小区物业维修基金如何使用和管理？
小区物业维修基金如何使用和管理？
访谈时间：
访谈地点：金报传媒集团金华新闻网
状态：已结束
主持人：观众朋友们，大家好！这里是由金华日报报业传媒集团推出的《市民问政》直播访谈节目第五十二期。随着市区不少小区步入&十年之痒&，屋顶漏水、电梯损坏、管道堵塞等问题接踵而至，这时候就需要用到&物业维修基金&，这笔钱究竟怎么用，又是怎么管的，今天我们一同来了解。首先介绍来到新闻演播室的嘉宾，他们是：市建设局副局长 章建德、市建设局房产处处长 汤贤富、市财政局经建处副处长 吴中青、金东区建设局副局长 张深荣、开发区建设局房管科科长 钱伟、婺城区建设局房产物业管理科科长 闻人伟欢迎各位！
主持人：节目前，我们通过金华日报公众微信做了一个有关物业维修基金的调查，有100多人参与了调查。我们来看下调查的结果（配图）。在是否知道以及使用过物业维修基金的问题上，有30%的网友表示不知道也没有使用过，只有7%的网友知道并且使用过这笔钱。（1）是不是可以说相关部门在这方面缺乏宣传？（2）物业维修基金究竟是怎么一回事？是从什么时候开始实施的？目前这笔钱由谁负责收取，又有谁负责监管？ （3）哪些方面可以动用这笔基金？它与物业管理费之间的临界点是如何界定的？（4）业主怎么去申请使用这笔钱？（介绍大致流程）
章建德：2011年我们市区物业管理办法市政府110号出台以后，市建设局和我们金华日报社共同进行了一次文明点播，同时印花了1000多册宣传册，下发到有关小区业委会和管理人员，每年的3&15活动，我们也现场进行政策点读，从我们调查的情况看，偶然摩勒侵略看，刚才放的数据来看，可能我们这一块的效果还不是很好，还有30%的人不知道，也没使用过，7%的人用过，也使用过，还有60%多的人没用过，说明我们在宣传的手段，方法频率上很难改进，物业管理基金，什么叫物业管理基金，按照正确的定义是这样的：是指有一组标准的专项用于建筑物内共有的建筑区绿化，共有设施，设备保证期的维修更新和改造的基金。这项工作的物业费的缴纳，有一个从无到有，不断完善的过程。第二，2002年7月份市政府出台报告之后，以质检报告以后，2003年又出台了一个，市区物业基金的管理暂停办法，2004年5月份，为了加强工作，我们专门成立了物业基金的管理中心，到2011年市政府正式出台Z物业基金的管理办法。应该说这是一个不断完善的过程。 这个收取，按照我们资金管理办法的规定，这笔资金的缴取，由业主自主缴取，也可以由建设单位，或者物业服务企业代收代缴，特别作了规定，对新的物管，由建设单位统一代收，也就是说，在新的物业交付，备案之前，把所有的物业基金，按照标准收上来，在交付的时候，再由建设单位也就就是开发商向购房的业主收取，监管目前的监管方式，是建设局会同财政部门共同监管，同时也接受业主的查询和监督。
汤贤富：刚才我们张局长介绍了，维修专项基金使用的公共区域，公共部位的建设区划，公共设施设备，保修期满以后维修更新改造这方面的资金，定义已经明确了维修基金使用的范围和内容，这是一个问题，这个目前的申请程序按照目前金华市成立了专项资金 管理办法，和111号两个文件，主要内容有下列几项：一是物业服务企业或者业主委员会，根据我们小区维修情况提出小区的申请预算，第二个是发生预算报告，发给我们，整个区的管理部门，管理机构，他们审核以后，成立一个物业管理申请服务表，然后根据申请使用表报业主委员会后，或者没有业主委员会的，报社区审核，审核完了以后，全体业主要求业主签字，我们要求达到2/3以上业主同意，报到我们管理机构。第三方面，我们的管理机构根据它们的报告，或者情况予以审核，审核同意以后，从审核的额度的70%资金，不必申请原位。最后在维修施工完成以后，根据工程预算的结算报告剩余的资金，具体的个区的还有的为了业主监管方面的一些公示，一些其他要求，但是我们审核严格执行金华市区资金管理办法执行。
