房产抵押贷款购二手房案例解析 -宜人贷问答
房产抵押贷款购二手房案例解析
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手房转按揭警防5大风险 7个操作步骤不可马虎　　阅读次数（ 163 次）
　北京日报　殷丽娟
　　随着住房梯级消费的形成，很多按揭中的商品房也已逐渐进入二手房市场。到目前为止，北京市商品房存量房约100万套，其中处在按揭还款阶段的房屋约占60％，即60万套。这样的房子究竟如何交易？转按揭业务到底如何操作？可能存在哪些风险？针对很多读者已经或可能遇到的这些问题，我们请“我爱我家”的专业人士举例来说明。
　　张先生今年6月由于急需一笔资金周转生意，愿意把在亚运村小营附近的一套贷款27万元的商品房以低价出售，但是该房屋在建行的贷款仍有18万元没有还清。孙女士看中张先生这套房子，但是孙女士也需要通过按揭贷款方式购房。
　　双方通过“我爱我家”签订了房屋买卖合同，同意以30万元的价格成交该套房屋。孙女士先期支付10万元作为购房首付款，然后业主张先生前往建行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。同时由“我爱我家”做担保，孙女士申请在浦东发展银行办理了20万元的二手房按揭贷款，其中18万元支付给建设银行用于张先生提前还贷解除抵押。其后业主张先生与该中介公司办理房屋过户全权委托并公证。
　　待过户成功，将孙女士向浦东发展银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予张先生。“我爱我家”为孙女士领取到新的房产证后抵押并登记，然后将房产证交予孙女士，至此交易完成。
　　■风险分析：
　　在本案例中，业主张先生须先还清其在建行的剩余18万元房屋按揭贷款，才能进行房屋产权的过户。而买方孙女士需申请贷款并由银行提前放贷才能为张先生还清其在建行的贷款，而此时孙女士的房屋产权过户手续尚未办理。因此，在转按揭过程中就出现了以下几种风险：
　　1、张先生在建行的贷款由孙女士还清后，突然改变主意，拒绝过户。
　　2、孙女士拒绝还贷。
　　3、浦发银行不同意提前放贷。
　　4、交易完成后张先生无法顺利拿到剩余房款。
　　5、交易完成后孙女士无法顺利拿到房产证。
　　转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处，在于普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主，以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的贷款，取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。所以只有选择正规大型的房屋中介，才能完成，因为这样的中介与银行之间保持着良好的协作关系，并且在转按揭交易中能够帮助业主、客户及银行三方面避免以上可能发生的各种风险，起到很好的协调和保证作用。
　　■转按揭具体操作流程：
　　1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。
　　2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按（注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按）。
　　3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用（银行正常放款时间为过户后三个工作日内）。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。
　　4、在转按揭申请通过银行审核后（审核通常需要五个工作日），且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。
　　5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
　　6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。
　　7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。
回答者：x***1 |
