有房产证没有土地证
我们那个小区是新建的，只有房产证没有土地证，具体是为什么没有土地证我也不知道，只是说土地证是大队的，这样的房能买么？这样的房产证是不是传说中的两证合一（房产证和土地证合在一起）呀？开发商也没说可以补办土地证,只是说土地证是归大队所有的,大家的土地证都是在一个大本儿上..没有土地证是不是说明开发商开发这房有违规呀???我现在已经交了一万元的定金了,而且已经有好多人买了,马上就能拿钥匙了...
很多人买房时往往只重视房子是否有房产证，却忽略了该房产是否有土地证的问题。其实，土地证也是很重要的证件之一，如果没有土地证，将会对房产交易产生重大的影响。
只有房产证没有土地证的房子可以购买吗?购买的话会有哪些风险?对以后交易会不会有很大影响? 房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保
土地使用权证又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。国有土地使用权证号可以去土地辖区土地管理局查询。一般在开发商取得《建设用地规划许可证》后，会有《国有土地使用证》。就是说开发商有项目规划了，政府许可了颁发《建设用地规 ...
社区居委会用房没有房产证、没有土地证、没有契证，属于“三无”违章建筑。记者调查发现，部分老社区居委会确实存在类似的情况。相关部门表示，虽然解决社区共用房屋产权问题需要多个部门联合去解决，但是他们也会积极协调，争取早日彻底解决。
只有房产证无土地证的房子行吗? 购买的话会有风险吗? 对以后的交易会有风险吗?房产证和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效的保护
整合不动产登记职责，实行不动产统一登记，可以更好地保护不动产权利人合法财产权，更好地理清当事人之间的不动产权利界限、减少权属纠纷、提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。
很多购房者在买房中会疑惑买房房产证和土地证是一样重要的吗?房屋不是有了房产证就可以了吗，为什么购买房屋的时候没有土地证还办不了贷款呢? 什么是土地证 土地证是对个人取得的“国有土地使用
很多购房者在买房中会疑惑买房房产证和土地证是一样重要的吗?房屋不是有了房产证就可以了吗，为什么购买房屋的时候没有土地证还办不了贷款呢?
要办理房屋抵押贷款，却没有土地证，该怎么办?不同银行之间对此有着截然相反的态度。一部分银行认为只要有房产证就行，而另一部分银行则称，必须房产证、土地证两证齐全才能办房屋抵押贷款。
昨天，南京六合区程桥街道的居民向南京晨报热线反映说，早在2013年上半年，他们购买了鑫龙花苑小区的商品房，如今入住快两年了，可是房子的土地证依然没有拿到手，当他们找开发商理论的时候发现，开发商的法人代表居然是程桥街道城建科的科长。而这一切，竟与街道惹上一场官司有关。对此，记者进行调查。
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本页主题： 房产证与国有土地使用证的关系是什么
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房产证与国有土地使用证的关系是什么&(点击:19405)&
&&&&& 10:31:22&发表于--
网友提问：房产证与国有土地使用证的关系是什么？房子是单位分配，现在自己买下。因为办理手续中出错，国有土地证上的楼号和房地产房屋所有证不一致。土地管理部门不给更改。想请问，如果这样会给我以后的买卖房屋带来那些影响，我该通过那种途径解决这个问题？国有土地使用证在买卖房屋时起到什么样的作用？
赵湘律师回复：两证应该是统一的，可持相关资料去做变更。现实操作中，大多业主手中只有房屋产权证，但如果国土证在业主自己手里的话，应该一致，否则会影响房屋出售。
只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房
