男子900万购别墅系科研楼 专家：存无法办理住宅房产证风险|房地产|购房|链家_新浪财经_新浪网
　　原标题：900万购别墅&网签时发现是“科研楼”
不动产权证显示涉事别墅土地用途为“科研楼”。
莱茵湾一期价值900万的别墅因在交易时发现是“科研楼”而起纠纷
　　在北京做生意的王鑫（化名）最近正为购房的事发愁，他于3月23日网签的通州区莱茵湾一期一独栋别墅，不动产权证土地用途为“科研楼”。但根据《土地管理法》规定，科研用地不可用于住宅居住使用。
　　多位房产销售人员告诉新京报记者，北京市没有细化规定科研用地如何管理和使用，也无法审核拿到房子的人是否用于科研项目，所以可看做监管的空白和“灰色地带”。就此专家表示，非法改变土地用途，违规企业应承担责任，但尚缺乏相对应的监管和具体处罚条例。另外对于购房者而言，购买此类房产，也存在无法办理住宅房产证的风险。
　　别墅成“科研楼” 买家退房解约
　　据王鑫介绍，今年2月初，经链家顺义馨港庄园店的中介人员介绍，他选中莱茵湾一期的一套售价900万的独栋别墅，与房主李方（化名）签订了买卖合同并支付了10万定金。但李方提供的别墅不动产权证中，土地用途一栏是空白，这让王鑫心怀疑虑。
　　王鑫称，直到3月23日办理网签时，看到李方新换的不动产权证，他才注意到房屋土地性质为“科研楼”。经过查阅发现，此类科研用地属于政府公用地。他查阅《土地管理法》发现，科研用地不可用于住宅。
　　房主李方告诉新京报记者，他是在4年前从开发商手里买的房子，“当初就看到这个房子价格便宜，作为投资考虑就买了，也不太懂土地性质具体有什么影响，所以并未注意将来转让的风险等问题”。
　　负责销售该栋别墅的链家经纪人则称，业主的老房本上土地用途那一栏空白，因此并不知情房屋的土地性质。而且从2013年至今，莱茵湾一期成交过户的房子已有二十余户，均以商住两用房来进行买卖。
　　4月6日下午，王鑫与李方经协商，签订解除合同协议撤销该栋别墅网签，中介和业主承诺在五个工作日内，将之前已支付的定金和中介费用还给王鑫。
　　科研用地“变身”住宅&监管存空白
　　通 州区住建委工作人员介绍，在通州区去年5月出台限购政策前，一手房交易的房产都可过户给个人，之后应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组 织。但二手房交易还没有具体的规定，所以科研用地上的房子能过户。按照新的要求，科研用地等办公用房的房屋没有燃气，不能用于个人居住。但莱茵湾楼盘开发 较早，开发商在住建委相关部门没有登记，所以暂时查不到相关信息。
　　北京市规划和国土资源管理委员会一工作人员也提醒，不要购买科研用地所建住宅。
　　类似科研用地“变身”成住宅销售的违规行为，在北京市时有发生。早在2013年7月，北京市国土局就曾公布，查出了9宗科研项目用地涉嫌未经批准擅自改变用途或违规销售行为。但新京报记者注意到，对于违法问题如何处置，市国土局当时没有提及具体处理原则和方向。
　　“科研用地在实际操作中，均是参照商业用地管理，交易时相关部门查看证照齐全后，基本都会给网签和过户”，多位房产销售人员告诉记者，北京市没有细化规定科研用地如何管理和使用，也无法审核拿到房子的人是否用于科研项目，所以可看做监管的空白和“灰色地带”。
　　莱茵湾一期多户别墅属科研用地
　　4月6日下午，新京报记者来到位于通州区宋庄镇葛渠村北66号的莱茵湾小区一期，这里分布着数十栋二至三层的别墅。
　　“当初售楼的人就说这里立项为科研用地，所以卖得也便宜，多年房价没有太大波动”，据一位业主称，莱茵湾小区一期开发商为中建土博士科技有限公司，他在2003年以50余万元买下面积约250平方米的别墅，科研用地的产权是50年，用的也是价格较高的商业水电。
