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父亲已经去世，但是家里的住宅土地使用证上写着的是父亲的名字，现在面临拆
父亲已经去世，但是家里的住宅土地使用证上写着的是父亲的名字，现在面临拆迁该怎么补偿？
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您好！如果您父亲没有立下遗嘱，那么应由全部法定继承人均分遗产。详情可来电来访！
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我家房子是城市内的自建房，现在只有土地证，是父亲的名字，没房产证，去年父亲去世，现在面临拆迁，请问
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答：城中村？如果拆迁已经进行实际工作阶段，那么说明过户、房产证办理、户籍操作已经冻结你们所在地安置情况我不清楚，如果拆迁补偿的话，有如下几点要注意：一、有无产权不明确的现象，比如你父亲在世时，有无与人协议抵押、共享本处房产。有的话按协议执行二、继承人是否明确，比如你父亲在世时，是否立有遗嘱将房屋赠与他人；或者你有无兄弟姐妹共同继承
我父亲的房产证写的是我爷爷的名字，现在父亲和爷爷都去世了。房子面临拆迁，房产所不给更名。爸爸共有兄弟姐妹4人。姑姑说这套房子是爷爷的，大家都有继承权。我要怎样维护自己的合法权益？
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你好这种情况下你需要提供证据证明该房屋系你父亲所有，否则该房屋会作为你爷爷的遗产进行法定继承。
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最新法律咨询土地转让后征地补偿费的分割 - 永善县人民法院网
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土地转让后征地补偿费的分割 ------ 以雷长华与杨友金等承包地征收补偿费用分配纠纷为例作者：陈祖宣&&发布时间： 10:12:46【要点提示】
&&&&& 承包方将承包地转让给社（村民小组）外的单位或者个人，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准，否则《土地转让合同》无效。期间转让地被征收，社（村民小组）同意按原承包关系将征地费直接兑现到承包方的，青苗补偿费和土地补偿费的增值部分归土地转让的受让方享有，安置补助费和按转让时土地地类计算的补偿费归原承包方享有。
【案例索引】
一审：云南省永善县人民法院（2014）永民初字第846号民事判决书
&&& 审结时间：2014年12月3日
二审：云南省昭通市中级人民法院（2015）昭中民二终字第164号民事判决书
审结时间：2015年5月19日
&&&&【案情】
&&&原告雷长华，男，1955年9月14日出生(公民身份号码141111)，汉族，云南省永善县人，农民，住永善县黄华镇黄葛村水田坝七社43号。
委托代理人鲜昌伦（特别授权），云南震序律师事务所律师。
被告杨友金，男，1975年11月10日出生（公民身份号码101134），云南省永善县人，农民，住永善县黄华镇黄葛村青杠七社26号。
委托代理人唐德财（特别授权），云南南极律师事务所律师。
被告杨友巡，男，1987年9月10日出生（公民身份号码101134），云南省永善县人，农民，住永善县黄华镇黄葛村青杠七社3号。
委托代理人王申民（特别授权），云南南极律师事务所律师。
一审法院查明：原告雷长华与被告杨友金、杨友巡于1993年2月5日签订《土地转让合同》，合同约定：被告杨友金、杨友巡将其享有承包经营权的18.4亩荒山以7728元转包给原告雷长华，该荒山所涉及任何赔偿均由原告享有，与二被告无关。合同签订后，原告雷长华支付了二被告土地转让款7728元，并将荒山开垦成了花椒园。因修建溪洛渡电站征用该土地，除去海拔435米以下部分，经实际丈量该转让的土地为16.042亩。每亩花椒园补偿标准为76950元，合计元。其中杨友金户下为7.184亩，杨有巡户下为8.858亩。杨友金已领取补偿款元，已支付原告雷长华60000元。杨有巡已领取补偿款元，已支付原告雷长华80000元。