按规定，期房购买应使用商品房买卖的标准合同，现房可以不用。在建的房子不难判定是期房，建好的房子是否就是现房呢？不一定！按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签合同也不是必须使用商品房买卖标准合同。购买这种房子，对购房人有利的是可以做到眼见为实，但购房人的眼光可要敏锐点儿，千万别心血来潮，买错了“现房”比买期房更容易使自己陷入被动。没有土地使用证和房产证的房不管它是盖好的还是有人居住的，仍要按期房销售，购房人除了要查看预售许可证外，还要特别留意自己买的房子是否已经被抵押。有的人以为某个小区已有人入住，或入住的业主已经拿到房产证，就以为买这种房子就万无一失了，实际上这里存在着某种误解。购房人一定要清楚房子按套拥有独立产权，可以分别抵押，别人的房子没问题，不等于您要买的房子也没问题。其实，房子盖好了又没有预售出去，被抵押的可能性更大。还有一种情况，就是“尾房”。房子盖好了，还剩几套没卖出去，预售许可证过期了，房产证又没办下来，这种“无证”房不能说绝对不能买，但买时一定要查清楚，最好的办法是坚持预售合同登记备案后再付款，不见兔子绝不撒鹰。购房人特别要注意的是北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中的新规定：“商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。”这个规定等于说现在有一种已建好的房子，预售许可证本身没有过期，但由于取得竣工备案表4个月而没拿下房产证是不能销售的。
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别总跟着额,烦！漂亮MM除外。。。！
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&&&&& 17:47:04&发表于--
以下内容转自济南市国土资源局官方网站：
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济南市商品房用地分割转让登记发证须知
发布单位：地籍处
(商品房也要办理土地证，国土资源局就有关问题进行答疑。)
根据统一安排，济南市于日起开展商品房用地分割转让登记发证工作。为方便群众，济南市国土资源局就有关问题进行了说明。
1、什么是商品房用地分割转让登记?
商品房用地分割转让登记是指以出让方式取得的商品房用地，在商品房销售前由房地产开发公司办理土地分割转让许可登记，商品房售出后由购房者凭《国有土地使用权分割转让许可证》办理个人《国有土地使用证》，将房地产开发公司土地使用权依法转移给购房者的土地登记行为。
2、为什么要办理商品房用地土地证书?
首先，商品房用地登记发证是国家法律规定的一项重要工作。《土地管理法》、《城市房地产管理法》规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护。对各类用地包括商品房用地进行登记发证是国土资源部门的职能之一。
其次，办理商品房用地登记是商品房上市交易的必要条件。《城市房地产管理法》明确规定房屋交易必须取得土地使用权证书和房屋所有权证书。为商品房用地者颁发土地使用证使商品房具备了“两证齐全”上市交易的必要条件，有利于保证房地产交易安全。
第三，办理商品房用地登记是购房者的权益。依法登记的土地使用权受法律保护，对商品房用地登记是保护购房者使用土地合法权益的法律手段，有利于保护购房者的合法权益，为购房者取得手续完备的商品房创造了条件。
第四，开展商品房用地登记有助于依法维护用地者的合法权益，有助于查处违法用地，使合法用地者能够办理商品房用地登记，可以有效避免违法用地开发的商品房进入市场，对建立公平有序的房地产开发的土地市场具有十分重要的意义。
3、哪些用地须参加商品房用地登记?
我市辖区范围内以出让方式取得的商品房用地均须参加商品房用地分割转让登记。凡进行商品房经营的房地产开发公司均应申请办理商品房用地分割转让许可登记，凡购买了商品房的个人均应申请办理商品房用地转让变更登记。
4、如何办理商品房用地分割转让登记?
房地产开发公司在办理商品房预售许可证和整幢楼房屋所有权证书之日起30日内，向土地登记机关提出商品房用地宗地分割转让登记申请。土地登记机关审核后对符合规定的向房地产开发公司颁发《国有土地使用权分割转让许可证》。商品房售出后，购房者在办理房产登记之日起30日内，持《国有土地使用权分割转让许可证》、购房合同(或国有土地转让合同)及发票等有关资料到土地登记机关办理《国有土地使用证》。
5、房地产开发公司办理商品房用地分割转让许可登记需要提交哪些材料?
(1)原《国有土地使用证》及原出让批文、出让金缴纳凭证
(2)商品房用地分割转让登记申请审批表
(3)商品房预售许可证
(4)上报软盘(每宗地～张)
(5)其他应当提交的资料
6、购房者办理商品房用地分割转让变更登记需要提交哪些资料?
(1)《国有土地使用权分割转让许可证》
(3)购房合同书
(4)购房发票(出示原件，留存复印件)
(5)其他应当提交的资料
7、到哪里申报商品房用地分割转让登记?
