房产证办理过程网签的注意事项-家园网
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房产证办理过程网签的注意事项
　　买房子需要很多的步骤去完成，那么网签是什么意思?很多人可能都没有听说过网签。网签，就是网上签约的简称，在电子商务领域又可以称为电子缔约、合同网签。那么，接下来就由家园网小编将为您介绍一下房产证办理过程中的购房网签是什么意思，以及网签时应该注意的事项有哪些吧。　　一、网签是什么意思　　网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，签合同后可以撤销。　　网签，网上签约的简称，在电子商务领域又可以称为电子缔约、合同网签。　　房地产开发企业今后在申请办理商品房预售许可证，或为现售商品房申请新建商品房所有权设定登记前，必须向房地产管理部门办理项目入网手续，并报送相关信息和证明材料，市民可随时上网查询。　　网签和备案有着本质的区别，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 　　而备案是根据我国建设部所颁发的第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定:商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门或土地管理部门办理登记备案手续。　　两者的共同作用是 ，防止一房多卖，当我们要注意的是网签是没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。　　二、网签注意事项　　网签合同时，需要注意以下事项：　　第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。　　第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。　　第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。　　第四，面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。　　第五，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。　　以上就是为您带来的房产证办理过程中网签的相关注意事项，在签约时需要注意，对于开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，如果您认为您的利益在合同当中无法保障，而开发商又不同意修改或补充的话，购房者有权重新选择开发商及楼盘。如果需要更多房产证相关资讯，请多多关注家园网资讯频道。
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金色家园网络科技有限公司网签购房两套为何变八套 办理房产证如何办犯了难
手里拿着商品房买卖合同，网络查询网签也是两套房屋。可是办理房产证时，却被市房管局告知，网签有八套房子。这究竟是怎么回事。(西安广播电视台 《零距离》记者 辛倬 见习编辑 文静 )2009年6月，市民张女士在东大街中国水产副食超级商城13、14楼分别购买了两套三百多平米的房子，除了购房合同，当时还办理了网签。2012年底，当张女士准备办理房产证时，被房管局告知网签有八套70多平米的房屋。市民 张女士说：“当时建筑面积是300多平方，然后套内面积是200多平方，也进行了备案，也网签，在网上也能查到。然后过了这么多年以后，我们现在让房地产公司给我们办房产证，他现在到房管局给我查了以后，变成套内面积70多平方，而且一个房子给我分成了四个房子，变成了四个房产证。所以我们现在对这个事情一直在拖，拖了这么多年，我们现在一直拿不到房产证，也维护不了我们自己的权利。” 张女士自己在网上查询，和购房合同一样，也是两套房屋。为何市房管局系统成了八套房子，带着问题，记者和张女士一起来到市住房保障和房屋管理局产权市场处，一名工作人员表示，负责张女士这件事的同事因病请假了。房屋管理局工作人员说：“（我同事）前期已经接了，而且已经和对方联系了，我们现在也不知道进展是个什么情况，他生病了正在手术室门口呢，你过两天来吧或者下周。”市民 张女士说：“房管局说他们要内部查当时是怎么回事。我们也多次找房地产公司，找他们的负责人来给我们协调。包括法院执行庭的人，也来给我们协调这个事情，到现在都没有一个结果，已经五六年的样子了，我就要我的两套房的房产证。” 好好的两套300多平米的房子，为何市房管局网络会出现八套小户型房屋。