　　另一户数年前以每平方米4000元认购了三套别墅的业主称，莱茵湾小区一期别墅的面积从180平方米到300平方米，他购房时也未注意房屋的土地性质，不了解所买别墅是否符合居住规范。
　　记者以买房者身份咨询了房天下等多家售房中介机构，卖家均称，莱茵湾项目为50年产权的科研用地，因为价格相对便宜，周边环境较好，多处楼盘已经售完，只剩几户小产权公寓房还在出售。记者联系小区开发商中建土博士科技有限公司，但电话始终无人接听。
　　莱 茵湾物业办公室的王经理告诉记者，莱茵湾小区的产权比较复杂，二期均是小产权房，一栋楼分割好几户来卖，可能有近一半没有过户。一期是别墅区，多是有人居 住，也有毛坯房。但这些地是否都属于科研用地，他并不知情。他透露，开发商换了几拨人，最初的那批买地盖房的都联系不上了。
　　住“科研楼”不受法律保护
　　北 京康达律师事务所律师韩骁介绍，根据法律规定，科研楼可以办理过户手续，但是不按土地利用总体规划确定的用途批准用地的，非法批准、使用的土地应当收回。 该次交易进行的买卖用于个人居住使用，违背法律的规定，合同将有可能被认定为无效。在买卖双方发生纠纷时，买方的权益不能受到法律的保护。
　　有专家表示，对于非法改变土地用途，尚缺乏相对应的监管和具体处罚条例。“但即便土地不收回，也应该重罚违规企业”，专家称，购房者虽然不会涉及被罚，但也存在无法办理住宅房产证的风险。
　　中介机构涉嫌违规操作
　　“严格界定的话，中介是违规操作”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，因为此类物业不能承诺有居住属性，但此类购房者本身有购房 入住的需求，所以无论中介是否有过告知做法，实际上从交易风险角度看，其撮合的业务实际上都是违规的。其之所以会介绍此类房源，在于过去一直没被查，所以 都是侥幸的做法。但若真出现纠纷，那么中介本身是要受到各类惩罚的，甚至要取缔营业执照。
　　韩骁称，房产中介在买方签订合同前，没有明确真实地告知当事人房屋性质，且在合同内容中也没有明确表示出用地性质，那么涉嫌存在欺诈行为。
责任编辑：周宇航买一套别墅竟然要办三张房产证_新浪新闻
　　原标题：买一套别墅竟然要办三张房产证　　
　　规划中的三套普通商品住宅的项目，在开发商“三合一”改造下成为一套别墅
　　周先生想投资房产，看中当地一个别墅项目，在办理房产证时才知道，开发商将原本规划为三套普通商品住宅的项目，搞了“三合一”成为一套别墅，销售时则签3份房屋买卖合同作分割拆零销售。买一处别墅却需办3份房产证，考虑到限购限贷政策，这无疑会让投资收益大打折扣，而且还要承担更高的贷款成本，为此他拒绝收房最终因违约站上了被告席。日前，苏州市吴中法院审结这起商品房预售合同纠纷，酌情减轻了周先生的违约责任，只需赔偿3.8万违约金。 通讯员 马俐 史华松 扬子晚报全媒体记者 于英杰
　　买一套别墅竟然签了3份买房合同
　　周先生一直想投资房产，他通过销售广告得知，苏州市吴中区木渎镇有一处纯别墅项目，到现场考察样板房及毛坯房后，他决定在这里购买一套联排别墅，作为投资。等他到签合同时，项目开发商某置业公司却拿出3份《商品房买卖合同》要他签。对此，周先生提出疑问，销售人员告知他，这是因为土地使用方面的要求，他购买的就是一套房屋，让周先生放心签合同。
　　周先生相信了对方的说法，签订了3份购房合同，其中约定，由周先生向某置业公司购买102幢104室（建筑面积92.03平方米）、204室（建筑面积87.74平方米）、304室（建筑面积74.31平方米），房屋总价为248万余元。