主持人：谈到现在，相信市民网友对物业维修基金的使用和管理有了基本的了解，政策是比较完善的，但在政策实施初期，特别是03、04年的时候，管理还不规范，而这批房子如今正好迎来了&十年之痒&。这里我们首先来关注下市区星月花园的问题。今天该小区业委会主任汪永华先生也来到了节目现场，欢迎您！（1） 星月花园的房子是哪一年交付的？现在房子存在哪些问题，需要维修？（xxxx年）（x号楼下沉&&）你们去申请物业维修基金了吗？（去申请了，但是相关部门说我们小区还有人没有交物业维修基金，不能申请）你们小区一共有多少户？其中几户没有交？（星月花园有700多户业主，115户没有缴纳维修基金）（2） 为什么会有这么多业主没有交过这笔钱？政府部门有没有采取措施进行补救？（3） 我们知道物业维修基金只要有一户没有交就不能申请使用，现在业委会最关心的就是究竟该怎么补收？由谁去收？对拒交物业维修基金的业主有没有制约的办法？在这个问题上，一曙光花园的业主给我们留言：这是历史遗留下来的问题，建议如果绝大多数业主已交费，是不是可以特殊情况特殊对待。对于这样的建议，相关部门是如何考虑的？之后会不会针对一批节点上的小区开这个口子？（4） 汪先生之前还同我们反映了一个情况，小区里有二十多户业主其实有交过物业维修基金，但是开发商并没有把这笔钱上交物业维修基金管理中心，汪先生，你是怎么知道这个情况的？开发商的这种行为，相关部门知道吗？为此，记者也去了开发商中奥置业的办公楼，发现该公司某楼盘正陷危机，公司负责人不见踪影。电话联系中奥置业董事长，询问星月花园物业维修基金事宜，对方拒绝回答。这个情况该如何解决？相关部门如何保障业主权利？在物业维修基金的收取过程中，相关部门是如何监管或制约开发商的？
汤贤富：汪永华：星月花园一共有3期，第一期是2003年10月交付，第二期是2005年交付，第三期是2007年交付。主要问题是设施、设备老化，房屋陈旧，这些问题比较严重。公共设施改造这一块我们做过预算，大概将近20万元左右，申请过程中发现有114户没有交付维修基金，小区一共有700多户。大家知道，有一户没交就不能使用。
汤贤富：刚才提到的星月花园有100多户没交的情况，事先我们因为2004年以后，2009年我们把市里维修基金放在整个区的时候，我们对全市的维修基金状况，提出过目前市区里面还有部分小区因为政策出台前后引起的后遗症的毛病，就是说哪些没交齐的，当初也对婺城区、开发区，特别是当时2009年的时候，提出哪一些没有收齐的情况，这些情况我们也是知道的。历来我们督促他们予以催缴。但是在催缴过程当中比较难，难度很大。因为业主房子已经拿到手上了，再去事后追缴，他也不是很配合，难度很大，效果也不是很好，一直都没有彻底解决。你刚才讲的是星月花园事实是存在的，所以说开发区也一直在做这个工作，刚才讲到的为什么会存在，一个是政策出台，因为这个小区开发比较长，从2003年一期交付，2003年的时候刚执行，我们以前缴款方式是和现在不同，就是2011年缴款方式由开发商卖房子的过程中，卖一户，交一户，交了以后再由开发商把维修资金交给管理中心来核算，结算掉，一直以来各个小区缴款的不同，时间也不统一，特别是没卖掉的房，没有收起来的情况是存在的，客观上的问题是2011年及时纠正，把这个交款方式予以更改，竣工备案前，一次性先代缴着，然后你自己再由业主去收取，把缴款时间也统一了，以后的申请使用也方便了。
汤贤富：因为我们今天三个区在这，因为事先我们前期，电视台做过这个节目，在做《市民问政》之前，我们也召集三个区开会，因为市里面管理、职能、人员，包括资金管理人员，但是我们市里面还是牵头做的这个工作，如何把剩余的资金怎么样给它收起来。一个各个区要因为现在以前讲到了，没收起房屋以前矛盾不突出，现在部分收起来，矛盾越来越突出，这个问题必须要解决，所以召集开了很多会，他们三个区自己组织开了几个协调会，如何利于收缴起来补交，一个是各个区，抓紧成立领导班子，或者说要落实责任。第二要把自己所属的没有收缴的小区，情况把它摸清楚，摸透，摸清，把它怎么原因没收齐，不齐的是在开发商手上，还是业主手上，情况摸透，先易后难的情况，一步步把它解决。