REITs投资案例经典分析三（转载）
BXP则是明智的。2003年,BXP由于坚持报价必须给自己留出盈利空间,即,以当时租金水平(而非预期)计算的投资回报率必须高于融资成本,结果在多次中心城区写字楼拍卖中都败给了那些愿意承受当前低收益率、赌未来高增长的公司。在谨慎买楼的同时,2003年BXP卖出了5.55亿美元的资产,全年净投资现金为正的9750万美元。
2004年,写字楼的空置率开始下降,估值进一步攀升,BXP几乎无楼可买,公司将一幢现有写字楼进行重新开发,并转向了定制开发市场。
2005年,楼价继续上涨,以当前租金计算的投资回报率已低于6%,BXP决定大规模抛售物业。对它来说,如果历史平均的资产价格是每年营运资金贡献的12倍,那么,在已达到18倍的情况下,就应该卖出物业,这样当楼价回到正常水平时,它可以用同样的钱买入1.5倍的物业,从而使租金收益率提高50%。
2006年,泡沫还在膨胀,BXP卖出的资产远高于买入的资产,并开始考虑储备一些土地,用于定制开发,这一年净投资现金流仍为正。
2007年上半年,楼价仍处于高位,BXP开始集中抛售物业,总转让价值超过20亿美元,仅收购了6亿美元资产,其中4.1亿美元还是在地价下降过程中储备的土地,这一年公司净投资现金为正的5.8亿美元。
在年的资产泡沫中,BXP一直是地产市场的卖方,尤其是年,累计转让资产总额43亿美元,正是这种高价抛售策略,使BXP在次贷危机冲击下仍能保持相对较好的财务状况和扩张潜力。
2007年下半年,商业地产由高峰转向低谷,BXP却启动了大规模开发计划,年内增加了440万平方英尺的土地储备,总量达到1700万平方英尺,并有13处在建项目。2008年,随着楼价的大幅下挫,BXP进行了5年来第一次大宗收购。年内有4处物业交付使用——平均出租率为85%,另有8处在建物业,已有58%的面积被预定。此外,还对有6处现有物业计划进行再开发,以便使可出租面积增加220%。
BXP之所以能够在各家地产公司全面缩减投资的情况下进行大规模扩张,一个重要原因就是它在此前高价转让了大量资产,从而储备了丰厚的现金——2007年底,公司手中持有15亿美元现金,仅有6亿美元抵押贷款在2008年有2.1亿美元抵押贷款在2009年到期,循环贷期限被延长到2010年,所有的公司债最早于2013年到期,可转债于2036年和2037年到期,这些都为公司提供了低谷扩张的安全保障。
其实这已经不是BXP第一次在低谷收购了,2001年经济下滑、写字楼需求骤降时BXP就如法炮制过。
至2008年底,BXP手持现金2.4亿美元,有8.64亿美元的循环贷款额度(2011年到期),与之相对,2009年BXP及合资公司共有3亿美元债务到期,2010年有6.75亿美元债务到期(其中合资公司4.1亿美元),现金与贷款额度基本能够覆盖未来两年的到期债务。
此外,BXP债务与总市值之比在50%左右,是同类REITS中较低的,也是金融危机中少数几家能够保持债务融资能力的公司。也因此,从日到日,在经历了商业地产市场泡沫从膨胀到破灭的一个周期后,BXP的股价仍上涨了20%,而同期主要竞争对手的股价则下跌了50%左右。
不难看出,BXP严格遵循P/FFO收购原则,即,“高P/FFO出售、低P/FFO”买入的原则,这帮助公司有效控制了收购成本,并维护了财务安全,成为写字楼REITS中少数几家能够在低谷扩张的公司。应对长周期,发挥定制开发能力
利用资本市场周期控制融资成本,利用地产市场周期控制并购成本,这个原则说起来容易,但做起来很难,因为商业地产是一个长周期行业。
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别整没用的,来点干货：2014年房地产10大金融创新经典案例
