背景材料：××年7月15日，长沙市组团参加了在广州召开的“泛珠三角贸易洽谈会”。会上，该市一老牌中型国有企业——星城汽车制造厂引起了一家台商——宏远汽车股份有限公司的投资兴趣。当日下午，双方在广州市天地宾馆举行了洽谈。
以下是参加会议的长沙市星城汽车制造厂秘书李晓记录的双方达成的初步合作意向的主要内容。
甲、乙两方愿以合资或合作的形式建立合资企业，暂定名为宏远(长沙)汽车制造有限公司。工程建设期为1年，即从××××年9月～××××年9月全部建成。双方意向书
签订后，即向各自上级申请批准，批准的时限为1个月，即××××年8月15日前完成，然后由星城汽车制造厂办理合资企业开业申请和各项报建手续。项目总投资9000万元(人民币)，其中土建施工部分投资5000万；设备部分投资4000万。甲方投资3000万(以工厂现有厂房、水电设施现有设备等折款投入)；乙方投资6000万(以现金投入，购买设备)。
合资企业生产能力及利润分配：新项目建设完工后，形成年产各类专用汽车3000辆的生产能力，实现产值收入10亿元，创利税1亿元。各方按投资比例或协商比例分配利润。合资企业自营出口或委托有关进出口公司代理出口，价格由合资企业定。合资年限为20年，即××××年9月一××××年9月。合资企业其他事宜按《外商投资企业法》有关规定执行。双方将在各方上级批准后，再行具体协商有关合资事宜。
根据以上材料，请你以秘书李晓的身份拟写一份长沙市星城汽车制造厂与宏远汽车股份有限公司双方合作的意向书。
要求：(1)分条列项、材料组织有序；
(2)正文结构符合要求。扫一扫，上赶集群组
扫码使用“赶集群组”
交友&&寻爱&&找工作
聊天&&聚会&&不寂寞
离市区1公里,周边有4000亩荒地,适应养羊，牛其他养殖我的共600多亩,能种植的100多亩其他都以种了杨树，桐树年租金共2万元现在散养鸡蛋12元,散养猪20多,羊肉30块,中草药几倍涨价吃啥都不安全巩义市民俗文化村大坝南边沟里边,周围没有住户沟宽300米,长3-4公里其中荒地300亩,林地200亩,可耕种地150亩,2亩鱼塘,3相电,可浇灌自来水管,路可到现场有窑洞19埪,铁皮房220平米不收地租,获利分成注册众生合作社100万，合同40年，可喂散养猪,羊,鸡鸭,鱼种瓜果,蔬菜,花草再造些窑洞搞个吃住玩一条龙可建生态园,或开个大型高端养老院搞个茶台,几个棋友,打个麻将喷喷江东喝个小酒世外桃源,与世无争欢迎有识之士本人信佛，放心合作
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协信产业研究院-----标准厂房利润何在？——重庆联东水土项目模拟分析
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以1000万元购得一家公司股权（该股权包含土地，厂房以及旧机器设备）该公司以前只注册了营业执照。税务登记证都没领，也没有营业过。我只收到1000万元的收据及一份股权转让合同。请问。。这种情况下我该如何做账。。股权转让会不会涉及到税金问题。。。请朋友们帮帮忙。有诚意者请加我QQ（希望认识会计行业的朋友样）
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企业或个人转让股权现已成为很多企业在日常经营活动过程中常见的业务，由于转让股权会导致企业的股东发生变化，企业首先要到工商部门进行相关事项的变更或备案登记，然后应对该项业务进行相关的账务及涉税处理，在我们税务师事务所从事税务代理的过程中，发现很多企业对该项业务的处理不够准确，现举例对该类经济业务各方的账务及涉税处理进行详细解析。一、企业股权转让1.企业在一般的股权（包括转让股票或股份）买卖中，应按《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［号）有关规定执行。股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。2.企业进行清算或转让全资子公司以及持股95％以上的企业时，应按《国家税务总局关于印发〈企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定〉的通知》（国税发［1998］97号）的有关规定执行。投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重复征税，影响企业改组活动，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得。（一）一般股权转让举例：某内资企业A注册资本为1000万，有甲企业、乙（自然人）两个股东，甲企业出资300万，拥有30%股权，乙出资700万，拥有70%股权，现甲企业将其拥有的全部股权转让给丙公司，转让价款为400万元，转让时，A企业所有者权益除实收资本1000万外，未分配利润为300万元。相关涉税及账务处理：该项业务符合文件第一条规定，属于一般意义上的股权转让。1.转让后甲企业应缴纳的股权转让所得企业所得税为（假设不考虑其他税费）：（400-300）×25%=25万元2.甲企业按新会计准则的要求，对A企业的股权投资应采用权益法核算（不考虑A企业公允价值对损益的影响），转让股权的账务处理为：借：银行存款&& 400万元
