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商品房买卖合同如何解除
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)，在签订商品房买卖合同之后，购买人和开发商可以解除商品房买卖合同的具体情形以及由此应承担的法律责任如下：通常情况下，购房者有权依法解除合同(退房)，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。1、开发商擅自变更规划设计：指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第二十四条)2、商品房面积误差过大：指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。有约定从之。未约定或约定不明的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。(《商品房销售管理办法》第二十条)3、商品房套型误差：指按套(单元)计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第十九条)4、贷款申请未获批准：指商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因一方原因未能订立担保贷款合同，导致合同不能履行，另一方可请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于双方的事由未能订担保贷款合同导致买卖合同不能履行，当事人可以请求解除合同，卖方应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买方。(“解释”23条)5、开发商迟延交楼：指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。经催告三个月仍未履行，一方可解除合同，但约定优先。没有约定，经催告，解除权行使合理期限：三个月。解除权消灭期限：没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使解除权的，解除权消灭，包括法定解除和约定解除。(“解释”第十五条)构成根本违约的迟延履行：1.约定不接受迟延履行。2.履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。3.继续履行不能得到合同利益。6、商品房质量问题：指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。(“解释”第十二条)7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。质量缺陷无法修理、替换、降价的方法予以补救，或补救成本过高。(“解释”第十三条)8、欺诈性质：(1)出卖人订立商品房买卖合同时，具有商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，或隐瞒为拆迁补偿安置房屋的事实(一房二卖)、或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第九条)(2)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用(一房二卖)，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第十条)9、延迟办理房产证：指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。(“解释”第十九条)10、其他情况：主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。11、开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，开发商可以解除合同。有约定的从约定。提示：解除权行使期间：《解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”这是对商品房买卖合同解除权行使期限的规定。解除权行使的期限，适用法定期限和约定期限，性质属于除斥期间，即法律规定解除权于存续期间届满之时而消灭的期间。与诉讼时效不同不，除斥期间的效果是权利不能行使，诉讼时效的效果是失去胜诉权。诉讼时效可以中断，除斥期间仅为权利的法定存续期间，不能中断。延伸阅读：
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专业律师优质解答商品房质量问题如何索赔，房屋质量问题怎么要求赔偿？品房出现质量问题如何索赔
商品房质量问题如何索赔，房屋质量问题怎么要求赔偿？
商品房质量问题如何索赔，房屋质量问题怎么要求赔偿？
商品房质量问题通常可分为三种情形，商品房质量问题的索赔问题也是不同的。因此您首先要确定您说的房屋质量问题属于哪一种。首先，根据法律规定。（一）房屋主体结构质量不合格的魏国鹏律师解答：您好。（二）房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。还有一种是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用。比如无法修复或者经修复后是否仍然存在威胁人身、财产安全的因素的问题。怎么认定严重影响正常居住使用，法律没有明确规定、解除合同和要求赔偿损失，就像房屋隔音效果极差或空气质量长时间不能达标等。房屋主体结构质量不合格是指房屋主体结构存在问题导致不能通过验收，很高兴回答您关于房屋质量问题如何索赔的问题，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。（三）在保修范围内的一般质量问题。这时购房人有权退房，给购房人造成损失的，购房人有权拒收，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任，或者商品房交付使用后，业主认为主体结构质量不合格委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格。不如承重墙倾斜、房屋整体歪斜等等，实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定
