多家房产中介抱怨开发商拖欠佣金:有用房子抵扣_网易新闻
多家房产中介抱怨开发商拖欠佣金:有用房子抵扣
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有房地产中介称，该中介公司光在上海，被开发商拖欠的佣金就达1.2亿元；参与分销的楼盘最高时超过100个，一半以上都存在拖欠佣金的情况。 周平浪 早报资料在房地产整体下行的背景下，房地产经纪行业的寒意似乎更为明显。一方面市场不景气，房地产中介纷纷裁员，甚至有一级分销商关闭门店以缩减规模，而即便能保住“饭碗”，房地产市场销情放缓也令房产经纪收入骤减。另一方面，由于开发商资金周转出现问题，导致地产经纪通过提供营销和配套服务赚取的佣金不能如期发放。据香港多家媒体6月14日报道，合富辉煌董事扶伟聪称，根据付款日程表，在由该公司提供销售协助的开发商中，有三分之一仍未支付佣金。中原地产此前亦表示，开发商欠他们的佣金金额已超过10亿元。6月12日，上海中原地产部分员工甚至打着横幅在街头讨债。早报记者在采访中介公司的过程中也发现，开发商拖欠房产中介的佣金金额不小，有的占中介公司年营收的三成，有的所占比例能达到六七成，甚至有开发商最后只用几套房子抵扣佣金。虽然开发商拖欠佣金是市场常态，中介公司会先行垫付给房产经纪的佣金，但今年以来房地产市场寡淡，开发商拖欠的佣金数目日益增多，中介公司压力剧增，渐渐有点力不从心。一般情况下，开发商和中介公司会事先约定佣金结算的时间点。面对日前被传得沸沸扬扬的“拖欠佣金”，某开发商表示，未付给房产中介的佣金只是“应付账款”，没到履约时间。拖欠比例最高达70%昨日下午，在接受早报记者采访时，参与分销的中介公司纷纷诉苦。“到目前为止，我们公司光在上海，被开发商拖欠的佣金就达1.2亿元，占我们全年营业额的30%。我们参与分销的楼盘最高时超过100个，一半以上的楼盘都存在拖欠佣金的情况。”上海汉宇地产董事总经理施宏叡表示，开发商拖欠中介佣金的情况，早在2011年年底、2012年年初市场不好的时候，苗头就已经很明显。今年以来，随着楼市转冷，这一情况重新加剧。“一般客户和开发商签了购房合同，开发商就得按进度支付佣金，可有的开发商能拖上半年、一年甚至三年、五年。”施宏叡说，开发商往往会以银行没有发放个人房贷为由或者财务的原因拖欠，“有的大型开发商根本不付，有的到一定时间给几套房子算作佣金。”据上海宝原地产副总经理沈彦介绍，开发商在楼盘的销售上分为场内销售和场外分销，场内销售往往由开发商自己的营销团队负责或委托一手销售公司负责，中介公司作为场外分销，属于居间方。正常情况下，开发商和中介介绍来的客户签完合同后，开发商就得向中介支付佣金，“根据市场好坏、营销的难易程度、房源的总标的不同，中介公司提取的佣金比例在1%～3%。同时，根据中介和开发商的事先约定，佣金结算的时间点有的是在客户签完购房合同付完首付之后，有的是根据按揭贷款到账的时间进度而不同，有的则是在整个购房款全部付完之后。”沈彦说，实际上能够按约定支付佣金的开发商凤毛麟角。“我们合作的楼盘有180多个，涉及五六十家开发商，一半以上的开发商佣金拖欠，总金额有好几千万元。比如上海某开发商，拖欠的比例达到60%～70%，已经拖了大半年了。”沈彦说，还有一些开发商根本就不付佣金，而是拿房子抵扣。港媒上述报道称，陷入破产传闻的光耀集团此前以“几个住宅单位”的形式向中原地产支付了所欠佣金。但按中原地产主席黎明楷的说法，这些不足以支付拖欠中原地产的佣金，中原地产以低于市场价的价格出售了这些房子。同样对于开发商拖欠佣金，有的中介则表示回避，“这都是有些中介故意炒作制造出来的话题，我们不掺和。”上海某品牌中介相关负责人说。