公房（使用权）纠纷中的法律问题汇编
大连市公房政策文件汇编
1、大连市城市公有房屋管理规定…… 1—7
2、大连市贯彻国务院深化城镇住房制度改革决定的实施意见…… 7—10
3、大连市房地产管理局关于重申公有房屋承租权过户管理若干问题的通知……10—12
4、大连市弃管房产管理办法（试行）……12—13
5、大连市直管公房排水设施管理办法……14
6、大连市住房制度改革办公室关于处理在出售公房工作中若干问题的规定……14—16
7、大连市房地产管理局关于重申公有房屋承租权过户管理若干问题的通知……16—17
8、公有住房承租权转让暂行办法……17—19
9、大连市房地产管理局关于认真做好公有住房租金调整工作有关事宜的通知……19
10、关于住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让试行办法 ……19—21
11、最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答……21—22
12、最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产&
的函的复函……22—23
13、最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知……23
14、公房纠纷中的法律问题……23--33
大连市人民政府关于印发《大连市城市公有房屋管理规定》的通知
（大政发［１９９５］３２号）
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大连市城市公有房屋管理规定
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第一章　总则
　为了加强对城市公有房屋的管理，保障公有房屋产权人、使用人和经营人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关规定，制定本管理规定。
第二条　本管理规定适用于大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区内的，产权属于国有或集体所有的房屋及其附属设施（以下简称公有房屋）。
　　公有房屋管理中的转让、抵押、协议租金的租赁、典当等，按照省、市有关房地产交易管理规定执行。
　大连市房地产管理局是市人民政府负责全市公有房屋行政管理工作的主管机关，其派驻中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的房地产管理机构和其他县（市）、区（含大连经济技术开发区、保税区、国家旅游渡假区）的房地产管理部门是所在行政区域内公有房屋行政管理工作的主管部门（以下简称公有房屋主管部门）。
　凡依照国家有关政策和法律、法规规定由人民政府所接管没收的房屋、纳入社会主义改造的房屋、经人民法院判决产权归国家所有的房屋、由财政投资建造和收购的房屋，以及按照国家有关规定产权属于国家所有的房屋，均属国家财产，由公有房屋主管部门依法行使产权人经营和管理的权利并承担相应的义务。
　　按照国家规定属于全民所有制单位和军队所有的房屋，由国家授权的单位依法行使产权人经营和管理权利并承担相应的义务。
　　集体所有的房屋，由集体组织依法行使产权人经营和管理的权利并承担相应的义务。
　公有房屋的经营和管理要逐步实现社会化、专业化。公有房屋产权人可以委托物业管理公司等代为经营和管理。
　公有房屋产权人、使用人和经营人应认真遵守国家房地产管理法律、法规和本管理规定，任何单位和个人都不得侵占、损坏公有房屋，不得利用公有房屋获取非法利益。
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　第二章　产权产籍管理
　公有房屋实行房屋所有权和国有土地使用权登记发证制度，其产权合法凭证是房屋所有权土地使用权证书。房屋所有权土地使用权证书由市人民政府统一规定文本并指定主管部门负责颁发和撤销。
　　房屋所有权土地使用权证书是办理公有房屋转让、出租、抵押、改造、扩建、投资、入股、拆迁补偿等相关手续时必须出具的凭证。
　公有房屋产权人必须按下列规定到政府指定的主管部门办理产权登记，领取房屋所有权土地使用权证书：
　　（一）新建、改建和扩建的房屋，持立项、规划、用地和建设等部门的批准文件，在房屋竣工之日起三个月内申请登记；
　　（二）购买、交换、兼并、调拨、并转、接受赠与或接受遗赠等受让的房屋，持原房屋所有权土地使用权证书、合同和有关批准文件，在合同或文件生效之日起三个月内申请登记；
　　（三）产权人名称、房屋座落名称和房屋用途发生变化的，持有关部门的批准文件在批准之日起一个月内申请登记。
　公有房屋因拆除、倒塌、焚毁、损毁等原因灭失的，产权人应在事实发生之日起三个月内持有关部门的证明材料，向公有房屋主管部门申请房屋灭失登记。逾期不登记的，由公有房屋主管部门公告灭失，其土地使用权由县级以上人民政府予以收回。
　产权人因正当理由，不能在规定期限内登记的，应及时提出申请，经公有房屋主管部门批准可以延期登记，但延期登记时间最长不得超过一年。
　公有房屋主管部门应建立健全房地产档案管理制度，为公有房屋管理提供权属状况完整的资料和准确的依据。
　　凡是经营和管理公有房屋的单位，均应建立房屋管理档案和台帐，及时向公房主管部门报送有关资料，并接受检查和指导。
　对无人申请登记和暂时不能确认所有权归属的房屋，公有房屋主管部门可予以代管，代管期间因不可抗力原因使房屋遭受损失的，公有房屋主管部门不承担赔偿责任。
　　对代管三年以上仍无人认领的房屋，公有房屋主管部门可在向人民法院申请认定为无主财产后，依法收归国有。
　　已代管的房屋和已做为无主财产收归国有的房屋，原房屋所有人出现并认领房屋的，应办理产权登记并补偿代管费用。
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&第三章　租赁和使用管理
第十三条　公有房屋的租赁（不含协议租金部分，下同）必须执行国家和省、市人民政府规定的租赁政策，公有住房的标准租金由市人民政府统一制定。
　公有房屋租赁，产权人须持有房屋所有权土地使用权证书，并使用市房地产管理局统一印制的文本与承租人签订公有房屋租赁合同，在签订合同之日起十五日内向公有房屋主管部门办理备案手续。公有房屋租赁合同是出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证，承租人凭公有房屋租赁合同办理户籍、入学、住所登记等相关手续。
　出租人应当按照约定向承租人提供公有房屋。公有房屋承租人应当按月缴纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一日出租人可加收月租金１％的滞纳金，出租人应向逾期不缴纳租金和滞纳金的承租人发出限期缴付租金和滞纳金通知书。
　直管公房租金的收缴，以单位名义承租者，通过银行托收；以个人名义承租者，由个人所在工作单位代扣统缴；承租人无工作单位的，由出租人直接收取。承租人也可集体汇缴或自行缴纳。
　　单位自管公房的租金收缴可参照直管公房办理。
　未经产权人同意，承租人不得将承租的公有房屋转借、转让、转租、交换、改变使用用途。
　承租人在不损坏房屋结构和原建筑造型、不危及房屋使用安全的前提下，可以对承租的公有房屋进行内部装修、改造和增添设施，但必须征得产权人同意并签订书面协议。房屋内部进行拆改装修的由承租人缴纳补偿费并承担材料和施工费用，增添的设施承租人不得擅自拆改，承租人迁离时不予补偿。
　　承租人经批准在其承租公房基础上自费扩大的房屋面积其产权归原出租人所有，计租办法由双方按协议履行。
　　房屋内部进行拆、改装修补偿费标准由市房地产管理局会同市物价局负责制定。
　承租人死亡或因调整分配房屋、举家迁往外地等原因迁出的，腾出的公有房屋应移交给出租人，任何单位和个人不得私调、私分和私占。移交时，出租人发现公有房屋及附属设施有人为损坏的，原承租人应负责修复或赔偿。
　　居住直管公有住房的承租人因其工作单位分配房屋而迁出，其工作单位欲将腾出的直管公有住房调剂给内部职工使用的，须提出内调方案报公有房屋主管部门审批，并按政府规定的比例向公有房屋主管部门上缴解困房源后，由调入职工与直管公房出租人建立租赁关系。
　承租公有住房，承租人在租赁期限内去世，其共同居住两年以上的家庭成员愿意履行原租赁合同的可以办理承租过户手续。
　公有住房承租人和有常住户口的同住人符合条件要求分户或并户承租的，出租人应予同意。但同住人他处有住房和原始设计为一户使用的住宅，原则上不得拆套分户。
　租赁期满后，承租人应返还承租的公有房屋，如需继续租用的，应在期满前三个月，与出租人重新签订租赁合同。
　　出租人在租赁期满前必须收回出租的公有房屋时，应事先商得承租人同意，提前收回公有住房的，同时要作好承租人的住房安置；承租人因故需要提前解除租赁合同的，应提前三个月与出租人协商。当事人因提前解除公有房屋租赁合同给对方造成经济损失的，应负责赔偿。