贷：长期股权投资-投资成本&& 300万元&&
长期股权投资-损益调整&&
90万元（300×30%）&&
投资收益&&&&&&&&&&&&10万元如果甲企业以前年度将90万元的投资收益形成的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债，应将其进行转回处理： 借：递延所得税负债&&22.5万元（90×25%）
贷：应交税费-应交所得税&&22.5万元3.A企业账务处理：借：实收资本-甲 300万元
贷：实收资本-丙公司 300万元由于甲企业收取的400万元全部为转让股权收入，对其享有的累计利润未进行分配，继续由变更后的股东享有，所以A企业不用对未分配利润作账务处理。（二）转让全资子公司股权举例：某内资企业A注册资本为1000万，甲企业拥有100%股权，甲企业拟将其拥有的全部股权转让给乙，转让价款为1800万元，转让时A企业所有者权益除实收资本1000万外，未分配利润为300万元。相关涉税及账务处理：该项业务符合文件第二条规定，属于全资子公司的股权转让。1.转让后甲企业应缴纳企业所得税（假设不考虑其他税费）：首先应将1800万元的转让收入分解为两部分：一部分为应分享的被投资方累计未分配利润300万元，为股息性质所得免税；一部分为转让股权收入1500万元。甲企业应缴纳的股权转让所得企业所得税为：（）×25%=125万元2.甲企业按新会计准则的要求，对A企业的股权投资应采用成本法核算，转让股权后的账务处理为：借：银行存款&&1800万元
贷：长期股权投资-投资成本
1000万元&&
投资收益&&&&&&&&&&800万元&&&&&&（其中300万元为免税所得）3.A企业账务处理：借：实收资本-甲&&1000万元　 贷：实收资本-乙&&1000万元由于该项转让行为已视同对原投资者进行了分配处理，累计形成的利润已不存在，A企业应将该项权益视同乙股东购买股权产生的溢价，进行如下账务处理：&&
借：利润分配-未分配利润&& 300 万元
贷：资本公积&&&&&&&&300万元希望对你有帮助，你在获取股权的同时还得按照公司法规定来操作哦，对方单位是已经办理营业执照的！！！
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请教楼上，第二种转让全资子公司，未分配利润300万元，为股息性质所得免税，我不了解这个，而第一种情况“将90万元的投资收益形成的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债”两种具体能讲下吗？如果是自然人投资的企业把100%股权转让给一个法人独资的话，也会涉及到税金的问题吗？
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一般企业对外投资，在持股不变的情况下发生的投资收益（会计上按成本法或权益法确认的），在税法上是不承认的，是不交税的对持有期间分得的股息红利也是免税的（持有期超过12个月，否则应当计入应税所得额计征企业所得税）对转让股权，转让所得与原投资额之间的差额应当计入应纳税所得额计征企业所得税
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回复#1楼春瀟一刻的帖子可是原营业执照上的注册资金是200万元，而且这1000万元转让款中是不是要分出（房子，土地，机器等明细吧）我能不能按收据自己列明细分出：（初做会计，实在很迷茫，请各位帮我改正）借：实收资本---A某
50万&&无形资产--土地
200万&&固定资产--厂房及附加设施 550万&&&&
--机器设备&&
50万贷......ganpinggg发表于 09:09:51开什么玩笑？你买了一家企业的股权那个企业还要持续经营人家的资产怎么能记到你的账上？又怎么能冲减你自己的注册资本？
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回复#1楼春瀟一刻的帖子可是原营业执照上的注册资金是200万元，而且这1000万元转让款中是不是要分出（房子，土地，机器等明细吧）我能不能按收据自己列明细分出：（初做会计，实在很迷茫，请各位帮我改正）借：实收资本---A某 150万&&
