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亲情的“蚁力”有多大？6个草根兄妹买下北京6套房
作者:&知音&
高速公路－全文略读：原来这里地处北京四环路东南角与京津唐高速连接地，因没有地铁，交通不便，房价一直处于洼地。但令他欣喜的是，在十八里店附近的小学，教学质量都不错，他们的孩子马上要上小学，这不正合适吗！刘泽刚和妻子算了笔账：卖掉目前住房，还掉贷款后，还剩约两百万...
作者：小慧 梧桐 编辑：刘彩华 图片：摄图网
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2017年3月，一对北大、清华毕业的夫妇，在朋友圈发了一篇因买不起房而逃离北京的文章，在网上广为流传。面对北京的高房价，是否“逃离北京”，成为全民热议的话题。
2017年3月中旬，本刊特约记者在北京采访时，了解到这样一个故事：一对北漂夫妇将自己兄弟姐妹全都带到北京发展，尽管大家从事的是最普通的职业，做的是小本生意，却在近几年里，六个兄妹相继在北京买了房。他们在偌大的北京，可谓渺小如“蚂蚁”，但据测定，蚂蚁能够举起超过自己身体400倍的东西。“蚁力”无可限量，而这家人的“蚁力”就是伟大的亲情！他们有着怎样的生存智慧？又有什么经验值得大众借鉴？请看本刊特约记者对他们的独家专访——
心酸的领悟：一个人扛不起一头大象
刘泽刚，1979年出生于黑龙江省齐齐哈尔市克山县一户农家，1998年，他以高分考入北京理工大学计算机系。大学毕业后被搜狐网络公司聘用为系统运维工程师，年收入近5万元。这在当时算是高薪了，可节俭的他日子却过得紧巴巴的。原来，刘泽刚父母身体不好，他还有一个小他三岁的妹妹刘翠霞，小他5岁的弟弟刘泽军。当年为了供他读大学，妹妹主动退学，到广东省东莞市一家铅酸蓄电池厂打工。2001年7月的一天，车间内的蓄电池突然倒塌，砸伤刘翠霞的右腿，她的右腿落下残疾。刘泽刚工作后，每个月拿出工资的三分之二，供弟弟读书，妹妹看病。
2004年5月，在朋友的聚会上，刘泽刚认识了张素娟。时年24岁的她是湖南省益阳市桃江县人，父母都是农民，下面还有两个弟弟。张素娟从首都经贸大学毕业后，进入北京一家4A广告公司市场部工作。因为家境贫寒，她承担两个弟弟学费、生活费，偿还家庭的欠款。她收入不低，每个月同样没有余钱。
因为同样背负着家族的命运，两人惺惺相惜，随后相恋并结婚。婚后，两人在当时还比较偏僻的丰台区羊坊村租房，尽管上班要倒两趟车，但能省一半的租金。不买新衣服；不参加同事聚餐，怕回请；加班再晚也舍不得打车……了解他们生活境况的好友提醒说：“你们现在要学会为‘小家’打算。”可夫妻俩都认为：“家人不能不管，没有他们，就没有我们的今天。”见劝说无效，朋友叹着气调侃他们说：“你们真是‘凤凰男’遇到‘扶弟魔’(帮扶弟弟到走火入魔)，绝配！”
贫穷夫妻百事哀！2007年初，张素娟怀孕了，3月的一天，她追赶公交时，动了胎气见了红，她以为休息下就没事了。没想到当天晚上，下体血流不止，被丈夫送到北京丰台医院。医生诊断胚胎脱落，张素娟还有大出血迹象，需要马上手术，医生让刘泽刚先缴纳5000元住院费。可两人连这点钱都凑不齐，刘泽刚只得向同事求援。看着病床上脸色蜡黄的妻子，刘泽刚很内疚，握着妻子的手说：“对不起，没有照顾好你和孩子。”张素娟第一次做母亲，孩子就这样没了，更痛心。那些天，刘泽刚一直在反省：为了省钱，夫妻俩几乎把自己榨干，还搭上了未出世的孩子，这样值得吗？
张素娟出院后，刘泽刚和妻子进行了一次深谈：“要彻底改变两个家庭命运，只有家庭每个成员一起努力。要知道，一个人扛不起一头大象。”痛定思痛，他分析：“刘泽军成绩一般，对学习也没兴趣，即便考上三、四类的大学，也没必要去读了。高考结束后，就让他来北京找工作。你这边，可以和父母商量，小弟的读书费用，能否让他们来承担？”丈夫说的有道理，可张素娟担心：公公婆婆会同意吗？父母会怎么看自己？
当年高考，刘泽军果然被一所职业学院录取。刘泽刚打听到该校教学质量一般，他提出让刘泽军跟他去北京打工，父母坚决反对，刘父还说：“当年要不是妹妹供你读大学，你能有今天吗？你到底安的什么心？”面对父母的不理解和指责，刘泽刚的心像被刀扎一样疼。不过刘泽军态度坚决地要去北京打工，父母只得同意。后来，通过同学帮助，刘泽刚将弟弟安排到大望路一家机票代理公司工作，公司管食宿。
