房贷该不该提前还？看完你就知道！附各银行还款细则
法律人田小宝
一、房贷提前还贷划算吗？提前还贷划算吗？一般情况下，提前还款是划算的，因为能省掉提前还款部分今后的利息支出，但并不是所有情况都适合提前还款。不是每个人都必要提前还贷专业人士建议，市民有多笔还款方式和期限不同的公积金贷款。商业性贷款，在提前还贷的顺序选择上，建议先归还期限长、等额本息还款法的商业性贷款，再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款，最后才是公积金贷款。还是根据自己的情况来选择是否提前还款。二、什么人适合提前还贷？1、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人，关键是无债一身轻。2、贷款当时实行上浮利率的贷款人。受国家房地产政策变化影响，有些客户在购房时并未能享受利率优惠，甚至可能利率上浮，此类贷款人提前还贷，相对会比较划算。3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。三、不宜提前还贷的三种情况1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。四、提前还贷的方式有哪些？1、全部提前还款将剩余的全部贷款一次性还清，已付利息不被退还，剩余利息免除。2、部分提前还款剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，可以节省较多的利息。3、部分提前还款每月还款额减少，还款期限不变。以减小月供的负担，没有第二种还款方式省钱。4、部分提前还款每月还款额减少，还款期限缩短，节省利息较多。5、剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短月供负担会增加，但可以减少部分利息，相较于其他几种还款方式，稍显不合算。五、提前还贷要交违约金吗？除了还贷时间和还贷额，有银行提前还贷要收取违约金。因为申请提前还贷，意味着交给银行的贷款利息少了，于是就通过收取违约金的方式弥补这一点。有的银行规定一定时期内不允许提前还款，如3个月，6个月，1年，否则就要支付违约金，这就是为什么有银行规定还款时间了。更严格的银行会规定，只要提前还款就会收取违约金。需要注意的是，违约金的收取方式主要有两种：一是按照提前还款时未结余额的2%-5%计算，比如100万贷款，提前还贷后，还剩下50万没还，那么要交1万-2.5万的违约金。二是收取若干个月的利息，比如还贷不足一年的罚息三个月；还贷满一年不满两年的罚息两个月；还贷满两年以上的不罚息。由于银行间有政策差异，以上关于提前还贷时间、还贷额、违约金情况，在贷款合同签订前就要向银行问清，并将相关问题落实到合同中。附：各大银行买房提前还款细则中国银行1、住房贷款不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，约5个工作日后拿房产证注销过户；3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月；4、住房贷款三年以上的以抵押合同为准。农业银行1、住房贷款不足一年的罚息六个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足三年的罚息三个月，约7个工作日后拿房产证注销过户；3、住房贷款满三年以上的罚息一个月。工商银行没有供满3年的都要罚3个月，满3年无罚息，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。建设银行1、房贷不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，1个工作日后拿房产证注销过户；3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月；4、住房贷款三年以上的无罚息。招商银行1、提前一个月申请，暂无罚息，个别支行要求预存，需提前一个月申请方可提前还款；2、如果是有开通授信的是按贷款额的千分之五罚，约10个工作日后拿房产证注销过户。交通银行1、住房贷款不足三年收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满三年预存十天到一个月的不收罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户。邮政银行1、一年内罚贷款余额1%，二年内罚贷款余额0.5%，二年后罚一个月需提前一个月申请方可提前还款；2、“新一代”业务按剩余本金的5%收取罚息，约5个工作日后拿房产证注销过户。光大银行住房贷款不满1年罚3个月，满1年不满3年罚1个月，满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去；需提前一个月申请方可提前还款。平安银行住房贷款不足一年的收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；住房贷款满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户，住房贷款满二年以上收取一个月罚息。浦发银行满一年提前一个月申请，预存一个月，无罚息；不满一年罚合同金额1%，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。六、怎样提前还贷更划算？1、组合贷款先还“商贷”更划算，公积金贷款利率比商贷要低，因此购房者提前归还贷款利率较高的商贷，会划算一些。2、纯商贷（等额本金）还款期限的前三分之一的时间段内，等额本金还款最为划算。3、纯商贷（等额本息）指每月的还款数额一样，随着时间的推移，本金的部分会越来越高，利息的部分会越来越低。关于是否应该提前还贷，还是应当结合自身的情况作出选择。保持理智和谨慎才是明智的。
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201720183月
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毕业季=租房季？过去毕业生选择留在北上广，现在则有不少人倾[]...