---B某 50万
无形资产--土地 200万
固定资产--厂房及附加设施 550万&&
--机器设备&&50万贷......ganpinggg发表于 09:09:51你迷茫的原因是你没有分清会计核算主体对你管的这套账而言你只是从那家企业的股东手里买下了股权对于你会计处理是借：长期股权投资
贷：银行存款就完事了最多出售股权的股东是个人的话要代扣一下个人所得税，贷方分录增加一个应付税费即可。对于被卖的那个企业，根本不涉及账务处理
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对了股权转让要缴纳万分之五的印花税
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回复#1楼春瀟一刻的帖子可是原营业执照上的注册资金是200万元，而且这1000万元转让款中是不是要分出（房子，土地，机器等明细吧）我能不能按收据自己列明细分出：（初做会计，实在很迷茫，请各位帮我改正）借：实收资本---A某
50万&&无形资产--土地
200万&&固定资产--厂房及附加设施 550万&&&&
--机器设备&&
50万贷......ganpinggg发表于 09:09:51小胖说得没错要看你站在哪方的立场来看这个事，购买方，公司，还是出售方对于购买方，你买的是股权，是一项投资，应当增加长期股权投资，而减少银行存款（另外还需对差额调整相应科目）对于公司而言，只不过是换了个股东，借：实收资本--出售方&& 贷：实收资本--购买方
对于出售方而言，只是减少了股权，而增加了银行存款，差额计入投资收益即可对于三方而方，都不会调整原公司的资产价值，所以楼主的说法很有问题
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当然如果是购买方购买后直接注销原公司的法人地位的，则应当将原公司的资产按公允价值并入购买方
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当然如果是购买方购买后直接注销原公司的法人地位的，则应当将原公司的资产按公允价值并入购买方青差大陈发表于 10:40:16吸收并购
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小胖说得没错要看你站在哪方的立场来看这个事，购买方，公司，还是出售方对于购买方，你买的是股权，是一项投资，应当增加长期股权投资，而减少银行存款（另外还需对差额调整相应科目）对于公司而言，只不过是换了个股东，借：实收资本--出售方&&贷：实收资本--购买方 对于出售方而言，只是减少了股权，而增加了银行存款，差额计入投资收益即可对于三方而方，都不会调整原公司的资产价值，所以楼主的说法很有问题......青差大陈发表于 10:38:20哦，我漏了被投资方所有者权益的明细调整
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谢谢大家的回复。可能我的描述不是很清楚。我老板其实是以个人名义1000万买下一处厂房，可这厂房的所有者是A公司，所以通过转让法人得到该厂房。A公司只注册了营业执照（注册资金200万），税务没有登记过，更没有做过账。转让后我收到的证明只是一张1000万的收据。所以我现在是不知道怎么建账。请大家帮帮我。。
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谢谢大家的回复。可能我的描述不是很清楚。我老板其实是以个人名义1000万买下一处厂房，可这厂房的所有者是A公司，所以通过转让法人得到该厂房。A公司只注册了营业执照（注册资金200万），税务没有登记过，更没有做过账。转让后我收到的证明只是一张1000万的收据。所以我现在是不知道怎么建账。请大家帮帮我。。ganpinggg发表于 14:06:10出于“工作友情”，帮你老板跑跑A公司营业执照变更A公司如果已经建账就做一分录借：实收资本--原来那个股东
贷：实收资本-你老板然后问你老板准备怎么处理那个A公司问清楚后再来问下一步该怎么办
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回复#13楼堕入中华水坛的胖精灵的帖子A公司没有建过账。A公司的经营范围跟我们本来要开的厂正好符合，所以不打算变更。直接以A公司建账。。所以我目前不知道怎么建账。
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新建账可以这样做吗？借：现金