上海德佑地产区域总监张剑东则提及，开发商拖欠佣金也应该分情况看。在双方签协议时，有的佣金约定的是根据销售进度来结算；有的楼盘销售尚未结束，所以佣金也无法全部结清，“所以只能说这部分钱算应收账款，应收账款和拖欠是两个概念，像我们公司目前一手代理的应收账款有1亿多元，被拖欠的佣金只有几百万元。”房产中介垫付压力增大实际上，按照记者采访到的说法。以往市场好的时候，开发商也常常会拖欠佣金，而今年市场不好，开发商拖欠下来的账特别多。“我们在事先选择合作方的时候都已经选了规模比较大的开发商，但仍然出现拖欠的情况。在支付佣金方面，港资房企还算好些，很多内地大开发商都是挤牙膏，每次去要都是给一点点，然后许诺接下来还有新的代理项目。”施宏叡说，目前各开发商现金流状况都比较偏紧，在付款顺序上，都是先付工程款、材料款等，中介公司的佣金都是排在最末，“中介公司对现金流的要求很高，现在市场不好，现金流问题不好解决，所以开发商拖欠佣金对品牌中介经营造成的压力很大。”北京我爱我家副总经理胡景晖表示，中介公司负责的场外分销，由于效率更高，因此佣金提取的比例更高，像在北京，场内销售提取的比例在0.8%～1.2%，而场外分销的提取比例在2.5%起。“不过，虽然有的楼盘开出的条件不错，提成点数也较高，但我们会注重项目的质量，谨慎选择，并加强追款及时结账，尤其是在当前市场清淡和下行的时候。市场好的时候，卖得多卖得快，结算佣金的情况会好些。”胡景晖说，北京的市场开发商对中介分销依赖性更大，所以往往不敢轻易得罪中介公司。
“出问题比较多的往往是区域性的中小开发商，大开发商相对要好些，中小开发商拖欠佣金主要是资金实力的问题，大开发商拖欠主要是办理手续比较麻烦和费时。”胡景晖说，虽然开发商会拖欠中介公司的佣金，但中介公司经纪人的佣金是不能拖的，一般情况下中介公司会先行垫付，但如果垫付的量太大，就会加重中介公司的负担。一名不愿具名的内地大型房地产顾问公司高级经理说，眼下，他所任职的公司需要多等一至两个月才能收到被拖欠的佣金，而公司的应收账款也比平常增加了20%，“这主要是因为银行批核按揭和放款的速度很慢”。
本文来源：东方早报
作者：陆鸣
责任编辑：王晓易_NE0011
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高佣金、服务差、成本高&房地产互联网市场三大痛点如何解决？
日13:23&&来源：
原标题：高佣金、服务差、成本高 房地产互联网市场三大痛点如何解决？
　　从2015年以来，房地产市场火到爆，房地产行业信息不对称的难题，没有因为房价上涨而解决。
　　有无数人买房、卖房、家装、挑建材，争吵、不信任充斥其中。家装价格、装修质量、佣金过高、房源不真，没有比这个行业信息更难以透明的了。
　　从事互联网房地产行业，不是件容易的事，竞争者多，内容重复，价格战盛行，树立信用品牌并不容易。金色家园网试图解决互联网房地产行业三大痛点。
　　第一，怎么解决高佣金难题？
　　高额佣金在房地产行业是通行规则。二手房行规一般为：中介收取2.3%至2.7%房价作为佣金，包括购房居间服务2.0%佣金，过户交易费、购房风险保障服务费，如果房屋总价为500万，中介可最多抽取佣金13.5万。降低佣金成本，让二手房交易各方回归合理价格空间，是行业顺畅发展的前提，也是解决用户痛点的关键。
　　购房者在整个过程中非常被动，根本不可能有上帝的感觉。金色家园网提出不是房源为王，而是服务为王。从服务端入手，选择整合产业链，让买家感受到与价格相匹配的服务。
　　互联网时代房地产中介价格战，部分中介选择低佣金或0佣金吸引客户，积累众多客户资源。2016年6月以来，印有蔡明形象的爱屋吉屋广告铺满上海北京，佣金只有诱人的1%。很遗憾，这种模式已被证明效果不大。
