展开全部下一篇：买房贷款是国家为了可以减轻购房者压力而推出的政策，但是，想要申请买房贷款就必须要满足贷款条件，那么，贷款买房要什么条件？需要哪些资料？在我们现在的生活中贷款一直是大家比较关心的话题，随着时代的发展生活水平物价都在上涨，不管是购房还是其他的项目都需要花费很多的钱，这个时候个人想要办理住房公积金，就一定要到公积金管理中心去申请了。大连住房公积金早在1992年的时候就已经成立了，它属于政府的事业单位。随着人口的增长，住房问题渐渐的演化成人类生存问题。人口越来越多，而可以用于建房的土地越来越少。也因为这样不对等的需求，国内的房价日益上升。公积金也就是平时不少职员交的“五险一金”的“一金”。接下来福窝就大家一起去看看上海公积金装修贷款申请条件有哪些以及上海公积金装修贷款额度。买房的都会因为房价高而却步，但是还是有解决办法的。很多买房的人都会依靠住房商业贷款条件来帮助自己买房。那么个人住房商业贷款条件有哪些呢？个人房贷申请条件是什么呢？房贷申请是所需资料都是什么呢？下面就带大家去了解了解个人房贷申请条件有哪些，怎样才能快速解决房贷。个人消费贷款装修属于消费性的贷款，一眼用房产证向银行或者金融机构作抵押。那么，个人消费贷款装修的条件是什么，有哪些要求，请看下文介绍。个人银行贷款买房是现代人买房所时常选择的一种筹款方式。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。张家界装修贷款怎么申请?1.张家口装修贷款办理渠道：借款人通过银行开办个人住房装修贷款业务的分支机构申请办理个人装修贷款业务。2. 上传我的文档
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征信报告解读的三大误区
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征信报告解读的三大误区
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个人信用报告查询次数越多贷款越难？
来源：钱江晚报
近日，金华市民徐先生因公司资金周转需要，向市区一家小额贷款公司申请贷款。客户经理在查询了他的征信报告后，皱起了眉头。“怎么有这么多查询记录？”客户经理告诉徐先生，个人信用报告查询次数越多，申请贷款就会越难。
这让徐先生傻了眼，自己平时还真不太注意。他上网查询，发现很多网友也有相同的疑问。有网友说，自从可以网上查询信用报告后，就手贱经常去查，难道真会影响以后贷款买房？
贷款、办信用卡都要查询信用报告
去年上半年开始，浙江居民个人均可登录征信中心个人信用信息服务平台查询本人信用报告，一年内前两次查询免费。
按照央行查询流程，记者通过登录该信息平台试了一下，可以查询到信贷记录、公共记录、查询记录等信息。
比如信贷记录包括信用卡、贷款和其他信贷记录。在记者的个人记录中，没有房贷车贷记录，显示办过几张信用卡记录，以及每张的额度等信息。公共记录则为近5年内的欠税、民事判决、强制执行、行政处罚及电信欠费记录；查询记录则显示2年内被查询的记录，查询机构及查询原因均有写明，比如记者报告中的几次记录，都
是办理信用卡被查询。
那么，哪些时候个人征信报告会被查询，留下查询记录？记者从中国人民银行金华市中心支行了解到，凡是涉及贷款的业务，比如申请商业贷款，申请房贷、车贷，申办信用卡等，银行及相关机构都将在征得个人授权的情况下，提取客户的个人信用。
查询次数过多，确实影响贷款
那么查询次数多了真会影响贷款吗？
记者从各家银行了解到，一般情况下，银行审查个人信用报告作为是否贷款依据之一。
在个人信用报告中，查询记录包括了查询日期、查询操作员、查询原因等内容，也是银行重要参考项，若查询记录过多，确实会影响金融机构对客户的信用评定及放贷。
不过需要解释的是，个人信用报告的查询原因分为本人查询、信用卡审批、担保资格审查、贷后管理、贷款审批、异议查询等。其中信用卡审批、担保资格审查、贷款审批按风险要素看可以属于负面类。这类查询记录过多会产生不利影响。本人查询不算在内。
举个例子，如果一段时间内，信用报告因为贷款、信用卡审批等原因多次被不同的银行查询，但查询记录却显示该段时间内，用户没有得到新贷款或成功申请信用卡，说明该人财务状况不佳，是否审批放款，银行就要考虑了。
当然查询记录不是一个硬指标，只是一个参考因素，具体情况因各家机构的标准而异。
所以大家还是要注意自己的查询记录。特别是发现信用报告被越权查询，一定要及时向人民银行征信管理部门及时反映。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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商业银行个人住房贷款信用风险分析
xiansm1313
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你这篇中国知网也好，
万方数据也好都有例子!