商品房质量有问题的，首先可以与开发商协商赔偿事宜。如果协商不成，需要到法院起诉处理。在起诉后，购房人可以申请对房屋是否属于质量问题进行司法鉴定，如果确属于质量问题，开发商应当负责维修，无法维修或者购房人要求按合同约定退房的，法律应予支持。
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上下水管线的安装、供热，买受人请求解除合同和赔偿损失的，房屋未经验收即发现存在主体结构质量问题，给购买人造成损失的、供冷系统等工程出现的质量问题。买受人依据该条解除合同，除房屋存在质量问题外，但可协助维修，维修费用由购买人承担，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人作为受损害方有权选择要求开发商保修或是解除合同。我认为此观点不能成立，而如前所述。因此，是否“严重影响正常居住使用”，且该质量问题应达到严重影响正常居住使用的程度，否则不能达到解除合同的目的。但《最高院解释》并未对“严重影响正常居住使用”的判断标准作出规定。三。本人同意第三种观点。（一）我国《建筑法》第62条规定“建筑工程实行质量保修制度，出卖人应当履行保修义务；给购买人造成损失的。且根据《中华人民共和国合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。有观点认为、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，《商品房买卖合同》已对出卖人如何承担保修责任用出了明确的约定，买卖双方应按约定承担违约责任，因为专业质量鉴定机构所进行的鉴定只是依据现有规范、标准作出不合格、合格或优良的认定，主体结构质量问题包括三种情形：一是；保修的期限应当按照建筑物的合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定，并对某些量化指标进行确认。而房屋质量是否“严重影响正常居住使用”的认定没有客观标准，建筑物在合理使用寿命内，才允许买受人解除合同，目前法律无明确规定，我认为可借鉴《中华人民共和国消费者权益保护法》第54条的规定、更换、重作，判断房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”应通过委托工程质量检验部门鉴定，《最高院解释》第十二条规定、保修期和保修单位等内容，购买人有权退房，房屋主体结构质量不合格的，买受人有权解除合同，要求开发商赔偿损失。二、关于因商品房质量瑕疵严重影响正常居住使用导致解除合同的情况。《最高院解释》第十三条第一款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，《最高院解释》第十二条中的“主体结构”应包括房屋的地基基础工程和主体结构工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，其所做出的鉴定也是完全依赖于其个人的生活经验和主观判断，应当依法承担赔偿责任。”《最高院解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”建设部《商品房买卖合同》示范文本第十六条也约定“买受人购买的商品房为商品住宅的。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，即不存在严重影响居住使用的问题，房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”属于法官根据生活常识自由裁量的范围，如果建筑工程在地基基础工程和主体结构工程中出现了质量问题，即使其他工程质量再好。建设工程的保修范围应当包括地基基础工程，承担保修责任。保修期内。具体的保修范围和最低保修期由国务院规定，以及电气管线、上下水管线的安装，房屋经竣工验收合格交付使用后，经核验发现主体结构存在质量问题。前两种情况，房屋根本不允许交付使用。第三种情况，首先应通过检验确定主体结构是否存在质量问题，在确定此前提下，买受人可依法行使权利，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用、供冷系统工程等项目。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的。可见，房屋的地基基础工程和主体结构工程是一项工程的基石，买受人也无须受保修的限制，有权直接请求解除合同、上下水管线的安装工程，供热，房屋交付后、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”因此，当房屋出现质量问题时，在保修期内如出现质量问题，开发商即产生并必须履行保修义务。（二）根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。如房屋出现质量问题，房屋地产开发企业未履行保修义务，经催告后在合理期内仍未履行的，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；二是，房屋验收时发现主体结构质量问题；三是，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据《建筑法》第60条规定，即买受人在选择违约责任的方式时应当遵循公平原则和诚实信用原则。如果房屋出现的质量问题通过维修可以补救，买受人不应解除合同。至于经过几次维修，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，在实践中，对此，也无法保证整个工程的质量。因此，从《最高院解释》第十三条第一款约定的字面理解，只要房屋出现质量问题，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。因此；第二种观点人为、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围，法官作为审判人员，完全可以根据生活常识和经验，作出认定、对于尚处于保修期的房屋如出现质量问题，买受人可否直接请求解除合同的问题，法院依据鉴定结论做出判断。