40万卖房多年未过户 法院判决后房主又把房卖了|裁定书|一审_凤凰资讯
40万卖房多年未过户 法院判决后房主又把房卖了
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新京报快讯(记者左燕燕)2007年王某花40万买了一套未办下来房产证的回迁房，并与房主约定房本办下来后再过户。多年后房主一直未办理房屋过户，被王某诉至法院，法院判决后，房主拒不执行，并将房子卖给他人。今日上午，丰台法院法官将执行裁定书送达给房主，依法直接将涉案房屋予以过户。
原标题：40万卖房多年未过户 法院判决后房主又把房卖了新京报快讯(记者左燕燕)2007年王某花40万买了一套未办下来房产证的回迁房，并与房主约定房本办下来后再过户。多年后房主一直未办理房屋过户，被王某诉至法院，法院判决后，房主拒不执行，并将房子卖给他人。今日上午，丰台法院法官将执行裁定书送达给房主，依法直接将涉案房屋予以过户。日，王某从房主赵某手中，购买位于丰台区莲怡园的83平米房屋，约定房价40万元。交钱后，王某搬入房内居住。因所购房屋属回迁房，房本当时没下来，双方约定，待房产证办下来再过户。2011年，赵某以没收到房屋款为由，起诉王某。后赵某撤诉，并于次年，将房屋过户到儿子史某名下。此时，原本40万元的房屋已升值到200多万元。“王某仍未拿到房产证。”丰台法院法官许秀山称，随后王某起诉赵某、史某，要求两人将涉案房屋过户到其名下。丰台法院一审判决，将房屋从史某名下过户回赵某，再将房屋过户给王某。一审判决后，赵某、史某不服上诉，后撤诉，也未履行生效判决。王某于2013年1月向法院申请强执，两个月后，法官发现史某已将房屋出售给第三人。2014年3月，丰台法院以拒不执行法院判决、裁定罪，判处史某有期徒刑一年。今日上午，许秀山法官一行给被执行人送达了法院执行裁定书。许秀山表示，史某服刑完毕后，他告知被执行人将涉案房屋从史某名下过户到赵某名下，需要史某或赵某先申请。但是两人都不申请，法院依法直接将涉案房屋过户到了赵某名下，下一步再将房子过户到申请人王某名下。
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第三人已经支付全部价款并实际占有被执行人名下的房屋但未办理过户登记手续的如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封
作者：北京高院研究室&&发布时间： 16:07:01> >实际占有但未过户房屋作为执行标的物时的查封处理 >
实际占有但未过户房屋作为执行标的物时的查封处理
实际占有但未过户房屋作为执行标的物时的查封处理
【裁判要旨】 　　《物权法》虽规定不动产物权的变动经登记方发生效力，但最高人民《关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，不得查封、扣押、冻结”的规定仍然有效，适用时应严格把握。 【案情】 　　原告：上海时乐建设发展有限公司 　　被告：沈某某、张某某 　　第三人：上海宏南房地产开发有限公司 　　2007年3月，原告上海时乐建设发展有限公司(以下简称“时乐公司”)与第三人上海宏南房地产开发有限公司(以下简称“宏南公司”)因建设工程施工合同纠纷，经主持达成（2007）沪一中民二（民）初字第8号调解书，确定宏南公司支付时乐公司工程款2000余万元。后冻结、划拨了宏南公司银行存款700余万元，且于日轮候查封了宏南公司名下的多套房屋（其中一套为下述的系争房屋）。 　　被告沈凤丽、张雄波(以下简称“沈凤丽等”)与宏南公司于2008年9月，签订了《商品房出售合同》，约定：宏南公司将一套用途为办公的系争房屋出售给被告沈凤丽等，房款总价为230余万元，当日首付200余万元，同年12月31日支付余款23余万元，宏南公司在收清全部房款后的当日交付该房屋。 　　签约后，沈凤丽等按约二期支付了全部房款，并于日办理了系争房屋交接手续。之后，被告沈凤丽等将系争房屋出租给某贸易公司。因系争房屋被查封致无法办理产权过户手续，沈凤丽等遂向提出执行异议，请求解除对系争房屋查封执行。