甚至百度文库都有!
英文原文最好用谷歌学术搜索!
==================论文写作方法===========================
论文网上没有免费的，与其花人民币，还不如自己写，万一碰到骗人的，就不上算了。
写作论文的简单方法，首先大概确定自己的选题，然后在网上查找几份类似的文章，通读一遍，对这方面的内容有个大概的了解!
参照论文的格式，列出提纲，补充内容，实在不会，把这几份论文综合一下，从每篇论文上复制一部分，组成一篇新的文章!
然后把按自己的语言把每一部分换下句式或词，经过换词不换意的办法处理后,网上就查不到了,祝你顺利完成论文!
回答者：g***7 |
我在郑州就是做银行信用贷款的。说真的咱们国人的信用意识还不怎么强，我们公司每月都有好几十户逾期的
回答者：g***4 |
近年来，随着房地产市场的快速发展，各商业银行的个人住房信贷款业务迅猛增加，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升。仅以×××为例，截至2005年6月末，全市个人住房贷款余额已达341.66亿元，比年初增加35.62亿元，占全部贷款余额的比重已达8.27。造成此项业务如此快速发展的原因之一是，由于商业银行对资产风险的重视程度逐年提高，因此，将个人住房信贷业务视为低风险的信贷品种，作为信贷业务扩张的重点大力进行拓展。
然而，个人住房信贷业务真的是风险极低吗？不可否认，从短期来看，个人住房贷款可以说是商业银行资产类别中质量最高的贷款种类，仍以×××为例，截至2005年一季度，全市个人住房贷款的不良率仅为0.7，低于全部贷款不良率6.xxxx百分点。但是必须清醒地认识到，在当前特定的金融市场环境下，个人住房信贷业务并不见得就是商业银行的低风险金融产品，在特定意义上说，这项业务所面临的潜在风险还要高于其他贷款种类，如果商业银行不能对当前个人住房信贷业务所面临的风险进行有效识别和控制，盲目乐观地快速扩张，不久的将来个人住房信贷业务将可能成为商业银行一个不容忽视的风险源。下面，就其发生风险的可能性进行简单的分析。
一、个人住房信贷业务的风险分析
从目前的情况分析，商业银行的个人住房信贷业务主要存在以下四个方面的风险：
1．商业银行的流动性风险
商业银行的流动性风险具体表现就是资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。我们知道，商业银行的个人住房信贷业务尤其是个人住房按揭贷款一般期限较长，最长可达30年，如果商业银行的这类中长期贷款快速增长，同时占比迅速提高，而作为其资金主要来源的存款又多以短期为主，逐步形成商业银行资金来源的短期化和资金运用的长期化，出现资金期限上的错配，造成商业银行的流动性风险。
当然，商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，并对其进行管理，这就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18—20时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。
2．房地产商转移的融资风险
房地产行业是一个典型的资金密集型行业，对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。因此，作为经营房地产业务的商业银行必须对房地产开发贷款风险程度相对较高有清醒的认识。正是由于这种风险收益特性，中国人民银行与2003年6月下发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，对房地产信贷业务提出了更高的监管要求。但是，由于商业银行将个人住房信贷业务作为积极拓展的业务领域，甚至为配合竞争给与其种种优惠，使其在消费信贷中的比重逐步增大，一些房地产开发商就利用了这些条件，以合规或者不合规的方式将个人住房贷款变为房地产开发企业的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移，代表性的现象就是“假按揭”，开发商串通一些“假购房者”以这种方式骗取商业银行的“按揭”贷款，达到为企业融资的目的。
3．个人信用风险
当前个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，个人住房贷款的借款人可能存在以下两种情况：一是由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还商业银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险；二是借款人可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。
个人住房信贷业务属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间中个人资信的状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往可能转化为商业银行的信贷风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。
4．贷款操作的风险
从个人住房信贷业务操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，房地产信贷部门有时为了扩大业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，甚至出现“零首付”，同时放松贷款人的审批条件，或者没有严格执行抵押住房登记制度，贷款的前台、中台和后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。
从当前的情况，各商业银行在同一城市经办个人住房信贷业务的网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请住房贷款，一旦贷款人无力偿还，商业银行的资产风险陡然发生。
由此可见，个人住房信贷业务的风险并不是极低，但是，风险也不是不可防范的。在我国，个人住房信贷业务开展的
回答者：匿名 |
摘 要：本文对当前个人住房贷款风险出现的原因、特点和类型等进行了客观的探讨，并从政策、市场、个人需求和等方面探讨了防范、降低风险以及风险出现后的处理措施和对策。
关键词：个人住房贷款；风险、对策
随着我国社会和的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。银行界在贷款陷入困境，走投无路的情况下，也正是看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。
具体来说，个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的人发放的贷款。 贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 ，个人住房贷款主要有以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如，建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。 1、住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工；商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。 2、个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。 个人住房组合贷款举例，如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那么，该客户还可向建行申请个人住房贷款，也就是说可另一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的70%为限。即对于该两笔贷款，客户可申请的最高金额为50*70%=35万元。其中某客户申请贷款25万元，个人住房公积金贷款金额为10万元，贷款期限为15年，该客户在此后15年内还款期为180期，根据个人住房公积金贷款利率，每期限假设为769.6元，而个人住房商业贷款金额为15万元，期限同样15年，该客户在此后15年内应还款180期，根据个人商业性贷款利率，每期假设为821.13元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额为769.6+821.13=1590.7元。 对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是，据银行内部资料，2001年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已引起金融部门的高度警觉。为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。 近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1％一0.2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。 但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