张素娟的小弟张志松在读高二，大弟张文海在长沙读职校。这年暑假，趁大弟带父母来北京游玩之际，张素娟鼓足勇气向父母提出，今后她供张文海，张志松读书的费用由父母承担，以后小弟读大学了，就由她和大弟弟负担。张素娟的父母反应非常激烈，母亲大骂女儿结了婚，就忘了娘家人，还要跟她断绝母女关系。张素娟哭着把自己在北京的生活情况告诉了父母：“为了省钱，把孩子也弄没了。因为没有钱，我还差点死在医院……”她的一席话让父母顿时安静下来，最后默认了女儿的决定。经过和双方家庭一番博弈，他们经济负担轻了。每个月还能存点钱。
苦心谋划：兄弟姐妹们抱团“蚁力”初显
2007年9月，刘家父母带着女儿，上北京看望两个儿子。一天晚上，刘泽军吃着母亲包的饺子时，感叹道：“要是天天能吃上这么好吃的饺子就好了。”说者无心，听者有意。刘泽刚想要是在北京开家东北饺子馆，肯定很受欢迎。“在北京开饺子馆？这怎么可能。”刘泽刚的父母直摇头：“这北京的生意哪里有那么好做的”。刘翠霞动了心，她偷偷告诉哥哥：“要是真能开家饺子馆，我负责包饺子、收银肯定没问题。”妹妹的腿，始终是刘泽刚心头的一道伤，他一直想帮妹妹找条出路，他决定试一试。
刘泽刚去跑市场，找门面，这时他发现在北京开一家小店，光房租、装修、启动资金等加起来就不低于10万。他们夫妻手头有4万元，刘翠霞的工伤赔款还有3万多元，刘泽军能凑2万，刘泽刚夫妇俩又找同学、朋友借了些钱，好不容易凑足了启动资金。为了把父母留下来，刘泽刚想了一招缓兵之策：让父母在北京给女儿刘翠霞打工，不想干了，可以随时回家种地。刘父这才答应下来！
2007年11月，在北京市丰台区局西街，一家名为“妈妈味道”的饺子馆开业。店主刘翠霞负责包饺子、管账，刘父招呼客人，刘母在厨房煮饺子。由于用料新鲜、口味地道，生意非常好，第三个月就开始盈利，刘父再也不提回家的事。刘父得知儿子为开店借了许多钱，还主动将家里的二十多亩地以每年一万元出租5年，让刘泽刚用来还掉借朋友的钱。
眼看一家人都在北京安定下来，刘泽军却闹着要去南方打工。原来，刘泽军送票时和顾客发生争吵，后来还动了手。刘泽刚出面，和对方说尽好话，赔了2万余元医药费，才私下达成了和解。刘泽军发牢骚：“我没学历没文化，连个机票都卖不好。我不想在北京干了，我去南方工厂打工算了。”刘泽刚意识到，弟弟没知识、没文化，再自暴自弃，就永远只能生活在社会底层。在刘泽刚的支持和鼓励下，刘泽军考上了中国人民大学成教学院的市场营销专业。读书后，刘泽军的思维发生很大变化。一年后，他成为公司的市场部经理，工资涨到8000多元。
2008年6月，张素娟的大弟张文海毕业后来到北京。张文海学的是设计，张素娟将他推荐到几家广告公司应聘。后来他被北京新锐广告公司聘用，由于吃住都在姐姐家，他主动提出分担弟弟张志松的生活费。
2008年9月，张素娟再次怀孕，刘泽刚萌生了买房的念头。当时北京房价已涨至每平米1.3万左右，他们手头只有10万存款。刘翠霞当即表示赞助哥哥9万元，刘泽军拿出3万元，张文海也凑了1万元。刘泽刚夫妇看中了丰台区的幸福家园，小区临近地铁，非常便利。最终他们以每平米1.18万的价格，用公积金贷款，首付三成，购买了一套90多平米的二手房。
这年，小弟张志松要高考，填报志愿时，张素娟建议成绩优异的他报考北京的院校，她说：“最好学计算机或者广告相关专业，这样一来，以后我们的人脉都能帮到你。”听姐姐的话，张志松考上北京航空航天大学计算机系。2009年5月，张素娟生下女儿刘若曦后，其父母来北京帮她看孩子。至此，张家人也在北京团聚了。
2010年，刘泽军决定和朋友开一家机票代理公司，刘泽刚拿了7万元出来支持他创业。这年3月，刘泽军的机票代理公司成立了。弟弟妹妹稳定下来后，刘泽刚萌生了跳槽的想法。几经寻找，他进入北京威达软件外包公司做技术总监，工资翻了一倍。在张志松读大三时，刘泽刚介绍他去他们公司做实习生，不仅能增加张志松的实践技能，还能赚取生活费。
孩子一周岁时，刘泽刚夫妇将两家人聚到一起。那天，刘翠霞还把男友王成元带来了。王成元是黑龙江人，在北京做木工，因常去店里吃饺子，认识了刘翠霞，两人谈起了恋爱。难得的是，身体健全的王成元不仅没嫌弃刘翠霞，还对她特别体贴。那天在饭桌上，两家的孩子都以兄弟相称，两对亲家也相谈甚欢。看着这其乐融融的一大家，刘泽刚夫妇终于松了口气。可随着弟弟妹妹们相继恋爱，新的烦恼接踵而至。
排除万难：让每个兄弟姊妹在北京有套房