受诉作出（2008）沪一中执字第863－1号执行裁定书，认定系争房屋虽登记于宏南公司名下，但是沈凤丽等已支付了全部购房款并实际占有使用，对房屋未办理过户登记手续没有过错，依照最高人民《关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《查封规定》）第十七条的规定，裁定中止对系争房屋的执行。 　　时乐公司遂提起认为：沈凤丽等与宏南公司的《商品房出售合同》虽签订于2008年9月，但剩余购房款23万余元是在日才支付的，时间在系争房屋被查封之后。受诉作出中止执行的《执行裁定书》属于认定事实不清，理解法律错误，要求撤销（2008）沪一中执字第863－1号执行裁定书，请求依法对系争房屋许可执行。 　　另查明，沈凤丽等在日支付购房余款时不知道房屋已被查封的事实，直至2009年3月其要求办理产权过户时宏南公司才告知系争房屋已被查封。 【审判】 　　一审经审理后认为，被执行人将其不动产出卖给第三人，第三人虽已支付价款并实际占有，因未办理过户登记的，根据2007年实施的《物权法》规定，不发生物权变动的效力，名义上仍属于被执行人的财产，但在决定能否采取查封等措施时，应当结合最高人民于2004年颁布现行有效的《查封规定》进行判断。 　　根据最高人民《查封规定》第十七条的规定，执行不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下条件：被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议；第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；第三人已经实际占有所买受的不动产；第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。从时间上析，以上条件应发生在执行司法查封之前，从内容上析，以上条件必须同时满足，缺一不可。 　　就本案而言，系争房屋在日被查封冻结前，两被告只是支付了大部房款，并未付清全部价款，与法律规定的不得查封被执行人出卖给第三人的不动产的条件不符，因此就沈凤丽等要求解除对系争房屋查封的意见难以支持，判决许可对系争房屋的执行。 　　一审判决后，被告不服提起上诉，二审经审理后，判决维持原判。 【评析】 　　一、最高人民《查封规定》第十七条的效力问题 　　《物权法》出台前，2004年最高人民颁布的《查封规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民不得查封、扣押、冻结。”按照此条后段的规定，第三人只要符合以下的三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民仍不得执行：第一、第三人已经支付全部价款；第二、第三人已经实际占有；第三、未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错。 　　但是，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。按照《物权法》的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记。也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为相对人的财产，相对人因债务纠纷时，对该不动产可予查封。 　　由于《查封规定》与《物权法》规定的差异，导致实践中也产生诸多争议，有的认为根据上位法优先原则，应适用《物权法》；有的认为在《查封规定》第十七条后段仍然有效。我们认为，《查封规定》第十七条仍然有效，主要理由如下： 　　（一）《查封规定》第十七条适用的语境未变 　　当初，最高人民《查封规定》第十七条后段，在制定之初时，便产生不少争议。当时，最高人民认为，市房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度，应坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则。尽管如此，出于从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，还是应确认已经支付全部价款并实际占有、无过错的第三人享有相应的民事权利，对抗的查封。