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大家的朋友圈都被“罗一笑/罗尔”事件刷屏了吧。甚至有了这种说法“彭宇案之后，再无人敢扶老人；罗尔事件之后，再无人敢网络捐款”。作为一个专注于地产方面的公号，对于道德范畴的事儿，本号一贯的原则是不掺和（一定要讨论的可以私下交流），当中是非曲直，每个人心里面自有评说。真正勾起我兴趣的，是罗尔（罗一笑父）在回答别人的质疑“有三套房为何不卖房给女孩筹钱治病”的时候，说的那句“深圳的房子用于自住，东莞的两套房子购于2015年，还没有房产证，所以无法进行买卖。”“没有房产证，所以无法进行买卖”。这句话从房地产交易的领域来说，显然是错误的。暂时没有房产证的交易，只是影响房产的过户、贷款等涉及机构手续的执行，但本身并不影响二手房交易的成立，而且其合法性，连法院也是认可的（非法买卖的村产权之类房子除外）。北京市场上，没有房本就进行买卖的二手房交易，怎么也占据所有二手房交易5%-10%的比例，尤其是一些刚入住不久的次新小区，几乎会出现所有在交易二手房全部都没有房产证的现象（比如你去年上半年去买臻园、保利中央公园等小区）。我本人也亲自买过2次没有房产证的房、也卖过2次没有房产证的房，最后都顺利完成了交易。当然了，我对于罗尔是真不知道、还是假不知道“没房产证的二手房也可以买卖”这一点，没兴趣也不会进行探讨。今天主要是来说一下买没有房产证的二手房，需要注意的一些点。一、首先需要搞清楚是什么性质的“没房产证”这一点最为重要，因为同为“没房产证”，彼此之间差别可大了。有些是“如果不出意外，可预期的期限内，肯定能拿到房产证，只是暂时还没有”、有些是“如无意外，基本拿不到房产证”、有些是“本来就只卖使用权”、还有些是“能否拿到，完全看命”。。。。。大家可要擦亮眼了。我个人的建议是，只买“暂时没有房产证的正规商品房”，因为这种出问题的概率极低（尤其在帝都能公开销售的商品房），不同case之间的差别，也就是拿房产证的具体时间。那哪些房很危险、最好别碰的呢：比如，“号称很快能转大产权的小产权房”、“没房本的军产房（军产房有房本都不一定能上市交易，何况没房本的）”、“单位集资房，号称到某个时间给单位一笔钱就能给房本的房”、“回迁房立项，偷改了性质拿出来卖的房”。。。等等。这类房子，共同特点就是：不是正规商品房，现在没房产证，但向你许诺过一段时间可以拿到（口头的，绝对不写入合同）、价格便宜、一般必须全款。说实话，这类房，不排除有极个别case最后真的多年小三熬成大房的。但普通购房者，除非你确认自己已经非常了解后面的各种内幕、或者认为反正房子便宜自己愿赌服输，否则绝对不建议购买，碰都不要碰。这里面，唯一靠谱点的类型，大概就是“正经回迁房，暂时没房产证，房产证下来以后按正规流程走贷款过户”这类了。但回迁房的房产证啥时候办下来，其时间相比商品房，有很多不确定因素，而且也需要业主出面配合很多事情，所以节外生枝的概率还是高很多，仍然不是太推荐。上面说的这些“高危房”，如果你最后一定要买，但又吃不准，建议能引入其他金融机构介入、一定要引入（比如贷款、比如抵押；银行不愿意介入，可以找诸如担保公司等机构）。毕竟多一个其他权威机构来帮你鉴定，你的风险会相应减小。如果连担保公司都不愿意介入的房子，其风险可想而知。当然，还有一类房，卖的时候，就明确说了“没房产证，卖的就是使用权”，比如绝大多数小产权房、单位使用权房等等，如果你确认自己可以接受“使用权性质”，完全可以交易。所以，以下的内容，基本都基于“购买暂时没房产证的正规商品房”来进行讨论。二、买卖合同细节非常重要。其中一定要明确业主最晚办下房产证的时间、以及如果未能按期办下来的违约处理。这类交易，合同签订时候有很多细节要注意，补充协议肯定会很复杂。这里面，最最重要的就是，一定要明确业主最晚办妥房产证的时间、以及如果未能按期办下来的违约处理。千万别相信业主/中介口头的承诺的“很快，也就几个月，房本就下来了”之类话，合同里面只写上“等房本下来之后，该如何如何”等等，而不约定房本办妥的最后时间。写了上面内容，也一定要写清楚，如果房东未能在约定时间办下来房产证，如何处理。建议写成“如果超过约定时间xxx日，卖方构成根本性违约，买家有权单方面解除合约，并向卖家追讨违约金”。因为任何事情都很难说的，如果开发商出问题导致楼烂尾（外地这种估计多一些）、有些业主自己出现问题断供/玩消失之类，都可能导致正规商品房也无法按期取得房产证。写上这条，才能做到比较保险。另外，有时候拿房产证需要多个流程配合（比如交契税、还贷款等），可以把每个流程步骤的最晚完成时间都写到合同里面。记住，千万别相信中介 or 业主的任何关于房产证的口头承诺，一定要写到合同里。三、买没房产证的房，最大的风险其实来自于人性的考验。