　　当天，双方还签订了一份补充协议，明确由某置业公司对周先生所买的3套商品房进行改造，改造费用由该公司承担，原《商品房买卖合同》所附平面图不再作为交付标准，周先生不得以此作为拒绝接受商品房的理由；原《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》相关内容已经不再适用，周先生也不得据此向某置业公司提出任何权利主张。
　　虽然心存疑问，周先生还是签署了3份合同和补充协议。
　　“一房办三证”？业主拒绝收房
　　第二年，这家置业公司向周先生发出交房通知书，周先生按期前去收房时意外得知，这一套联排别墅还需办理三本房产证。他买房是为了投资，受到国家限贷限购政策等影响，这种情况下，不光会抬高自己的购房成本，而且将来势必造成别墅难以转手，因此，周先生拒绝收房。
　　置业公司多次催告周先生收房无果，将他告上吴中法院，请求法院判决解除3份《商品房买卖合同》，并按合同约定，由周先生支付相当于总房款5%的违约金12万余元，以及房屋保管费41万余元。
　　周先生认为，在售房时，原告并未如实告知他购买的一套别墅需要办理三份房产证，直至交房时自己才知晓，他与原告发生争议，才没按时办理交房手续。现在，他同意收房，但认为原告主张违约金和房屋保管费没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　但在审理中，原告置业公司表示，在周先生购房时，他们已经明确告知他该房屋需办理3份房屋所有权证。那么，开发商为何要大费周章，把一套别墅硬生生拆分成三套小户型房屋来卖呢？
　　吴中法院查明，涉讼房屋所在地块的建设项目规划要求，住宅套型建筑面积90平方米以下的建筑面积所占比例，必须达到住宅总建筑面积的20%以上。而这家置业公司对外宣传该楼盘为“纯山地别墅区”，用以销售展示的样板房也是别墅样式。为符合规划要求，同时实现按照纯别墅项目销售的目的，置业公司将部分小户型房屋“三合一”，即采取与购房者签订三份小户型房屋商品房买卖合同，并签订补充协议约定由开发商对三套商品房进行改造的方式，事实上，房屋仍作为别墅项目出售。
　　承办法官也前往该楼盘进行实地调查。与周先生购买了同类型房屋的业主表示，置业公司在售房时并未告知需办理三份权属证书，而是到交房时才被告知。
　　购房者过了法定“毁约期”
　　但开发商仍需承担主要过错责任
　　吴中法院审理认为，在原告未举证证明已经就涉讼房屋需办理3份权属证书向被告作出过特别说明的情况下，再结合法院向其他业主的调查情况，可以认定，原告在售房时未明确说明需要办理三份权属证书。由于购房后国家出台了房地产限贷政策，对多套房屋出售交易可能存在抑制作用。被告周先生在交房时才得知“一房办三证”，因此与原告置业公司发生争议，是未及时办理房屋交付手续的主要原因，对此置业公司应负有主要过错责任。
　　但被告在知晓此事后，并未以“存在缔约时意思表示不真实”的法定事由，在法定的一年撤销权行使期内，向原告主张撤销《商品房买卖合同》，所以，在撤销权行使期间届满、撤销权消灭后，被告仍应及时办理房屋交付手续。因此，被告并不能完全免除违约责任。
　　结合双方有关违约金的约定，综合原被告的过错程度，考量公平原则和诚实信用原则，法院酌定，由被告周先生向原告支付违约金3.8万元。
　　关于原告置业公司主张的房屋保管费，法院认为，由于《商品房买卖合同》已经明确，逾期收房情况下房屋由物业公司托管，可见，被告逾期收房情况下已按约由物业公司履行房屋管理职责，原告并没有就此另行收取房屋保管费用的权利和依据，所以，有关被告周先生应向原告支付逾期收房期间的保管费的约定，是加重购房者一方责任的格式条款，该格式条款应认定无效。
　　最终，法院依法判决周先生按《商品房买卖合同》办理房屋交接手续，并向置业公司支付违约金3.8万元，驳回某置业公司的其他诉讼请求。