　承租人有下列情形之一的，出租人有权终止租赁合同，收回公有房屋，并可索赔损失：
　　（一）擅自转租、转借、转让、交换和改变用途的；
　　（二）损坏房屋结构和设施的；
　　（三）无正当理由拖欠租金累计六个月以上的；
　　（四）无正当理由闲置房屋六个月以上的；
　　（五）利用房屋进行违法活动，损害公共利益的；
　　（六）租赁期满未签订租赁合同的；
　　（七）其他违反房地产管理规定，妨碍公有房屋租赁合同正常履行的。
　　出租人收回公有房屋应向承租人发出限期腾退房屋通知书，逾期不腾退的，按侵占公有房屋处理。
　公有房屋使用性质按使用用途分为公有住房和公有非住宅用房，其中公有非住宅用房分为机关和事业单位办公用房、生产经营性用房和社会福利性用房等。
　　产权人、使用人对公有房屋负有保护和正确使用的责任。
　房屋使用人应按照房屋设计用途或经批准的使用用途正确使用公有房屋。凡改变房屋使用用途和性质的，须经公有房屋产权人同意并符合下列条件：
　　（一）符合城市规划要求；
　　（二）符合房屋使用安全；
　　（三）不影响环境和相邻房屋的使用；
　　（四）不违反法律、法规和规章的有关规定。
　任何单位和个人不得从事下列有碍公有房屋安全、影响正常使用的活动：
　　（一）除经政府有关部门批准的专用库房外，在公有房屋内存放易燃、易爆和腐蚀性等危险、有害物品；
　　（二）超过设计荷载使用房屋；
　　（三）安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；
　　（四）拆动房屋承重结构；
　　（五）擅自占用、拆除、改动房屋附属设施；
　　（六）人为造成管线损坏、阻塞；
　　（七）擅自增设花台、吊栏等；
　　（六）从事其他影响房屋及附属设施安全和正常使用的活动。
　　人为造成公有房屋损坏或损失的，责任人应当予以赔偿。
　因工程施工需要动用公有房屋的，须经产权人同意后方可施工，因施工造成公有房屋损失、损坏的，由施工单位及时修复和按修复所需的实际费用予以补偿。
　需要依附公有房屋的墙体（含平台、顶层等）和占用公有房屋附属的庭院进行临时建设的，须事先征得公有房屋产权人的同意并办理有关审批手续。
　任何单位和个人不得擅自拆除公有房屋及附属设施，因城市建设需要拆除的，按照《大连市城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。
　本着平等互利、有利生产、方便生活、调剂余缺的原则，使用人在征得产权人的同意后可以交换公有房屋使用权，产权人对使用人正当的换房要求，应当给予支持。
　　适宜做商业、服务业使用的公有房屋，应当由政府统一安排用于商业、服务业。
　　禁止利用换房从事非法活动和从中牟利。
　公有房屋使用权交换，当事人应按统一规定的格式签订换房协议并到公有房屋主管部门规定的部门办理换房手续，交换房屋使用价值有差异的，由公房主管部门依照有关规定按比例收取差额费。
　　房屋交换手续办完后，换房人应与产权人签订公有房屋租赁合同；没有履行换房协议的，由违约方承担责任。
　　差价换房和办理换房手续的收费标准由市房地产管理局会同市物价局另行制定。
　两个或两个以上使用人共同使用的房间、通道和庭院及其他附属设施，应合理使用、保持畅通，不得堆放杂物和人为造成使用困难。
　　使用人之间因使用公共部位发生争议时，应当以公有房屋租赁合同为准。无租赁合同或合同无记载的，以历史形成的状况为准或由出租人调解。
　政府已划给机关、团体和事业单位使用的国有房屋，由公有房屋主管部门发给拨用证书。使用人应按规定的用途使用，并自行管理、维修，保证房屋完好和正常使用。使用人不得擅自转租、转借、转让和交换拨用的国有房屋，凡改变使用性质用作经营的，均须与公有房屋主管部门或直管公房经营单位签订租赁合同，纳入经租管理。
　　因国家利益和社会公共利益需要调整和收回拨用国有房屋时，使用人应按期迁出。
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第四章　修缮管理
　及时修缮公有房屋及附属设施，保证完好和正常使用，是产权人的责任。产权人和使用人分离的，应在合同中明确公有房屋修缮责任。
　公有房屋修缮责任人应当按照公有房屋主管部门的要求，定期进行房屋完好状况普查，并与抗震加固、白蚁防治和防台、防汛、防寒、防漏、防阻相结合，及时进行大、中、小修缮和日常维修养护。因修缮养护不及时造成事故和防碍正常使用使承租人或者其他人受到损失的，由修缮责任人承担责任。
　　使用人对房屋修缮应给予配合支持，不得借故阻挠、防碍房屋修缮，否则，造成事故的应承担责任。
　公有房屋的修缮工程质量评定标准和工程预算定额等，按国家有关标准执行。
　　房屋修缮企业须严格依照有关规定办理资质审查，按批准的资质等级承接修缮任务。
　承租人发现房屋及附属设施损坏，应及时通知出租人。因承租人过错造成损失的，由承租人负责修复和赔偿；属于自然损坏的，出租人对承租人的报修应予登记，由修缮责任人按照本管理规定第三十五条所规定的标准和要求，及时予以修复。
　公有危险房屋的管理，依照《大连市城镇危险房屋管理办法》执行。
　结构相连或具有共有、共用设施和附属设施的异产毗连公有房屋，其共有共用部位和附属设施的修缮，由产权人共同负责，按产权人所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例和用途分摊修缮费用。
　公有房屋修缮所需的资金，应当按照现行财务制度和有关规定分别列支，严禁挪用。
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第五章　法律责任
　违反本管理规定的，由公有房屋主管部门或其派出机构视情节给予批评教育、责令停止违法行为、限期改正、责令赔偿经济损失、没收非法所有、查封房屋等行政处罚。有下列情形之一的可并处罚款：
　　（一）违反第八条、第九条、第十条规定，未办理产权登记或者私自印制发放、涂改、伪造、冒领房屋所有权土地使用权证书的，处以房价百分之一以内的罚款；
　　（二）违反第十三条规定擅自提高租金标准的，处以非法所得五倍以内的罚款；
　　（三）违反第二十五条规定私自改变公有房屋使用用途和性质的，处以房价百分之五以内的罚款；
（四）违反第二十六条规定从事有碍公有房屋及附属设施安全、影响正常使用活动的，处以三千元以下的罚款；
　　（五）违反第十七条、第三十一条、第三十三条规定使用人擅自转借、转让、转租、调换房屋使用权和改变房屋使用用途的，处五千元以下的罚款；
　　（六）违反第三十五条规定因修缮责任人的过失，造成财产损失和人身伤亡事故的，对修缮责任人处以房价百分之五至百分之十的罚款，对借故阻挠，妨碍房屋修缮的使用人，处以三千元以下的罚款；
　　（七）违反第四十条规定挪用公有房屋修缮资金的，处以挪用资金一倍以内的罚款。
　公有房屋主管部门工作人员滥用职权、循私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
　凡侵占公有房屋拒不腾房的，产权人可依法申请仲裁或向人民法院起诉。
　第四十四条　平等主体之间因公有房屋所有权或者使用权发生争议和纠纷的，当事人可依法申请仲裁或向人民法院起诉。
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第六章　附则
　政府代管房屋以及公有房屋作为投资条件合资、入股经营和联营的房屋，参照本管理规定执行。
　本管理规定由市房地产管理局负责解释。
　本管理规定自发布之日起施行。
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大连市人民政府关于印发大连市贯彻国务院
深化城镇住房制度改革决定实施意见的通知
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大政发[1995]69号
各区、市、县人民政府，市政府各委、办、局（总公司）： 　　
现将《大连市贯彻国务院深化城镇住房制度改革决定的实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。　　
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一九九五年八月二十三日
日大连市城市房改方案开始实施。两年来，初步建立起住房公积金制度；公有住房租金实际调整到0.402元／M2；出售公有住房进行了试点；租房认购了债券。截至1995年6月末，累计筹集房改资金3.5亿元，同时发放专项委托贷款6.5亿元，支持了我市住宅建设，社会效益极为明显。为进一步搞好我市住房制度改革，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简称《决定》精神和省政府的要求，结合我市的实际，特提出如下实施意见。
大连市贯彻国务院深化城镇住房制度改革决定的实施意见
　　一、具体目标