　　企业低佣金的商业链条是，先积累一定用户，依靠薄利多销带来规模化利润。实际结果却事与愿违，低佣金成为用户唯一关注点，房屋平台缺少有效盈利模式，一旦资金周转率下降，则会处于低利润状态，限制其本身发展。
　　在北京上海等一线城市，二手房交易实际上被链家、中原地产及其他各路巨头垄断。传统代理商最大优势为线下门店遍布小区，掌握房源与客户。主打低佣金的互联网平台，前期可能高歌猛进，但最终会死于各路大佬的封杀。
　　突破有两种类型
　　一种，拓宽产业链条，突破传统代理商简单把线下服务照搬到线上、线上无法形成服务生态链的桎梏。
　　搜房网、乐居等提供一站式服务平台，金色家园网则自建平台，实现从家到家居、家电、家装和家庭服务等生态链的转变，搜房网依靠传统广告媒体，整合房产、装修和地产金融等服务，建立一体化互联网房产电商。两者追求从租房买房中解脱，而以服务获得收益。金色家园网不做重度、深度垂直，直接否认房源为王，提出客户为王。
　　另一种，建立生态链条，打通家庭消费上下游，将利润分布在整个服务链条中。
　　金色家园网通过与乐视达成战略合作，打造一站式O2O家庭服务平台，携手乐视商业生态链，包括乐视硬件软件平台以及影视电视剧内容，打通家庭消费上下游。
　　金色家园网主打二手房买卖0佣金、0风险和0加价服务。实际上，是以家作为导流入口，延伸到家政、汽车、旅行和金融等服务方面。在向消费者最大限度的让出二手房环节的利润后，转而通过装修、家电购买和家政服务等方面获利。
　　这不容易。家装、家政和家居等行业，用户需要更长时间检验产品质量、服务结果，“水很深”。消费者不是不愿意出钱，相比于各种 “高附加值服务”，消费者需要与价格匹配的真实服务，少掺假，少加价，真实可信。一句话，货与物对板，看似简单，后台需要极强的管理能力。
　　从传统房产平台转型为服务平台，是未来的趋势，任何一家企业能做到，即可颠覆整个行业。
　　第二，怎么解决地推的高成本？
　　二手房互联网交易平台，必须是房源为王，需要极多的地下门店，为了提高利润率，又要拓展到金融平台，寻求金融高收益。这叫做四不像，一桩高利贷丑闻就可以坏了一锅粥。最近一些互联网房企如链家等，就被媒体披露，有从事高利贷之嫌。
　　不能击中客户的痛点的客户至上都是自娱自乐，围绕房价高、房源不真实、配套服务不齐全、装修得亲力亲为，要解决痛点，必须进行全产业链整合。如果掌控不力，企业将硕大无朋、营业费用根本不可控制。
　　金色家园网的做法是找联盟商家。联盟商家不一定是房产中介，一个有意思的现象是，美容美发店，SPA会所，这些类似的具有服务场景的行业，处于居民区周边，员工闲余工作时间非常多。美容美发院与客人聊天请求办卡的时候，会得知客人其他需求，比如租房、购房、家装服务等，突破行业壁垒，向客人推荐相关的房地产服务公司，客户不会排斥。
　　一个简单的案例，金色家园网签约的一家联盟商家，有客户在聊天时，谈到最近陪老婆看房压力很大，联盟商家趁势提出，可以为客户配一个金管家，客户肯定不排斥，通过系统APP端将客户的信息发送到金管家那里，成功完成房产或者是一系列业务交易之后，那这家美容美发店会挣到佣金。客户得到服务，而美容店会得到新的赢利模式，与原有的赢利模式不冲突，突破了房地产中介单个员工人均产能有限这个瓶颈。
　　与此相似，数公里范围内的药店、超市等员工，对当地有着足够的了解，通过联盟的方式可以部分解决线下地推这一问题。
　　金色家园网今年的目标是要打造10万家联盟商。这一模式背后，是对于联盟商的管控能力，以及联盟商介绍到客户之后，后续服务团队的服务能力。