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阅读，只需一秒。精彩，尽在掌握！岁末，不要掉进流动性预期陷阱。2015年，金融创新对于相当多的房地产企业而言，意味着什么？生存，或者死亡。本文系业内高手对2014年中国房地产金融创新事件的系统回顾。箱底货都拿出来了。不用谢！
编者按岁末了，“放水说”再次肆虐。《房地产决策参考》善意提醒：业内诸君，千万不要掉进流动性预期陷阱。2015年，金融创新对于相当多的房地产企业而言，意味着什么？答案很明确：生存，或者死亡。本文系房地产业内高手对2014年中国房地产金融创新事件的系统回顾。箱底货都拿出来了哦。不用谢！文章来源：全经联网主要作者：王广英（璞信投资合伙人）1.地产基金金融创新事件（1）PE挂牌新三板　　事件：2014年4月，九鼎投资试水全国中小企业股份转让系统（俗称“新三板”）。日，新三板挂出中科招商的《公开转让说明书》，中科招商挂牌新三板一锤定音。根据文件，中科招商拟以整体挂牌的方式，向不超过30名投资者定向发行募资不超过90亿元。据相关报道，硅谷天堂等其他数家家PE机构也在准备挂牌新三板。　　点评：PE机构试水新三板，是登陆主板的初级版。在新三板挂牌，可以解决小股东退出、PE基金融资、股权定价等问题，并留有之后转主板之想象空间。国际大牌基金黑石和KKR均登陆资本市场，在募资方面打通公募资本市场通道，国内PE机构亦在此方向做尝试和努力。（2）稳盛投资发起设立劣后资金池　　事件：日，金地集团（600383）公告公司董事会批准了金地及公司高级副总裁陈长春先生与其他非关联方作为有限合伙人，共同投资稳盛投资发起设立的优选共赢基金。优选共赢基金的预计规模不超过人民币6亿元，其中金地拟认缴49%的出资即人民币2.94亿元，陈长春先生拟认缴1%-10%的出资。（具体比例将根据其他非关联方的最终认缴数额予以确定）。优选共赢基金将以劣后级出资的形式与稳盛投资对外定向募集的优先级资金及其他劣后级资金（如有）共同对由稳盛投资作为普通合伙人的项目基金进行出资，并通过项目基金对金地的项目实施股权投资及债权投资。　　点评：在2014年房地产市场调整大背景下，地产基金市场募资比较困难，尤其是劣后资金募集比较难。稳盛投资通过设立有母基金性质的劣后资金池，一定程度上比较好地解决后续项目基金募资的难点问题，且通过金地及高管共同出资较好协调内部管制上的利益冲突问题。但该优选共赢基金只能投金地自身项目为标的的项目基金，不利于稳盛对外开展业务，一定程度上未能超脱开发商基金的基因。（3）阳光新业设立上海商业物业收购基金　　事件：阳光股份（000608）通过月3份公告，公告其以“有限合伙基金+并购贷款”形式与中信信托合作投资，共同收购并改造上海某商业物业【具体内容请查阳光股份（000608）相关公告。】。　　点评：该商业物业收购基金设计了比较复杂的交易结构及基金资金分层架构，让上市公司作为发起人以较低规模劣后资金撬动了纯债性、“债+股”、同级别劣后等各类风险偏好资金，并在其中进一步设计和实施管理层持股安排，较好平衡各相关方利益，系上市公司下设地产基金结构设计的经典案例。2.地产信托创新事件（1）华宝信托真股权投资腾飞基金　　事件：日，华宝-金石长赢系列-腾飞创新园集合资金信托计划成立，华宝信托以集合信托形式募资2亿人民币，按浮动收益模式作为LP入伙“腾飞创新园1号基金”，该投资预期收益率为年化17.4%，但无收益保障和担保。　　点评：不同于市场上常见的“假股真债”式房地产信托，该产品为真实股权投资房地产信托基金，与一般融资类信托有着本质不同。