简而言之，以不动产变动的登记公示为原则，但并不否认一定的未过户特殊情形下，债权人对不动产所享有的一定权利。[1] 　　可以说，《物权法》的出台虽然进一步明确了不动产物权变动的登记规则，但《物权法》的相关规定也只是对之前一贯做法的肯定和制度化固定。也就是说，《查封规定》制定之时的制度语境，与当今的语境也是基本相同，其适用语境仍未发生变化，所具有的人文关怀的司法政策价值，仍具有重要的功能作用和现实意义。 　　（二） 《查封规定》第十七条能够促进实质正义的实现 　　任何法律制度的设计，都要考虑各种运作过程中的各种变量，否则仅仅追求形式逻辑上的完美，而放弃实际层面的运行效果，则背离了法律制度维护秩序、促进自由的目的。《查封规定》第十七条之明确全额付款、实际占有且无过错第三人对抗查封执行的权利，具有重要的现实意义。因为，登记本身难免疏漏或出错，需要对全额付款、实际占有且无过错第三人进行适当保护，实现实质正义。 　　从全国层面看，虽然建立基本的不动产登记制度，但是在一定程度上还仍存在登记制度较为混乱和不规范的现象，登记的程序和审查制度也尚待改进，并且无论现代登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生，故登记中的错漏在所难免。亚里士多德曾经指出，规则的一般性并不是说，每一种个别的情况都能够被预料，或作适当的规定，于是形式上的正义在个别的案例中，就可能丧失。[2] 　　（三） 《查封规定》第十七条有利于稳定交易秩序和法律关系 　　现实中，存在不少买房后因各种原因未及时过户的情况，特别是诸如买卖拆迁安置房，往往无法过户，但巨大的市场需求使得交易大量存在，如果在过户前出卖人有被执行案件而使得房屋被查封并强制执行，不利于对第三人合法权益的保护，也不利于交易安全和社会稳定，强制执行时，也会遇到巨大阻力。一般来讲，第三人实际占有房屋后，要么会对房屋进行装修装饰，要么对房屋进行再次出租或出卖，很少会对房屋进行空置，在装修自住或出租经营过程中，必然会形成既定的各类事实或法律关系，如果对该类房屋进行查封，定然涉及到一系列事实或法律关系的打破与恢复问题，造成交易极不稳定，并且法律关系的恢复成本往往较高。 　　二、《查封规定》第十七条适用条件 　　既然承认《查封规定》的第十七条后段的规定仍然有效，那么其适用条件为何？是从宽还是从严予以理解？对此实践中掌握标准亦不尽统一。我们认为根据该条规定的内容，在具体适用时，应当符合如下三个方面的条件： 　　（一）第三人已经支付全部价款 　　实践中，对于第三人未支付全部价款，仅已支付了大部价款并实际占有的，是否可参照《查封规定》的第十七条后段的规定执行，存在两种观点。一种观点认为，不可以参照执行。第二种观点认为，可以根据个案情况参照执行，例如第三人仅有极少部价款未能支付，对其占有的房屋仍不查封，否则执行中存在困难，也利于保护第三人的居住权益，造成新的社会矛盾。 我们认为，第三人的付款金额应严格限定于“全部价款”，理由有三点： 　　第一，从债权确定性角度看，未付清房款的第三人，其涉关房屋的请求权尚不确定，不能对抗债权已经确定的执行申请人。从一般实践的角度看，房屋买卖双方交易通常约定房款付清后，方就房屋产权进行过户登记，如果作为买受方的第三人未支付全部价款，由于其自身合同义务尚未履行完毕，其要求产权过户的条件还具备，也就是说，第三人要求转移房屋产权的请求权，其本质亦是一种债权，能否得到支持，还处于不确定状态，一旦第三人拒绝支付余款，对方可以先履行抗辩权为由，拒绝过户登记。然而，与之相反的是，执行申请人对被执行人债权，则经过了或仲裁机关的裁判，其债权已经确定。在抉择这两种债权保护的优先顺序时，如果优先保护仅支付部价款的第三人，使其可以对抗他人的执行申请，则实质上赋予了未确定债权比确定债权更为优先的顺序，这既不符合基本法理，又有违社会群众的基本认知。 　　第二，从经济性看，未付清房款的第三人存在违约可能，可能导致执行申请人讼累和风险增加。如果赋予未付清房款的第三人对抗查封执行的权利，则存在这样一种可能，即第三人在后续履行过程中，拒绝支付余款而违约，作为出卖方的被执行人会拒绝过户给第三人，此时执行申请人则需要再次提出对房屋的查封和执行申请，无故导致申请人的讼累，造成的繁冗和不经济；同时，在第三人违约后，还会对执行申请人造成风险窗口期，即在此期间，有可能被其他债权人抢先对房屋提出查封执行申请，从而对原执行申请人造成实质损害。 　　