地下车库改造施工方案
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[焦点爆料] 开发商出售没有产权的地下车库的使用权是欺诈违法行为吗？
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最近看 很多开发商 都在卖 地下车库的使用权，上网查了些资料 ，不查不知道，一查 吓一跳。不知道我们的 很多部门都在漠视 这个行为，也希望有法律界人士 看看这个 行为合不合法。
对开发商一次性收取几万元钱，和业主签订年限近X0年的车库长期租赁合同的做法，这对业主而言具有风险，因为《合同法》明确规定，最长物业出租期限为20年，这适用于各种形态的物业租赁协议，包括地下车库。超过20年的，超过部分无效。所以 开发商出售没有产权的地下车库的使用权是违法行为？等于说拿了人家的东西卖给第三方。 签订这合同是否是违法行为，是否是欺诈行为？& &&&另外这个地下车库的所有权 到底属于谁， 开发商有没有权利买卖。买卖的钱属于谁？
希望我们的法律专家和政府部门了解下，不要让违法欺诈行为 在乱行？关于几个小区车位的法律权属：1．敞开式的地上车位——属于全体业主
　　主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。　　2．三面有护围的地上车库（位）——可办产权，可销售　　若开发商在当初规划时，明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。如根据&&北京巿关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知&&，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。　　3．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主　　如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。如按照《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。　4．地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主　　如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。　　5．该地下车位（库）属于“人防工程”——收益属于全体业主　　根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。　　6．改造车位（库）——属于全体业主还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。
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关于车库地下室的问题，搜了网上很多关于地下室车库的帖子，希望更多的网友能有所了解，特转发此贴~~~~~~~~
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我不想租地下车库车位，但这样物业就不发通行卡，我连家都回不去了。请问，我该怎么办？
另外，地下车位200元是物业自己定的，并没有通过业主委员会，但是通过江宁物价局报批的。（明月港湾物业与江宁政府关系
我是南京江宁岔路口明月港湾小区的业主，我们小区物业公司现在要求所有私家车业主都缴纳停车费，缴费之后物业会发一个通行卡，小区门口设置了障碍栏，只有刷通行卡之后才能通过。现在的问题是，小区地面停车位很少（月租80元），地下车库车位200元/月，我嫌地下车位太贵，要求租地面停车位。但是，物业答复地面停车位已经租光了，只能租地下车库车位。
发表时间： 13:42
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1381393****
此系使用车位付费的服务合同关系.通过业务委员会或者与物业公司协商解决.如果你的购房合同中有关于停车收费的约定,你根据根据合同约定主张权利.
律所：江苏增宽律师事务所 回复时间： 19:42
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有谁能告诉我地下车库有产权证吗？需要办理产权证吗？
目前对于地下车位是不是地上附着物存在争议，但主流观点认为，地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有。地下车位有产权证的，权益归产权人所有；无产权证的车位应归全体业主所有。&目前，还是有些小区的地下车库是享有产权的。在交纳了土地出让金并取得了销售许可证后，可以将地下车位卖给业主，并为其办理产权证。享有产权证的车位其权属自然归其产权人所有。&但还有一些地下车位是无法办理产权证的，如由地下人防工程改造的车位。这一部分人防工程的产权归国家所有。在有战争时，人防工程由国家使用。在和平时期，则谁投资谁受益。最初人防工程由于是开发商投资的，其产生的收益自然应归开发商所有。但随着房屋的销售，人防工程的权益也逐步转让给小业主。因此，人防工程改造的地下车位应归全体业主所有，扣除日常的维护费用外其收益也归全体业主所有。&因此,你所购买的地下车位是什么性质的,为什么不能办证,你可以进一步了解一下.&至于你问到的关于地下车位权属问题的规定,很遗憾,目前还没有相应明确规定.&但物权法草案的审议稿中已初步提出,车库归属由约定决定———&对于车库归属这一长期存在争议的问题，正在征求意见的物权法草案做出了这样的规定：、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。&所以,关于车位相关的法律问题,还有待于进一步完善.
其他回答(共2条)
你好，据我所知地下车库产权要看情况的&有一种情况是开发商直接出售，这个时候产权就会被分割到各个购买人那边，购买人有产权也就可以买卖的&还有一种情况是，开发商撤场的时候车库不出售，会将车库的管理权移交给物业，这个时候物业有管理权，可以收取管理费，产权是归所有业主的，也就不能买卖了。
地下室非独立空间，故没有产权，也不计算建筑面积，不能登记，故无须缴纳契税和维修基金。具有独立的封闭的地下车库或地下室，建筑高度2.2米以上的，计算建筑面积，能登记过户，需缴纳契税和住房维修基金。
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