在地产行业自身发展面临巨大挑战和地产融资类信托不时出现无法刚性兑付的背景下，信托公司积极探索真股权投资，对信托业务回归投资本质、规范市场、机构分级及提高投资人风险意识方面均有积极意义。3.商业地产金融创新事件（1）万科与凯雷合作　　事件：日，万科发布公告称，与凯雷签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》。根据意向书，凯雷与万科拟成立资产平台公司，两者分别持有资产平台公司80%和20%的股权。预计，该资产平台公司拟以收购股权或资产的方式收购万科所拥有的9个商业物业，并将长期持有该商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。同时，万科与凯雷拟一起设立一家商业运营管理公司，通过签署联营管理协议，负责资产平台公司持有的各境内商业物业的招租和运营管理。　　点评：对万科的意义：学习凯雷模式，轻资产开发和运营商业物业，减轻资金压力，在不实质减少管理规模的同时提高资金运营效率、相对提高投资收益率，走向地产与金融更加紧密结合的运营道路。对凯雷意义：通过与境内大开发商合作搭建平台，解决了对中国商业地产的投入平台、通道、项目来源及管理能力问题。4.地产类及相关企业IPO创新事件（1）万达商业地产IPO转战香港　　事件： 万达地产作为国内商业地产老大，打通资本市场融资通道是做大规模、规范运营的必然要求。但万达地产上市之路坎坷，自2005年试图香港REITs起，在香港和大陆资本市场间几经辗转，IPO、借壳上市均尝试过，始终未果。日，中国证监会发布的“首发在审企业审核状态变动概况”显示，万达地产[ 此处“万达地产”指“大连万达商业地产股份有限公司”。与万达地产香港IPO推进同时，万达影院在中国证监会排队，等待A股发行上市审核。]等32家企业因未按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，被终止审查。日，万达地产在香港交易所发布招股说明书，正式启动由内地转向H股的上市计划，并选中了中金香港证券和汇丰银行担任联席保荐人。日，万达商业地产在香港挂牌上市，此次IPO募集资金金额达288亿港元，成为香港市场年内最大规模IPO。　　点评：作为民营企业，之前以H股形式在港IPO受限，在大陆沪深股市IPO，或在香港以红筹形式IPO，为一般可行的两项不可并行主要IPO选项。若选择香港红筹发行，一般需做比较复杂的跨境重组安排，而境内境外IPO路径转换代价比较大。以2012年12月证监会发布《关于股份有限公司境外发行股票和上市申报文件及审核程序的监管指引》为标志，民营企业香港发行H股路径打开，万达商业地产香港发行H股并上市可视为境内地产公司在此路径上的尝试。万达商业地产香港上市后，参照国内大型国企香港上市案例，可后续保留回归境内增发A股并打通A股资本市场之可能。（2）彩生活上市　　事件：日下午，花样年集团旗下的彩生活服务集团有限公司宣布其全球发售股份于香港联交所主板上市。其股份代号为1778，并将于6月17日上午9时起在港公开发售2.5亿股。彩生活成为中国内地社区运营第一股。公司拟将全球发售所得款项净额的60%用于收购地区物业管理公司，20%用于购买硬件设备。彩生活曾在2013年被中国指数研究院评定为中国最大小区服务运营商，已进驻78个城市，与465个住宅社区签约提供物业服务，并为373个住宅社区提供顾问服务，合约管理建筑面积合共分别为6830万平方米及5750万平方米。　　点评：彩生活的上市表明地产开发商已有从“重开发和销售”转向“重运营和服务”的发展趋势，同时，彩生活自身的运营有和互联网结合的创新之处，其借力资本市场进行市场扩张引起业界广泛关注。5.