　　本世纪末，大连市城市居民住房人均使用面积要从1994年的9.5平方米提高到13.5平方米以上，基本解决人均使用面积6平方米以下住房困难户的住房问题，危房和棚户房基本得到改造，住房成套率达到75％。
　　二、主要政策和措施
　　（一）全面推行住房公积金制度
　　从1995年5月份开始，对住房公积金全面实行以职工工资总额为缴交基数，职工和单位的缴交率分别为5％。亏损企业经企业职代会通过，报市房改办批准，可暂按3％缴交。
　　（二）积极推进住房租金改革
　　根据国务院《决定》关于“要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％的要求，我市公有住房租金必须采取动态的机制，以递增2％左右的比例，分几步调整。日将租金调整到每平方米使用面积0.88元，使租金支出全市平均占双职工家庭收入的2.92%；增发工资总额1％的补贴。
　　日将租金调整到每平方米使用面积1.48元；日将租金调整到每平方米使用面积2.08元。
　　租金调整后，对离退休职工、社会救济对象和优抚对象等交纳住房租金有困难的，可给予适当减、免、补助。
　　（三）稳步出售公有住房
　　1、原则
　　（1）保证国有资产不流失。
　　（2）在职工购房自住的前提下，新房实行先卖后租，买房优先，旧房实行租买自愿，政策鼓励买房。
　　（3）买房优惠比例逐年减少，售房价格逐步由成本价最终过渡到市场价。
　　2、出售公有住房的形式
　　（1）各房地产开发企业，以市场价直接向城市居民出售商品住房。
　　（2）大力推行新建公有住房和腾空公有成套楼房出售。今后逐年加大出售比例。至2000年，力争新建住房的出售比例达到60%以上。
　　（3）已出租公有住房的出售，要做好试点工作，逐步向全市推广，每年出售的比例不低于存量公有住房的5%.
　　3、已出租公有住房的出售范围及对象
　　（1）在中山、西岗、沙河口、甘井子区的住宅小区内，产权单位已实行公积金制度、具有合法产权证明，1980年以来竣工交付使用的砖混、框架结构单元式成套楼房。
　　考虑到城市的发展，对于列入近期改造规划的、适合开办第三产业的、别墅式的、产权归属有争议的及产权单位认为不宜出售的楼房，暂不出售。
　　（2）凡在拟出售的公房中居住、具有大连市城市常住户口泊合法承租户，均可以户为单位，申请购买现租住的公有楼房。每户只能享受一次，只限一套。
　　4、新配房和已住旧房的售房价格及产权界定
　　（1）按国务院《决定》规定，我市售房暂执行成本价。
　　成本价的基价按征地拆迁偿费、勘探设计费、建安工程费、小区基础设施费、管理费、贷款利息、税金等7项因素测定，每年公布一次。&&
　　1994年我市砖混结构的公有楼房成本价最低为每平方米建筑面积1080元，框架结构的公有楼房为每平方米建筑面积1300元。按住房的结构、楼层、设施、地段等因素论价。
　　（2）旧房售价按售房当年同类新房的价格折旧，年折旧率为2％。
　　（3）以成本价购买住房的职工，获得全部产权。自住5年后，可依法进入市场，补交土地出让金，按章纳税后，收入归已。而后的住房完全由个人负责。
　　5、优惠政策
　　为鼓励职工早日买房，我市售房实行以下优惠政策，其各项优惠将逐年减少，原则上1998年全部取消。
　　（1）对日前建立租赁关系且积极认购债券的购房职工，可给予减收售价3％的优惠。
　　（2）对按期交纳公积金的，按购房职工1993年前工龄优惠，　每年工龄按售价折扣1.2％。
　　（3）鼓励职工购房一次付清房款，对一次付清房款的按我市购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率差，给予折扣优惠。
　　（4）购房职工可以申请分期付款。首期付款不得低于全部购房款的40%，余额分60个月等额付清。分期付款部分今年按月息的11.05&计收利息。
　　（5）职工首次购买住房，可免交契税，自住期间按有关规定免交房产税和土地使用税。
　　三、房改的宣传与纪律
　　各级新闻单位要加强舆论引导，广泛地宣传深化住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部群众转变观念，提高认识，积极参与我市的住房制度改革。
　　严肃房改纪律，严格执行房改政策。各级监察、审计、纪检部门要加强监督、检查，对于不执行国家统一政策低价售房，变相增加优惠和以权谋私等违纪违法行为要严肃查处；对于弄虚作假，利用公款为私人购买住房的责任者，要以挪用公款论处，对购房者要以贪污公款论处，情节严重的应提交司法机关处理。
　　本实施意见适用于大连市市内四区。其他县（市）、区须另行制定本地区的实施意见或方案，报市房改领导小组批准实施。
　　本实施意见由大连市住房制度改革领导小组办公室负责解释。
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大连市房地产管理局关于重申公有房屋
承租权过户管理若干问题的通知
(大房局发[2000]41号&
&&&&&最近以来，随着房改的深化和房地产市场的活跃，公有房屋承租权过户也相对增多。由于个别单位和房管人员对政策把握不准，业务生疏，以致出现了执行政策任意性和收费的随意性，在群众中造成不良影响。为进一步规范公有住房承租权过户管理，维护广大住户的合法权益，现将有关问题通知如下：
&&&&一、公有住房承租人已故或迁离本市，与原承租人同居的配偶、子女、父母以及有抚养关系或尽赡养义务的同居人，符合下列条件的，公有住房承租权，可以无偿过户；
&&&&&1．所在单位没有实行货币化分房；
&&&&&2．具有完全民事行为能力并有经济来源；
&&&&&3．与原承租人在同一户籍并实际居住二年以上；
4．他处确无房屋居住的；
5．同居人二人以上并均具有上述继续承租条件的，同居人之间经协商推定1人申请过户。
二、承租人同时承租二处住房，要求将其中一处住房承租权过户给子女(包括具有公证文书的养子女或继子女)的，且子女符合下列条件的，其住房承租权可以无偿过户：
&&&&&1．子女具有完全民事行为能力并有经济来源；
&&&&&2．子女在要求过户的房屋内实际居住并具有居住地户籍；
&&&&&3．他处确无房屋居住的。
&&&&三、房屋开发建设单位一次性调迁安置住户，调迁直管公房的，须经市房地产管理局批准；调迁单位自管公房的，应征得房屋所有权单位的同意。
&&&&允许调迁安置的住房，可以无偿办理承租权过户。
&&&&四、夫妻离异，经法院调解或判决将原承租的住房给离异其中一方的，房屋承租权可以无偿过户。
&&&&五、申请房屋承租权过户应交验下列证件或证明：
&&&&&1．承租权过户申请书；
&&&&&2．身份证、户口簿；
&&&&&3．&公有住房租赁证&；
&&&&&4．所在单位或街道办事处出具的介绍信；
&&&&&5．有抚养或赡养关系的。由所在单位或街道办事处出具的并经公证机关公证的证明；
&&&&&6．与原承租人同居者在二人以上的，出具经公证机关公证的共同居住人同意其中一人可以过户的证明；
&&&&&7．相关的法律文书。
&&&&六、重申单位内调直管公房一律由局房地政处受理，各房地产处按&内调通知单&办理更名手续。任何单位和个人均不得以任何借口私下更名和收取费用。单位内调直管公房，仍按&关于加强房屋内调管理的通知&(大房局发[1998)24号)规定执行。
&&&&七、各有关单位的领导要切实加强教育，提高房管人员的政策水平和业务素质，遵守房地产职业道德，廉洁从政。对违纪者，按有关规定严肃处理，并追究有关领导责任。
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大连市弃管房产管理办法(试行)
　　大连市人民政府办公厅关于印发《大连市弃管房产管理办法（试行）》的通知
各区、市、县人民政府，各先导区管委会，市政府各有关部门，各有关单位：
　　经市政府同意，现将《大连市弃管房产管理办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。
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　大连市人民政府办公厅
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二○一○年四月九日
　　大连市弃管房产管理办法（试行）
　　第一章 总则
　　第一条 为加强弃管房产管理，改善弃管房产使用人的居住条件，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称弃管房产，是指因无法确认房屋产权单位或产权单位主体灭失，导致无人经租和维修管理的公有住房。
　　产权主体依然存在的自管房产单位，应当依法履行对自管房产的维修管理义务，不得以任何理由将自管房产放弃管理。
　　第三条 大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（以下简称市内四区）国有土地上的弃管房产，适用本办法。
　　第四条