另查明，原告雷长华与被告杨友金、杨友巡签订《土地转让合同》所涉及的荒山是二被告的父亲杨恒忠户以协议出让的方式从永善县黄华镇黄葛村青杠七社取得。杨恒忠作为户主以土地使用者的身份于1995年取得荒山有偿使用证。土地权属性质为集体所有。土地用途为营造经济林。使用期限为70年。溪洛渡电站库区对花椒园的补偿为每亩76950元，其中安置补助费每亩25650元，土地补偿费每亩41040元，青苗补偿费每亩10260元。荒地的补偿费为每亩10022元，其中安置补助费每亩4009元，土地补偿费每亩6013元。永善县黄华镇黄葛村青杠七社的土地被征收后，该社召开村民会议，集体讨论通过了将溪洛渡电站淹没土地的土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费以及青苗补偿费全部委托黄华镇人民政府直接兑现到农户的分配方案。原告雷长华与被告杨友金、杨友巡签订《土地转让合同》后，溪洛渡电站库区实物调查登记前，以被告杨友金、杨友巡的父亲杨恒忠作为户主的大家庭分成了杨友金、杨友巡二户。
原告雷长华诉称，原告与二被告于1993年2月5日签订了《土地转让合同》，合同约定：原告支付7728元款项给二被告，二被告将其享有承包经营权的18.4亩荒山转包给原告，该荒山所涉及的任何赔偿均由原告享有，与二被告无关。合同签订后，原告历尽千辛，投入大量的人力、物力，将荒山开发成了具有良好效益的花椒园。因修建溪洛渡电站需要征用该荒山，实际丈量该转让土地为16.042亩。每亩花椒园补偿标准为76950元，合计元。其中杨友金名下7.184亩，杨有巡名下8.858亩。杨友金已领取款项元，除支付原告60000元外，下余元尚未支付。杨有巡已领取款项元，除支付原告80000元外，下余元尚未支付。原告为此多次找到二被告，要求按照约定支付剩余补偿款，但均被拒绝。为维护原告的合法权益，起诉要求二被告向原告支付剩余款项元。
被告杨友金、杨友巡共同辩称，原告雷长华与被告杨友金于1993年2月5日签订了《土地转让合同》以及内容均属实，但合同签订的是18.4亩，最后实际量得16.042亩。签订合同时杨友金只有16岁，属限制民事行为能力人，所签合同效力待定。被告杨友巡签订合同时只有6岁，属无民事行为能力人，所签合同自始无效。荒山承包证上的名字是二被告的父亲杨恒忠。杨恒忠对荒山才有处分权。合同没有经过二被告法定代理人杨恒忠的追认，合同自始无效。原、被告签订的土地转包合同，实为土地承包经营合同。原、被告签订的土地承包合同没有经全体村民或村民代表2/3以上同意。法律规定土地征收后产生的土地补偿费、安置补助费应归集体所有，地上附着物及青苗补偿费归土地耕种人所有。该土地上的青苗补偿费已由被告杨友金、杨友巡分别给付了60000元、80000元给原告雷长华。因此，二被告应付给原告雷长华的款项已给付完毕，请求法院依法驳回原告雷长华的诉讼请求。
一审法院认为，原告雷长华与被告杨友金、杨友巡签订的《土地转让合同》未经发包方同意，且原告雷长华转让土地后，没有与作为发包方的集体经济组织确立新的承包关系，承包主体未发生变化，故双方的土地流转关系实质为转包合同关系。原告雷长华与被告杨友金、杨友巡签订合同时，杨友金不到18周岁，杨友巡不到6周岁。双方签订合同后也没有经过二被告分家前的户主即二被告的父亲杨恒忠的追认。按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条关于无民事行为能力人实施的和限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效的规定， 原告雷长华与被告杨友金、杨友巡签订的《土地转让合同》属于无效合同。虽然原、被告签订的《土地转让合同》无效，且没有经过作为户主的二被告的父亲杨恒忠以及其他家庭成员的明确追认，但在合同签订后的十多年中，原告雷长华一直在经营管理双方签订合同所涉及的土地。二被告的父亲和其他家庭成员一直没有提出任何异议。原告雷长华在签订《土地转让合同》后，将荒山开垦成花椒园。现该争议土地产生的各项补偿费已按照该社的土地补偿费分配方案，由黄华镇人民政府全部发放到被告杨友金、杨友巡账户。原、被告的合同争议所涉及的土地产生的各项补偿费已转变成了个人的财产。按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定，本案争议的花椒园的青苗补偿费每亩10260元应归实际投入人原告雷长华享有。杨友金、杨友巡转包给雷长华的土地原属于荒山，对于荒山的安置补助费和土地补偿费本应由被告杨友金户、杨友巡户享有。