1000万贷：实收资本
200万&&其他应付款
800万借：固定资产-厂房
750万&&&&&&&& 机器设备
无形资产--土地 200万贷：现金&&
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我觉得你的分录不对劲先说厂房是已经在A公司账上了又说A公司未建账搞不清楚实际情况究竟如何建议你最好在身边找个明白人让明白人看看你的会计资料再给出处理意见
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你得先把以前的账补起来1.原股东资本投入借：银行存款
200贷：实收资本-原股东2002.原股东购入土地借：无形资产贷：银行存款3.新股东替换原股东借：实收资本-原股东
200贷：实收资本-新股东
200注意：这里是站在公司的立场，即1000万是对公司来说没有任何关系的，只是从原股东变换为新股东，股本总额还是200
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你得先把以前的账补起来1.原股东资本投入借：银行存款 200贷：实收资本-原股东2002.原股东购入土地借：无形资产贷：银行存款3.新股东替换原股东借：实收资本-原股东 200贷：实收资本-新股东 200注意：这里是站在公司的立场，即1000万是对公司来说没有任何关系的，只是从原股东变换为新股东，股本总额还是200青差大陈发表于 22:07:53可是原股东购入土地的凭证没有了。还有建造厂房的发票也没有的。那我该怎么补账呢。
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我觉得你的分录不对劲先说厂房是已经在A公司账上了又说A公司未建账搞不清楚实际情况究竟如何建议你最好在身边找个明白人让明白人看看你的会计资料再给出处理意见堕入中华水坛的胖精灵发表于 21:23:13厂房的房产证上登记是A公司。所以才说是属于A公司的。
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或投入或购入，总是有个说法的，找原始凭证。
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小胖说得没错要看你站在哪方的立场来看这个事，购买方，公司，还是出售方对于购买方，你买的是股权，是一项投资，应当增加长期股权投资，而减少银行存款（另外还需对差额调整相应科目）对于公司而言，只不过是换了个股东，借：实收资本--出售方&& 贷：实收资本--购买方
对于出售方而言，只是减少了股权，而增加了银行存款，差额计入投资收益即可对于三方而方，都不会调整原公司的资产价值，所以楼主的说法很有......青差大陈发表于 10:38:20请问我是企业方，我公司现有如下变化。我司今年6月底100%股权转让给A老板。开始公司建立的实收资本是2200万，2个公司股东各占83%和17%；转让时点6月底的时候评估机构评估的价格是1252万，后来我们公司的老板以1700万购买了全部的股权。那现在账上要怎么做这些呢？是只是实收资本之间的一增一减吗？请各位教教我。
仰起头，阳光照在脸上；那时，所感受到的温暖甚于你所受的所有伤害。世界还在转，人生还在继续。
正保培训项目
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工业房屋建筑物评估，是否需要考虑利润？
传统财务即将面临转型或淘汰
2000万财务人未来何去何从
有此证，升职加薪不是梦
你距离最高证书只有一指的距离
港中大-上国会强强联手
全球23强，免联考
想跟大家讨论下，资产评估里面的房屋建筑物评估，采用成本法，是否需要考虑利润列？我公司要求考虑5%的利润，我看了很多别的事务所的案例，只考虑了建安、前期费用和资金成本，没有考虑利润，
想问问大家的意见
理论上讲是要考虑的,利润是价值构成要素之一，但实践中对于工业企业的厂房很少考虑。
同时,还要看评估对象和评估目的,评估对象是房屋建筑物本身，还是企业价值。
回复 楼主 love0037 的帖子
视评估目的和背景确定.工业厂房的利润很多是显现于企业产品利润,真正直接附加于房产的不多,除非是开发区专门营建厂房用于销售,但也含有不少招商引资的利益关系,这个利润率很难依靠行业利润来把握.个人建议不考虑.
原帖由 lanshiji 于
14:01 发表
视评估目的和背景确定.工业厂房的利润很多是显现于企业产品利润,真正直接附加于房产的不多,除非是开发区专门营建厂房用于销售,但也含有不少招商引资的利益关系,这个利润率很难依靠行业利润来把握.个人建议不考虑.