随着经济的发展，社会的进步，人们的思想意识，消费观念的更新，以财产作为抵押向银行贷款投资，消费的情况越来越多。当抵押人，因为涉及对如何实现抵押财产纠纷等案件执行？成为摆在当前实施一个新的问题。 [案例]？2003年8月，安装公司东营市，山东省科技发展有限责任公司签订了“施工合同”，约定由安装公司负责科技发展有限公司建设有限公司，东营，两个H形钢复合板房，3800万元的建筑成本，26天工期。签订合同，如安装公司山东省，约履行合同义务，并应要求代表科技发展有限公司购买一些材料，但科技发展有限公司后，有限公司东营拖欠工程款101,391.25元不喜欢的付款。安装公司诉请法院判令东营区人民政府科技发展有限公司支付欠款并承担违约金。东营区法院审理后认为，没有任何理由和科技发展有限公司有拖欠工程款构成违约，判决科技发展有限公司，进入判决安装公司生效后十日内支付工程款101,391.25元和6,000元支付违约金。进入该判决生效后，判决科技发展有限公司，以确定时间未能履行还款义务，安装公司在日申请东营区人民法院的执行情况，审查后法院立案。 [执行]的情况下到执行，东营区法院科技发展有限公司后，依法执行通知与送达的传票，但科技发展有限公司在法院的期限内没有自动履行付款义务。执行过程中，法院认定的科技公司，但物业的所有物业已抵押给银行债务人，并履行为约还款义务。经申请执行人申请，根据房地产的法律，法院被查获。法院拍卖的财产清偿债务的情形吗？ [分析]现在承诺更多的住房，这些按揭是否可以密封的外壳，可以拍卖吗？这是一个不同的理解的存在，在实践中，我把重点放在上述情况如下两个问题的结合。首先，如果对方当事人可以向法院申请安装公司抓住房屋的答案是肯定的。 “民法通则”第92条规定：。 “人民法院可以由当事人或其他原因行为，判决不能执行或者案件难以执行，按照对方的要求，可以对财产保全的措施”在实践中，只要申请人申请并提供担保的，法院一般会裁定查封。第二，企业是否可以申请到完成各自的安装，因为住房抵押贷款东营市某科技发展有限公司的银行，并每月约还款，没有违约事件，安装作为一般债权人该公司是否可以向法院申请拍卖行呢？ “人民法院最高人民法院关于执行（试行）的若干问题”第38页规定：“人民法院应当享受的一切其他债务人抵押，质押或留置权的财产，可以采取查封，扣押措施财产拍卖，出售所得款项后，抵押权人，抵押或留置权人优先受偿权，遗嘱执行人申请债务清偿的平衡。“根据规定，申请人完全有权要求拍卖或出售的房子。需要对银行的同意，同意吗？法律没有规定，但必须通知抵押权人，因为“担保法”第49条规定：“在抵押人转让抵押物已登记的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物抵押的情况;抵押人不。通知抵押权人或者受让人没有通知转让是无效的，“根据”人民法院最高人民法院关于民事执行中查封，扣押，冻结财产规定“第六条规定：”对于执行及其扶养家属成员生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但“不拍卖，出售或止赎。房子情况不属于上述限制的房屋，使法院可以拍卖房子。综上所述，法院可拍卖按照“最高人民法院人民法院民事执行中拍卖出售的财产要求，”根据之家科技发展有限公司，东营市第一个定居点收益来自银行贷款，然后再安装公司清偿债务。
回答者：g***2 |
申 贷 条 件
一.房屋抵押贷款 \ 抵押消费(融资)贷款
定义:借款人将自己或他人(如亲属、朋友、同事)拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款，贷款无用途限制。
抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。
·借款条件
1、83年以后房产:商品房、成本价房、写字楼、公寓、别墅、底墒、经济适用房、央产房、标准价房均可
(未满5年的经济适用房 可按照市场价高评高贷)
2、1--10年。
3、评估价的70%。
4、贷款用途:无用途限制。
5、在银行有不良信用记录的可做10-20年抵押贷款
·借款人资料
1、身份证. 军人提供军官证;警察提供警官证
2、户口簿或暂住证;
3、学历证(大专以上学历的提供)
4、婚姻状况证明
5、收入证明
6、所在单位营业执照副本复印件加盖公章
二、房产加按揭贷款
定义:已在银行办理了个人住房按揭贷款的借款人，变更抵押重新获得一笔贷款。能在不出售已有抵押
房产的情况下获得贷款，以实现抵押房产的再次融资。
·贷款条件
1、 普通商品房、经济适用房(8成30年)
别墅、公寓(6成20年)
底商、写字楼(6成10年)
2、房龄与贷款年限之合不超过40年。
3、中国人民银行统一规定的个人住房贷款利率。
4、还款方式:等额本息、等额本金，双周供。
此种贷款优势
以现时房产之评估值为贷款发放依据，例如原房产购置价为100万元，现评估值为200万元，
最高可取得200万元×70%即140万元的新贷款。
不需要出售房产即可获得贷款
利率远低于典当等行业利率标准
材料齐备情况下，办理速度不逊于典当行或其他民间借款
提供贷款的银行均有等额本金、双周供等多种还款方式可供选择，最大限度节省费用及利息
通过已按揭房产再抵押，贷款人可以将贷款从一家银行转到另一家银行，并且可以增加贷
款额度或者延长贷款年限。例如刘先生2003年买了一套总价80万的房产，首付50万，贷款30万。
现在刘先生急需一笔钱，就可以用这套按揭中的房产进行再次抵押贷款。经过重新评估，他的
房产价格已经升至100万，这样，通过“已按揭房产再抵押”，刘先生可以顺利再贷出40万左右
的现金。这种同名跨行的贷款“跳槽”，实现了按揭中的房产的再次贷款，同时，也可以帮助