由于原、被告不属于同一集体经济组织成员，因此，花椒园被征收产生的安置补助费每亩25650元应归原土地承包者杨友金户、杨友巡户享有。荒山被开垦为花椒园后，安置补助费已由每亩4009元上涨到25650元，土地补偿费已由每亩6013元上涨到41040元，故被告杨友金户、杨友巡户每亩应享有的金额为每亩花椒园的安置补助费25650元+每亩荒山的土地补偿费6013元＝31663元。原告雷长华每亩应享有的金额为每亩花椒园的青苗补偿费10260元+每亩花椒园的土地补偿费41040元－每亩荒山的土地补偿费6013元＝45287元。被告杨友金应付给原告雷长华的金额为7.184亩×45287元/亩＝元，减除已付的60000元，被告杨友金还应付原告雷长华元。被告杨有巡应付给原告雷长华的金额为8.858亩×45287元/亩＝元。减除已付给雷长华的80000元，杨友巡还应付雷长华元。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款（一）项、（二）项、第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第二款的规定，判决：由被告杨友金给付原告雷长华土地征收补偿费元，由被告杨友巡给付原告雷长华土地征收补偿费元。（限判决生效即给付）
宣判后，雷长华提出上诉，请求撤销原判，改判杨友金返还其元,杨友巡返还其元。其主要上诉理由为:一、原审判决认定《土地转让合同》无效不当，上诉人与二被上诉人签订《土地转让合同》后长达16年的时间，被上诉人及其法定代理人未向上诉人提出异议或主张撤销《土地转让合同》的诉求，因此，其与被上诉人签订的《土地转让合同》依法成立并有效。二、实际丈量为16.042亩花椒园的地上附着物补偿、安置补偿费及土地补偿费应归其享有，杨友金、杨友巡无权参与分配。
二审法院认为：雷长华与杨友金、杨友巡所签订《土地转让合同》时，杨友金不到18周岁，杨友巡不到6周岁，但在合同签订后的十多年中，雷长华一直在经营管理双方签订合同所涉及的土地。杨友金、杨友巡的父亲和其他家庭成员一直没有提出任何异议。雷长华在签订《土地转让合同》后，将荒山开垦成花椒园。根据云南省移民开发局云移金（2011）21号文件规定，荒山补偿标准按10022.00元/亩（其中安置补助费4009.00元/亩，土地补偿费6013.00元/亩），花椒园补偿标准按76950.00元/亩（其中土地补偿费41040.00元/亩，安置补助费25650.00元/亩、青苗补助费10260.00元/亩）。经实际丈量该转让的土地为16.042亩，其中杨友金户下为7.184亩，杨友巡户下为8.858亩。杨友金已领取补偿款元，已支付雷长华60000.00元。杨友巡已领取补偿款元，已支付雷长华80000.00元。由于雷长华与杨友金、杨友巡签订荒山转让协议后，将原荒山改造种植为花椒园。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归集体经济组织所有，集体经济组织讨论决定可以分配给农户。本案因雷长华将荒山改造为花椒园，土地补偿费得到了增值，根据谁开发谁受益的原则，对土地补偿费的增值部分应当归雷长华享有。因此，原审判决根据所查明的案件事实，判决雷长华每亩应享有的金额为每亩花椒园的青苗补偿费10260.00元+每亩花椒园的土地补偿费41040.00元-每亩荒山的土地补偿费6013.00元=45287.00元并无不当；从黄华镇黄葛村青杠社制定的关于对本集体经济组织内土地征用补偿费的分配方案来看，征用地的安置补助费兑现到村民个人账户。由于雷长华与杨友金、杨友巡不属于同一集体经济组织需要安置的成员，故原审判决将安置补助费25650.00元/亩判决给杨友金、杨友巡并无不当。故花椒园被征收产生的安置补助费每亩25650.00元应归原土地承包者杨友金、杨友巡户享有。荒山被开垦为花椒园后，安置补助费已由每亩4009.00元增加到25650.00元，土地补偿费已由每亩6013.00元增加到41040.00元，所以杨友金、杨友巡户每亩享有的金额为每亩花椒园的安置补助费25650.00元+每亩荒山的土地补偿费6013.00元=31663.00元。雷长华每亩应享有的金额为每亩花椒园的青苗补偿费10260.00元+每亩花椒园的土地补偿费41040.00元-每亩荒山的土地补偿费6013.00元=45287.00元。杨友金应付给雷长华的金额为7.184亩×45287.00元/亩=元，减去已付的60000.00元，杨友金还应付雷长华元。杨友巡应付给雷长华的金额为8.858亩×45287.00元/亩=元。减去已付给雷长华的80000.00元，杨友巡还应付雷长华元。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。判决：驳回上诉，维持原判。