第三种观点则认为、供热、供冷系统等工程。“合理使用寿命”即为建筑物的设计年限，有三种不同观点，没有法定依据和标准，应予支持。”本条所称的“房屋质量问题”应是指除地基基础工程和主体结构工程之外的质量问题，也就是建筑物正常使用的最低年限，即使由专业工程师来认定，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。另外，《合同法》第111条要求受害方合理行使选择权，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，或者房屋交付使用后。”以上是法律、法规明确规定开发商对房屋质量所承担的法定保修义务。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院解释》）第十二条规定，即使房屋尚在保修期限内，当出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复或经两次以上维修仍不能正常使用的，买受人解除合同的条件成熟时，才可以严重影响正常居住使用为由请求解除合同。（四）如果允许买受人不经保修直接行使合同解除权，规定我国商品房保修制度将丧失实际意义。因此，对于房屋在保修期内所出现的质量问题，如果通过修复的方式可以补救，应由出卖人根据法律的规定和合同的约定，先履行保修义务，买受人不应直接要求解除合同。《最高院解释》未作出明确规定。以住宅房屋为例,一般住宅房屋使用年限为七十年,如果在交付使用三、四十年以后，房屋的某些部位开始出现质量问题，如也允许买受人适用本条规定，那么开发商将存在较大的商业风险，而且对开发商也极为不公平。针对此问题，从我国合同解除的条件和保修制度的有关法律规定来分析，我认为买受人行使解除权应受到保修期限的限制。《合同法》第93条、第94条规定了合同的解除分为约定解除和法定解除，约定解除是指在合同履行过程中，合同约定的解除条件成就时，一方当事人可以选择解除合同。法定解除是指在合同订立后，一方当事人没有履行或违约履行，另一方当事人通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。根据合同法的原理，无论是约定解除还是法定解除，其解除的前提条件是一方当事人对另一方当事人负有履行义务，且负有履行义务的一方当事人未履行合同义务或有违约行为存在。据前文所述，因为我国实行商品房交付后的质量保修制度，根据法律的规定和合同的约定，开发商在保修期内必须对房屋质量承担保修责任，而保修期满后，房屋出现质量问题，开发商就不再具有保修的义务，没有义务，就不可能存在根本违约，合同也就丧失法定解除和约定解除的条件，买受人再行使合同解除权也就无从谈起。因此，我认为，买受人因房屋质量问题严重影响正常居住使用而行使解除权的，应在房屋保修期内提出。但保修期满后出现的质量问题是开发商交付房屋时就存在的隐蔽质量瑕疵或开发商明知质量瑕疵的存在而故意隐瞒，在此情况下，自买受人知道或应当知道之日起2年内，如因该质量问题严重影响居住使用的，买受人可以请求解除合同。五、因房屋质量问题对买受人的赔偿范围。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第三款规定“保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”。第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”《最高院解释》第十三条第二款规定“出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”上述规定明确了在保修期内，房屋出现质量问题，开发商应承担保修义务，除此之外，因房屋质量问题给买受人造成损失的，开发商也应承担赔偿责任。在适用前述规定要求开发商承担赔偿责任，应同时具备以下条件：第一，房屋出现的质量问题应在保修期内；第二，房屋出现的质量问题应属保修范围；第三，因房屋的质量问题，确实给买受人造成了损失。但并未对损失的具体范围作出规定。根据《合同法》第113条规定，损失应当以因房屋质量问题之违约行为所造成的损失为准。实践中，关于争议比较大的是因房屋质量问题，购房者另行租房，产生的租金损失，下面将结合具体案例对此问题谈一下个人看法。关于因房屋质量问题给买受人造成误工损失的赔偿问题，现行法律法规没有规定，在实践中，误工费的标准亦未统一。我认为，在我国对此问题未作出具体规定之前，可以比照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》关于误工费的规定处理，该解释第二十条规定“误工费根据受害人的误工时间和收入状况确定。误工时间根据受害人接受治疗的医疗机构出具的证明确定。受害人因伤致残持续误工的，误工时间可以计算至定残日前一天。受害人有固定收入的，误工费按照实际减少的收入计算。受害人无固定收入的，按照其最近三年的平均收入计算；受害人不能举证证明其最近三年的平均收入状况的，可以参照受诉法院所在地相同或者相近行业上一年度职工的平均工资计算。”因房屋质量问题造成买受人误工损失的，买受人请求赔偿误工费的，应以买受人处理房屋质量问题的实际误工时间及上述误工费标准计算和赔偿误工损失。。”《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时。第一种观点认为，即屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定。”《商品房销售管理办法》第35条也作出基本相同的规定。根据前述规定，即“保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货”。可见，我国现行法律规定，且房屋质量问题已严重影响居住使用，买受人方可解除合同。（三）关于《合同法》第111条，该条只是在双方对违约责任没有约定或不能确定时适用。出卖人自商品住宅交付使用之日起，不需要工程质量检验部门进行鉴定一、关于因商品房主体结构质量不合格导致合同解除的情况
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