商品房分割转让许可登记申报在各区国土资源局受理，个人商品房用地分割转让变更登记在济南市国土资源局(经十路65号)统一办理。
8、分期竣工出售的商品房可以按幢办理分割转让登记吗?
对联片住宅区，原则上按每幢楼办理一个土地证，商品房已竣工并办理了预售许可证和整幢楼房屋所有权证书的即可办理分割转让许可登记。
9、申报商品房用地登记有没有时间限制?
日以前已经出售的商品房用地分割转让登记集中在日前办理，逾期不提出申报的，不再享受本次有关优惠政策。日起出售的商品房用地分割转让登记应按本通告要求及时申请办理。
10、日以前购买的商品房用地土地证怎么办理?
日以前购买的商品房用地先由房地产开发公司补办分割转让许可登记，领取《国有土地使用权分割转让许可证》后，再由购房者持有关材料申请变更登记，领取个人商品房用地《国有土地使用证》。
11、办理商品房用地分割转让登记收费标准是多少?
为减轻用地房地产开发公司和购房者的负担，本次商品房用地登记按照最低标准收取费用，均按每证33元的标准收取工本费。
12、开发公司尚未领取土地证能否为个人办理商品房用地登记?
开发公司尚未领取土地证的，必须先申请整宗地土地登记。房地产开发公司可向所在县(市)、区国土资源局申请办理整宗地土地登记，领取整宗地土地证并办理分割转让许可后再申请办理个人商品房用地登记。
13、土地手续不齐的如何办理商品房用地分割转让登记?
土地手续不齐的，应先依法补办土地手续，属于违法用地的应先进行查处，在划拨土地上进行商品房开发并出售的，应先补办土地出让手续。待土地手续完备，办理了出让类型的国有土地使用证后才能够申请办理商品房用地分割转让登记。
14、单位购买后再分配给职工的商品房如何办理土地登记?
单位购买后再分配给职工的商品房，如果土地已经过户到单位名下，可以由单位办理分割转让许可登记，如果土地还在房地产开发公司名下，可以由房地产开发公司办理办理分割转让许可登记，然后由个人凭《国有土地使用权分割转让许可证》和单位证明办理个人商品房用地变更登记。
15、个人商品房用地登记多长时间可以领到土地证书?
国土资源部门实行服务承诺制度，对资料齐全、符合登记条件的登记申报进行窗口办公，最长办理时间不超过5个工作日。
16、商品房用地登记咨询电话号码是多少?
市国土资源局专门为商品房用地登记配备了咨询电话，号码为。
发布时间： 9:37:28 发布人：马颖颖
联系我们：jngtj@ 电话：1
济南市国土资源局 鲁ICP备号 版权所有 2005年6月
本帖于日17时53分被熊猫小子修改
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不要买，除非你买了不打算再卖出去。自己用一辈子。但是也不妥啊，万一要征地或拆迁，你也没有补偿啊。还是不要买了。
最好是不要买,怕的就是以后又纠纷就不好了
首先还得确定土地是集体土地还是国有土地，如果是集体土地，未经国家征收私人进行房产开发是违法的，产权风险很大，难以得到法律保护，房屋所有权证都是办不了的。如果是国有土地，未办理商品房销售许可证就对外销售房屋也是违法行为，如果你交钱购房了，会影响你的权益实现，存在种种风险。即使是可以进行房产开发的国有土地，又有权预售，那么的话，按法律规定，购房者也是有权要求办理土地证和房屋证的。办理土地证的好处当然大于不办，如果没办土地证，开发商可以另行将土地使用权进行交易，房随地走，对你的权益的保障就不够充分和有力了。
在上海买房，只有一本房产证，没有土地使用证的。两证合一了。转让就是土地是开发商买下来的，你买房子的价格已经包含了土地的价格，你卖房子的时候也不要补地价了。如果土地状况是“划拨”的，一般是行政性的,比如各个机关院校用于出租的公房等等，土地是使用权的，不能直接买卖交易的，需要先补地价，俗称使用权转产权，然后就可以正常买卖了。
最好还是买手续齐全的吧
房产没有，那么房管局是不承认的房子，如果买到自己住的话，价格很便宜，还是可以，但是你要是以后有其他的打算，建议你还是不要买。