大连市国土资源和房屋局为弃管房产的行政主管部门。市国土房屋局委托市住房保障中心，具体负责市内四区弃管房产的申报登记及维修管理相关工作。
　　市财政、工商、民政、公安、城建、规划等部门和土地储备、住房公积金管理机构，依据各自职责，负责与弃管房产管理相关的工作。
　　第五条 区政府、街道办事处、社区居民委员会应协助市国土房屋局做好本辖区弃管房产的申报、审核及维修管理相关工作。
　　第二章 弃管房产的申报登记
　　第六条 弃管房产管理实行严格的申报审查与备案登记制度。
　　第七条 弃管房产的居民或居民代表可通过居住地所在社区居民委员会，自愿进行弃管房产申报登记。
　　第八条
弃管房产所在社区居民委员会应认真了解辖区内弃管房产的管理现状及历史沿革情况，对确属弃管房产的，协助居民填报《大连市弃管房产申报备案登记表》，并填写调查意见上报街道办事处。
　　第九条
街道办事处在受理所辖社区弃管房产申报时，应对原房屋产权单位业已灭失以及注销登记时间等相关情况向工商管理部门予以核实。对产权单位确不存在的，填写审核意见后，转所在区国土资源和房屋分局审查。
　　第十条
各区国土资源和房屋分局应认真核查弃管房屋产权登记及企业注销登记等相关情况，对确属弃管房产的，填写复核意见报市住房保障中心备案。
　　第三章 弃管房产的代管及收归国有
　　第十一条
经市住房保障中心备案的弃管房产，由市国土房屋局进行公告。自公告之日起3个月内无人认领，或认领人无法提供房地产权属合法证明的，由市国土房屋局代管。
　　第十二条
弃管房产代管期间，仍无人认领或认领人无法提供房地产权属合法证明的，可由市国土房屋局向人民法院申请无主房产认定。经人民法院判决认定为无主房产的，收归国有。
　　第十三条
弃管房产代管期间，房屋合法权利人出现，并对房屋提出返还请求的，由房屋合法权利人向市国土房屋局提交该房屋的合法权利证明，申请办理房产返还手续。
　　已由人民法院判决认定为无主房产，房屋合法权利人出现，并对房屋提出返还请求，经人民法院重新判决返还房产的，市国土房屋局应依法办理房产返还手续。
　　第十四条
依照本办法第十三条的规定申请返还房产时，房屋合法权利人应与市国土房屋局据实结清用于该弃管房产维修管理实际发生的相关费用，并承诺接受全部权利义务。
　　第四章 弃管房产的维修管理与资金来源
　　第十五条
弃管房产使用人所欠缴的公房租金，应作为弃管房产维修的主要资金来源，由市国土房屋局进行租金测算并组织收缴。收缴租金存入市弃管房产专项资金账户，专项用于对弃管房产的维修。
　　同一楼房已经出售给个人的私有房屋，应当按照私有房屋产权面积所占比例，分摊所应承担的维修费用。
　　第十六条
对符合公有住房出售条件的弃管房产，由市国土房屋局组织实施公有住房出售。公有住房出售的售房款及按规定提取的住宅维修资金，统一存入市弃管房产专项资金账户，专款专用。
　　第十七条
弃管房产所需的维修资金，原则上由公有房屋使用人与私有房屋产权人共同承担。公有房屋使用人拒不交纳陈欠租金，或私有房屋产权人不愿意承担维修费用的，视为自愿放弃房屋维修。
　　第十八条
对尚未实施公有住房出售的弃管房产，在缴清全部陈欠租金仍不能满足维修需要时，经市国土房屋局进行资金测算，可适当提高房屋租金标准。
　　第十九条
对通过上述筹资来源仍不能满足弃管房产维修需要的特殊情况，由市国土房屋局会同市财政局提出筹集资金方案，报市政府审定。
　　第二十条
由市国土房屋局依法代管的弃管房产，其拆迁改造时所发生的房屋拆迁补偿费，全部收缴至市弃管房产专项资金账户，专款专用。
　　第二十一条
市国土房屋局可根据全市弃管房产的登记数量以及维修资金筹集情况，将依法代管的弃管房产纳入维修计划并组织实施。
　　第二十二条
对纳入维修计划的弃管房产，由市国土房屋局按照政府采购管理相关规定，招标确定维修施工单位及施工监理单位，实施弃管房产维修。
　　第二十三条 弃管房产维修的预算、决算，需经市财政部门审核。
　　第五章 其他规定
　　第二十四条 对房屋陈欠租金收缴齐全且符合公有住房出售条件的弃管房产，应优先列入弃管房产维修计划并实施公有住房出售。
　　第二十五条
对维修及实施公有住房出售后符合物业管理条件的弃管房产，可按照《大连市实施〈物业管理条例〉办法》规定，将其纳入专业化物业管理。
　　第二十六条 对建设年代久远且安全状况较差的弃管房产，市、区两级政府应优先将其纳入旧城区改造计划予以拆迁改造。
　　第六章 附则
　　第二十七条 市国土房屋局可依据本办法，制定具体的实施细则。
第二十八条 本办法自日施行。
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辽宁省关于印发《大连市直管公房排水设施管理办法》的通知
来源：辽宁省 作者： 日期：
现将《大连市直管公房排水设施管理办法》印发给你们。要首先组织管修人员认真学习，正确领会精神实质，优先把排水设施的养护、维修和疏通工作做好。在此基础上，采取各种形式向用户进行广泛深入的宣传，使他们明确加强排水设施管理的目的和正确使用的方法，提高爱护排水设施的自觉性。然后按本办法实施管理。执行中遇到的问题。请及时反映给局工程技术处。
大连市直管公房排水设施管理办法
根据大政发〔号文件颁发的《大连市城镇房产管理实施细则》的规定和近两年排水设施使用、管理中存在的问题为进一步加强直管公房排水设施的管理，更好地为人民群众生活服务，为社会服务，特制定本办法。
1.排水设施是房屋的配套设施，包括化粪池以内的下水管道、地漏子、铁篦子、大小便池、浴盆、盥洗盆、水槽子等。凡直管公房的用户，必须按本办法使用与维护。
2.各房地产管理处和修缮公司，必须树立为用户服务的思想，对下水设施实行定期保养，维修和疏通，以利于排水设施的畅通、凡用户发现排水设施漏水、堵塞等问题，应及时呈报维修单位，维修单位接到报告后，应及时查明原因，进行修理。
3.用户对下水设施的大小便池、盥洗盆、地漏盖和铁篦子必须经常进行清理，保持清洁畅通。不准任意拿掉地漏盖和铁篦子，不得向下水管道和大小便池中乱扔杂物。如因上述原因人为地造成堵塞，其维修费由用户负担。集体共用责任不明的，其维修费用由集体共同分担。
4.用户对卫生器具（大小便池、盥洗盆、浴盆等）如因使用不当造成破碎损坏，其更换费用由用户负责。
5.工商、饮服、医疗等行业以及各单位职工食堂所使用的下水道，必须设置沉淀污物和过虑油腻的单独设施，并经常进行清理。凡设备不全或使用不当造成单位管道堵塞、损坏的，其维修费用由造成自负。
6.用户对排水设施不得私自挪动，改装、增设，违反者要根据情况负责赔偿损失或处以罚款。如确需挪动、改装、增设的，应向房管部门提出申请，经批准后方可施工，一切费用自理。
7.排水设施的下水管网、窨井及化粪池的盖面上，不许搭设棚屋和堆放过重物品。已违反规定搭设堆放的，应立即拆除。如因此压坏排水设施或影响正常维修而造成的后果，由造成者负责。
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《大连市住房制度改革办公室关于处理在出售公房工作中若干问题的规定》
中山、西岗、沙河口、甘井子区人民政府，市政府各委、办、局（总公司）：
　　为更好的贯彻落实大房改发［１９９７］９号文件精神，现对处理出售公房工作中若干问题做如下规定：
　　一、关于干部职工购房面积控制标准问题
　　凡单位已制定分房标准且不超过市有关规定标准的，可按单位控制标准执行，单位未制定分房标准的，暂按市委、市政府制定的《干部住房暂行规定》（送审稿）执行。换算为住房控制建筑面积标准为：
　　党政机关：市级干部２００M2；局级干部１５０M2；处级干部１１５M2；其它干部９３M2。
　　国有企业：特大型企业和按局级管理的大一型企业领导干部１５０M2；其它大型企业领导干部１２９M2；中型企业领导干部１１５M2；小型企业领导干部１００M2。
　　有限责任公司、股份有限公司、合资企业、大集体企业参照国有企业执行。
　　事业单位参照党政机关执行。
　　科技干部即具有专业技术职称，并被聘用的各级科技干部住房面积控制标准按国家有关文件规定，参照企事业单位相应的干部住房面积控制标准执行。
　　红军、抗日、解放时期参加工作的干部，其住房控制标准可分别增加２２、１５、８M2；属教师购房可在上述控制标准基础上增加１０M2。
　　高层住宅在此标准基础上，放宽２０％。
　　凡干部购房面积超过９３M2，须由所在单位或上级单位的组干、人事部门出具本人职务（职称）证明。
对本次政策调整前已购房的干部职工可不按其住房面积控制标准另行结算。
　　二、关于一户购买两套住房问题
　　凡同一承租人承租两套住房的，可购买其中一套，亦可同时购买两套。在计价时按两套住房分别计价。超过住房面积控制标准部分的加价款，由承租人后承租的住房产权单位收取。
　　三、关于住房阳台建筑面积计算问题
　　为鼓励购房，在计算购房价款时，封闭阳台按水平投影折半计算计价面积，非封闭阳台按水平投影不计算计价面积。
　　其它管理如：房屋登记发证、维修基金的收取、将来进市收取土地收益金、拆迁安置等均按建筑面积执行。