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摘要：盐城房产网_尚房网讯 身边有不少房奴一直纠结于“房贷到底要不要提前还？”“什么时候还最合适？”的问题，今天小编给大家汇总了提前还贷的各种问题，大家可对号入座，看看到底自己适不适合提前还贷。
_讯 身边有不少房奴一直纠结于“房贷到底要不要提前还？”“什么时候还最合适？”的问题，今天小编给大家汇总了提前还贷的各种问题，大家可对号入座，看看到底自己适不适合提前还贷。
一、货币贬值影响下提前还房贷不一定划算
许多家庭为了尽早还清巨额负债，平时省吃俭用、节衣缩食，只要积攒了一笔小钱就到银行申请提前还贷款。但这种做法不一定划算，原因很简单，因为货币一直在贬值，你的收入也一直在涨，而真正有压力的供房期只有10年甚至更短。
举两个例子：
案例一：工薪阶层小李一家2015年的时候在上海买了一套总价150万的小两居。当时夫妻两人没多少积蓄，仅付了首付款，其他115万都贷了款，每个月还贷的金额占到了夫妻两收入的一半还多。为了还贷夫妻二人在最初的时候倍感压力。但这样的日子没过几年，小李和妻子因为升职加薪，月工资翻了几番，每月6000元的贷款根本不影响日常生活还有了小积蓄。看着房价继续升值，夫妻俩用积蓄又买了一套房子。
案例二：钟先生一家和小李一家的情况差不多，都是普通工薪阶层。钟先生夫妻二人因为感觉房贷倍感压力，每一年只要稍微攒了点积蓄就去申请提前还贷款，到2016年时，房贷已经还得差不多，但夫妻二人资产并没有积攒多少。
这两个案例告诉我们按揭买房确实给购房者带来了压力和困扰，但10年之后，这点钱已经不算什么了，20年之后更是如此。
小编算了一笔账，在货币超发成为常态的情况下，假设人民币平均每年贬值10%，那么100元人民币的购买力10年之后就只剩下35元；20年之后就只剩下了12元；30年之后，就只剩下了4块钱。
换言之，如果你买了一套房，假设月还贷1万元，如果M2增速超过GDP增速平均每年在10个百分点，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时候的三分之一，也就是每月3500元了。这仅仅是因为货币贬值带来的影响。
另外这几十年还贷过程中，你的工资会涨，而且如果你恰好在一二线城市买的房，那么房价的涨幅会远远超过货币贬值的速度。到那时你还会想着提前还贷吗？这时用来提前还房贷的钱用作投资或许会划算，还房贷等于“泼出去的水”，而投资等于钱生钱。
二、有合适的理财项目提前还贷不划算
“要想在房贷上省钱，真不是件容易事儿。”市民林小姐昨日对小编表示。据悉，自去年以来，由于有些银行房贷业务有所收紧，首套房贷利率优惠也大幅缩水。不过由于目前市场上各类理财产品收益率不断攀升，也使得一些房贷一族提前还贷热情不高。
“有额外的钱不如投资理财”，林小姐告诉小编，她把本想提前还房贷的钱认养了一些牧芽互联网牧场的小猪，收益还不错。认养35天的保育猪收益达到年化8%左右，60天的后备二元母猪年化达到11%左右，而135天的怀孕母猪收益则高达13%左右！2013年林小姐买房商业贷款16.5万元，现在已还款3年半左右，当时的还款利率是4.0-4.5左右，现有5万元左右可作提前还款，但现在投资认养牧芽后备二元母猪，5万元年化收益为5800左右，林小姐觉得还是投资好。
理财专家建议，从目前各类产品的利率差异来看，将手中闲钱投向牧芽互联网牧场这样的稳健的理财产品，可能更好于提前归还所欠的银行贷款。
理财师王彬认为，有闲置资金的房奴，要进行科学理财，通过合理的理财渠道，将闲置资金较大程度利用起来，获得可观收益，实现资产增值。
三、专家：公积金贷款买房族别急还
理财专家表示，从目前各类产品的利率差异来看，公积金贷款买房，或者房贷享受利率优惠的朋友最不用着急。以房贷为例，按照最新的房贷利率统计，公积金贷款年利率5年期为4%、5年期以上为4.5%。如果是在2013年前后买房，享受商业贷款7折的利率优惠，实际利率成本5年期约为4.03%、5年期以上为4.16%。
而目前很多稳健理财产品的收益率都超过了5%，足以覆盖公积金和7折商贷的利息成本。目前7折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，即使是把这些钱存入银行，收益也要比提前还贷合适。