地产类企业借壳上市事件（1）绿地借壳金丰投资　　事件：日，停牌近8个月的A股上市公司金丰投资(600606)发布公告，拟通过资产互换及发行股份购买资产的方式进行重组，注入绿地集团100%股权，预估值达到655亿元。据悉，此次重组是A股迄今为止交易金额最大的一次重组并购。业内人士分析，成功上市后，将刷新A股史上最大规模借壳纪录，绿地集团的市值也将跃居地产行业第二，仅次于龙头万科。　　点评：绿地集团于2013年8月通过资本运作，成功控股香港联交所上市公司“绿地香港（00337）”（原名“盛高置地”），并将其打造成绿地集团重要的境外融资平台。通过借壳金丰投资，绿地集团将得以同时打通境内外资本市场通道，可以通过境内外资本市场进行融资，并实现集团全球资源整合的战略新布局。6.地产上市公司创新事件（1）新湖中宝入股温州银行　　事件：日，新湖中宝13亿入股温州银行获中国银监会批准。这只是地产与金融联姻的冰山一角。近一年时间里，万科27亿元入股徽商银行、恒大33亿元入股华夏银行、越秀集团116亿港元收购创兴银行，视角拉长，近几年相继还有泛海控股集团、绿地集团等30家房企入股以城商行为代表的中小银行。房企银行联姻形成井喷之势。　　点评：房企入股银行，在一定意义上，开放和拓宽了房企的融资渠道；从单纯的财务投资角度，房企入股银行是一个低估值的行业（地产）投资另一个更低估值的行业（银行）；房企作为股东可进一步整合资源，与参股银行就社区金融、互联网金融等创新业务展开合作。7.地产类企业并购创新事件（1）融创收购绿城　　事件：2014年5月，绿城中国与融创中国同时停牌，融创中国以62.98亿港元代价收购绿城中国24.313%股份，与九龙仓并列绿城中国第一大股东，融创掌门人孙宏斌被委任为绿城中国非执行董事、董事会联席主席和提名委员会主席，绿城宋卫平淡出。2014年11月初，传出宋卫平回归、孙宏斌放手、融创收购绿城可能失败的消息。经过近两月角力，日，媒体曝出“绿城转让股份给中交投 融绿股权之争划句号”。　　点评：（1） 多年来房地产企业界涉及金额最大的并购案；（2） 上市房企间并购；（3） 并购过程中受到香港联交所挑战，操作合法合规性存疑；（4） 央企入局，做白衣骑士。收购过程一波三折，玩味颇多。8.金融类企业并购创新事件（1）生命人寿与安邦并购金地　　事件：2014年，生命人寿与安邦保险对金地集团（600383）发力举牌收购。截止日，生命人寿合计持有金地集团29.99%股权，安邦保险合计持有金地集团18.83%股权，金地集团已成险资控股房地产企业。日，金地公告，安邦保险进一步增持公司股票，持股比例提高至20%。　　点评：（1）学习巴菲特，以“险资+投资”模式进行扩张，已成国内部分金融集团认可和实践的发展模式与路径，如复星、东方资产等；（2）险资控股房地产企业，可以有效支撑保险公司对商业地产、养老地产等相关核心投资标的的专业投资和管控。9.REITs创新事件（1）中信证券与苏宁云商资产证券化合作　　事件：日，苏宁云商（002024）公告其拟将旗下11家全资子公司的相关权益，以约40亿元转让给中信金石基金管理有限公司拟发起的私募投资基金。转让后，苏宁云商一方面将按照市场公允价值确定交易对价，获得门店增值收益和现金回笼，另一方面将以稳定的租赁价格和长期租约获得门店物业的长期使用权。日及20日，苏宁云商两次公告，中信证券方面已完成中信华夏苏宁云创资产支持专项计划的募集，该计划已成立，苏宁云商收到交易款项并完成交割。　　点评：（1） 本次交易是苏宁云商创新资产运营的一次尝试。通过资产证券化等金融创新，苏宁云商优质物业存量资产得以盘活，可回笼巨额现金并以稳定租金保持门店长期运营，苏宁云商可继续以轻资产模式转型互联网；（2） 对中信证券而言，其之前曾将其名下两栋写字楼作为基础资产推出类似证券化产品虽受瞩目但基础资产非市场化获得，本次与苏宁交易是其与市场交易对手将类似金融产品市场化运作的尝试，中信证券通过此产品的设立和实施将继续保持在国内资产证券化领域的领先姿态。