2012年3月，26岁的张文海恋爱了，女方父母提出，不在北京买房就不同意这门婚事。张文海找父母、姐姐商量。可北京房价已涨至二万多元，张文海只有4万元存款，张素娟夫妇有10万元，这无异于杯水车薪。就在这时，刘泽军也找到哥嫂，他也准备买房、结婚。但他刚开始创业，手里也没钱。两边家人都要刘泽刚夫妇想办法，可有什么办法呢？
刘泽刚夫妇不知所措时，刘翠霞表示可以借给弟弟刘泽军20万元。原来，她的饺子店这几年规模扩大，生意不错。刘家的土地刚续签了五年出租合约，又可凑5万元，左算右算，刘泽刚觉得目前先帮弟弟刘泽军买房比较现实。没想到岳父母得知后，大骂女婿没良心，张母说：“这些年我们累死累活给你们带孩子，如今想让你们帮张文海一把，没想到你却只考虑自己的弟弟……”骂完女婿，张母又骂女儿没用，随后还要收拾东西回湖南。刘泽刚赶紧道歉，并劝下了岳父母。钱就这么多，房价又那么高，怎么才能帮两个弟弟都买房呢？为了能两全其美，刘泽刚绞尽脑汁。考虑到自己居住的房子已涨至每平米2.7万，如何能把这笔资产发挥作用？能否将一套房变三套房出来？刘泽刚开始寻找可行的办法。
经过对北京房价的研究分析，他发现朝阳区十八里店附近房价，每平米才两万左右。原来这里地处北京四环路东南角与京津唐高速连接地，因没有地铁，交通不便，房价一直处于洼地。但令他欣喜的是，在十八里店附近的小学，教学质量都不错，他们的孩子马上要上小学，这不正合适吗！刘泽刚和妻子算了笔账：卖掉目前住房，还掉贷款后，还剩约两百万。可以在十八里店买套面积在100平米左右的住房，首付五成，剩下的六七十万，支援两个弟弟付首付！刘泽刚心疼地说：“就是要辛苦你了，搬到那去后，你上班就远了。”能够帮弟弟买房，辛苦点，张素娟也觉得没什么。随后，夫妻俩将自住房出售，最终在十八里店的君好园小区，购买了一套90多平米的二手房。
“腾挪转移”后，两人手中还有70多万，考虑到帮刘泽军有后援，他们只借了20万给他。借给了张文海35万。剩余的钱，刘泽刚给张素娟买了一辆车。
2012年9月，刘泽军在大兴区地铁附近的芳城园小区，以每平米1.8万余元，贷款购买了一套80多平米的房子。张文海则在交通不便的大兴区风华苑，以每平米1.5万余元，贷款购买了一套70多平米的房子。两个弟弟总算在北京买房安定下来。
经过这件事，刘泽刚意识到应该建立一个家庭议事制度，这次他独断行事，差点导致亲情破裂。他提议：以后谁家有困难提出来，大家在一起，群策群力。
2013年初，刘翠霞和男友王成元准备结婚，他们打算把家也安在北京。王成元有25万元存款，刘翠霞也有近15万元。刘泽刚夫妇为妹妹准备了10万；王成元父母赞助了15万；刘泽军还了20万。两人咬牙在饺子店附近，以每平米3万多的价格，购买了一套60多平米的小两房。
2014年，张志松研究生毕业，应聘到百度公司做程序员，月平均工资近2万元。2015年初，张素娟决定创业，成立“派瑞国际”广告公司，她信心勃勃地说服张文海跟她一起干。张素娟以为凭借自己的人脉关系，肯定不愁业务。可公司成立后几个月，一直举步维艰。看着张素娟越来越焦虑，张文海有还不上贷款的危险，刘泽刚赶紧召集兄妹们一起商量，如何帮他们一把？刘泽军表示可以想办法为嫂子的公司拉点业务；张志松则提出可以暂时帮哥哥张文海还贷款，让他安心创业，刘翠霞也表示如果哥嫂需要钱，她能提供支援。起初，张文海不肯让弟弟帮忙，刘泽刚就劝他：“张志松现在有能力，就让他帮你顶一段时间吧，以后你赚钱了再还上也不迟。”刘泽军利用关系，为张素娟拉来北京几家酒店的网络推广，还有三家旅游公司的广告。张素娟度过了最艰难的时期，公司也慢慢走上正轨。
2016年，北京房价疯涨，张志松有些着急，刘泽刚安慰妻弟：“现在大家都有房了，绝对不能让你落单。”随后张志松买房的计划也提上家庭议事日程。刘泽刚夫妇支援了20多万；张文海出5万元；张家父母把老家的房子卖了30万，张文海同意把这笔钱全给弟弟买房；张志松自己有15万。可面对高昂的首付款，还差一大截。这时刘泽军表示可以借30万给张志松。刘泽刚问他：“你和媳妇商量过吗？”刘泽军不以为意地说：“商量了，我媳妇可支持了。当年你为了帮我们买房，把家底一次次掏空，嫂子都没有说半个‘不’字。再说张志松也是我兄弟，咱们两家不是早就实现‘共产主义’了吗……”刘泽军半开玩笑的话，让在场的每个人心里暖暖的。刘翠霞也准备借20万，她说：“张志松是有本事的人，这笔钱借给他，我很放心。”2016年7月，张志松以每平米5.4万余元的价格在丰台区的彩虹城购买了一套80多平米的小三房。
