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关于房地产企业拆一还一税收问题
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对房地产进行拆一还一的项目，应征何税？朋友一房地产公司，企业所得税属核定应税所得率征收，因有部分属拆一还一的（二楼，一半房产，另一半出售且售价高于开发成本），并在一楼临街还了一过道给被拆迁户，便于上二楼，现稽查是这样处理的：对二楼拆一还一部分，按同楼销售价计算营业税、企业所得税和土地增值税（按预征率征收），对还道按门市价计算税款，其理由是有同类售价按同类售价，视同销售，但我认为不妥，新旧营业税条例中都无拆一还一属视同销售交营业税、企业所得税和土地增值税的法律规定，国税发[2006]31号和[2009]31号文同样也没有规定拆一还一要视同销售征企业所得税的规定，而目前仅见国税函发[号文对拆一还一如何征营业税的规定，按成本价缴纳营业税。因此本人认为上述拆一还一部分应按国税函发549号文征营业税。至于土地增值税和企业所得税不征，理由是没有增值和利润。
营业税问题
拆一还一，实质是发生了不动产产权转移，房开公司也取得了经济利益（土地使用权），应按“销售不动产”税目缴纳营业税；计税依据各地执行不一，具体需按当地税务机关要求执行，有按售价计征的，如湖北，鄂地税发[号：
五、关于拆迁还建征收营业税问题
　　拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，其偿还面积按同类房屋市场价格计征“销售不动产”营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。
企业所得税
一、 国税发[2009]31号
第三十一条&&企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
　　（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
　　1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
　　2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
二、国税函〔号
& && &二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
三、青地税函[2010]2号
26、在就地安置拆迁户的房地产开发项目中，原住户按政府拆迁办法规定的补偿标准内的面积部分不需缴纳房款，超过部分应按规定缴纳房款，这种情况下，房地产开发企业的收入应如何确认？成本应如何扣除？
　　答：拆迁补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。对于房地产企业，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。
　　例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。
　　拆迁补偿费支出：00万元
　　视同销售收入：00万元
　　单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米
　　视同销售成本：00万元
　　视同销售所得：=2000万元
　　需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。
--------------------------------------------
应视同销售缴纳企业所得税。
土地增值税
国税发〔号
第二十三条&&纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
　　（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
　　（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
　　（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
-------------------------------------------
成本如何确认？房地产开发公司以房产换取被拆迁方的房产或土地，所换取的房产与被拆迁方的房产或土地属于对价关系，因此所换取的新房的市场价值是房地产开发商为获取被拆迁房的房产或土地而付出的代价（青岛地税的处理佐证）。由于该成本是由项目面积分摊的，就还房部分而言，还是有增值额的，应计缴土增。
还道处理欠妥
由于该还道应是不可售，应作配套处理，不应视同销售。
国税函发［号
对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房，车棚，托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
-------------------
　产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
回复 报纸 zhangchunl 的帖子
问题是不好勾通
回复 沙发 zhangchunl 的帖子
对此问题我们这里没有其他规定，因此我认为只能按国税函发［号
回复 地板 hexuanhyc1 的帖子
拆一还一属于投资吗？
回复 9楼 yth05 的帖子
非货币性交易
回复 10楼 zhangchunl 的帖子
请问：非货币性交易营业税有何规定？
回复 11楼 yth05 的帖子
第三条 条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。
　　前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
第二十条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
　　（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
　　（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
　　（三）按下列公式核定：
　　营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
　　公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
回复 12楼 zhangchunl 的帖子
我们请示过专家，拆一还一不视同销售。我也查过，中华人民共和国营业税暂行条例实施细则中规定的视同销售只有：　“第五条　纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
　　（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
　　（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
　　（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。”
既然不视同销售，凭什么按第二十条征税？增值税有规定以物易物交增值税，营业税没有，非货币性资产交换，也没有要交营业税的规定。
国税函【号&&
房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按‘销售不动产’税目缴纳营业税。
国税发【、国税发【2009】91对土增也有规定，是要视同销售的
但我觉得按照偿还债务更好，为什么非要理解为非货币资产交换呢
房地产开发企业拆迁土地上的房屋，依法必须是要给予补偿的，但在拆迁当事并未予以补偿，因此产生了一项债务，待开发产品完工后以开发产品补偿应当属于以开发产品偿还原来的拆迁补偿欠款而并非非货币资产交换& &房地产开发企业取得被拆迁房屋也没有用呀
回复 13楼 yth05 的帖子
所谓有偿，包括货币、货物或其他经济利益，对被拆迁方无论取得的补偿是实物（房产）形式，还是货币形式或其他经济利益的形式，均应缴纳营业税。
具体还可参照国税函[号。
回复 14楼 1314siren 的帖子
“房地产开发企业取得被拆迁房屋也没有用呀”
——房开取得的不是房屋，而是土地使用权，这个业务类似于非货币性交换，对应土地成本如何确定？湖南地税、青岛地税均明确了此问题，以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。
回复 16楼 zhangchunl 的帖子
所以 我觉得应该区分：
1、若属于对土地先征用再进行拆迁补偿的，其支付的产权调换实质上属于补偿款，而非地价款；
2、若属于购买土地同时对房屋进行补偿的，其支付的产权调换实质上属于地价款和补偿款之和，则类似于非货币资产交换。
回复 17楼 1314siren 的帖子
不动产，是房屋与土地的统一。应不存在区分拆迁同时与否的问题。
回复 13楼 yth05 的帖子
只有政府回收的，才免税。参考：桂地税发[号
（二十六）问：对旧城改造过程中被拆迁户得到的实物或现金补偿是否征收营业税？
　　答：对政府统一收回土地使用权进行拆迁改造，被拆迁户因政府收回土地使用权而取得的实物或货币补偿，按照《营业税税目注释》第八条 第（一）项第二款的规定不征收营业税。
　　对房地产开发商收购旧房以取得土地使用权，原房主或土地使用人将房屋或土地直接转让给他人的行为，按相应税目征收营业税。
回复 14楼 1314siren 的帖子
不是不同意缴纳营业税，而是应按国税函发[号文的开发成本为计税据还是按市场价计算，国税函【号文也只是规定此种情况要按销售不动产纳税，并未明确按什么价为计税依据，而国税函发[号又未作废。
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还建房办房产证应交哪些费用？
还建房办房产证应交哪些费用？
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