（2）方兴地产酒店业务在港上市　　事件：日，方兴地产旗下金茂投资和金茂控股（统称金茂）以商业信托模式（Business Trust，简称BT模式）上市，融资额约35.31亿港元，金茂投资市值超过百亿港元。这是香港资本市场2014年上半年最大的一笔IPO，按资产总值算，金茂投资成为境内最大的上市商业信托。　　点评：在香港法律环境下，BT模式与REITs模式在法律依据、获利分派、投资者及负债限制等方面有所不同。金茂投资系第一家以BT模式在香港上市的内地酒店集团，在举债融资、获利分红等方面比REITs享有更多灵活性。10.地产跨境投资金融创新事件（1）珈南资本投资葡萄牙　　事件：2014年2月，珈南资本联合“华侨移民”机构推出“葡萄牙移民地产投资基金（一期）”，从葡萄牙BES旗下房地产基金手中收购位于里斯本市中心老城区的54套服务式公寓与6套商铺。该一期基金600万欧元规模，在欧洲地产复苏初期低价收购市中心服务式公寓，通过专业建筑机构进行改造装修，最后销售给有投资移民意愿的中国投资者。改造后的可售房产总价值预计为2000万-2500万欧元。与国内房地产基金类似的是，基金中设有优先/劣后级安排，基金投资者认购400万欧元优先级份额（最低认购额12.5万欧元或等值人民币），珈南地产基金管理团队与投资移民公司等合作伙伴认购200万欧元劣后级份额。　　点评：珈南海外基金设计上创新之处：（1）设立在上海自贸区，充分利用自贸区优惠对外投资政策；（2）用中国投资人熟悉的基金产品来包装国外优质基础资产，让中国投资人用自己熟悉的方式投资海外地产；（3）投资结构上专业考虑了中国跨国投资葡萄牙的税收因素，采用了上海-香港-卢森堡-葡萄牙的多层次投资结构；（4）将基金投资、房产投资和投资移民有机结合。后记：　　本文部分内容将收录至《2014中国房地产创新发展报告》。　　“中国房地产创新发展报告”是全经联研究和发布的关于中国房地产创新发展的年度报告，是中国房地产首份专注研究创新发展的专业报告。　　-11日，《2014中国房地产创新发展报告》将在第六届全国房地产经理人年会上发布。报告将汇集一年来房地产行业最新创新成果，对今年房地产行业的创新发展趋势进行全面总结，展望房地产各细分领域未来发展趋势，集中介绍年内房地产创新的代表案例。
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拿一手REITs好牌的广州最大国企 商业资产注入龟速前行
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可以确定的是，越秀地产不会满足于仅仅将几个项目交予越秀房托。他们需要进一步打通“地产开发—商业运营—资本运作”的链条。
地产壹线 梁爽 &发自香港当内地开发商纠结于商业地产该持有还是销售时，广州最大国企越秀集团已经在REITs（房地产信托投资基金）领域走到了前头。越秀地产旗下的越秀房托资产管理有限公司（简称“越秀房托”），拥有全球首支投资于内地物业的REITs，越秀地产也成为唯一一个在国内享有“地产＋REITs”双平台的公司。这成了越秀地产的独特之处。简而言之，越秀地产旗下的商业物业，可以卖给越秀房托进行资产证券化处理，这样越秀地产就可以在开发后尽快回笼资金、同时继续以股东身份享受商业地产增值的红利，而免去“重资产”的资金积压和去化之苦；而越秀房托在获取项目上也有天生优势。不过，如今是越秀房托成立的第11年，所管理的资产规模从4个增加到7个，当中也有轰动的“蛇吞象”收购——2012年越秀地产将旗下的广州地标式建筑IFC（广州国际金融中心）注入越秀房托，让越秀房托的资产规模暴增3倍。