2017年初，北京房价再次暴涨，京漂的精英都在谈论逃离北京时，张、刘两家的六个兄弟姐妹，文化高低不齐，做的也都是小本营生，却都相继在北京拥有了一席之地，不得不说是个奇迹！这其中有刘泽刚夫妇的智慧和牺牲，但更多的是大家团结互助的结果。接受采访时，刘泽刚表示：兄弟姊妹间不能在钱上伤了和气，所以他让大家把各自的账目记清楚。还钱时，再亲也要加利息，正所谓：“亲兄弟也要明算账”。
[编后] 一般来说，像刘泽刚夫妇这样，被原生家庭举全家之力供养的大学生，为了回报家人，他们往往会成为“凤凰男”或者“扶弟魔”。但本文中的刘泽刚夫妇反其道而行之，让在北京的兄弟姐妹从事相关联行业，在良好的家庭议事制度下，充分利用家人的智慧和财力，合理分配资源，最终帮助大家在北京立足。希望他们的成功经验，能够给那些结伴去大城市打拼的家族一些启示和信心：面对高房价，单打独斗的个人力量非常微小，只有家人团结一心，充分发挥抱团的能量，彼此搀扶，才能走得更远！
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我在北京有一套房，却不希望价格上涨
文/误入投行我在北京有一套房子，2014年底贷款买的。今年初开始，一线城市房价大涨，昨天楼下房产中介说：“咱们小区的房子最近也疯狂上涨了”我却高兴不起来，因为自己的房子上涨，意味着周围房子都在上涨，而性价比高的房子涨得更多更猛。对于普通老百姓来说，买房可能是很多人一生最大一笔投资，再谨慎也不为过。而买房的目的，无非是投资，自住和换房，以北京为例。投资有风险如果是投资，当然房价涨得越多越好。可这是政府最不鼓励，甚至打击的，也是普通老百姓最不希望看到的。那北京目前的房价，还适合投资吗？且不说未来房价如何，目前北京的房价，五环外都已经四五万了，即使五环外一套小房子，也要二三百万，投资门槛太高。如果是有钱人，即使房价跌了，损失几十万对他们来说，只能算了一笔不划算的投资，也许其他投资上就赚回来了。如果你是普通老百姓，辛辛苦苦凑出首付，再背上大笔贷款，当然房价有可能继续大涨，你赚了，可如果跌了，亏得可能使你几年的工资和积蓄。所以，如果投资，要考虑好自己的风险承受能力。自住要想好如果是自主，如果是希望以后长期在北京发展，或者您有北京集体户口，希望买房落户，只要能凑够首付，能还得起月供，随时都可以买房，未来中国房地产是否会崩盘，我不知道，我也不相信那些每天坐在办公室，读一些书，比较一些数据，就得出结论的专家。如果真想了解北京的房地产市场，应该多去链家，我爱我家店里去看看，跟中介聊聊，再跟着他们实地去看看房子，有可能再跟房东谈谈，就能有自己对房地产的认识了。如果未来房价崩盘，如怎么样呢？如果是刚需，即使以后房价崩盘了，反正你是自住，只有一套房子，一直住着就好了。如果以后赚钱了，还可以换房。你去看看发达国家一线城市的房价走势，大都崩盘过，现在的房价如何？现在拥有房子的都是什么群体？如果房价真崩盘了，你就能买得起了？换房有技巧换房，在现在的二手房市场，占很大的比重，未来，这个比重会更大，因为没房的希望有房，随着经济实力的增长，有房的希望换更好的房子。2014年底那次买房就是换房，换房不是简单的卖了再卖，有很多技巧，不小心就可能差了几年工资。1、时机选择对于只有一套房，需要卖了第一套，用第一套的钱作为首付，买第二套的人来说，到底是房价高的时候换，还是房价低的时候换？或者是买方市场的时候换，还是卖方市场的时候换？以前的一个同事，前段时间房价最火，很明显卖方市场的时候预定了一套房子，经历了一波大涨之后，市场突然冷了下来，结果自己的房子卖不出去 了，因为买房人又开始观望了，降价几次都没有人出手，甚至愿意来看房的人都不多了，最后陷入很被动的局面。无论是什么市场，都有一个波动的过程。就跟股票一样，无论什么股票，都会有一波快速拉升的时候，这个时候很容易激动，盲目追高站岗。而其他大部分时间，要么下跌，要么横盘震荡。房地产市场也不例外，只是上涨的时间多一些，下跌的时间少一些。正因为如此，对于换房人来说，最好利用下跌和价格稳定的时候出手，因为这个时候，大家都在观望，你可以选择的房子多，跟房东议价的空间也更大。如果能把价格谈下来，原来的小房子降低几万就也很容易卖掉，也不至于亏本，实现顺利换房。2、买卖顺序最保险的方式是先买后卖。因为在房价上涨的时候，大房子的涨幅肯定比小房子的涨幅大，而在房价下跌的时候，大房子的下跌幅度也更大。