度完善土地出让金收入分配政策有关问题的通知》规定，对城市存量收储出让地块，超出底价的市场溢价部分，按40%比例返还给原用地单位。山东省乳山市《关于征用、收购土地储备的补偿及经营性用地招标拍卖挂牌净收益金分配的意见》则规定经营性用地招标拍卖挂牌净收益金分成：属于企业使用的国有划拨土地或出让土地，在城区范围内的按市政府、企业7:3的比例分成，其他区域的按市政府、企业6:4的比例分成。
3、基于评估价格的收益分配方式
（1）基准地价增值收益补偿。即依据城市基准地价确定补偿额。《福州市土地储备实施暂行办法》第十三条规定，非国有单位以划拨方式取得使用权的土地，按经营性用地基准地价和原用途地价的中间价收购，被收购土地的单位承担土地被收购后的一切善后处理费用，财政不再另行补偿；《宁波市城市土地储备办法》第十九条则规定土地收储补偿标准之一是按住宅用地和工业用地基准地价中开发成本部分的中间价确定。石家庄市《进一步加强土地储备工作的实施意见》中除了上文提到的出让价格固定比例分成以外，还可按照所在区域居住用地基准地价予以补偿。台州市《关于完善土地收购储备工作的意见（试行）》规定工矿仓储用地可按所在区片现行工业用地基准地价与现行住宅用地基准地价平均值的150%补偿。
（2）评估价增值收益补偿。即基于地块规划用途的市场评估地价进行增值收益比例分享。日起实施的《昆明市土地储备管理办法》第二十三条规定，收购工业和非经营性用地规划为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，依据该项目土地原用途评估价和规划用途评估价的算术平均值进行补偿。《南宁市土地储备管理办法》第十七条对将不同取得方式和是否改变土地用途的收储土地进行区分。
而第十八条则规定国有土地使用权收购可根据单个项目固定资产投资额按以下标准进行评估补偿，并不再对地上建（构）筑物另行补偿。
4.试点政策特点与问题
通过各城市政策的分析，土地收储利益分配总体上呈现两大特点：（1）各城市尝试了实施收储的各种激励措施；（2）原土地使用权人参与增值利益分享已成趋势。同时也显示出两大问题：（1）利益分配政策缺乏统一性和科学性；（2）土地收储利益分配机制顶层设计迫在眉睫。
三、土地收储增值收益构成及归属机理分析
（一）国内外学者主要观点
土地增值收益是各利益相关者实施土地收储的根本动因，利益分配方式则直接影响土地收储与土地盘活的效率。土地增值收益归属及分配也一直是学术界关注的研究方向。
原玉廷基于所有者、管理者和使用者的“三权分离”体制进行土地增值分配，认为绝对地租与级差地租分别归中央和地方人民政府，平均利润归属于实际使用者；何芳从地价构成角度，提出拆迁安置补偿费属于补偿性质，归原土地使用权人，市政配套按照谁投资谁收益原则归地方政府所有，出让金属中央和市、区、县等各级政府。还有一些学者基于土地增值类型分析利益归属。杜新波、孙习稳将土地增值分为地租增值和土地资本增值。地租增值部分归国家所有，土地资本增值遵循谁投资谁受益的原则；张俊将城市土地增值分为人工增值和自然增值。人工增值应归土地使用者所有，自然增值应该由地方政府代为社会收回；莫俊文研究了城市土地置换开发收益的构成，认为投资性增值应归投资者所有，用途性增值归地方政府所有，由客观因素导致的自然增值应归国家所有。李文斌是少有几位直接研究土地收储分配模式的学者。他整理归纳出七种不同收益分配模式，并通过市场效率分析方法，得出以土地开发净收益进行土地收储分成是最有效率的结论。
纵观已有文献，土地增值收益及分配研究存在以下问题：（1）学者观点极不统一。仅土地投资性增值归属投资者为共同观点。这从一个侧面客观反映了土地增值收益分配理论亟待深入研究；（2）现有增值利益分类无法作为利益分配深化研究的基础；（3）现有的利益分配研究多是理论上定性分析，缺乏运用定量方法进行利益分配的研究，更缺乏从土地收储视角，运用数量模型对土地收储增值收益分配进行的定量研究。
（二）土地收储增值收益的构成及归属机理
为了进行收益分配归属的深入分析，本研究将土地收储增值分为土地整体增值、招拍挂溢价与土地个体增值三种类型。