&没有房产证怎么可能会有土地证的呀？？应该是在办理了房产证之后才可以办理土地证的，当你从房产局拿到房产证之后，拿着你的房产证，身份证，还有在房产局签的契约原件，才可以办理土地证的%7E%7E所以没有房产证的房屋是不能上市交易的%7E%7E所以这种房子不能买%7E%7E%7E如果有房产证，没有土地证的房屋可以交易，但是在以后拆迁补偿上可能有点吃亏%7E%7E所以买房子还是选择证件齐全的房子买%7E%7E%7Ea
在上海买房子是这样的，只有房屋产权证，土地状况：出让—房屋你是通过买卖的形式获取的。土地状况有好几种写法的：像出让，继承，房改售…………
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没有房产证的房子可以买吗 买卖注意事项
来源：吉屋网 &&发布时间：
& &的房子可以买吗?& &买没有房产证的房子要注意什么?& &首先，从国家法律政策来讲，没有的房产是不允许交易的。因为我国规定，以办理权属转移登记(也就是所谓的“”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的。& &其次, 我们也建议大家不要购买这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。& &第三, 没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原的。例如，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。& &目前存在好多公司打着公证的旗号在进行操作，但这实际上对买方来说，存在的风险特别大。一般公证书的方式主要是以委托公证出现的。其实，这样的公证书，业主(委托方)是可以单方面撤消的!所以存在风险。& &但是做什么事都不能太绝对，没有房产证对你有没有影响，有什么影响，要看房子的具体情况而定，房子是城市的还是农村的，是还是农民自有的房子，这些都会影响到你的效力，如果是城市商品房，没有房产证当然是个很严重的问题，但农村的房子，没有证是很正常的。& &当然，无论是哪儿的房子，对方既然没有房产证，买给你房子，对方肯定是要付出代价的，所以你在权衡利弊后，作出是否要买这个房子时，一定要想清楚，以后会出什么样的问题，出了这样的问题，如何去解决，你应当把你所想到的，都在合同上明确约定。以后即使无效，那争议的解决方式的约定还是有效的。因此，建议，如果房子对你实在是很有诱惑，不防买下来，但在买房子之前，一定要好好想想，以后会出什么问题，把这些问题以及问题的解决办法都在合同里明确约定，对你以后出现纠纷是很有用的。当然较好是不要约定你明知道房子没有房产证，而只是约定你们买卖房子的时候没有房产证，以后要卖房人协助你办理房产正就可以了，如果明知道没有房产正，以后也不可能有房产正，那就是你的过错了。& &房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处分的权利。只有取得，购房者才对所购房屋拥有所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。对每个购房者来说，没有房产证的商品房都是名义上的所有人，而不是法律上的所有人。& &目前相当一部分购房者只关心房屋的价格、地理位置、周边环境、、户型、等问题，对《房产证》的重要性不了解，另外一部分已购房者由于已经使用房屋，认为即使《房产证》没有办理也没有影响房屋的正常使用，因此对《房产证》的办理所持听之任之的态度，这样不但会使自己的合法权益受到侵害，也有可能纵容在开发过程中的违法行为。& &房屋没有产权证有哪些危害?& &如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：& &1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。& &2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得。