　　从逻辑上，这条商业链条可行，联盟商只赚取佣金，房地产互联网平台可以做到轻资产，提供服务，可以获得收益，重中之重是用户的服务体验是不是满意。
　　第三，怎么解决公司内部互相拆台、互相抢单？
　　建立统一的管家团队，从房到家装到家政，一条龙深度服务，以杜绝房屋交易与家政互相扯皮的情况。
　　金色家园网实行金管家模式，一个金管家工作室最多10个人，超过10个人就超过管理的范围，多导入的单子，由金管家总部支配，分配到其他工作室。由总部进行激励，总部激励必须到位，否则没有工作室愿意当活雷锋。
　　另一方面，长期的服务对接，才可以与客户建立互信关系，依靠口碑获得更多的生意。一次服务体验好，装修的时候就直接找金管家，然后是家政、家教，甚至买车等等，这是提供长期金管家服务的做法。
　　服务链、信息链，说着容易做着难，品质服务的每一步背后都有丰富资源、严格管理、正确激励以及统一的价值观，哪家互联网房地产服务平台能够成功，不仅是一场行业颠覆性革命，更意味着行业标准的重新设立。
(责编：贾兴鹏、夏晓伦)第1页/共2页
某房地产公司销售人员薪酬管理制度
一、基本工资发放
基本工资根据公司财务规定按期发放。
二、销售佣金提成发放
（一）佣金提成计算方式
佣金提成=当月个人销售总产值×佣金计算系数×个人所得税缴纳系数
（二）佣金提成结算原则
1、佣金提成结算原则
⑴、一次性付款购房的，全款到帐后，该套住房的销售佣金提成予以结算；
⑵、按揭贷款购房的，签定贷款合同后，并支付完首付款后，该套住房的销售佣金提成予以结算； ⑶、分期付款购房的，首期款全款到帐后，该套住房的销售佣金提成予以结算；
2、退、换房佣金结算原则
⑴、退房：退房情况发生时，该笔交易做无效处理，佣金提成不予结算；若佣金提成已经发放，已发该笔佣金提成从下月佣金提成（或保证金）中扣除；
⑵、换房：发生换房情况时，根据前后房屋总价价差具实结算，多退少补；
已发放佣金大于换房后的实际佣金，差额部分在下次结算中扣除；已发放佣金小于换房后的实际佣金，差额部分在下次结算中补足；
（三）、佣金提成发放时间
佣金提成发放时间为：每月15日发放上月销售佣金提成。
（四）、佣金提成发放比例
佣金提成发放比例为：次月发放上月个人销售提成的70%，公司暂留30%作为保证金。
保证金作为用于退房、客户索赔、违反公司制度，给公司造成经济损失等事项的经济保证。
（注：此退房是指当月出现退房情况，而当事销售人员在佣金发放前已经离职的。）
（五）、佣金提成及暂留保证金发放原则
1、销售主管、销售人员如中途正常离开公司，须提前7天向公司递交辞职报告，经批准并在办理好交接手续且无欠帐或违规处罚行为的，公司即按规定发放未结佣金提成（含保证金）。
2、销售主管、销售人员若因触犯国家法律，将移交司法机关处理；若严重违反公司规章制度而使公司声誉或利益受到损害的，予以除名的，未领取的销售佣金提成（含保证金）不再发放。
3、销售主管、销售人员如中途不辞而别或未获批准辞职而离职的，则未领取的佣金提成（含保证金）不再发放。
4、销售主管、销售人员如因公司行为而被辞退的，在办理好交接手续且无欠帐或违规处罚行为的，公司即按规定发放未结佣金提成（含保证金）。
5、前一个项目的保证金不得累计至下一个项目。
6、公司员工本人及直系亲属实现的销售不予提成。
7、公司指定客户实现的销售原则上不予提成。
8、在交房前离职的销售主管、销售组长、销售人员从公司暂扣30%的保证金中扣除10%作为交房保证金。
三、销售现场行政人员奖励办法
行政人员以签订正式的成交合同为标准，每办理完毕一份合同，奖励20元，按月发放10元，余下的10
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中山一中介称房地产开发商拖欠近千万佣金
