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银行信贷与房地产价格关系研究
【摘要】：针对近年来国家对房地产市场进行的一系列调控政策,商业银行信贷业规模的调整对我国的房地产市场有着紧密的影响。目前,我国经济发展处于“新常态”,2014年初国家实施了严格的限购限贷政策,对房地产市场产生了极强的调控作用,房地产开发商融资困难,加上人们对房地产市场产生的悲观预期,房地产市场价格进入下滑时期。鉴于上半年全国一二线城市房价波动明显,中国经济又与房价紧密相关,因此,各地政府为了维稳,继而出台了一系列保护性措施,放宽个人按揭贷款的审批流程,提高消费者对房地产市场的信心,在2014年末,房地产市场价格进入相对平稳的政府适度调控阶段。鉴于房地产市场在我国国民经济中的重要地位,而其市场价格又与人民的生活息息相关,政府的调控政策虽没有直接对房价进行干预,但其释放出的政策信号对银行信贷业务这一方面产生了指引性作用。作为拥有1亿多人口的河南省,最受关注的房地产价格也和我们切身利益密切相关。房价下降,将会对整个市场发出悲观预期,房地产开发商难免受到损失,进而银行信贷资金的安全性也将受到影响;与之相反,一旦房价上升,银行信贷和房地产开发商与个人按揭贷款购房者的资金膨胀,其相互促进可能使房价继续循环增长,一旦过度将会有泡沫的产生,放任不管最终可能会由于某种意外情况出现,导致房地产市场泡沫破碎,进而有可能导致2008年美国次贷危机的重演。因此,如何对房地产价格进行控制,作为对与开发商资金联系最为紧密的银行信贷业务的调控也将任重而道远。即将逝去的2014年对于房地产市场行业发展来说并非一帆风顺,在经济大环境普遍走弱的影响之下,河南省房地产市场也进入了白银时代,在整个悲观情绪的笼罩下,市场成交量相比于去年下降程度明显,但一系列宽松信贷政策的出台又使得房地产价格有所反弹。虽然整个2014年河南省宏观经济各项指标、GDP、社会消费品零售价格总额等均处于全国较高水平,但相比于去年同期均有不同程度的下浮。介于整个房地产市场增速放缓大背景下,我们不禁思考房地产市场是否存在过快发展、同时也对房地产价格与银行信贷到底是否存在协同效应产生疑问。到底是银行信贷对房价产生影响,还是房价的变动引起银行信贷量的变化,亦或两者之间是否存在相关关系,作者带着这些疑问对河南省房地产市场和银行信贷规模之间的关系进行简单的分析。首先,通过对整个国家经济形势和房地产市场的发展概况为背景进行简单分析,在学习和借鉴国内外优秀学者对该领域的研究成果的基础上,通过搜集河南省房地产市场相关数据和河南房地产开发贷款和个人按揭贷款额度数据的基础上,运用Eviews6软件进行相关性回归分析和向量自回归模型的创作分析。最后得出了河南省房地产市场价格与银行信贷保持长期正相关的均衡稳定发展关系,并且通过VAR模型,得出银行信贷对河南房价增长系数为0.88,即银行信贷增减1单位,将对河南省房地产市场价格产生0.88单位的涨跌影响。而后,作者又通过协整检验和格兰杰因果关系分析,得出了两者之间实际上并不存在因果关系。最后,从河南省自身的具体特点出发,分别对河南省房地产市场和银行信贷额两方面进行简单整理,并给出了相关建议和意见,指出作为人口大省的河南省,对于房地产市场的调控更应从民生角度出发,在满足人们日常生活需求的条件下,推动河南省经济的稳定发展,同时银行信贷的经营风险也将更有保障。作为商业银行,目前虽然对房地产融资进行了严格的限制,但还应该在把控优质客户的基础之上,对更容易受市场预期波动影响的中小型房地产商进行严格的准入与贷前审查和贷后监督工作,严格把控资产的安全,加强信贷制度的完善和信贷资金安全性的管理,以保障双方共同的利益,作为开发商而言,银行信贷虽然是目前最为可靠和成本最低的融资渠道之一,但是商业银行易受国家经济政策和国家宏观调控干预的影响,开发商通过其进行贷款也会受到相应的影响,因此需要开发商拓展更加广泛的融资渠道,一旦信贷收紧,可以从其他渠道获取资金,以免自己陷入资金周转紧张的局面
【学位授予单位】：河南大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2015【分类号】：F299.23;F832.45
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计量经济学 多元线性回归分析;eviews6操作.ppt 64页
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.95 21.5 1
调整的可决系数（adjusted coefficient of determination）
在样本容量一定的情况下，增加解释变量必定使得自由度减少，所以调整的思路是:将残差平方和与总离差平方和分别除以各自的自由度，以剔除变量个数对拟合优度的影响: 其中：n-k为残差平方和的自由度，n-1为总体平方和的自由度。
*2、赤池信息准则和施瓦茨准则
为了比较所含解释变量个数不同的多元回归模型的拟合优度，常用的标准还有:
赤池信息准则（Akaike information criterion, AIC） 施瓦茨准则（Schwarz criterion，SC）
这两准则均要求仅当所增加的解释变量能够减少AIC值或AC值时才在原模型中增加该解释变量。
Eviews的估计结果显示：
中国居民消费一元例中： AIC=9. 93
AC=10.03 中国居民消费二元例中： AIC=9.52
AC=9.67 从这点看，可以说前期人均居民消费CONSP(-1)应包括在模型中。
二、方程的显著性检验(F检验)
方程的显著性检验，旨在对模型中被解释变量与解释变量之间的线性关系在总体上是否显著成立作出推断。
1、方程显著性的F检验
即检验模型
Yi=?1X1i+?2X2i+ ? +?kXki+?i