四、建议：理财产品替代提前还款
理财专家介绍，目前市场上适合作为提前还款替代的理财产品很多。数据统计，目前互联网金融理财平台中，不少平台年化收益率仍然高于5%。
理财专家称，投资者可以每天看到理财产品收益率情况。只要该理财产品的收益率高于自己的银行房贷利率，就可以考虑将资金继续留在理财产品中赚取收益。
很多上年纪的人都喜欢提前还贷，不喜欢欠银行钱。但对于现在的财富管理理念而言，如果没有最大程度利用好资金的价值，是对资金的极大浪费。有时候一次性付清房款，收益并不是最高的。
理财专家建议，提前还贷对购房者来说并不一定划算。如果你是等额本息还款者，越到后期所剩的本金越少，所产生的利息也越少，当还款期接近一半时，购房者已还了一半多的利息，提前还贷的意义并不大。除此之外，拥有7折、8折优惠利率贷款的市民，也大可不必提前还贷，因为中长期理财产品的收益基本能赶超房贷利率。
关于是否应该提前还贷，还是应当结合自身的情况作出选择。保持理智和谨慎才是明智的。
附：各大银行买房提前还款细则
1、住房贷款不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；
2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，约5个工作日后拿房产证注销过户；
3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月；
4、住房贷款三年以上的以抵押合同为准。
1、住房贷款不足一年的罚息六个月，需提前一个月申请方可提前还款；
2、住房贷款满一年不足三年的罚息三个月，约7个工作日后拿房产证注销过户；
3、住房贷款满三年以上的罚息一个月。工商银行没有供满3年的都要罚3个月，满3年无罚息，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。
1、房贷不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；
2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，1个工作日后拿房产证注销过户；
3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月；
4、住房贷款三年以上的无罚息。
1、提前一个月申请，暂无罚息，个别支行要求预存，需提前一个月申请方可提前还款；
2、如果是有开通授信的是按贷款额的千分之五罚，约10个工作日后拿房产证注销过户。
1、住房贷款不足三年收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；
2、住房贷款满三年预存十天到一个月的不收罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户。
1、一年内罚贷款余额1%，二年内罚贷款余额0.5%，二年后罚一个月需提前一个月申请方可提前还款；
2、“新一代”业务按剩余本金的5%收取罚息，约5个工作日后拿房产证注销过户。光大银行住房贷款不满1年罚3个月，满1年不满3年罚1个月，满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去；需提前一个月申请方可提前还款。平安银行住房贷款不足一年的收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；住房贷款满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户，住房贷款满二年以上收取一个月罚息。
满一年提前一个月申请，预存一个月，无罚息；
不满一年罚合同金额1%，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。
六、怎样提前还贷更划算？
1、组合贷款
先还“商贷”更划算，公积金贷款利率比商贷要低，因此购房者提前归还贷款利率较高的商贷，会划算一些。
2、纯商贷（等额本金）
还款期限的前三分之一的时间段内，等额本金还款最为划算。
3、纯商贷（等额本息）
指每月的还款数额一样，随着时间的推移，本金的部分会越来越高，利息的部分会越来越低。