于是，这其中的差额就可以减少你首付的额度，同时，还可以降低你的贷款额度。比如，2013年底是北京房价的一个高点，中介说我的一居室可以卖150万，二居室的价格240万，差了90万，而2014年底价格下来之后，二居室跌到了210万，我的小房子跌到了130万，差了80万，这样我的首付就可以少10万，而且贷款额度也降低了。在房价下跌或平稳的市场，先预定自己喜欢的房子，然后再去卖房，这样不至于因为价格剧烈波动，造成不必要的损失。因为在市场稳定的时候，就等于把换房风险锁定在了一个很小的价格之内，最大的风险就是，降价几万，卖掉原来的房子，在北京不难卖掉。当然这只是个人经验，要根据每个人所能承受的风险来决定。写在最后随着经济增长，和通货膨胀的存在，房价在一定范围内适当增长才是正常的，可是一年涨几十万，上百万，甚至几百万，对于希望改善居住条件的普通老百姓来说，就未必是好事了。因为房价上涨太快，远远超过了工资涨幅的话，无论是你的首付，还是贷款额度，都会有更高的要求。加上改善型的房价肯定会比之前的房价更高，你距离换房的距离也就原来越远了。所以，即使我在北京有一套房，也不希望房价上涨。
京城小投行，市场分析师。个人微众号：小投行日记。请问，我在外地名下有套房，在北京在买房以后有影响吗--在线法律咨询|律师)
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请问，我在外地名下有套房，在北京在买房以后有影响吗
请问，我在外地名下有套房，在在以后有影响吗，算不算二套房啊，我是北京户口
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（原标题：2016去哪儿买房？）
新房市场豪宅化已成为不争的事实,被新房市场挤出的需求纷纷投向二手房市场的“怀抱”,强劲的需求促使2015年二手房市场的成交量达到了197407套,相比2014年全年的104772套上涨了超过9成。2016年伊始,二手房市场继续保持在高位成交,且成交节奏也明显加快。不少购房者已经加入了“淘”房的大军,去哪买房?买什么房?什么贷款方式适合你?本刊将一一为你解答。□综述二手房成交量稳步攀升成交节奏加快临近春节,不少购房者都希望在春节前尘埃落定,买到合适的房子,加快了看房和定房的步伐。根据链家研究院统计,从2015年11月起,北京二手住宅客户成交周期整体呈现下降趋势,链家客户成交周期由11月初的39天下降为当前的32天。与此同时,二手房业主也相对理性,根据链家研究院统计,北京二手住宅业主成交周期由一个月前的74天下降至当前的64天。成交周期的持续缩短,意味着市场成交节奏逐渐加快。同时,买卖双方的积极态度,使得成交量稳步攀升。根据链家研究院统计,上周(1月11日-1月17日)北京市二手住宅共成交6028套,环比上涨14.7%。上周的网签量创近三年来新高,仅次于2013年3月份。从链家实际成交量来看,二手住宅成交量环比上涨1.8%,近6周以来,单周成交量持续与高位持平。在买卖双方均较为积极的情况下,业内预计,未来成交量仍将居于高位。在价格方面,朝阳、海淀、丰台、石景山上周的成交均价环比上涨2.5%,而近郊区(通州、大兴、昌平、顺义)成交均价则环比上涨1.5%,呈现出整体上涨的态势。链家研究院李巧玲表示,北京二手住宅交易节奏加快,市场参与者对未来市场预期普遍向好。一方面,2015年最后一轮“双降”之后,中央房市调控基本完成,公积金贷款利率、首付比例、商贷利率等方面的调整不断降低购房门槛;另一方面,北京二手住宅成交量价在本轮“双降”之后持续增长,在需求方形成了成交驱动力。因此,春节前潜在购房者入市仍将持续,且未来房屋成交均价仍有继续上升的空间。□热点区域推荐方庄优势:区域配套成熟,交通发达,价格平稳短板:人口密度大,停车位较为紧张、房龄较老价格:2015年整个方庄区域二手房成交均价约每平米4万元。配套:有物美超市、（、、）、家乐福超市、美食一条街等商业设施,教育配套上有十八中学、（、、）小学、芳古园小学等,医疗配套则有东方医院、方庄第一医院等。热点板块:芳古园、（、、）、芳群园等&&市场情况作为北京商品房最早的成片小区,方庄经过二十余年发展,衣食住行都非常成熟,以交通为例,位于二环三环之间的方庄本身位置优越。