& &3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过来获得贷款或承担其它民事责任。& &4、如因项目非法开发而无法，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。& &5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行;& &6、在期限届满时无法申请继续使用该土地。& &什么房子没有房产证&&& &对于开发商而言，不能办理产权证的主要情况有：& &1、利用集体所有的项目& &2、未经立项批准或私自变更立项的项目& &3、未取得规划审批的项目& &4、私自变更规划的项目& &5、私自改变土地用途的项目& &6、土地产权存在纠纷& &7、没有销售许可证又无产权证的房屋& &8、未经或验收不合格的房屋& &9、土地或房屋未解除抵押的& &10、开发商未交纳相关税费的& &11、土地、房屋被有关部门司法查封
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按Ctrl+Enter发送业主入住新房7年拿不到土地证 开发商百般推脱
　　导读山东东营海通骏景小区近千户业主，7年前入住新房并拿到房产证，但土地证至今没有办下来。（消费者：没有土地证就没法进行二手房交易，在拆迁补偿时也没有办法得到土地补偿金。）开发商称无法办理的原因是，小区容积率超标，但超标责任不由开发商承担。（开发商：超标0.4，但是符合规划建设的，不该补交土地出让金。）《天天315》本期聚焦：办了房产证却办不了土地证，这是咋回事？
　　据经济之声《天天315》报道，山东东营海通骏景小区近千户业主，早在2007年就入住新房并顺利拿到房产证，但土地证直到今天仍没办下来。开发商海通地产说无法办理的原因是，小区容积率超标，但又说超标责任不该由开发商承担，也就是不愿补交土地出让金差价。办了房产证却办不了土地证，这到底是怎么回事呢？
　　记者从山东东营市房管局处了解到，海通骏景小区的业主只有房产证，没有房屋的土地证，房子也能转手销售。那是不是意味着土地证可有可无？
　　我们查询相关资料后发现，山东省的相关政策规定，完整的房地产权，应包括房屋所有权证和土地使用证，二者缺一不可。土地使用证是住房所占用的土地合法与否的法律依据，如果你的住房用地不合法，那房屋就成了“空中楼阁”，也就是说，对山东东营海通骏景小区近千户业主来说，光有房产证没有土地证，存在的隐藏危害会有很多，比如业主的住房用地土地使用权有被原土地使用者，也就是开发商，抵押或者因为其他债务问题而遭受司法执行的危险，并且在拆迁安置时，得不到土地部分的补偿，土地使用期限届满，也不能申请自动延期等。山东东营海通骏景小区的近千户业主都心里有数。
　　业主：土地证影响很大，因为根据我们山东这边的政策，你有房产证你只能代表你的房屋地表建筑的产权，并不能代表你土地的使用权。我们这边是分开的。你比如说现在要拆迁，业主光持有房屋产权证那你就只能获得地表附着物的赔偿。如果你有土地证那就会得到土地的赔偿。像在北京和南方一些城市如果是两证合一的，那产权证既代表了房屋产权又代表了土地使用权。现在我们是属于产权不完整，我们是商业用地，正规的出让划拨用地，所以说我们不存在集体性，我们和开发商并没有权属关系，所以我们必须要拿到证。
　　业主们告诉记者，2007年买房时，开发商承诺得很好。可是现在7年过去了，土地证还是没有着落。开发商说无法办理的原因是，小区容积率超标。
　　业主：这个房子我们是2007年买的，由海通骏景房地产开发有限公司开发的，2007年入住，一共这个小区有33栋楼，大概有1000多，我们当时入住一年以后，房产证办了现在还没有办下土地证，我们现在了解到是我们那个小区是容积率超标。
　　这7年中，业主们找过开发商无数次，开发商总是找各种理由推脱，不愿办理土地证，一拖就是7年，到现在，土地证何时能够办下来，还是未知数。