第三，从文义解释的角度看，未付清房款的第三人不得对抗他人的查封执行申请。《查封规定》第十七条前段规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民可以查封、扣押、冻结。”根据此前段规定，第三人支付部价款，即使占有的，亦可以查封执行；并且第十七条后段也只是规定了支付全部价款、实际占有且无过错的第三人，才可以对抗的查封执行。 　　　（二）第三人已经实际占有不动产 　　已支付全部价款的第三人占有使用房屋，虽然不能发生所有权变动的法律效果，但这种事实上的占有状态，说明买卖合同已得到了近乎全面的履行，如果再因出卖方即被执行人的债务纠纷而对其查封执行，则必然会让涉案房屋逆转到之前未履行的初始状态，从而会增加履行费用和交易成本，不符合效益最大化的经济原则，并影响交易秩序的稳定。 　　1.“实际占有”的形式 　　实践有疑问的是，如何理解“实际占有”，从性质上讲是指居住之用，还是指商业之用？从形式上讲，是直接占有，还是间接占有？ 　　我们认为，“实际占有”还是应当从宽理解为宜，主要理由有三点：(1)从现实层面析，至于是自用，还是租赁，《查封规定》未作出明确的拆除性规定，且实践中一户家庭拥有多套房屋并非罕见。(2)从制定精神层面析，无论第三人将房屋自己居住，还是出租或用作商业经营，都会在客观上形成诸多纷繁的法律关系，如果因用途不同而作不同处理，将导致后一情形下现有法律关系的破坏，严重影响稳定的交易秩序，这与《查封规定》第十七条制定“维护交易秩序”的目的明显背离。(3)从文本体系解释的层面析，在同一规范文件内，在对相同或类似事项作出规定时，条款之间应保持统一性、衔接性，《查封规定》第五条在规定八种不得查封的财产时，对于生活必需物品、必需费用、完成义务教育必需品等标的，明确规定以“所必需”为前提；同样在第六条，规定对居住房屋只得查封、不得拍卖、变卖或者抵债时，也是明确以“所必需”为必备条件；而反观第十七条对第三人所购房屋的条款，并没有规定以生活“所必需”为适用基础，这显然不是最高人民制定时的遗漏，而是有意为之，其目的应当是为了平衡“申请执行人和第三人利益的问题”，维护“善意一方的利益”。 　　2.“实际占有”的合法性 　　这里的“实际占有”，我们认为还应当以“合法占有”为基础前提，否则第三人在客观上违法、主观上恶意，如果再对其予以优先保护，明显有悖法律的公平正义。 　　所谓“合法占有”，首先应当强调买卖双方交付的合意性，即第三人的占有，系基出卖人即被执行人正常交付后占有，并非未经被执行人交付，而强行破门而住的自主占有。其次，应当强调买卖双方交付合意的善意性，即第三人的占有主观不能具有恶意，例如被执行人知晓自己的房屋马上要被查封时，便双方串通，提前履行合同中约定的交付义务，阻挠查封，这种情形就很难称之为善意的占有。 　　（三）第三人没有过错 　　在司法实践中判断“没有过错”时，可从如下三方面把握： 　　第一，未过户登记，是否因合同约定的条件尚未成就。实践中，不排除当事人约定在房款支付后，并不立即进行产权过户登记，而以办理大产证等因素，延缓过户时间，如果在此延缓期间，未过户登记并非第三人原因所造成，而是双方约定的过户条件未具备，当然不宜由第三人承担相应的风险责任。相反，如果已具备过户条件，第三人怠于办理的，仍可查封执行。 　　第二，未过户登记，是否由于被执行人的原因导致无法登记。登记过户往往需要出卖人即被执行人的配合，如果其拒绝配合的，第三人往往难以顺利地实现过户登记，由于造成的不利风险，不应由无过错的第三人承担。但是，如果被执行人不配合或者下落不明导致无法在法定期限内办理过户登记，第三人应当依法向人民起诉或者向仲裁机构申请仲裁，要求出让人配合办理产权过户手续，主动主张其权利，否则也应属于怠于主张权利，主观具有过错。 　　第三，未过户登记，或登记错误，是否由于被执行人的原因所导致。如果第三人确实到登记机关进行过户登记，但是因为登记人员非法拒绝办理，或登记错误，误将房屋登记至他人名下，那么相应的责任就不在于第三人，而在于登记机关的过失，相应的责任不宜由第三人承担。 （作者单位：上海市高级人民民一庭） （责任编辑：顾 全）.