在轨道交通方面,此前已有地铁5号线(蒲黄榆站和刘家窑站)和地铁10号线(成寿寺站),加上去年年底通车的地铁14号线(方庄站),目前已有三条地铁线通过,轨道交通出行十分方便,14号线中段的开通,将望京、大望路、方庄三个大型商圈串联起来,直通北京南站大型交通枢纽。由于地理位置优越、交通配套完善,二手房源供应量大等原因,方庄一直是北京二手房成交的热点区域,吸引地铁沿线的CBD、东城等商圈置业者青睐,目前方庄二手房均价4万元/平米左右,在售二手房价格最低的约为3万元/平米,购房主力以刚需、改善为主。方庄小区主要围绕在方庄环岛周围,芳古园、芳城园、芳群园、芳星园、（、、）等,大多为上世纪90年代和2000年前后建造,近年来,随着首开（、、）等项目入市,方庄楼市出现新房供应,目前首开璞瑅在售二手房价格已经普遍超过每平米6万,户型以大户型为主。&&购房者样本去年12月底刚刚在方庄购买一套二手房的小张向记者表示,自己从大学毕业就一直在方庄租房,对这里有感情,方庄区域配套完善,交通发达,从方庄坐地铁去东三环上班也就半个多小时,因此,一直就希望在方庄周边安家。去年年中,有了购房资格的小张开始在方庄及周边看房,“本来打算买新房,但是目前方庄周边的旧宫、榴乡桥等区域新房普遍超过每平米5万元,不仅价格高,而且配套也不完善,最后在方庄买了一套总价接近400万的小两居。”小张说。&&推荐小区芳城园三区芳城园三区位于方庄环岛东,距地铁14号线三分钟路程,处于方庄核心位置,目前在售成交每平米4.2万,户型以中小户型为主,性价比高。小区西边是家乐福和方庄购物中心,小区南门紧邻方庄小吃一条街,配套完善,生活气息浓厚。通州优势:行政副中心的规划,前景广阔;房源量大,可选择范围广短板:全国最严的限购政策价格:多数普通住宅成交单价在2万-3万之间配套:经过多年的发展,通州的商业配套、教育资源、医疗设施等均较为齐全,大型商业有万达广场等,另外,环球影城将成为通州乃至全国重要的旅游娱乐场所。热点板块:梨园、北关环岛、果园&&市场情况去年的通州楼市又坐上了一趟过山车,从政府搬迁到首都副中心的坐实,再到史上最严的限购令,使通州楼市像过山车般刺激。在8月份限购政策出台之前,通州楼市火热,随着通州区限购政策升级的落地,二手房市场的温度随之下降。“中国城市二手房指数”数据显示,升级版限购政策抑制了通州区二手房出售价格的上涨速度,去年9月份环比涨幅下降0.4%,10月份环比涨幅下降1.7%。在市场回归理性的背景下,一些购房者开始出手,记者在调查中发现,梨园、北关环岛、果园等板块成为购房者热衷的区域。我爱我家监控的数据也显示,从到期间,梨园区域二手房的成交量占通州区域的10.6%,成交均价为28185元/平方米,成交量较大的区域还有北关环岛,成交量占通州区的8.8%,成交均价为23623元/平方米,而果园则占到了7.5%,成交均价为27307元/平方米。伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹告诉记者,上述三个板块之所以热度较高,主要是出行便捷,都靠近地铁,区域位置相对较好,同时,这几个区域之前多数是首次置业,现在有大量的改善型需求需要升级,使得区域内的二手房供应量较大,呈现供需两旺的态势。“通州北关还受到了通州行政副中心规划的影响,购房者预期向好。”&&购房者样本一直在通州租房的陈小姐(化名)最近正在北关附近看房,虽然每天往返于二环和通州之间较为辛苦,但陈小姐告诉记者,她已经习惯了通州的居住氛围,并且未来自己所在的单位也可能搬到通州,所以打算早点入手买房。“买房还是越早越好的,通州房价下调的可能性比较小的,我已经看了四五个小区了,春节前一定要定下来一套。”陈小姐说。&&推荐小区新华联家园新华联家园地理位置优越,位于北苑和九棵树中间,距离万达一站地距离,距离家乐福、罗斯福两站地,周边配套齐全,小区北门前的道路为广渠路,计划将于近期开通,开通之后开车去市区较为方便。小区内有幼儿园,方便孩子上学,周边商业配套有京客隆、物美、味多美等。时尚街区时尚街区西区小区是2006年建成的,以高层板楼为主,小区绿化率高,楼间距宽,小区环境相对较好,成交价格在2.8万元/平方米左右。出小区步行5分钟就是城铁八通线梨园站,小区门口还有多路公交路线。周边配套有贵友大厦、苏宁电器、淘宝城、蓝岛大厦,小区周边配套完善,出小区门口左转就有一个大的菜市场,再往东走就是一个大型商场及超市,还有各大银行网点。大兴黄村优势:老城区,配套全,有地铁短板:距离北京市中心较远配套:大兴黄村位于北京市区南部,良乡东部,是大兴区政府所在地。