即使你前面准备功夫都做足，买没房产证的房，最后出现纠纷的概率，仍然高于正常交易。这主要是因为，没房产证的房，从开始交易到最终交易完全完成，常常需要比较长的时间，基本上半年起、一两年也是常事。这么长的时间里面，如果房价上涨过多，很难保证业主能经得起诱惑，毕竟这个世界上最不应该做的事之一，就是拿利益去考验人的底线（感情、金钱等。。。），非要考验的，大多数都受到了教训。那怎么防范这种由于交易时间过长而导致的人性风险呢？（1）首先是观察对方是否靠谱。有句话叫“一个靠谱的买（卖）家至少值20万。”对于没房产证的房，这个要求可能更高，沟通过程中对方流露出任何让你觉得可能不靠谱的迹象，我觉得果断放弃，都不是坏事。（2）尽量不要选择房产证预期拿到时间过久的的房子。“一年内可以办下房产证”和“二年内可以办下房产证”，两者完全是不同的概念，后者出现纠纷的概率，可能是前者的10倍。我个人建议，对方承诺办下房产证的时间和签合同日期的间隔，最好在半年以内，超过一年以上的，就别碰了，宁可放弃。（3）在最终完成交易之前，交付的房款最多不要超过70%，房产证时间越长，给的比例越低。（4）终极杀招，就是要求业主提前交房，自己先住进去为安。没房产证的房由于无法网签，对于买家，除了合同，可以说没有任何保障（而在中国打官司，你懂的）。但一旦你拥有了房屋的实际使用权，就拥有了部分主动权，后续业主想违约，他的成本也会比较高。（4）这一条对我来说，其实是一个底线条件。购买暂时没房产证的房子，如果业主不同意在支付了部分首付款（一般在70%以内）以后提前交房，我铁定不买，哪怕房子好得和天仙一样，也绝对放弃。再次强调，“交完约定的首付款后就交房”，是我个人买没房产证房子的底线。大家如何，请自己掌握。四、所谓“改底单”的房子，“网签”后再推进流程。还有一类没房产证房子，叫做“改底单”。这类房子猫腻也很多，建议轻易不要尝试。如果实在要买，一定记住“不见兔子不撒鹰”。所谓兔子，就是“网签改为买家名字”。开始无论中介卖家如何忽悠，只给少量定金，在网签之前，不给付定金之外任何款项。这里面有两类情况：（1）原买家还没网签，这类比较简单，给了定金，让买家把购买关系在开发商那里转成你，然后继续推进后续。（2）原买家已经网签。这个就需要开发商和原买家配合撤销原来的网签、然后以新买家名义重新网签。这种情况，卖家（原买家）一般都会忽悠“自己和开发商很熟悉，你先把大部分房款给我，我才能推进，否则不给办理云云”，这时候一定要顶住，坚持只给定金，哪怕是把首付监管给银行，都不要做。因为“改底单”这事，不是那么容易就一定能做成的。五、其他注意事项没房产证的房如果有贷款，可以提前还款，并在开发商送到银行抵押之前拿出原始房产证，可以省去银行出还清证明、解抵押等流程，大约节约1-2个月时间。但一定要注意，如果房子开始是按揭购买，即使你提前还清所有贷款，如果不主动告诉开发商，开发商仍然会把你的房产证当做“有抵押”送到银行，仍然要走一遍“开结清证明、拿材料、解抵押”的流程。我当年卖一套无房产证房子，就由于不知道这点，以为还清了贷款就万事大吉，结果导致流程多了1个多月。大家一定注意这点。最后的最后，如果条件接近情况下，能买有房产证的房子，还是买有房产证的吧。这才是规避风险的最根本方法。
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卖一买一，卖一的无房证明还没有拿到，买一的马上就要签合同了。
但是不明白现在不是首套还清贷款再买就不算二套了吗？这样网签和办理按揭为什么还要无房证明呢？能不能等到递件缴税前再打无房证明呢？来自[]
今天刚去办完手续！！！！不需要无房证明了。但是如果你是首套房的，要你读一段话，房管局会有录音。如果你造假，你就惨了，要罚几十倍，并承担法律责任，怕未
申请贷款买家一定要出示名下房产证明情况，，银行才知道你有无购房资格，无房证明也是申请按揭的材料之一
发表于10楼
路过，支持下亲
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精华0&帖子1547&经验值28625 &注册时间&妈币26880 &
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纯商贷的话，已还清贷款不管有没有无房证明都算首套
公积金的话，必须要有无房证明才算首套，利率不上浮
精华0&帖子14&经验值540 &注册时间&妈币558 &
帖子14&经验值540 &注册时间&
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纯商贷的话，已还清贷款不管有没有无房证明都算首套
公积金的话，必须要有无房证明才 ...