本案在审理过程中，存在争议较大的焦点问题为：
1、雷长华与杨友金、杨友巡所签订的《土地转让合同》是否有效？
我国《土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《农村土地承包法》第三十四条规定，土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。第三十八条规定，土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。第四十一条规定，承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。第四十八条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。从上述规定可以看出，农民集体组织，是以社（村民小组）为单位。除由法律规定属于国家所有的农村和城市效区的土地，属于社（村民小组）所有。发包方（社或村民小组）发包给承包方（农户）的土地，承包方转包、出租土地的，承包方与发包方的承包关系不变。除代耕不超过一年的外，流转应当签订书面合同。以其他方式流转的，只需报发包方备案；以转让方式流转的，应当经发包方同意。对于同意的方式，法律虽未明确规定，但转让给社（村民小组）外的单位或者个人，应受发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准这一强制性规定的约束。转让的法律后果是原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止，由该土地受让方同发包方确立新的承包关系。土地承包经营权采取转让方式流转的，采取的是登记自愿原则和登记公示主主义。本案中，雷长华与杨友金、杨友巡不是同一个社（村民小组）的成员，雷长华转让杨友金、杨友巡的承包地，未经杨友金、杨友巡所在社三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并未报乡（镇）人民政府批准。更何况雷长华与杨友金、杨友巡签订的合同，属于限制民事行为能力人依法不能独立实施的和无民事行为能力人实施的民事行为。雷长华与杨友金、杨友巡所签订的《土地转让合同》无效。
2、该转让土地被征收，征地补偿费如何分割？
我国《土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费。最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》第十二条规定，承包方因承包经营的土地被依法征用或者被依法批准使用后，要求发包方按照有关法律、法规的规定给予补偿或者要求发包方对其为改良土地的实际投入给予适当补偿的，人民法院应当予以支持。从以上规定不难看出，实际用益物权人在承包经营期间对承包地有较大投入，使承包地的使用价值有了较大的改善与提高的，在土地被依法征收后有权要求获得相应补偿。全国人大法工委所编《物权法释义》中也认为，土地补偿费是给予土地所有人和用益物权人（承包人）的投入及造成损失的补偿，应当归土地所有人和用益物权人所有；从民事活动应当遵循的公平原则讲，实际用益物权人在开发开垦中进行了一定的投入，付出了自己的劳动，从而提高土地质量，客观上导致了被征收土地的价值升值，相应地使土地被征收后补偿费用增高，使土地获得了更大的利益，与实际用益物权人的付出有直接因果关系，实际用益物权人开发治理土地所取得的合法收益应受法律保护。故本案中，雷长华每亩应享有的金额为每亩花椒园的青苗补偿费10260.00元+每亩花椒园的土地补偿费41040.00元-每亩荒山的土地补偿费6013.00元=45287.00元。杨友金户、杨友巡户每亩应享有的金额为每亩花椒园的安置补助费25650元+每亩荒山的土地补偿费6013元＝31663元。
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提问者:&&CMi&|[重庆 重庆];& 09:04:00
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