萧倩苑 吴进
5月28日，中山市家家顺房地产经纪有限公司(以下简称中山家家顺)的员工到悦盈新城销售中心讨要佣金，有员工表示该项目的开发商拖欠近千万佣金，同时悦盈新城方与中山家家顺均发出公告各执一词，悦盈新城称家家顺销售人员冒充业主签名，以骗取公司佣金；家家顺则称，悦盈新城企图以诬赖家家顺冒充客户签名造假为由，拒绝结算佣金。昨日，南都记者分别采访了悦盈新城相关负责人与中山家家顺负责人，悦盈新城方表示若协商不成将走法律途径解决，而中山家家顺则表示虽然集团愿意走法律途径解决，但员工却不愿意。目前双方并没有就该事件达成共识。有律师表示，一旦出现欺诈行为，开发商确认行为将无效，可拒绝支付该部分单位的佣金。业内人士则表示，该事件折射出目前开发商急功近利下采取渠道为王的激进做法让中介有机可乘，同时也从侧面反映了中介行业还存在不少乱象。事件回顾开发商与中介为数百万佣金起争端上周六上午，中山家家顺员工到悦盈新城销售中心门外聚集向该项目开发商追讨销售佣金。有员工在现场向南都记者表示，目前开发商共拖欠他们至少700万的销售佣金，导致他们无法按时获取足够的生活费，他们要向开发商讨要此前1-4月份被拖欠的销售佣金。“我们之前已经与开发商进行协商，但一直都没有得到回复”，一自称是中山家家顺员工的陈女士表示，悦盈新城开发商目前拖欠近千万佣金，现在很多员工没有得到当期佣金，因此不少员工对此有怨言，并自发到该项目要求开发商面谈。而开发商并没有给出任何回应。该公司益华店的店长倪美琴介绍说，“我们(家家顺)被拖欠了数百万的佣金，一直到30日上午为止他们都没有给过我们任何回复。”虽然从4月份开始就不停地与开发商沟通，但一直没有获得回应，不少被拖欠佣金员工因为此事而气愤，因此于27日下午4点左右自发到开发商处询问佣金的发放情况，而她本人也被拖欠了六七套洋房的佣金。“合同上说的是每个月结一次佣，但开发商目前采取拖延方式拒绝支付。”她说。此外她表示，虽然对方希望打官司来处理该事件，自己也确信打官司会胜诉，但由于担心打官司的时间太长，自己根本耗不起，因此和其他员工一样更倾向于协商解决。双方出示公告均称对方违约实际上，27日下午已经有中山家家顺的员工到悦盈新城追讨佣金，一代理商向南都记者透露。同时，当天悦盈新城方及中山家家顺各出示了一份公告，公告上就拖欠佣金与否的情况作出说明，双方各执一词，互不相让。其中，悦盈新城方表示，中山家家顺与开发商于2016年1月达成合作协议，据合同规定，家家顺须在项目规定范围外进行相关拓客活动，达至项目最佳营销效果，但实施过程中，该司发现，家家顺公司罔顾合同规定，违反合同精神，损害开发商利益。同时开发商公告中表示，经调查发现部分经由家家顺签订的客户成交单存在严重问题，经严格的笔迹对比后发现，为家家顺销售人员冒充业主签名，以骗取开发商佣金，此举严重违反社会诚信及合同精神，并对开发商造成了重大经济损失。对于正常成交部分单位，开发商已于2016年4月根据合同约定支付了100万元佣金。剩余未到期和问题单位，目前已多次与家家顺沟通协商，望通过正当法律途径解决。而中山家家顺则表示，于2016年1月与悦盈新城开发商达成合作协议，其中合同规定由家家顺负责拓客并带至现场等，同时认为开发商企图以诬赖家家顺冒充客户签名造假为由拒绝结算佣金，并指出2016年1月到合作期间，家家顺共计成交312单，合同约定每月结算一次佣金，但开发商仅于2016年4月结算了小部分佣金，剩余大部分佣金一直被拖欠不给。昨日，南都记者就此事先后采访了悦盈新城相关负责人及中山家家顺总经理李功镇。针对目前佣金拖欠与否的说法，双方依旧各执一词，同时还针对对方发布的公告及说法等进行反驳，悦盈新城方表示没有拖欠佣金一说，并认为对方通过伪造业主签名来造假骗佣；家家顺方则表示一切按合同办事，自己没有造假骗佣，并认为开发商没有支付应付佣金。