我考虑了下，觉得用成本法评估房屋建筑物，只有用于销售的才应该考虑利润，不销售则应是“重置成本”，不应该含利润。
同意楼上的 一般企业价值评估中 厂房多是自用的 连产权证都不会去办 这样不应考虑利润
回复 藤椅 lanshiji 的帖子
那为什么成本法做工业土地的时候一般要考虑6%-10%的投资利润咧？
结合评估对象和评估目的考虑
原帖由 love0037 于
21:14 发表
那为什么成本法做工业土地的时候一般要考虑6%-10%的投资利润咧？
如果是专项开发用于销售，应予考虑。不少开发区对于厂房或办公楼的售价是一致的，对应利润率指标也是一致的，各入驻单位乐于接受统一的售价，在于政策不同，这个和物业评估结果没有直接关系。
如果按照重编预决算的过程和公式确定工程造价、再考虑前期及其他费用、资金成本什么的之后，里面已经含了利润。在造价套价过程里面有。
我们在做的时候一般不会将造价套价表中的利润额外剔除。
这和评估对象、评估目的根本没有关系。
回复 7楼 lanshiji 的帖子
不是什么开发区的土地，成本法计算工业土地价值时，也考虑6%-10%左右的利润，我觉得这个还是角度和出发点不同，我觉得这个成本逼近法是站在一级土地开发商角度来考虑的，有一个回报利润。
原帖由 ddxy 于
17:57 发表
如果按照重编预决算的过程和公式确定工程造价、再考虑前期及其他费用、资金成本什么的之后，里面已经含了利润。在造价套价过程里面有。
我们在做的时候一般不会将造价套价表中的利润额外剔除。
这和评估对象、评估 ...
造价中的利润是承包方的利润，而后者是销售利润，完全两个概念
有点犯晕，楼主问的是建筑物、土地评估还是房地产评估？
原帖由 love0037 于
19:20 发表
不是什么开发区的土地，成本法计算工业土地价值时，也考虑6%-10%左右的利润，我觉得这个还是角度和出发点不同，我觉得这个成本逼近法是站在一级土地开发商角度来考虑的，有一个回报利润。
成本逼近法中，施工方或一级土地开发商的利润需要考虑（包含在造价或土地成本中）
回复 11楼 lanshiji 的帖子
我帖子问的是工业建筑物，我开始觉得也不应考虑这个投资利润，后来又想到成本逼近法评估工业用地时，也是考虑了利润的，所以有点矛盾。
成本逼近法里的利润是施工方的利润，开发商的成本，不属于投资利润，与二级市场投资者无关。
一般套用定额的方式计算的重置成本，是不含施工利润的，要单独计取；但是如果是类似建筑物换算或者投资估算指标方式计算的重置成本，已经包含了施工利润，不必单独计算
至于投资利润，赞成板凳的看法，以转让为目的评估且市场条件允许的，应当计取，以便和市场比较取价保持一致；非转让目的不宜计取利润，因为该利润无法实现
原帖由 lanshiji 于
22:39 发表
造价中的利润是承包方的利润，而后者是销售利润，完全两个概念
哈哈，没想到指的是这个利润。
工业厂房按照成本法评估时没有考虑销售利润的。我看过的报告两三百份了吧，没见过考虑销售利润的。毕竟和房地产开发商运作出来的住宅和商业物业、综合物业不同。
你想，工业厂房建设的主持方（工厂本身）一般均有自己招标建房子的能力。
出现销售利润的情况一般是把现成的房子卖给那些没能力自己招标建房（或自己建房）的买方的情况。
而商业物业、商品房什么的，一般都是按照收益法和市场法为主评估的，不涉及成本法重置或涉及较少。
如果评估目的是转让，也要看看当地土地或工业厂房取得的难度（即：市场环境如何）。如果有新增建设用地资源，我个人认为成本法里不用考虑销售利润，如果没有新增建设用地资源了，必须购买现存已开发土地，那就需要琢磨销售利润的问题了。但反过来说，如果是这种情况，当地的裸地价格已经没有什么意义（因为没有裸地），反而很可能有工业厂房转让或出租的案例。在这种情况下，不妨舍弃成本途径，采用收益途径或市场途径对不动产进行评估。
这样的说法是否科学了呢？
[ 本帖最后由 ddxy 于
17:36 编辑 ]
原帖由 love0037 于
08:46 发表
我帖子问的是工业建筑物，我开始觉得也不应考虑这个投资利润，后来又想到成本逼近法评估工业用地时，也是考虑了利润的，所以有点矛盾。