客户选择更好的还款方式，不但可以节省利息，还可以退掉在原银行贷款时交纳的高额保险费。
按揭中的房产，再次抵押贷款，实现房产的再次变现，达到资产最大空间的利用，充分盘活不动产。
李先生2005年办理的80万、10年的贷款，当时选择了等额本息的还款方式，月供8700多元，
当时为办理按揭支付了律师费和保险费。现在，李先生要自己开办一家公司，资金紧张，还款
压力较大。因此李先生想减少月供，延长还款期限，通过办理“已按揭房产再抵押”业务，重
新申请了贷款，不仅选取了双周供的还款方式，更把贷款期限延长到了30年，这样，李先生每
月只需要准备4000多元就可以了，大大缓解了他的资金压力。
三 、转按揭贷款
定义:已在银行办理了个人住房按揭贷款的借款人，在贷款清偿之前需要将房产转让给他
人，而向银行申请将房产过户给受让人，并由房产受让人继续偿还贷款或重新申请按揭贷款。
需要购买处在按揭期间或抵押期间房产的购房人。
需要出售处在按揭期间或抵押期间房产的售房人。
已经支付了部分房款，但缺少继续支付剩余房款能力的购房人。
各类中介公司、物业公司和开发商。
贷款期限、首付比例:
1、该项贷款的期限最长为30年。
2、首付比例为合同价与评估价两者取低的30%起
王女士急于出售位于西坝河附近的一套二手房(房产)，但当时是通过银行按揭贷款购买的，
房屋总价128万，目前还有贷款近60万没有还清。王女士已经找了好几个买家，但由于总价较高每
位买家都希望通过贷款的方式来购买该套房产，而王女士已申请贷款的银行不能提供转按揭服务，
王女士目前又没有能力自行偿还剩余贷款，这让王女士左右为难。
最近王女士又找到一个买家张小姐，但她也不能支付全款，也不愿意替王女士提前还清贷款后
再申请贷款，因为这样她会承担较大风险(还款后自己的贷款批不下来或额度不够，甚至有可能还
款后王女士违约而无法追回已还贷款)。
通过二手房转按揭贷款业务，王女士的问题得到了解决。首先，通过才智律师事务所向银行先
行办理买方张小姐的贷款审批手续，在买方张小姐的贷款获得批准后，先替卖方王女士还清贷款并
解除抵押，最后买卖双方办理过户手续，过完户后将剩余房款(总房款扣除还款额)支付给卖方王
女士。我们在整个过程中提供转按揭申请、银行间协调、提前还款、解除抵押等服务。
通过这样一个流程，既避免了买方贷款不能批准而没有购买能力的风险，也避免了卖方违约买
方不能追回替卖方所还的贷款的风险，同时又保证卖方能够顺利拿到房款。避免了买卖双方的风险，
保障了交易顺利进行。
四、二手房商业按揭贷款
定义:购房者在支付所购买房产的部分房款(首付)后，以所购买的房产作抵押向银行申请贷款，
用于支付除首付款以外的剩余房款的贷款方式。
北京市房屋(普通住房、公寓、经济适用房、房改房、公房、别墅)
贷款期限、首付比例:
1、该项贷款的期限最长为30年。
2、首付比例为合同价与评估价两者取低的30%起
银行利率及还款方式
1、1年期贷款利率:6.12%，2-3年:6.30%，4-5年:6.48%，5年以上:6.84%(基准利率)
2、还款方式等额本息和等额本金、双周供。
需要通过贷款购买房产的购房人。
已经支付了部分房款，但缺少继续支付剩余房款能力的购房人。
各类中介公司、物业公司和开发商。
借款人(购房人)所提供资料
1、身份证;
2、户口簿或暂住证;
3、学历证(大专以上学历的提供)
4、婚姻状况证明(结婚证、离婚证、法院判决书、离婚协议、单身证明)
5、收入证明(加盖公司章或人事章)
6、买方所在单位营业执照复印件
7、军人提供军官证;警察提供警官证
售房人及配偶所提供资料
2、户口簿或暂住证
3、房屋产权证
特点:全程一站式服务，贷款成数高，城郊区房产都可申请。
回答者：g***3 |
房地产估价：全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产价格评估报告可按如下目录进行编写。致 委 托 方 函 .....................................估 价 师 声 明 .....................................估价的假设和限制条件 .....................房地产估价结果报告 .........................一、委托方 ........................................二、估价方 .........................................三、估价对象 .....................................四、估价目的 .....................................五、估价时点 .....................................六、价值定义 .....................................七、估价依据 .....................................八、估价原则 .................................九、估价方法 ....................................十、估价结果 ....................................十一、估价作业日期 ........................十二、估价报告应用的有效期 .....十三、估价人员 ...............................附