　　“化整为零”卖房属违规行为
　　购房者想“毁约”有1年时间
　　该案承办法官表示，原建设部《商品房销售管理办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。如果开发商违反这一规划要求，将一套房屋作分割拆零销售，就属于违规行为，对开发商这种“化整为零”的做法，购房者可以提出撤销房屋买卖合同，也就是“毁约”。按照合同法的规定，具有撤销权的当事人，应当自知道或者应当知道这一法定撤销事由之日起一年内，来行使自己的撤销权。
　　对于购房者而言，要特别注意这一期限，来维护自己的权益。该案的购房者周先生拒绝收房，在一年的法定“毁约”期限内没有行使自己的权利，属于违约，所以仍应收房，但开发商有更加明显的过错，所以在判决时，酌情减轻购房者周先生的违约责任，这也体现了司法裁判对开发商违规建设、销售的否定性评价。
民间个人的行为方面，应是同为儒文化圈之故，无论在日本还是在中国，少有趁火打劫者，多自动守序，相互救助；一方有难，八方支援。日本和中国的不同之处，在于政府行为和企业行为方面，为了震后救灾这一永恒课题，比较和互鉴是需要的。
老男人要玩，小男人要多思考！这是因为，老男人如果还看《三国演义》《水浒传》，人们会觉得他们老谋深算，不敢接近他们。而如果小男人整天只知道玩，老了将会一事无成。
作为最近几年愈演愈烈的“邻避现象”，在国内很多地方，人们现在是闻垃圾焚烧厂而色变。如果某地要开建一个垃圾焚烧厂，除非是特殊安排的听证会，否则必定是一片反对声；在某些地方，激动的周边居民甚至还可能集体散步，乃至与你拼命。
奴隶、奴役，这样的语词，在文明时代，在法治年代，本应只存活在历史书籍或文艺作品中。近200年前，奴隶制已经在西方世界废止；而2000多年前，奴隶社会就已经远离古老而文明的中国。然而，全球范围内仍有大约2700万的奴隶受剥削。买栋别墅竟要办6个房产证
　　王云涛/漫画　　■这栋别墅有六个房产证。佛山“御景南湖”涉嫌违规销售；买套房最多要办8个房产证为规避政策，开发商按小户型报建，批准后再改成大户型出售按照国家有关规定，一套房子只能有一个房产证，但佛山“全信·御景南湖”（下称“御景南湖”）的一套房最多竟有八个房产证。近日，有市民向新快报记者报料，称佛山市三水区“全信·御景南湖”楼盘涉嫌违规销售。经新快报记者调查发现，该楼盘除了极少部分别墅可以办理一个房产证外，所有公寓及大部分别墅都需要办理2到8个房产证才能完成购房手续。该楼盘销售人员自称，开发商之所以这么做就是为了规避国家的有关规定。“大户型的政府批不了，所以我们的图纸有两份，一份是申请时给政府批的（都是小户型），一份是给客户看的（大户型）。”报料：买别墅要办多个房产证据报料人称，“御景南湖”楼盘近日正在对外宣传销售，由于其长期在三水区工作但又没有房子，他和家人就在周末抽空前去“踩盘”。没想到这一踩就踩出个蹊跷事，该报料人告诉记者：“一问才知道，那里买个公寓都要办两个房产证，别墅要六个，你说稀奇不稀奇？”接到报料后，新快报记者展开了调查。据了解，该楼盘位于佛山市三水区云东海千叶路3号森林公园内，该楼盘销售资料显示，其发展商为佛山市全信投资有限公司（下简称全信公司）。佛山市工商局公开的资料显示，该公司成立于2007年，是佛山的本土企业，主要经营房地产开发。目前，该公司共投资了两个项目，一个是位于佛山市三水区城市中心的全信大厦，另一个就是“御景南湖”。销售员告诉记者，御景南湖分为别墅和洋房两种，以别墅居多，有50多栋，而洋房只有三栋。不过记者发现，要买这些房子比想象中要难得多。销售人员向记者透露了一个“秘密”：“这些房子，除了10栋联排别墅可以办理单独的房产证外，公寓每套需要办理两个房产证，其余40多栋别墅都需要办三个以上房产证，部分别墅则需办6个房产证。”