纯商贷来自[]
精华0&帖子38&经验值433 &注册时间&妈币1332 &
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可以的，等到去过户缴税的时候有就行了来自[]
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可以的，等到去过户缴税的时候有就行了
谢谢回复来自[]
精华0&帖子498&经验值3236 &注册时间&妈币4002 &
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今天刚去办完手续！！！！不需要无房证明了。但是如果你是首套房的，要你读一段话，房管局会有录音。如果你造假，你就惨了，要罚几十倍，并承担法律责任，怕未来自[]
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我是公积金贷款，要无房证明啊，我名下的房子还没过户，就算二套了，利率上浮10%，现在就希望早点过户，然后早点能开个无房证明，不然买的这套算二套，还得多交契税。。烦。
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本帖最后由 真房买卖 于
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精华5&帖子27006&经验值138892 &注册时间&妈币147818 &
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你申请贷款可以只要房子结清就好，然后申请7成贷款，首付3成，等到去房管局过户的时候，你最好能查到家庭名下无房，一般是你卖掉的房子已经出了新的房产证了。但是这些东西的前提的你是广州户口，如果是外地还款，还是需要贷款结清名下查到无房才可以
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公积金和商业的政策不同，你名下有房，就要上浮10%，商业就算有房，还是可以打折。而且不但房子要除名，贷款记录的征信也要是结清的，否则也算2套的
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精华0&帖子3&经验值15 &注册时间&妈币41 &
帖子3&经验值15 &注册时间&
我现在也是这种情况，申请纯公积金贷款，明天去公积金担保中心递交材料，材料里的房产证明是有一套房的，但是这套房现在正在办理过户手续，如果在面签之前拿到无房证明，公积金贷款利率能不能不上浮啊？
精华5&帖子27006&经验值138892 &注册时间&妈币147818 &
帖子27006&经验值138892 &注册时间&BB生日
面签？？你如果明天去申请公积金的话，肯定是根据明天上交的无房证明来算你是二套的，等到你面签合同的时候已经出同贷书了
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精华5&帖子27006&经验值138892 &注册时间&妈币147818 &
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楼主应该说的贷款不用提供广州的无房证明，只要是贷款，都是需要提供无房证明；如果是外地户口，则不用回老家来，过户时候签个承诺书就可以；
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精华0&帖子3&经验值15 &注册时间&妈币41 &
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哦~ 好的，谢谢~ 只有等着上浮10%了。
精华0&帖子51&经验值232 &注册时间&妈币165 &
帖子51&经验值232 &注册时间&
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精华0&帖子60&经验值307 &注册时间&妈币401 &
帖子60&经验值307 &注册时间&BB生日
配偶名下有房产，但已办好离婚手续，开无房证明是不是可以直接身份证打印就可以了？请教
精华0&帖子0&经验值226 &注册时间&妈币4 &
帖子0&经验值226 &注册时间&
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