我理解，土地使用权评估采用成本逼近法时，实际上是对企业从没有地到拿到地，参与征地、基础设施配套全过程投入的那部分资本肯定有个投资利润在里面。公式里考虑的是那部分利润。那个过程也以被视为企业投资的一个过程。如果企业把自己开发、整理好的土地立马再卖出去，如果当地没有了可新增的建设用地资源，他可以在原来的成本逼近法价值基础上再额外获得一个超额利润。这部分利润是因垄断而获得的超额利润。
工业不动产和开发商开发完全是两码事。
反过来，开发商开发实际玩了个二道贩子过程，只是一个go-between就拿了那么高的利润，他们赚钱的依据只是老百姓自己没能力拿地、跑手续并招标建设。黑呀！！！
刚刚做完一个房地产开发项目，采用假设开发法评估，评估中采用了动态假设开发法，同时，也顺便按照静态的思路计算了评估值，结果两者存在一定的差异。分析差异的原因，除收入、成本、费用因折现期不同导致的差异外，一个很重要的原因是静态法不光考虑借款利息（开发成本*借款利率），还扣除开发成本*合理利润，请注意，这里的开发成本计算的口径是基本相同的，也就是说，采用静态假设开发法对于同一项投资，假设有两种资金来源，同时将这两种资金来源的成本都予以扣除，显然，这里存在重复的因素。
把思路拓展到工业厂房的成本法评估中，在建安+前期+其他+资金成本+合理利润=评估值的思路中，一方面假设资金全部来源于借款，也就是建设方没有任何自己投入，另一方面，已经计算了建设方所需要的工程管理费等必要的支出，为何还要计算合理利润呢？建设方压根没有投入任何钱，所有的钱都是贷款来的！是不是这里也存在重复的因素了？
显然，如果这样考虑，计算利润的确是没有必要了。但是，全部假设资金来源于借款是否合理呢？
如果我们认为一项资产的价值=投入资本*（1+期望报酬率），那么如果假设资金全部来源于借款，建设方没有任何投入，那么建设方除了取得一些人工成本（建设方管理费用）外，凭什么要利润？但是如果建设方有投入呢？这时的期望报酬率应该=建设方投入资金比例*建设方期望报酬率+贷款资金比例*贷款利率。
因此，个人觉得，纯粹讨论要不要计算投资合理利润不全面，应该建立在利息是如何计算的基础上。当然，本人的观点操作上比较困难。
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原帖由 cpvgg 于
20:40 发表
刚刚做完一个房地产开发项目，采用假设开发法评估，评估中采用了动态假设开发法，同时，也顺便按照静态的思路计算了评估值，结果两者存在一定的差异。分析差异的原因，除收入、成本、费用因折现期不同导致的差异外， ...
我的看法是：不管资金来源如何，该考虑利润的情形下就应当考虑利润。
中国的房地产评估虽然似乎看上去比资产评估的阵容更加强大。但是我个人认为柴强先生在翻译国外技术资料的时候未必仔细考虑过“利润”在哪个环节考虑。
中国的造价呀什么的毕竟和国外都不一样。
cpvgg兄提到的借贷资金建房，俨然就是房地产开发商的运作模式。从投资融资角度讲，这是最大限度地运用财务杠杆。您说杠杆收购的时候到底是银行在收购还是收购方在收购？当然是收购方在收购。尽管收购方需要向银行/银团（还有财务公司、担保公司等）借款，可能没有使用自己的资金。但是他借款还是需要有担保的。如果还不上还是要赔钱给银行的。他也在承担风险——项目运作失败或策划失误的风险。这和他利用自有资金开发时，可能把自己的钱都亏进去没有本质的区别。
因此，在中国，房地产开发商从理论上赚取超额利润的理由是他们承担了开发失败的风险。但是这个理由很虚伪。我在前面的帖子提到过。实际上他们是因为垄断而赚取的利润。所垄断的是“运作项目的渠道和可能性”。
至于工业厂房，如果柴强先生认为需要额外考虑个利润。那么我只能遗憾地说他只顾翻译国外资料，不考虑中国造价体系的实际情况。说白了，他的公式未必正确，未必符合实际情况。
这也是在某些情形下，对于同一问题房地产估价师教材和资产评估教材陈述及观点不一致的原因。
窃以为，资产评估教材在某些问题上比房地产评估教材可取。不知仁兄有何高见？
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原帖由 cpvgg 于
20:40 发表
刚刚做完一个房地产开发项目，采用假设开发法评估，评估中采用了动态假设开发法，同时，也顺便按照静态的思路计算了评估值，结果两者存在一定的差异。分析差异的原因，除收入、成本、费用因折现期不同导致的差异外， ...