　　业主：我们这个开发商也问，国土局也问，国土局那边说开发商没有提交分割土地资料，国土局没法办理，我们就找开发商说你为啥不交资料，你不交资料我们怎么办。这个事你还是要等所有业主办了房产证以后，再去办土地证，统一分割。他当时这么说，一直这么拖着，我们感觉这个事不对，就打12345这个市长热线，一开始回复就了解这个开发商没提交资料，请业主督促，开发商提交资料才能办理，再过一段时间我们打的很急，催政府帮我们解决这个事情，再过一段时间由于小区东边有一块地的性质，说要变性，所以导致小区现在暂时无法办理土地分割，要先把土地由住宅用地性质改变为商业用地性质之后才能办理。然后我们感觉这个事还不对，然后我们继续打，直到去年开发商找了一个代理公司，土地分割的过来收我们业主钱，这个代理公司平均下来每户跟我们收了一千块钱，过了快一年了，我也给你们办不了了，给你把钱退了吧，业主就恼了，这个土地代理公司也把这个事情说出来了，说原来规划是0.8容积率开发商建成1.3个了，一分钱都不想出。业主立马就打了国土局电话，国土局直接就说是容积率超标。
　　今年8月份，山东东营当地媒体关注到业主在网上发的投诉帖，并在8月28号报道了此事。开发商海通地产在这之后，才在小区内贴出了一张“关于海通骏景土地证事宜的说明”公告，想要向业主们解释清楚办不了土地证的主要原因。业主们保留了相关证据。
　　我们来看看这份公告中提到的和容积率相关的内容：一、东营市规划局也出具了《建筑工程规划许可证》和《建筑工程竣工规划验收合格证》充分说明了小区的建设是合法的。二、容积率的计算方式发生了变化，容积率的计算方式中，车库、储藏室和阁楼的计算与否是本次容积率发生变化的主要因素，海通骏景在建设时的计算方式中，以上面积是不计算在容积率内的，而现在新的规划计算中，必须要求将以上面积计算在统计率内，所以小区统计率发生变化。
　　业主们看过公告后，认为开发商是在忽悠业主，公告内容有很多不实之处。
　　业主：土地转让以后，人家开发商开发，所有手续都要重新办的，包括五大证什么的，肯定不可能出现这种情况，你这就属于糊弄百姓。第二条既然车库、阁楼不算面积，你为什么阁楼是按独立产权卖的，如果不算面积的话那个时候是叫附属物，附属物是不结算面积的，但是它没有独立产权，但是他既把阁楼当成独立产权还把它给卖了，你这不自相矛盾，你如果说不算面积，那你就不能按独立产权卖，你也办不下房产证。既然又给它办了房产证就不存在附属物的情况了，而且如果说你在办房产证的时候，房屋测绘面积来给你测绘出面积来，你这个小区超容积率了，它就不允许给你办房产证的。问题恰恰就在这个时候出现了，国家保护产权明确规定，超容积率必须补交上土地出让金而且各项配套费以后，再给你办产权登记，恰恰问题出在这儿，容积率超了，各项配套费用没有交，但是产权证下来了。下来以后他就迟迟不敢办土地证，因为土地证由国土局测绘部门重新测绘。你超不超过容积，它一下就知道，所以他就迟迟拖着不办这个事。
　　公告中还提到一条，国家《不动产登记条例》已经发布，不日生效。条例生效后，房产证、土地证两证合一，不会再存在土地分割的问题。对于这一答复，业主们说，开发商给出如此荒唐的答复，是在侮辱业主的智商。
　　业主：不动产新条例还没出来，你怎么知道的。再一个我们的产权是分到每一个户上的，你这个土地证你又没分割，我们业主又没有两证，怎么可能两证合一呢？面对我们的质问，它的这个通知，贴了一下午立马撕掉了，你现在再问他，就说我们正在协商着看看怎么办。
　　我们的记者接到投诉后，拨通了海通地产的电话，海通地产营销中心的刘经理回应，容积率超标并非违规建设所致，开发商是按照规划建设的，小区容积率是超标了，超标责任不该由开发商承担，不该补交土地出让金差价，但是国土局对这一说法不认可，所以现在土地证一直办不来。
　　记者：我们想了解一下就是为什么他这个土地证现在一直办不下来。