各方说法悦盈新城开发商：没有拖欠佣金，对方存在造假行为对于中山家家顺的员工宣称被拖欠数百万的佣金的说法，昨日上午悦盈新城相关负责人接受南都记者采访时表示，目前并没有拖欠该二手中介的佣金，反而是家家顺存在仿冒业主签名的造假行为。“《客户联动确认单》上的客户签字与认购书的客户签字根本不是同一个人的笔迹”，该负责人向记者出示了一购房者的《客户联动确认单》和《认购书》，其中购房者签字的笔迹有所不同。“这明显是属于欺骗行为，这样的成交是有问题的，因此我们拒绝支付这些成交房源的佣金，一共有86套房。”她表示，目前1-4月已经签约的正常房源已经发放了佣金，共约100万。此外，开发商称，本次并非针对家家顺而采取的行动，而是发现对方的销售成交率急升才怀疑对方造假，并着手对已购房的业主进行回访，从而发现这一造假问题的。“1-3月份家家顺从最初成交比例为3%-4%陡然提升到60%以上，这种情况并不合常态。”她表示，随后他们安排客服人员回访业主，有业主表示自己并非家家顺推介过来的，才开始着手调查签名造假的问题。她表示，原本这些应该属于自然上访的客户，虽然合同中约定在规定范围外拓客，但由于家家顺的员工被数次发现在销售中心门口、停车场等地方拉客，已经违反合同的约定，损害了公司的利益。中山家家顺代理商：开发商拖欠至少700多万佣金针对悦盈新城方的说法，中山家家顺总经理李功镇接受南都记者采访时表示，这一说法是开发商拖延发放佣金的表现。“除了不到100万的佣金已支付外，开发商至少拖欠我们700多万”，他表示，对于开发商提出销售率急速上升不合常态的说法，是因为成交单位中不少是深圳员工带来的深圳客源，因此后期出现销售率上升，这是正常的情况。另外，针对业主签名造假和如何判断业主属于推介方的说法，他指出，合同规定带到项目现场的客户，开发商现场从其客户系统中核对，如果在确认的当日前3周内未有接待记录的，那么该客户属于家家顺的有效客户。“我们经纪人带过来的客户到售楼现场后，悦盈现场销售会当面与客户核实是否为我司客户，核实后悦盈开发商对接人才在《客户联动确认单》上签字确认客户的有效性，因此并不需要客户本人签字确认”。他表示。业内人士：存在开发商销售人员与中介串单的可能有从事代理的知情人士称，导致开发商与中介“撕破脸”的原因是由于开发商销售人员与家家顺中介人员私通串单，随后被开发商发现并拒付剩余佣金所致。“开发商拥有自己的销售团队，同时引进中山家家顺作为二级联动，两支销售队伍同时销售，而支付给家家顺的佣金较高，导致不少销售人员主动与中介串单，以赚取更高佣金”，有业内人士透露，后来开发商发现情况后就拒付剩余佣金，导致出现冲突。不过，这一说法上周暂未得到官方证实。昨日接受采访时，双方均予以否认。“我们的销售人员并没有与他们勾结，佣金高低不能作为原因”，悦盈新城相关负责人表示，由于自身员工在福利、工资等方面的构成与代理商的佣金条件不一致，因此不会产生这样的情况。而中山家家顺总经理李功镇则表示，由于公司制度规定不能串单，且串单行为不仅涉及到销售人员本身，更涉及到开发商提成、公司提成、跟单等一系列的相关人员提成，因此利用佣金差额的串单行为不可能存在。同时，在公司的内部账目中，也没有这样私下让利给开发商单独销售人员的做法。虽然双方予以否认，但有业内人士告诉记者，这样的做法其实并不少见。“属于开发商自身的销售人员销售一套单位可能只有几百元，最多只有1000多元提成。