件 ................................................房地产估价技术报告 .....................一、个别因素分析 ...........................二、区域因素分析 ...........................三、市场背景分析 ...........................四、最高最佳使用分析 ...................五、估价方法选用 ...........................六、估价测算过程 ...........................七、估价结果确定 ............... ..........二手房按揭贷款　　申请条件　　借款人合法有效的身份证件;　　借款人经济收入证明或职业证明;　　借款人家庭户口登记簿;4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明;　　有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;　　所购二手房的房产权利证明;　　与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号;　　如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告;　　所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件;　　贷款人要求提供的其他文件或资料。　　申请资料　　一般情况买方需要提供的资料　　身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口)　　户口本(夫妻双方)　　婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)　　收入证明或偿债能力证明(单位出示)　　所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示)　　学历证明(大专以上提供)　　申请人的贷款银行活期存折　　银行要求提供的其他材料　　卖方需要提供的资料　　身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口)　　户口本(夫妻双方)　　婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)　　配偶、共有人同意出售证明(固定格式)　　房屋产权证　　出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件　　银行要求提供的其他材料
回答者：x***4 |
您目前处于未登录状态我在建行办房贷，工作人员告诉我首套首付40%，利率是基准的1.3倍，是这样吗-
我在建行办房贷，工作人员告诉我首套首付40%，利率是基准的1.3倍，是这样吗
来源：www.zuowenzhai.com &&&作者：编辑&&&日期：
我在建行办房贷，工作人员告诉我首套首付40%，利率是基准的1.3倍，是这样吗
一般各个银行有自己的政策，但是一般首套房首付30%，都是按基准利率的1.1倍计算的，不建议你在建行办贷款。太高了。
现在房贷不好贷，能换的话换其他银行，建行在房贷上的加息动作一直是最快最恶心的。我就被建行搞惨了。
太高了！！！正常是1.1倍啊！！
位于操场城街的大同市建行住房城市建设支行是我" src="http://dt.push.bz/upload/.643.jpg" />
<img alt="建行房贷查询 建行房贷查询网站入口" src="http://www.hejia.tv/userfiles/image/9ac1d5660.jpg" />
<img alt="三十岁的儿子在石桥铺贷款买了个苹果手机,每个月应该付450元给建行" src="http://i2.cqnews.net/news/attachement/jpg/site82/fa86e202.jpg" />
<img alt="&我们回去问那个业务员时,她还反复说自己是银行的工作人员,最后才" src="http://img.315che.com/s/Gcsy/simg/S201/109S/74an/zyxr/2LU0/U0.gif" />
我在建行办房贷,工作人员告诉我首套首付40%,利率是基准的1.3倍,是这样吗：
太高了!!! 正常是1.1倍啊!!