交通方面,东有通黄高速路直接京津塘国家高速公路,中有京开高速高架路横贯南北,西有黄良路、京良路与京石国家高速路相连。除交通外,黄村板块医疗、教育等基础设施完善,大型综合性商业中心配套完整,且坐拥火神庙等成熟商圈。黄村的规划建设十分有序,生活氛围浓厚,是大兴传统的商业中心之一,也是最中心、最成熟的板块。尤其是“京霸城际铁路”在黄村设站、年吞吐量预计高达1.3亿人次的北京第二机场,辐射至整个京南。其中,以黄村为核心的传统黄村商圈地位将得到巩固,未来发展潜力被业内普遍看好。&&市场情况2010年和2013年的两次“南城计划”,让大兴成为最直接的受益者,作为大兴核心区域的黄村,更是受益匪浅。泰禾等多家品牌开发商抓住机遇,集中拿地,落址于大兴核心区的黄村板块再次成供应主力。除了多个在售新盘,最近两年新成交的黄村区域地块,也将在今明两年陆续入市。楼市供应的快速升温,使得购房者的置业目光也更多地投向南城,促使南城楼市价格飙涨。&&购房者样本在东四环工作的江小姐夫妇,近日在大兴黄村购买了一套二手房。江小姐告诉记者,虽然房子距离自己上班的地方较远,不过,房子具备的三个特点,最终还是打动了她。一是户型合适,总价不到200万元就买下了82平方米的小三居,为以后孩子出生、老人来住做好了充分准备;二是配套齐全,房源毗邻黄村镇政府所在地,紧挨着传统黄村商圈,生活、医疗、教育资源齐备;三是有地铁,地铁大兴线距离房源仅十几分钟的距离,不用换乘即可直达西单、北京南站、西直门等地。在江小姐看来,与大兴其他板块如天宫院等相比,黄村的基础设施建设更为完善,在售楼盘也较多,仍处价值洼地,在城南投资的带动下,未来升值潜力不可限量。&&推荐小区新里·西斯莱公馆新里·西斯莱公馆去年累计成交144套房源,成交均价30363元/平方米。项目位于大兴区黄村高米店收费站出口,占地面积162000平方米,建筑面积458000平方米,容积率为2.60%,绿化率50%,可容纳总户数2000余户入住。项目周边配套齐全,有兴电百货商店、大兴区妇幼保健院、大兴老年大学等。顺驰·领海去年成交153套房源,成交均价28133元/平方米。项目由北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司投资开发,是顺驰集团进入北京的第二个品牌项目,同时也是2004年顺驰在北京最重要的一个项目。项目位于大兴黄村卫星城北区的西北端,是政府大力开发的黄金地段,北至北兴路,南至前高路,西至西旺路,东至兴业路。北靠五环,东临京开高速,交通十分便捷。丰台优势:上升潜力大短板:目前配套情况较差配套:丰台区是北京市的城六区之一,也是北京四个近郊区之一。南城计划的推进、首都第二机场建设、河西生态发展政策的实施等诸多利好的推动下,北京市的建设重点正在向丰台倾斜:地铁9号线、10号线等线路的贯通,使得区域交通环境大为改观;医疗教育方面,天坛医院等内城医院的外迁,优质教育集团的打造使得区域内医疗教育配套逐渐完善;此外丽泽商务区以及丰台科技园两个产业聚集地已出现雏形,区域产业支撑开始发力。&&市场情况据中原地产统计,全北京一共有41宗楼面价超过3万的经营性地块,其中有13宗在丰台。北京楼面价在5万以上的地块一共有13宗,其中有7宗出现在丰台。另外,从市场成交看,丰台出现了多个热销项目,前10个月销售额突破10亿的项目就达到了4个。在土地市场和新房市场都在攀升的同时,丰台二手房也不示弱。伟业我爱我家的统计数据显示,截至去年11月中旬,丰台区域2015年二手房成交量已经达到了16994套,比2014年的成交量高出4000余套。二手房成交价格方面,热点区域二手房价格比年初上调了元/平方米不等。虽然涨幅平稳,但房价相对坚挺。链家给记者提供的一份数据也显示,和去年1月的成交均价相比,去年底马家堡、方庄、刘家窑、成寿寺等丰台热点区域的房价都有明显的上涨,其中,马家堡上涨了9.5%,刘家窑区域上涨了12.5%。专家预计,地王和豪宅对区域二手房价的带动作用明显,预计未来将维持稳步上涨趋势。&&购房者样本“目前丰台区域内的二手房价格还没有出现想象中的疯涨,但长期来看肯定是利好的”,准备出手在丰台买房的王女士告诉记者,之所以考虑在丰台买房,看中的正是对未来市场的预期。在她看来,除了拉升整体区域房价之外,随着区域内地王项目的开发,一些配套尤其是商业配套的建设,必然也会越来越发达。