　　四、关于限制出售公有住房范围问题
　　对临时改变使用用途或曾经改变使用用途的一层住房（不含家店合一的）和市重点商业街的一层住房（详见明细表）暂不出售，其余一层住房均放开出售。
　　新建别墅式住房暂不出售。
　　无暖气设施的住房暂不出售。
　　五、关于市房地局组织代售的程序
　　市房地产管理局联合售房办公室可根据群众举报，按工作程序进行受理、调查、核实，并向产权单位送达通知单，限三日内回复。三日内不回复或无正当理由，由联合售房办公室向市房改领导小组申报。经批准后，可按照属地化的原则，购房职工可持户口簿、身份证、租赁合同及其有效证件到房屋辖区房地产管理处申请购房。售房款扣除代办手续费后暂时冻结。
　　六、关于职工所在单位解体其职工工龄计算问题
　　购房职工原单位解体，工资关系存放在市人才交流中心的，其工龄按档案记载确定。
　　七、关于购房职工购房款低于限价的处理问题
　　本次政策调整前，职工已购买住房（含交予付款）且按当时政策计算购房款低于２００元／M2限价的，其购房款不另行结算。
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大连市房地产管理局关于重申公有房屋
承租权过户管理若干问题的通知
(大房局发[2000]41号&
&&&&&最近以来，随着房改的深化和房地产市场的活跃，公有房屋承租权过户也相对增多。由于个别单位和房管人员对政策把握不准，业务生疏，以致出现了执行政策任意性和收费的随意性，在群众中造成不良影响。为进一步规范公有住房承租权过户管理，维护广大住户的合法权益，现将有关问题通知如下：
&&&&一、公有住房承租人已故或迁离本市，与原承租人同居的配偶、子女、父母以及有抚养关系或尽赡养义务的同居人，符合下列条件的，公有住房承租权，可以无偿过户；
&&&&&1．所在单位没有实行货币化分房；
&&&&&2．具有完全民事行为能力并有经济来源；
&&&&&3．与原承租人在同一户籍并实际居住二年以上；
4．他处确无房屋居住的；
5．同居人二人以上并均具有上述继续承租条件的，同居人之间经协商推定1人申请过户。
二、承租人同时承租二处住房，要求将其中一处住房承租权过户给子女(包括具有公证文书的养子女或继子女)的，且子女符合下列条件的，其住房承租权可以无偿过户：
&&&&&1．子女具有完全民事行为能力并有经济来源；
&&&&&2．子女在要求过户的房屋内实际居住并具有居住地户籍；
&&&&&3．他处确无房屋居住的。
&&&&三、房屋开发建设单位一次性调迁安置住户，调迁直管公房的，须经市房地产管理局批准；调迁单位自管公房的，应征得房屋所有权单位的同意。
&&&&允许调迁安置的住房，可以无偿办理承租权过户。
&&&&四、夫妻离异，经法院调解或判决将原承租的住房给离异其中一方的，房屋承租权可以无偿过户。
&&&&五、申请房屋承租权过户应交验下列证件或证明：
&&&&&1．承租权过户申请书；
&&&&&2．身份证、户口簿；
&&&&&3．&公有住房租赁证&；
&&&&&4．所在单位或街道办事处出具的介绍信；
&&&&&5．有抚养或赡养关系的。由所在单位或街道办事处出具的并经公证机关公证的证明；
&&&&&6．与原承租人同居者在二人以上的，出具经公证机关公证的共同居住人同意其中一人可以过户的证明；
&&&&&7．相关的法律文书。
&&&&六、重申单位内调直管公房一律由局房地政处受理，各房地产处按&内调通知单&办理更名手续。任何单位和个人均不得以任何借口私下更名和收取费用。单位内调直管公房，仍按&关于加强房屋内调管理的通知&(大房局发[1998)24号)规定执行。
七、各有关单位的领导要切实加强教育，提高房管人员的政策水平和业务素质，遵守房地产职业道德，廉洁从政。对违纪者，按有关规定严肃处理，并追究有关领导责任。
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公有住房承租权转让暂行办法
大房局发&2002&94号）
&&&&一、为了放开搞活房地产市场，规范公有住房承租权转让行为,促进住房消费，特制定本办法。
&&&&二、本办法适用于大连市内四区(含高新园区、开发区、保税区、金石滩旅游度假区、旅顺口区)公有住房承租权转让。
&&&&金州区、瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县可参照本办法执行。
&&&&三、公有住房承租权转让，是指公有住房承租人在征得公有住房所有权单位同意后，将公用住房承租权有偿或无偿转让给他人的行为。
&&&&四、公有住房承租人正常变更和承租人已死亡的非正常变更，不属于公用住房承租权转让范畴。
&&&&五、下列公用住房承租权不得转让
&&&&1、被转让人无本市常住户口；
&&&&2、已登报列为动迁改造区的公有住房；
&&&&3、已改变用途的公有住房；
&&&&4、拖欠房租或其他与公有住房有关费用的公有住房；
&&&&5、损坏并未修复房屋设施的公有住房；
&&&&6、成年共居人未出具书面同意转让的公有住房；
&&&&7、法院查封或有纠纷的公有住房；
&&&&8、公有住房所有权单位不同意承租权转让的其它正当理由；
&&&&六、公有住房所有权单位无正当理由，应同意公用住房承租人转让承租权的请求。
&&&&七、公有住房承租权转让，承租人应向公有住房所有权单位提出书面申请，得到书面同意后，当事双方可持相关资料到公有住房所有权单位办理承租权转让过户手续。
&&&&八、公有住房承租权转让当事人双方办理转让过户手续，应向公有住房所有权单位提交下列资料：
&&&&1、公有住房所有权单位同意转让的书面证明；
&&&&2、公有住房承租权转让双方各自转让和受让申请；
&&&&3、转让双方单位介绍信
&&&&3、转让双方的公有住房承租权转让协议；
&&&&4、公有住房承租权的成年共居人同意转让的经公证的书面证明；
&&&&5、《公有住房租赁证》；
&&&&6、转让双方的户口簿，身份证。
&&&&九、公有住房所有权单位，在办理公有住房承租权转让过户手续中，应按《大连市人民政府关于调整部分房地产交易政策规定的通知》(大政发[2002]38号文件)规定，转让人转让房屋承租权后，一年内直接另购新房的，收取公有住房承租权转让金5%的补偿；未直接或不另购新房的，收取公有住房承租权转让金10%的补偿。
&&&&十、公有住房承租权有偿转让的当事双方，在办理转让手续时,应如实申报公有住房承租权转让成交价格，公有住房所有权单位如认为申报价格低于市场价格，可委托本市有资质的房地产估价机构评估公有住房承租权转让的市场价格(评估费由委托人自理)。评估价格高于申报价格，转让当事人应按评估价格向公有住房所有权单位交5%-10%的补偿；评估价格低于申报价格，转让当事人应按申报价格向公有住房所有权单位交5%-10%的补偿。
&&&&十一、公有住房承租权无偿转让当事双方，在办理转让过户手续时，由公有住房所有权单位委托本市有资质的房地产估价机构评估公有住房承租转让的市场价格，转让当事人应按评估价格向公有住房所有权单位交5%的补偿。
&&&&十二、公有住房承租权转让当事人如对房地产估价机构评估的转让价格有异议，可向该估价机构申请复估或委托本市其他有资质的房地产估价机构另行评估该公有住房承租权转让的市场价格(委托估价费用由委托人自理)。如两个估价机构的评估价格有明显差距，公有住房所有权单位或公有住房承租权转让当事人可向大连房地产估价师协会申请仲裁评估价格。由大连市房地产估价协会组织业内专家裁定的评估价格为最终评估价格，公有住房承租权转让人应按大连房地产估价师协会裁定的评估价格，向公有住房所有权单位交5%-10%的补偿。
&&&&十三、公有住房所有权单位，不得因转让人对其委托评估的市场价格异议，而拒绝办理公有住房承租权转让过户手续或撤销已同意的公有住房承租权转让的书面证明。
&&&&十四、本办法由大连市房产局负责解释。
&&&&十五、本办法自公布之日起施行。
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大连市房地产管理局关于认真做好公有住房租金调整工作有关事宜的通知
根据《大连市贯彻国务院深化城镇住房制度改革决定的实施意见》，现将我市本次调整公有住房租金的有关事宜通知如下：
　　一、凡座落在中山、西岗、沙河口、甘井子市内四区范围内的公有住房(含单位自管产)按本通知精神从1997年lO月1日起将公有住房的月租金标准按使用面积由0．88元／月·平方米，调整到1．08元／月·平方米，每一租金分值为0．0108元，是1995年月租金标准的1。227倍。
　　二、本次租调整具体计算仍按《大连市公有住房租金计算办法》(大政发[1993]41号)的规定执行。暖气设备的增减分数仍按大房局发[1995]70号文件第三条第二款规定执行。即；有暖气设备的为0分；无暖气设备的减5分处理。
　　三、本次租金调整的计算方法以1995年每户的应收租金乘以1．227倍即为本次调整的月应收租金，同时将每户1995年的月实收租金和分户卡片记事栏中注明租金调整所依据的文件编号，变动日期一律注明日并加盖房管员印章。