不过外界对资产注入的预期显然更高。要知道，越秀地产手中有3、4百万平方米的商业项目，而且早在2012年业绩发布会上还曾透露对越秀房托有一系列资产注入计划，计划涵盖7、8个商业项目，包括广州的财富天地广场、财富中心、亚太世纪广场，以及南海、杭州、武汉、沈阳等城市的部分项目。为什么迟迟未按计划注入？因此近年来，越秀地产和房托的高管每次在公开场合出现，都要被媒体变着法子追问同一个问题：是否有收购计划？母公司是否有资产注入计划？在8月3日举行的越秀房托半年度业绩会上，公司管理层再次被问到这个问题，其主席兼非执董林昭远的回答是：“在越秀房托十几年的发展中，越秀地产会把一些宝贝的东西拿出来。优质商业是稀缺资源，你想要别人还不愿意卖。从地产和房托角度，有好的资产都会寻找机会突破，双平台互动应该是我们的方向。”林昭远是越秀地产的副董事长。会后网易房产进一步追问，他表示地产和房托的双平台互动一直在研究，有新的进展会再公告。“（资产注入）要看时机、看项目。特别是从基金角度，我们要将资产注入到房托，越秀地产是不能投票的，只能让中小股东投票。因此从地产和基金角度都要力求发展。”林昭远言下之意是，将旗下资产注入越秀房托属于关联交易，根据相关监管要求必须回避投票，作为大股东的越秀地产将无法参与表决。对于越秀地产来说，想要甩掉商业项目这个重资产，交给越秀房托运作，必须要过越秀房托中小股东这一关。拿3年前注入IFC为例，当年也受到不少股东质疑。虽然IFC是广州地标建筑，也是当时广州租金最贵的写字楼，但投资者不吃这一套。中小股东关心的是，越秀房托这笔收购大规模发行新单位将摊薄自己的盈利，而且“蛇吞象”难消化，从未运营过如此高端物业的越秀房托，是否能否在IFC复制自己运营白马批发市场的成功？为了打消中小股东忧虑，当时越秀地产将IFC评估值折让约13%作为交易对价，而且还通过增加派息、递延基金单位的转换、4年合计6.1亿元的现金补贴等方式，体现越秀地产对越秀房托的长远支持。这才争取到98.21%的同意票。对内的关联交易限制重重，越秀房托的收购策略是“内外联动把握投资机会”。2015年，越秀房托成立10年后首次对外收购，向外资企业收购了上海宏嘉大厦，如今更名为上海越秀大厦。据悉，为了寻找优质标的，越秀房托团队长期奔走于北京、上海的核心街道，对可能的投资标的烂熟于心，这才“淘”到了这块“宝”。他们强调上海越秀大厦的稀缺性和成长性。“项目位于上海竹园CBD，自贸区内，未来上海证券交易所距离项目不超过500米，”越秀房托总裁林德良说，“那里相当于香港的交易广场。”网易房产向越秀房托内部人士了解到，不论是对内收购还是对外收购，香港证券市场都对REITs有非常严格的监管，在公司架构、物业类型、持股比例、负债结构等方面均有限制，而在找到符合条件的资产后，越秀房托关注的核心是回报率——要达到7%以上。这些条件能保护广大中小投资人，让房托基金产品成为资本市场上一种相对稳定、回报率相对较高的投资方式。这也意味着越秀地产只能将优质、成熟的商业物业注入房托。对越秀房托而言，内地适合做REITs的优质资产极度稀缺。面对内地的“优质商业资产荒”，林德良在业绩会现场表示，上市REITs的发展不求快而求稳健，财务上谨慎，投资策略强调成长型物业。“这也要看整个经济周期。如果刚好捕捉到，那成长性就会高。”越秀房托要保持业绩稳步增长，就要不断提高现有7个商业物业的运营能力。在这方面，至今为止他们做得不错。2016年上半年度，越秀房托收入、分派创新高。收入总额9.094亿元，同比增幅15%；向基金单位持有人宣派中期分派每个基金单位为人民币0.1352元，同比增长约12%。