见记者十分惊讶，该销售员笑称：“其实还有8个房产证的，但是只有两三栋，我们老板自己留着用。”■记者走访别墅规划涉嫌违规更改为了了解更多详情，记者近日驱车前往“御景南湖”楼盘现场查看，记者从销售员提供的图纸上看到，洋房的图纸分上下两个图，中间有一行小字写着“建议1、2户，3、4户合并使用”。对此，该销售员解释称，“上面的图纸是政府部门批准的规划图，一层有一梯四户，而下面的图纸则是实际建造的图，一层一梯两户。”“上面（的图）是给政府看的，下面（的图）才是给客户看的。”该销售员直言不讳。为何要这样大费周章？该销售员思考片刻后说出了实情：“按照国土资源部的规定，90平方米以下的房子要占整个小区的70%，所以我们只能以小户型申报，这样政府才会批准我们盖房子，等批准下来了我们再改成大户型的。”据该销售员透露，御景南湖整个楼盘并没有90平方米以下的房子。其中，最小的是7层的洋房，2至6楼为一梯两户（合并前为4户），面积在177平米左右；7楼为复式，面积在350平米左右。在销售人员的带领下，记者来到了六楼的样板房。原来两套80平方米左右的小户型，被改造成177平方米的四居室。销售员告诉记者，2楼到6楼的公寓均进行了改造。“看起来是一套房，实际上是两套，所以要办两个房产证。七楼是复式，也要两个房产证。”该销售员表示。车库连接独栋别墅变联排记者还看到，该楼盘除了有联排别墅外，还有相对独立的“独栋别墅”，这些别墅之间用一层楼高的车库相连，车库顶部被设计成阳台。为何要如此设计？销售员告诉记者：“只有这样设计才能通过政府部门的规划，从规定看，这些只能定义成联排别墅，但我们都知道这就是独栋别墅。”据销售员介绍，要购买御景南湖的别墅需要1到6个房产证。“G区的10栋合体别墅只要一个，H区共3栋需要3个；E区、F区的共16栋需要5个；C区D区共18栋，需要6个。”开发商帮业主避限购政策据记者了解，佛山市一户限购两套房，如此多房产证要怎样才能买房？销售人员表示，“国家规定的要执行，但公司也想了一些办法。”其向记者介绍了三个解决方案，一是按照公司名义购房，这样就可以不受限购的影响。二是以亲戚朋友的名义一起办理房产证，六个房产证则需要三个名额。三是先办理一到两个房产证，剩下的待国家政策改变后，或小孩长大后再办理。在这期间，开发商会与购房者签订内部协议，保障购房者对别墅的使用权和所有权。为了说服记者，销售人员透露开发商老板在小区里也自建了两套别墅，“我们老板都住在这里面，不会有问题的。”虽然解决方案众多，但销售员也承认这些方案并不能完全避免购买者的风险。规划部门：开发商钻法律漏洞业主购买或有风险昨日下午，新快报记者就此事向三水区发展规划和统计局相关工作人员咨询。该工作人员表示，国家规定90平方米以下的房子要占开发总数的70％，该楼盘的做法是在钻法律的空子。而且购买这些“变身房”有一定的风险，特别是现在限购，这种房子在交易、变换产权的时候有麻烦。“如果到时候要卖这个房，但对方已经买了一套，只有一个指标了，那么这房就卖不了。”他告诉记者，此前（规划部门）也碰到过这种情况，开发商以公寓的名义报建，在验收之前都会按照图纸施工，但在验收后便将部分房间的间隔拆除，形成一个整体的别墅来出售。
碰到这种现象规划部门是否会去查处？该工作人员迟疑一下后表示：“这个，要看有没有人投诉……我们只对建筑结构和大小方面有执法权，而且开发商往往会称是业主装修来搪塞。”■小链接名词解释:房产证房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋(包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。