设施问题没解决，我们能不能把星月花园的业主要沟通，是不是通过法院的形式，少部分的利益，侵害了大部分业主的权益，协商法院是不是何以用法院的形式，判决的形式，让业主催缴，最后我们还考虑实在收不上来的，从法院上来讲，如果没有约束力，还有几户没交的，影响整个小区的使用，这个也不合理。但是，为什么大家都要交齐使用，因为物业维修基金使用是按照面积分摊个人，没交的人，没有钱支付，如果说这样使用，会损害到我们交过的人利益，我们也协调，这个事情是不是特事特办，由业主委员会来决定，因为钱是业主的，业主委员会决定，如果少部分人没交，那其他方式也好，由其他业主分摊也好，我们遵照业主的意愿，因为这个钱是业主，我们代管的，业主委员会说少部分人实在收不上来，也不能说永远不用，下一步我们要加强这方面的。
汤贤富：汪永华：这是查询110多户没有交齐，结束以后一部分业主拿着白条到我们来，说是交过的。于是我们拿这个条子找开发商，开发商自己承认有20多户已经交上来的。
汤贤富：他们这个钱没有交到维修基金办公室去。这个情况我们原来市里面，统一管理的时候，就是每年年初的时候，通过日报、晚报，以及相关网站公布我们整个小区的维修收缴使用和现象情况，同时公布一个投诉电话，这个电话以前针对收缴方式，由开发商收缴以后交给我们的，我们有怕开发商手上截留，不及时上缴，我们每次都把电话 号码公布上去，前面曾经发生过开发商没有及时交上来的情况，但是由我们公司业主反映，甚至业主可以持有效证件，就是说开发商开给他的发票或者收据，到我们这里来，马上可以解决。甚至让她按照利息交上来的情况，但是极少数，刚才讲到的星月花园的情况，可能业主没有看到查询电话，所以说上一个礼拜汪主任到我办公室来，带来个业主包括我们媒体来，说反映这个情况，这个反映非常严重，之所以开发商截留在手上，证据依据是发票，和星月花园辖区反映，作为开发商东方置业，核审以后，确实有到现在没有几户，马上报过来，多少钱，按照有关规定，及时交给开发商，包括利息，这个情况我们上个礼拜知道的。昨天我也督促了他们，抓紧时间，予以处理。如果这样，这个情况先把钱交上来，第二，看他的实际行动，按照有关法律法规，如果属于挪用的，我们按照有关规定予以处理。
主持人：（1） 今天市区三个区的物业维修基金管理中心都有代表在现场，我们想了解一下究竟这笔钱的缴纳情况如何？（全市一共交了多少，各区多少，包括多少个小区？）（2） 这笔钱的使用率怎么样？为什么使用率会这么低？（3） 除了有人没交导致使用困难外，不少业主还反映申请程序繁琐，耗时长。8月20日，《金华晚报》关注了市区西京大厦电梯故障申请物业维修基金事件，据了解，电梯维修资金已经审批下来了，但是回想申请的过程，真的是一波三折。首先，它得有业委会，而且是具有资质的业委会，然后，它得有2/3以上的业主签字同意，我想知道申请物业维修基金维修一个电梯，最起码要多少时间？设想一下，这么多天不能使用电梯，住在高层的居民怎么办，天天爬楼梯吗？实施这项政策为的是利民惠民，那是不是能在不影响规范使用的前提下尽可能简化手续呢？
张深荣：我们金东区到目前为止，总共有66个小区，总共收缴了1.14亿万元，目前我们使用的情况是，18个小区已经使用，48个项目，总共使用216万元，也有历史的原因，我们现在也有业主在遗留的几个小区，数额都不多，我们都通过追缴，我们中心的管理人员到开发商追缴，目前我们已经追缴齐的已经有5个小区，这个要靠我们自己工作人员和开发商沟通协调追缴，现在还有几个欠债，刚才讲的前面政策出台之前，和衔接的时候2000年以前的没有交，这个里面确实是有问题的，做起来有点难度，我们对这个方面，我们使用的是，一是交过的和没交过的进行分割，交过的地方按照交过的维修基金使用，没有交过的找开发商，如果开发商在的，由开发商垫付，按照面积分摊，按照比例，当然开发区注销，有的开发商只开发了一幢楼，以后就不存在了，就由所有的业主摊派。这些没交过的业主，由这些没交过的摊派，按面积该多少就多少我们也处理过两个小区。