（1）土地整体增值，是指因城市人口增长、社会经济发展、政策变化、土地供求变化、城市建设发展等系统性变化引起的土地整体性增值。本文认为土地整体增值为系统性增值，不取决于土地投资人、使用权人和所有权人的个体主观努力，应该归由被收储方即原土地使用权人拥有。依据我国物权法对土地产权结构的设计，通过划拨或出让方式让予的国有建设用地使用权为用益物权，即在法律规定的年期内，土地使用权人充分享有土地占用、使用、收益和处分的权利。国家已经让渡了法定使用年期内的土地产权，该年期内的土地增值收益亦应归属使用权人。使用权期满后，则可由土地所有权人收回土地，享有增值。
（2）招拍挂溢价，是指因招拍挂垄断供地方式而导致的土地成交价高于土地公开市场价（底价）而产生的土地增值。这一增值完全是依托土地招拍挂供地制度而存在的特有价值。政府利用公权力设计了垄断的土地一级市场，实施招拍挂供地，强制性将完全竞争市场下的“消费者剩余”转移为招拍挂溢价。因此，招拍挂溢价的本质是政府公权力干预结果，应优先归属政府，以体现“谁贡献谁受益”的分配原则，并由政府通过公共支出最终返还社会，被收储方不应享有。
（3）土地个体增值，是指因调整该地块用途、强度或对地块直接投入而导致的个别地块的非系统性增值。城市土地个体增值中的用途型增值和强度型增值实质是土地发展权的价值归属。对于土地发展权的归属，国际一般有三种观点：一是“涨价归私”的观点，即主张全部土地的自然增值归原土地所有者所有，美国是代表国家；二是“涨价归公”的观点，即主张土地自然增值基本归国家所有。最早提出的学者是英国的经济学家穆勒，他在1848年出版的《政治经济学理》中主张土地现有价值归土地所有者所有，而由于社会进步所增加的价值则以赋税的形式归国家所有；三是“涨价公私兼顾”的观点，即主张土地增值国家和土地所有者共同享有。法国在1975年颁布的《改革土地政策的法律》中，创立了“法定密度极限”制度和土地干预区制度，该制度规定建筑面积与占地面积之比，即容积率的上限，上限权利归国家所有，限度以内的可以由土地所有者处理。事实上，我国现有法律规定城市土地发展权价值完全属于国家所有。
用途优化调整本质是依据土地经济原理实现土地最高最佳用途使用，是城市土地利用过程中客观、动态优化结果。规划仅是实现经济需求的工具，仅是运用公权力将土地潜在价值客观表达出来。这种潜在价值的形成源于城市发展和用地结构动态变化，是客观存在的和本源的，是原产权土地贡献的。因此，土地用途调整产生的潜在价值主要归属原土地使用权人。另一方面，国家需要收取生态补偿金以弥补城市再开发生态负效应，需要收回城市设施投资的溢出效应，需要完成政府公共福祉支付，需要获取土地所有者权益。这些都是国家公权力价值的体现。
综上，本文认为我国土地增值应采取“公私兼顾”模式。“增值归私”着重私权的利益。而土地所有权者权益、国家公权力以及开发负效应补偿等公共利益得不到保障；“增值归公”着重公权的作用，采取征收拆迁补偿政策进行强制收储，严重侵犯私有财产权益，收储难度大，博弈时间长，土地盘活效率低。“公私兼顾”可以实现公权力和私权力的统一。各城市土地收储利益分配创新实践也充分表明，土地增值收益收储双方分享已成共识。
四、土地收储增值收益的分配思路
综上，本文提出土地增值分配思路：优先偿付公私基本利益，净增值收储双方比例分享（图1）。亦即土地储备出让收益应优先偿付征收与拆迁补偿费用，作为被收储方基本私有权益；优先偿付招拍挂溢价、土地所有权收益、生态补偿金以及其他国家规定的各类专项基金，作为国家基本公共权益。剩余净收益收储双方比例分享。
利益双方先确保基本利益，可明确权益边界，实现权责分明；对体现土地市场价格水平的净增值收益进行分享，则体现了风险共担市场化分配准则。这一分配机制，兼顾了公平和效率统一。避免了基于土地原用途价格分配对原使用权人产生的不能分享增值的不公平；避免了基于土地出让价格直接比例分配产生的收储双方权责模糊的不科学；避免了基于土地评估价格分配产生的与土地市场价格缺失联系的不合理。
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