四、租金调整工作要做好分户卡片的记录和调整，在分户卡片变动内容栏中注明租金调整所依据的文件编号，变动日期一律注明日并加盖房管员印章。
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大连市房地产管理局印发《关于住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让试行办法》通知
大房局发[2000]70号
　　现将《关于住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让试行办法》印发给你们，望认真遵照执行。
关于住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让试行办法
　　第一条　为深化住房制度改革，引导居民改善住房条件，规范公有住房承租权的转让行为，根据《大连市人民政府关于进一步放开搞活房地产市场的若干规定》精神，结合实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用大连市市内四区（含高新技术产业园区）。
　　第三条　本办法所称住房制度改革限制出售的公有住房（以下简称公有住房），是指大房改发[1997]9号、11号文件规定，市区内不以房改优惠政策向现住户出售的房屋。本办法所称承租权有偿转让，是指公有住房承租人为筹集资金购买住房，改善居住条件，经批准，将以指令性租金承租的公有住房的承租权有偿转让给他人的行为。
　　第四条　公有住房的承租权有偿转让后，其房屋所有权性质不变。受让人仍应按照公房管理规定，与公有住房所有权单位签订租赁合同，明确权利义务，按规定交纳租金。
　　第五条　大连市房地产管理局是我市公有住房承租权有偿转让的主管机关。市房地产管理局委托大连市房屋互换管理中心（以下简称管理机构）具体管理市区内公有住房承租权有偿转让工作。
　　第六条　公有住房承租权有偿转让，应坚持公开、公平、公正，自愿互利，诚实信用，鼓励让旧购新的原则。
　　第七条　凡是住房制度改革规定可向现住户出售的公有住房，不得以任何名义或借口进行转让、置换。若承租人欲将住房转让，必须按届时房改售房政策购买后，依照有关规定进行交易。
　　第八条　无当地城镇常住户口者，不得受让公有住房承租权。
　　第九条　有下列情形之一的，公有住房的承租权不得转让：
　　（一）有房屋租赁纠纷的；
　　（二）转让整套房屋其中一部分的；
　　（三）已公告拆迁的；
　　（四）危险房屋；
　（五）转让后不买房，造成当事人新的居住困难的。
　　第十条　有偿转让公有住房承租权，同等条件下，下列当事人有优先受让权：
　　（一）同套房屋共同居住人（含共厅、共厨、共厕的）；
　　（二）已转租的受转租人。
　　第十一条　有偿转让公有住房承租权，转让人必须向公有住房所有权单位提出申请，由公有住房所有权单位出具书面同意转让文书。
　　第十二条　有偿转让公有住房承租权，当事人双方应该签订书面合同。转让金由转受让双方在合同中约定。
　　公有住房承租权转让合同的示范文本，由市房地产管理局制定。公有住房承租权转让当事人应当参照示范文本订立合同。
　　第十三条　转让公有住房承租权，当事人应持下列证件或证明到管理机构办理手续：
　　（一）公有住房所有权单位同意转让的书面文书；
　　（二）公有住房承租权转让合同；
　　（三）《公有住房租赁证》；
　　（四）房屋已转租的《转租合同》；
　　（五）转让方具有完全民事行为能力的同居人同意转让的书面证明；
　　（六）当事人的户籍证明。
　　第十四条　管理机构对公有住房承租权转让当事人提交的文件进行认真审核后，对符合条件的，应当给予办理转让手续；对不符合条件的，不予办理转让手续，并通知当事人。
　　第十五条　公有住房承租权的受让人持管理机构办理的转让手续到公房所有权单位办理公有住房租赁关系的变更手续。
　　第十六条　公有住房承租权有偿转让时，转让金的95％归售房人，5％归房屋所有权单位，房屋所有权单位应将所得的转让金额纳入住房维修资金管理。
　　第十七条　对已实行协议租金转租的公有住房，承租人有偿转让承租权时，原租赁（转租）合同继续履行或终止时，须在办理承租权转让手续后，到房屋租赁管理部门办理租赁变更或终止登记备案手续。
　　第十八条　转让公有住房承租权，应当按转让金的1％向管理机构缴纳交易手续费，由当事人双方平均承担。
　　第十九条　其他区（市）县住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让可参照本办法执行。
　　第二十条　本办法由市房地产管理局负责解释。
　　第十一条　本办法自发布之日起试行。大房局发[1998]92号文件即行废止
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最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答
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（最高人民法院审判委员会第791次会议讨论通过）
人民法院审理离婚案件对公房使用、承租问题应当依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》和其他有关法律规定，坚持男女平等和保护妇女、儿童合法权益等原则，考虑双方的经济收入，实事求是，合情合理地予以解决。现将审判实践中提出的一些问题，根据有关法律的规定，解答如下：
一、问：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，人民法院可否予以处理？
答：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。
二、问：夫妻共同居住的公房，在什么情况下，离婚双方均可承租？
答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：
（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；
（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；
（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；
（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；
（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；
（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；
（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；
&（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；
（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
三、问：对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理？
答：对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：
（一）照顾抚养子女的一方；
（二）男女双方在同等条件下，照顾女方；
（三）照顾残疾或生活困难的一方；
（四）照顾无过错一方。
四、问：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿？
答：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。
五、问：夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的，可否由双方分别租住？
答：夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。
六、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，可否暂时居住？
答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。
七、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如何处理？
答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。
八、问：在调整和变更单位自管房屋租赁关系时，是否需征得自管房单位的同意？