　　刘经理：我们这块土地，它当时在拍卖的时候，它是一块大的土地。土地面积是51万平方米，当时规划容积率是0.8，土地局给你这么一块大的土地，它下了一个土地规划条件，后来这块土地当时拍卖起了东营胜大集团，后来就随机土地分成四块，胜大集团将其中一块卖给了我们，因为说属于一次整体规划，它既有公园、也有多层和小高层，也有农贸市场，我们这片片区，它就属于多层和农贸市场，这四块土地总体容积率是0.8，但是实际上按照规划局的规划条件，应该每块土地容积率实际上是不一样的，我们也是完全的按照上报的规划，完全按照规划建设，现在土地局在办理土地的时候意思要按合同看，所以它这个合同，直接继承大合同的0.8的容积率，所以他才跟我说这个地方你们容积率超标，实际上就是这么一个历史问题，因为说我们觉得情况不是很合理，我们跟土地局沟通有两年，东营市下过一个文件，就是;40号文上有这么一句话，第八条第二款它说过，因为大宗土地分割，导致局部土地容积率超过整个大宗土地的容积率。这个来说不用交土地出让金，我们认为我们适合这个条款，但是土地局并不认可，他要求我们按照合同来算。
　　在这之后，刘经理还是反复强调，他们是按照规划建设的，东营市规划局出具了《建筑工程规划许可证》和《建筑工程竣工规划验收合格证》就充分说明了小区的建设是合法的。他认为，小区容积率超标的主要原因是，国土局在出让土地后，分割土地时，没和规划局进行沟通，如果沟通了，容积率就不会超标，现在业主的土地证也就能办下来了。那么开发商买地时是否注意到容积率问题？难道合同上没有写明容积率是多少？刘经理回答，买地时没有注意到容积率问题。
　　刘经理：土地金出让挂牌整个土地挂牌的时候一整块土地出让，这个程序没有问题，但是土地局挂牌的时候进行分割的时候按照我的理解，它并没有跟规划局进行沟通，这样的话就是每块土地分割的时候土地合同的容积率和规划局所做的容积率是不一致的。
　　记者：你们在购买这块地的时候没有了解这些情况吗？
　　刘经理：我们在购买地的时候当时来说并没有了解的非常清楚，这个实话实说，因为当时也没有注意到这一点。
　　记者：但是合同上是不是清楚的写着容积率呢？
　　刘经理：写着，但是刚才还是说在政府上说，我们还是碰到这个问题了，如果说我们按照0.8来做的话，规划局那块肯定是过不去的。
　　开发商已知容积率多少，还超标了，开发商是按规划建设的，是国土局最初和规划局没有沟通好。那意思就是，开发商在购买土地时，被忽悠了？合同上写明的容积率到底是多少？现在已超标多少？刘经理开始不直接回答记者的问题，只是反复说国土局在出让土地时，不该分成4个合同，每块土地容积率不同，不该都写成0.8。但他后来也承认，签订合同时，知道容积率是0.8，现在已超标0.4。
　　刘经理：就是按照招牌挂土地的来说，在招牌挂的时候是一个整地是一个整体挂牌、整体出让，按理说国土局不应该给它分成四个合同。
　　记者：国土局是整体出让的，当时说容积率是0.8，但是胜大转让给你们那一块，他在转让的时候应该跟你们签订转让合同啊？
　　刘经理：是签订了转让合同。
　　记者：转让合同是怎么签的？
　　刘经理：转让合同上签的应该是0.8。
　　记者：那也就是说，签订合同的时候，你们是知道容积率是0.8的对吧？
　　刘经理：这个是。
　　记者：为什么不按这个建设呢？
　　刘经理：还是刚才说的，在整体规划的时候，按照整体规划，每块土地上的容积率是不一样的，按照土地法的规定，你这个土地合同包括你这些一个所有的容积率，所有的规划条件都是规划局出的规划条件为准。
　　记者：规划局当时出具的规划条件是什么样的呢？
　　刘经理：规划局当时出具的就是一个整个土地的规划条件，针对每一块土地，它并没有出具分类的规划条件。我们完全按照规划局的规划进行建设的。
　　记者：大概容积率超标了多少呢？你们自己计算过吗？
　　刘经理：可能超标了0.4。
　　我们的记者昨天也拨通了山东东营市国土局的电话。
　　国土局：容积率正在核着，因为它这个地方比较复杂，是胜大转让的。可能是有些问题还没太弄清楚，但是它用途需要调整，因为它原来拿地的时候合同上签的是住宅，拿地的时候用途是，现在里面有商业，需要调整用途，调整用途没有问题了就可以进行分割，但是现在用途也没调整，改变土地用途了，它也需要再调整，要不然就是一个违法用地了。容积率的问题也没有就是，报的资料不行，关于容积率这块资料不全没法给它核，所以说不知道现在容积率超不超，超多少也不清楚。它应该先去用地窗口调整用途至少是，现在不说容积率的事，用途最起码得先调整，容积率如果也符合的话就可以分割，没有别的问题。