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一方已保全 一方未过户 被执行的房产该如何处置？
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　　4月28日，市民赵女士反映，由于在一起民间借贷纠纷案执行过程中出现问题，自己很是苦恼。
　　2013年，赵女士与王某经朋友介绍相识，同年7月26日，王某以做生意需要周转资金为由三次向赵女士借款合计22万5千元，王某向其承诺，若到期无力还款，愿以其位于市区明珠广场的住宅一套抵押给赵女士，通过拍卖还款。
　　霍邱县人民法院判决王某偿还赵女士人民币22万5千元，如果未按判决指令的期间履行给付金钱义务，将按照规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　可是，在法院强制执行王某名下的住宅时，出现一案外人宋某向霍邱县人民法院提出申请执行异议，请求解除对解放路明珠广场C1号楼3单元506室住宅的查封并不得拍卖，并终止对该房屋的拍卖程序。
　　宋某诉称该房早于日从王某手中购买，双方签订了转让合同并将购房款通过银行打入其账户内并居住至今。
　　对此，晨刊法律顾问、安徽殷坪律师事务所殷坪律师认为，物权法规定了不动产物权变动以登记为生效要件，不登记不发生物权变动的效力。但本案中争议的房产证登记在王某的名下，所有权归王某所有没有问题。但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，房屋的所有人出卖房屋后买受人如果签订有买卖合同，交清了全部购房款并实际占有房屋，但没有完成过户手续，出卖人与买受人没有过错的话，那么买受人的利益也应该受到法律的保护。但本案中案外人对执行的房产提出异议，人民法院应进行审查买受人是否全部交清购房款、占有房产、签订买卖合同，双方有无过错。如果这些条件同时成立，那么法院就不能拍卖这所房产。
　　赵女士认为，从物权法的法律基础理论层面看，法律行为引起的物权变动必须具备两个要素：一是物权变动的基础关系必须有效;二是必须完成法定的公示方法。本案宋某没有办理过户手续，因而未产生对外公示的效力，自己无从知悉。如果简单认定异议成立，势必助长恶意串通规避执行之气，且对申请执行人显失公平。从执行程序上讲，执行异议审查的对象应是法院查封措施是否正确，不能代替审判所要调查的内容。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：&被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。&据此，法院对被执行人名下的房产采取查封的强制措施正确，应裁定驳回案外人的执行异议。
　　在宋某提交的证据中，记者看到一份宋某与王某的房地产买卖合同，以及房屋买卖转账凭证。对此，赵女士认为，一纸没有过户的买卖协议不能对抗法院判决后的财产保全，没有登记变更并不对房屋所有权产生影响，不能影响保全的效力。且宋某提供的房屋买卖转账凭证仅仅是王某前妻的存款取款凭证，并不是双方房屋买卖的转账凭证。且宋某声称自己一家一直居住多年，但经赵女士多方调查，该房屋实际居住者并非宋某一家。
　　4月28日，带着赵女士的疑问，记者来到了霍邱县人民法院，该院执行局局长黄勇接受记者采访时表示，此案目前还在听证审理过程之中，还并未作出裁决。之前法院也组织该案提请异议方(宋某)与申请保全方(赵女士)进行过一次听证会，在听证会后又有一方提出了新的证据，目前该院也拟于5月5日召开第二次听证会。也就是说对于提请异议方提出的异议并没有裁决结果是支持或驳回。裁决结果如一方不能接受还可以申请复议。
　　对此，赵女士也向记者表达了自己的不解，在第一次听证会上已经证实宋某房屋没有过户，所谓的房屋购买凭证仅仅是王某前妻自己存款取款的回执单，且宋某一家也并未在该房屋内实际居住。为何还要进行这第二次听证会?
　　对于第二次听证会及此案的后续结果，我们将继续关注。(记者 杨西)
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编辑：宋明俊 来源：本站原创 发布时间：日 08时10分47秒
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被执行人已出卖但未过户的不动产被查封后买受人缴清余款法院可否解除查封
作者：龙岩市中级人民法院 卢宝报&&发布时间： 10:29:05
一、当事人情况和基本案情&
复议申请人（申请执行人）萧某某。
被执行人涂某某，张某某，系夫妻关系。
原案外人刘某某。
萧某某诉涂某某、张某某民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，经萧某某申请，2009年3月法院对涂某某、张某某所有的位于长汀县汀州镇的房产进行了保全。案件调解生效后，因俩被告未履行义务，萧某某向法院申请执行。在法院拟对查封房产进行处置时，案外人刘某某提出异议，称查封房产为其所有，要求解除查封。执行法院审查查明：查封房产为涂某某夫妇于2005年购买。2007年5月20日，刘某某经中介机构介绍，以332900元向涂某某购买该房产，双方于同年6月6日签订房地产买卖合同，刘某某依约分期支付购房款、入住使用并取得涂某某房产证，但因土地使用权证未办，故尚未办理过户手续。至异议时，刘某某尚余13500元未付（按双方约定应分别于取得涂某某土地使用权证及办好过户手续时支付）。执行法院认为，刘某某购买该查封房产，明知该房尚未办理产权证但仍购买，对不能过户存在过错，且尚未交清全款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条规定，法院可以查封该房产，遂裁定驳回案外人刘某某的异议。刘某某不服，向执行法院提起案外人异议之诉，要求确认查封房产权归其所有，并撤销查封裁定。案经一、二审法院判决均驳回其诉讼请求。