河北工商银行、建设银行首套房贷利率? 我刚按揭购买楼房一套,房款首付不到40%,请问有谁知道房贷新政...：
我也是刚按揭买了一新房,9.30签的合同,办贷款时,银行说是执行基准利率,不再打折,我是山东德州的,...
2016年建设银行组合贷款首套房首付比例是多少?：
1、建设银行已有1套住房并已结清贷款的家庭为首套房最低首付比例为30%,贷款利率执行基准利率95折;...
本人想建行贷款23万,以经首付11万买房,我工资每月4千,外加每年提前还款3万左右,是等额本金,还是...：
本人想建行贷款23万,以经首付11万买房,我工资每月4千,外加每年提前还款3万...因各地对首套房贷...
2013年中国建设银行最新购房贷款利率是多少,我买房首付20万,贷款29万,20年付清,月供多少?：
1)贷款利率与贷款用途、贷款性质、贷款期限、贷款政策、不同的贷款银行等相关。国家规定基准利率,各银行...
现在建行首套房(二手的)首付多少,有人说20%有：
房贷首套房首付比例为20%-30%,二套房首付比例为50%-70%,执行利率为基准利率的1.1倍。各...
今年3月份买了期房交了首付,在建行办的首套房贷,到现在贷款还没下来?：
耐心等吧,我跟你情况差不多吧,4月份交首付办房贷,现在还没消息,一般情况是能过的,只要你征信没有不良...
现在办理房贷首付是20%还是30%,建行现在是多：
百分之20的首付在前年开始已经没有了,现在准备好百分之30的首付款吧。中农工建交都一样,统一银监会监...
2011年中国建设银行最新购房贷款利率是多少,我买房首付28万,贷款22万5年付清,月供多少?：
0现在的利率是上浮10% 还款系数为199.5 贷款22万 等额本息还法的话 月供就是4389元 首...
建行二套房贷款利率是多少：
房贷利率根据相关规定: 1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及...
（编辑：qq网友）
一般是做业绩使用的。可以跟工作人员确定。 办理房贷需要以下手续: 1、准备资料: 身份证(原件)、户...
现在房贷不好贷,能换的话换其他银行,建行在房贷上的加息动作一直是最快最恶心的。我就被建行搞惨了。
基本上中国建设银行银行贷款流程都是申请-调查-审批-签合同-抵押登记-贷款发放 比较费时间的流程在审...
一般都是这样的,也没什么奇怪的。 一是你办了卡,若不开卡,什么也不影响。 二是,信用卡有很多用途,你...
银行在进行审批信用卡分期通的时候会结合你的资信等多方面的情况来综合评分,如果综合评分达标了,那么就通...
1. 您房贷良好的还款记录可以增加您再次贷款的机会; 2.任何分行都可办理因为数据联网; 3.能否贷...
根据申请的住房贷款是一手房还是二手房,如下: 1、一手房按揭贷款 买的是刚开发的新房子,需要以刚买的...
建议联系建行工作人员确认是否因个人原因造成的不扣款(卡内金额不足以扣除还贷金额或其他问题),避免逾期...
绑定的基本都是供款账户,你要知道放款是放给谁,正常不是直接放款给你自己的,而是给原业主或者开发商。正...
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&|&&|&&|&&|&&|&nbsp&|&第二章 消费支出规划课堂练习_百度文库
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