按照行内普遍千分之一的提成，100万元的房子也就是1000元提成”，一服务开发商的本土代理商表示，为了快速销售，部分项目会引进二手中介、在线看房团等方式作为联动，部分项目会给出不错的提成，例如目前普遍的情况是即便是以个人名义申请带客，成功销售就能获得元不等的佣金奖励，甚至部分项目给出的提成佣金更高达万元以上，这让采取自然销售的开发商员工很容易产生负面情绪，采取私下挂单的方式获取更高提成，而被挂单的二手中介等人员在没有带客的情况下，由于获得额外的提成也乐见其成。同时，有不愿意透露姓名的业内人士表示，目前不少开发商重视如二手中介等以客源为主的渠道销售，“能卖出去”的做法让开发商尝到甜头，但同时管理上容易产生混乱及矛盾，本次事件只是冰山一角，他认为该事件折射出开发商急功近利下采取渠道为王的激进做法，让中介有机可乘，或将让整个房地产行业重新重视品牌与营销口碑的建立。双方分歧有没有造假？签名真假会影响合同执行吗？针对对方的公告，悦盈新城相关负责人及中山家家顺总经理李功镇均予以反驳，并各执一词认为对方存在过错。双方就客户签名造假、签名与否是否影响合同执行等问题对南都记者表达了看法，双方同时均表示在协商不成下不排除走法律途径解决，但中山家家顺同时还表示员工目前不愿意采取法律途径，更希望尽快协商拿到应有佣金。下面是本次事件双方最大的分歧点：(开发商用悦盈新城表示，二手中介代理商用家家顺表示)关于伪造签名南都：在《客户成交确认单》中，究竟是否存在签名伪造的情况？悦盈新城：的确发现这一情况。部分《客户成交确认单》的“客户确认(签字)”一栏中的客户签名与《认购书》上的“乙方签署”一栏中的客户签名字迹不一致。由于《认购书》是必须要客户本人过来签名的，所以怀疑家家顺在《客户成交确认单》上伪造业主签名，以骗取公司佣金。目前通过字迹排查已经发现有86宗存在该问题的《客户成交确认单》，这些公司都拥有证据，并向律师咨询这是欺骗行为，因此公司拒绝支付该批单位的佣金是合理合法的。我们也一度与对方协商找专家进行字迹鉴定，但被他们拒绝。家家顺：根本没有这一说法。实际上《客户成交确认单》是让开发商用于客户资料及对我们的工作进行确认的表格，而里面的客户确认(签字)这一栏不排除有业主签字、我们的销售代签、他们的销售代签，甚至是空白的情况。我们也没必要去伪造这些签名，因此说签名伪造的情况不可能存在，而且这也对佣金结账没有影响。南都：签名伪造与否对合同约定会产生什么影响？悦盈新城：业主的签名被他们所伪造，因此在法律角度上这是无效的，也违反了合同约定。在《联动代理合同》里，第十三条也规定了《对接人确认书》、《客户联动确认单》、《客户成交确认单》与《未成交确认表》都是与《联动代理合同》具有法律效力的。家家顺：且不论《客户成交确认单》的签名是我司员工签署还是对方员工签署，甚至这一栏有没有签署客户名字，在我们与开发商签订的《联动代理合同》里第5 .2 .1条中就规定，成交确认方面，“甲方对接人应在乙方客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》上签名确认乙方工作”，“经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证。”这也就是说，这一栏的业主签字与否与结佣并没有任何关系。关于未结佣金南都：未结清佣金到底是多少？悦盈新城：此前2015年的佣金已经全部结清，在1月份至4月份期间，他们销售310套单位，其中86套单位是有问题的，这310套单位涉及的总金额在800万元左右，并非对方宣称的1000万元。目前我们已经发放了100万元佣金，这些佣金都是针对已签约、没有伪造签名等问题的单位来进行发放。没有签约的正常单位因为没有达到合同标准，因此没有发放。家家顺：此前有我司员工说将近1000万元的佣金，估计是员工并不清楚全额。我们核算后发现，一共成交312套单位，总佣金为840多万元，其中他们只支付了不到100万元。