2012年7月17日，刘某某向法院缴交购房余款13500元，并于同年8月再次向法院提起诉讼，要求确认其与涂某某、张某某夫妇购房买卖合同有效。法院经审理，于2012年11月1日作出判决：一、双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效；二、涂某某、张某某应在诉争房屋不存在查封措施或抵押权情况下的七日内协助原告办理房屋所有权（含国有土地使用权）转让登记手续。判决生效后，刘某某向法院提出申请，要求解除对上述房产的查封。
根据上述事实，执行法院作出裁定，以&案外人刘某某与被执行人签订的房屋买卖合同经法院判决生效，且案外人自2007年6月在所购房屋内居住至今，并取得了被执行人涂某某的房屋所有权证和国有土地使用权证；2012年7月17日案外人将购房余款13500元交法院&为由，解除对上述房产的查封。
萧某某为此提出执行异议。
二、裁决情况
龙岩中院认为执行法院解除查封错误，裁定予以撤销。
对本案中法院可否解除查封，存在几种不同意见：
第一种意见认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十六条规定：&被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。&本案中，第三人刘某某已向法院交付了购房余款，根据上述规定，法院可裁定解除查封。
第二种意见认为：被执行人涂某某房产被查封后，刘某某提出案外人异议，执行法院审查后依《查封规定》第十七条&被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；&&&之规定予以驳回。但该条文仅规定了法院可采取查封等强制措施，并未对查封后如何处置作规定。法院应根据公平合理原则进行处置。本案中，在整个房屋买卖过程中刘某某并无过错，房屋买卖合同也经法院确认为合法有效，并已实际入住，现又将购房余款缴清，法院可以据此解除查封。
第三种意见认为：《查封规定》第十七条规定：&被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。&判定被执行人已出卖的财产可否查封，应根据人民法院查封时该标的的实际状态。本案中，对法院查封的被执行人涂某某的房产，刘某某提出异议，要求解除查封，该异议已经执行法院审查并依上述规定予以驳回，现又依同样规定解除对该房产查封，无事实及法律依据。刘某某在法院查封房产后交清购房余款之事实，不符合解除查封的法定情形。执行法院解除查封错误。
对本案中法院可否解除查封的争议，实际上涉及对《查封规定》相关条文的不同理解。笔者同意第三种意见，理由如下：
1.本案查封标的为不动产，应适用《查封规定》第十七条。上述第一种意见所依据的《查封规定》第十六条，应是针对一般动产的规定。其所蕴涵的本意为：动产所有权设立、变动以交付为条件和公示方式。对被执行人出卖给第三人、且已交付第三人实际占有之财产，应认定所有权已转移第三人，法院不得查封、扣押。仅特殊情况下，即《查封规定》第十六条所规定的双方约定出卖人（被执行人）保留所有权的，法院才可查封。正所谓&不能查封为原则，查封为例外&。也正基于此特殊情况，第三人要求继续履行合同的应予允许，在合理期间内缴清余款的，法院应解除查封；与之不同的，对需办理过户登记的财产是否可以查封，《查封规定》第十七条作出了专门规定。基于该类财产的所有权公示方式为登记，故对被执行人出卖第三人、但尚未进行过户登记的财产，所有权仍属被执行人，因而原则上法院可以进行查封；只在特殊情况下，即同时具备《查封规定》第十七条所列条件（全款交付、实际占有、无过错）下不可查封。本案标的为不动产，应适用《查封规定》第十七条。
2.依照《查封规定》第十七条判定标的物可否查封，其结论是确定的、唯一的、不可变的。对被执行人出卖给第三人的、需办理但尚未办理过户登记手续的财产，法院可否查封，应审查其在法院查封之时是否同时具备《查封规定》第十七条所列三个条件，其结果必是唯一的、非此即彼的，同时，《查封规定》十七条也未有查封后第三人继续履行之规定。因此，对本案中查封的被执行人的财产，执行法院已依《查封规定》第十七条裁定驳回案外人（第三人）异议，就不得又依该规定解除查封。
3.对本案中法院查封的房产可否解除查封，应看其是否符合解除查封的条件。《查封规定》第三十一条规定了解除查封的六种情形：查封、扣押、冻结案外人财产的；申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；债务已经清偿的；被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。本案显然不属上述情形，因而不得解除查封。
来源：《龙岩法官论坛》2014年第4期
责任编辑：傅彤
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