总分派额相当于越秀房产基金于2016年中期期间分派收入总额的100%。在内地经济增长放缓、呈现“L”型走势的大背景下，要做到出租率持续提升、租金不断上涨，是一项考验细心和判断力的工作。林德良和他的团队想了很多办法，例如对IFC裙楼引入新兴餐饮业态，并创新“租金＋收入提成”的方式浮动收租；对于新收购的上海越秀大厦，则从安装暖气、高速光纤等细节入手。目前看来，在未有新的收购计划之前，这些项目的租金依然能保持增长，为越秀房托未来的业绩增长留下空间。网易房产从林昭远的话中听出了一丝“心疼”：“现在市场整体而言对商业地产不利，而越秀房托在经济的‘L’型调整期保持这种水平，说明我们的管理层非常敬业。”
实际上，目前经济走势下更为不利的是越秀地产。越秀地产董事长张招兴在2个月前表示，目前近1100万平方米的土地储备中，越秀地产商业占比达到30%，在全球经济下行的情况下，过大的商业比重会造成运营方面有一定困难，资金压力较大，周转变慢等，因而导致公司的股价和业绩也受到一定的影响。张招兴当时还透露，越秀地产在武汉的第一个商业项目武汉越秀财富中心已于今年5月底正式启动招商，项目的招商团队正是越秀房托，未来也计划将项目交由越秀房托管理。这是否意味着很快要有新的资产注入？未来越秀地产＋房托的双平台互动是否更为频繁？目前仍是未知数。但可以确定的是，越秀地产不会满足于仅仅将几个项目交予越秀房托。他们需要进一步打通“地产开发——商业运营——资本运作”的链条，在商业地产板块与越秀房托有更深层次的互动。
本文来源：网易房产
作者：梁爽
责任编辑：梁爽_NO8650
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10:22来源：和讯网作者：孔令孜
书名：《REITs：颠覆传统地产的金融模式》
作者：高旭华修逸群
出版社：中信出版社
出版时间：2016年6月
REITs——房地产行业下一个机遇，投资者投资新渠道。
《REITs：颠覆传统地产的金融模式》是一本探索房地产业金融创新的力作，系统阐释房地产投资信托运营之道。
《REITs：颠覆传统地产的金融模式》对REITs基金进行全方位的剖释，是探索和实践房地产金融创新的工具书，为我国现阶段解决房地产投融资探索新的途径。
本书作者从长期投入房地产投融资实务出发，积极探寻房地产投资信托的运营之道，从REITs的发展历史、基本理论、前沿课题、实务运营和风险管理等方面进行了系统全面的研究，对于我国如何扭转经济下滑趋势、化解地方债难题，保持经济持续健康发展，有一定的现实意义。本书可称当前中国最全面、最深入的有关REITs的信息，包括基本介绍、运营管理、组织设立和相关学术研究，并结合作者20多年经营管理的实际经验和管理学博士课程中积累的理论知识，由浅入深，一步一步地深度探索REITs的管理奥秘，对在中国推进REITs的发展，颇有现实意义。
高级策划师、高级工程师。中山大学高级工商管理硕士，暨南大学·图卢兹商学院工商管理博士在读。
曾任广东保利投资控股有限公司金融事业部总经理。现任广东保泰投资控股有限公司、广东中泰投资股份有限公司董事总经理，国务院发展研究中心地方债REITs试点课题组成员，中山大学地球环境与地球资源研究中心副主任/研究员，广东省低碳产业技术协会秘书长。曾参与起草四部国家行业标准。
研究方向：房地产金融、地方债、股权投资、低碳经济。
广东外语外贸大学国际商务硕士，投融资方向；广东金融学院金融数学专业、金融学专业。
现任广东保利投资控股有限公司金融事业部总经理助理。
研究方向：房地产金融、股权投资、地方债。