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均价：9500元
均价：6800元
均价：6500元
均价：20000元
均价：5800元
均价：11000元买房贷款是现在年轻人买房最常见的方式。特别是在北上广深等特大城市，动辄几百万的房款，要一次性付清对于很多家庭来说是比较困难的。攒够了钱，准备脱离“房奴”的身份的你，在结清房贷前，你真的明白提前还清房贷到底划算吗？今天我们来一起探讨一下这个问题：一、现行住房按揭贷款的利率到底有多低：1、住房公积金贷款：
住房公积金贷款是指各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向该职工发放的房屋抵押贷款（主要用于购房）。其利率可以说是在常见贷款中最低的，目前5年期以上公积金贷款年利率为3.25%。2、商业住房按揭贷款：
指向申请人发放，用于购买商品住房并以所购房产向银行提供抵押担保的贷款。利率仅次于公积金按揭贷款，目前5年期以上贷款年利率为基准利率的8.5折至基准利率（即4.165%至4.9%）（图：北京各个区的平均房价）那么不管哪种按揭贷款方式，总体而言利率较低是一个显而易见的特点。为了体现它的低，我们来做两个对比：商业银行中常规的经营性及消费性贷款的执行年利率普遍在6%至8%。（图：上海各个区的平均房价）常规的银行低风险理财产品的收益为3.8%至4.8%。相比较而言，如果还了按揭再做贷款则无法享受较低利率。若将用于还贷款的资金购买银行理财基本可以不亏，若有更好的投资渠道则还能有赚。二、针对于提前还贷，小M结合几种常见情况提点建议：1、长期手头上有资金闲置，但没有合适的投资渠道。（图：深圳各个区的平均房价）在上面已经阐述，住房按揭贷款的利率目前相对较低的，如果实在没有合适的投资渠道是可以考虑购买银行的理财产品。因为住房贷款的期限普遍较长，如果结清了再贷的话可就不能够再享受这么优惠的利率了。2、准备过户。因为住房按揭贷款是以购买房产做抵押，如果房产准备过户，那么不管划不划算，肯定是需要先将贷款结清。3、按揭贷款快到期，准备提高抵押率盘活资金。如果对资金有更多的需求，而仅有的住房已抵押在银行做按揭贷款，如果再次贷款的金额明显超过需要还款金额，可以考虑提前还贷。以购买价格100万住房为例，首付30万，贷70万。其中70万已还款35万，剩35万。若将35万还掉，可再从银行贷款70万，比之前多出35万。（建立在抵押率70%，房价无波动的情况下，若房价在此期间上涨这再次贷款银行的评估价格会更高），但再次贷款的资金成本会高于按揭贷款。4、记性不好，还款意识淡薄。小M接触到一些客户，因为每个月还款金额不大，而贷款银行又不是常用银行，因此出现长期还款逾期现象。根据《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于限制被执行人高消费的若干规定〉的决定》，纳入法院及失信被执行人的以后真的不能再乘坐飞机、高铁了。因此针对还是不长记性的你还是提前还了吧。5、不同还款方式提前还款的区别：之前的文章中已经阐述过等额本金及等额本息的区别。那么很容易理解为在等额本息还款到50%以上的时候，提前还款是不划算的。因为这个节点贷款的总利息已经还了大部分，提前还款的大部分是本金，因此是不划算的。等额本金，因为每个月还款的本金是一样多，随着本金减少利息相应减少，因此针对这种方式什么时候提前还款影响都不大，相对等额本息会划算很多。6、提前还款是否有违约金： 不同的银行一般规定不一样，但在借款合同中会对提前还款有明确的阐述，比如刚贷款后的1-2年提前还款，一般银行会收取一定比例的违约金。如果违约金高于了一年的贷款利息，则可考虑等过了违约期后再还。希望以上内容能为准备提前还款的你提供一些参考，希望大家合理运营银行资金，学会理财。小M接触到很多大老板买房的时候都会选择银行按揭，为什么，因为资金成本便宜啊。【送福利：这样还房贷能省几十万 银行却不告诉你！】想知道以哪种方式还房贷最省钱吗？请关注MissMoney的微信公号（ID：missmoneytf 或 扫描右侧的二维码）,并回复关键字“提前”，小M马上告诉你！
作者：严毅明