钱伟：开发区小区是142个，总共归齐的资金是2.51亿元，已经受理使用的维修基金小区有12个物业管理小区，涉及到40个项目，使用的维修资金金额是210万元。跟金东区差不多，我们也有没交齐的小区，我们前一段时个进行了梳理，专门进行了采访，共有32个小区。我们也在第一时间向开发商发函进行催缴，也在与开发商沟通，在没交齐的情况交齐相关资料，把这个抓紧想办法交齐，以便于业主使用。
闻人伟：我把婺城区的情况介绍一下，我们一共是代管物业专项维修资金小区140个，归齐物业维修资金2.32亿元，已经受理申请使用是48个物业小区，涉及维修的项目66个，一共是在使用过程当中金额是191万，根据我们统计，占比例0.75%。我们婺城区经过前阶段的梳理，发现有40个小区，存在没有交齐的情况，针对这个存在的问题，历史遗留，我们也成立了催缴小组，专门聘请工作人员专门过来做这项工作，前段时间我们开展过已经有4个小区，已经交齐了，可以继续使用。
汤贤富：物业专项维修基金使用率低可能是作为专项维修基金政策出台的时间有关系，因为正式出台是2003年，实际上资金的运作是2004年才开始收缴的，到了2011年，一般业主维修使用申请最多的墙面的渗漏水，浙江省规定渗漏水有一个防水要求的使用期是8年，这样算起来，前面这段时间为业主申请也比较少，在2012年之前，申请使用量非常少，按照维修基金的使用规定，到了2012年以后申请量保修时间到了逐步申请的比较多，这是主要的原因，下一步会更多，全市5.92亿使用很少，只有700多万，占使用率的0.98%，很多业主都不理解为什么使用这么低，因为没有集中维修；第二，刚才提到了一些比较早的小区，政策出台前后有一部分小区没有完全收齐，商业区在使用申请的过程也非常难，用也不好，不用也不好，也影响了一些使用的申请额度，三个区尽量在做补角工作，也呼吁那些业主在主管部门管理机构追缴的过程中还是要积极予以配合，这不光是我们的事情也是全体业主共同的事情，为了我们以后小区维修方便。
章建德：实际上按照物业基金的使用，我们有一个特别的规定，有两个特点：一是零星的维修，不超过两千块的维修，业主委员会可以自行的进行维修，事后向管理部门进行申请；第二对施管小区运行的安全问题，比如说停水停电、消防、电梯停运有故障，这有个应急备用金，应急备用金怎么确定，是按照首次物业交付时候按照缴费的3%-5%的有一笔资金，一旦有这样问题，业主可以自行解决进行维修，事后再补办一些手续，可能在执行过程中我们向业主委员会对政策没有完全搞懂，造成时间长、手续烦琐，不能及时维修的状况，按照管理规定讲得很明白。
主持人：刚才各区介绍物业维修基金缴纳情况的时候，我们听到了一个不小的数目，xxxxxx,这么大一笔钱，现在是谁在管？有在做投资吗？业主们比较关心这笔钱的使用去向是否公开透明？
吴中青：物业维修专项资金主要有两种方式管理，首先业主委员会愿意管的话由业主委员会自行管理，业主委员会还没有正式到位的情况下，这笔钱是由财政代为管理，目前这笔维修资金有三个区财政代管，他的用途规定也是很清楚，只能用于购买国债或者进行银行的定期存款，接下来保持适当的流动性，保证维修的时候能够正常的支付，应该说钱大部分现在都是以定期存款的方式存在银行里，请广大业主放心。
汤贤富： 现在除了三个区，每年报纸上公示整个区的使用情况，资金收缴情况外，还有在三个区的官网上都可以查询，现在业主具体的区里更清楚，但是我要知道大致的情况，他们每个区的区官网都可以查询，我这个小区总共有多数维修资金，我这个户现在余额是多少，使用了多数，这个情况非常清楚，都是可以查询的。
主持人：我们来看下其他网友的留言：新世纪花园业主方先生向我们反映：交过4000多元的物业维修基金，现一沿街外墙大面积渗水，要求物管维修，物管说要提交维修申请并有2/3以上业主签字同意。与西京大厦类似，这栋楼大多是出租的，很难联系上业主，方先生想借此机会问问相关部门有没有其他变通的办法？另外，还有更麻烦的问题，业主这边还在担心签字的时候，物管这边态度已经变了，意思是不会来修的。这样的情况，物管有责任帮他们去申请和维修吗？如果有，如何要求他们承担责任，如果没有，业主们又该怎么办？