技术和制度创新深刻地改变着人类的发展轨迹，正如雷？库兹韦尔(Ray Kurzweil)在《奇点临近》(The Singularity is Near：When Humans Transcend Biology)中描述的那样：以互联网、人工智能为代表的技术创新正如从远处而来的高速列车，在远处时人类只能隐隐地听到声音。慢慢地声音逐渐变大，当高速列车赶上人类的那一瞬间，人类其实是感受不到它的存在的，这一瞬间被称之为“奇点”。然后这列火车又以闪电般的速度消失在人类的视野。技术创新这种指数型的发展轨迹使得它们起初的发展很慢，很不起眼，后期的发展衍生却超出了人类的想象。
制度创新的发展也是如此，回想当初中国开始实施改革开放政策的时候，谁也没有想到中国经济超过30年的快速腾飞。然而对细微事物的察觉缺失和对未来预期的判断失准，一直是人类天生的弱点。资产证券化10多年前还只是理论，现在全世界资产证券化早已如火如荼地展开，并发展出了许多相关的衍生品。而作为资产证券化衍生品之一的REITs，在中国正式实施的历程却比较曲折。
2014年APEC工商领导人峰会在北京开幕，会上提出：我们需不断发掘经济增长新动力(310328，基金吧)。生活从不眷顾因循守旧、满足现状者，而将更多机遇留给勇于、敢于和善于改革创新的人们。在新一轮全球增长面前，唯改革者进，唯创新者强，唯改革创新者胜。我们要拿出“敢为天下先”的勇气，锐意改革，激励创新，积极探索适合自身发展需要的新道路、新模式，不断寻求新增长点和驱动力。
如今C-REITs已是公认的金融改革创新的趋势。中国自从2002年开始推进REITs，到日，中信“启航”REITs试水破冰，日鹏华前海万科REITs正式登陆深圳证券交易所挂牌交易，成为国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品。种种信息都在告诉我们：REITs已经来了。
《管子？牧民？国颂》中有：“国多财则远者来，地辟举则民留处，仓廪实则知礼节，衣食足则知荣辱，上服度则六亲固，四维张则君令行。”所有的趋势都在呼唤C-REITs的到来：房地产行业已不是之前火爆的卖方市场的黄金时代了，整个行业的趋势是寻找稳定而便宜的资金，而REITs可以为企业打通资本市场，为优质地产项目提供稳定而便宜的资金；投资已不是之前从银行贷款买房的时代了，整个社会正在营造人无股权不富的氛围，而REITs可以为投资者提供一种相对低风险、高回报的选择，满足大众持股的需求；中国政府正逐渐简政放权、减轻税负、调整经济结构、盘活沉睡资产，而REITs符合政府减轻赋税、调整经济结构、盘活沉睡资产的政策方向；消费者趋向年轻化、崇尚自由、注重当下，消费占国内生产总值的比重必然逐渐上升，而REITs为消费者带来轻资产的生活方式，不必早早成为房奴；中国整个经济体系已不再是粗放型，未来集约和高效的企业才能赢得竞争，而REITs也能提供一个专业和高效的商业模式……
相比于REITs何时真正开放落实，本书认为REITs的发展趋势也同样值得关注。因为真正聪明的投资者，都是赢在高明，而不是精明；都是赢趋势，而不是赢贵贱。清初思想家颜元曾强调：“一身动则一身强，一家动则一家强，一国动则一国强，天下动则天下强。”所以说，无论多么有用的理论和规划，归根结底都是要行动起来，使其真正达到经世致用的最终目标。“问渠哪得清如许，为有源头活水来”，如何把握REITs的发展轨迹，掌握REITs的管理精髓，紧跟时代潮流，正是我们在本书中真正希望和读者共同实践和学习的问题。
读者在翻阅本书的时候，必然会问究竟什么是REITs？REITs有哪些价值和优势？我们如何运用REITs创造财富？看了本书以后，相信你一定会有基本的了解和认识。
REIT来了，你听见了吗？
(责任编辑：孔令孜HB001)
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