王女士认为,这些年南城一直不被看好,主要就是因为南边轨道交通不发达、区域配套设施差,甚至很多地方都看不到什么配套,虽然近几年这些问题在逐渐发生变化,但还是没有实质性改善。地王频繁出现,也就意味着未来高端项目会频出,而这些高端项目一定会给区域的一些配套建设带来利好,这也是她最为关心的,而到那时,丰台区的房价也许才会迎来更大更实质的上涨。&&推荐小区银地家园银地家园,去年累计成交131套,成交均价26436元/平方米。小区是50万平米纯板温泉社区,紧邻京开高速公路,距公主坟、复兴门两个市级商业中心仅十五分钟的车程,目前小区内有六条公交线路设站经过,在新发地更有十几条公交线路,出行极为便利。社区私属休闲公园、地热温泉直引入户、社区专属高尔夫练习场、3500平米时尚会所,为平凡生活提供更多想象力。同时社区内的2万平米社区商业街(尽显150家商业店铺的成熟便利)、社区诊疗中心、区重点小学、一级一类幼儿园等配套设施。京投快线阳光花园介于南三环至南四环之间核心地段,目前均价4万元/平方米以上。小区东至马家堡东路,南至西马场北里住宅小区,西至北旅汽车制造有限公司宿舍,北至石榴庄路。坐拥北京地铁10号线角门东站交通枢纽,与地铁10号线无缝连接(角门东站),与4号线角门西站的距离约1000米。2012年地铁10号线二期全线贯通,从京投快线阳光花园经地铁前往CBD、金融街、西单、王府井等城内主要商圈只需20分钟。■小贴士如何选择贷款方式随着年初二手房市场的回暖,趁着政策利好进行买卖的人群也逐渐增多,在贷款环境比较优越的情况下,年初是购房的良好时机,不过,很多购房者对选择什么样的贷款方式较为迷茫。本刊特邀担保公司“伟嘉安捷”为购房者解开谜团。案例刘先生在海淀有一套租了五年的房子,单位也一直为他缴纳公积金,今年他想赶在春节前买一套城里的新房,他通过中介选择了方庄一套南北通透的两居室,总价270万,这套房是业主满五年唯一房产,而且业主急需用钱,催促着刘先生赶快签合同,但是究竟该选择哪种贷款方式,让刘先生比较“犯难”。&&“伟嘉”解析买房的方式通常分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款,按照刘先生目前的情况来看,“伟嘉安捷”以20年为例,在现如今大部分银行首套房利率能够给予“八五折”的情况下,为他设计了三套贷款方案进行综合比对:贷款方式1商业贷款特点:月供压力大对购房人收入要求高“伟嘉安捷”指出,商业贷款是购房人选择最多的一种贷款途径,对于刘先生来说,他是首次购房,因此按照30%的首付比例计算,他需要前期支付81万,剩下的189万购房款则需要通过商业贷款来完成。按照20年基准利率八五折和等额本息的方式计算,他每月需要向银行还11618.02元,全部利息支出为元,对刘先生来说,如果选择这种贷款方式,月收入需要达到3万以上,才能通过银行的批贷,月供压力明显是比较大的。贷款方式2公积金贷款特点:月供压力小前期需要的首付款多刘先生每月正常缴纳公积金贷款,因此他也可以通过公积金贷款来购房,在三种贷款方式中,公积金贷款的利率是最低的,尤其是在去年央行5次降息后,按照30年方式计算,他的月供为每月6806.35元,利息支出为元,无论从月供压力、总还款额度、支付的利息来计算,公积金贷款都是压力最小的,然而公积金贷款的最高贷款额度仅为120万,因此,刘先生还需要额外筹借150万的首付款,虽然每月的月供比较轻松,但是前期需要准备的首付款比较多,如果刘先生手里有比较多的现金,可以考虑这种贷款方式。贷款方式3组合贷款特点:压力相对较小贷款办理时间最长
在贷款方式中,很多购房人为了省利息,通常采用组合贷款方式买房,然而“伟嘉安捷”通过计算发现,用组合贷款买房,每月月供为11047.85元,总利息为元,和商业贷款相比,在月供和利息上并没有太大的优势,而且现在组合贷款的办理流程是所有贷款里面最长的,很多业主都不会接受,所以并不建议刘先生用这种方式买房。综合来看,在三种贷款方式中,公积金贷款无疑是最为刘先生省钱的,也是最经济实惠的,然而他如果使用公积金贷款,就需要多准备一定的现金作为首付款。因此“伟嘉安捷”建议,如果业主着急签合同,就办理商业贷款,如果他手里现金较多,也可以采取公积金贷款。京华时报记者桂瑰潘秀林邢飞
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