张深荣： 现在小区入住率也是一个头疼问题，有的大部分有房子但不住，入住率确实是比较低的。但有的小区是租出去，一般像这种情况要业主牵涉到为什么难是因为2/3的签字难，我们也会采取这个方式，业主由业主委员会发函签字这是最好的方式；第二，电话联系，同时报管理中心，然后管理中心再核实，人数是否统一，是否是本人，我们要防止冒充业主签字，我们要电话核实业主名单。业主委员会通知他签字的时候如果是外地不签，他可以委托叫他谁签，我们管理部门必须核实哪些是委托的。
汤贤富： 因为各个区的处理方式都不同，最近几年，特别是近年来，广大市民也好，媒体也好，对维修资金使用情况都非常关注也非常关心，我们非常感谢。从我们从上一期在电视台做了市民问政后，我们就和三个区也在协商，就是说有什么办法更改这种烦琐的难度很大的2/3签字问题，我们除了金华市区专项维修资金办法里有一些更改外，牵涉到单栋的，单个单元的业主，不需要整个小区签字外，有这样有一个很好的方法，由单栋的业主签了2/3，这个办法很明确了，除了这个外，像刚才讲的，很多出租找不到业主的，有业主委员会的可以弄一个业主公约，把找不到人的可以试着同意，这也是一个办法；第三，我们上个月把杭州的做法也可以采纳。对没有业主委员会的，没有专业物业管理的小区，专项维修资金交过的但签字的时间没人签的，我们就反过来做，用公示的方法，把一个表格填在名字上放在小区门口，由反对的人来签意见，达不到1/3，那就是试着2/3同意，这也是一个变通的方法，我们主管部门也在考虑这个事情，上个星期我们三个区也开会进行过讨论，法律维权法、浙江省物业管理条例都规定死的，这个钱是业主的钱，要使用必须要征求业主2/3同意，不是说哪个主管部门或哪个人说了算，要保护业主的利益，但是实际操作过程中，如果真的很严重，甚至使用起来难度很大，业主意见也很大，我们压力也大，我们一直在想办法在变通。根据金华实际的使用情况更加透明，包括申请材料、简化流程、程序，比如说前面讲到的三个区开会同意，如果说按照审核资料齐全，保证从受理那天起5个工作日资金公布到位，那天中午开会或特意问了三个区，5天能不能保证，他们说可以的。
张深荣：这里分两块：一个是由业主委员会给物管算两个机构都成立的，由物管公司代理申请，申请物业资金，他是管理层，如果没有物管中心的只有业主委员会的由业主委员会向当地社区，由社区向管理层申请。有物管由物管公司申请，不可能不申请，这是他的管辖范围，这也是保障小区里的安全使用，为业主服务的，也是要承担起这个责任的。
主持人：记者提问： 我想问一下一个比较重要的环节，业委会在征求业主签字的时候有没有什么注意事项，例如涂改或者是签字的每一页纸在上半页的地方都要写明说明事项，下半页才签字，还是拿一张白纸附上去就可以，签字的时候有没有什么注意事项，免得大家出现签不妥当要找人重签这样的现象出现？
张深荣：你讲的这个事情前面有一个公示，使用物业维修资金有一个公示，公示完2/3业主的签字，签字不一定整个小区，如果整个小区外围的公共部分可能要牵涉整个小区，单栋面积是由单栋业主的2/3，签字上原则上是不允许涂改的，这就意味着有瑕疵，有个别或是有些名字签错，业主会会申请管理部门要讲清楚，如果有最好是盖章，签字是比较烦，改的人按手印。有的纸会小，签字可能签不下，有的人签得很大，后面可以附着一张纸的。
主持人：记者提问: 前期采访中也是反应比较多的，之前节目里讲到的有些小区历史遗留问题，有部分住户还没有收缴维修资金的，然后建设部门也联合了街道社区还有武义业委会收缴小组去收，之前也有这样的小区去挨家挨户收，这样难度很大，很多人不是很愿意交的，如果说对于不愿意交的住户可以采取法律手段，但是业委会就反应如果整个程序时间是相当长的，有些小区的项目是急需维修的，包括曙光花园、金飞小区都有市民提出来，有没有这样的考虑，比如不愿意交维修资金的提出一些强制的手段，要转手卖的时候没有交这笔钱就会不会有限制，建设部门有没有这样考虑过？