i=1,2, ?,n 中的参数?j是否显著不为0。
可提出如下原假设与备择假设：
H0： ?1=?2= ? =?k=0
H1： ?j不全为0
F检验的思想来自于总离差平方和的分解式：
TSS=ESS+RSS
如果这个比值较大，则X的联合体对Y的解释程度高，可认为总体存在线性关系，反之总体上可能不存在线性关系。
因此,可通过该比值的大小对总体线性关系进行推断。
根据数理统计学中的知识，在原假设H0成立的条件下，统计量
服从自由度为(k -1, n-k)的F分布
给定显著性水平?，可得到临界值F?(k-1,n-k)，由样本求出统计量F的数值，通过
F? F?(k-1,n-k)
F?F?(k-1,n-k) 来拒绝或接受原假设H0，以判定原方程总体上的线性关系是否显著成立。
对于中国居民人均消费支出的例子：
一元模型：F=
二元模型：F=2055.88 给定显著性水平? =0.05，查分布表，得到临界值：
一元例：F?(1,21)=4.32
二元例： F?(2,19)=3.52 显然有
F? F?(k-1,n-k)
即二个模型的线性关系在95%的水平下显著成立。
2、关于拟合优度检验与方程显著性检验关系的讨论
由 可推出： 与 在中国居民人均收入-消费一元模型中， 在中国居民人均收入-消费二元模型中，
三、变量的显著性检验（t检验）
方程的总体线性关系显著?每个解释变量对被解释变量的影响都是显著的
因此，必须对每个解释变量进行显著性检验，以决定是否作为解释变量被保留在模型中。
这一检验是由对变量的 t 检验完成的。
1、t统计量
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欠银行钱越多越久越好？揭秘90%的人都不知道的房贷真相
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无论以后房价走势如何，对于刚需购房者来说，房子都得买。首套房公积金最低首付2成，二套结清最低首付3成，未结清最低首付4成；首套商贷最低首付3成，二套结清首付最低3成，未结清最低首付7成。
图眼下房地产市场局势不明朗，有的专家看空有的专家看涨，无论以后房价走势如何，对于刚需购房者来说，房子都得买。那么，对于购房者来说，怎样买房才能更省钱？各家银行的房贷利率差距有多大？一、全款买好还是贷款买好，贷款多少合适？对于钱多的没处花的土豪来说，这个问题可以忽略。对于无法全款的普通上班族来说，肯定是贷款买房更合适，在负利率时代，借到银行的钱，其实就等于赚到了。对购房者来说，确定贷款期限的长短是一个两难的决定：期限长意味着需要支付更多的贷款利息；期限短意味着每个月的还款压力将会很大。所以，要根据自己的收入和压力承受能力量力而行。二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗?影响贷款年限的重要因素有三个：1.收入，一般月供最高不能超过借款人收入的50%；2.贷款人年龄，一般而言，借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款，且借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年，否则不予受理。如果年龄超过40岁，则最长贷款期限只能是25年以下；3.房龄，特别是购买，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大，也可能贷不到最长期限。那究竟是等额本息好还是等额本金还款好呢？要不要提前还款？先来举个例子：地点坐标：北京，假设，一套350w的房子，120w，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：3.25%商业贷款：4.9%，公积金贷款80万，商业贷款150万，贷款230万。贷30年，等额本息的总利息是181.9万，等额本金的总利息149.7万。显而易见，等额本金支付的利息更低。如果压力不大，等额本金是一种好的还款方式。另外，投资的利息只要大于4.9%，不用着急还银行贷款的。三、信用记录不良就不能申请贷款吗？不同银行对于不同情况的不良信用记录贷款存在不同的规定，有的银行规定是看逾期次数和最高逾期的情况；也有的银行是看总逾期次数来决定是否办理贷款，比如累积超过15次就不再给予办理。但并不是个人信用不良就不能申请信用贷款，在跟银行打交道的时候，最好尽可能、的提供丰富的材料和担保，并且说明不良信用记录的原因，如果借款人逾期次数少、金额小，银行还是会酌情放贷，但是贷款利率或被提高，贷款成数也有可能降低。四、公积金贷款一定比商贷省钱吗？一般来说，公积金贷款比商业贷款利率低一些，商贷的基准利率是4.9%，公积金贷款5年以上利率是3.25%。同样一套房子，商业贷款如果是首套能贷7成，那么纯公积金贷款首套最多可以贷到8成。首套房公积金最低首付2成，二套结清最低首付3成，未结清最低首付4成；首套商贷最低首付3成，二套结清首付最低3成，未结清最低首付7成。但是商业贷款和公积金贷款在保险费方面存在差异，对于商业贷款来说，只要不是商用物业或者是年限太长的住宅，银行一般不会要求贷款人购买保险，如果是公积金贷款的话，买保险一般在所难免，而保险费一般为贷款金额&贷款年限&0.02%，两者抵消的话，公积金贷款的优势就更小了。因此贷款额度较小的话，选择公积金贷款未必更省钱。五、选择中小银行就一定比四大商业银行省钱?在很多人的眼里，五大行推出的住房贷款业务利率不如中小银行低。其实，这是一个很大的误区。小编汇总了下部分银行的首套房房贷利率，相对而言，各家银行的房贷利率差距很大外资行与五大行和股份制银行相比，普遍贷款利率更高。其中，和汇丰银行贷款利率最低，为3.92%，渣打银行最高，为4.41%。
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