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从贷款日开始算起，一年后可以进行提前还款，每年可以还款一次，金额没有什么限制，不过一年只有一次还款的机会，建议多还，也可以一次性还请。
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你好，据我的了解房贷提前还款一年可以还的次数我所知道的每周只有一天能办理，一般是无限制的。另外还款需提前办理申请，但是每次最少要还一万的整数倍你最好去借贷的银行去问一下。建议有钱赶紧提前还，希望我的回答能够帮到你。
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银行对提前还款没有次数限制，不过有时间限制，也就是说，借款人提前还款一次后，需要间隔一段时间才能再次还款，不过不同银行规定不同，具体情况借款人需要向贷款行咨询。
另外，借款人提前还房贷时，必须按照贷款行的要求在一定的时间内提前提出申请，待通过审批后，再携带相关资料到银行办理提前还款手续，而且除了需要准备提前还款本金外，还需要准备违约金。2016提前还贷到底划不划算？-房金所
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2016提前还贷到底划不划算？
2016提前还贷到底划不划算？
2016春节还有不到一个月的时间，很多家庭经过一年的资金积淀，手头有了一些闲散资金，对于这部分闲散资金，很多家庭陷入了纠结状态，其中要不要提前还房贷成了大家讨论的一个话题，2016提前还贷到底划不划算？
　　你们公司的年终奖够丰厚吗？不管你多还是少，总会是有人的年终奖异常丰厚，那么这么多钱用来一次性还清房贷好么？从此无债一身轻？下面就房金所小编就告诉大家2016提前还贷到底划不划算？各位土豪请自行判断，对号入座吧。2016提前还贷　　1.是否准备卖房换房？　　我把这个问题放在第一位，是因为如果想在2016年卖掉房子，那么提前还贷则显得非常重要。对于产权清晰的房子，出手更加容易，交易时间也会大大缩短，所以如果今年你家准备把手里的房子卖掉换所大房子，或者还掉这所房子的贷款，可以享受政策优惠买新房，那么尽快提前还钱房贷还是有必要的。　　接下来的三种情况就不考虑卖房换房的，那么要不要提前还贷就要考虑这几大因素。　　2.提前还款是否有违约金？　　看提前还款是否划算，还是要看还款合约中是否规定可以提前还款，如果可以的话，有没有附加的违约条款。有些银行对于过早的提前还款，每个银行的规定不一样，比如刚贷款后的1-2年要提前还款，一般银行会收取一定的违约金。计算一下这个违约金的金额高于这一年的贷款利息的话，那么建议您往后拖一两年再还款更合适。　　3.有无更好的理财投资渠道和产品？　　更好的理财渠道和，这势必是要看房贷利率和投资理财产品的利率差额的对比。这种差额也是很好理解的，比如说你现在正在享受3.25%的公积金贷款利率，而你现在的理财产品的利率是5%，那么你就享受1.5%的利润，这种情况下提前还贷是不划算的。　　一般来说，房贷利率低的情况有两种：　　一种是公积金贷款；公积金贷款利率较商贷利率低，尤其目前公积金贷款利率已经创历史新低达到了3、25%，一般的理财产品都高于这个值。　　二种是享受贷款利率折扣。有一部分购房者在买房时因为国家政策以及市场的优势，享受了贷款利率折扣。这种情况下，购房者的贷款利率也是较一般的理财产品利率低。　　所以以上两种情况，如果您短期内没有换房的打算，而且有比较好的理财投资渠道，那么不着急还银行的钱是更划算的。　　4.房贷还款期处于什么阶段？　　我们都知道，买房还贷的方式主要有两种，一种是等额本息还款，一种是等额本金还款。根据理财计算，还贷期处于以下这两种情况的购房者谨慎还贷：　　等额本息还款还到一半的，如果提前还贷并不划算。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分更多的是本金，这种情况下选择提前还贷的话意义不大。　　等额本金还款还了1/3以上的。等额本金还款是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。因此，此时提前还贷也不划算。
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