汤贤富： 我们在前期讨论过程中也想到了，对于那些不愿意交的住户，在房产过户的时候要他提供依据付款机上面把维修基金交齐才让他转让，我们三个区域在讨论过程中提到，我们还没有去和交易所协商，交易过程中办证许不许可不好随意地设置，更多的有法律的要点，在交易、转让过程中办证，提供的资料有法律要求，随意伸缩行不行我们还在探讨，在房产交易过程中之前没交过的其他什么手段都没有，法律程序走过了，业主委员会公告做过了，都没有办法，这个环节我们是不是可以考虑，即使这样做也有一部分业主存在，没有交过的人全部拿来二手房出借，二手房的转让还是可能存在的，这个问题还是要牵涉到使用的问题，三个区工作还是比较努力也比较认真，掌握的标准从我的感觉，还要进一同优化我们的环境。
　　章建德
　　市建设局副局长
　　汤贤富
　　市建设局房产处处长
　　吴中青
　　市财政局经建处副处长
　　张深荣
　　金东区建设局副局长
　　开发区建设局房管科科长
　　闻人伟
　　婺城区建设局房产物业管理科科长
　　汪永华
　　星月花园业委会主任
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浙ICP备案号号-1住宅专项维修金达到5000亿 大量趴在银行用不上|维修基金|住宅小区_凤凰财经
住宅专项维修金达到5000亿 大量趴在银行用不上
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据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计，自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。到日，《长沙市物业专项维修资金管理办法》正式施行，雨花区试点经验得以在全市推广。
电梯停运、房屋漏水、墙壁剥落，但维修资金却迟迟拨付不下来 & &唤醒住房维修金 为何这么难(倾听&转型中国)本报记者 杨文明 孙小静 侯琳良核心阅读一方面小区维护急需资金却无法筹措到位，另一方面住宅专项维修资金的申请手续繁琐复杂，本该属业主所有的巨额专项资金在银行&躺着睡大觉&。为了解这一矛盾出现的各种缘由，本报记者深入云南、湖南、上海等地实地考察。据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计，自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。但这笔钱申请手续繁琐，不易拿到。同时，进入&中年维修期&和&老年危房期&的建筑逐渐增多，资金的供需矛盾突显。一些房屋电梯停运、房屋漏水、墙壁剥落，但维修资金却迟迟拨付不下来。大量住宅专项维修金趴在银行市五华区从2006年12月开始启动住宅专项维修资金收缴工作。据统计，截至2014年底，五华区共收取50多个物业项目住宅专项维修资金4.3亿元。&由于不少开发商欠缴，目前仍有40多个小区7000余万元住宅专项维修资金尚未移交至住宅专项维修资金专户。& 五华区住建局房产管理科负责人说。该负责人告诉记者，目前住宅专项维修资金在住建厅指定的银行专业账户中存储，利息相对较低，而目前五华区每年住宅专项维修资金使用量不到总额的2%。大量住宅专项维修金趴在银行账上。事实上，住宅专项维修资金管理使用滞后的主要原因是资金从申请到拨付时限较长。&既要经过有利害关系2/3业主(业主数量和建筑专有面积均超过2/3)同意，还需一定时间的公示，再加上现场查看和电话核实业主情况，整个流程时间较长。&房产管理科工作人员建议，当务之急是进一步明确紧急情况使用住宅专项维修资金的相关规定，以便合理使用住宅专项维修资金。&目前住宅专项维修资金的补缴工作只有一些原则性规定，具体按照什么样的标准补缴却没有明确规定，随着住宅小区使用年限的增长，住宅专项维修资金使用量也将逐年增大，若干年后将面临补缴的问题。&房产管理科负责人告诉记者，应对相关制度进行补充完善。试点&应急维修&可直接使用维修资金2014年10月初，长沙香颂国际小区有部电梯过了保修期，因钢丝绳断骨，停止了运行。