答：人民法院在调整和变更单位自管房屋（包括单位委托房地产管理部门代管的房屋）的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的，承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。
九、问：对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，应如何处理？
答：对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。
十、问：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，可否采取竞价方式解决？
答：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。
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最高人民法院法民字[2000]第4号关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函
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司法部律师公证工作指导司：　　
你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。
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最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知
全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：
　　随着我国当前经济的发展和住房制度、土地使用制度的改革，有关房屋和土地使用方面的纠纷在一些经济发达的地区，不仅收案数量和纠纷种类有增多的趋势，而且出现了许多值得重视和研究的新的情况和新问题。为了适应形势发展的需要，现就不少地方提出的而又需要明确的有关房地
产纠纷案件的受理问题通知如下：
　　一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。
　　二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。
　　三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。
公房纠纷中的法律问题
&一、什么是公房
也称、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家（中央政府或、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业出租出售。公房随着出售而变为。
二、关于公产房的性质
所谓公产房，是我国特殊体制下遗留下来的产物，它是是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分和有限制处分的权利。
按照产权人的不同又分为三种：
第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。
第二种是单位自管房。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。
第三种公房是作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。
通常能上市交易的是前两种，我们通常遇到的案件基本也是前两种。
三、公房承租权的性质
&&&&公房使用人与公房产权单位签订公房租赁合同并办理《公有房屋租赁证》后，公房使用人拥有合法承租权。公房承租权名义上是指我国城镇居民以租赁形式对产权属国家或单位所有的住房享有承租权，实质上是按国家对职工福利分房政策所取得的房屋使用权，这种房屋使用权是我国计划经济体制下福利性住房分配制度的体现。
公房承租权有别于合同法意义上的租赁权。
首先享有公房承租权的主体只能是城镇居民中机关、国有或集体企事业单位的劳动者，而房屋租赁合同的主体则无此限制；
其次个人能够取得公房承租权的条件必须是为国家或单位服务达到一定的年限，所分配住房的面积与劳动者工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关。从这个意义上讲，名为租赁公房，实质是获取国家或单位给予的福利；
第三，从公房承租权人交纳的低租金来看，不能体现房屋和土地的绝对使用价值；
第四，根据《关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工可以成本价价购买公有住房产权，该价格与房屋实际市场价格不构成对价。&
可见，公房承租权与一般租赁合同承租使用权相比，二者虽均称为房屋承租权，但其性质是不同的。按照《公有住房承租权转让暂行办法》规定，公房承租权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利，这种权利是他人（包括产权单位）不能任意剥夺的，具有一定的排他性。因此公房承租权已经具有了一定物权的属性。
四、常见公房承租权纠纷的法律问题
&&&&1、公房承租权转让问题
&&&&随着我国城镇住房制度改革不断深化，公房承租权进入市场流转的法律障碍在部分城市得到解决。大连于2002年实施了《公有住房承租权转让暂行办法》，明确公有住房承租人在征得公有住房所有权单位同意后，有权将公有住房承租权有偿或无偿转让给他人。并且规定，公有住房所有权单位无正当理由，应同意公有住房承租人转让承租权的请求。&&常常出现的纠纷问题是未经产权人同意，公房承租权人签订的转让合同是否无效。因《城市公有房屋管理规定》是禁止公房承租权人自由转租和转让公房承租权的，同时大连的《办法》也明确承租权转让需获得公房所有权单位的同意，因此未经产权人同意，公房承租权不得转让。违反建设部《城市公有房屋管理规定》、《办法》显然不属于法院认定合同无效的依据，因此未经产权人同意，转让公房承租权的合同应属于效力待定，不能一概认定无效。如果因产权人拒绝办理更名过户手续，应由出卖人承担违约责任；如果出卖人通过非法途径办理了过户手续，应属于可撤销的行为。
&&&&2、公房承租权能否继承问题
&&&&按照《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公房承租权能否继承主要看公房承租权是否符合遗产范围。《继承法》第三条及最高院关于贯彻执行《继承法》意见第3条没有明确规定公房属于遗产范围，同时公房的承租权利也没有明确规定为个人合法财产权利，虽然对于公房承租权的性质认同具有了一定物权的属性，但鉴于法律没有明确公房承租权可作为公民个人财产权利得以继承，因此在解决纠纷具体适用法律时还是缺乏明确的依据，公房承租权不能直接适用《继承法》规定。
公房承租权继承与公房承租权人变更是两个法律概念，虽然公房承租权没有明确的依据可以被继承，但承租权人死后部分继承人是可以变更成为新的承租权人的。按《城市公有房屋管理规定》第２８条规定：承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续，继续承租。从该条规定中也可以看出，符合以下两个条件的继承人可以继续承租该公房：一是户口在该公房内；二是与死亡的承租人同居住两年以上。
如果满足上述条件的多个继承人就变更承租权人问题产生争议时如何处理？可参照《最高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十条的规定精神处理，即各继承人就房屋的价值及归属达成协议，按协议处理；无法达成协议的，人民法院可按以下情形分别处理：（一）各方均主张作为承租权人继续承租房屋的并且同意竟价取得的，应当准许；（二）房屋价值不能达成一致的，可由评估机构按房屋承租权转让价格作出评估，取得房屋承租权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿。
实践中，未同住的子女，户口也不在，如果公房所有单位同意的，也可以成为续约承租人。所以很多实践中，也参照继承法，给予非共同承租人的继承人适当份额，也有很多将公房作为遗产进行继承分配，但所有这些变更都需经产权单位同意，否则即使判决下来，也很难执行。
已购公房就不存在以上问题，直接按照遗产分配。所以很多实践中，也是直接把公房办理产权，费用分摊，然后按照遗产处理。在已购公房遗产处理中注意以下事项：最高人民法院法民字[2000]第4号关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函中认为：夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。
3、离婚案件中公房分配问题.