现在相当于对方还拖欠700多万元佣金。南都：佣金是按照什么条件进行结算？悦盈新城：《联动代理合同》上第六条有规定，成交确认后，乙方推介的一次性付款客户签署《商品房买卖合同》，按揭客户签署《商品房买卖合同》支付首期房款并签署《银行按揭合同》后，甲方按套计算支付乙方成功推介之物业的代理服务费。所以结佣都是按照签约购房合同后进行核算的，目前有部分单位尚未成功签约，因此这批单位无法结算佣金。家家顺：佣金结算应该是每个月一次。在《联动代理合同》的第七条费用支付规定，甲乙双方每月5、10、15日统计成交量，对已达到代理服务费结算条件的成交单进行结算，这是合同规定的。关于涉及数额南都：牵涉的销售单位和人员数量是多少？悦盈新城：他们销售的310套单位涉及的销售人数是155人，其中86套问题单位涉及54人，但是要求追讨佣金的员工已经远超过这个数字。家家顺：代理环节不仅仅涉及销售人员，实际上每出一张单至少牵涉3人以上，包括对佣、派单、宣传等环节的员工，同时深圳这边还有不少员工虽然没来案场却成功推介，这些员工都是有佣金提成的，因此至少上千人牵涉其中。南都：对方有无阻扰结佣？悦盈新城：原本上周我们已经约定客户过来签约，但对方派人到销售中心围堵，致使部分客户的签约流程无法完成，因此没办法结算正常单位的销售佣金，只有当客户签约后才能结算。目前主要签约的是8栋的客户，这些都能在网上核查。家家顺：部分单位早于1- 3月销售完毕，而开发商一般规定15日内购房者需要按时签约，因此这个时间段的佣金理应可以结算。而对方不愿意提供买卖合同、发票等进行对账，致使无法得知具体的可结算佣金数目。目前预计不少于30%-50%，至少在200万元以上。律师说86客户是谁拓展应向客户本人核实对于双方各执一词，有律师人士表示，具体问题需要具体分析，本次事件的关键问题在于事件中涉及的86个购房者究竟是哪一方销售人员拓展的客户。南都记者就此事向广东广之洲律师事务所律师王美舟进行采访，王律师表示，若一旦出现了欺诈行为，即使事后签了确认单也不构成合同上的要约组成。“目前开发商与代理商之间的核心问题是，《客户成交确认单》是否出现业主签名伪造的情况，及这一签名是否不属于合同上面规定的条款要约。”他表示，伪造字迹的情况不能仅根据字迹进行逐一比照，最直接的方法是逐一找这86个业主进行回访取证核实，若大部分人表示是中介代理公司接待拓展的，那么则属于家家顺的客户，该公司可以此向开发商索取佣金；反之若大部分的业主表示是开发商的旗下销售人员接待拓展的，那么开发商有权以对方存在欺诈隐瞒的行为拒绝支付该部分客户所带来的佣金。若证实签名系伪造开发商可拒付佣金“伪造签名是没有确定作用的，在取证时这86个客户的口径将成为判断中介代理商是否存在欺诈行为的重要证据，在正常情况下，即使不排除有业主会因为其他原因造假口供，但估计大部分业主会用事实说话。”他表示，这将决定中介代理商是否合理拿回佣金的一个举证，这是因为《中华人民共和国民法通则》相关法律条款规定，若过错方存在欺诈行为，则即便是合同上约定的合同条款是只要甲方签字确认就算是构成结算代理服务费凭证的，也属于是开发商被隐瞒才签字确认的，违反了《民法通则》的规定，因此开发商可以拒绝支付遭受欺骗的佣金。同时，正常销售的单位则不影响开发商与中介代理商之间的正常结佣，需根据合同操作。同时他还表示，这一情况在地产行业内较为常见，除了出现过代理商欺骗佣金的行为以外，也不排除开发商以此为由拒绝正常的佣金支付，因此需要根据现实情况具体问题具体分析。采写：南都记者 萧倩苑摄影：南都记者 吴进(南方都市报)
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