二、当前个人住房贷款出现的风险
随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题。
（一）个人的信用风险
目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为： 1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20—30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。 2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。 3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款 违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。
（二）信贷风险
1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。 2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。 3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。 4、开发商为了售楼，过度地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。 5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。
（三）银行的流动性风险
对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。 商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。 从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。
摘 要：本文对当前个人住房贷款风险出现的原因、特点和类型等进行了客观的探讨，并从政策、市场、个人需求和等方面探讨了防范、降低风险以及风险出现后的处理措施和对策。
关键词：个人住房贷款；风险、对策
随着我国社会和的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。银行界在贷款陷入困境，走投无路的情况下，也正是看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。
具体来说，个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的人发放的贷款。 贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 ，个人住房贷款主要有以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如，建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。 1、住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工；商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。 2、个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。 个人住房组合贷款举例，如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那么，该客户还可向建行申请个人住房贷款，也就是说可另一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的70%为限。即对于该两笔贷款，客户可申请的最高金额为50*70%=35万元。其中某客户申请贷款25万元，个人住房公积金贷款金额为10万元，贷款期限为15年，该客户在此后15年内还款期为180期，根据个人住房公积金贷款利率，每期限假设为769.6元，而个人住房商业贷款金额为15万元，期限同样15年，该客户在此后15年内应还款180期，根据个人商业性贷款利率，每期假设为821.13元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额为769.6+821.13=1590.7元。 对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是，据银行内部资料，2001年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已引起金融部门的高度警觉。为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。 近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1％一0.2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。 但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
二、当前个人住房贷款出现的风险
随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题。
（一）个人的信用风险
目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为： 1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20—30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。 2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。 3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款 违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。
（二）信贷风险
1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。 2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。 3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。 4、开发商为了售楼，过度地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。 5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。
（三）银行的流动性风险
对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。 商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。 从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。
回答者：g***7 |
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