最高人民法院在1996年颁布的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》对夫妻离婚时共同居住的公房如何处理问题提供了明确的解决办法。现实中对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列6个原则予以处理：①照顾抚养子女的一方；②男女双方在同等条件下，照顾女方；③照顾残疾或生活困难的一方；④照顾无过错一方；⑤公房由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿；⑥公房面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；⑦承租方给另一方解决住房；⑧如一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的可暂时居住，暂住期限一般不超过两年。
在离婚案件公房分配问题，也同样存在产权单位同意的问题。也就是法官有没有权利自行决定公房承租权归属问题，《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》八、问：在调整和变更单位自管房屋租赁关系时，是否需征得自管房单位的同意？
答：人民法院在调整和变更单位自管房屋（包括单位委托房地产管理部门代管的房屋）的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的，承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。
&4、产权单位要求承租权人交回公房问题&&&&现实中，多数公房承租权人因达到法定年龄而退休，单位一般不会要求承租权人交回所住公房，直至承租权人去世后同住人可以续租。但也存在很少一部分承租权人因辞职离开原单位，原产权单位要求其交回分配的公房纠纷。交回公房的法律概念即产权单位要求解除公有住房租赁合同。按照《大连市城市公有房屋管理规定》，公房产权单位和承租权人有协商解除和法定解除合同权利。该《规定》第二十二条规定，“出租人在租赁期满前必须收回出租的公有房屋时，应事先商得承租人同意，提前收回公有住房的，同时要作好承租人的住房安置”。通过该条分析，产权单位行使协商解除权收回公房必须以重新安排住房为前提，确保承租权人有房可住。该《规定》第二十三条是产权单位行使法定解除权的规定，其中没有因承租人辞职离开单位而必然收回房屋条款，因此承租权人辞职不直接产生交回公房的法律结果。
按照前面对公房承租权性质的理解，公房承租权具有一定物权排他属性，权利中包含国家或单位给予的福利，并且可以通过房改以较低的成本价格取得房屋所有权，因此不能排除公房承租权具有一定的私有财产权性质，产权单位不能任意剥夺。
&&&&5、承租权人要求同住家庭成员腾房而引起的纠纷
&&&&具名承租权人是否有权要求共同居住两年以上的家庭成员腾房？同户口、共同居住的家庭成员是否必然够构成对承租权的共有？应根据实际情况来确定争议的公房承租权是否已经演变为了家庭共有权。共有的产生通常是基于当事人的意思表示和法律的直接规定，居住本身不会产生共有，因此同住家庭成员是否对共同居住的房屋具有共有权，要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房承租权时，除具名承租权人外，其他同住家庭成员的工龄等因素作为分房时的一个重要条件的，或其他同住家庭成员交纳了增加面积款的，或以其他同住家庭成员的旧房合并换得现有房屋的，即使公有房屋租赁证上未明确记载该同住人口为共同承租人，也可构成共有。否则，仅凭居住不能构成对公有住房承租权的共有。根据以上分析，如果争议的公房构成共有，按照民法关于共有的原理，共有人不能对共有物独占，不能妨碍其他共有人行使权利。因此，具名承租权人要求家庭共有成员腾房的，应驳回其诉讼请求。&&&&
6、公房拆迁补偿分配纠纷
《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十七条　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者由被拆迁人对房屋承租人进行补偿安置并已达成协议的，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系或补偿安置达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋仍由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
　　第三十八条　拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止。属于住宅房屋的，货币补偿金的20％支付给被拆迁人，80％和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人；属于非住宅房屋的，货币补偿金的30％支付给被拆迁人，70％支付给房屋承租人。
&&&&公房拆迁安置补偿款大部分支付给房屋承租人。共同居住人是否有权分配房屋拆迁货币安置款取决于共同居住人是否已构成对承租权的共有，共有人有权参与补偿款的分配；如未构成共有，无权参与分配。对于补偿费如何分配问题，应根据公平原则，结合承租房屋的来源情况，协商或由法院酌情处理。
公房拆迁期间原承租权人死亡，共同居住的子女取得回迁房产权或货币安置款而引起的继承和析产纠纷。其他继承人是否有权根据《继承法》主张财产权利？解决此类纠纷首先应确定与父母共同居住的子女是否构成对承租权的共有，如构成共有则应先析产，将该子女应得的份额扣除后，其余财产按继承处理。如果同住子女已经取得了回迁房屋的产权，则不宜再将该房屋作为“遗产”进行分割，而应在确定房屋的价值后，由其对其他继承人给予补偿。
7、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》相关规定。
凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留
的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。
五、公房在房改过程中产生的权属纠纷法律问题
&&&&房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的公有住房。房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费，因而房改房的产权中的土地权益部分实际仍然属于国家，产权人只占有房屋建筑物本身产权。公有住房在房改过程中产生的权属纠纷主要有以下几种情况：
&&&&1、原承租权人与产权单位签订了出售公有住房协议并取得产权，其他共同承租权人起诉要求确认房改协议无效的，法院不应受理。此类案件类似单位内部分房纠纷，法院不能用公权干预产权人依法处分其民事权利，即不能判令产权单位与哪一个共同承租人建立租赁关系并将房屋产权出售给他；如果其他共同承租权人起诉房改后新的产权人要求返还其应有份额，法院应作为民事案件受理，按共有财产进行分割，给原告相应补偿。
&&&&2、如果房改后的产权人起诉原共同承租人腾房，法院应该受理。共同承租人有承租权的或对争议房屋有继承权，应进行财产分割或继承。如产权人坚持要求腾房，应驳回诉讼请求。
&&&&3、参加房改的原承租权人在办理产权证之前死亡的，该房产不能作为遗产继承。虽然原承租权人参加房改交纳购房款，和产权人建立了房屋买卖合同关系，但房改房买卖关系的主体是特定的，买受人必须是与产权单位有劳动合同关系的职工，享受房改的优惠待遇也是基于单位职工的身份，而身份权是不能继承的，此时继承人可以继承购房款，但不能继承房屋产权。但产权人同意继续办理产权的除外。如果以夫妻双方所享有的优惠待遇参加原承租权人一方的房改，其配偶也是购房的主体，单位应继续为其办理房产证。
&&&&4、参加房改的承租权人与产权单位解除劳动关系时已缴纳了购房款、签署了购房合同，但没有办理产权证的，能否取得产权取决于双方买卖行为是否合法，如果产权单位销售公房经过有关房改部门的审批，承租权人在签订购房协议时具备购房资格，则应当认定为双方签订的买卖合同合法有效，应当全面履行合同约定，此时即使参加房改的承租权人与单位解除了劳动合同关系，单位也应当为承租权人办理房产证明。
六、大连公房现状。
1、直管房产权归大连市国土资源和房屋管理局，委托国有房产经营管理中心管理。管理中心在每个区设立国有房产经营管理公司即原房管所对该区直管公房进行经租管理。
2、企管房在房地产管理中心办理一个大产权证，即产权归企业，然后企业进行经租管理，以企业福利房为主。承租人与企业签订租赁协议，并获得租赁证。
3、由于历史原因很多直管公房产权并不明晰。
不管是开发商开发的公房项目，还是企管房转自直管房都有相关产权移交程序。但是由于历史原因，管理混乱，很多直管房产权移交手续并不完备。更何况，企管房移交房产还要缴纳数目不菲的管理费、维修基金等，很多企业放弃管理。后来，房价猛涨，城市建设加快，因为有利可图，房产经营公司就将大量国有房产没做产权交接的国有房产划入管理范围。
4、使用权基本可以自由买卖。
5、产权办理已经不像前几年那样容易办理。
6、产权不清的公房，没人管理的弃管公房经过合法程序可以收归国有房产经营管理公司。
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