　　国土局回复说，开发商29号才将相关材料递交给国土局，如果查明容积率超标，开发商必须补交齐容积率差价后，业主才能办理土地证。
　　国土局：他也不来申请啊，国家有规定这个办土地证是申请制，不来申请的话你看看土地登记办法都有，你一申请制，咱土地局没有那个权力强制他，没办法强制。因为土地证是需要业主和开发商一块到我们窗口去申请登记，他们在申请登记材料据我了解应该是从上周五才开始往窗口上报的，材料还没报全，可能就是对这些情况不了解，如果它容积率超标的话，按照我们市里的规定他是必须要补交容积率差价才能办土地证的。
　　但是现在开发商认为小区容积率超标的主要原因是，国土局在出让土地后，分割土地时，没和规划局进行沟通，如果沟通了，容积率就不会超标，现在业主的土地证也就能办下来了，所以迟迟不愿补交统计率差价，现在业主们该怎么维权？办了房产证却办不了土地证，究竟该谁担责？
　　专家观点
　　中国消费者协会律师团团长邱宝昌、北京潮阳律师事务所律师裘叶就此发表观点。
　　经济之声：业主们入住小区已经有七年的时间了，可是国土局的回复说，开发商是在8月29号才把相关的材料递交给土地局的，如果要办理土地证，是要由开发商先进行申请，如果不申请土地局是没有办法说我主动把土地证给办了。所以实际上是开发商拖了七年之后，才把相关的材料递交给国家相关的管理部门的。从相关的法律法规上来说开发商犯错了吗？
　　裘叶：首先我认为他在跟业主签订的商品房买卖合同当中肯定违约了。现在虽然没有看到合同具体的内容，但是我觉得他在合同当中肯定会对土地证和房产证的办理时间有相应的规定，至少从目前来看办理土地证的时间肯定是超期了，至少在合同当中承担一个违约责任。至于其他为何拖延，拖延的原因到底是什么，是不是他所说的，由于土地局跟规划局没有协商好或者其他的原因，我认为总之一句话，对业主来说，肯定是开发商的原因才导致了这种局面的产生，所以开发商在这个事件过程当中一定存在责任。
　　经济之声：开发商方面的一个营销总监说到了，土地他们也知道容积率是0.8，实际上他们也承认超标了0.4，开发商的说法是，按照规划来建设的，因为土地局当时没有和规划局沟通好，所以才建成现在这个样子，换句话来说，在这些关系当中，开发商是没有责任的。开发商的这个说法能够合理合法的解释现在出现的问题吗？
　　邱宝昌：我认为不能解释，因为你是报办手续的责任方，去报办土地使用、规划许可，包括工程建设许可都是你要去办理的，这跟业主，购买人是没有关系的。至于说相关部门出现的差错给你造成损失了，你可以依据相关的法律去追究他们的责任。刚刚去办理土地证的手续，前七年没有办什么原因，可能是差价没补，或者手续不全，或者其他原因。你该去履行的义务没有去履行，而又说其他部门的原因。事先如果提交了，如果它不给办，是什么原因？你可以依据法律法规去追究其他人的责任，但是你不能对消费者违约，不能推说是其他部门。你去补办的这个责任应该在你，谁的原因，谁的责任你应该去追究，而不能让消费者去追究。
　　经济之声：现在问题是开发商认为，这个事情不该怪他们，而是怪相关的政府部门没有能够相互之间沟通好，所以他就不愿意补交容积率的差价，业主们现在应该怎么做？
　　邱宝昌：业主可以依据合同，双方签订的商品房买卖合同约定的，房屋所有权证和土地使用证，它如果违反了规定去履行办证的义务，它要承担责任，当然像我们原来的城市房地产管理法，以及最高人民法院关于审理商品房司法解释都讲到了房屋所有权证，没有提到土地使用证，但是房屋的建立是在土地之上的，如果没有土地使用权根本就谈不上房屋所有权，而在有一些地方房屋所有权和土地证必须都要去办理的。在合同当中应该有约定，什么时候办理房产，什么时候办理土地使用权证，严格上说，土地使用权正应该在房屋竣工之前就应该分割好，大土地使用权开发企业，最后分割到小的业主都应该要分割、预售。
（央广网财经）
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