另外呀，看仁兄最后推荐的公式，似乎就是加权平均资本成本呀。
这是把不动产资产视为一个在运作项目来进行评价的。这种思路我个人认为不适用于单项资产的评估。做为项目分析、可研或投资回报分析可能更加有参考价值。
再考虑楼主的疑问，加上前面诸位仁兄的见解。感觉土地评估里面计算投资回报确实有其牵强之处。
这在于，如果是工业企业购置土地，他们取得回报的途径并不是直接来自于土地投资的过程。而是来自于生产经营过程。
如果采用资产基础法对企业整体价值进行评估，土地考虑投资回报而其他资产不考虑投资回报，确实在计价口径上存在问题。
大概这是中国资产评估行业学科体系建设的先天缺陷——很多公式都是借用房地产估价、土地评估、项目分析、投资分析的已有公式。
在将公式引入学科体系的时候，如果没有结合实践对公式进行深入剖析，必然存在夹生的现象。
例如，在进行建安成本的估算时，都是采用评估基准日时点的材料、人工、台班价格。但尽管在基准日前材料什么的价格波动可能巨大，惯例上仍旧仅按照基准日价格水平取价，而不是模拟投资过程中的成本支出（用个按投料时点比例加权平均的价格）。企业司的某领导曾经解释——视资产在瞬间取得（或建成）。
这一方面是基于加权平均价格难于测定的原因，一方面是当时的材料价波动没那么厉害。但是，在高通胀时代，是否应当考虑改变这种操作方式？这是评估师需要认真思考的问题。
再如，在进行土地评估时，需要考虑“城市基础设施配套费”。对同一企业的房屋进行评估时，可能需要再次考虑“城市基础设施配套费”。当然，有地方政府乱收费的嫌疑。但如果地方政府没有设置重复收费项目，评估师在评估时是否留意到了这一点而避免重复计费呢？这是执业时需要留意的问题。
现在很多项目都尽可能采用收益法评估，可能也有这方面的原因。
按照目前的惯例，在采用资产基础法对工业企业进行整体评估时，土地考虑投资利润（成本逼近法），工业厂房不考虑投资利润。如果修改，个人感觉应当修改土地评估的公式——土地估价师协会似乎有些本位主义。因为资产基础法下，大家都不考虑投资利润，为啥你土地需要单独考虑？如果考虑，是不是大家要一起考虑？那么，企业持有的货币资金要不要也考虑一个投资利润撂在那里？
“对现有科学的迷信也是一种迷信”，我很赞同这句话。成本逼近法评估土地时，我个人的感觉很多情况下是在凑数字，这有什么意义呢？
[ 本帖最后由 ddxy 于
09:07 编辑 ]
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（1）理论上需要考虑，用以补偿业主在建设过程中可能承受的各种风险，说白了就是业主不会辛辛苦苦把房子建好了或把企业建成了,一分钱不赚就卖给你。
（2）实践中采用资产基础法评估企业价值时大都不考虑投资利润。
（3）工程造价中的利润和业主投资利润(我以前喜欢将其称为“建设单位利润”）是两回事，前者是给施工单位的,后者是建设单位应当获取的。
（4）资金成本考虑的是建设资金的借款费用或机会成本。
（5）以资产转让为目的下的评估，不仅要考虑建设单位利润,还需要考虑税金。
（6）建设单位利润的多少与评估对象、市场行情有关。
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