本文来源：金羊网-新快报
作者：付玉良 王颖
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高档别墅7年还没办到房产证 50个业主买了个心病
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　　开发商倒苦水
　　老板自称经营不善陷困局
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　　公开资料显示，同里湖山庄位于同里镇东侧同兴路与迎燕路的交界处，距苏州20公里、上海80公里，地理位置优越，又占据同里湖畔宝地，却为何陷入如此窘境？
　　在业主们的指引下，记者来到该小区的售楼处，但这里空荡荡的，并没有开发公司的人员。在售楼处最里面一个房间有人还在办公，对方称是施工方员工。在他的帮助下，记者联系到了目前的“甲方代表”欧阳女士。
　　欧阳女士告诉记者，她也不是同里湖山庄的开发商，最早的开发商老板是凌伟中，由于他经营不善，公司资金断了，造成如今的局面。她是朋友介绍，今年6月份才接手该楼盘，目前仍在执行相关接收程序，尚未正式接管。
　　欧阳女士表示，他们已经开始核查楼盘情况，并承诺业主配套设施会在核查清楚之后立即予以完善，尽快实现业主的正常入住。
　　几经周折，记者终于联系上了同里湖山庄开发公司中盛房地产开发有限公司的老板凌伟中。他在电话中称，由于自己经营不善，很多事情都是无奈之举，一两句话讲不清楚。
　　何时能办证
　　住建局：等基础设施验收
　　开发商老板表示最近有资本进来有望解套
　　在采访中，很多业主不断地向记者表述：他们就是想尽快将“两证”（土地证和房产证）拿到手。为此，他们曾到吴江区政府信访。区政府让吴江住建局负责调查此事。
　　吴江住建局信访部门后来给了业主们一个正式答复：由于该小区的水电气、人防、消防等各项基础设施不到位，致使这些硬指标无法通过验收，这成为业主无法顺利办到房产证的主要原因。
　　不过业主告诉记者即便这些问题都解决了，他们还是无法顺利拿到“两证”。据他们了解，开发商已经将该小区房产的土地证抵押给银行做贷款，而开发商与银行发生了债务纠纷。小区的土地证和一些别墅已经被法院查封冻结了。
　　对此，凌伟中表示，他原先是做其他行业的，入行房产开发遇到了2008年的金融危机，资金吃紧，不得不借高利贷，逐渐被套牢。“最近就有新的资本进来，资金解套，先为业主办理两证，其他的事情也就好解决了。”
　　吴江住建局信访部门也表示，目前开发商的资金出现了很大缺口。一旦资金及时到位，业主们反映的“两证”问题就迎刃而解了。
　　■一个插曲
　　缺钱缺急了！开发商一房三卖
　　在所有的同里湖山庄的维权业主中，最痛苦的应该是悉尼湾12号的业主顾美珍了，因为她到现在还搞不清楚，自己花了好几百万买的别墅最终是不是自己的。她得知开发商出了问题后，来到小区打开自己别墅的大门，却发现这套别墅还有“主人”。原来这套别墅被开发商同时卖给了顾美珍和另外一位周姓业主。而记者在采访中了解到，这套别墅可能还有第三位“主人”。他们每个人都有开发商的售楼合同。
　　对于开发商出现“一房多卖”的情况，正在“接手”该楼盘的欧阳女士表示不知情。而凌伟中在电话里表示，一房多卖确有其事。目前他也在积极筹资，争取给业主一个交代。-扬子晚报记者 单成志
【编辑:贾龙】
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直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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