10月13日，小区业主委员会向雨花区城乡建设局申请使用物业维修资金维修电梯。第二天，区城乡建设局、街道办等组成联合外勘组到现场勘定，最终认定此种情况属于&应急维修&的范围，同意按规定申报物业维修基金。经过&公告&施工&验收&公示&等环节，不出一个月，13500元从长沙市物业维修基金管理中心直接拨付给施工单位。小区的业主委员会委托人彭中玉说：&这在以前不敢想象。&据介绍，长沙市从2003年开始归集物业专项维修资金，到2014年底归集总金额达到120亿元。由于受到&双2/3&业主签名难的问题，资金使用率为1.18%。改变始于2012年2月，雨花区在全省率先试点物业维修基金管理创新。雨花区城乡建设局局长张学军介绍，试点经验主要包括三方面：一是发生电梯故障等危及人身安全的5种紧急情况时，可以直接使用物业维修资金；二是对&同一物业管理区域内全体业主受益，且单项物业维修和更新、改造项目费用在3万元以下&的项目，一次表决，多年受用，不用重复签名；三是将3万元以下的一般维修项目交由区级部门外勘和审批。到日，《长沙市物业专项维修资金管理办法》正式施行，雨花区试点经验得以在全市推广。&一些物业小区持续多年的房屋漏水、消防设施毁坏等问题得到解决，一些主水管爆管、供电线路烧坏等突发问题得到及时处理。&张学军说，从办法施行至今，雨花区完成应急维修238宗，共拨付款项300多万元。信息平台织就资金安全保护网打开电脑进入维修资金统一信息平台，键入某小区名称，该小区的维修资金总额以及使用情况一目了然。&有了这个信息平台，各个商品住宅的专项维修资金有了最安全的保护网。&上海市物业管理事务中心维修资金管理科科长张炳军说。上海早在上世纪末就开始归集、管理住宅维修资金，至今10多年，商品住宅维修资金已归集了443亿元。截至目前，上海已累计使用维修资金38亿元，使用率为8.6%，高于全国平均水平，这源于上海市在管理住宅维修金方面的制度创新。业主大会自我管理的原则是上海在建立维修资金制度时确立的。在业主大会成立前，维修资金由市、区两级房管部门代为管理，资金存放于专户管理银行开立的维修资金代管专户中，按幢立账，按户核算；业主大会成立后，维修资金本息全部划入业主大会银行账户，按照专户储存、专款专用、业主决策、自我管理、政府指导监督的原则管理维修资金。无须政府审批，维修资金会不会乱用呢？&不太可能。&周宏伟表示，上海在健全政策法规基础上，建立了一个统一的信息平台，2002年正式启用，&利用信息化手段，以系统管人，以系统规范业务，保证业主大会规范管理和使用维修资金。&维修资金管理涉及多个主体，贯穿房屋整个销售、使用过程，平台设计时，就将这些因素全部涵盖进去，同时将全市20多个涉及维修资金的相关法规规章设计进平台流程，并且与银行实时联动，实现了从维修资金首期归集到维修资金使用全过程实时监控和信息公开。以小区电梯故障为例，物业后需先制定维修预案，包括预算金额、维修起始时间、施工单位以及对业主的影响等，录入信息平台，平台自动生成告示单，物业打印出来，在小区张贴。2/3以上的业主通过后，形成业主大会决议，同样平台生成告示单，告知全体业主，并可实施维修工作。&从银行支取维修资金，必须出示施工合同、业主大会决议、支取汇总表等凭证，每个信息都带有条形码，银行扫描核对，不匹配就是伪造，不仅不会支付，还会通知物业企业予以追查。&张炳军表示。&2008年，我们还引入了工程造价咨询单位和审计单位，对小区动用维修资金5万元以上工程进行审价、使用程序进行审核。&周宏伟说道，第三方机构的引入，有效地减少了维修资金使用过程中出现的工程造价高估冒算、使用程序不规范等问题。截至目前，机构共出具审价报告3600份，核减金额9000万元，核减率为8%。&下一步，我们还计划引入会计师事务所、业委会专职秘书等，辅助业委会、物业服务企业对小区维修资金、公共收益进行管理，进一步提升业委会的自我管理水平。&
[责任编辑：wanggq]
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